Licença de obras e cédula de habitabilidad nas Canárias: os três títulos, o prazo de quatro anos e os papéis que um comprador deve ver antes de assinar

Um casal de Roterdão está prestes a assinar a compra de uma moradia em Callao Salvaje, no município de Adeje. A casa foi construída em 1998 com a sua licença e o seu antigo certificado de habitabilidade; a piscina apareceu em 2009, o terraço coberto foi envidraçado e transformado em sala de jantar em 2023, e nenhum dos dois tem um papel atrás de si. O Registo Predial descreve 180 m²; o técnico mede 215 m². As perguntas que trazem ao nosso escritório de Costa Adeje são as que todo o comprador e todo o proprietário da ilha acabam por fazer: que obras precisavam de autorização, quais dos papéis em falta ainda contam, pode a câmara ordenar uma demolição, os contratos de água e luz passarão para o seu nome, e o que pedirá o notário no dia da escritura? Este artigo lê a lei canária do solo, o seu regulamento de 2018, o decreto de habitabilidade de 2006, a nova lei de 2026 sobre licenças e as normas estatais sobre escrituras, impostos e costa, e depois aplica-as à moradia. As citações estão em espanhol, a leitura em português.

Três títulos para as obras, e um que não exige nenhum

A lei canária do solo, a Ley 4/2017, arruma cada ato de construir em três gavetas. A primeira é a licença municipal: Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan — os atos seguintes estão sujeitos a licença urbanística municipal prévia (artigo 330.º, n.º 1) —, e a lista inclui Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo — construções, edifícios e instalações novos no solo, sobre ele ou no subsolo (artigo 330.º, n.º 1, alínea c) — e, a que apanha a maioria dos donos de uma moradia, Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — as ampliações de qualquer edifício existente e a modificação geral da fachada ou o envidraçamento de terraços existentes que afete o conjunto da fachada (artigo 330.º, n.º 1, alínea f). Uma piscina é uma instalação nova no solo; um terraço envidraçado é uma ampliação. A mesma lista abrange as casas pré-fabricadas, as demolições, os Cerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros — muros e vedações de proteção com fundações mais fundas do que cinquenta centímetros (artigo 330.º, n.º 1, alínea t) — e, de forma reveladora, La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta — a legalização de tudo o que exigia licença ou comunicação prévia (artigo 330.º, n.º 1, alínea ñ).

A segunda gaveta é a comunicação prévia, um documento que o proprietário apresenta e que não precisa de resposta: Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes — os atos seguintes estão sujeitos a comunicação prévia, sem licença urbanística (artigo 332.º, n.º 1). Aqui estão as Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad — obras de conservação, restauro, reforma e reabilitação que não toquem um edifício classificado nem acrescentem volume ou área edificável (artigo 332.º, n.º 1, alínea a) —, a Cambio de uso de los edificios y las instalaciones — a mudança de uso (artigo 332.º, n.º 1, alínea d) —, as vedações sem fundações profundas, os jardins e pavimentos dentro do lote, a Instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación — os painéis solares em coberturas, mesmo em edifícios fora do plano (artigo 332.º, n.º 1, alínea r) — e a Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP) — os pontos de carregamento de veículos elétricos (artigo 332.º, n.º 1, alínea s). A terceira gaveta está vazia de papéis: Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente — substituir os acabamentos interiores de uma habitação, pavimentos, azulejos, rebocos e pinturas, não exige título nenhum (artigo 333.º, n.º 1, alínea c). Duas regras fecham o mapa. Qualquer pessoa pode pedir licença mesmo onde bastaria uma comunicação, e a câmara tem de a tramitar (artigo 332.º, n.º 3); e uma obra comunicada mas executada contra as regras solo podrá realizarse a través de licencia urbanística — só pode ser legalizada através de licença (artigo 332.º, n.º 4).

Como se decide uma licença: três meses, dois pareceres e dois tipos de silêncio

A decisão não é um favor. La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado — o poder de decidir sobre um pedido de licença é um poder vinculado (artigo 339.º, n.º 1): se o projeto cabe no plano, a licença tem de ser concedida, e é concedida dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros — ressalvando o direito de propriedade e sem prejuízo de terceiros (artigo 339.º, n.º 3), razão pela qual uma licença nunca resolve um litígio de estremas com o vizinho. O processo abre com o pedido, o projeto e a prova do título (artigo 342.º, n.º 1), a câmara pode pedir uma só vez o que falta (artigo 342.º, n.º 2) e depois seguem-se dois pareceres por ordem, o técnico e o jurídico (artigo 342.º, n.º 3). O relógio é curto no papel: El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales — três meses a contar da apresentação para decidir e notificar (artigo 343.º, n.º 1), um relógio que para enquanto o requerente corrige um projeto defeituoso (artigo 342.º, n.º 4).

