加那利对非居民买家的限制：真实现状

去年加那利群岛售出的住房中，三套里就有一套以上落入外国买家之手——在圣克鲁斯-德特内里费省，十套里有四套。加那利政府用了一年时间向马德里和布鲁塞尔争取限制非本地居民购房的权力，巴利阿里群岛议会已经就一部意在如此的法案投过票，而每个月都有阿德赫海岸或科拉莱霍的客户向我们提出同一个问题：*有没有限制？在我签字之前会不会出台？*诚实的回答分三部分。今天不存在任何此类限制。一条古老得多的规则已经在限制非欧盟买家在群岛上能买什么，它常常让英国买家措手不及。而欧洲法律为新限制留下的空间十分狭窄，其边界与护照关系不大。

群岛要求什么，布鲁塞尔又回答了什么

政治背后的数字来自公证人自己的统计。2025年，外国人签署了群岛全部住房交易的略高于35 %——圣克鲁斯-德特内里费省41 %，拉斯帕尔马斯省32 %——而全国下半年的比例为18 %。意大利人、德国人和英国人位居前列。同一半年里，非居民外国人在西班牙平均每平方米支付3,242欧元，西班牙买家则为1,839欧元：在同样的城镇里，另一个市场在购买另一种产品。

在此基础上，加那利政府分三步展开行动。2025年9月，主席在自治区议会表示西班牙政府已"接受"群岛关于限制向非居民售房的论据；2025年11月27日，住房部将此形成文字，支持加那利"向欧盟"提出的请求，并把群岛的大部分建议纳入国家住房计划。2026年5月20日，在巴库举行的世界城市论坛上，主席办公室把请求递交给欧盟委员会住房工作组主任——按照政府自己的新闻稿，得到的答复是限制非居民购房"违背欧盟关于人员和货物自由流动的基本原则"。6月，政府发言人表示出路在于"修改法律"——国家的地方政府基本法——让市镇至少能提高非居民购房的成本。至今没有任何文本公布。

群岛并不孤单，而这个平行案例很有启发。2026年2月，巴利阿里议会审议了一部法案：允许住房压力可量化的市镇在一段时间内限制非居民、公司以及为第二住宅进行的购买——用提案者的话说，是一条"按用途而非按来源"划定的规则。它在2月24日的首次表决中被执政多数派否决，即便通过，也仍需马德里的众议院采纳。西班牙政府自己的工具——2025年1月宣布的对非欧盟非居民买家征收的"100 %税"——是一部自2025年9月起就在众议院等待首次表决的法案；我们关于它进展的说明依然有效。

为什么"仅限居民"的规则需要一部条约，而不是一道法令

障碍不在政治意愿，而在《欧盟运作条约》：其第63条禁止"成员国之间以及成员国与第三国之间资本流动的一切限制"。买房就是资本流动，这一条同样保护柏林的买家和曼彻斯特的买家。

欧盟境内确有三个地方限制谁可以买房，而这三个地方都是在加入时把例外写进了条约本身。丹麦1992年在马斯特里赫特签署的议定书允许它"维持关于购置第二住宅的现行立法"。1994年的奥兰群岛议定书允许"在非歧视基础上"限制不享有该群岛地区公民权者在当地购置和持有不动产的权利。马耳他2003年的议定书允许它保留对未在岛上居住满五年者购买第二住宅的许可制度，条件是标准"公开、客观、稳定、透明"，且对马耳他人和其他欧盟国民一视同仁。西班牙1986年入盟时没有任何此类条款，新增一条需要每一个成员国同意。这就是加那利政府在巴库撞上的那堵墙。

