Licenza edilizia e cédula de habitabilidad alle Canarie: i tre titoli, il termine di quattro anni e le carte che un acquirente deve vedere prima di firmare

Una coppia di Rotterdam sta per firmare l'acquisto di una villa a Callao Salvaje, nel comune di Adeje. La casa fu costruita nel 1998 con la sua licenza e il suo vecchio certificato di abitabilità; la piscina comparve nel 2009, la terrazza coperta fu vetrata e trasformata in sala da pranzo nel 2023, e nessuna delle due ha una carta alle spalle. Il Registro della proprietà descrive 180 m²; il tecnico misura 215 m². Le domande che portano nel nostro studio di Costa Adeje sono quelle che ogni acquirente e ogni proprietario dell'isola finisce per porsi: quali lavori richiedevano un permesso, quali delle carte mancanti contano ancora, il comune può ordinare una demolizione, i contratti di acqua e luce passeranno a loro nome, e cosa chiederà il notaio il giorno del rogito? Questo articolo legge la legge canaria del suolo, il suo regolamento del 2018, il decreto di abitabilità del 2006, la nuova legge del 2026 sulle licenze e le norme statali su atti, imposte e costa, e poi le applica alla villa. Le citazioni sono in spagnolo, la lettura in italiano.

Tre titoli per i lavori, e uno che non ne richiede nessuno

La legge canaria del suolo, la Ley 4/2017, smista ogni atto edilizio in tre cassetti. Il primo è la licenza comunale: Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan — gli atti che seguono sono soggetti a previa licenza urbanistica comunale (articolo 330.1) — e l'elenco comprende Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo — le nuove costruzioni, gli edifici e gli impianti sul suolo, in sopraelevazione o nel sottosuolo (330.1.c) — e, quello che sorprende la maggior parte dei proprietari di una villa, Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — gli ampliamenti di qualsiasi edificio esistente e le modifiche generali della facciata o la vetratura di terrazze esistenti che incide sull'insieme della facciata (330.1.f). Una piscina è un nuovo impianto nel suolo; una terrazza vetrata è un ampliamento. Lo stesso elenco copre le case prefabbricate, le demolizioni, i Cerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros — muri di cinta e recinzioni con fondazioni più profonde di cinquanta centimetri (330.1.t) — e, in modo rivelatore, La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta — la legalizzazione di tutto ciò che richiedeva una licenza o una comunicazione preventiva (330.1.ñ).

Il secondo cassetto è la comunicazione preventiva, un documento che il proprietario presenta e che non richiede risposta: Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes — gli atti che seguono sono soggetti a comunicazione preventiva, senza licenza urbanistica (articolo 332.1). Qui stanno le Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad — opere di conservazione, restauro, riforma e riabilitazione che non toccano un edificio vincolato e non aggiungono volume né superficie edificabile (332.1.a) —, il Cambio de uso de los edificios y las instalaciones — il cambio di destinazione d'uso (332.1.d) —, le recinzioni senza fondazioni profonde, i giardini e le pavimentazioni dentro il lotto, l'Instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación — i pannelli solari sui tetti, anche su edifici fuori piano (332.1.r) — e l'Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP) — le colonnine di ricarica per veicoli elettrici (332.1.s). Il terzo cassetto è vuoto di carte: Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente — sostituire le finiture interne di un'abitazione, pavimenti, piastrelle, intonaci e pitture, non richiede alcun titolo (articolo 333.1.c). Due regole chiudono la mappa. Chiunque può chiedere una licenza anche dove basterebbe una comunicazione, e il comune deve istruirla (332.3); e un'opera comunicata ma eseguita contro le regole solo podrá realizarse a través de licencia urbanística — può essere legalizzata soltanto con una licenza (332.4).

