Wonen in een toeristisch complex in het zuiden van Tenerife: de één-exploitantregel, wat een eigenaar mag en niet mag, en het venster tot 2028

Het appartement ligt op de tweede verdieping van een in de jaren tachtig gebouwd complex in Costa Adeje: een zwembad, ligbedden, een receptie met nog altijd het bord boven de deur. De verkoper heeft er jaren gewoond, de buurman aan de ene kant verhuurt via het bedrijf dat het complex exploiteert, de buurvrouw aan de andere kant heeft een eigen vakantieverhuurnummer en een sleutelkluis aan de muur. De koper wil er wonen, of het verhuren. Op de Canarische Eilanden komt het antwoord niet uit de akte, maar uit drie andere papieren en uit een regel van 1995 die de wet principio de unidad de explotación noemt, het beginsel van één exploitant: een toeristisch complex wordt door één bedrijf geëxploiteerd en elke eenheid is aan dat bedrijf gebonden. Deze notitie zet uiteen wat het beginsel zegt, wat het een eigenaar verbiedt, wie het handhaaft en met welke boetes, wat de rechters in 2025 en 2026 beslisten, het venster dat de Canarische regering in maart 2025 opende en in maart 2028 sluit, en de papieren die een koper moet lezen voor hij tekent.

Drie papieren bepalen wat een eenheid is, en de akte hoort daar niet bij

Het eerste papier is het gemeentelijke bestemmingsplan. Een perceel is bestemd voor toeristisch gebruik, voor woongebruik of voor beide, en een gebouw op een toeristisch perceel is een toeristische accommodatie, wat de eigenaren er ook mee doen. Het tweede is de vergunning van het gebouw en de inschrijving in het Canarische toerismeregister, het Registro General Turístico: een openingsvergunning als apartamentos of als aparthotel, een dossiernummer, de naam van het bedrijf dat het exploiteert en de lijst van eenheden die het exploiteert. Het derde is het kadaster, het eigendomsregister. Sinds 2013 moeten de eigenaren van een toeristische accommodatie deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación, het gebruik waarvoor perceel en gebouw bestemd zijn en de grenzen aan wijziging daarvan in het eigendomsregister laten vastleggen, en de aantekening wordt gemaakt bij de inschrijving van een nieuwbouw of een splitsing in appartementsrechten of, bij oudere gebouwen, bij de inschrijving van een recht daarop (Ley 2/2013, artikel 23.2). De akte zelf mag de eenheid een vivienda noemen; dat maakt er geen van. Het Canarische hooggerechtshof zei het in 2020 over een aparthotel in Arona: Mencionar la dedicación a uso residencial y no turístico en Catastro, Registro de la Propiedad, en una escritura pública o en cualesquiera otros registros públicos no produce el efecto de cambiar el uso de manera lícita, het woongebruik vermelden in het kadaster, het eigendomsregister, een notariële akte of enig ander openbaar register verandert het gebruik niet op rechtmatige wijze.

Wat de drie papieren beschrijven is een plicht. Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento, het is de plicht van de houders van toeristische accommodaties om ze te bestemmen voor de toeristische activiteit volgens het gebruik dat het plan aan het perceel toekent (Ley 2/2013, artikel 23.1), en de Canarische wet op vakantieverhuur van december 2025 voegt daar voor gebouwen in appartementsrecht die als toeristische accommodatie zijn ingericht aan toe dat los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas, de in appartementsrecht gesplitste delen als verblijfseenheden en niet als woningen gelden (Ley 6/2025, artikel 5.1.c).

Het beginsel van één exploitant: één bedrijf, elke eenheid

De Canarische toerismewet van 1995 eist dat La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación, de toeristische exploitatie van verblijfsaccommodaties plaatsvindt onder het beginsel van één exploitant, en definieert het als el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas, het onderbrengen bij één enkel bedrijf van de toeristische verblijfsactiviteit in elke accommodatie, elk samenhangend geheel van bouwwerken, gebouw of homogeen deel daarvan, waarvan alle verblijfseenheden bestemd moeten zijn voor de toeristische activiteit waaraan ze gebonden zijn (Ley 7/1995, artikel 38). Het bedrijf heeft een titel van de eigenaren nodig, título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación, tenzij de eigenaren het bedrijf zelf voeren, en de wet zegt dat een vereniging van eigenaren die exploitant kan zijn (artikel 39.1); het moet voldoende personeel inzetten en een receptie met permanente bezetting aanhouden (artikel 40). De toerismedienst van de Canarische regering kan een gebouw van het beginsel vrijstellen wanneer zijn eenheden total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento hebben, volledige onafhankelijkheid van toegang, diensten, gemeenschappelijke ruimten, installaties en uitrusting (artikel 41).

