O limite canário aos compradores não residentes: em que ponto está de verdade

Mais de uma em cada três casas vendidas nas Canárias no ano passado foi parar a um comprador estrangeiro — na província de Santa Cruz de Tenerife, quatro em cada dez. O Governo das Canárias passou um ano a pedir a Madrid e a Bruxelas o poder de limitar as compras de quem não vive aqui, o Parlamento das Baleares já votou uma lei que pretendia fazer exatamente isso, e todos os meses um cliente em Costa Adeje ou em Corralejo faz-nos a mesma pergunta: há um limite, e vai havê-lo antes de eu assinar? A resposta honesta tem três partes. Hoje não existe nenhum limite desse tipo. Uma regra muito mais antiga já limita o que um comprador de fora da UE pode adquirir nas ilhas, e apanha de surpresa os compradores britânicos. E a margem que o direito europeu deixa para um limite novo é estreita, e traçada por linhas que pouco têm que ver com o passaporte.

O que as ilhas pedem, e o que Bruxelas respondeu

Os números por trás da política vêm das estatísticas dos próprios notários. Em 2025 os estrangeiros assinaram pouco mais de 35 % de todas as compras de habitação no arquipélago — 41 % na província de Santa Cruz de Tenerife, 32 % em Las Palmas —, contra 18,4 % em Espanha no segundo semestre do ano. Italianos, alemães e britânicos encabeçam a lista. Os estrangeiros não residentes pagaram em média 3.242 euros por metro quadrado em Espanha nesse semestre, contra os 1.839 dos compradores espanhóis: outro mercado, que compra outro produto, nas mesmas localidades.

Sobre essa base o Governo das Canárias construiu uma campanha em três movimentos. Em setembro de 2025 o presidente disse ao Parlamento regional que o Governo de Espanha tinha «assumido» os argumentos das ilhas para limitar as vendas a não residentes; a 27 de novembro de 2025 o Ministério da Habitação pô-lo por escrito, apoiando o pedido canário «perante a União Europeia» e incorporando a maior parte das propostas das ilhas no Plano Estatal de Habitação. A 20 de maio de 2026, no Fórum Urbano Mundial de Baku, o gabinete do presidente levou o pedido ao diretor do Grupo de Trabalho da Habitação da Comissão Europeia — e ouviu, segundo a nota de imprensa do próprio Governo, que limitar as compras de não residentes «vai contra os princípios básicos da União, como é a livre circulação de pessoas e bens». Em junho, o porta-voz do Governo disse que a resposta era «alterar a lei» — a lei estatal das autarquias — para que os municípios pudessem ao menos encarecer as compras dos não residentes. Nenhum texto foi publicado. O texto europeu chegou por outro caminho: a 9 de setembro de 2026 a Comissão apresentou o projeto da Lei da Habitação Acessível (Affordable Housing Act), que permitiria às administrações restringir, em zonas declaradas em tensão habitacional e com justificação, a aquisição ou o uso de imóveis não destinados a residência habitual — uma regra traçada pelo uso, não pela nacionalidade nem pela residência do comprador, exatamente a linha Konle/Festersen descrita mais abaixo. O conselheiro canário da Habitação chamou-lhe «um avanço importante» e defende que todo o arquipélago está em tensão.

As ilhas não estão sós, e o paralelo é instrutivo. Em fevereiro de 2026 o Parlamento das Baleares debateu uma proposta de lei que teria permitido aos municípios com pressão habitacional mensurável restringir, durante um tempo, as compras de não residentes, de sociedades e para segundas residências — uma regra traçada, diziam os seus autores, «não pela origem mas pelo uso». Foi rejeitada na primeira votação, a 24 de fevereiro, pela maioria governamental, e mesmo aprovada teria de ser adotada pelo Congresso em Madrid. O instrumento do próprio Governo espanhol, o «imposto de 100 %» sobre compradores de fora da UE não residentes anunciado em janeiro de 2025, era uma proposta de lei (122/000196) que esperou pela sua primeira votação no Congresso desde setembro de 2025 até à dissolução das Cortes a 6 de outubro de 2026, dia em que caducou; a nossa nota sobre o ponto em que está conta a história. O decreto estatal sobre habitação de 29 de setembro de 2026 não alterou isso: não continha qualquer limite às compras de não residentes nem qualquer sobretaxa sobre os compradores estrangeiros, e o Congresso revogou-o em 2 de outubro (a nossa nota sobre os decretos de outubro).

