Разрешение на строительство и cédula de habitabilidad на Канарах: три вида разрешений, четырёхлетний срок и бумаги, которые покупатель должен увидеть до подписи

Пара из Роттердама вот-вот подпишет договор на виллу в Кальяо-Сальвахе, в муниципалитете Адехе. Дом построен в 1998 году с лицензией и со старым свидетельством о пригодности для проживания; бассейн появился в 2009 году, крытая терраса была застеклена и превращена в столовую в 2023 году, и ни за тем, ни за другим нет ни одной бумаги. Реестр собственности описывает 180 м²; техник намеряет 215 м². Вопросы, с которыми они приходят в наш офис в Коста-Адехе, рано или поздно задаёт каждый покупатель и каждый владелец на острове: какие работы требовали разрешения, какие из недостающих бумаг всё ещё важны, может ли мэрия приказать снести, перейдут ли договоры на воду и электричество на их имя и что попросит нотариус в день сделки? Эта статья читает канарский закон о земле, его регламент 2018 года, декрет о пригодности жилья 2006 года, новый закон 2026 года о лицензиях и государственные нормы о сделках, налогах и побережье, а затем применяет их к вилле. Цитаты приведены по-испански, чтение по-русски.

Три вида разрешений на работы, и работы, которым не нужно ни одного

Канарский закон о земле, Ley 4/2017, раскладывает каждое строительное действие по трём ящикам. Первый — муниципальная лицензия: Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan — следующие действия требуют предварительной муниципальной градостроительной лицензии (статья 330.1), — и в списке стоят Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo — новое строительство, здания и сооружения на земле, над ней или под ней (330.1.c) — и то, на чём попадается большинство владельцев вилл: Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — расширение любых существующих зданий, а также общее изменение фасада или остекление существующих террас, затрагивающее фасад в целом (330.1.f). Бассейн — это новое сооружение в земле; застеклённая терраса — расширение. В тот же список входят сборные дома, снос, Cerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros — ограждения и заборы с фундаментом глубже пятидесяти сантиметров (330.1.t) — и, что показательно, La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta — легализация всего, что требовало лицензии или предварительного уведомления (330.1.ñ).

Второй ящик — предварительное уведомление, документ, который владелец подаёт и на который не нужен ответ: Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes — следующие действия требуют предварительного уведомления без градостроительной лицензии (статья 332.1). Здесь находятся Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad — работы по сохранению, реставрации, ремонту и реабилитации, не затрагивающие охраняемые здания и не добавляющие объёма или площади застройки (332.1.a), — Cambio de uso de los edificios y las instalaciones — изменение назначения (332.1.d), — заборы без глубокого фундамента, сады и мощение внутри участка, Instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación — солнечные панели на крышах, даже на зданиях вне плана (332.1.r), — и Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP) — зарядные станции для электромобилей (332.1.s). Третий ящик пуст от бумаг: Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente — замена внутренней отделки жилья, полов, плитки, штукатурки и краски, не требует никакого разрешения (статья 333.1.c). Две нормы замыкают карту. Любой может запросить лицензию даже там, где хватило бы уведомления, и мэрия обязана её рассмотреть (332.3); а работа, о которой уведомили, но которую выполнили с нарушением правил, solo podrá realizarse a través de licencia urbanística — может быть легализована только через лицензию (332.4).

Как решается вопрос о лицензии: три месяца, два заключения и два вида молчания

Решение — не одолжение. La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado — полномочие решать по заявлению о лицензии является связанным полномочием (статья 339.1): если проект соответствует плану, лицензию обязаны выдать, и выдаётся она dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros — без ущерба для права собственности и для третьих лиц (339.3), поэтому лицензия никогда не решает спор о границе с соседом. Дело открывается заявлением, проектом и подтверждением титула (342.1), мэрия может один раз затребовать недостающее (342.2), затем следуют два заключения по порядку — техническое и юридическое (342.3). Часы на бумаге коротки: El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales — три месяца с подачи на решение и уведомление (статья 343.1); часы останавливаются, пока заявитель исправляет дефектный проект (342.4).

