Канарское ограничение для покупателей-нерезидентов: где оно на самом деле

Больше трети жилья, проданного на Канарских островах в прошлом году, ушло иностранным покупателям, а в провинции Санта-Крус-де-Тенерифе — четыре из десяти. Правительство Канар уже год просит Мадрид и Брюссель дать ему право ограничить покупки тех, кто здесь не живёт; парламент Балеарских островов уже голосовал по закону, который должен был сделать именно это; и каждый месяц клиент в Коста-Адехе или Корралехо задаёт нам один и тот же вопрос: есть ли ограничение, и появится ли оно до того, как я подпишу? Честный ответ состоит из трёх частей. Ограничения такого рода сегодня не существует. Одно гораздо более старое правило уже ограничивает то, что может приобрести на островах покупатель не из ЕС, — и оно застаёт врасплох британцев. А пространство, которое европейское право оставляет для нового ограничения, узко и очерчено линиями, имеющими мало общего с паспортом.

Чего просят острова — и что ответил Брюссель

Цифры, стоящие за политикой, взяты из статистики самих нотариусов. В 2025 году иностранцы подписали чуть больше 35 % всех сделок с жильём на архипелаге — 41 % в провинции Санта-Крус-де-Тенерифе, 32 % в Лас-Пальмасе — против 18 % по Испании во втором полугодии. Список возглавляют итальянцы, немцы и британцы. Иностранцы-нерезиденты платили в том полугодии в среднем 3 242 евро за квадратный метр, испанские покупатели — 1 839: другой рынок, покупающий другой продукт, в тех же городках.

На этой основе канарское правительство выстроило кампанию в три хода. В сентябре 2025 года президент заявил региональному парламенту, что правительство Испании «приняло» аргументы островов в пользу ограничения продаж нерезидентам; 27 ноября 2025 года министерство жилья закрепило это письменно, поддержав канарский запрос «перед Европейским союзом» и включив большую часть предложений островов в государственный жилищный план. 20 мая 2026 года на Всемирном городском форуме в Баку аппарат президента передал запрос директору рабочей группы Европейской комиссии по жилью — и услышал в ответ, согласно пресс-релизу самого правительства, что ограничение покупок нерезидентами «противоречит основополагающим принципам Союза» о свободном передвижении людей и товаров. В июне пресс-секретарь правительства сказал, что выход — «изменить закон», государственный закон о местном самоуправлении, чтобы муниципалитеты могли хотя бы сделать покупки нерезидентов дороже. Никакого текста опубликовано не было.

Острова не одиноки, и параллель поучительна. В феврале 2026 года парламент Балеарских островов обсуждал законопроект, который позволил бы муниципалитетам с измеримым жилищным напряжением на время ограничивать покупки нерезидентами, компаниями и для второго жилья — правило, по словам его авторов, «не по происхождению, а по назначению». Он был отклонён при первом голосовании 24 февраля правящим большинством, а даже будучи принятым, нуждался бы в одобрении Конгресса в Мадриде. Собственный инструмент испанского правительства, «100-процентный налог» на покупателей-нерезидентов не из ЕС, объявленный в январе 2025 года, — это законопроект, который ждёт первого голосования в Конгрессе с сентября 2025 года; наша заметка о том, где он находится, по-прежнему актуальна.

Почему правило «только для резидентов» требует договора, а не декрета

Препятствие — не политическая воля, а Договор о функционировании Европейского союза, статья 63 которого запрещает «все ограничения на движение капитала между государствами-членами, а также между государствами-членами и третьими странами». Покупка дома — это движение капитала, и статья одинаково защищает покупателя из Берлина и покупателя из Манчестера.

Три места в Союзе действительно ограничивают круг тех, кто может купить жильё, и все три получили своё исключение в самом договоре, в момент вступления. Датский протокол, подписанный в Маастрихте в 1992 году, позволяет ей «сохранить действующее законодательство о приобретении второго жилья». Протокол об Аландских островах 1994 года допускает ограничения «на недискриминационной основе» права лиц без регионального гражданства островов приобретать и владеть там недвижимостью. Мальтийский протокол 2003 года позволяет сохранить систему разрешений на покупку второго жилья теми, кто не прожил на острове пять лет, при условии, что критерии «опубликованы, объективны, стабильны и прозрачны» и одинаково применяются к мальтийцам и другим гражданам Союза. Испания вступила в 1986 году без подобной оговорки, а для новой потребовалось бы согласие каждого государства-члена. Об эту стену канарское правительство и ударилось в Баку.

