Kopen op tekening in Zuid-Tenerife: de bankgarantie die de wet u geeft, wat u moet eisen vóór u betaalt en wat er gebeurt als de ontwikkelaar te laat is

Een echtpaar uit Leeds zit in ons kantoor in Costa Adeje met de glanzende brochure van een project boven Playa del Duque: een reservering van 6.000 € al betaald, een onderhands contract op tafel dat 20 % van de prijs vraagt over de komende veertien maanden, en een oplevering «naar verwachting» in de zomer van 2028. Hun vraag is de vraag die elke koper op tekening in Zuid-Tenerife vóór de eerste overschrijving zou moeten stellen: wat beschermt dat geld als het gebouw nooit verrijst, of twee jaar te laat? Het antwoord is een Spaanse wet met een lange geschiedenis en een nieuw adres, een document dat de projectontwikkelaar u op de dag van ondertekening moet overhandigen, en een klok die evenzeer tegen u loopt als tegen de ontwikkelaar. Dit artikel leest de teksten — de eerste aanvullende bepaling van de bouwwet in de tekst van 2015, het consumenteninformatiebesluit van 1989, de regels van het kadaster en de door het Hooggerechtshof zelf gepubliceerde verzameling van zijn rechtspraak — en rekent daarna de cijfers van het echtpaar door. De citaten staan in het Spaans, de lezing in het Nederlands.

De wet die uw aanbetalingen beschermt, en waar zij nu woont

Bijna vijftig jaar lang was de regel Ley 57/1968, de wet op vooruitbetalingen bij de bouw en verkoop van woningen. Zij werd met ingang van 1 januari 2016 ingetrokken door Ley 20/2015, waarvan de derde slotbepaling haar inhoud herschreef als eerste aanvullende bepaling van Ley 38/1999, de bouwwet, en de intrekking van de wet van 1968, haar besluit en haar ministeriële regeling toevoegde. Wanneer het contract van een ontwikkelaar in Adeje of Granadilla dus nog Ley 57/1968 aanhaalt, is de verwijzing verouderd; de verplichtingen zijn inhoudelijk dezelfde en staan nu in de bouwwet. De bepaling geldt voor toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa — elke soort woning, ook die welke door gemeenschappen van eigenaren of coöperaties worden gebouwd — zodra de ontwikkelaar geld van kopers wil voordat de woning bestaat.

Drie verplichtingen die de ontwikkelaar u verschuldigd is vanaf de dag dat de vergunning bestaat

De eerste alinea van de bepaling legt elke ontwikkelaar die vooruit int twee voorwaarden op, en de bank een derde. De ontwikkelaar moet Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda — vanaf het verkrijgen van de bouwvergunning de terugbetaling van de betaalde bedragen plus wettelijke rente garanderen, via een borgtochtverzekering bij een erkende verzekeraar of een hoofdelijke bankgarantie, voor het geval de bouw niet begint of niet binnen de overeengekomen opleveringstermijn wordt voltooid.

De ontwikkelaar moet de aanbetalingen bovendien via een bank ontvangen op een cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor — een speciale rekening, gescheiden van alle andere gelden van de ontwikkelaar — die alleen voor de bouw mag worden gebruikt. En de bank is geen toeschouwer: om die rekening te openen la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior — eist de kredietinstelling, op eigen verantwoordelijkheid, de garantie. De dekking is niet de kale prijs: La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero — de garantie strekt zich uit tot de door de kopers betaalde bedragen, inclusief belastingen, plus de wettelijke rente.

Twee gevolgen voor een koper in het zuiden. Geld dat wordt betaald voordat de vergunning bestaat, hoeft de ontwikkelaar volgens de wet nog niet te garanderen; daarom is een reservering op een perceel zonder vergunning de riskantste euro van de hele aankoop. En de rekening waarop u betaalt, is geen detail: een overschrijving naar de gewone rekening van de ontwikkelaar, of naar een makelaar, valt buiten het systeem dat de wet heeft gebouwd.