O que acontece quando os três meses passam em silêncio depende da obra. Nos casos pesados que a lei enumera, o silêncio é um indeferimento: El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos — o requerente pode considerar o pedido indeferido (artigo 344.º, n.º 1) —, e a lista contém os movimentos de terras, Las obras de edificación — as obras de edificação —, a construção nova em solo rústico e as casas pré-fabricadas em solo rústico. Para tudo o resto o silêncio concede: el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado — a licença tem-se por concedida, salvo se o pedido contrariar de forma manifesta as regras urbanísticas (artigo 345.º, n.º 1). Uma piscina ou uma ampliação de uma moradia são obras de edificação, pelo que o seu silêncio é negativo e o proprietário que começa a escavar após três meses de nada está a construir sem licença. Obtida a licença, o início das obras requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio — exige notificação à câmara com pelo menos dez dias de antecedência sobre a data prevista (artigo 346.º, n.º 1); a licença fixa um prazo para começar e outro para concluir, que en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión — em caso algum podem exceder quatro anos para o início e quatro para a conclusão (artigo 347.º, n.º 2), prorrogáveis a pedido (artigo 347.º, n.º 5); e uma obra tem de exibir um painel visível da rua, pois Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística — toda a obra exibe um painel com o número e a data da sua licença (artigo 337.º, n.º 1). Um comprador que passe junto a uma obra em Adeje pode ler no painel se o promotor tem sequer licença.

O atalho de 2026: levar o seu próprio parecer técnico

O verdadeiro problema no sul de Tenerife nunca foram os três meses da lei, mas os muitos mais da prática. O Parlamento canário respondeu com um decreto-lei em abril de 2025 e depois com a Ley 7/2026, de 31 de julho, publicada no Boletín Oficial de Canarias a 14 de agosto de 2026 e em vigor no dia seguinte, porque La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — a lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação (a sua décima terceira disposição final). A ideia é simples: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración — qualquer requerente pode juntar voluntariamente ao pedido um parecer técnico sobre o projeto, emitido a seu próprio pedido pela ordem profissional competente ou por uma entidade colaboradora acreditada (artigo 5.º, n.º 1). Quando esse parecer declara o projeto conforme, tais pareceres Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado — dispensam o parecer técnico municipal nos pontos que certificam (artigo 7.º, n.º 2, alínea a), embora continuem a ser pareceres que Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes — são tidos em conta como não vinculativos (artigo 7.º, n.º 2, alínea c). Paga o requerente: as tarifas da ordem ou da entidade no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad — não podem exceder entre 0,5 % e 3 % do orçamento de execução material do projeto, consoante a sua complexidade (artigo 8.º, n.º 2) — e suporta os riscos, porque os defeitos de um parecer trazido pelo promotor se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado — são imputados ao promotor que o apresentou (artigo 9.º, n.º 4). Dois limites importam ao proprietário que planeia obras neste outono: los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado — uma câmara pode, por deliberação do plenário, recusar aceitar tais pareceres apresentados diretamente pelos requerentes (artigo 5.º, n.º 4), pelo que a primeira pergunta é se Adeje, Arona ou Guía de Isora o fizeram; e o mecanismo alcança os processos já abertos, porque as fórmulas de colaboração podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha — aplicam-se tanto aos procedimentos iniciados depois da lei como aos pendentes nessa data (a sua disposição transitória única, n.º 1). A lei também reescreveu os artigos 342.º, n.º 3, e 346.º da lei do solo nos termos citados acima, e o seu texto é o que deve ler-se até a versão consolidada o incorporar.