Atualização de 21 de outubro de 2026. Três coisas se moveram desde que esta nota foi escrita, e nenhuma é uma norma em vigor. A 13 de outubro o Governo das Canárias informou o parlamento regional de que tinha enviado ao Ministério dos Negócios Estrangeiros um conjunto de emendas ao projeto de regulamento da Comissão Europeia sobre habitação acessível, pedindo que as autoridades de habitação das regiões ultraperiféricas possam, ao abrigo do artigo 349 do Tratado, limitar por um tempo a compra, o uso e o arrendamento de habitações por estrangeiros não residentes, e que a Espanha as defenda em Bruxelas. No mesmo dia o presidente anunciou uma proposta de lei estatal, redigida pelos serviços jurídicos da região e entregue ao Governo espanhol com o pedido de a aprovar antes do fim da legislatura; o texto, relatado a partir do projeto pela agência EFE a 15 e 16 de outubro, exigiria dez anos de inscrição contínua nas ilhas, ou quinze no total, para comprar uma habitação, espanhóis incluídos, limitaria a propriedade a duas habitações por pessoa em municípios diferentes e restringiria as compras de sociedades e veículos de investimento. Com as Cortes dissolvidas desde 6 de outubro nenhuma lei pode ser aprovada antes de as novas se reunirem; o projeto é uma proposta ao Governo espanhol, não uma norma, e o precedente flamengo de 2013 é a medida pela qual seria lido. Por fim, o Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de outubro, que desde 8 de outubro substituiu o decreto sobre habitação revogado e aguarda a sua própria votação de convalidação, deixa de fora o limite à compra e o imposto de 100 %, como esse decreto fazia. Para quem compra hoje nada muda.

Porque é que uma regra «só residentes» precisa de um tratado, não de um decreto

O obstáculo não é a vontade política; é o Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, cujo artigo 63.º proíbe «todas as restrições aos movimentos de capitais entre Estados-Membros e entre Estados-Membros e países terceiros». Comprar uma casa é um movimento de capitais, e o artigo protege da mesma forma o comprador de Berlim e o de Manchester.

Três lugares da União limitam de facto quem pode comprar uma habitação, e os três obtiveram a sua exceção no próprio tratado, no momento da adesão. O protocolo da Dinamarca, assinado em Maastricht em 1992, permite-lhe «manter a legislação em vigor sobre a aquisição de residências secundárias». O protocolo das ilhas Åland, de 1994, admite restrições, «numa base não discriminatória», ao direito de quem não tem a cidadania regional das ilhas de adquirir e possuir bens imóveis nelas. O protocolo de Malta, de 2003, permite-lhe conservar o seu sistema de autorização para as residências secundárias compradas por quem não tenha vivido na ilha cinco anos, desde que os critérios sejam «publicados, objetivos, estáveis e transparentes» e tratem por igual malteses e outros nacionais da União. A Espanha aderiu em 1986 sem nenhuma cláusula do género, e uma nova exigiria o acordo de todos os Estados-Membros. Foi esse o muro contra o qual o Governo canário embateu em Baku.

Abaixo do nível do tratado, o Tribunal de Justiça traçou a margem que resta em dois acórdãos que todo o advogado de habitação conhece. Em Konle (1999) aceitou que uma região prossiga «a manutenção, no interesse geral, de uma população permanente e de uma atividade económica independente do setor turístico» — o problema do Tirol e o das Canárias —, mas derrubou um regime de autorização prévia para a compra de terrenos porque uma simples declaração prévia assegurava a mesma fiscalização, e porque o regime favorecia na prática os nacionais. Em Festersen (2007) decidiu que a Dinamarca não podia obrigar o comprador de um prédio agrícola a fixar nele residência: o fim era legítimo, mas uma obrigação de residência era «particularmente restritiva» de uma liberdade fundamental, e o Estado não tinha demonstrado que instrumentos menos restritivos — impostos na revenda, incentivos ao arrendamento — não bastariam. A lição para as ilhas é precisa: uma regra que assenta no uso (uma casa que tem de continuar a ser casa, uma quota de habitação própria e permanente num plano) e se aplica por igual a espanhóis e estrangeiros pode defender-se; uma regra que assenta na residência ou na nacionalidade não, sejam quais forem os números. O que um dia chegar ao Parlamento das Canárias terá de ser desenhado sobre esse mapa.

O limite que já existe: a regra das zonas de defesa de 1975

Existe, porém, um limite à propriedade estrangeira nas Canárias em vigor há cinquenta anos e de que a maioria dos compradores nunca ouviu falar. A lei de 1975 sobre zonas e instalações de interesse para a defesa nacional criou as «zonas de acesso restringido à propriedade por parte de estrangeiros», nas quais as pessoas e sociedades estrangeiras não podem deter mais de 15 % da superfície e toda a aquisição exige uma autorização militar prévia (Ley 8/1975, arts. 4, 16 e 18). O seu regulamento de 1978 enumera as zonas, e a primeira entrada são os «territórios insulares: a totalidade das ilhas e ilhéus sob soberania nacional», com o teto de 15 % para as ilhas de dimensão igual ou superior a Formentera e 0 % para qualquer ilha ou ilhéu menor (Real Decreto 689/1978, art. 32.1.a). O teto calcula-se ilha a ilha e, dentro de cada ilha, município a município, contando separadamente o primeiro quilómetro de costa e o interior (art. 33.2).