Verzekering of bankgarantie: wat elk document moet zeggen

De tweede alinea van de bepaling schrijft de regels voor elk instrument. Een borgtochtverzekering moet individueel zijn: Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente — één polis per koper, met identificatie van de woning. De verzekerde som moet het geheel van de aanbetalingen in het contract zijn, belastingen inbegrepen, verhoogd met de wettelijke rente vanaf elke betaling tot de beloofde opleveringsdatum; de ontwikkelaar sluit de polis en betaalt de premie; de koper is de verzekerde; en de verzekeraar kan zich niet achter de ontwikkelaar verschuilen: El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible — de verzekeraar kan de verzekerde geen verweren tegenwerpen die hij tegen de verzekeringnemer heeft, en het niet betalen van de premie door de ontwikkelaar is nooit een verweer. De polis moet minstens zo lang lopen als de opleveringsverplichting, en elke verlenging van de opleveringsdatum moet gepaard gaan met een verlenging van de polis, met kennisgeving aan de koper.

Een bankgarantie volgt dezelfde lijnen voor bedrag en inroeping, met één eigen clausule. Beide instrumenten worden op dezelfde manier ingeroepen: siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución — zodra de koper de ontwikkelaar formeel tot terugbetaling heeft aangemaand en dertig dagen zonder betaling zijn verstreken, vordert hij van de verzekeraar of de bank, die binnen dertig dagen moeten betalen; en waar een aanmaning aan de ontwikkelaar niet mogelijk is, kan de koper rechtstreeks naar de garant. De clausule die alleen bij de bankgarantie hoort, is een valkuil: Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval — twee jaar na de wanprestatie van de ontwikkelaar zonder dat de koper ontbinding en terugbetaling heeft geëist, vervalt de garantie. Een koper die een late oplevering laat voortduren terwijl de ontwikkelaar «volgend voorjaar» belooft, verbruikt die klok.

Welk instrument de ontwikkelaar ook koos, de wet legt u op de dag van ondertekening een papier in handen: de ontwikkelaar hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio — overhandigt de koper het document dat de garantie bewijst, betrokken op en geïndividualiseerd naar de vooruit te betalen bedragen. Een brochureregel «alle betalingen zijn gegarandeerd» is dat document niet; een certificaat op uw naam, met de woning en de bedragen, wel. Zelfs de reclame is geregeld: elk project dat vóór of tijdens de bouw geld int, moet vermelden dat de ontwikkelaar de wet naleeft, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial — met uitdrukkelijke vermelding van de verzekeraar of garant en van de bank waar de speciale rekening loopt.

Wat het contract moet zeggen, en wat de ontwikkelaar u moet laten zien

De derde alinea van de bepaling somt op wat het onderhandse contract uitdrukkelijk moet vermelden: dat de ontwikkelaar zich verbindt de aanbetalingen, belastingen inbegrepen, plus wettelijke rente terug te betalen als de bouw niet binnen de overeengekomen termijnen begint of eindigt o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda — of als het bewoonbaarheidscertificaat, de vergunning voor eerste bewoning of het gelijkwaardige document niet wordt verkregen; de verwijzing naar de verzekering of garantie met de naam van de verzekeraar of bank; en de bank en de rekening waarlangs u moet betalen.

Daarnaast staat Real Decreto 515/1989 over consumenteninformatie bij de verkoop van woningen, nog van kracht en precies voor dit moment geschreven. Wie woningen verkoopt, moet beschikbaar houden en u op kosten van de verkoper een kopie geven — artikel 9: de koper tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos — van de identiteit en registergegevens van de verkoper, de situatietekening en de plattegrond van de woning, de netto-oppervlakte, de materialen, de kadastrale gegevens of de vermelding dat de woning niet is ingeschreven, de totale prijs en de betaalwijze (artikel 4); en bij een project kopieën van de bouwvergunning en het stedenbouwkundig attest, de statuten van de toekomstige gemeenschap, de fiscale situatie, de wijze waarop het contract wordt vastgelegd en, als de woning nog niet af is, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación — de opleveringsdatum en de fase waarin de bouw zich bevindt moeten met volledige duidelijkheid worden vermeld, samen met de namen van de architect en de aannemer (artikel 5). Artikel 7 voegt toe dat de verkoper bij een onvoltooide woning een kopie beschikbaar moet houden van de documenten waarin de garanties voor de aanbetalingen zijn vastgelegd, en artikel 6 eist een prijsnotitie met de termijnen, de rente over uitgestelde bedragen en de Garantías que deberá constituir el comprador — de zekerheden die de koper moet stellen. Een ontwikkelaar die dit vóór de ondertekening niet kan overleggen, vertelt u iets.