A cédula de habitabilidad já não existe, e o que a substituiu

Os compradores estrangeiros continuam a pedir a cédula de habitabilidad, e as agências continuam a prometê-la, porque durante décadas foi o documento que fazia de uma casa canária uma habitação. O Decreto 117/2006 definia-a: La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada — o certificado que prova que uma habitação livre está apta a ser habitada (o seu artigo 4.º, n.º 1, na redação original). Esse artigo já não existe. O regulamento canário de fiscalização urbanística, o Decreto 182/2018, em vigor um mês após a sua publicação de 9 de janeiro de 2019 porque El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — o decreto entra em vigor um mês após a sua publicação —, dispõe na sua norma revogatória que Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto — os artigos 4.º e 5.º do decreto de 2006 ficam revogados — e que Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda — todas as referências desse decreto ao certificado e aos seus efeitos se entendem feitas à apresentação da comunicação prévia de primeira ocupação ou de mudança de uso para habitação. Desde 9 de fevereiro de 2019, portanto, nenhuma câmara canária emite uma cédula de habitabilidad para uma habitação nova. O que existe é a comunicação prévia de primeira ocupação do artigo 332.º, n.º 1, alínea c, da lei do solo: Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación — a primeira ocupação dos edifícios uma vez concluída a sua construção.

Essa comunicação não é um formulário vazio. Tem de conter o Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones — o título que autorizou as obras e o certificado final, assinado por técnico competente, de que a obra se ajustou ao projeto aprovado (artigo 349.º, n.º 4, alínea b), e o regulamento de 2018 acrescenta que o certificado deve declarar que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso — que o edifício cumpre os requisitos técnicos e urbanísticos para ocupação e uso imediatos — e, nas habitações, que tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto — o certificado deve provar a adequação às condições de habitabilidade do decreto de 2006 (o seu artigo 33.º, n.º 1, alínea b). As condições sobrevivem; o certificado que as atestava é agora o do arquiteto, apresentado na câmara. O momento está fixado duas vezes: La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes. — uma comunicação prévia apresenta-se pelo menos quinze dias antes do início da obra ou do uso, e um mês antes de uma primeira ocupação (artigo 350.º, n.º 1), e o regulamento repete que La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación — o edifício só pode ser utilizado e ocupado decorrido um mês desde a apresentação (artigo 33.º, n.º 2). O decreto de 2006 continua a atuar a montante, na fase da licença, onde o parecer técnico municipal tem de confrontar o projeto com essas mesmas condições, pois antes da licença deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006 — deve ser emitido parecer favorável sobre a adequação do projeto às condições de habitabilidade (regulamento, artigo 16.º, n.º 4). Para uma habitação concluída antes de 2019 os papéis antigos continuam a ser os papéis: a licença de primeira ocupação e a cédula então emitidas são o que o vendedor mostra, e nenhuma delas caduca com a idade. E para uma habitação que nunca teve título, o regulamento abre uma porta mais estreita: uma comunicação prévia de primeira ocupação para edifícios que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado — que estejam fora do plano por falta de título ou por terem sido construídos contra ele (artigo 34.º, n.º 1), apresentada com um certificado técnico de segurança estrutural e habitabilidade, que permite à família viver ali sem tornar o edifício legal.

A água e a luz seguem os papéis

A razão por que o documento de primeira ocupação importa no dia da compra está escrita no artigo da lei do solo sobre os fornecedores: las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones — as empresas de água, eletricidade, gás e telecomunicações têm de exigir, antes de contratar, a qualificação definitiva de uma habitação protegida ou a comunicação prévia que habilita à primeira utilização e ocupação (artigo 336.º, n.º 1). O decreto de 2006 dizia o mesmo na linguagem do seu tempo, que as empresas no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva — não podem fornecer construções usadas como habitação que careçam do certificado (o seu artigo 6.º, n.º 1), uma frase que agora se lê, pela revogação de 2018, como uma referência à comunicação. Uma empresa que ligue uma habitação sem os papéis comete uma infração grave (artigo 372.º, n.º 3, alínea e). E a torneira fecha-se tão depressa quanto se abre: uma ordem de suspensão, paragem ou demolição é notificada às empresas (artigo 336.º, n.º 3), e La contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas — os fornecimentos só podem ser contratados, ou repostos, depois de legalizadas as obras, usos ou edifícios (artigo 336.º, n.º 4). Na prática, as empresas do sul de Tenerife aceitam uma mudança de titular num contrato existente com muito menos escrutínio do que uma ligação nova, razão pela qual uma moradia que tem luz e água desde 1998 é uma compra diferente de uma casa concluída mas nunca ocupada cujo promotor nunca apresentou a comunicação.