Een gebouw dat het beginsel niet volgt, valt buiten het Canarische toeristische aanbod: zijn toeristische activiteit wordt niet toegestaan of de toestemming wordt ingetrokken, zijn eenheden Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico, mogen alleen worden verhuurd volgens het Burgerlijk Wetboek of de wet op stedelijke huur en in geen geval voor toeristisch gebruik, en geen reisbureau mag ze verkopen (artikel 42.1). De complexen die al toegelaten waren toen een hervorming van 1999 van kracht werd, kregen een jaar om zich aan te passen en een soepeler regel: meer dan de helft van hun eenheden moet in de toeristische exploitatie zitten, en waar twee bedrijven met elkaar concurreerden gold alleen het bedrijf dat meer dan de helft exploiteerde als exploitant; een later toegelaten complex moet al zijn eenheden in het bedrijf hebben. Dezelfde hervorming gaf de exploiterende eigenaren een voorkeursrecht op elke buiten het bedrijf verkochte eenheid; het Constitutioneel Hof vernietigde dat in 2012 als burgerlijk recht dat de regio niet mocht schrijven, zoals het Arona-arrest van 2020 in herinnering bracht.

In de praktijk is de exploitant een bedrijf dat met elke eigenaar een contract heeft, een contract dat de rechters een contract van explotación of van rentabilidad noemen, waarbij de eigenaar de eenheid afstaat en een huur of een deel van de opbrengst ontvangt, of het is de vereniging van eigenaren zelf, als exploitant opgericht. In een aparthotel in Arona gebeurde precies dat: na jaren van geschil met het bedrijf dat het sinds 1990 exploiteerde, besloten de eigenaren in april 2022 de exploitatie over te nemen, constituyéndose a la comunidad de propietarios en explotadora turística, waarbij de vereniging van eigenaren zich tot toeristische exploitant maakte, zoals het Canarische hooggerechtshof in juli 2025 vastlegde. Een wisseling van exploitant wordt binnen dertig dagen aan de cabildo gemeld met de verklaring dat aan het beginsel wordt voldaan, volgens de verordening van 2010.

Wat een eigenaar niet mag zolang het complex toeristisch is

Het eerste wat een eigenaar niet mag, is de eenheid in een woning veranderen. De Ley 2/2013 zegt dat in accommodaties die op toeristische grond zijn toegelaten no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales, geen wijziging van gebruik van hun toeristische verblijfseenheden naar woongebruik is toegestaan, ook als het perceel gemengd is, tenzij een planinstrument of een wet die het gebruik specialiseert anders bepaalt (artikel 5), en de toerismewet maakt van El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos, de schending van de plicht om zich aan het door het plan vastgestelde gebruik te houden door een toeristische verblijfsaccommodatie voor ander gebruik te bestemmen, een zeer ernstige overtreding (Ley 7/1995, artikel 75.14), net als van El incumplimiento de las normas legales relativas al principio de unidad de explotación de establecimientos de alojamiento, de schending van de wettelijke regels over het beginsel van één exploitant (artikel 75.10). Op een zeer ernstige overtreding staat een boete Entre 30.001 y 300.000 euros, tussen 30.001 en 300.000 euro, afgestemd op de schade, de behaalde winst en de snelheid waarmee de rechtmatige toestand wordt hersteld (artikel 79.2). De gemeente heeft haar eigen middelen: een wijziging van gebruik zonder de planologische titel is een ernstige planologische overtreding, beboet met tussen 3.000 en 80.000 euro (Ley 4/2017, artikel 383.1), en het bevel om het rechtmatige gebruik te herstellen kan En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución worden gegeven, op elk moment, zolang de werken of het gebruik gaande zijn (artikel 361.1.a).