Het kadaster, de vergunning en de verzekering achter het gebouw

Drie openbare controles kosten weinig en beslechten veel. De eerste is het kadaster: een nota simple van het perceel bij het Registro de la Propiedad van Adeje, Arona of Granadilla de Abona toont wie de grond bezit, of er al een bouwkrediet is ingeschreven en of het gebouw is aangegeven. De verklaring van nieuwbouw in aanbouw kan niet notarieel worden verleden zonder de vergunning: notarissen eisen el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra — het bestuurlijke besluit van instemming, goedkeuring of vergunning dat het werk vereist — en een verklaring van een deskundige dat de beschrijving overeenkomt met het vergunde project (artikel 28.1 van de geconsolideerde grondwet op de ruimtelijke ordening), en het voltooide gebouw wordt niet ingeschreven zonder het voltooiingscertificaat en de bewoningsvergunningen. Op de Canarische Eilanden is de eerste bewoning van een voltooid gebouw geen vergunning maar een melding aan de gemeente: Ley 4/2017 rangschikt Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción — de eerste bewoning van gebouwen en installaties, na voltooiing van de bouw — onder de handelingen die aan comunicación previa zijn onderworpen (artikel 332.1.c), en dat is het «documento equivalente» waarnaar de garantiebepaling verwijst.

De tweede controle is de tienjarige verzekering. De bouwwet eist voor elk nieuw gebouw een verzekering of financiële garantie die tien jaar lang schade door constructiegebreken dekt (artikel 19.1.c), en artikel 20.1 maakt dat tot voorwaarde van de akte: geen akte van nieuwbouw wordt verleden of ingeschreven sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 — zonder bewijs van die garanties. De derde is de hypotheek van de ontwikkelaar zelf. De meeste projecten in het zuiden worden gefinancierd met een bouwkrediet dat over de toekomstige woningen is verdeeld; bij voltooiing neemt u uw deel over of eist u de doorhaling op kosten van de ontwikkelaar, en het besluit van 1989 verplicht de ontwikkelaar u vooraf de notaris, de datum, de registergegevens en de hypothecaire aansprakelijkheid van elke woning te noemen als een overname is voorzien.

Een rekenvoorbeeld uit Adeje

Neem het appartement van het echtpaar: prijs 320.000 €, reservering 6.000 € bij ondertekening van de reservering, 20 % — 64.000 € — in maandelijkse termijnen over veertien maanden vanaf het onderhandse contract, de resterende 250.000 € bij de akte, oplevering beloofd voor 30 juni 2028. De garantie die de wet eist, moet de 70.000 € aanbetalingen dekken, de daarover berekende IGIC — 7 % bij een woning die niet de hoofdverblijfplaats van de kopers wordt, 4.900 € — en de wettelijke rente vanaf elke betaling tot 30 juni 2028, die tegen de 3,25 % die geldt terwijl wij schrijven ongeveer 3.000 € over het hele schema toevoegt. Het certificaat dat het echtpaar op de dag van ondertekening in handen zou moeten hebben, noemt hen dus, identificeert het appartement en dekt ongeveer 78.000 €, geen ronde «20 %».

