Comprar sobre plano en el sur de Tenerife: el aval que le da la ley, qué exigir antes de pagar y qué pasa cuando el promotor se retrasa

Una pareja de Leeds se sienta en nuestro despacho de Costa Adeje con el folleto satinado de una promoción sobre Playa del Duque: una reserva de 6.000 € ya pagada, un contrato privado sobre la mesa que pide el 20 % del precio en los próximos catorce meses y una entrega «estimada» para el verano de 2028. Su pregunta es la que todo comprador sobre plano en el sur de Tenerife debería hacer antes de la primera transferencia: ¿qué protege ese dinero si el edificio nunca se levanta, o se levanta con dos años de retraso? La respuesta es una ley española con larga historia y dirección nueva, un documento que el promotor tiene que entregarle el día en que firma, y un reloj que corre tanto contra usted como contra el promotor. Este artículo lee los textos —la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación en la redacción de 2015, el decreto de información al consumidor de 1989, las reglas del Registro de la Propiedad y la recopilación de doctrina del propio Tribunal Supremo— y después hace las cuentas de la pareja. Las citas van en cursiva, tal como están en las normas.

La ley que protege sus anticipos, y dónde vive ahora

Durante casi cincuenta años la regla fue la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Quedó derogada con efectos desde el 1 de enero de 2016 por la Ley 20/2015, cuya disposición final tercera reescribió su contenido como disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, y añadió la derogación de la ley de 1968, de su decreto y de su orden. Así que cuando el contrato de un promotor en Adeje o Granadilla todavía cita la Ley 57/1968, la referencia está caduca; las obligaciones son las mismas en sustancia y ahora están en la Ley de Ordenación de la Edificación. La disposición se aplica a toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa siempre que el promotor quiera dinero de los compradores antes de que la vivienda exista.

Tres obligaciones que el promotor le debe desde el día en que existe la licencia

El apartado primero de la disposición impone dos condiciones a todo promotor que cobre por adelantado, y una tercera al banco. El promotor debe Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

El promotor debe además recibir los anticipos a través de una entidad de crédito, en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, de la que solo puede disponer para la construcción. Y el banco no es un espectador: para abrir esa cuenta la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior. La cobertura no es el precio pelado: La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.

Dos consecuencias para un comprador en el sur. El dinero pagado antes de que exista la licencia es dinero que la ley todavía no obliga al promotor a garantizar, y por eso la reserva sobre un solar sin licencia es el euro más arriesgado de toda la compra. Y la cuenta en la que paga no es un detalle: una transferencia a la cuenta ordinaria del promotor, o a un agente, queda fuera del sistema que la ley construyó.

Seguro o aval: lo que debe decir cada documento

El apartado segundo de la disposición escribe las reglas de cada instrumento. El seguro de caución tiene que ser individual: Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente, identificando la vivienda. La suma asegurada debe ser la totalidad de los anticipos del contrato, impuestos incluidos, incrementada en el interés legal desde cada pago hasta la fecha prevista de entrega; el tomador es el promotor, que paga la prima; el asegurado es el comprador; y la aseguradora no puede escudarse en el promotor: El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible. La póliza debe durar al menos lo que el compromiso de entrega, y toda prórroga de la fecha de entrega debe ir acompañada de una prórroga del seguro, con información al comprador.

El aval bancario sigue las mismas líneas en cuanto al importe y a la reclamación, con una cláusula propia. Ambos instrumentos se ejecutan igual: siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, el comprador reclama a la aseguradora o al banco, que deben pagar en treinta días; y cuando no sea posible requerir al promotor, el comprador puede dirigirse directamente al garante. La cláusula exclusiva del aval es una trampa: Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval. El comprador que deja pasar una entrega tardía mientras el promotor promete «la próxima primavera» está gastando ese reloj.

Sea cual sea el instrumento elegido, la ley pone un papel en sus manos el día de la firma: el promotor hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio. Una línea del folleto que diga «todos los pagos están garantizados» no es ese documento; un certificado con su nombre, la vivienda y los importes, sí. La propia publicidad está regulada: toda promoción que cobre antes o durante la construcción debe indicar que el promotor cumple la ley, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial.

Lo que el contrato debe decir y lo que el promotor debe enseñarle

El apartado tercero de la disposición enumera lo que el contrato privado debe hacer constar expresamente: que el promotor se obliga a devolver los anticipos, impuestos incluidos, más los intereses legales si la construcción no se inicia o no termina en los plazos convenidos o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda; la referencia al seguro o aval con el nombre de la aseguradora o del banco; y la entidad y la cuenta a través de la cual debe pagar.

