Bouwvergunning en cédula de habitabilidad op de Canarische Eilanden: de drie titels, de termijn van vier jaar en de papieren die een koper moet zien voor hij tekent

Een echtpaar uit Rotterdam staat op het punt te tekenen voor een villa in Callao Salvaje, in de gemeente Adeje. Het huis is in 1998 gebouwd met vergunning en met het oude bewoonbaarheidscertificaat; het zwembad kwam er in 2009 bij, het overdekte terras werd in 2023 beglaasd en tot eetkamer gemaakt, en voor geen van beide bestaat een papier. Het kadaster van eigendom beschrijft 180 m²; de bouwkundige meet 215 m². De vragen die zij meenemen naar ons kantoor in Costa Adeje stelt elke koper en elke eigenaar op het eiland zich vroeg of laat: welke werken hadden een vergunning nodig, welke van de ontbrekende papieren tellen nog, kan de gemeente een sloop bevelen, gaan de water- en stroomcontracten op hun naam over, en wat vraagt de notaris op de dag van de akte? Dit artikel leest de Canarische bodemwet, haar reglement van 2018, het bewoonbaarheidsdecreet van 2006, de nieuwe vergunningenwet van 2026 en de Spaanse regels over aktes, belastingen en de kust, en past ze daarna toe op de villa. De citaten staan in het Spaans, de lezing in het Nederlands.

Drie titels voor werken, en een die er geen nodig heeft

De Canarische bodemwet, de Ley 4/2017, verdeelt elke bouwhandeling over drie laden. De eerste is de gemeentelijke vergunning: Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan — de volgende handelingen zijn onderworpen aan een voorafgaande gemeentelijke stedenbouwkundige vergunning (artikel 330.1) —, en de lijst noemt Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo — nieuwbouw, gebouwen en installaties op, boven of onder de grond (330.1.c) — en, de bepaling die de meeste villa-eigenaren treft, Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — uitbreidingen van elk bestaand gebouw en algemene gevelwijzigingen of het beglazen van bestaande terrassen dat de hele gevel raakt (330.1.f). Een zwembad is een nieuwe installatie in de grond; een beglaasd terras is een uitbreiding. Dezelfde lijst omvat prefabwoningen, sloopwerken, Cerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros — omheiningen en muren met funderingen dieper dan vijftig centimeter (330.1.t) — en, veelzeggend, La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta — de legalisatie van alles wat een vergunning of een voorafgaande melding nodig had (330.1.ñ).

De tweede lade is de voorafgaande melding, een document dat de eigenaar indient en dat geen antwoord vergt: Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes — de volgende handelingen zijn onderworpen aan een voorafgaande melding, zonder vergunning (artikel 332.1). Hier zitten Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad — onderhouds-, restauratie-, verbouwings- en renovatiewerken die geen beschermd gebouw raken en geen volume of bebouwbare oppervlakte toevoegen (332.1.a) —, de Cambio de uso de los edificios y las instalaciones — de bestemmingswijziging (332.1.d) —, hekken zonder diepe fundering, tuinen en bestrating binnen het perceel, Instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación — zonnepanelen op daken, ook op gebouwen buiten het plan (332.1.r) — en Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP) — laadpunten voor elektrische voertuigen (332.1.s). De derde lade is papierloos: Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente — het vervangen van de binnenafwerking van een woning, vloeren, tegels, pleisterwerk en verf, vraagt helemaal geen titel (artikel 333.1.c). Twee regels sluiten de kaart. Iedereen mag een vergunning aanvragen ook waar een melding zou volstaan, en de gemeente moet die behandelen (332.3); en een gemeld maar tegen de regels uitgevoerd werk solo podrá realizarse a través de licencia urbanística — kan alleen via een vergunning worden gelegaliseerd (332.4).

