カナリア諸島の非居住者買主への上限：本当のところはどうなっているのか

昨年、カナリア諸島で売られた住宅の3軒に1軒以上が外国の買主に渡りました。サンタ・クルス・デ・テネリフェ県では10軒に4軒。カナリア州政府はこの1年、マドリードとブリュッセルに、ここに住まない人々の購入を制限する権限を求め続け、バレアレス議会はまさにそれを行う法案をすでに採決し、毎月コスタ・アデヘやコラレホのお客様が同じ質問をします。上限はあるのか、署名する前にできるのか？ 正直な答えは三つの部分からなります。その種の上限は今日存在しません。もっとずっと古いルールがひとつ、非EU の買主が島で取得できるものをすでに制限しており、英国の買主を不意打ちします。そしてヨーロッパの法律が新しい上限に残す余地は狭く、パスポートとはほとんど関係のない線に沿って引かれています。

島々が求めていること、ブリュッセルが答えたこと

政治の背後の数字は公証人自身の統計から来ています。2025年、外国人は群島の全住宅購入の35%強に署名しました。サンタ・クルス・デ・テネリフェ県で41%、ラス・パルマスで32%。同年後半の全国の数字は18%です。イタリア人、ドイツ人、英国人がリストの上位です。非居住の外国人はその半年にスペインで平均1平方メートルあたり3,242ユーロを払い、スペイン人の買主は1,839ユーロでした。同じ町で、異なる商品を買う、異なる市場です。

これを基に、カナリア州政府は三手のキャンペーンを築きました。2025年9月、州首相は州議会で、スペイン政府が非居住者への販売を制限する島々の主張を「受け入れた」と述べました。2025年11月27日、住宅省はそれを書面にし、カナリアの要請を「欧州連合に対して」支持し、島々の提案の大部分を国の住宅計画に取り込みました。2026年5月20日、バクーの世界都市フォーラムで、州首相府は欧州委員会の住宅タスクフォースのディレクターに要請を伝え、政府自身のプレスリリースによれば、非居住者の購入を制限することは人と物の自由移動に関する「連合の基本原則に反する」と告げられました。6月、政府のスポークスマンは、答えは「法律を変えること」、つまり国の地方自治法を変えて、市役所が少なくとも非居住者の購入をより高くつくようにできるようにすることだと述べました。条文は公表されていません。

島々は孤独ではなく、その並行例は示唆的です。2026年2月、バレアレス議会は、測定可能な住宅逼迫の下にある自治体が、一時的に、非居住者、会社、セカンドハウム目的の購入を制限できるようにする法案を審議しました。起草者いわく「出自ではなく用途によって」引かれたルールです。2月24日の最初の採決で与党多数により否決され、仮に可決していても、マドリードの下院が採択する必要がありました。スペイン政府自身の手段、2025年1月に発表された非EU 非居住者買主への「100%課税」は、2025年9月から下院での最初の採決を待つ法案です。その現状についてのノートはいまも有効です。

居住者限定のルールに政令ではなく条約が必要な理由

障害は政治的意思ではありません。欧州連合の機能に関する条約であり、その第63条は「加盟国間および加盟国と第三国との間の資本移動に対するすべての制限」を禁止しています。家を買うことは資本移動であり、この条文はベルリンの買主もマンチェスターの買主も等しく守ります。

連合の中で三つの場所が、誰が家を買えるかを制限しており、三つとも加盟の時点で条約そのものにその例外を得ました。1992年にマーストリヒトで署名されたデンマークの議定書は、「セカンドハウムの取得に関する既存の法制を維持する」ことを認めています。1994年のオーランド諸島の議定書は、諸島の地域市民権を持たない者がそこで不動産を取得し保有する権利について、「差別のない形で」制限を認めています。2003年のマルタの議定書は、島に5年間住んでいない人が買うセカンドレジデンスの許可制度を、基準が「公表され、客観的で、安定的で、透明」で、マルタ国民と他の EU 国民を等しく扱う限り、維持することを認めています。スペインは1986年にそのような条項なしに加盟し、新しい条項にはすべての加盟国の合意が必要です。それがカナリア州政府がバクーでぶつかった壁です。