Come si decide una licenza: tre mesi, due relazioni e due tipi di silenzio

La decisione non è un favore. La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado — il potere di decidere su una domanda di licenza è un potere vincolato (articolo 339.1): se il progetto rispetta il piano, la licenza deve essere concessa, e viene concessa dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros — facendo salvo il diritto di proprietà e senza pregiudizio dei terzi (339.3), ragione per cui una licenza non risolve mai una lite di confine con il vicino. Il fascicolo si apre con la domanda, il progetto e la prova del titolo (342.1), il comune può chiedere una sola volta ciò che manca (342.2), e poi seguono due relazioni in ordine, quella tecnica e quella giuridica (342.3). L'orologio è breve sulla carta: El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales — tre mesi dalla presentazione per decidere e notificare (articolo 343.1), un orologio che si ferma mentre il richiedente corregge un progetto difettoso (342.4).

Cosa accade quando i tre mesi passano in silenzio dipende dal lavoro. Nei casi pesanti che la legge elenca, il silenzio è un rifiuto: El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos — il richiedente può considerare respinta la domanda (articolo 344.1) —, e l'elenco contiene i movimenti di terra, Las obras de edificación — le opere edilizie —, la nuova costruzione su suolo rustico e le case prefabbricate su suolo rustico. Per tutto il resto il silenzio concede: el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado — la licenza si intende concessa, salvo che la richiesta violi in modo manifesto le norme urbanistiche (articolo 345.1). Una piscina o un ampliamento di una villa sono opere edilizie, quindi il loro silenzio è negativo e il proprietario che comincia a scavare dopo tre mesi di nulla sta costruendo senza licenza. Una volta ottenuta la licenza, l'inizio dei lavori requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio — richiede una notifica al comune almeno dieci giorni prima della data prevista (articolo 346.1); la licenza fissa un termine per iniziare e un altro per concludere, che en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión — non possono in nessun caso superare quattro anni per l'inizio e quattro per la conclusione (347.2), prorogabili su richiesta (347.5); e un cantiere deve esporre un cartello visibile dalla strada, poiché Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística — ogni opera edilizia espone un cartello con il numero e la data della licenza (articolo 337.1). Un acquirente che passa davanti a un cantiere ad Adeje può leggere sul cartello se il promotore ha almeno una licenza.

La scorciatoia del 2026: portare la propria relazione tecnica

Il vero problema nel sud di Tenerife non sono mai stati i tre mesi della legge, ma i molti di più della pratica. Il Parlamento canario ha risposto con un decreto legge nell'aprile 2025 e poi con la Ley 7/2026 del 31 luglio, pubblicata nel Boletín Oficial de Canarias il 14 agosto 2026 e in vigore dal giorno dopo, poiché La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — la legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione (la sua tredicesima disposizione finale). L'idea è semplice: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración — ogni richiedente può allegare volontariamente alla domanda una relazione tecnica sul progetto, emessa su sua richiesta dall'ordine professionale competente o da un ente di collaborazione accreditato (articolo 5.1). Quando quella relazione dichiara il progetto conforme, tali relazioni Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado — escludono l'obbligo della relazione tecnica comunale sui punti che certificano (articolo 7.2.a), pur restando relazioni che Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes — sono tenute in conto come non vincolanti (7.2.c). Paga il richiedente: le tariffe dell'ordine o dell'ente no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad — non possono superare tra lo 0,5 % e il 3 % del costo di esecuzione materiale del progetto, secondo la sua complessità (articolo 8.2) — e ne porta i rischi, perché i difetti di una relazione portata dal promotore se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado — sono imputati al promotore che l'ha presentata (articolo 9.4). Due limiti contano per il proprietario che progetta lavori quest'autunno: los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado — un comune può, con delibera del consiglio, rifiutare di accettare tali relazioni presentate direttamente dai richiedenti (articolo 5.4), quindi la prima domanda è se Adeje, Arona o Guía de Isora lo abbiano fatto; e il meccanismo raggiunge i fascicoli già aperti, perché le formule di collaborazione podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha — si applicano sia ai procedimenti avviati dopo la legge sia a quelli pendenti a quella data (la sua disposizione transitoria unica, comma 1). La legge ha anche riscritto gli articoli 342.3 e 346 della legge del suolo nei termini citati sopra, e il suo testo è quello da leggere finché la versione consolidata non lo recepisce.

