Покупка строящегося жилья на юге Тенерифе: гарантия, которую даёт закон, что требовать до оплаты и что происходит, когда застройщик опаздывает

Пара из Лидса сидит в нашем офисе в Коста-Адехе с глянцевой брошюрой жилого комплекса над Плайя-дель-Дуке: бронь в 6 000 € уже оплачена, на столе частный договор, требующий 20 % цены в ближайшие четырнадцать месяцев, и передача, «ориентировочно» летом 2028 года. Их вопрос — тот, что должен задать каждый покупатель строящегося жилья на юге Тенерифе до первого перевода: что защищает эти деньги, если дом так и не будет построен или будет сдан на два года позже? Ответ — испанский закон с долгой историей и новым адресом, документ, который застройщик обязан вручить вам в день подписания, и часы, которые идут против вас так же, как против застройщика. Эта статья читает тексты — первое дополнительное положение закона о строительстве в редакции 2015 года, декрет об информировании потребителя 1989 года, правила реестра недвижимости и сборник собственной практики Верховного суда — а затем считает цифры пары. Цитаты приводятся по-испански, прочтение по-русски.

Закон, который защищает ваши авансы, и где он живёт теперь

Почти пятьдесят лет правилом был Ley 57/1968 — закон о получении авансовых сумм при строительстве и продаже жилья. Он отменён с 1 января 2016 года законом Ley 20/2015, чьё третье заключительное положение переписало его содержание как первое дополнительное положение закона Ley 38/1999 о строительстве и добавило отмену закона 1968 года, его декрета и приказа. Так что когда договор застройщика в Адехе или Гранадилье всё ещё ссылается на Ley 57/1968, ссылка устарела; обязанности по существу те же и теперь стоят в законе о строительстве. Положение применяется к toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa — ко всем видам жилья, включая построенное сообществами собственников или кооперативами, — всякий раз, когда застройщик хочет денег от покупателей до того, как жильё существует.

Три обязанности застройщика перед вами со дня получения разрешения

Первый абзац положения ставит два условия любому застройщику, берущему деньги вперёд, и третье — банку. Застройщик обязан Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda — гарантировать с момента получения разрешения на строительство возврат внесённых сумм плюс законные проценты через договор страхования поручительства с уполномоченным страховщиком или солидарную банковскую гарантию на случай, если строительство не начнётся или не завершится в согласованный срок передачи.

Застройщик также обязан получать авансы через банк на cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor — специальный счёт, отделённый от любых других средств застройщика, — которым он может распоряжаться только для строительства. И банк не зритель: для открытия этого счёта la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior — кредитная организация под свою ответственность потребует гарантию. Покрытие — не голая цена: La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero — гарантия распространяется на суммы, внесённые покупателями, включая налоги, плюс законный процент.

Два следствия для покупателя на юге. Деньги, уплаченные до появления разрешения, закон ещё не обязывает застройщика гарантировать, и потому бронь на участок без разрешения — самый рискованный евро всей покупки. А счёт, на который вы платите, — не деталь: перевод на обычный счёт застройщика или агенту остаётся вне системы, которую построил закон.

Страхование или банковская гарантия: что должен содержать каждый документ

Второй абзац положения пишет правила для каждого инструмента. Страхование поручительства должно быть индивидуальным: Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente — полис на каждого покупателя с указанием жилья. Страховая сумма должна равняться всем авансам по договору, включая налоги, увеличенным на законный процент с каждого платежа до обещанной даты передачи; застройщик заключает полис и платит премию; покупатель — застрахованное лицо; и страховщик не может прятаться за застройщика: El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible — страховщик не вправе противопоставлять застрахованному возражения, которые у него есть к страхователю, а неуплата премии застройщиком никогда не является возражением. Полис должен действовать не меньше срока обязательства по передаче, и любое продление даты передачи должно сопровождаться продлением полиса с уведомлением покупателя.

Банковская гарантия следует тем же линиям по сумме и по требованию, с одной собственной оговоркой. Оба инструмента приводятся в действие одинаково: siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución — после того как покупатель формально потребовал у застройщика возврата и тридцать дней прошли без оплаты, он обращается к страховщику или банку, которые обязаны заплатить в тридцать дней; а если требование к застройщику невозможно, покупатель может обратиться к гаранту напрямую. Оговорка, свойственная только банковской гарантии, — ловушка: Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval — через два года после нарушения застройщика, если покупатель не потребовал расторжения и возврата, гарантия прекращается. Покупатель, который позволяет просроченной передаче тянуться, пока застройщик обещает «следующей весной», тратит эти часы.