Die laatste bepaling besliste de zaak van Arona. De eigenaar van een eenheid in een aparthotel in Arona had haar in 2014 gekocht en als woning gebruikt; de gemeente verklaarde de wijziging van gebruik onrechtmatig. Hij voerde aan dat woongebruik dat op 1 januari 2017 al bestond op toeristische percelen verenigbaar en geconsolideerd is, wat een overgangsbepaling van de Ley 2/2013 zegt. De rechter las de voorwaarde die erbij hoort: dat gebruik consolideert en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas, op het moment dat de planologie de specialisatie van gebruik in de toeristische zones heeft doorgevoerd, en het plan van Arona uit 1992 had dat niet gedaan; zonder die stap is er geen consolidatie, is het gebruik een voortdurende overtreding, en Mientras el uso continúa, ni la infracción prescribe, pues es permanente, ni la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado caduca, zolang het gebruik voortduurt verjaart de overtreding niet, want die is blijvend, en vervalt de bevoegdheid tot herstel niet. De plicht reist met de eenheid mee: door haar bij notariële akte te kopen nam de eigenaar elke verantwoordelijkheid op zich die het eigendom meebrengt, en Deberá ser él, por tanto, quien cese en el uso residencial, hij moet het dus zijn die het woongebruik beëindigt. De rechter haalde ook het toerismeplan van het eiland aan, dat woongebruik in de toeristische zones van Tenerife alleen toelaat in drie categorieën woningen, geen daarvan onder 70 vierkante meter woonoppervlak: een vrijstaand huis van 150 vierkante meter op een kavel van ten minste 500, een geschakelde of collectieve woning van 100 vierkante meter op een kavel van ten minste 1.000, of een woning van 70 vierkante meter. Twee maanden later vernietigde dezelfde rechter een verklaring van dezelfde gemeente tegen een andere eigenaar van een toeristisch appartement, omdat de inschrijving in het bevolkingsregister het enige bewijs was: el empadronamiento no justifica por sí solo la tramitación de un expediente administrativo sin la efectiva comprobación del hecho, de inschrijving als inwoner rechtvaardigt op zichzelf geen bestuurlijke procedure zonder daadwerkelijke verificatie van het feit. De overheid moet het woongebruik bewijzen; doet zij dat, dan heelt de tijd het niet.

Het tweede wat een eigenaar niet mag, is de eenheid zelf aan toeristen verhuren. Sinds 2023 bevestigt het Canarische hooggerechtshof zaak na zaak de besluiten waarmee de Cabildo van Gran Canaria verklaarde dat vakantieverhuur die door individuele eigenaren binnen toeristische complexen in Maspalomas was aangemeld, niet mocht doorgaan. De redenering is het register: constando en el Registro General de Turismo que el complejo está siendo explotado por un operador turístico, no cabe conceder autorización para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional por impedirlo el principio de unidad de explotación, nu uit het toerismeregister blijkt dat het complex door een toeristische exploitant wordt geëxploiteerd, kan geen toestemming voor vakantieverhuur worden verleend omdat het beginsel van één exploitant dat verhindert. De rechter oordeelde zo in september 2023 in een arrest dat definitief werd toen de Hoge Raad in februari 2025 weigerde het beroep te behandelen, en herhaalde het in een reeks arresten van 2025, het laatste in oktober; het deed er niet toe dat de eenheden van de lijst van de exploitant waren gehaald, dat de eigenaar de eenheid een woning noemde of dat de exploitant de cabildo had gemeld te zijn gestopt, want de inschrijving in het register stond nog. Het beginsel, erkent de rechter, beperkt het vrij verrichten van diensten, maar hij leest de beperking als gerechtvaardigd door het algemeen belang: een professionele dienst en een betere bescherming van de toerist. Of die lezing standhoudt, ligt nu bij de Hoge Raad. In zijn toelatingsbeschikking van 21 januari 2026 verklaarde de Raad dat de vraag van algemeen belang erin bestaat determinar si el principio de unidad de explotación turística aplicable a las viviendas vacacionales previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias supone una limitación a la libre prestación de servicios; o si, por el contrario, encuentra amparo y justificación legal en razones de interés general, te bepalen of het beginsel van één toeristische exploitant, toegepast op vakantieverhuur, een beperking van het vrij verrichten van diensten inhoudt of juist wettelijke dekking vindt in redenen van algemeen belang, bracht drie soortgelijke toelatingen van oktober 2025 in herinnering en liet in maart, mei en juni 2026 drie beroepen meer toe. Op de dag dat wij dit schrijven is geen uitspraak gepubliceerd. Een eigenaar van een eenheid in een complex met exploitant kan vandaag geen vakantieverhuur voeren, en de Hoge Raad zal zeggen of dat juist is.