La cédula de habitabilidad non esiste più, e cosa l'ha sostituita

Gli acquirenti stranieri chiedono ancora la cédula de habitabilidad, e le agenzie continuano a prometterla, perché per decenni è stata il documento che faceva di una casa canaria un'abitazione. Il Decreto 117/2006 la definiva: La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada — il certificato che prova che un'abitazione libera è idonea a essere abitata (il suo articolo 4.1, nella redazione originale). Quell'articolo non esiste più. Il regolamento canario sul controllo urbanistico, il Decreto 182/2018, in vigore un mese dopo la sua pubblicazione del 9 gennaio 2019 perché El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — il decreto entra in vigore un mese dopo la pubblicazione —, stabilisce nella sua clausola abrogativa che Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto — gli articoli 4 e 5 del decreto del 2006 sono abrogati — e che Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda — ogni riferimento di quel decreto al certificato e ai suoi effetti si intende fatto alla presentazione della comunicazione preventiva di prima occupazione o di cambio d'uso a fini abitativi. Dal 9 febbraio 2019, dunque, nessun comune canario rilascia una cédula de habitabilidad per un'abitazione nuova. Ciò che esiste è la comunicazione preventiva di prima occupazione dell'articolo 332.1.c della legge del suolo: Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación — la prima occupazione degli edifici una volta conclusa la costruzione.

Quella comunicazione non è un modulo vuoto. Deve contenere il Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones — il titolo che ha autorizzato i lavori e il certificato di fine lavori, firmato da un tecnico competente, che attesta che l'opera corrisponde al progetto approvato (articolo 349.4.b), e il regolamento del 2018 aggiunge che il certificato deve dichiarare que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso — che l'edificio soddisfa i requisiti tecnici e urbanistici per l'occupazione e l'uso immediati — e, per le abitazioni, che tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto — il certificato deve provare la conformità alle condizioni di abitabilità del decreto del 2006 (il suo articolo 33.1.b). Le condizioni sopravvivono; il certificato che le attestava è ora quello dell'architetto, depositato in comune. Il momento è fissato due volte: La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes. — una comunicazione preventiva si presenta almeno quindici giorni prima dell'inizio dell'opera o dell'uso, e un mese prima di una prima occupazione (articolo 350.1), e il regolamento ripete che La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación — l'edificio può essere utilizzato e occupato solo trascorso un mese dalla presentazione (articolo 33.2). Il decreto del 2006 agisce ancora a monte, nella fase della licenza, dove la relazione tecnica comunale deve confrontare il progetto con quelle stesse condizioni, poiché prima della licenza deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006 — deve essere emessa una relazione favorevole sulla conformità del progetto alle condizioni di abitabilità (regolamento, articolo 16.4). Per un'abitazione ultimata prima del 2019 le vecchie carte restano le carte: la licenza di prima occupazione e la cédula rilasciate allora sono ciò che il venditore mostra, e nessuna delle due scade con l'età. E per un'abitazione che non ha mai avuto un titolo, il regolamento apre una porta più stretta: una comunicazione preventiva di prima occupazione per gli edifici que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado — che sono fuori piano per mancanza di titolo o per essere stati costruiti in violazione di quello rilasciato (articolo 34.1), presentata con un certificato tecnico di sicurezza strutturale e abitabilità, che permette alla famiglia di viverci senza rendere legale l'edificio.