Hoe over een vergunning wordt beslist: drie maanden, twee rapporten en twee soorten stilzwijgen

De beslissing is geen gunst. La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado — de bevoegdheid om over een vergunningaanvraag te beslissen is een gebonden bevoegdheid (artikel 339.1): past het project in het plan, dan moet de vergunning worden verleend, en zij wordt verleend dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros — onverminderd het eigendomsrecht en de rechten van derden (339.3), wat verklaart waarom een vergunning nooit een grensgeschil met de buurman beslecht. Het dossier opent met de aanvraag, het project en het bewijs van titel (342.1), de gemeente mag eenmaal opvragen wat ontbreekt (342.2), en dan volgen twee rapporten in volgorde, het technische en het juridische (342.3). De klok is kort op papier: El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales — drie maanden vanaf de indiening om te beslissen en te betekenen (artikel 343.1), een klok die stilstaat terwijl de aanvrager een gebrekkig project herstelt (342.4).

Wat er gebeurt als de drie maanden in stilte verstrijken, hangt af van het werk. Voor de zware gevallen die de wet opsomt, is stilzwijgen een weigering: El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos — de aanvrager mag zijn aanvraag als afgewezen beschouwen (artikel 344.1) —, en de lijst bevat grondwerken, Las obras de edificación — bouwwerken —, nieuwbouw op rustieke grond en prefabwoningen op rustieke grond. Voor al het andere verleent het stilzwijgen: el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado — de vergunning geldt als verleend, tenzij het gevraagde kennelijk in strijd is met de stedenbouwkundige regels (artikel 345.1). Een zwembad of een uitbreiding van een villa is een bouwwerk, dus het stilzwijgen is negatief en de eigenaar die na drie maanden zonder antwoord begint te graven, bouwt zonder vergunning. Is de vergunning er eenmaal, dan requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio — vereist de start van de werken in elk geval een kennisgeving aan de gemeente minstens tien dagen voor de geplande begindatum (artikel 346.1); de vergunning stelt een termijn om te beginnen en een om te voltooien, die en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión — in geen geval vier jaar voor het begin en vier voor de voltooiing mogen overschrijden (347.2), op verzoek verlengbaar (347.5); en een bouwplaats moet een vanaf de straat zichtbaar bord dragen, want Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística — elk bouwwerk toont een bord met het nummer en de datum van zijn vergunning (artikel 337.1). Een koper die in Adeje langs een bouwplaats loopt, kan op het bord lezen of de projectontwikkelaar überhaupt een vergunning heeft.

De kortere weg van 2026: uw eigen technisch rapport meebrengen

Het echte probleem in het zuiden van Tenerife waren nooit de drie maanden van de wet, maar de vele maanden meer van de praktijk. Het Canarische parlement antwoordde in april 2025 met een decreetwet en daarna met de Ley 7/2026 van 31 juli, gepubliceerd in het Boletín Oficial de Canarias op 14 augustus 2026 en de dag erna in werking, want La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — de wet treedt in werking op de dag na haar publicatie (haar dertiende slotbepaling). Het idee is eenvoudig: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración — elke aanvrager mag vrijwillig bij zijn aanvraag een technisch rapport over het project voegen, op zijn eigen verzoek opgesteld door de bevoegde beroepsorde of door een geaccrediteerde samenwerkende instantie (artikel 5.1). Verklaart dat rapport het project conform, dan Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado — vervalt de verplichting van het gemeentelijke technische rapport voor de punten die het certificeert (artikel 7.2.a), al blijven het rapporten die Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes — als niet-bindend in aanmerking worden genomen (7.2.c). De aanvrager betaalt: de tarieven van de orde of de instantie no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad — mogen niet meer bedragen dan tussen 0,5 % en 3 % van de materiële uitvoeringskosten van het project, naargelang de complexiteit (artikel 8.2) — en draagt de risico's, want gebreken in een rapport dat de bouwheer inbrengt se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado — worden toegerekend aan de bouwheer die het heeft ingediend (artikel 9.4). Twee grenzen tellen voor de eigenaar die dit najaar werken plant: los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado — een gemeente kan bij raadsbesluit weigeren zulke rechtstreeks door aanvragers ingediende rapporten te aanvaarden (artikel 5.4), dus de eerste vraag is of Adeje, Arona of Guía de Isora dat hebben gedaan; en het mechanisme bereikt al geopende dossiers, want de samenwerkingsvormen podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha — gelden zowel voor procedures die na de wet beginnen als voor die welke op die datum al lopen (haar enige overgangsbepaling, lid 1). De wet heeft ook de artikelen 342.3 en 346 van de bodemwet herschreven in de hierboven geciteerde bewoordingen, en haar tekst is de tekst om te lezen tot de geconsolideerde versie is bijgewerkt.