A su lado está el Real Decreto 515/1989 sobre información al consumidor en la venta de viviendas, que sigue en vigor y está escrito para este momento exacto. Quien venda viviendas debe tener a disposición, y entregarle copia a costa del vendedor —artículo 9: el comprador tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos—, la identidad y datos registrales del vendedor, los planos del emplazamiento y de la vivienda, su superficie útil, los materiales, los datos de inscripción de la finca o la expresión de no estar inscrita, el precio total y la forma de pago (artículo 4); y en una promoción, copia de la licencia de edificación y de la cédula urbanística, los estatutos de la futura comunidad, la situación tributaria, la forma en que se documentará el contrato y, si la vivienda no está terminada, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación, junto con los nombres del arquitecto y del constructor (artículo 5). El artículo 7 añade que, para una vivienda sin terminar, el vendedor debe tener a disposición copia de los documentos que formalizan las garantías de los anticipos, y el artículo 6 exige una nota explicativa del precio con los plazos, el interés de las cantidades aplazadas y las Garantías que deberá constituir el comprador. Un promotor que no puede mostrarle esto antes de firmar le está diciendo algo.

El registro, la licencia y el seguro detrás del edificio

Tres comprobaciones públicas cuestan poco y resuelven mucho. La primera es el Registro de la Propiedad: una nota simple del solar en el Registro de Adeje, Arona o Granadilla de Abona muestra quién es el dueño del suelo, si ya hay un préstamo promotor inscrito y si la obra está declarada. La declaración de obra nueva en construcción no puede otorgarse sin la licencia: los notarios exigen el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra y el certificado técnico de que la descripción se ajusta al proyecto autorizado (artículo 28.1 del texto refundido de la Ley de Suelo), y la obra terminada no se inscribe sin el certificado final y las autorizaciones de ocupación. En Canarias la primera ocupación de un edificio terminado no es una licencia sino una comunicación al ayuntamiento: la Ley 4/2017 incluye la Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción entre las actuaciones sujetas a comunicación previa (artículo 332.1.c), que es el «documento equivalente» al que se refiere la disposición sobre garantías.

La segunda comprobación es el seguro decenal. La Ley de Ordenación de la Edificación exige, para todo edificio nuevo, un seguro o garantía financiera que cubra durante diez años los daños por defectos estructurales (artículo 19.1.c), y el artículo 20.1 lo convierte en condición de la escritura: no se autoriza ni se inscribe la obra nueva sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19. La tercera es la hipoteca del propio promotor. La mayoría de las promociones del sur se financian con un préstamo promotor distribuido entre las futuras viviendas; al terminar, o se subroga en su parte o exige su cancelación a costa del promotor, y el decreto de 1989 obliga al promotor a indicarle de antemano el notario, la fecha, los datos registrales y la responsabilidad hipotecaria de cada vivienda si se prevé una subrogación.

Un ejemplo con cuentas desde Adeje

Tomemos el apartamento de la pareja: precio 320.000 €, reserva de 6.000 € al firmar la reserva, el 20 % —64.000 €— en mensualidades durante catorce meses desde el contrato privado, los 250.000 € restantes en la escritura, entrega prometida para el 30 de junio de 2028. La garantía que exige la ley debe cubrir los 70.000 € de anticipos, el IGIC repercutido sobre ellos —el 7 % en una vivienda que no será la residencia habitual de los compradores, 4.900 €— y el interés legal del dinero desde cada pago hasta el 30 de junio de 2028, que al 3,25 % vigente cuando escribimos añade unos 3.000 € en el conjunto del calendario. El certificado que la pareja debería tener el día de la firma les nombra, identifica el apartamento y cubre unos 78.000 €, no un «20 %» redondo.

Si el edificio nunca se inicia, o el 1 de julio de 2028 el apartamento no está entregado, la pareja requiere fehacientemente al promotor la devolución de los 74.900 € más intereses; al día treinta y uno sin pago reclaman a la aseguradora o al banco, que tienen treinta días para pagar. También pueden conceder una prórroga, pero solo mediante cláusula adicional escrita con nueva fecha de entrega y con la garantía prorrogada a esa fecha. Lo que no deben hacer es nada: con aval bancario, dos años después del 30 de junio de 2028 sin requerimiento, el aval ha desaparecido.

Cuando el promotor se retrasa: rescisión o prórroga, y el reloj

El apartado cuarto de la disposición es corto y favorece al comprador: Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en cláusula adicional con la nueva fecha de terminación y entrega.