在条约层级之下，欧洲法院用两个每位住房律师都熟悉的判决划定了剩余空间。在Konle案（1999年）中，法院承认一个地区可以追求"为公共利益维持常住人口和不依赖旅游业的经济活动"——蒂罗尔的问题，也是加那利的问题——但否决了一项购地事先许可制度，因为简单的事先申报即可实现同样的监督，而该制度在实践中偏袒本国国民。在Festersen案（2007年）中，法院裁定丹麦不能要求农地买家在该土地上定居：目的正当，但居住义务对一项基本自由构成"特别严重的限制"，而丹麦未能证明限制较轻的手段——转售税、出租激励——不足以奏效。给群岛的教训很明确：以用途为基础的规则（住房必须继续用作住房、规划中设定主要住宅配额），并对西班牙人和外国人一视同仁，是可以辩护的；以居住或国籍为基础的规则则不行，无论有多少数据支撑。将来送到加那利议会的任何文本，都必须画在这张地图上。

已经存在的限制：1975年的国防区规则

然而，加那利群岛有一项限制外国人持有不动产的规定已经生效五十年，而大多数买家从未听说过。1975年《国防利益区域与设施法》设立了"外国人取得财产受限区域"：在这些区域，外国个人和公司持有的土地不得超过面积的15 %，且每一次取得都需要事先取得军事许可（Ley 8/1975，第4、16和18条）。1978年的实施条例列出了这些区域，第一项就是*"岛屿领土：国家主权下的全部岛屿和小岛"*，面积不小于福门特拉岛的岛屿适用15 %的上限，更小的岛屿和小岛则为0 %（Real Decreto 689/1978，第32.1.a条）。上限逐岛计算，在每个岛内再逐市镇计算，海岸线第一公里与内陆分开计算（第33.2条）。

有两点使这条规则不会阻碍普通购房。第一，它不适用于欧盟国民：自1990年的一次修法起，该法的限制"不适用于持有共同体成员国国籍的自然人"，欧盟公司也按西班牙公司对待（Ley 8/1975，附加条款）。第二是城市豁免：现有城镇建成区及其规划扩展区的面积完全不在该制度之内，只要规划文件取得了国防部的赞同意见（Ley 8/1975，第16条；RD 689/1978，第35条），根据1963年法律被宣布为国家旅游利益区的地带同样如此（第38条）。阿德赫海岸的一套公寓或科拉莱霍的一栋联排住宅坐落在已有批准规划的城市用地上：无需许可，也不计入上限。

其他一切都落在规则之内，而自2021年1月1日起，这包括英国买家——他们在脱欧当天就此法而言成了第三国国民，与美国人、瑞士人、拉美人以及其他所有非欧盟买家同列。一块乡村地块、富埃特文图拉或特内里费内陆的一处finca、一栋建在归类为rústico的土地上的乡间住宅，在公证前都需要国防部的许可——法律安全总局在2022年2月一对英国夫妇购买带有一栋旧房的乡村土地一案中确认：一栋孤立建筑并不能把乡村地块变成城市地块，登记官在许可或证明土地城市规划分类的市政证明提交之前拒绝登记是正确的。申请经地区军事指挥部提交国防部，附护照、居留卡（如有）、居住国出具的品行证明以及地块图纸（RD 689/1978，第79条）；指挥部有两个月出具报告，部长再有两个月作出决定（第81条），2,000平方米以下的地块授权地区指挥部审批（第82条）。受限区域内的契据必须在十八个月内登记，否则无效，公证人必须在契据中明确提醒买家（Ley 8/1975，第21条）；继承此类土地的非欧盟继承人有三个月申请许可，或一年时间出售（第25条）。由非欧盟股东持有或控制过半的西班牙公司同样需要许可（第19条）。

对政治辩论而言，这条老规则的意义在于：它展示了当限制由安全而非住房政策划定时是什么模样——一个百分比、一道许可和一本登记册——而西班牙与之共存了半个世纪，市场却毫无察觉。对买家而言，它的意义更为实际：这是唯一决定您的购买需要三周还是一个季度的核查。