Что происходит, когда три месяца проходят в молчании, зависит от работ. Для тяжёлых случаев, которые перечисляет закон, молчание — отказ: El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos — заявитель вправе считать заявление отклонённым (статья 344.1), — и в списке земляные работы, Las obras de edificación — строительные работы, — новое строительство на сельской земле и сборные дома на сельской земле. Для всего остального молчание разрешает: el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado — лицензия считается выданной, если запрошенное явно не противоречит градостроительным нормам (статья 345.1). Бассейн или пристройка к вилле — строительные работы, поэтому молчание по ним отрицательное, и владелец, начинающий копать после трёх месяцев тишины, строит без лицензии. Когда лицензия есть, начало работ requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio — в любом случае требует уведомления мэрии не менее чем за десять дней до запланированной даты (статья 346.1); лицензия устанавливает срок начала и срок окончания, которые en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión — ни в коем случае не могут превышать четырёх лет на начало и четырёх на завершение (347.2) и продлеваются по заявлению (347.5); а стройка обязана нести щит, видимый с улицы, поскольку Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística — на каждой стройке выставляется щит с номером и датой лицензии (статья 337.1). Покупатель, проходящий мимо стройки в Адехе, может прочитать на щите, есть ли у застройщика лицензия вообще.

Короткий путь 2026 года: принесите собственное техническое заключение

Настоящей проблемой на юге Тенерифе никогда не были три месяца закона, а многие месяцы сверх них на практике. Канарский парламент ответил декрет-законом в апреле 2025 года, а затем законом Ley 7/2026 от 31 июля, опубликованным в Boletín Oficial de Canarias 14 августа 2026 года и вступившим в силу на следующий день, поскольку La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — закон вступает в силу на следующий день после публикации (его тринадцатое заключительное положение). Идея проста: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración — любой заявитель может добровольно приложить к заявлению техническое заключение о проекте, выданное по его собственной просьбе компетентной профессиональной коллегией или аккредитованной организацией-соисполнителем (статья 5.1). Когда такое заключение признаёт проект соответствующим, эти заключения Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado — снимают обязательность муниципального технического заключения по тем пунктам, которые они подтверждают (статья 7.2.a), оставаясь заключениями, которые Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes — учитываются как необязательные (7.2.c). Платит заявитель: тарифы коллегии или организации no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad — не могут превышать от 0,5 % до 3 % сметы материального исполнения проекта в зависимости от его сложности (статья 8.2), — и он несёт риски, потому что дефекты заключения, принесённого застройщиком, se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado — вменяются застройщику, который его представил (статья 9.4). Два предела важны владельцу, планирующему работы этой осенью: los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado — мэрия может решением пленума отказаться принимать такие заключения, поданные напрямую заявителями (статья 5.4), так что первый вопрос — сделали ли это Адехе, Арона или Гия-де-Исора; и механизм распространяется на уже открытые дела, поскольку формы сотрудничества podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha — применяются как к процедурам, начатым после закона, так и к тем, что уже шли на эту дату (его единственное переходное положение, пункт 1). Закон также переписал статьи 342.3 и 346 закона о земле в приведённой выше редакции, и именно его текст следует читать, пока консолидированная версия его не отразит.

Cédula de habitabilidad больше нет, и что её заменило

Иностранные покупатели по-прежнему просят cédula de habitabilidad, а агентства по-прежнему её обещают, потому что десятилетиями это был документ, превращавший канарский дом в жильё. Декрет Decreto 117/2006 определял её так: La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada — свидетельство, подтверждающее пригодность жилья свободного рынка для проживания (его статья 4.1 в первоначальной редакции). Этой статьи больше нет. Канарский регламент о градостроительном контроле, Decreto 182/2018, вступивший в силу через месяц после публикации 9 января 2019 года, поскольку El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — декрет вступает в силу через месяц после публикации, — устанавливает в отменяющем положении, что Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto — статьи 4 и 5 декрета 2006 года отменены, — и что Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda — все ссылки этого декрета на свидетельство и его последствия следует понимать как ссылки на подачу предварительного уведомления о первом заселении или об изменении назначения под жильё. Итак, с 9 февраля 2019 года ни одна канарская мэрия не выдаёт cédula de habitabilidad на новое жильё. Существует предварительное уведомление о первом заселении по статье 332.1.c закона о земле: Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación — первое заселение зданий после завершения их строительства.