De cédula de habitabilidad bestaat niet meer, en wat haar heeft vervangen

Buitenlandse kopers vragen nog altijd naar de cédula de habitabilidad, en makelaars beloven haar nog altijd, omdat zij decennialang het document was dat van een Canarisch huis een woning maakte. Het Decreto 117/2006 definieerde haar: La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada — het certificaat dat bewijst dat een vrije woning geschikt is om te worden bewoond (zijn artikel 4.1, in de oorspronkelijke tekst). Dat artikel bestaat niet meer. Het Canarische reglement op het stedenbouwkundig toezicht, het Decreto 182/2018, een maand na zijn publicatie van 9 januari 2019 in werking omdat El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — het decreet treedt een maand na zijn publicatie in werking —, bepaalt in zijn intrekkingsbepaling dat Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto — de artikelen 4 en 5 van het decreet van 2006 zijn ingetrokken — en dat Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda — elke verwijzing in dat decreet naar het certificaat en zijn gevolgen moet worden gelezen als een verwijzing naar de indiening van de voorafgaande melding van eerste bewoning of van bestemmingswijziging tot woning. Sinds 9 februari 2019 geeft dus geen enkele Canarische gemeente nog een cédula de habitabilidad af voor een nieuwe woning. Wat bestaat, is de voorafgaande melding van eerste bewoning van artikel 332.1.c van de bodemwet: Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación — de eerste bewoning van gebouwen zodra hun bouw is voltooid.

Die melding is geen leeg formulier. Zij moet bevatten Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones — de titel die de werken toestond en het door een bevoegd technicus getekende eindcertificaat dat het werk met het goedgekeurde project overeenstemt (artikel 349.4.b), en het reglement van 2018 voegt eraan toe dat het certificaat moet verklaren que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso — dat het gebouw aan de technische en stedenbouwkundige eisen voor onmiddellijke bewoning en gebruik voldoet — en, voor woningen, dat tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto — het certificaat de naleving van de bewoonbaarheidsvoorwaarden van het decreet van 2006 moet aantonen (zijn artikel 33.1.b). De voorwaarden overleven; het certificaat dat ze vroeger bevestigde, is nu dat van de architect, ingediend bij de gemeente. Het tijdstip is tweemaal vastgelegd: La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes. — een voorafgaande melding wordt minstens vijftien dagen voor het begin van het werk of het gebruik ingediend, en een maand voor een eerste bewoning (artikel 350.1), en het reglement herhaalt dat La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación — het gebouw pas mag worden gebruikt en bewoond als een maand sinds de indiening is verstreken (artikel 33.2). Het decreet van 2006 werkt nog stroomopwaarts, in de vergunningsfase, waar het gemeentelijke technische rapport het project aan diezelfde voorwaarden moet toetsen, want voor de vergunning deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006 — moet een gunstig rapport over de overeenstemming van het project met de bewoonbaarheidsvoorwaarden worden uitgebracht (reglement, artikel 16.4). Voor een woning die voor 2019 is opgeleverd, blijven de oude papieren de papieren: de vergunning van eerste bewoning en de destijds afgegeven cédula zijn wat de verkoper toont, en geen van beide verloopt door ouderdom. En voor een woning die nooit een titel had, opent het reglement een smallere deur: een voorafgaande melding van eerste bewoning voor gebouwen que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado — die buiten het plan staan bij gebrek aan titel of omdat zij in strijd daarmee zijn gebouwd (artikel 34.1), ingediend met een technisch certificaat van constructieve veiligheid en bewoonbaarheid, dat het gezin er laat wonen zonder het gebouw legaal te maken.