Acqua e luce seguono le carte

La ragione per cui il documento di prima occupazione conta il giorno dell'acquisto è scritta nell'articolo della legge del suolo sui fornitori: las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones — le società di acqua, elettricità, gas e telecomunicazioni devono esigere, prima di contrattare, la qualificazione definitiva di un'abitazione protetta o la comunicazione preventiva che abilita al primo utilizzo e all'occupazione (articolo 336.1). Il decreto del 2006 diceva lo stesso nella lingua del suo tempo, che le società no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva — non possono fornire costruzioni usate come abitazione prive del certificato (il suo articolo 6.1), una frase che ora si legge, per l'abrogazione del 2018, come un riferimento alla comunicazione. Una società che allaccia un'abitazione senza le carte commette un'infrazione grave (372.3.e). E il rubinetto si chiude tanto in fretta quanto si apre: un ordine di sospensione, arresto o demolizione è notificato alle società (336.3), e La contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas — le forniture possono essere contrattate, o ripristinate, solo una volta legalizzati i lavori, gli usi o gli edifici (336.4). In pratica le società del sud di Tenerife accettano una voltura su un contratto esistente con molto meno scrutinio di un nuovo allaccio, ragione per cui una villa che ha luce e acqua dal 1998 è un acquisto diverso da una casa finita ma mai abitata il cui promotore non ha mai presentato la comunicazione.

L'orologio dei quattro anni e le opere che non prescrivono mai

Ogni opera senza licenza alle Canarie vive sotto una data: il giorno in cui è stata ultimata. Il comune può avviare un procedimento di ripristino della legalità En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente — entro quattro anni dal completo ultimamento, per le opere soggette a licenza (articolo 361.1.b), ed entro gli stessi quattro anni per quelle soggette a comunicazione (361.1.c). Ultimare ha un significato legale: se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento — un'opera è completa dal momento in cui può servire al suo scopo senza altro intervento materiale che di abbellimento (361.3), ed è per questo che il giorno del primo bagno, non dell'ultima piastrella, fa partire l'orologio della piscina, e che l'onere di provare quella data, con fotografie aeree, storico catastale, fatture e vicini, grava sul proprietario che la invoca. Un ordine già emesso conserva la sua forza En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad — per dieci anni dal giorno in cui diventa esecutivo (361.2.c). Quando i quattro anni passano senza procedimento, la legge non perdona l'opera; la congela: las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación — le opere illegali interessate passano nella situazione di fuori piano (361.4).

L'orologio non corre ovunque, e le eccezioni sono disegnate esattamente nei luoghi in cui guardano gli acquirenti stranieri. Non c'è limite di tempo per le costruzioni Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación — su suolo rustico di protezione ambientale classificato come tale prima dell'opera (361.5.b.1.º), né En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo — su demanio pubblico o nelle sue zone di protezione o servitù (361.5.b.2.º), né su beni vincolati, strade, spazi liberi o zone verdi pubbliche. La costa è il caso che conta da Los Cristianos a Playa San Juan. La legge sulle coste stabilisce che La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar — la servitù di protezione grava su una fascia di 100 metri verso l'interno dal limite interno della riva (Ley 22/1988, articolo 23.1) — e vi proibisce Las edificaciones destinadas a residencia o habitación — gli edifici destinati a residenza o abitazione (articolo 25.1.a). I cento metri sono la regola generale, non l'unica: sui terreni già classificati come suolo urbano quando la legge entrò in vigore nel 1988, la sua terza disposizione transitoria mantiene le servitù con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros — con la riserva che la servitù di protezione sia larga venti metri (comma 3), sicché è la delimitazione ufficiale di ogni tratto di costa, e non un metro a nastro dalla sabbia, a dire dove si trova un lotto di Callao Salvaje. Una piscina o una camera costruite in quella fascia senza autorizzazione dello Stato non sono salvate dal 2009, dal 2013 né da alcun anno; i quattro anni non sono mai cominciati.