Какой бы инструмент ни выбрал застройщик, закон вкладывает вам в руки бумагу в день подписания: застройщик hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio — вручит покупателю документ, подтверждающий гарантию, отнесённую и индивидуализированную к авансируемым суммам. Строка брошюры «все платежи гарантированы» — не этот документ; сертификат с вашим именем, жильём и суммами — да. Даже реклама регламентирована: любая продажа, принимающая деньги до или во время строительства, должна указывать, что застройщик соблюдает закон, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial — с прямым указанием страховщика или гаранта и банка, в котором открыт специальный счёт.

Что должен содержать договор и что застройщик обязан вам показать

Третий абзац положения перечисляет, что частный договор должен прямо содержать: что застройщик обязуется вернуть авансы, включая налоги, плюс законные проценты, если строительство не начнётся или не завершится в согласованные сроки o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda — или не будет получен сертификат пригодности, разрешение на первое заселение или равнозначный документ; ссылку на страхование или гарантию с названием страховщика или банка; и банк и счёт, через которые вы должны платить.

Рядом стоит Real Decreto 515/1989 об информировании потребителя при продаже жилья, по-прежнему действующий и написанный именно для этого момента. Продавец жилья обязан держать наготове и выдать вам копии за свой счёт — статья 9: покупатель tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos — данные о себе и регистрации, планы участка и жилья, полезную площадь, материалы, данные реестра или указание, что объект не зарегистрирован, полную цену и порядок оплаты (статья 4); а при продаже комплекса — копии разрешения на строительство и градостроительной справки, устав будущего сообщества, налоговое положение, форму оформления договора и, если жильё не достроено, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación — дата передачи и стадия строительства указываются со всей ясностью вместе с именами архитектора и подрядчика (статья 5). Статья 7 добавляет, что для недостроенного жилья продавец обязан держать наготове копии документов, оформляющих гарантии авансов, а статья 6 требует пояснительную записку о цене со взносами, процентами на отсроченные суммы и Garantías que deberá constituir el comprador — гарантиями, которые должен предоставить покупатель. Застройщик, который не может показать это до подписания, говорит вам кое-что.

Реестр, разрешение и страхование за зданием

Три публичные проверки стоят мало и решают многое. Первая — реестр недвижимости: nota simple участка из Registro de la Propiedad Адехе, Ароны или Гранадильи-де-Абоны показывает, кому принадлежит земля, зарегистрирован ли уже строительный кредит и заявлено ли здание. Заявление о новом строящемся здании нельзя удостоверить без разрешения: нотариусы требуют el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra — административный акт согласия, одобрения или разрешения, которого требуют работы, — и справку специалиста о соответствии описания разрешённому проекту (статья 28.1 консолидированного закона о земле), а достроенное здание не регистрируется без свидетельства о завершении и разрешений на заселение. На Канарах первое заселение достроенного здания — не лицензия, а уведомление муниципалитета: Ley 4/2017 относит Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción — первое заселение зданий и сооружений по завершении строительства — к действиям, подлежащим comunicación previa (статья 332.1.c), и это тот «documento equivalente», на который ссылается положение о гарантиях.

Вторая проверка — десятилетнее страхование. Закон о строительстве требует для каждого нового здания страхование или финансовую гарантию, покрывающую десять лет ущерб от конструктивных дефектов (статья 19.1.c), а статья 20.1 делает её условием акта: акт о новом здании не удостоверяется и не регистрируется sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 — без подтверждения этих гарантий. Третья — ипотека самого застройщика. Большинство комплексов на юге финансируется строительным кредитом, распределённым по будущим квартирам; при завершении вы либо принимаете свою долю, либо требуете её погашения за счёт застройщика, а декрет 1989 года обязывает застройщика заранее сообщить нотариуса, дату, реестровые данные и ипотечную ответственность каждой квартиры, если планируется перевод долга.

Пример с расчётом из Адехе

Возьмём квартиру пары: цена 320 000 €, бронь 6 000 € при подписании брони, 20 % — 64 000 € — ежемесячными взносами в течение четырнадцати месяцев с частного договора, оставшиеся 250 000 € при нотариальном акте, передача обещана на 30 июня 2028 года. Гарантия, которую требует закон, должна покрывать 70 000 € авансов, начисленный на них IGIC — 7 % для жилья, которое не станет основным местом жительства покупателей, 4 900 € — и законный процент с каждого платежа до 30 июня 2028 года, который при 3,25 %, действующих на момент написания, добавляет около 3 000 € по всему графику. Сертификат, который пара должна держать в день подписания, называет их, идентифицирует квартиру и покрывает около 78 000 €, а не круглые «20 %».

Если здание так и не начато или 1 июля 2028 года квартира не передана, пара направляет застройщику формальное требование о возврате 74 900 € плюс проценты; на тридцать первый день без оплаты они предъявляют требование страховщику или банку, у которых тридцать дней на оплату. Они могут и предоставить отсрочку, но только письменным дополнительным условием с новой датой передачи и только если гарантия продлена соответственно. Чего им делать не следует — ничего: при банковской гарантии через два года после 30 июня 2028 года без требования гарантии нет.