Water en stroom volgen de papieren

Waarom het document van eerste bewoning op de dag van de aankoop telt, staat in het artikel van de bodemwet over de nutsbedrijven: las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones — de water-, elektriciteits-, gas- en telecombedrijven moeten voor het contracteren de definitieve kwalificatie van een sociale woning of de voorafgaande melding eisen die het eerste gebruik en de bewoning toestaat (artikel 336.1). Het decreet van 2006 zei hetzelfde in de taal van zijn tijd, dat de bedrijven no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva — geen levering mogen verzorgen aan als woning gebruikte gebouwen zonder het certificaat (zijn artikel 6.1), een zin die sinds de intrekking van 2018 als een verwijzing naar de melding wordt gelezen. Een nutsbedrijf dat een woning zonder de papieren aansluit, begaat een ernstige overtreding (372.3.e). En de kraan gaat even snel dicht als open: een bevel tot opschorting, stillegging of sloop wordt aan de bedrijven betekend (336.3), en La contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas — levering mag pas worden gecontracteerd, of hersteld, zodra de werken, het gebruik of de gebouwen zijn gelegaliseerd (336.4). In de praktijk aanvaarden de bedrijven in het zuiden van Tenerife een naamswijziging op een bestaand contract met veel minder controle dan een nieuwe aansluiting, en daarom is een villa die sinds 1998 stroom en water heeft een andere aankoop dan een opgeleverd maar nooit bewoond huis waarvan de ontwikkelaar de melding nooit heeft ingediend.

De vierjaarsklok en de werken die nooit verjaren

Elk onvergund werk op de Canarische Eilanden leeft onder één datum: de dag van zijn voltooiing. De gemeente kan een procedure tot herstel van de wettigheid openen En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente — binnen vier jaar na de volledige voltooiing, voor vergunningsplichtige werken (artikel 361.1.b), en binnen dezelfde vier jaar voor meldingsplichtige werken (361.1.c). Voltooiing heeft een juridische betekenis: se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento — een werk is voltooid zodra het zijn doel kan dienen zonder verdere materiële ingreep dan verfraaiing (361.3), en daarom start de dag van de eerste duik, niet die van de laatste tegel, de klok van het zwembad, en rust de last om die datum te bewijzen, met luchtfoto's, de kadastrale historiek, facturen en buren, op de eigenaar die zich erop beroept. Een eenmaal gegeven bevel behoudt zijn kracht En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad — gedurende tien jaar vanaf de dag waarop het uitvoerbaar wordt (361.2.c). Verstrijken de vier jaar zonder procedure, dan vergeeft de wet het werk niet; zij bevriest het: las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación — de betrokken illegale werken komen in de toestand buiten het plan (361.4).

De klok loopt niet overal, en de uitzonderingen zijn precies getekend voor de plekken waar buitenlandse kopers kijken. Er is geen termijn voor gebouwen Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación — op milieubeschermde rustieke grond die voor het werk als zodanig was ingedeeld (361.5.b.1.º), noch En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo — op openbaar domein of in zijn beschermings- of erfdienstbaarheidszones (361.5.b.2.º), noch op beschermd erfgoed, wegen, openbare open ruimten of groenzones. De kust is het geval dat telt van Los Cristianos tot Playa San Juan. De Kustwet bepaalt dat La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar — de beschermingserfdienstbaarheid een strook van 100 meter landinwaarts vanaf de binnengrens van de oever beslaat (Ley 22/1988, artikel 23.1) — en verbiedt daar Las edificaciones destinadas a residencia o habitación — gebouwen bestemd voor bewoning (artikel 25.1.a). De honderd meter zijn de algemene regel, niet de enige: op grond die bij de inwerkingtreding van de wet in 1988 al als stedelijke grond was ingedeeld, houdt haar derde overgangsbepaling de erfdienstbaarheden in stand con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros — met dien verstande dat de beschermingserfdienstbaarheid twintig meter breed is (lid 3), zodat de officiële kustafbakening van elk kustvak, en niet een meetlint vanaf het zand, zegt waar een perceel in Callao Salvaje staat. Een zwembad of een slaapkamer die in die strook zonder toestemming van de Staat is gebouwd, wordt niet gered door 2009, door 2013 of door welk jaar ook; de vier jaar zijn nooit begonnen.