Vivere «fuera de ordenación», e perché non è la «consolidación»

Un'opera illegale prescritta è tollerata, non legalizzata, e la tolleranza ha una forma. In tali edifici solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles — possono eseguirsi solo le opere di riparazione e conservazione necessarie all'abitabilità, all'accessibilità e al decoro — e sempre siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente — purché non aggiungano volume o altezza (articolo 362.2). La piscina senza licenza può essere ripiastrellata e la sua pompa sostituita; non può essere ampliata, e la stanza costruita sopra non otterrà mai una licenza finché il piano resta com'è. La situazione è anche causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad — un motivo di esproprio per violazione della funzione sociale della proprietà (362.4), con la parte illegale esclusa dal prezzo. Gli acquirenti la confondono con una seconda situazione, benigna, che la legge tiene separata. Gli edifici erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida — eretti in conformità alle norme vigenti al momento della costruzione, o legalizzati in seguito, che un nuovo piano ha reso non conformi (articolo 159.1) — rientrano nella Situación legal de consolidación, e lì se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación — sono ammesse manutenzione, conservazione, riforma, ammodernamento, demolizione parziale, consolidamento, riabilitazione, rimodellamento e persino ampliamento nei limiti del nuovo piano (articolo 160.1.a). Un condominio degli anni settanta a Los Cristianos che il piano di oggi non consentirebbe è «consolidato» e può essere rinnovato liberamente; una piscina del 2009 senza licenza è «fuera de ordenación» e può solo essere conservata. Le due parole si somigliano su un certificato comunale e distano mondi in valore.

Cosa deve mostrare il venditore, e cosa chiederà il notaio

L'elenco dell'acquirente comincia dal Registro della proprietà e dal Catasto, ma le carte che rispondono alle domande di cui sopra vengono dal venditore e dal comune. Per la casa: la licenza edilizia, il certificato di fine lavori e il titolo di prima occupazione, che per un'abitazione ultimata prima del febbraio 2019 è la licenza di prima occupazione con la sua cédula, e per una successiva la comunicazione preventiva registrata con il certificato dell'architetto; il Libro del Edificio per tutto ciò che è stato costruito sotto la legge del 1999 sull'edilizia, poiché Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio — tutta quella documentazione, che forma il libretto dell'edificio, è consegnata agli utenti finali (Ley 38/1999, articolo 7). Per le aggiunte: la licenza o la comunicazione di ogni piscina, garage, terrazza e muro o, in mancanza, la prova dell'anno in cui ciascuno è stato ultimato. Dal comune: un certificato urbanistico, la cédula urbanística che il regolamento del 2018 nomina tra i modi di informare i cittadini, La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo — il rilascio di un certificato urbanistico, con il valore informativo che gli dà la legislazione del suolo (il suo articolo 2.2.a) —, e la dichiarazione che nessun fascicolo disciplinare è aperto sul lotto. Quando il venditore ha comprato un terreno con licenza e non ha mai finito, la licenza stessa passa di mano solo se il trasferimento è comunicato, perché Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren — le licenze sono trasferibili, il trasferimento va comunicato, e fino ad allora entrambi i titolari rispondono di tutto (articolo 348). Comprare da un promotore prima del completamento è un capitolo a sé, con la fideiussione bancaria e la licenza come suoi due pilastri.

Il notaio è l'ultimo controllo, e la legge statale gli dà il copione. Per un atto di nuova costruzione in corso los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística — i notai esigono l'atto amministrativo che autorizza l'opera e un certificato di un tecnico che la descrizione corrisponda al progetto (legge del suolo consolidata, Real Decreto Legislativo 7/2015, articolo 28.1); per l'opera ultimata esigono il certificato di completamento e le autorizzazioni di occupazione, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad — salvo che la legge regionale operi per comunicazione preventiva, nel qual caso la prova della presentazione e del decorso del termine le sostituisce. Questo è il caso canario: la comunicazione registrata più il mese. Per la vecchia piscina prescritta, lo stesso articolo apre la porta che le agenzie chiamano «obra nueva antigua»: un atto con un certificato del comune, di un tecnico, di un notaio o del Catasto en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título — che indichi la data di ultimazione e una descrizione coincidente con il titolo (28.4.a) — viene iscritto, il conservatore lo comunica al comune, e il comune deve allora far constare con nota a margine la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario — l'esatta situazione urbanistica dell'opera e i limiti che impone al proprietario (28.4.c); se non lo fa e un acquirente successivo in buona fede subisce un danno, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados — l'amministrazione deve risarcire quell'acquirente. La terrazza del 2023 non può usare quella porta, perché i suoi quattro anni non sono decorsi: si legalizza con una licenza, se il piano lo consente, oppure resta una passività che il prezzo deve riflettere.

