El tope canario a la compra por no residentes: en qué punto está de verdad

Más de una de cada tres viviendas vendidas en Canarias el año pasado fue a parar a un comprador extranjero; en la provincia de Santa Cruz de Tenerife, cuatro de cada diez. El Gobierno de Canarias lleva un año pidiendo a Madrid y a Bruselas la facultad de limitar las compras de quienes no viven aquí, el Parlamento balear ya ha votado una ley que pretendía exactamente eso, y cada mes un cliente en Costa Adeje o en Corralejo nos hace la misma pregunta: ¿hay un tope, y lo habrá antes de que yo firme? La respuesta honesta tiene tres partes. Hoy no existe ningún tope de esa clase. Una norma mucho más antigua ya limita lo que un comprador no comunitario puede adquirir en las islas, y sorprende a los compradores británicos. Y el margen que deja el Derecho europeo para un tope nuevo es estrecho, y está trazado por líneas que tienen poco que ver con el pasaporte.

Qué piden las islas, y qué ha respondido Bruselas

Las cifras que hay detrás de la política salen de la estadística de los propios notarios. En 2025 los extranjeros firmaron algo más del 35 % de todas las compras de vivienda del archipiélago — el 41 % en la provincia de Santa Cruz de Tenerife, el 32 % en Las Palmas —, frente a un 18 % en el conjunto de España en el segundo semestre del año. Italianos, alemanes y británicos encabezan la lista. Los extranjeros no residentes pagaron de media 3.242 euros por metro cuadrado en España en ese semestre, frente a los 1.839 de los compradores españoles: otro mercado, que compra otro producto, en los mismos pueblos.

Sobre esa base el Gobierno de Canarias ha construido una campaña en tres movimientos. En septiembre de 2025 el presidente dijo en el Parlamento regional que el Gobierno de España había «asumido» los argumentos de las islas para limitar las ventas a no residentes; el 27 de noviembre de 2025 el Ministerio de Vivienda lo puso por escrito, respaldando la petición canaria «ante la Unión Europea» e incorporando la mayor parte de las propuestas de las islas al Plan Estatal de Vivienda. El 20 de mayo de 2026, en el Foro Urbano Mundial de Bakú, el gabinete del presidente trasladó la petición al director del Grupo de Trabajo de Vivienda de la Comisión Europea, y recibió, según la nota de prensa del propio Gobierno, la respuesta de que limitar la compra a no residentes «contradice los principios básicos de la Unión» sobre libre circulación de personas y bienes. En junio, el portavoz del Gobierno dijo que la solución era «modificar la ley» — la Ley de Bases de Régimen Local — para que los ayuntamientos pudieran al menos encarecer las compras de los no residentes. No se ha publicado texto alguno.

Las islas no están solas, y el paralelo es instructivo. En febrero de 2026 el Parlamento balear debatió una proposición de ley que habría permitido a los municipios con tensión medible en la vivienda restringir, durante un tiempo, las compras de no residentes, de sociedades y de segundas residencias — una regla trazada, decían sus autores, «no por origen sino por uso». Fue rechazada en su primera votación, el 24 de febrero, por la mayoría de gobierno, y aun aprobada habría necesitado que el Congreso la hiciera suya. El instrumento del propio Gobierno de España, el «impuesto del 100 %» a los compradores no comunitarios no residentes anunciado en enero de 2025, es una proposición de ley que espera su primera votación en el Congreso desde septiembre de 2025; nuestra nota sobre en qué punto está sigue vigente.

Por qué una regla de «solo residentes» necesita un tratado, no un decreto

El obstáculo no es la voluntad política; es el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, cuyo artículo 63 prohíbe «todas las restricciones a los movimientos de capitales entre Estados miembros y entre Estados miembros y terceros países». Comprar una casa es un movimiento de capital, y el artículo protege por igual al comprador de Berlín y al de Mánchester.

Tres lugares de la Unión sí limitan quién puede comprar una vivienda, y los tres obtuvieron su excepción en el propio tratado, en el momento de adherirse. El protocolo de Dinamarca, firmado en Maastricht en 1992, le permite «mantener la legislación vigente sobre la adquisición de residencias secundarias». El protocolo de las islas Åland, de 1994, admite restricciones, «sin discriminación», al derecho de quienes no tienen la ciudadanía regional de las islas a adquirir y poseer bienes inmuebles en ellas. El protocolo de Malta, de 2003, le permite conservar su sistema de autorización para las residencias secundarias que compren quienes no hayan vivido en la isla cinco años, siempre que los criterios sean «públicos, objetivos, estables y transparentes» y traten igual a malteses y a los demás nacionales de la Unión. España entró en 1986 sin ninguna cláusula de ese tipo, y una nueva necesitaría el acuerdo de todos los Estados miembros. Ese es el muro contra el que chocó el Gobierno canario en Bakú.