Ниже уровня договора Суд ЕС очертил оставшееся пространство в двух решениях, известных каждому юристу по недвижимости. В деле Konle (1999) он признал, что регион может стремиться «сохранить в общих интересах постоянное население и экономическую деятельность, не зависящую от туристического сектора», — проблема Тироля и Канар, — но отменил режим предварительного разрешения на покупку земли, поскольку простое предварительное уведомление обеспечивало тот же контроль, а режим на практике благоприятствовал собственным гражданам. В деле Festersen (2007) он постановил, что Дания не может обязать покупателя сельскохозяйственной земли поселиться на ней: цель законна, но обязанность проживания «особенно ограничительна» для основной свободы, и государство не показало, что менее жёсткие инструменты — налоги при перепродаже, стимулы к сдаче в аренду — не сработали бы. Урок для островов точен: правило, построенное на назначении (жильё, которое должно остаться жильём; квота основного жилья в плане застройки) и одинаково применимое к испанцам и иностранцам, защитить можно; правило, построенное на проживании или гражданстве, — нет, какими бы цифрами оно ни подкреплялось. Всё, что однажды дойдёт до канарского парламента, придётся рисовать по этой карте.

Ограничение, которое уже существует: правило оборонных зон 1975 года

Между тем ограничение иностранной собственности на Канарах существует уже пятьдесят лет, и большинство покупателей о нём никогда не слышали. Закон 1975 года о зонах и объектах, представляющих интерес для национальной обороны, создал «зоны ограниченного доступа иностранцев к собственности», в которых иностранные лица и компании не могут владеть более чем 15 % площади, а любое приобретение требует предварительного военного разрешения (Ley 8/1975, ст. 4, 16 и 18). Регламент 1978 года перечисляет зоны, и первой строкой идут «островные территории: все острова и островки под национальным суверенитетом», с потолком 15 % для островов не меньше Форментеры и 0 % для любого острова или островка поменьше (Real Decreto 689/1978, ст. 32.1.a). Потолок считается по каждому острову и внутри каждого острова по муниципалитетам, причём первый километр побережья считается отдельно от внутренней части (ст. 33.2).

Две вещи не дают этому правилу остановить обычную покупку. Во-первых, оно не применяется к гражданам Союза: после реформы 1990 года ограничения закона «не распространяются на физических лиц, имеющих гражданство государства-члена» Сообщества, а компании из ЕС приравнены к испанским (Ley 8/1975, дополнительное положение). Во-вторых, городское исключение: территория существующих городских ядер и их запланированных расширений полностью выведена из режима при условии, что план застройки получил положительное заключение министерства обороны (Ley 8/1975, ст. 16; RD 689/1978, ст. 35), как и зоны, объявленные представляющими национальный туристический интерес по закону 1963 года (ст. 38). Квартира в Коста-Адехе или таунхаус в Корралехо стоят на городской земле с утверждённым планом: ни разрешения, ни зачёта.

Всё остальное подпадает под правило, и с 1 января 2021 года это включает британских покупателей, ставших для этого закона гражданами третьей страны в день Брексита, — наряду с американцами, швейцарцами, латиноамериканцами и любым другим покупателем не из ЕС. Сельский участок, finca во внутренней части Фуэртевентуры или Тенерифе, загородный дом на земле категории rústico требуют разрешения министерства обороны до нотариального акта — и Генеральная дирекция правовой безопасности подтвердила в феврале 2022 года, в деле британской пары, покупавшей сельскую землю со старым домом, что отдельно стоящее строение не превращает сельский участок в городской и что регистратор правомерно отказал в регистрации, пока не будет представлено разрешение или муниципальная справка о градостроительной классификации земли. Заявление подаётся в министерство через региональное военное командование с паспортом, картой резидента при наличии, справкой о поведении из страны проживания и планами участка (RD 689/1978, ст. 79); у командования два месяца на заключение, у министра — ещё два на решение (ст. 81), а участки до 2 000 квадратных метров делегированы региональному командованию (ст. 82). Сделки в ограниченных зонах должны быть зарегистрированы в течение восемнадцати месяцев, иначе они ничтожны, и нотариус обязан предупредить об этом покупателя в самом акте (Ley 8/1975, ст. 21); наследник не из ЕС, получивший такую землю, имеет три месяца на подачу заявления о разрешении или год на продажу (ст. 25). Испанская компания, более чем наполовину принадлежащая участникам не из ЕС или контролируемая ими, тоже нуждается в разрешении (ст. 19).

Для политических дебатов это старое правило важно по одной причине: оно показывает, как выглядит законное ограничение, когда его рисует безопасность, а не жилищная политика, — процент, разрешение и реестр, — и что Испания прожила с ним полвека так, что рынок этого не заметил. Для покупателя оно важно практически: это та единственная проверка, от которой зависит, займёт ли покупка три недели или целый сезон.