Het derde volgt uit het eerste: een langdurige verhuur van de eenheid aan een werknemer of een gezin is woongebruik van een toeristische eenheid, met dezelfde gevolgen als erin wonen, in onze lezing van artikel 23.1 van de Ley 2/2013; de zin van de toerismewet die verhuur volgens het Burgerlijk Wetboek of de wet op stedelijke huur toelaat, is geschreven voor gebouwen die helemaal uit het toeristische aanbod zijn gevallen, niet voor een eenheid in een draaiend complex.

Wat een eigenaar wel mag

De verhouding tussen een eigenaar en de exploitant is een privaat contract, en de Canarische overheid kan dat niet schrijven. Het gerechtshof van Santa Cruz de Tenerife, dat in 2023 de zaak besliste van zesendertig appartementen in een complex in het noorden van het eiland die een nieuwe exploitant zonder enig contract met hun eigenaren had geëxploiteerd, oordeelde dat de toerismewet de activiteit ordent maar de verhoudingen tussen particulieren niet regelt: No existe por tanto obligación legal alguna para la Comunidad de Propietarios ni para los propietarios de que realicen la explotación turística del complejo o de ceder sin expropiación sus derechos a un tercero para realizarla, er bestaat dus geen enkele wettelijke verplichting voor de vereniging van eigenaren of voor de eigenaren om het complex toeristisch te exploiteren of hun rechten zonder onteigening aan een derde af te staan om dat te doen, en het beval de appartementen terug te geven. Een eigenaar kiest of hij met de exploitant tekent, voor hoelang, tegen welke huur en met welke weken eigen gebruik; de wet stelt geen aantal dagen voor die verblijven vast, het contract doet dat. Wie besluit niet te tekenen, houdt de eenheid, en houdt het probleem: zonder de exploitant is de eenheid noch een woning die het plan toelaat, noch een vakantieverhuur die het register aanvaardt.

Het contract gaat niet mee met de akte, tenzij de partijen dat bepalen. Het Burgerlijk Wetboek geeft de koper van een verhuurd goed het recht a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, om de lopende huur bij de verkoop te beëindigen, behoudens andersluidende afspraak en het bepaalde in de hypotheekwet, en het gerechtshof van Las Palmas paste dat artikel in december 2023 toe op een koopster wier zaak van de rechtbanken van San Bartolomé de Tirajana kwam: het contract van de exploitant met de verkoopsters was een toeristisch exploitatiecontract buiten de wet op stedelijke huur, het was niet ingeschreven, de akte vermeldde het zonder overnameclausule, en de koopster die het slot verving en het appartement een paar dagen verhuurde had het rechtmatig beëindigd; de vordering van de exploitant voor zijn gederfde winst richtte zich tegen de verkoopsters. Dezelfde rechter oordeelde een jaar later dat een exploitant die de sloten vervangt van een eenheid waarvan hij de kopers niet erkent, het bezit moet teruggeven, wat de toerismeregels ook over het gebruik zeggen. De statuten van de vereniging zijn een andere zaak: waar de splitsingsakte of de statuten elke eenheid aan hotelgebruik binden, zoals de statuten van 1973 van een aparthotel in Playa del Inglés deden, mag de eigenaar die met kennis daarvan kocht de eenheid niet gebruiken of verhuren buiten de door de vereniging gekozen exploitant om en tanto no sean modificados los estatutos, zolang de statuten niet zijn gewijzigd of de besluiten van de vereniging niet zijn ingetrokken, en een koper die de aantekening in het eigendomsregister las, kan niet beweren het niet te hebben geweten.