Por debajo del nivel del tratado, el Tribunal de Justicia ha trazado el margen que queda en dos sentencias que todo abogado de vivienda conoce. En Konle (1999) aceptó que una región persiga «el mantenimiento, en interés general, de una población permanente y de una actividad económica independiente del sector turístico» — el problema del Tirol y el de Canarias —, pero tumbó un régimen de autorización previa para la compra de terrenos porque una simple declaración previa lograba la misma supervisión, y porque el régimen favorecía en la práctica a los nacionales. En Festersen (2007) sostuvo que Dinamarca no podía obligar al comprador de una finca agrícola a fijar en ella su residencia: el fin era legítimo, pero una obligación de residencia era «particularmente restrictiva» de una libertad fundamental, y el Estado no había demostrado que instrumentos menos restrictivos — impuestos a la reventa, incentivos al alquiler — no bastasen. La lección para las islas es precisa: una regla que gira sobre el uso (una vivienda que deba seguir siendo vivienda, una cuota de vivienda habitual en un plan) y que se aplica por igual a españoles y extranjeros puede defenderse; una regla que gira sobre la residencia o la nacionalidad, no, por muchas cifras que la avalen. Lo que llegue algún día al Parlamento de Canarias tendrá que dibujarse sobre ese mapa.

El tope que ya existe: la regla de las zonas de defensa de 1975

Existe, sin embargo, un límite a la propiedad extranjera en Canarias que lleva cincuenta años en vigor y del que la mayoría de los compradores nunca ha oído hablar. La Ley de 1975 de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional creó las «zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros», en las que las personas y sociedades extranjeras no pueden tener más del 15 % de la superficie y toda adquisición necesita una autorización militar previa (Ley 8/1975, arts. 4, 16 y 18). Su reglamento de 1978 enumera las zonas, y la primera entrada son los «territorios insulares: la totalidad de las islas e islotes de soberanía nacional», con el tope del 15 % para las islas de tamaño igual o superior a Formentera y del 0 % para cualquier isla o islote menor (Real Decreto 689/1978, art. 32.1.a). El tope se computa isla por isla y, dentro de cada isla, municipio por municipio, contando por separado el primer kilómetro de costa y el interior (art. 33.2).

Dos cosas impiden que esta regla frene la compra ordinaria. La primera es que no se aplica a los nacionales de la Unión: desde una reforma de 1990, las limitaciones de la ley «no regirán respecto de las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro» de la Comunidad, y las sociedades comunitarias se tratan como las españolas (Ley 8/1975, disposición adicional). La segunda es la exención urbana: la superficie de los núcleos urbanos existentes y de sus zonas de ensanche planificadas queda fuera del régimen, siempre que el planeamiento contara con informe favorable del Ministerio de Defensa (Ley 8/1975, art. 16; RD 689/1978, art. 35), igual que las zonas declaradas de interés turístico nacional al amparo de la ley de 1963 (art. 38). Un piso en Costa Adeje o un adosado en Corralejo está en suelo urbano con plan aprobado: ni autorización ni cómputo.

Todo lo demás está dentro de la regla, y desde el 1 de enero de 2021 eso incluye a los compradores británicos, que el día del Brexit pasaron a ser nacionales de un tercer Estado a efectos de esta ley, junto con estadounidenses, suizos, latinoamericanos y cualquier otro comprador no comunitario. Una parcela rústica, una finca en el interior de Fuerteventura o de Tenerife, una casa de campo en suelo clasificado como rústico, necesita la autorización del Ministerio de Defensa antes de la escritura — y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirmó en febrero de 2022, en el caso de un matrimonio británico que compraba suelo rústico con una casa antigua encima, que una edificación aislada no convierte una parcela rústica en urbana y que el registrador hizo bien en denegar la inscripción hasta que se aportase la autorización, o un certificado municipal que acreditase la calificación urbanística del suelo. La solicitud va al Ministerio a través de la autoridad militar regional, con pasaporte, tarjeta de residencia si la hay, certificado de conducta del país de residencia y planos de la finca (RD 689/1978, art. 79); la autoridad regional tiene dos meses para informar y el ministro otros dos para resolver (art. 81), y las fincas de hasta 2.000 metros cuadrados se delegan en la autoridad regional (art. 82). Las escrituras en zonas restringidas deben inscribirse en dieciocho meses o son nulas, y el notario debe advertírselo al comprador en la propia escritura (Ley 8/1975, art. 21); el heredero no comunitario que recibe un suelo así tiene tres meses para pedir la autorización o un año para vender (art. 25). Una sociedad española participada o controlada en más de la mitad por socios no comunitarios también necesita la autorización (art. 19).

Para el debate político esta vieja regla importa por una razón: muestra cómo es un tope legal cuando lo dibuja la seguridad y no la política de vivienda — un porcentaje, una autorización y un registro —, y que España ha vivido con uno durante medio siglo sin que el mercado se enterase. Para un comprador importa de un modo más práctico: es la única comprobación que decide si su compra tarda tres semanas o una temporada.