条約のレベルの下では、司法裁判所が、住宅法の弁護士なら誰もが知る二つの事件で残された余地を描いています。Konle（1999年）で裁判所は、地域が「一般的利益において、恒久的な人口と観光部門から独立した経済活動を維持すること」を追求できると認めました。チロルの問題であり、カナリア諸島の問題です。しかし土地購入の事前認可制度を、単純な事前届出で同じ監督が達成でき、制度が実際には自国民を優遇していたとして無効にしました。Festersen（2007年）では、デンマークは農地の買主にそこでの居住を義務づけることはできないと判断しました。目的は正当でしたが、居住義務は基本的自由を「特に制限する」ものであり、国は、より制限的でない手段（転売への課税、賃貸への誘導）では足りないことを示していませんでした。島々への教訓は正確です。用途に基づくルール（住宅であり続けなければならない家、計画における主たる住宅の割当）で、スペイン人にも外国人にも等しく適用されるものは擁護できる。居住地や国籍に基づくルールは、その数字が何であれ、擁護できない。いずれカナリア議会に届くものは、その地図の上に描かれなければなりません。

すでに存在する上限：1975年の防衛区域ルール

しかし、カナリア諸島には50年間施行されてきた、ほとんどの買主が聞いたことのない外国人所有の制限があります。国防上の利益のある区域に関する1975年の法律は、「外国人による不動産取得が制限される区域」を創設し、そこでは外国の個人と会社は面積の15%を超えて保有できず、すべての取得に事前の軍の認可が必要です（Ley 8/1975 第4条、第16条、第18条）。1978年の施行規則が区域を列挙し、最初の項目は*「島嶼領土：国家主権下のすべての島と小島」*で、フォルメンテラ以上の大きさの島には15%の上限、それより小さいものには0%（Real Decreto 689/1978 第32条1項a）。上限は島ごとに、各島の中では自治体ごとに数えられ、海岸の最初の1キロメートルは内陸と別に数えられます（第33条2項）。

このルールが通常の購入を止めないのは、二つの理由からです。第一に、EU 国民には適用されません。1990年以降、この法律の制限は共同体の「加盟国の国籍を持つ自然人には適用されない」ものとされ、EU の会社はスペインの会社として扱われます（Ley 8/1975 追加規定）。第二に、都市部の免除です。既存の市街地とその計画された拡張部分の面積は、計画文書が国防省の肯定的な報告を得ていれば制度から完全に外れ（Ley 8/1975 第16条、RD 689/1978 第35条）、1963年の法律のもとで国の観光上の利益があると宣言された地域も同様です（第38条）。コスタ・アデヘのアパートやコラレホのタウンハウスは、承認された計画のある都市部の土地の上にあります。認可なし、カウントなし。

それ以外のすべては規則の中にあり、2021年1月1日以降、それには英国の買主が含まれます。彼らは Brexit の日にこの法律にとって第三国の国民となり、米国人、スイス人、ラテンアメリカ人、その他すべての非EU の買主と並びました。農村の区画、フエルテベントゥラやテネリフェの内陸の finca、rústico に分類された土地の田舎の家には、証書の前に国防省の認可が必要です。そして法的安全総局は2022年2月、古い家のある農村地を買う英国人夫婦の事件で、孤立した建物は農村の区画を都市部のものに変えず、認可、または土地の都市分類を証明する市役所の証明書が提出されるまで登記官が登記を拒んだのは正しかったと確認しました。ファイルは地域の軍司令部を通じて国防省に送られ、パスポート、あれば在留カード、居住国の素行証明書、物件の図面を添えます（RD 689/1978 第79条）。司令部には報告のための2か月、大臣には決定のためのさらに2か月があり（第81条）、2,000平方メートルまでの区画は地域司令部に委任されます（第82条）。制限区域の証書は18か月以内に登記しなければ無効で、公証人は証書自体の中で買主にそれを警告しなければなりません（Ley 8/1975 第21条）。そのような土地を受け取る非EU の相続人には、認可を申請するための3か月、または売却するための1年があります（第25条）。非EU の株主に半分超を所有または支配されるスペインの会社にも認可が必要です（第19条）。

政治的な議論にとって、この古いルールはひとつの点で重要です。住宅政策ではなく安全保障によって引かれた法的な上限がどんな姿をしているか（パーセンテージ、認可、登録簿）を示し、スペインが市場に気づかれることなく半世紀それとともに生きてきたことを示すからです。買主にとっては、もっと実務的な点で重要です。あなたの購入が3週間かかるか、ひと季節かかるかを決める唯一の確認だからです。