Когда застройщик опаздывает: расторжение или отсрочка, и часы

Четвёртый абзац положения краток и благоприятен покупателю: Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga — если строительство не начато или жильё не передано, покупатель вправе выбрать между расторжением договора с возвратом авансов, включая налоги, плюс законные проценты и предоставлением застройщику отсрочки, оформленной дополнительным условием с новой датой завершения и передачи.

Какой просрочки достаточно, Верховный суд установил при старом законе, и его собственный сборник доктрины формулирует правило: в продажах, подчинённых режиму авансов, задержка передачи сверх согласованной даты, даже не особенно серьёзная, — нарушение, дающее покупателю право расторгнуть договор, при условии что el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada — покупатель осуществит право до того, как продавец вызовет его к нотариусу, потому что жильё достроено и готово к передаче (пленарное решение от 20 января 2015 года, жалоба 196/2013). Это более острая грань общего правила статьи 1124 Гражданского кодекса, по которой суд взвешивает серьёзность нарушения; здесь сама дата — срок. Тот же сборник фиксирует, что гарантия автономна: покупатель может требовать с застройщика или с гаранта, солидарно, не добиваясь сначала судебного расторжения (решения от 3 июля 2013 года, 7 мая 2014 года и 22 апреля 2015 года), и что страховщик отвечает за каждый фактически уплаченный аванс, даже если в полисе напечатан меньший лимит. Одно исключение записано в самом Гражданском кодексе: если покупатель и застройщик прекращают договор по взаимному согласию до даты передачи, гарант свободен, ибо La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor — обязательство поручителя прекращается вместе с обязательством должника (статья 1847; пленарное решение от 23 марта 2015 года).

Важны двое часов. Собственное двухлетнее прекращение банковской гарантии, описанное выше; и общий пятилетний срок давности личных исков, который после реформы 2015 года статьи 1964.2 течёт desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación — со дня, когда можно требовать исполнения. Покупатель, ждущий обещаний застройщика дольше этих дат, на практике превратил гарантированное требование в голое.

Когда гарантии нет: кто отвечает

Худший случай — договор вообще без гарантии или с «линией», которая так и не породила индивидуального сертификата. Доктрина Суда, выстроенная при законе 1968 года и перенесённая судами на текст 2016 года, считает отсутствие гарантии существенным нарушением само по себе: пока жильё не достроено и не готово к передаче, покупатель может расторгнуть договор только по этой причине (линия решений с 25 октября 2011 года по 15 сентября 2015 года, несколько из них пленарных). Отвечает и банк, принявший авансы без специального счёта и без требования гарантии: пленарное решение от 21 декабря 2015 года читает роль банка как ту, что supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor — в силу закона возлагает особую обязанность надзора за застройщиком, — чтобы застройщик не мог обойти систему, собирая деньги покупателей на обычный счёт. Текст 2016 года говорит то же своими словами: «bajo su responsabilidad». А руководители застройщика, принявшего негарантированные авансы, были признаны лично ответственными за убытки покупателей как за нарушение собственной обязанности заботливости (решения от 23 мая 2014 года, 25 ноября 2014 года и 3 марта 2016 года). Ничто из этого не заменяет сертификата в вашей руке; это карта того, кого судить, когда сертификат так и не был выдан, и причина отказаться платить, пока его нет.

Десять вещей, которые нужно потребовать до того, как заплатить евро

1. Разрешение на строительство в копии с датой и градостроительную справку участка.
2. Nota simple участка из реестра недвижимости не старше месяца с собственником, обременениями и заявленным зданием.
3. Название страховщика или банка-гаранта, а также название банка и номер специального счёта, записанные в договоре.
4. Индивидуальный гарантийный документ на ваше имя, идентифицирующий жильё и покрывающий каждый взнос, IGIC на него и законный процент до даты передачи.
5. Дату передачи, записанную как дата, а не как сезон, и стадию работ в день подписания.
6. График платежей с каждым взносом, его датой и его IGIC и запись о том, что ничего не платится вне специального счёта.
7. Реестровые данные застройщика, имена архитектора и подрядчика, планы и площадь жилья.
8. Проект устава сообщества и положение ипотеки застройщика на вашей будущей квартире.
9. Оговорку о возврате, которую требует закон, дословно, и механизм отсрочки как письменное дополнительное условие, никогда как устное успокоение.
10. Налоговую записку: IGIC на каждый взнос и при акте, гербовый сбор при акте и кто платит нотариусу и реестру.