Het venster tot maart 2028, en wat de politici stemden

Tot maart 2025 had de Canarische regering een wapen dat zij nauwelijks gebruikte: een verklaring dat een accommodatie haar plicht tot toeristisch gebruik had geschonden, die kon eindigen met de gedwongen vervanging van de eigenaar. Een wetsbesluit van 17 maart 2025 schrapte dat artikel van de Ley 2/2013 omdat het, in de eigen woorden van de regering, un régimen de sustitución que debe calificarse de drástico o radical inhield, een vervangingsregime dat drastisch of radicaal moet worden genoemd, toegepast in zones waar de gemeenten de door de wet verwachte specialisatie van gebruik nooit hadden doorgevoerd. Hetzelfde wetsbesluit herschreef de overgangsregel van 2017 zodat woongebruik dat op 1 januari 2017 bestond op toeristische percelen se consideran compatibles, quedando en situación legal de consolidación, als verenigbaar en in een wettelijke situatie van consolidatie geldt, zodra het plan het gebruik heeft gespecialiseerd, en het opende een deur. De eigenaren van een toeristisch gebouw waarvan de exploitatie niet levensvatbaar is, waarvan het gebruik onverenigbaar is met zijn omgeving, of dat situaciones de intensa residencialización del establecimiento turístico que se consideren de difícil reversión vertoont, situaties van intensieve verwoning van de toeristische accommodatie die als moeilijk omkeerbaar gelden, podrán instar el cambio de uso a residencial, referido a la totalidad de la parcela, mogen bij de gemeente de wijziging van gebruik naar wonen aanvragen, voor het gehele perceel, binnen drie jaar vanaf 19 maart 2025, met een studie van het gebied die dat rechtvaardigt (artikel 3.1). Een kopie van die aanvraag, ingediend bij de toerismedienst van de regering, bevriest de sanctieprocedures wegens schending van het toeristische gebruik voor zes maanden, een jaar langer als de gemeente besluit de planwijziging te starten, en tot drie jaar als het plan zijn voorlopige goedkeuring bereikt; treedt het plan nooit in werking, dan worden de procedures hervat waar ze stilstonden. Het perceel dat langs deze weg woonperceel wordt En ningún caso podrán revertir naar toeristisch gebruik van woningen: het komt nooit terug als vakantieverhuur (artikel 3.6). Het venster sluit op 19 maart 2028, de gemeente beslist, en zij beslist voor een heel perceel, nooit voor één eenheid. De wet op vakantieverhuur van december 2025 nam de regel over in een eigen overgangsbepaling; de wet van 31 juli 2026 schrapte die kopie weer, en het artikel van het wetsbesluit blijft staan, in april 2025 door het parlement bekrachtigd en zonder latere intrekking in het register van het staatsblad, in onze lezing.

Wat het parlement op 14 oktober 2026 deed, was nee zeggen. Het weigerde een wetsvoorstel van de socialistische fractie in behandeling te nemen dat bestaand woongebruik op toeristische of gemengde percelen verenigbaar zou hebben verklaard waar het gemeentelijke plan dat toelaat, de toeristische accommodatie en de verblijfseenheid opnieuw zou hebben gedefinieerd en de lopende sanctieprocedures zou hebben stilgelegd; de twee regeringsfracties stemden tegen, Nueva Canarias en Vox voor, en de partij van La Gomera onthield zich, en de regering had op 30 september een negatief advies gestuurd, volgens de pers van die dag, die het aantal mensen dat in toeristische zones woont op zeventigduizend stelde. Een volksinitiatief met 22.876 handtekeningen had in mei 2024 hetzelfde antwoord gekregen. Wat de regering in plaats daarvan aankondigde, via haar toerismedienst in augustus en september 2026, is een eigen wetsbesluit: eenheden met een vóór 14 december 2025 ingediende aanmelding voor vakantieverhuur zouden individueel mogen worden verhuurd onder een overeenkomst met de exploitant van het complex, eigenaren zouden hun eenheden tot zes maanden per jaar mogen gebruiken, de eis dat de exploitant in de oudere complexen meer dan de helft van de eenheden en in de nieuwere alle eenheden houdt, zou vervallen, en wie kan aantonen vóór 1 januari 2017 in een eenheid te hebben gewoond zou worden erkend, met het ontwerp in het najaar bij de ministerraad en daarna een stemming in het parlement. Dat zijn in de pers gemelde uitspraken, geen wet: op 21 oktober 2026 was geen enkel zodanig wetsbesluit in het Canarische staatsblad verschenen, waarvan wij de nummers sinds 22 september een voor een hebben gelezen, en de notities op deze site zullen het zeggen op de dag dat het verschijnt.