Als het gebouw nooit wordt begonnen, of het appartement op 1 juli 2028 niet is opgeleverd, schrijft het echtpaar een formele aanmaning aan de ontwikkelaar tot terugbetaling van de 74.900 € plus rente; op de eenendertigste dag zonder betaling vorderen zij van de verzekeraar of de bank, die dertig dagen hebben om te betalen. Zij kunnen ook een verlenging toestaan, maar alleen via een schriftelijke aanvullende clausule met een nieuwe opleveringsdatum, en alleen als de garantie dienovereenkomstig wordt verlengd. Wat zij niet moeten doen, is niets: met een bankgarantie is de garantie twee jaar na 30 juni 2028 zonder aanmaning verdwenen.

Als de ontwikkelaar te laat is: ontbinding of verlenging, en de klok

De vierde alinea van de bepaling is kort en gunstig voor de koper: Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga — als de bouw niet is begonnen of de woning niet is opgeleverd, mag de koper kiezen tussen ontbinding van het contract met terugbetaling van de aanbetalingen, belastingen inbegrepen, plus wettelijke rente, en het toestaan van een verlenging aan de ontwikkelaar, vastgelegd in een aanvullende clausule met de nieuwe voltooiings- en opleveringsdatum.

Hoeveel vertraging genoeg is, heeft het Hooggerechtshof onder de oude wet beslist, en zijn eigen verzameling van rechtspraak formuleert de regel: bij verkopen onder het regime van aanbetalingen is een vertraging van de oplevering voorbij de overeengekomen datum, ook als die niet bijzonder ernstig is, een wanprestatie die de koper het recht geeft te ontbinden, mits el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada — de koper dat recht uitoefent voordat de verkoper hem oproept voor de akte omdat de woning af en klaar voor oplevering is (plenair arrest van 20 januari 2015, cassatie 196/2013). Dat is de scherpere kant van de algemene regel van artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij een rechter de ernst van de wanprestatie weegt; hier is de datum zelf de termijn. Dezelfde verzameling noteert dat de garantie zelfstandig is: de koper kan van de ontwikkelaar of van de garant vorderen, hoofdelijk, zonder eerst een gerechtelijke ontbinding te verkrijgen (arresten van 3 juli 2013, 7 mei 2014 en 22 april 2015), en dat de verzekeraar instaat voor elke werkelijk betaalde aanbetaling, ook als de polis een lager plafond vermeldde. Eén uitzondering staat in het Burgerlijk Wetboek zelf: als koper en ontwikkelaar het contract vóór de opleveringsdatum in onderling overleg ontbinden, is de garant vrij, want La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor — de verplichting van de borg gaat teniet tegelijk met die van de schuldenaar (artikel 1847; plenair arrest van 23 maart 2015).

Twee klokken tellen. Het eigen tweejarige verval van de bankgarantie, hierboven; en de algemene verjaring van vijf jaar van persoonlijke vorderingen, die sinds de hervorming van 2015 van artikel 1964.2 loopt desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación — vanaf de dag waarop nakoming kan worden geëist. Een koper die voorbij die data op de beloften van een ontwikkelaar wacht, heeft in de praktijk een gegarandeerde vordering in een kale veranderd.

Als de garantie ontbreekt: wie is aansprakelijk

Het ergste geval is het contract zonder enige garantie, of met een «lijn» waaruit nooit een individueel certificaat is voortgekomen. De rechtspraak van het Hof, opgebouwd onder de wet van 1968 en sindsdien door de rechters op de tekst van 2016 overgedragen, behandelt het ontbreken van de garantie als een wezenlijke wanprestatie op zich: zolang de woning niet af en klaar voor oplevering is, mag de koper alleen daarom ontbinden (een reeks arresten van 25 oktober 2011 tot 15 september 2015, verscheidene in plenaire zitting). Ook de bank die de aanbetalingen zonder speciale rekening en zonder de garantie te eisen ontving, is aansprakelijk: het plenaire arrest van 21 december 2015 leest de rol van de bank als een die supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor — bij wet een bijzondere toezichtplicht op de ontwikkelaar oplegt —, zodat een ontwikkelaar het systeem niet kan omzeilen door kopersgeld op een gewone rekening te innen. De tekst van 2016 zegt hetzelfde in eigen woorden, «bajo su responsabilidad». En de bestuurders van een ontwikkelaar die ongegarandeerde aanbetalingen aannam, zijn persoonlijk aansprakelijk gehouden voor de schade van de kopers, als schending van hun eigen zorgplicht (arresten van 23 mei 2014, 25 november 2014 en 3 maart 2016). Niets daarvan vervangt het certificaat in uw hand; het is de kaart van wie te dagvaarden wanneer het certificaat nooit is afgegeven, en de reden om niet te betalen totdat het er is.