今天买家有什么变化：没有——以及三件需要规划的事

在群岛任何地方购房的欧盟公民没有限制、没有许可要求，也没有为两者宣布的任何时间表。在城市用地上购房的非欧盟公民处境相同。每位外国买家需要规划的，是与新闻标题出现前一样的一套步骤：一份写明该写内容的私人合同——请阅读我们的定金合同指南——、NIE号码和银行账户、按参考价值6.5 %缴纳的转让税，以及交割后到来的税：未出租住房的非居民所得税，以及超过起征点后的财富税。非欧盟买家还要多规划两件事：天数，因为购房不再附带居留权，而90/180规则如今在边境上计数；以及土地分类，因为乡村地块意味着国防部。

群岛买家清单，2026年9月

• 在支付定金之前询问土地分类：市政厅出具的certificado urbanístico决定地块是否为城市用地，进而决定非欧盟买家是否需要军事许可。
• 如果您不是欧盟国民且土地为乡村用地，请在签署契据前申请许可，并把许可作为条件写入私人合同；按条例算是四个月，请预留更多时间。
• 不要等待一个并不存在的限制：今天没有任何加那利、西班牙或欧洲的文本限制非居民购房，也没有任何草案公布。
• 盯住两个卷宗，而不是新闻标题：加那利政府向欧盟委员会提出的请求，以及国家在众议院的法案——两者都停留在一年前的阶段。
• 把居留与购房分开规划：黄金签证已对新申请人关闭；在西班牙的天数在边境计算。
• 如果打算出租，请查阅业主社区章程：自2025年4月起，五分之三多数即可禁止度假出租，无论业主是谁。

按护照设限需要一部条约。按用途设限也许有朝一日能经受法院的检验。今天唯一生效的限制已有五十年历史，它只问一个问题：这块地是城市用地吗？

我们在阿德赫海岸和科拉莱霍的房地产团队会核查土地分类，在非欧盟买家需要时办理军事许可，并起草私人合同，使您的定金在审批期间受到保护。请在房地产法了解我们的工作方式，或在我们特内里费或富埃特文图拉的办公室预约咨询。

常见问题

外国人在加那利群岛购房有限制吗？

不按居住或国籍设限。加那利政府请求西班牙政府和欧盟委员会赋予其限制非居民购房的权力，委员会于2026年5月回复称此类措施违背欧盟的基本原则；没有任何加那利、西班牙或欧洲的文本公布。唯一生效的限制是1975年的国防区规则：非欧盟买家购买乡村土地须取得军事许可，且在城镇之外，外国人持有的土地不得超过各岛面积的15 %。

英国买家在特内里费或富埃特文图拉需要军事许可吗？

仅限于城镇建成区及其批准扩展区之外的土地：乡村地块或finca。自2021年1月1日起，英国公民就此法而言属于非欧盟国民。已有批准规划的城市用地上的公寓或住宅无需许可；市政厅的规划证明可以证明这一点。

加那利群岛能否采用类似马耳他或丹麦的规则？

那些规则写在欧盟条约本身之中，是丹麦、芬兰和马耳他入盟时商定的。西班牙没有此类议定书，新增一份需要每一个成员国同意。欧洲法院在该层级之下允许的，是基于住房用途、对所有人一视同仁、服务于规划目标的规则——而不是基于买家居住地或国籍的规则。

对非欧盟买家征收100 %税的方案怎么样了？

它是2025年5月在众议院登记的一部法案，自2025年9月起等待首次表决，并被排除在政府2026年1月的住房一揽子计划之外。今天无需额外缴纳任何税款。我们关于该税的另一篇说明解释了它一旦推进将会产生的影响。

我应该趁限制到来之前现在就买吗？

购房决定应当建立在房产、价格和文件之上，而不是建立在一条并不存在的规则之上。我们今天给每位非欧盟客户的建议是：尽早核查土地分类，并把居留与购房分开规划——决定日程的是这两件事，而不是什么限制。

本文是关于西班牙和欧洲法律在发表之日状况的一般性信息，并非针对您具体情况的法律意见。加那利政府的请求和国家的法案随时可能发生变化；请结合您自己的日期和文件审查您的购房事宜。