Duas coisas impedem esta regra de travar a compra comum. A primeira é que não se aplica aos nacionais da União: desde uma reforma de 1990, as limitações da lei «não se aplicam às pessoas singulares que tenham a nacionalidade de um Estado-Membro» da Comunidade, e as sociedades comunitárias são tratadas como as espanholas (Ley 8/1975, disposição adicional). A segunda é a isenção urbana: a superfície dos núcleos urbanos existentes e das suas zonas de expansão planeadas fica fora do regime, desde que o plano tenha tido parecer favorável do Ministério da Defesa (Ley 8/1975, art. 16; RD 689/1978, art. 35), tal como as zonas declaradas de interesse turístico nacional ao abrigo da lei de 1963 (art. 38). Um apartamento em Costa Adeje ou uma moradia em banda em Corralejo está em solo urbano com plano aprovado: nem autorização, nem contagem.

Tudo o resto está dentro da regra, e desde 1 de janeiro de 2021 isso inclui os compradores britânicos, que no dia do Brexit passaram a nacionais de um país terceiro para efeitos desta lei, a par de americanos, suíços, latino-americanos e qualquer outro comprador de fora da UE. Um terreno rústico, uma finca no interior de Fuerteventura ou de Tenerife, uma casa de campo em solo classificado como rústico exige a autorização do Ministério da Defesa antes da escritura — e a Direção-Geral de Segurança Jurídica confirmou em fevereiro de 2022, no caso de um casal britânico que comprava solo rústico com uma casa antiga em cima, que uma construção isolada não transforma um terreno rústico em urbano e que o conservador fez bem em recusar o registo até ser apresentada a autorização, ou um certificado municipal que provasse a classificação urbanística do solo. O processo vai ao Ministério através do comando militar regional, com passaporte, cartão de residência se o houver, certificado de conduta do país de residência e plantas do prédio (RD 689/1978, art. 79); o comando tem dois meses para informar e o ministro mais dois para decidir (art. 81), e os terrenos até 2.000 metros quadrados estão delegados no comando regional (art. 82). As escrituras em zonas restringidas têm de ser registadas em dezoito meses ou são nulas, e o notário tem de o advertir ao comprador na própria escritura (Ley 8/1975, art. 21); um herdeiro de fora da UE que receba um solo destes tem três meses para pedir a autorização ou um ano para vender (art. 25). Uma sociedade espanhola detida ou controlada em mais de metade por sócios de fora da UE também precisa da autorização (art. 19).

Para o debate político esta velha regra importa por uma razão: mostra como é um limite legal quando é a segurança que o desenha e não a política de habitação — uma percentagem, uma autorização e um registo —, e que a Espanha viveu com um durante meio século sem que o mercado desse por isso. Para um comprador importa de forma mais prática: é a única verificação que decide se a sua compra demora três semanas ou uma estação.

O que muda hoje para um comprador: nada — e três coisas a planear

Um cidadão da União que compre em qualquer ponto das ilhas não tem limite, nem autorização, nem calendário anunciado para nenhum dos dois. Um cidadão de fora da UE que compre em solo urbano está na mesma situação. O que todo o comprador estrangeiro deve planear é o mesmo conjunto de passos de antes das manchetes: um contrato particular que diga o que deve dizer — leia o nosso guia do contrato de sinal —, o NIE e a conta bancária, o imposto de transmissões a 6,5 % sobre o valor de referência, e os impostos que chegam depois da escritura: o imposto de não residentes sobre a casa não arrendada e, acima dos limiares, o imposto sobre o património. Um comprador de fora da UE planeia mais duas coisas: os dias, porque comprar já não compra residência e a regra 90/180 conta-se agora na fronteira, e a classificação do solo, porque um terreno rústico significa o Ministério da Defesa.