Tien dingen om te eisen voordat u een euro betaalt

1. De bouwvergunning, in kopie, met datum, en het stedenbouwkundig attest van het perceel.
2. Een nota simple van het perceel uit het kadaster, niet ouder dan een maand, met de eigenaar, de lasten en het aangegeven gebouw.
3. De naam van de verzekeraar of de garanderende bank, en de naam van de bank en het nummer van de speciale rekening, in het contract geschreven.
4. Het individuele garantiedocument op uw naam, dat de woning identificeert en elke termijn, de IGIC daarover en de wettelijke rente tot de opleveringsdatum dekt.
5. Een opleveringsdatum die als datum en niet als seizoen is geschreven, en de fase van de werken op de dag dat u tekent.
6. Het betalingsschema met elke termijn, zijn datum en zijn IGIC, en de verklaring dat niets buiten de speciale rekening wordt betaald.
7. De registergegevens van de ontwikkelaar, de namen van de architect en de aannemer, en de plattegronden en de oppervlakte van de woning.
8. De conceptstatuten van de gemeenschap en de positie van de hypotheek van de ontwikkelaar op uw toekomstige woning.
9. De terugbetalingsclausule die de wet eist, woordelijk, en het verlengingsmechanisme als schriftelijke aanvullende clausule, nooit als mondelinge geruststelling.
10. De fiscale notitie: IGIC op elke termijn en bij de akte, zegelrecht bij de akte, en wie notaris en kadaster betaalt.

Belastingen bij een aankoop op tekening op de Canarische Eilanden

Een woning gekocht van de ontwikkelaar is onderworpen aan IGIC, niet aan overdrachtsbelasting, en de belasting is verschuldigd over elke aanbetaling op het moment van betaling. Het tarief is het algemene van 7 %, tenzij de woning uw hoofdverblijf wordt: dan stelt de Canarische geconsolideerde tekst 5 % voor een grondslag tot 200.000 € wanneer u geen andere woning bezit, en 3 % voor kopers onder de veertig, grote gezinnen en andere genoemde groepen binnen inkomensgrenzen (Decreto Legislativo 1/2025, artikel 38). Bij de akte geldt het zegelrecht van 1 %: de Canarische tekst van de overgedragen belastingen stelt het algemene tarief op 0,75 % en voegt toe dat cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100 — voor akten van aan IGIC of btw onderworpen handelingen het tarief 1 % is (Decreto Legislativo 1/2009, artikel 36), verlaagd tot 0,40 % voor een hoofdverblijf dat aan de voorwaarden van de verlaagde tarieven voldoet. De bredere fiscale en juridische kaart van een aankoop — de referentiewaarde, niet-ingezeten kopers, de afschaffing van het golden visa — staat in onze gids voor het kopen van een huis op de Canarische Eilanden; het onderhandse contract en de regels van de aanbetaling in ons artikel over het arras-contract; en een koper van buiten de Europese Unie leest beter de Canarische aankoopbeperking voor niet-ingezetenen voordat hij iets reserveert op een perceel nabij de kust.

De garantie is niet de belofte van de ontwikkelaar, de brochure van de bank of de verzekering van de makelaar. Het is een stuk papier met uw naam, de identificatie van de woning en een som die elke euro dekt die u vóór de sleutels betaalt, met belasting en rente. Ligt dat papier op de dag van ondertekening niet op tafel, dan zegt de wet dat de ontwikkelaar al vóór de eerste steen in gebreke is, en de rechters zeggen al tien jaar hetzelfde.