Что меняется для покупателя сегодня: ничего — и три вещи, которые нужно спланировать

Гражданин Союза, покупающий где угодно на островах, не имеет ни ограничений, ни разрешений, ни объявленного графика для того или другого. Гражданин не из ЕС, покупающий на городской земле, в том же положении. То, что должен спланировать каждый иностранный покупатель, — тот же набор шагов, что и до заголовков: частный договор, в котором написано то, что должно быть написано, — прочтите наш обзор задатка, — NIE и банковский счёт, налог на передачу 6,5 % от референсной стоимости и налоги, которые приходят после сделки: налог нерезидента на несдаваемое жильё и, сверх порогов, налог на имущество. Покупатель не из ЕС планирует ещё две вещи: дни, потому что покупка больше не даёт вида на жительство, а правило 90/180 теперь считают на границе, и классификацию земли, потому что сельский участок означает министерство обороны.

Памятка покупателя на островах, сентябрь 2026

• Запросите классификацию земли до внесения задатка: certificado urbanístico муниципалитета решает, городская ли это земля, а с этим — нужно ли покупателю не из ЕС военное разрешение.
• Если вы не гражданин Союза и земля сельская, подайте заявление до подписания акта и внесите разрешение в частный договор как условие; рассчитывайте на четыре месяца по регламенту — и на больше.
• Не ждите ограничения, которого нет: ни один канарский, испанский или европейский текст не ограничивает сегодня покупки нерезидентами, и ни один не опубликован в проекте.
• Следите за двумя досье, а не за заголовками: запрос канарского правительства в Комиссию и законопроект государства в Конгрессе — оба на той же стадии, что и год назад.
• Планируйте проживание отдельно от покупки: «золотая виза» закрыта для новых заявителей; дни в Испании считают на границе.
• Проверьте устав сообщества собственников, если собираетесь сдавать: с апреля 2025 года большинство в три пятых может запретить туристическую аренду, кто бы ни был владельцем.

Ограничению по паспорту нужен договор. Ограничение по назначению, может быть, однажды выдержит суд. Единственное действующее сегодня ограничение — пятидесятилетней давности, и задаёт оно один вопрос: земля городская?

Наша команда по недвижимости в Коста-Адехе и Корралехо проверяет классификацию земли, получает военное разрешение там, где оно нужно покупателю не из ЕС, и составляет частный договор так, чтобы ваш задаток был защищён, пока досье рассматривается. Прочтите, как мы работаем, в разделе недвижимость, или запишитесь на консультацию в наши офисы на Тенерифе или Фуэртевентуре.

Частые вопросы

Есть ли ограничение на покупку недвижимости иностранцами на Канарах?

Ни по проживанию, ни по гражданству. Канарское правительство просило правительство Испании и Европейскую комиссию о праве ограничить покупки нерезидентами, и Комиссия ответила в мае 2026 года, что такая мера противоречит основополагающим принципам Союза; никакого канарского, испанского или европейского текста не опубликовано. Единственное действующее ограничение — правило оборонных зон 1975 года, которое требует от покупателей сельской земли не из ЕС военного разрешения и ограничивает иностранную собственность 15 % площади каждого острова за пределами населённых пунктов.

Нужно ли британским покупателям военное разрешение на Тенерифе или Фуэртевентуре?

Только для земли за пределами городских ядер и их утверждённых расширений: сельского участка или finca. С 1 января 2021 года граждане Великобритании — для этого закона граждане не из ЕС. Квартира или дом на городской земле с утверждённым планом разрешения не требуют; это подтверждает градостроительная справка муниципалитета.

Могут ли Канары ввести правило, как на Мальте или в Дании?

Эти правила записаны в самих договорах ЕС и согласованы при вступлении Дании, Финляндии и Мальты. У Испании такого протокола нет, а добавление нового потребовало бы согласия каждого государства-члена. Ниже этого уровня Суд ЕС допускает правило, основанное на назначении жилья и одинаково применимое ко всем, в целях территориального планирования, — а не правило по проживанию или гражданству покупателя.

Что стало со 100-процентным налогом на покупателей не из ЕС?

Это законопроект, внесённый в Конгресс в мае 2025 года, который ждёт первого голосования с сентября 2025 года и не вошёл в жилищный пакет правительства января 2026 года. Сегодня ничего дополнительно не платится. Наша отдельная заметка о налоге объясняет, что он сделал бы, если бы когда-нибудь продвинулся.

Стоит ли покупать сейчас, пока не ввели ограничение?

Решение о покупке должно опираться на объект, цену и документы, а не на норму, которой не существует. Всем клиентам не из ЕС мы сегодня советуем одно: рано проверить классификацию земли и планировать проживание отдельно от покупки, потому что именно эти две вещи — а не ограничение — определяют календарь.

Эта статья — общая информация об испанском и европейском праве на дату публикации, а не юридическая консультация по вашей конкретной ситуации. Запрос канарского правительства и законопроект государства могут сдвинуться в любой момент; проверьте свою покупку с вашими собственными датами и документами.