今日の買主にとって何が変わるか：何も。そして計画すべき三つのこと

島のどこで買う EU 市民にも、制限も、認可も、そのどちらについても発表されたスケジュールもありません。都市部の土地で買う非EU 市民も同じ立場です。すべての外国の買主が計画すべきは、見出しの前と同じ一連の手順です。言うべきことを言う私的な売買契約（アラスのガイドをお読みください）、NIE と銀行口座、参照価額に対する6.5%の不動産取得税、そして決済後に到来する税金。貸していない家の非居住者所得税と、閾値を超えれば富裕税。非EU の買主はさらに二つのことを計画します。日数。購入はもう在留を買わず、90/180日ルールはいま国境で数えられているからです。そして土地の分類。農村の区画は国防省を意味するからです。

島の買主のためのチェックリスト、2026年9月

• 手付金の前に土地の分類を尋ねる：市役所の certificado urbanístico が、区画が都市部かどうか、そしてそれとともに非EU の買主に軍の認可が必要かどうかを確定します。
• EU 国民でなく、土地が農村なら、証書に署名する前に申請し、認可を私的な契約に条件として書き込む。規則の4か月、そしてそれ以上を見込む。
• 存在しない上限を待たない：今日、非居住者の購入を制限するカナリア、スペイン、ヨーロッパの条文はなく、草案として公表されたものもない。
• 見出しではなく、二つのファイルを見守る：カナリア州政府の委員会への要請と、下院の国の法案。どちらも1年前と同じ段階にある。
• 在留を購入と別に計画する：ゴールデンビザは新規申請者に閉じられ、スペインでの日数は国境で数えられる。
• 貸すつもりなら管理組合の規約を確認する：2025年4月以降、所有者が誰であれ、5分の3の賛成で民泊を禁止できる。

パスポートによる上限には条約が必要です。用途による上限はいつか裁判所を通るかもしれません。今日施行されている唯一の上限は50年前のもので、ひとつだけ尋ねます。その土地は都市部か？

コスタ・アデヘとコラレホの当事務所の不動産チームは、土地の分類を審査し、非EU の買主に必要な場合には軍の認可を取得し、ファイルが係属中もあなたの手付金が守られるよう私的な契約を起草します。私たちの仕事の進め方は不動産法のページで、あるいはテネリフェまたはフエルテベントゥラのオフィスで相談を予約してください。

よくある質問

カナリア諸島で外国人が不動産を買うことに制限はありますか？

居住地や国籍によるものはありません。カナリア州政府はスペイン政府と欧州委員会に非居住者の購入を制限する権限を求め、委員会は2026年5月、そのような措置は連合の基本原則に反すると答えました。カナリア、スペイン、ヨーロッパのいずれの条文も公表されていません。施行されている唯一の制限は1975年の防衛区域ルールで、非EU の農村地の買主に軍の認可の取得を求め、市街地の外で外国人の所有を各島の面積の15%に制限しています。

英国の買主はテネリフェやフエルテベントゥラで軍の認可が必要ですか？

市街地とその承認された拡張部分の外の土地についてのみです。農村の区画や finca。2021年1月1日以降、英国市民はこの法律にとって非EU 国民です。承認された計画のある都市部の土地のアパートや家には認可は不要で、市役所の都市計画証明書がそれを証明します。

カナリア諸島はマルタやデンマークのようなルールを採用できますか？

それらのルールは、デンマーク、フィンランド、マルタが加盟したときに合意され、EU の条約そのものに書き込まれています。スペインにはそのような議定書がなく、追加にはすべての加盟国の合意が必要です。そのレベルの下で司法裁判所が許すのは、計画上の目的のために、家の用途に基づき、すべての人に等しく適用されるルールです。買主の居住地や国籍に基づくルールではありません。

非EU 買主への100%課税はどうなりましたか？

2025年5月に下院に登録された法案で、2025年9月から最初の採決を待っており、政府の2026年1月の住宅政策パッケージから外されました。今日、追加で払うものはありません。この税についての別のノートが、仮に前進した場合に何をするかを説明しています。

上限が来る前に、いま買うべきですか？

購入の決定は、存在しないルールではなく、物件、価格、書類に基づくべきです。私たちがすべての非EU のお客様にいま勧めるのは、土地の分類を早めに確認し、在留を購入と別に計画することです。上限ではなく、この二つがカレンダーを決めるからです。

本記事は、公開日時点のスペインおよびヨーロッパの法律に関する一般的な情報であり、あなたの具体的な状況に対する法的助言ではありません。カナリア州政府の要請と国の法案はいつでも動きうる。あなた自身の日付と書類で購入を見直してもらってください。