Wonen «fuera de ordenación», en waarom dat niet hetzelfde is als «consolidación»

Een verjaard illegaal werk wordt gedoogd, niet gelegaliseerd, en het gedogen heeft een vorm. In zulke gebouwen solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles — mogen alleen de herstel- en onderhoudswerken worden uitgevoerd die nodig zijn voor bewoonbaarheid, toegankelijkheid en uiterlijk — en altijd siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente — op voorwaarde dat zij geen volume of hoogte toevoegen (artikel 362.2). Het onvergunde zwembad mag opnieuw worden betegeld en zijn pomp vervangen; het mag niet worden vergroot, en de kamer erboven krijgt nooit een vergunning zolang het plan blijft zoals het is. De toestand is bovendien causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad — een onteigeningsgrond wegens schending van de sociale functie van het eigendom (362.4), waarbij het illegale deel buiten de prijs valt. Kopers verwarren dit met een tweede, goedaardige toestand die de wet apart houdt. Gebouwen erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida — opgericht volgens de regels die golden toen ze werden gebouwd, of later gelegaliseerd, en door een nieuw plan sindsdien non-conform geworden (artikel 159.1) — vallen in de Situación legal de consolidación, en daar se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación — zijn onderhoud, instandhouding, verbouwing, modernisering, gedeeltelijke sloop, consolidatie, renovatie, herinrichting en zelfs uitbreiding binnen het nieuwe plan toegestaan (artikel 160.1.a). Een appartementsblok uit de jaren zeventig in Los Cristianos dat het huidige plan niet meer zou toelaten, is «geconsolideerd» en mag vrij worden gerenoveerd; een zwembad uit 2009 zonder vergunning is «fuera de ordenación» en mag alleen worden behouden. De twee woorden lijken op elkaar op een gemeentelijk attest en liggen werelden uiteen in waarde.

Wat de verkoper moet tonen, en wat de notaris zal vragen

De lijst van de koper begint bij het eigendomsregister en het kadaster, maar de papieren die de bovenstaande vragen beantwoorden, komen van de verkoper en van de gemeente. Voor het huis: de bouwvergunning, het eindcertificaat van de werken en de titel van eerste bewoning, die voor een woning van voor februari 2019 de vergunning van eerste bewoning met haar cédula is en voor een latere de geregistreerde voorafgaande melding met het architectencertificaat; het Libro del Edificio voor alles wat onder de bouwwet van 1999 is gebouwd, want Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio — al die documentatie, die het gebouwboek vormt, wordt aan de eindgebruikers overhandigd (Ley 38/1999, artikel 7). Voor de toevoegingen: de vergunning of melding van elk zwembad, elke garage, elk terras en elke muur of, bij gebrek daaraan, het bewijs van het jaar waarin elk werd voltooid. Van de gemeente: een stedenbouwkundig attest, de cédula urbanística die het reglement van 2018 noemt onder de manieren om burgers te informeren, La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo — de afgifte van een stedenbouwkundig attest, met de informatieve waarde die het bodemrecht eraan geeft (zijn artikel 2.2.a) —, en de verklaring dat geen handhavingsdossier over het perceel openstaat. Heeft de verkoper een perceel met vergunning gekocht en nooit afgebouwd, dan gaat de vergunning zelf alleen over als de overdracht wordt gemeld, want Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren — vergunningen zijn overdraagbaar, de overdracht moet worden gemeld, en tot dan blijven beide houders voor alles aansprakelijk (artikel 348). Kopen van een ontwikkelaar voor de oplevering is een hoofdstuk apart, met de bankgarantie en de vergunning als zijn twee pijlers.

De notaris is de laatste controle, en de Spaanse wet geeft het script. Voor een akte van nieuwbouw in aanbouw geldt: los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística — de notarissen eisen de bestuurshandeling die het werk toestaat en een certificaat van een technicus dat de beschrijving met het project overeenstemt (geconsolideerde bodemwet, Real Decreto Legislativo 7/2015, artikel 28.1); voor voltooide werken eisen zij het voltooiingscertificaat en de bewoningsvergunningen, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad — tenzij het regionale recht met een voorafgaande melding werkt, in welk geval het bewijs van indiening en van het verstrijken van de termijn die vergunningen vervangt. Dat is het Canarische geval: de geregistreerde melding plus de maand. Voor het oude, verjaarde zwembad opent hetzelfde artikel de deur die makelaars «obra nueva antigua» noemen: een akte met een attest van de gemeente, een technicus, een notaris of het kadaster en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título — waarin de datum van voltooiing en een met de titel overeenstemmende beschrijving staan (28.4.a) — wordt ingeschreven, de bewaarder licht de gemeente in, en de gemeente moet dan bij kanttekening vastleggen la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario — de precieze stedenbouwkundige toestand van het werk en de beperkingen die zij de eigenaar oplegt (28.4.c); doet zij dat niet en lijdt een latere koper te goeder trouw schade, dan la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados — moet de overheid die koper schadeloosstellen. Het terras van 2023 kan die deur niet gebruiken, omdat zijn vier jaar niet zijn verstreken: het wordt gelegaliseerd via een vergunning, als het plan het toelaat, of het blijft een last die de prijs moet weerspiegelen.