Tien papieren voor u tekent

• Het planologische gebruik van het perceel. Een cédula urbanística of een verklaring van de gemeente die zegt of het perceel toeristisch, woon- of gemengd is, en of het gemeentelijke plan de specialisatie van gebruik van artikel 25 van de Ley 2/2013 heeft doorgevoerd; zonder die stap consolideert woongebruik nooit.
• De vergunning van het gebouw en zijn toerismedossier. De openingsvergunning of de indeling als apartamentos, aparthotel of hotel, de inschrijving in het Registro General Turístico met het nummer, de naam van de exploitant en de lijst van eenheden die hij exploiteert; een stopzetting die de exploitant aankondigde maar die het register nooit inschreef telt voor niets, zoals de zaken van Gran Canaria laten zien.
• De aantekening in het eigendomsregister. Het toeristische gebruik en zijn grenzen, ingeschreven volgens artikel 23.2, en de splitsingsakte en statuten van de vereniging: een bepaling die de eenheden aan hotelgebruik bindt, bindt de koper die haar had kunnen lezen.
• Het contract van de exploitant. De looptijd, de huur of het aandeel, de weken eigen gebruik, de diensten en de sleutel, en wat het over een verkoop zegt; zegt het niets en is het niet ingeschreven, dan kan de koper het bij het passeren beëindigen.
• De notulen van de vereniging. Wisselingen van exploitant, stemmingen over het bedrijf, omslagen en achterstanden; hoe een vereniging van eigenaren werkt voor een buitenlandse eigenaar staat in onze notitie over verenigingen van eigenaren in Spanje, en het gedeelde zwembad en de tuinen van een resort met meerdere blokken in de notitie van onze collega's over resorts met meerdere verenigingen.
• De lopende dossiers. Sanctieprocedures bij de toerismedienst van de regering, herstelbevelen van de gemeente, besluiten van de cabildo over vakantieverhuur, en hun stadium; en of er een aanvraag tot wijziging van gebruik onder het wetsbesluit van maart 2025 bestaat, met zijn data.
• Het eigen gebruik van de verkoper. Bevolkingsregister, nutsvoorzieningen en onroerendgoedbelasting op naam van de verkoper bewijzen woongebruik dat als overtreding op de koper overgaat, niet als recht.
• De aanmelding voor vakantieverhuur, als die er is. Het nummer en de datum van indiening: een aanmelding binnen een complex met exploitant is precies die welke de cabildos intrekken, het geconsolideerde toeristische gebruik van de wet van december 2025 eindigt als het goed van eigenaar wisselt, en het ontwerp van de regering zou een lijn trekken bij 14 december 2025; hoe de regels voor vakantieverhuur er vandaag voor staan, staat in onze notitie over de Canarische wet op vakantieverhuur.
• De eigen papieren van het gebouw. Vergunningen, de vergunning van eerste bewoning en de staat van eventuele werken, gelezen zoals in onze notitie over bouwvergunningen en de cédula de habitabilidad.
• Een eenheid gekocht op tekening. De Hoge Raad oordeelde in juni 2025 dat de bijzondere bescherming van aanbetalingen voor een woning twee voor toeristisch gebruik gekochte suites niet dekte, omdat het doel niet wonen was; wie een toeristische eenheid koopt, onderhandelt de garantie in het contract, zoals in onze notitie over kopen op tekening in het zuiden van Tenerife.

Wat ons team doet

Wij lezen de drie papieren voor u een euro vastlegt: het planologische gebruik bij de gemeente, het toerismedossier en het contract van de exploitant, de aantekening in het eigendomsregister en de statuten en notulen van de vereniging, en wij zeggen u schriftelijk wat de eenheid is en wat u ermee mag. Regels voor vakantieverhuur, vergunningen en verbodsbesluiten van verenigingen horen bij onze vastgoedpraktijk, met de notarissen van Adeje, Arona en Corralejo, vanuit de kantoren in Costa Adeje en Corralejo en per video; elke zaak wordt eerst beoordeeld, en het plan en het honorarium worden in een betaald consult afgesproken voordat enig werk begint. Stuur ons de akte, het uittreksel uit het register en het contract van de exploitant, en boek een consult.