Il prezzo di sbagliare

Le opere senza titolo sono infrazioni, graduate per dimensione. La legge considera grave La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan — la realizzazione di opere, costruzioni, edifici o impianti senza la copertura formale dei titoli richiesti — cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves — quando si tratta di opere maggiori; altrimenti sono lievi (articolo 372.3.a), e molto grave le stesse opere su suolo protetto o su demanio pubblico, compresi i terreni comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio — compresi nelle sue zone di protezione o servitù (372.4.a). La scala è esplicita: Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros — lievi, da 60 a 6.000 €; Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros — gravi, da 6.001 a 150.000 €; Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros — molto gravi, da 150.001 a 600.000 € (articolo 373). La multa è distinta dall'ordine di ripristino, e l'ordine ha denti propri: multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas — penalità coercitive da 600 a 3.000 € al mese, con un máximo de diez — fino a dieci (articolo 368.1.a), seguite dalla demolizione a spese del proprietario. Una tutela è scritta per le famiglie: quando l'opera è un'abitazione in uso, las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente — le misure provvisorie possono colpire solo l'attività costruttiva, non l'uso residenziale preesistente (articolo 363.1). E l'imposta è dovuta, con o senza licenza. L'imposta sulle costruzioni nasce da qualsiasi opera per cui è richiesta una licenza, una dichiarazione responsabile o una comunicazione, se haya obtenido o no dicha licencia — che la licenza sia stata ottenuta o no (legge consolidata sulle finanze locali, articolo 100.1), all'aliquota fissata dal comune sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien — che non può superare il quattro per cento del costo materiale (102.3), e El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia — nasce all'inizio dell'opera, anche senza licenza (102.4).

La villa di Callao Salvaje, caso risolto

Prendiamo la casa della coppia. L'edificio del 1998 ha la sua licenza, la sua licenza di prima occupazione e la sua cédula: quelle carte valgono oggi, le forniture sono contrattate e una voltura è una formalità. La piscina è stata ultimata nel 2009 senza licenza; se il lotto è fuori dalla fascia costiera di 100 metri e su suolo urbano ordinario, i quattro anni si sono esauriti nel 2013 e la piscina è «fuera de ordenación»: può essere conservata e riparata, mai ampliata, e può arrivare al Registro della proprietà per la via dell'opera antica con un certificato tecnico che ne dati l'ultimazione, dopo di che il comune ne annoterà la situazione. La terrazza è stata vetrata nel 2023 e ha cambiato la facciata; i suoi quattro anni corrono fino al 2027, e il comune può ancora ordinare di togliere il vetro. Il rimedio è una licenza di legalizzazione ai sensi dell'articolo 330.1.ñ, se il piano di Adeje consente la superficie extra su quel lotto, a un costo che fissano il progetto di un tecnico, i diritti di licenza e l'imposta sulle costruzioni: su un costo materiale di, diciamo, 18.000 € l'imposta è al massimo di 720 €, e può seguire una multa per l'opera senza licenza, lieve o grave a seconda che il comune tratti una terrazza vetrata come opera maggiore. Se il piano non lo consente, la sala da pranzo è una stanza che gli acquirenti possono perdere e per cui non dovrebbero pagare. L'atto descriverà 180 m² più le opere antiche dichiarate, mai i 215 m² che l'agenzia pubblicizzava finché la terrazza non è legale. E se il rilievo del tecnico colloca la piscina dentro la servitù costiera, il consiglio cambia del tutto: nessun anno la salva, il venditore porta il rischio di un ordine in qualsiasi momento, e il prezzo o l'acquisto devono risponderne.