De prijs van het verkeerd doen

Werken zonder titel zijn overtredingen, ingedeeld naar omvang. De wet beschouwt als ernstig La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan — het uitvoeren van werken, constructies, gebouwen of installaties zonder de formele dekking van de vereiste titels — cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves — wanneer het om grote werken gaat; anders gelden zij als licht (artikel 372.3.a), en als zeer ernstig dezelfde werken op beschermde grond of openbaar domein, met inbegrip van terreinen comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio — binnen zijn beschermings- of erfdienstbaarheidszones (372.4.a). De schaal is uitdrukkelijk: Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros — licht, 60 tot 6.000 €; Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros — ernstig, 6.001 tot 150.000 €; Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros — zeer ernstig, 150.001 tot 600.000 € (artikel 373). De boete staat los van het herstelbevel, en het bevel heeft eigen tanden: multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas — dwangsommen van 600 tot 3.000 € per maand, con un máximo de diez — tot tien keer (artikel 368.1.a), gevolgd door sloop op kosten van de eigenaar. Eén bescherming is voor gezinnen geschreven: is het werk een bewoonde woning, dan las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente — mogen voorlopige maatregelen alleen tegen de bouwactiviteit worden genomen, niet tegen het bestaande woongebruik (artikel 363.1). En de belasting is verschuldigd, vergunning of niet. De bouwbelasting ontstaat bij elk werk waarvoor een vergunning, een verantwoordelijke verklaring of een melding vereist is, se haya obtenido o no dicha licencia — of de vergunning nu verkregen is of niet (geconsolideerde wet op de gemeentefinanciën, artikel 100.1), tegen een door de gemeente vastgesteld tarief sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien — dat vier procent van de materiële kosten niet mag overschrijden (102.3), en El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia — zij ontstaat bij het begin van het werk, ook zonder vergunning (102.4).

De villa in Callao Salvaje, doorgerekend

Neem het huis van het echtpaar. Het gebouw van 1998 heeft zijn vergunning, zijn vergunning van eerste bewoning en zijn cédula: die papieren gelden vandaag, de nutsvoorzieningen zijn gecontracteerd en een naamswijziging is een formaliteit. Het zwembad werd in 2009 zonder vergunning voltooid; ligt het perceel buiten de kuststrook van 100 meter en op gewone stedelijke grond, dan liepen de vier jaar in 2013 af en is het zwembad «fuera de ordenación»: het mag worden behouden en hersteld, nooit vergroot, en het kan via de weg van het oude werk in het eigendomsregister komen met een technisch certificaat dat de voltooiing dateert, waarna de gemeente zijn toestand zal aantekenen. Het terras werd in 2023 beglaasd en veranderde de gevel; zijn vier jaar lopen tot 2027, en de gemeente kan nog bevelen het glas te verwijderen. Het middel is een legalisatievergunning op grond van artikel 330.1.ñ, als het plan van Adeje de extra vloeroppervlakte op dat perceel toelaat, tegen een kostprijs die het project van een technicus, de vergunningsretributie en de bouwbelasting bepalen: op een materiële kostprijs van, zeg, 18.000 € bedraagt de belasting hoogstens 720 €, en een boete voor het onvergunde werk kan volgen, licht of ernstig naargelang de gemeente een beglaasd terras als een groot werk beschouwt. Laat het plan het niet toe, dan is de eetkamer een kamer die de kopers kunnen verliezen en waarvoor zij niet zouden moeten betalen. De akte zal 180 m² beschrijven plus de verklaarde oude werken, nooit de 215 m² die de makelaar adverteerde zolang het terras niet legaal is. En plaatst het plan van de bouwkundige het zwembad binnen de kusterfdienstbaarheid, dan verandert het advies volledig: geen enkel jaar redt het, de verkoper draagt op elk moment het risico van een bevel, en de prijs of de aankoop moet daarvoor instaan.