Это уведомление — не пустой бланк. Оно должно содержать Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones — разрешение, по которому велись работы, и итоговый акт о завершении, подписанный компетентным техником и удостоверяющий, что работы соответствуют утверждённому проекту (статья 349.4.b), а регламент 2018 года добавляет, что в акте должно быть указано, que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso — что здание отвечает техническим и градостроительным требованиям для немедленного заселения и использования, — и для жилья, что tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto — акт должен подтверждать соответствие условиям пригодности декрета 2006 года (его статья 33.1.b). Условия выжили; свидетельство, которое их удостоверяло, теперь выдаёт архитектор, и оно подаётся в мэрию. Срок установлен дважды: La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes. — предварительное уведомление подаётся не менее чем за пятнадцать дней до начала работ или использования и за месяц до первого заселения (статья 350.1), а регламент повторяет, что La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación — фактическое использование и заселение здания возможно лишь по истечении месяца с подачи уведомления (статья 33.2). Декрет 2006 года продолжает действовать выше по течению, на стадии лицензии, где муниципальное техническое заключение должно сверить проект с теми же условиями, поскольку до лицензии deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006 — должно быть выдано положительное заключение о соответствии проекта условиям пригодности (регламент, статья 16.4). Для дома, достроенного до 2019 года, старые бумаги остаются бумагами: лицензия на первое заселение и cédula, выданные тогда, — это то, что показывает продавец, и ни одна из них не теряет силы с возрастом. А для дома, у которого никогда не было разрешения, регламент открывает более узкую дверь: предварительное уведомление о первом заселении для зданий, que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado — находящихся вне плана из-за отсутствия разрешения или из-за строительства в нарушение выданного (статья 34.1), подаваемое с техническим заключением о конструктивной безопасности и пригодности, которое позволяет семье жить там, не делая здание законным.

Вода и электричество следуют за бумагами

Причина, по которой документ о первом заселении важен в день покупки, записана в статье закона о земле о поставщиках: las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones — компании водо-, электро-, газоснабжения и связи обязаны до заключения договора потребовать окончательную квалификацию социального жилья или предварительное уведомление, разрешающее первое использование и заселение (статья 336.1). Декрет 2006 года говорил то же на языке своего времени: компании no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva — не могут снабжать используемые как жильё постройки без свидетельства (его статья 6.1), и после отмены 2018 года эта фраза читается как ссылка на уведомление. Компания, подключившая жильё без бумаг, совершает серьёзное нарушение (372.3.e). А кран закрывается так же быстро, как открывается: приказ о приостановке, остановке или сносе направляется компаниям (336.3), и La contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas — договор на снабжение может быть заключён, а приостановка снята только после легализации соответствующих работ, использования или зданий (336.4). На практике компании на юге Тенерифе принимают смену владельца по существующему договору с куда меньшей проверкой, чем новое подключение, поэтому вилла, у которой свет и вода с 1998 года, — совсем другая покупка, чем достроенный, но никогда не заселявшийся дом, застройщик которого так и не подал уведомление.

Четырёхлетние часы и работы, которые не прескрибируются никогда

Каждая нелицензированная работа на Канарах живёт под одной датой: днём её завершения. Мэрия может возбудить процедуру восстановления законности En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente — в течение четырёх лет с полного завершения для работ, требующих лицензии (статья 361.1.b), и в те же четыре года для работ, требующих уведомления (361.1.c). Завершение имеет юридическое значение: se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento — работа считается завершённой с момента, когда она может служить своему назначению без дальнейших материальных действий, кроме отделочных (361.3); поэтому часы бассейна запускает день первого купания, а не последней плитки, и поэтому бремя доказать эту дату — аэрофотоснимками, кадастровой историей, счетами и соседями — лежит на владельце, который на неё ссылается. Уже вынесенный приказ сохраняет силу En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad — десять лет со дня, когда он стал исполнимым (361.2.c). Когда четыре года проходят без процедуры, закон не прощает работу; он её замораживает: las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación — затронутые незаконные постройки переходят в состояние вне плана (361.4).