Cuánto retraso basta lo fijó el Tribunal Supremo bajo la ley antigua, y su propia recopilación de doctrina enuncia la regla: en las compraventas sujetas al régimen de cantidades anticipadas, el retraso en la entrega respecto de la fecha pactada, aunque no sea especialmente grave, es un incumplimiento que faculta al comprador para resolver, siempre que el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada (sentencia de Pleno de 20 de enero de 2015, recurso 196/2013). Es el filo más afilado de la regla general del artículo 1124 del Código Civil, en la que el tribunal pondera la gravedad del incumplimiento; aquí la fecha misma es el término. La misma recopilación recoge que la garantía es autónoma: el comprador puede reclamar al promotor o al garante, solidariamente, sin instar antes la resolución judicial (sentencias de 3 de julio de 2013, 7 de mayo de 2014 y 22 de abril de 2015), y que la aseguradora responde de todo anticipo efectivamente pagado aunque la póliza imprimiera un tope inferior. Una excepción está escrita en el propio Código Civil: si comprador y promotor extinguen el contrato de mutuo acuerdo antes de la fecha de entrega, el garante queda libre, porque La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor (artículo 1847; sentencia de Pleno de 23 de marzo de 2015).

Importan dos relojes. La caducidad propia del aval a los dos años, ya vista; y la prescripción general de cinco años de las acciones personales, que desde la reforma de 2015 del artículo 1964.2 corren desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. El comprador que espera a las promesas del promotor más allá de esas fechas ha convertido, en la práctica, un crédito garantizado en uno desnudo.

Cuando la garantía falta: quién responde

El peor caso es el contrato sin garantía alguna, o con una «línea» que nunca produjo un certificado individual. La doctrina del Supremo, construida bajo la ley de 1968 y trasladada por los tribunales al texto de 2016, trata la ausencia de garantía como un incumplimiento esencial en sí mismo: mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, el comprador puede resolver solo por eso (una línea de sentencias desde el 25 de octubre de 2011 hasta el 15 de septiembre de 2015, varias de Pleno). El banco que recibió los anticipos sin cuenta especial y sin exigir la garantía también responde: la sentencia de Pleno de 21 de diciembre de 2015 lee el papel del banco como uno que supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor, de modo que el promotor no pudiera burlar el sistema cobrando el dinero de los compradores en una cuenta ordinaria. El texto de 2016 dice lo mismo con sus palabras, «bajo su responsabilidad». Y los administradores de una promotora que cobró anticipos sin garantía han sido condenados personalmente por el daño a los compradores como infracción de su propio deber de diligencia (sentencias de 23 de mayo de 2014, 25 de noviembre de 2014 y 3 de marzo de 2016). Nada de eso sustituye al certificado en su mano; es el mapa de a quién demandar cuando el certificado nunca se emitió, y la razón para negarse a pagar hasta que exista.

Diez cosas que exigir antes de pagar un euro

1. La licencia de edificación, en copia, con su fecha, y la cédula urbanística del solar.
2. Una nota simple del solar en el Registro de la Propiedad, de menos de un mes, con el titular, las cargas y la obra declarada.
3. El nombre de la aseguradora o del banco avalista y el nombre del banco y el número de la cuenta especial, escritos en el contrato.
4. El documento individual de garantía a su nombre, que identifique la vivienda y cubra cada plazo, su IGIC y el interés legal hasta la fecha de entrega.
5. Una fecha de entrega escrita como fecha, no como estación, y la fase en que está la obra el día en que firma.
6. El calendario de pagos con cada plazo, su fecha y su IGIC, y la constancia de que nada se paga fuera de la cuenta especial.
7. Los datos registrales del promotor, los nombres del arquitecto y del constructor, y los planos y la superficie de la vivienda.
8. El borrador de estatutos de la comunidad y la situación de la hipoteca del promotor sobre su futura vivienda.
9. La cláusula de devolución que exige la ley, literal, y el mecanismo de prórroga como cláusula adicional escrita, nunca una tranquilidad verbal.
10. La nota fiscal: IGIC en cada plazo y en la escritura, actos jurídicos documentados en la escritura, y quién paga notaría y registro.