Qué cambia hoy para un comprador: nada — y tres cosas que planificar

Un ciudadano de la Unión que compre en cualquier punto de las islas no tiene límite, ni autorización, ni calendario anunciado para ninguno de los dos. Un ciudadano no comunitario que compre en suelo urbano está en la misma situación. Lo que todo comprador extranjero debe planificar es el mismo conjunto de pasos que antes de los titulares: un contrato privado que diga lo que debe decir — lea nuestra guía de las arras —, el NIE y la cuenta bancaria, el impuesto de transmisiones al 6,5 % sobre el valor de referencia, y los impuestos que llegan después de la escritura: el impuesto de no residentes por la vivienda no alquilada y, por encima de los mínimos, el impuesto sobre el patrimonio. Un comprador no comunitario planifica dos cosas más: los días, porque comprar ya no compra residencia y la regla 90/180 se cuenta ahora en la frontera, y la clasificación del suelo, porque una parcela rústica significa el Ministerio de Defensa.

La lista del comprador en las islas, septiembre de 2026

• Pida la clasificación del suelo antes de la señal: un certificado urbanístico del ayuntamiento resuelve si la parcela es urbana y, con ello, si un comprador no comunitario necesita la autorización militar.
• Si no es nacional de la Unión y el suelo es rústico, solicítela antes de firmar la escritura, e incluya la autorización como condición en el contrato privado; cuente con los cuatro meses del reglamento, y con más.
• No espere a un tope que no existe: ningún texto canario, español o europeo limita hoy las compras de no residentes, y ninguno se ha publicado en borrador.
• Vigile dos expedientes, no los titulares: la petición del Gobierno de Canarias a la Comisión y la proposición de ley del Estado en el Congreso — los dos en la misma fase que hace un año.
• Planifique la residencia aparte de la compra: la golden visa está cerrada a los nuevos solicitantes; los días en España se cuentan en la frontera.
• Revise los estatutos de la comunidad si piensa alquilar: desde abril de 2025 una mayoría de tres quintos puede vetar el alquiler vacacional, sea quien sea el propietario.

Un tope por pasaporte necesitaría un tratado. Un tope por uso quizá supere algún día un tribunal. El único tope en vigor hoy tiene cincuenta años y hace una sola pregunta: ¿el suelo es urbano?

Nuestro equipo inmobiliario de Costa Adeje y Corralejo revisa la clasificación del suelo, obtiene la autorización militar cuando un comprador no comunitario la necesita y redacta el contrato privado para que su señal quede protegida mientras el expediente está pendiente. Lea cómo trabajamos en derecho inmobiliario, o reserve una consulta en nuestras oficinas de Tenerife o Fuerteventura.

Preguntas frecuentes

¿Existe un límite para que los extranjeros compren vivienda en Canarias?

No por residencia ni por nacionalidad. El Gobierno de Canarias ha pedido al Gobierno de España y a la Comisión Europea la facultad de limitar las compras de no residentes, y la Comisión respondió en mayo de 2026 que tal medida contradice los principios básicos de la Unión; no se ha publicado ningún texto canario, español ni europeo. El único límite en vigor es la regla de zonas de defensa de 1975, que exige a los compradores no comunitarios de suelo rústico una autorización militar y limita la propiedad extranjera al 15 % de la superficie de cada isla fuera de los núcleos urbanos.

¿Necesitan los compradores británicos una autorización militar en Tenerife o Fuerteventura?

Solo para suelo fuera de los núcleos urbanos y de sus ensanches aprobados: una parcela rústica o una finca. Desde el 1 de enero de 2021 los británicos son nacionales de un tercer Estado a efectos de esta ley. Un piso o una casa en suelo urbano con plan aprobado no necesita autorización; el certificado urbanístico del ayuntamiento lo acredita.

¿Podría Canarias adoptar una regla como la de Malta o la de Dinamarca?

Esas reglas están escritas en los propios tratados de la Unión, pactadas cuando Dinamarca, Finlandia y Malta se adhirieron. España no tiene un protocolo así, y añadir uno exigiría el acuerdo de todos los Estados miembros. Lo que el Tribunal de Justicia permite por debajo de ese nivel es una regla basada en el uso de la vivienda y aplicada a todos por igual, con fines de ordenación — no una regla basada en la residencia o la nacionalidad del comprador.

¿Qué ha sido del impuesto del 100 % a los compradores no comunitarios?

Es una proposición de ley registrada en el Congreso en mayo de 2025 que espera su primera votación desde septiembre de 2025 y quedó fuera del paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026. Hoy no se paga nada adicional. Nuestra nota aparte sobre el impuesto explica qué haría si algún día avanzara.

¿Debo comprar ahora, antes de que llegue un tope?

Una decisión de compra debe apoyarse en el inmueble, en el precio y en el papeleo, no en una norma que no existe. Lo que aconsejamos hoy a todo cliente no comunitario es comprobar pronto la clasificación del suelo y planificar la residencia aparte de la compra, porque esas dos cosas — y no un tope — deciden el calendario.

Este artículo es información general sobre el Derecho español y europeo en la fecha de publicación, no asesoramiento jurídico para su situación concreta. La petición del Gobierno de Canarias y la proposición de ley del Estado pueden moverse en cualquier momento; haga revisar su compra con sus propias fechas y documentos.