Tien controles voor u tekent voor een huis met werken

1. Vergelijk drie beschrijvingen van het huis: het eigendomsregister, het kadaster en de meting van de bouwkundige; elke vierkante meter die in de ene staat en in de andere niet, heeft een verhaal.
2. Vraag de verkoper om de bouwvergunning, het eindcertificaat van de werken en de titel van eerste bewoning van het huis, en om de vergunning of melding van elk zwembad, elke garage, elk terras en elke muur.
3. Stel voor elk werk zonder titel het jaar van voltooiing vast met luchtfoto's, de kadastrale historiek en facturen, en tel vanaf dan vier jaar.
4. Toets het perceel aan de kusterfdienstbaarheid, de indeling als rustieke grond en elke erfgoedbescherming: daar lopen de vier jaar nooit.
5. Vraag het stedenbouwkundig attest van de gemeente op en laat bevestigen dat geen handhavings- of legalisatiedossier over het perceel openstaat.
6. Onderscheid «fuera de ordenación» van «situación legal de consolidación» in wat de gemeente antwoordt; het eerste mag alleen worden behouden, het tweede mag worden gerenoveerd en uitgebreid.
7. Vraag de nutsbedrijven welke titel zij eisen om water en stroom op uw naam te zetten, en of de bestaande contracten voorlopig zijn.
8. Kan een werk worden gelegaliseerd, spreek dan in de voorlopige koopovereenkomst af wie aanvraagt, wie de technicus, de retributie en de bouwbelasting betaalt, en wat er gebeurt als de vergunning wordt geweigerd.
9. Kan een werk niet worden gelegaliseerd, waardeer het dan als een last of zie af van de koop; een akte die oude werken verklaart, laat de kanttekening van de gemeente op de inschrijving toch staan.
10. Plant u eigen werken, beslis dan met uw architect welke titel elk werk nodig heeft, of uw gemeente de nieuwe samenwerkingsrapporten aanvaardt, en dien de melding of de aanvraag in voor de eerste vrachtwagen arriveert.

Op de Canarische Eilanden wordt een woning legaal door drie papieren en één datum: de vergunning die haar toestond, het certificaat dat zegt dat zij is gebouwd zoals toegestaan, de melding van eerste bewoning die het wonen erin vrijgeeft, en de dag waarop elke onvergunde toevoeging werd voltooid. De cédula de habitabilidad waar kopers nog naar vragen, werd in 2019 door die melding vervangen; de vier jaar waarop eigenaren rekenen, stoppen aan de kust, op beschermde grond en op openbaar terrein; en een verjaard werk mag worden behouden, maar nooit groeien.

Ons vastgoedteam op het kantoor in Costa Adeje controleert het stedenbouwkundig dossier van een huis voordat de voorlopige koopovereenkomst wordt getekend, verkrijgt de attesten van de gemeente, dateert de werken zonder titel, stelt de clausules op die de kosten van een legalisatie verdelen, en dient de meldingen en aanvragen in voor eigenaren die bouwen; het consult is betalend en wordt vooraf begroot. De dienst staat beschreven op onze pagina vastgoedrecht, en de contactpagina vermeldt de openingstijden van beide kantoren. Wie een gebouw met anderen deelt, vindt de kant van de vereniging van eigenaren, van werken aan gemeenschappelijke delen tot de plichten van de voorzitter, in onze gids voor buitenlandse eigenaren in een vereniging van eigenaren, en niet-ingezeten kopers die het debat over beperkingen van hun aankopen op de eilanden volgen, vinden waar dat voorstel staat.

Veelgestelde vragen

Kan ik nog een cédula de habitabilidad krijgen voor een huis op Tenerife?