A lista do comprador nas ilhas, setembro de 2026

• Peça a classificação do solo antes do sinal: um certificado urbanístico da câmara municipal resolve se o terreno é urbano e, com isso, se um comprador de fora da UE precisa da autorização militar.
• Se não é nacional da União e o solo é rústico, peça-a antes de assinar a escritura, e inclua a autorização como condição no contrato particular; conte com os quatro meses do regulamento, e com mais.
• Não espere por um limite que não existe: nenhum texto canário, espanhol ou europeu limita hoje as compras de não residentes. O único projeto é europeu e por uso: a Lei da Habitação Acessível apresentada pela Comissão a 9 de setembro de 2026 permitiria limitar as segundas residências em zonas em tensão sem distinguir por nacionalidade ou residência — e um projeto não é uma lei.
• Vigie dois processos, não as manchetes: o pedido do Governo das Canárias à Comissão, que o presidente levará a Bruxelas em novembro de 2026 com pareceres jurídicos sobre a excecionalidade das ilhas, e o que umas novas Cortes apresentarem depois das eleições de 29 de novembro de 2026 — a proposta do Estado de maio de 2025 caducou com a dissolução de 6 de outubro de 2026 sem uma primeira votação.
• Planeie a residência à parte da compra: o golden visa está fechado a novos requerentes; os dias em Espanha contam-se na fronteira.
• Verifique os estatutos do condomínio se pensa arrendar: desde abril de 2025 uma maioria de três quintos pode vetar o alojamento turístico, seja quem for o proprietário.

Um limite por passaporte precisaria de um tratado. Um limite por uso talvez passe um dia num tribunal. O único limite em vigor hoje tem cinquenta anos e faz uma só pergunta: o solo é urbano?

A nossa equipa imobiliária em Costa Adeje e Corralejo verifica a classificação do solo, obtém a autorização militar quando um comprador de fora da UE precisa dela e redige o contrato particular de modo a que o seu sinal fique protegido enquanto o processo está pendente. Leia como trabalhamos em direito imobiliário, ou marque uma consulta nos nossos escritórios de Tenerife ou Fuerteventura.

Perguntas frequentes

Existe um limite à compra de imóveis por estrangeiros nas Canárias?

Não por residência nem por nacionalidade. O Governo das Canárias pediu ao Governo espanhol e à Comissão Europeia o poder de limitar as compras de não residentes, e a Comissão respondeu em maio de 2026 que tal medida vai contra os princípios básicos da União; o único texto publicado é o projeto europeu de setembro de 2026, que permitiria limitar por uso — não por passaporte — as habitações que não sejam residência habitual em zonas em tensão, e nada está em vigor. O único limite em vigor é a regra das zonas de defesa de 1975, que exige aos compradores de solo rústico de fora da UE uma autorização militar e limita a propriedade estrangeira a 15 % da superfície de cada ilha fora dos aglomerados.

Os compradores britânicos precisam de autorização militar em Tenerife ou Fuerteventura?

Só para solo fora dos núcleos urbanos e das suas expansões aprovadas: um terreno rústico ou uma finca. Desde 1 de janeiro de 2021 os cidadãos britânicos são nacionais de fora da UE para efeitos desta lei. Um apartamento ou casa em solo urbano com plano aprovado não precisa de autorização; o certificado urbanístico da câmara prova-o.

As Canárias poderiam adotar uma regra como a de Malta ou a da Dinamarca?

Essas regras estão escritas nos próprios tratados da União, acordadas quando a Dinamarca, a Finlândia e Malta aderiram. A Espanha não tem um protocolo assim, e acrescentar um exigiria o acordo de todos os Estados-Membros. O que o Tribunal de Justiça permite abaixo desse nível é uma regra baseada no uso da casa e aplicada a todos por igual, com fins de ordenamento — não uma regra baseada na residência ou na nacionalidade do comprador.

O que aconteceu ao imposto de 100 % sobre compradores de fora da UE?

Era uma proposta de lei registada no Congresso em maio de 2025 que esperou pela sua primeira votação desde setembro de 2025, ficou de fora do pacote de habitação do Governo de janeiro de 2026, do decreto sobre habitação de 29 de setembro de 2026 e do Real Decreto-ley 29/2026 que o substituiu desde 8 de outubro, e caducou com a dissolução das Cortes a 6 de outubro de 2026. Hoje não se paga nada a mais. A nossa nota à parte sobre o imposto explica o que teria feito, e o que umas novas Cortes poderiam voltar a apresentar.

Devo comprar agora, antes que chegue um limite?

Uma decisão de compra deve assentar no imóvel, no preço e na papelada, não numa regra que não existe. O que aconselhamos hoje a todo o cliente de fora da UE é verificar cedo a classificação do solo e planear a residência à parte da compra, porque são essas duas coisas — e não um limite — que decidem o calendário.

Este artigo é informação geral sobre o direito espanhol e europeu à data da publicação, não aconselhamento jurídico para a sua situação concreta. O pedido do Governo das Canárias pode mexer-se a qualquer momento, e umas novas Cortes podem voltar a apresentar a medida do Estado; faça rever a sua compra com as suas próprias datas e documentos.