Dieci controlli prima di firmare per una casa con lavori

1. Confrontate tre descrizioni della casa: il Registro della proprietà, il Catasto e la misurazione del tecnico; ogni metro quadrato che compare in una e non nelle altre ha una storia.
2. Chiedete al venditore la licenza edilizia, il certificato di fine lavori e il titolo di prima occupazione della casa, e la licenza o comunicazione di ogni piscina, garage, terrazza e muro.
3. Per qualsiasi opera senza titolo, stabilite l'anno in cui è stata ultimata con fotografie aeree, storico catastale e fatture, e contate quattro anni da allora.
4. Verificate il lotto rispetto alla servitù costiera, alla classificazione come suolo rustico e a qualsiasi vincolo patrimoniale: in quei luoghi i quattro anni non corrono mai.
5. Ottenete il certificato urbanistico del comune e confermate che nessun fascicolo disciplinare o di legalizzazione è aperto sul lotto.
6. Distinguete «fuera de ordenación» da «situación legal de consolidación» in ciò che risponde il comune; la prima può solo essere conservata, la seconda può essere rinnovata e ampliata.
7. Chiedete alle società fornitrici quale titolo esigeranno per volturare acqua e luce a vostro nome, e se i contratti esistenti sono provvisori.
8. Se un'opera può essere legalizzata, pattuite nel contratto preliminare chi presenta la domanda, chi paga il tecnico, i diritti e l'imposta sulle costruzioni, e cosa accade se la licenza è negata.
9. Se un'opera non può essere legalizzata, valutatela come una passività o rinunciate; un atto che dichiara opere antiche lascia comunque la nota marginale del comune sull'iscrizione.
10. Se progettate lavori vostri, decidete con il vostro architetto quale titolo richiede ciascuno, se il vostro comune accetta le nuove relazioni di collaborazione, e presentate la comunicazione o la domanda prima che arrivi il primo camion.

Alle Canarie una casa diventa legale con tre carte e una data: la licenza che l'ha permessa, il certificato che dice che è stata costruita come permesso, la comunicazione di prima occupazione che consente di abitarla, e il giorno in cui ogni aggiunta senza licenza è stata ultimata. La cédula de habitabilidad che gli acquirenti chiedono ancora è stata sostituita nel 2019 da quella comunicazione; i quattro anni su cui contano i proprietari si fermano sulla costa, sul suolo protetto e sul suolo pubblico; e un'opera prescritta può essere conservata, ma mai ingrandita.

Il nostro team immobiliare dello studio di Costa Adeje esamina il fascicolo urbanistico di una casa prima della firma del preliminare, ottiene i certificati del comune, data le opere senza titolo, redige le clausole che ripartiscono il costo di una legalizzazione e presenta le comunicazioni e le domande per i proprietari che costruiscono; la consulenza è a pagamento, preventivata in anticipo. Il servizio è descritto nella nostra pagina di diritto immobiliare, e la pagina dei contatti riporta gli orari di entrambi gli studi. Chi condivide un edificio con altri troverà il lato condominiale, dai lavori sulle parti comuni ai doveri del presidente, nella nostra guida per i proprietari stranieri in un condominio, e gli acquirenti non residenti che seguono il dibattito sui limiti ai loro acquisti nelle isole troveranno a che punto è quella proposta.

Domande frequenti

Posso ancora ottenere una cédula de habitabilidad per una casa a Tenerife?