Niet voor een nieuwe woning. Sinds 9 februari 2019 heeft het Canarische reglement op het stedenbouwkundig toezicht de artikelen van het decreet van 2006 die het certificaat schiepen ingetrokken en vervangen door de voorafgaande melding van eerste bewoning, ingediend bij de gemeente met de titel van de werken en het eindcertificaat van de architect. Een woning die voor die datum is opgeleverd, behoudt haar oude cédula en haar vergunning van eerste bewoning, die geldig blijven. Een woning die nooit een titel had, kan alleen een melding van eerste bewoning indienen als gebouw buiten het plan, met een technisch certificaat van constructieve veiligheid en bewoonbaarheid, dat bewoning toelaat maar het gebouw niet legaliseert.

Het zwembad heeft geen vergunning, maar is vijftien jaar geleden gebouwd. Is het nu legaal?

Nee, het wordt gedoogd. Zodra vier jaar na de voltooiing zijn verstreken zonder herstelprocedure, kan de gemeente de sloop niet meer bevelen, maar het zwembad komt in de toestand «fuera de ordenación»: het mag worden hersteld en behouden, het mag niet worden vergroot of verhoogd, en zijn toestand wordt aangetekend wanneer het in het eigendomsregister komt. De vier jaar lopen nooit als het zwembad in de kustbeschermingsstrook van 100 meter ligt, op beschermde rustieke grond, op openbaar terrein of op een beschermd goed, en de eigenaar moet de datum van voltooiing kunnen bewijzen.

Hoe lang duurt een bouwvergunning in Adeje of Arona?

De wet geeft de gemeente drie maanden vanaf de indiening om te beslissen en te betekenen, en de klok staat stil terwijl u het project herstelt. Voor bouwwerken is het stilzwijgen van de gemeente een weigering, geen toestemming. Sinds augustus 2026 kunt u bij de aanvraag een conformiteitsrapport van de beroepsorde of van een geaccrediteerde samenwerkende instantie voegen, tegen een kostprijs tussen 0,5 % en 3 % van de materiële begroting, dat het gemeentelijke technische rapport vervangt voor de punten die het certificeert, tenzij de gemeenteraad heeft besloten zulke rapporten niet te aanvaarden.

Geven de stroom- en waterbedrijven mij een contract voor een huis zonder papieren van eerste bewoning?

De wet verplicht hen de melding van eerste bewoning, of de oude cédula, te vragen voor zij contracteren, en een bedrijf dat een woning zonder die papieren aansluit, begaat een ernstige overtreding. In de praktijk wordt een naamswijziging op een bestaand contract anders behandeld dan een nieuwe aansluiting, dus de vraag die voor het tekenen moet worden beantwoord, is of het huis lopende, definitieve contracten op naam van de verkoper heeft. Een huis dat zijn melding nooit heeft ingediend, heeft die nodig, of de weg van het technisch certificaat voor gebouwen buiten het plan, voordat een nieuwe levering wordt gecontracteerd.

Wat gebeurt er als de gemeente na mijn aankoop een dossier opent over het beglaasde terras?

De procedure richt zich tegen het pand en zijn huidige eigenaar, dus u draagt de verantwoordelijkheid ook al heeft de verkoper het gebouwd. Kan het terras worden gelegaliseerd, dan vraagt u een legalisatievergunning aan, betaalt u de technicus, de retributie en de bouwbelasting, en kunt u nog een boete voor het onvergunde werk krijgen. Kan het niet, dan eist het bevel dat het glas binnen een termijn wordt verwijderd, met maandelijkse dwangsommen van 600 tot 3.000 € en uiteindelijk verwijdering op uw kosten. Daarom moet de voorlopige koopovereenkomst de verkoper verplichten voor de akte te legaliseren, of het terras als een last waarderen.

Dit artikel is algemene informatie per september 2026, geen advies over een bepaald pand; de geciteerde teksten zijn de Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias in haar geconsolideerde tekst, het Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (Decreto 182/2018), het Decreto 117/2006, de Ley 7/2026 van 31 juli, de geconsolideerde bodemwet (Real Decreto Legislativo 7/2015), de bouwwet (Ley 38/1999), de geconsolideerde wet op de gemeentefinanciën en de Kustwet (Ley 22/1988). Gemeentelijke plannen, tarieven en praktijk verschillen per gemeente; een consult bij ons vastgoedteam is een betalende dienst.