Veelgestelde vragen

Ik heb een appartement gekocht in een toeristisch complex in Costa Adeje. Mag ik erin wonen?

Niet zolang het perceel toeristisch is en het complex door een exploitant wordt geëxploiteerd. Erin wonen is woongebruik van een toeristische eenheid: de gemeente kan het op elk moment laten staken, met een boete tussen 3.000 en 80.000 euro voor de wijziging van gebruik, en de regering kan de schending van het toeristische gebruik als zeer ernstige overtreding beboeten. U inschrijven als inwoner, de onroerendgoedbelasting betalen of een akte die het een woning noemt veranderen niets, en het gebruik gaat met de koop op u over.

Mag ik mijn eenheid zelf via een platform verhuren in plaats van via de exploitant?

Vandaag niet. Het Canarische hooggerechtshof bevestigt sinds 2023 de besluiten die vakantieverhuur introkken die door individuele eigenaren binnen complexen met exploitant was aangemeld, omdat het beginsel van één exploitant dat verbiedt, en de Hoge Raad heeft de vraag in 2025 en 2026 toegelaten, nog zonder uitspraak. De wet op vakantieverhuur van december 2025 zegt dat de eenheden van zo'n gebouw verblijfseenheden zijn, geen woningen.

Kan de exploitant mij dwingen mijn appartement af te staan?

Nee. De verhouding is een privaat contract en de rechters hebben appartementen teruggegeven aan eigenaren die er nooit een hadden getekend. Maar zonder het contract blijft er voor de eenheid geen rechtmatig gebruik over: het plan laat geen woning toe en het register aanvaardt geen vakantieverhuur.

Wat is de termijn van maart 2028?

Het wetsbesluit van 17 maart 2025 laat de eigenaren van een toeristisch gebouw binnen drie jaar bij de gemeente de wijziging van gebruik van het hele perceel naar wonen aanvragen, met een studie, en bevriest de sanctieprocedures terwijl het plan wordt gewijzigd; het venster sluit op 19 maart 2028, de beslissing is aan de gemeente en het perceel keert nooit terug naar vakantieverhuur.

Staat de regel op het punt te veranderen?

Het parlement weigerde op 14 oktober 2026 een wetsvoorstel te behandelen dat het bestaande woongebruik verenigbaar zou hebben verklaard, en de regering heeft voor het najaar een eigen wetsbesluit aangekondigd, met een peildatum van 1 januari 2017 voor bewoners en van 14 december 2025 voor aanmeldingen voor vakantieverhuur; op de dag dat wij dit schrijven is het niet gepubliceerd, en niets wat op een persconferentie wordt aangekondigd is wet voordat het staatsblad het afdrukt.

Algemene informatie over het recht zoals het in oktober 2026 geldt (Ley 7/1995, artikelen 13, 38, 39, 40, 41, 42, 75 en 79, met de wijzigingen van Ley 5/1999, Ley 6/2025, Ley 1/2026 en Ley 7/2026; Ley 2/2013, artikelen 5, 23 en 25 en haar zevende overgangsbepaling; Decreto-ley 2/2025, artikelen 1 en 3; Ley 6/2025, artikel 5; Ley 4/2017, artikelen 361 en 383; Código Civil, artikel 1571; arresten van het Tribunal Superior de Justicia de Canarias 111/2020, 183/2020, 193/2022, 299/2025 en 453/2025; arresten van de Audiencias Provinciales de Las Palmas 130/2020, 789/2023 en 832/2024 en de Santa Cruz de Tenerife 297/2023; arrest van het Tribunal Supremo 901/2025; beschikking van het Tribunal Supremo van 21 januari 2026, recurso 6750/2025). Het is geen advies over een concreet geval: het plan, de vergunning, de registeraantekening en het contract van uw complex bepalen wat op uw eenheid van toepassing is.