O relógio dos quatro anos e as obras que nunca prescrevem

Toda a obra sem licença nas Canárias vive sob uma data: o dia em que foi concluída. A câmara pode instaurar procedimento de reposição da legalidade En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente — no prazo de quatro anos desde a conclusão completa, nas obras sujeitas a licença (artigo 361.º, n.º 1, alínea b), e nos mesmos quatro anos nas obras sujeitas a comunicação (artigo 361.º, n.º 1, alínea c). Concluir tem um sentido legal: se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento — uma obra está concluída a partir do momento em que pode servir o seu fim sem mais intervenção material além de embelezamento (artigo 361.º, n.º 3), e é por isso que o dia do primeiro banho, e não o do último azulejo, põe a correr o relógio da piscina, e que o ónus de provar essa data, com fotografias aéreas, o histórico cadastral, faturas e vizinhos, recai sobre o proprietário que a invoca. Uma ordem já proferida conserva a sua força En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad — durante dez anos a contar do dia em que se torna executória (artigo 361.º, n.º 2, alínea c). Quando os quatro anos passam sem procedimento, a lei não perdoa a obra; congela-a: las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación — as obras ilegais afetadas ficam na situação de fora do plano (artigo 361.º, n.º 4).

O relógio não corre em todo o lado, e as exceções estão desenhadas exatamente nos lugares para onde olham os compradores estrangeiros. Não há prazo para as construções Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación — em solo rústico de proteção ambiental classificado como tal antes da obra (artigo 361.º, n.º 5, alínea b, 1.º), nem En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo — em domínio público ou nas suas zonas de proteção ou servidão (artigo 361.º, n.º 5, alínea b, 2.º), nem sobre património classificado, vias, espaços livres ou zonas verdes públicas. A costa é o caso que importa de Los Cristianos a Playa San Juan. A lei das costas estabelece que La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar — a servidão de proteção recai sobre uma faixa de 100 metros para o interior a partir do limite interior da margem (Ley 22/1988, artigo 23.º, n.º 1) — e proíbe nela Las edificaciones destinadas a residencia o habitación — os edifícios destinados a residência ou habitação (artigo 25.º, n.º 1, alínea a). Os cem metros são a regra geral, não a única: nos terrenos já classificados como solo urbano quando a lei entrou em vigor em 1988, a sua terceira disposição transitória mantém as servidões con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros — com a ressalva de que a servidão de proteção tem vinte metros de largura (n.º 3), pelo que é a delimitação oficial de cada troço de costa, e não uma fita métrica desde a areia, que diz onde está um lote de Callao Salvaje. Uma piscina ou um quarto construídos dentro dessa faixa sem autorização do Estado não se salvam por 2009, por 2013 nem por ano nenhum; os quatro anos nunca começaram.

Viver «fuera de ordenación», e porque não é o mesmo que a «consolidación»

Uma obra ilegal prescrita é tolerada, não legalizada, e a tolerância tem uma forma. Nesses edifícios solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles — só podem realizar-se as obras de reparação e conservação necessárias à habitabilidade, acessibilidade e aspeto — e sempre siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente — desde que não acrescentem volume nem altura (artigo 362.º, n.º 2). A piscina sem licença pode ser reazulejada e a sua bomba substituída; não pode ser ampliada, e o quarto construído sobre ela nunca terá licença enquanto o plano se mantiver como está. A situação é também causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad — causa de expropriação por incumprimento da função social da propriedade (artigo 362.º, n.º 4), com a parte ilegal excluída do preço. Os compradores confundem-na com uma segunda situação, benigna, que a lei mantém à parte. Os edifícios erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida — erguidos em conformidade com as regras vigentes quando foram construídos, ou legalizados depois, que um novo plano tornou desconformes (artigo 159.º, n.º 1) — caem na Situación legal de consolidación, e aí se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación — admitem-se manutenção, conservação, reforma, modernização, demolição parcial, consolidação, reabilitação, remodelação e até ampliação dentro do novo plano (artigo 160.º, n.º 1, alínea a). Um prédio dos anos setenta em Los Cristianos que o plano de hoje não permitiria está «consolidado» e pode ser renovado livremente; uma piscina de 2009 sem licença está «fuera de ordenación» e só pode ser conservada. As duas palavras parecem-se numa certidão municipal e distam mundos em valor.