Налоги при покупке строящегося жилья на Канарах

Жильё, купленное у застройщика, облагается IGIC, а не налогом на передачу имущества, и налог начисляется на каждый аванс в момент оплаты. Ставка — общая 7 %, если только жильё не станет вашим основным местом жительства: тогда канарский консолидированный текст устанавливает 5 % при базе до 200 000 €, когда у вас нет другого жилья, и 3 % для покупателей до сорока лет, многодетных семей и других перечисленных групп в пределах доходов (Decreto Legislativo 1/2025, статья 38). При акте применяется гербовый сбор 1 %: канарский текст о переданных налогах устанавливает общую ставку 0,75 % и добавляет, что cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100 — для документов по операциям, облагаемым IGIC или НДС, ставка составляет 1 % (Decreto Legislativo 1/2009, статья 36), сниженная до 0,40 % для основного жилья, отвечающего условиям пониженных ставок. Более широкая налоговая и правовая карта покупки — референтная стоимость, покупатели-нерезиденты, отмена золотой визы — в нашем руководстве по покупке жилья на Канарах; частный договор и правила задатка — в нашей статье о задатке в Испании; а покупателю не из Европейского союза стоит прочитать канарское ограничение покупки для нерезидентов, прежде чем бронировать что-либо на участке у побережья.

Гарантия — это не обещание застройщика, не брошюра банка и не заверение агента. Это лист бумаги с вашим именем, идентификацией жилья и суммой, покрывающей каждый евро, который вы заплатите до ключей, с налогом и процентами. Если этой бумаги нет на столе в день подписания, закон говорит, что застройщик нарушает его ещё до первого кирпича, и суды десять лет говорят то же самое.

Наша команда по недвижимости в офисе Коста-Адехе проверяет договоры на строящееся жильё, гарантийные сертификаты и выписки реестра для покупателей на юге Тенерифе до первого перевода и ведёт требование и претензию к гаранту, когда дата передачи проходит; проверка — платная консультация с предварительной сметой. Услуга описана на нашей странице права недвижимости, а на странице контактов указаны часы работы обоих офисов.

Частые вопросы

Покрыта ли гарантией моя бронь?

Только если она уплачена после появления разрешения на строительство и на специальный счёт, и только если индивидуальный гарантийный документ её перечисляет. Обязанность гарантировать начинается desde la obtención de la licencia de edificación; деньги, уплаченные до этой даты за бронь единицы на участке без разрешения, зависят от договора и от платёжеспособности застройщика. Требуйте разрешение до брони и делайте бронь возвратной письменно, если его ещё нет.

В договоре сказано, что платежи гарантированы «банковской линией». Этого достаточно?

Нет. Закон требует гарантию referida e individualizada к вашим взносам, вручённую при подписании. Рамочная линия между застройщиком и банком — источник, из которого выдаётся ваш сертификат; пока у вас нет сертификата на ваше имя, у вас нет ничего, что гарант обязан исполнить без спора. Верховный суд привлекал страховщиков по коллективным полисам и без индивидуального сертификата, но это тяжба, а не документ.

Застройщик предлагает более позднюю передачу и небольшую скидку. Соглашаться?

Можно, но так, как описывает закон: письменное дополнительное условие с новой датой завершения и передачи и гарантия, продлённая до новой даты с уведомлением вас. Помните, что принятие отсрочки сдвигает точку, с которой считается последующая задержка, и что при банковской гарантии двухлетнее прекращение течёт с нарушения застройщика; череда неформальных отсрочек — так покупатели теряют гарантию, не замечая.

Что именно я получу назад при расторжении?

Каждую уплаченную в счёт цены сумму, уплаченный на неё IGIC и законный процент с каждого платежа — от застройщика в тридцать дней после вашего формального требования или, если нет, от страховщика или банка в тридцать дней после вашего обращения к ним. Не нотариальные или агентские расходы, которые вы понесли, и не рост стоимости жилья; это требования к застройщику по общим правилам, если он платёжеспособен.

Действует ли это при покупке через кооператив или сообщество собственников?

Да. Положение прямо охватывает жильё, возводимое en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, и гарантия, специальный счёт и индивидуальный документ причитаются каждому члену одинаково. Разница практическая: в кооперативе вы одновременно член застройщика, поэтому читайте устав и договор управления так же внимательно, как гарантию.

Эта статья — общая информация по состоянию на сентябрь 2026 года, а не юридическая консультация по конкретному договору; цитируемые тексты — первое дополнительное положение Ley 38/1999 в редакции Ley 20/2015, Real Decreto 515/1989, консолидированный закон о земле, Ley 4/2017 Канарских островов, канарские налоговые тексты и опубликованный сборник доктрины Верховного суда об авансах. Условия договора, даты и налоговые цифры — те, что действуют в день подписания; консультация нашей команды по недвижимости — платная услуга.