Ons vastgoedteam op het kantoor in Costa Adeje beoordeelt contracten op tekening, garantiecertificaten en kadastrale uittreksels voor kopers in Zuid-Tenerife vóór de eerste overschrijving, en voert de aanmaning en de vordering tegen de garant wanneer een opleveringsdatum verstrijkt; de beoordeling is een betaald consult, vooraf begroot. De dienst staat beschreven op onze pagina vastgoedrecht, en de contactpagina vermeldt de openingstijden van beide kantoren.

Veelgestelde vragen

Is mijn reserveringsaanbetaling door de garantie gedekt?

Alleen als zij is betaald nadat de bouwvergunning bestond en op de speciale rekening, en alleen als het individuele garantiedocument haar vermeldt. De garantieplicht begint desde la obtención de la licencia de edificación; geld dat vóór die datum is betaald om een eenheid op een niet-vergund perceel te reserveren, hangt af van het contract en van de solvabiliteit van de ontwikkelaar. Vraag de vergunning vóór u reserveert, en maak de reservering schriftelijk terugbetaalbaar als zij nog niet bestaat.

Het contract zegt dat de betalingen zijn gegarandeerd door een «banklijn». Is dat genoeg?

Nee. De wet eist een garantie referida e individualizada naar uw termijnen, overhandigd bij ondertekening. Een raamlijn tussen de ontwikkelaar en een bank is de bron waaruit uw certificaat wordt afgegeven; zolang u het certificaat op uw naam niet in handen hebt, hebt u niets dat de garant zonder discussie moet honoreren. Het Hooggerechtshof heeft verzekeraars ook zonder individueel certificaat aan collectieve polissen gehouden, maar dat is procederen, geen document.

De ontwikkelaar biedt een latere oplevering en een kleine korting. Moet ik accepteren?

Dat mag, maar doe het zoals de wet beschrijft: een schriftelijke aanvullende clausule met de nieuwe voltooiings- en opleveringsdatum, en de garantie verlengd tot de nieuwe datum met kennisgeving aan u. Bedenk dat het aanvaarden van een verlenging het punt verlegt vanaf waar een latere vertraging telt, en dat bij een bankgarantie het tweejarige verval loopt vanaf de wanprestatie van de ontwikkelaar; een reeks informele verlengingen is de manier waarop kopers de garantie ongemerkt verliezen.

Wat krijg ik precies terug als ik ontbind?

Elk vooruitbetaald bedrag, de daarover betaalde IGIC en de wettelijke rente vanaf elke betaling, van de ontwikkelaar binnen dertig dagen na uw formele aanmaning of, bij gebreke daarvan, van de verzekeraar of de bank binnen dertig dagen na uw vordering. Niet de notaris- of makelaarskosten die u hebt gemaakt, en niet de waardestijging van de woning; dat zijn vorderingen op de ontwikkelaar volgens de algemene regels, als hij solvabel is.

Geldt dit ook als ik via een coöperatie of een gemeenschap van eigenaren koop?

Ja. De bepaling dekt uitdrukkelijk woningen die en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa worden gebouwd, en de garantie, de speciale rekening en het individuele document zijn aan elk lid op dezelfde manier verschuldigd. Het verschil is praktisch: in een coöperatie bent u ook lid van de ontwikkelaar, dus lees de statuten en het beheerscontract even zorgvuldig als de garantie.

Dit artikel is algemene informatie per september 2026, geen juridisch advies over een bepaald contract; de aangehaalde teksten zijn de eerste aanvullende bepaling van Ley 38/1999 in de tekst van Ley 20/2015, Real Decreto 515/1989, de geconsolideerde grondwet op de ruimtelijke ordening, Ley 4/2017 van de Canarische Eilanden, de Canarische belastingteksten en de gepubliceerde verzameling van de rechtspraak van het Hooggerechtshof over aanbetalingen. Contractvoorwaarden, data en belastingcijfers zijn die welke gelden op de dag dat u tekent; een consult bij ons vastgoedteam is een betaalde dienst.