O que o vendedor tem de mostrar, e o que o notário pedirá

A lista do comprador começa pelo Registo Predial e pelo Cadastro, mas os papéis que respondem às perguntas acima vêm do vendedor e da câmara. Da casa: a licença de obras, o certificado final de obra e o título de primeira ocupação, que numa habitação concluída antes de fevereiro de 2019 é a licença de primeira ocupação com a sua cédula, e numa posterior a comunicação prévia registada com o certificado do arquiteto; o Libro del Edificio para tudo o que foi construído ao abrigo da lei da edificação de 1999, pois Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio — toda essa documentação, que constitui o livro do edifício, é entregue aos utilizadores finais (Ley 38/1999, artigo 7.º). Dos acrescentos: a licença ou a comunicação de cada piscina, garagem, terraço e muro ou, na falta delas, a prova do ano em que cada um foi concluído. Da câmara: uma certidão urbanística, a cédula urbanística que o regulamento de 2018 nomeia entre as formas de informar os cidadãos, La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo — a emissão de uma certidão urbanística, com o valor informativo que a legislação do solo lhe dá (o seu artigo 2.º, n.º 2, alínea a) —, e a declaração de que nenhum processo de fiscalização está aberto sobre o lote. Quando o vendedor comprou um lote com licença e nunca acabou, a própria licença só muda de mãos se a transmissão for comunicada, porque Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren — as licenças são transmissíveis, a transmissão tem de ser comunicada, e até lá ambos os titulares respondem por tudo (artigo 348.º). Comprar a um promotor antes da conclusão é um capítulo à parte, com a garantia bancária e a licença como os seus dois pilares.

O notário é o último controlo, e a lei estatal dá-lhe o guião. Para uma escritura de obra nova em construção los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística — os notários exigem o ato administrativo que autoriza a obra e um certificado de técnico de que a descrição corresponde ao projeto (lei do solo consolidada, Real Decreto Legislativo 7/2015, artigo 28.º, n.º 1); para a obra concluída exigem o certificado de conclusão e as autorizações de ocupação, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad — salvo se a lei regional funcionar por comunicação prévia, caso em que a prova da apresentação e do decurso do prazo as substitui. É esse o caso canário: a comunicação registada mais o mês. Para a piscina antiga e prescrita, o mesmo artigo abre a porta a que as agências chamam «obra nueva antigua»: uma escritura com certidão da câmara, de um técnico, ata notarial ou certidão cadastral en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título — em que conste a data de conclusão e uma descrição coincidente com o título (artigo 28.º, n.º 4, alínea a) — é registada, o conservador comunica-o à câmara, e a câmara tem então de fazer constar por nota à margem la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario — a situação urbanística exata da obra e os limites que impõe ao proprietário (artigo 28.º, n.º 4, alínea c); se não o fizer e um comprador posterior de boa-fé sofrer um prejuízo, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados — a administração tem de indemnizar esse comprador. O terraço de 2023 não pode usar essa porta, porque os seus quatro anos não correram: legaliza-se por licença, se o plano o permitir, ou fica como um passivo que o preço tem de refletir.

O preço de fazer mal

As obras sem título são infrações, graduadas pela dimensão. A lei considera grave La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan — a realização de obras, construções, edifícios ou instalações sem a cobertura formal dos títulos exigidos — cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves — quando se trate de obras maiores; caso contrário, são leves (artigo 372.º, n.º 3, alínea a), e muito graves as mesmas obras em solo protegido ou domínio público, incluindo os terrenos comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio — compreendidos nas suas zonas de proteção ou servidão (artigo 372.º, n.º 4, alínea a). A escala é explícita: Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros — leves, 60 a 6.000 €; Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros — graves, 6.001 a 150.000 €; Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros — muito graves, 150.001 a 600.000 € (artigo 373.º). A coima é independente da ordem de reposição, e a ordem tem dentes próprios: multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas — sanções pecuniárias compulsórias de 600 a 3.000 € por mês, con un máximo de diez — até dez (artigo 368.º, n.º 1, alínea a), seguidas da demolição a expensas do proprietário. Uma proteção está escrita para as famílias: quando a obra é uma habitação em uso, las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente — as medidas provisórias só podem visar a atividade construtiva, não o uso residencial preexistente (artigo 363.º, n.º 1). E o imposto é devido com ou sem licença. O imposto sobre construções nasce de qualquer obra que exija licença, declaração responsável ou comunicação, se haya obtenido o no dicha licencia — tenha ou não sido obtida a licença (lei consolidada das finanças locais, artigo 100.º, n.º 1), à taxa que a câmara fixa sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien — que não pode exceder quatro por cento do custo material (artigo 102.º, n.º 3), e El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia — nasce no momento do início da obra, mesmo sem licença (artigo 102.º, n.º 4).