Los impuestos de una compra sobre plano en Canarias

Una vivienda comprada a su promotor está sujeta al IGIC, no al impuesto de transmisiones, y el impuesto se devenga en cada anticipo cuando se paga. El tipo es el general del 7 % salvo que la vivienda vaya a ser su residencia habitual, donde el texto refundido canario fija el 5 % para una base de hasta 200.000 € cuando no posee otra vivienda, y el 3 % para menores de cuarenta años, familias numerosas y otros colectivos enumerados dentro de límites de renta (Decreto Legislativo 1/2025, artículo 38). En la escritura se aplica el impuesto de actos jurídicos documentados al 1 %: el texto refundido canario de tributos cedidos fija el tipo general en el 0,75 % y añade que cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100 (Decreto Legislativo 1/2009, artículo 36), reducido al 0,40 % para una vivienda habitual que cumpla las condiciones de los tipos reducidos. El mapa fiscal y legal más amplio de una compra —el valor de referencia, los compradores no residentes, la derogación de la golden visa— está en nuestra guía para comprar vivienda en Canarias; el contrato privado y las reglas de la señal, en nuestro artículo sobre el contrato de arras; y un comprador de fuera de la Unión Europea debería leer el tope de compra para no residentes en Canarias antes de reservar nada en un solar cerca de la costa.

La garantía no es la promesa del promotor, el folleto del banco ni la palabra del agente. Es un papel con su nombre, la identificación de la vivienda y una suma que cubre cada euro que pagará antes de las llaves, con su impuesto y su interés. Si ese papel no está sobre la mesa el día de la firma, la ley dice que el promotor está incumpliendo antes del primer ladrillo, y los tribunales llevan una década diciendo lo mismo.

Nuestro equipo inmobiliario de la oficina de Costa Adeje revisa contratos sobre plano, certificados de garantía y notas simples para compradores del sur de Tenerife antes de la primera transferencia, y gestiona el requerimiento y la reclamación al garante cuando pasa una fecha de entrega; la revisión es una consulta de pago, presupuestada de antemano. El servicio se describe en nuestra página de derecho inmobiliario, y la página de contacto tiene los horarios de ambas oficinas.

Preguntas frecuentes

¿Mi reserva está cubierta por la garantía?

Solo si se pagó después de que existiera la licencia de edificación y en la cuenta especial, y solo si el documento individual de garantía la incluye. El deber de garantizar empieza desde la obtención de la licencia de edificación; el dinero pagado antes de esa fecha para reservar una unidad en un solar sin licencia depende del contrato y de la solvencia del promotor. Pida la licencia antes de reservar, y haga la reserva reembolsable por escrito si todavía no existe.

El contrato dice que los pagos están garantizados por una «línea bancaria». ¿Es suficiente?

No. La ley exige una garantía referida e individualizada a sus plazos, entregada al firmar. Una línea marco entre el promotor y un banco es la fuente de la que sale su certificado; hasta que tenga el certificado a su nombre, no tiene nada que el garante deba honrar sin discusión. El Supremo ha hecho responder a aseguradoras por pólizas colectivas incluso sin certificado individual, pero eso es un pleito, no un documento.

El promotor ofrece una entrega más tardía y un pequeño descuento. ¿Debo aceptar?

Puede, pero hágalo como describe la ley: una cláusula adicional escrita con la nueva fecha de terminación y entrega, y la garantía prorrogada a esa fecha con información a usted. Tenga en cuenta que aceptar una prórroga reinicia el punto desde el que cuenta un retraso posterior, y que con aval bancario la caducidad de dos años corre desde el incumplimiento del promotor; una serie de prórrogas informales es la forma en que los compradores pierden la garantía sin darse cuenta.

¿Qué recupero exactamente si rescindo?

Cada cantidad pagada a cuenta, el IGIC pagado sobre ellas y el interés legal del dinero desde cada pago, del promotor en treinta días desde su requerimiento fehaciente o, en su defecto, de la aseguradora o el banco en treinta días desde su reclamación. No los gastos de notario o agente en que haya incurrido, ni la revalorización de la vivienda; eso son reclamaciones contra el promotor por las reglas generales, si es solvente.

¿Se aplica si compro a través de una cooperativa o una comunidad de propietarios?

Sí. La disposición cubre expresamente las viviendas promovidas en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y la garantía, la cuenta especial y el documento individual se deben a cada socio de la misma manera. La diferencia es práctica: en una cooperativa usted es también miembro del promotor, así que lea los estatutos y el contrato de gestión con el mismo cuidado que la garantía.

Este artículo es información general a septiembre de 2026, no asesoramiento jurídico sobre un contrato concreto; los textos citados son la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 en la redacción de la Ley 20/2015, el Real Decreto 515/1989, el texto refundido de la Ley de Suelo, la Ley 4/2017 de Canarias, los textos tributarios canarios y la recopilación publicada de doctrina del Tribunal Supremo sobre cantidades anticipadas. Las condiciones contractuales, las fechas y las cifras fiscales son las vigentes el día en que firme; la consulta con nuestro equipo inmobiliario es un servicio de pago.