Non per un'abitazione nuova. Dal 9 febbraio 2019 il regolamento canario sul controllo urbanistico ha abrogato gli articoli del decreto del 2006 che creavano il certificato e lo ha sostituito con la comunicazione preventiva di prima occupazione, depositata in comune con il titolo dei lavori e il certificato finale dell'architetto. Un'abitazione ultimata prima di quella data conserva la sua vecchia cédula e la sua licenza di prima occupazione, che restano valide. Un'abitazione che non ha mai avuto un titolo può solo presentare una comunicazione di prima occupazione come edificio fuori piano, con un certificato tecnico di sicurezza strutturale e abitabilità, che consente l'occupazione ma non la legalizza.

La piscina non ha licenza ma è stata costruita quindici anni fa. Ora è legale?

No, è tollerata. Trascorsi quattro anni dalla sua ultimazione senza procedimento di ripristino, il comune non può più ordinarne la demolizione, ma la piscina passa nella situazione di «fuera de ordenación»: può essere riparata e conservata, non può essere ampliata né sopraelevata, e la sua situazione viene annotata quando arriva al Registro della proprietà. I quattro anni non corrono mai se la piscina si trova nella fascia di 100 metri di servitù costiera, su suolo rustico protetto, su suolo pubblico o su un bene vincolato, e il proprietario deve poter provare la data di ultimazione.

Quanto tempo richiede una licenza edilizia ad Adeje o Arona?

La legge dà al comune tre mesi dalla presentazione per decidere e notificare, e l'orologio si ferma mentre correggete il progetto. Per le opere edilizie il silenzio del comune è un rifiuto, non un permesso. Da agosto 2026 potete allegare alla domanda una relazione di conformità dell'ordine professionale o di un ente di collaborazione accreditato, a un costo tra lo 0,5 % e il 3 % del costo materiale, che sostituisce la relazione tecnica comunale sui punti che certifica, salvo che il consiglio comunale abbia deciso di non accettare tali relazioni.

Le società di luce e acqua mi daranno un contratto per una casa senza le carte di prima occupazione?

La legge le obbliga a chiedere la comunicazione di prima occupazione, o la vecchia cédula, prima di contrattare, e una società che allaccia un'abitazione senza di esse commette un'infrazione grave. In pratica una voltura su un contratto già esistente è trattata diversamente da un nuovo allaccio, quindi la questione da chiarire prima di firmare è se la casa ha contratti definitivi attivi a nome del venditore. Una casa che non ha mai presentato la sua comunicazione ne ha bisogno, o della via del certificato tecnico per gli edifici fuori piano, prima che venga contrattata una nuova fornitura.

Cosa succede se il comune apre un fascicolo sulla terrazza vetrata dopo l'acquisto?

Il procedimento è diretto contro l'immobile e il suo proprietario attuale, quindi ne rispondete voi anche se l'ha costruita il venditore. Se la terrazza può essere legalizzata, chiedete una licenza di legalizzazione, pagate il tecnico, i diritti e l'imposta sulle costruzioni, e potete comunque ricevere una multa per l'opera senza licenza. Se non può esserlo, l'ordine esigerà la rimozione del vetro entro un termine, con penalità coercitive mensili da 600 a 3.000 € e, alla fine, la rimozione a vostre spese. Per questo il preliminare deve obbligare il venditore a legalizzare prima del rogito oppure valutare la terrazza come una passività.

Questo articolo è un'informazione generale a settembre 2026, non una consulenza su un immobile particolare; i testi citati sono la Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias nella sua redazione consolidata, il Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (Decreto 182/2018), il Decreto 117/2006, la Ley 7/2026 del 31 luglio, la legge del suolo consolidata (Real Decreto Legislativo 7/2015), la legge sull'edilizia (Ley 38/1999), la legge consolidata sulle finanze locali e la legge sulle coste (Ley 22/1988). Piani comunali, aliquote e prassi differiscono da un comune all'altro; la consulenza del nostro team immobiliare è un servizio a pagamento.