A moradia de Callao Salvaje, resolvida

Tomemos a casa do casal. O edifício de 1998 tem a sua licença, a sua licença de primeira ocupação e a sua cédula: esses papéis valem hoje, os fornecimentos estão contratados e uma mudança de titular é uma formalidade. A piscina foi concluída em 2009 sem licença; se o lote fica fora da faixa costeira de 100 metros e em solo urbano comum, os quatro anos esgotaram-se em 2013 e a piscina está «fuera de ordenación»: pode ser conservada e reparada, nunca ampliada, e pode chegar ao Registo Predial pela via da obra antiga com um certificado técnico que date a sua conclusão, após o que a câmara anotará a sua situação. O terraço foi envidraçado em 2023 e alterou a fachada; os seus quatro anos correm até 2027, e a câmara ainda pode ordenar que o vidro seja retirado. O remédio é uma licença de legalização ao abrigo do artigo 330.º, n.º 1, alínea ñ, se o plano de Adeje permitir a área extra nesse lote, a um custo que o projeto de um técnico, a taxa de licença e o imposto sobre construções fixam: sobre um custo material de, digamos, 18.000 € o imposto é no máximo de 720 €, e pode seguir-se uma coima pela obra sem licença, leve ou grave consoante a câmara trate um terraço envidraçado como obra maior. Se o plano não o permitir, a sala de jantar é uma divisão que os compradores podem perder e pela qual não devem pagar. A escritura descreverá 180 m² mais as obras antigas declaradas, nunca os 215 m² que a agência anunciava enquanto o terraço não for legal. E se o levantamento do técnico colocar a piscina dentro da servidão costeira, o conselho muda por completo: nenhum ano a salva, o vendedor carrega o risco de uma ordem a qualquer momento, e o preço ou a compra têm de responder por isso.

Dez verificações antes de assinar por uma casa com obras

1. Compare três descrições da casa: o Registo Predial, o Cadastro e a medição do técnico; cada metro quadrado que aparece numa e não nas outras tem uma história.
2. Peça ao vendedor a licença de obras, o certificado final de obra e o título de primeira ocupação da casa, e a licença ou comunicação de cada piscina, garagem, terraço e muro.
3. Para qualquer obra sem título, fixe o ano em que foi concluída com fotografias aéreas, o histórico cadastral e faturas, e conte quatro anos a partir daí.
4. Verifique o lote face à servidão costeira, à classificação do solo rústico e a qualquer classificação patrimonial: nesses lugares os quatro anos nunca correm.
5. Obtenha a certidão urbanística da câmara e confirme que nenhum processo de fiscalização ou de legalização está aberto sobre o lote.
6. Distinga «fuera de ordenación» de «situación legal de consolidación» no que a câmara responder; a primeira só pode ser conservada, a segunda pode ser renovada e ampliada.
7. Pergunte às empresas fornecedoras que título exigirão para pôr a água e a luz em seu nome, e se os contratos existentes são provisórios.
8. Se uma obra pode ser legalizada, acorde no contrato-promessa quem a requer, quem paga o técnico, a taxa e o imposto sobre construções, e o que acontece se a licença for recusada.
9. Se uma obra não pode ser legalizada, valorize-a como um passivo ou desista; uma escritura que declara obras antigas deixa na mesma a nota marginal da câmara na inscrição.
10. Se planeia obras suas, decida com o seu arquiteto que título cada uma exige, se a sua câmara aceita os novos pareceres de colaboração, e apresente a comunicação ou o pedido antes de chegar o primeiro camião.

Nas Canárias uma habitação torna-se legal com três papéis e uma data: a licença que a permitiu, o certificado que diz que foi construída como permitido, a comunicação de primeira ocupação que deixa habitá-la, e o dia em que cada acrescento sem licença foi concluído. A cédula de habitabilidad que os compradores ainda pedem foi substituída em 2019 por essa comunicação; os quatro anos com que os proprietários contam param na costa, no solo protegido e no terreno público; e uma obra prescrita pode ser conservada, mas nunca crescer.

A nossa equipa imobiliária do escritório de Costa Adeje revê o processo urbanístico de uma casa antes de o contrato-promessa ser assinado, obtém as certidões da câmara, data as obras sem título, redige as cláusulas que repartem o custo de uma legalização e apresenta as comunicações e os pedidos dos proprietários que constroem; a consulta é paga e orçamentada antecipadamente. O serviço está descrito na nossa página de direito imobiliário, e a página de contactos tem os horários dos dois escritórios. Quem partilha um edifício com outros encontrará o lado do condomínio, das obras nas partes comuns aos deveres do presidente, no nosso guia para proprietários estrangeiros num condomínio, e os compradores não residentes que seguem o debate sobre os limites às suas compras nas ilhas encontrarão em que ponto está essa proposta.

Perguntas frequentes

Ainda posso obter uma cédula de habitabilidad para uma casa em Tenerife?

Não para uma habitação nova. Desde 9 de fevereiro de 2019 o regulamento canário de fiscalização urbanística revogou os artigos do decreto de 2006 que criavam o certificado e substituiu-o pela comunicação prévia de primeira ocupação, apresentada na câmara com o título das obras e o certificado final do arquiteto. Uma habitação concluída antes dessa data conserva a sua cédula antiga e a sua licença de primeira ocupação, que continuam válidas. Uma habitação que nunca teve título só pode apresentar uma comunicação de primeira ocupação como edifício fora do plano, com um certificado técnico de segurança estrutural e habitabilidade, que permite a ocupação mas não a legaliza.

A piscina não tem licença mas foi construída há quinze anos. Já é legal?

Não, é tolerada. Passados quatro anos desde a sua conclusão sem procedimento de reposição, a câmara já não pode ordenar a sua demolição, mas a piscina passa à situação de «fuera de ordenación»: pode ser reparada e conservada, não pode ser ampliada nem elevada, e a sua situação é anotada quando chega ao Registo Predial. Os quatro anos nunca correm se a piscina está dentro da faixa de 100 metros de servidão costeira, em solo rústico protegido, em terreno público ou num imóvel classificado, e o proprietário tem de poder provar a data de conclusão.

Quanto tempo demora uma licença de obras em Adeje ou Arona?

A lei dá à câmara três meses a contar da apresentação para decidir e notificar, e o relógio para enquanto corrige o projeto. Nas obras de edificação o silêncio da câmara é um indeferimento, não uma autorização. Desde agosto de 2026 pode juntar ao pedido um parecer de conformidade da ordem profissional ou de uma entidade colaboradora acreditada, com um custo entre 0,5 % e 3 % do orçamento material, que substitui o parecer técnico municipal nos pontos que certifica, salvo se o plenário da câmara tiver decidido não aceitar esses pareceres.

As empresas de luz e água dão-me contrato para uma casa sem papéis de primeira ocupação?

A lei obriga-as a pedir a comunicação de primeira ocupação, ou a cédula antiga, antes de contratar, e uma empresa que ligue uma habitação sem elas comete uma infração grave. Na prática, uma mudança de titular num contrato já existente é tratada de forma diferente de uma ligação nova, pelo que a questão a resolver antes de assinar é se a casa tem contratos definitivos ativos em nome do vendedor. Uma casa que nunca apresentou a sua comunicação precisa dela, ou da via do certificado técnico para edifícios fora do plano, antes de contratar um fornecimento novo.

O que acontece se a câmara abrir um processo sobre o terraço envidraçado depois de eu comprar?

O procedimento dirige-se contra o prédio e o seu proprietário atual, pelo que responde por ele ainda que tenha sido o vendedor a construí-lo. Se o terraço pode ser legalizado, pede uma licença de legalização, paga o técnico, a taxa e o imposto sobre construções, e pode ainda receber uma coima pela obra sem licença. Se não pode, a ordem exigirá a retirada do vidro num prazo, com sanções pecuniárias mensais de 600 a 3.000 € e, no fim, a retirada a expensas suas. Por isso o contrato-promessa deve obrigar o vendedor a legalizar antes da escritura ou valorizar o terraço como um passivo.

Este artigo é informação geral a setembro de 2026, não um aconselhamento sobre nenhum imóvel concreto; os textos citados são a Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias na sua redação consolidada, o Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (Decreto 182/2018), o Decreto 117/2006, a Ley 7/2026, de 31 de julho, a lei do solo consolidada (Real Decreto Legislativo 7/2015), a lei da edificação (Ley 38/1999), a lei consolidada das finanças locais e a lei das costas (Ley 22/1988). Os planos municipais, as taxas e a prática diferem de câmara para câmara; a consulta com a nossa equipa imobiliária é um serviço pago.