Часы идут не везде, и исключения очерчены ровно там, куда смотрят иностранные покупатели. Нет срока для построек Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación — на сельской земле экологической защиты, отнесённой к таковой до начала работ (361.5.b.1.º), ни En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo — на публичной собственности или в её зонах защиты или сервитута (361.5.b.2.º), ни на охраняемом наследии, дорогах, общественных пространствах или зелёных зонах. Побережье — тот случай, который важен от Лос-Кристианоса до Плая-Сан-Хуана. Закон о побережье устанавливает, что La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar — защитный сервитут распространяется на полосу в 100 метров вглубь суши от внутренней границы берега (Ley 22/1988, статья 23.1), — и запрещает в ней Las edificaciones destinadas a residencia o habitación — здания для проживания (статья 25.1.a). Сто метров — общее правило, но не единственное: на землях, которые к вступлению закона в силу в 1988 году уже были отнесены к городским, его третье переходное положение сохраняет сервитуты con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros — с той оговоркой, что ширина защитного сервитута составляет двадцать метров (пункт 3), так что где стоит участок в Кальяо-Сальвахе, говорит официальная демаркация каждого отрезка побережья, а не рулетка от песка. Бассейн или спальню, построенные в этой полосе без разрешения государства, не спасает ни 2009, ни 2013, ни какой-либо другой год; четыре года так и не начались.

Жизнь «fuera de ordenación», и почему это не то же самое, что «consolidación»

Прескрибированная незаконная работа терпима, но не легализована, и у терпимости есть форма. В таких зданиях solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles — допускаются только ремонтные и консервационные работы, необходимые для пригодности, доступности и внешнего вида, — и всегда siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente — при условии, что они не добавляют объёма или высоты (статья 362.2). Нелицензированный бассейн можно заново выложить плиткой и заменить насос; его нельзя увеличить, а комната, построенная над ним, никогда не получит лицензии, пока план остаётся прежним. Это состояние к тому же causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad — основание для экспроприации за нарушение социальной функции собственности (362.4), причём незаконная часть исключается из цены. Покупатели путают это со вторым, благополучным состоянием, которое закон держит отдельно. Здания, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida — возведённые в соответствии с правилами, действовавшими при их постройке, или легализованные позже, но ставшие не соответствующими новому плану (статья 159.1), — попадают в Situación legal de consolidación, и там se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación — допускаются обслуживание, сохранение, ремонт, модернизация, частичный снос, укрепление, реабилитация, перепланировка и даже расширение в рамках нового плана (статья 160.1.a). Многоквартирный дом семидесятых в Лос-Кристианосе, который нынешний план не разрешил бы, «консолидирован» и может свободно обновляться; бассейн 2009 года без лицензии находится «fuera de ordenación» и может только сохраняться. Два слова похожи в муниципальной справке и разделены мирами в цене.

Что должен показать продавец и что спросит нотариус

Список покупателя начинается с Реестра собственности и кадастра, но бумаги, отвечающие на вопросы выше, приходят от продавца и от мэрии. По дому: лицензия на строительство, итоговый акт о завершении работ и документ о первом заселении, которым для жилья, достроенного до февраля 2019 года, является лицензия на первое заселение с её cédula, а для более позднего — зарегистрированное предварительное уведомление с актом архитектора; Libro del Edificio для всего, что построено по закону о строительстве 1999 года, поскольку Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio — вся эта документация, образующая книгу здания, передаётся конечным пользователям (Ley 38/1999, статья 7). По пристройкам: лицензия или уведомление на каждый бассейн, гараж, террасу и забор либо, при их отсутствии, доказательство года завершения каждого. От мэрии: градостроительная справка — cédula urbanística, которую регламент 2018 года называет среди способов информирования граждан, La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo — выдача градостроительной справки с информационным значением, которое ей придаёт земельное законодательство (его статья 2.2.a), — и подтверждение, что по участку не открыто дисциплинарное производство. Когда продавец купил участок с лицензией и так и не достроил, сама лицензия переходит из рук в руки только при уведомлении о передаче, потому что Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren — лицензии передаваемы, о передаче нужно сообщить, а до тех пор оба владельца отвечают за всё (статья 348). Покупка у застройщика до завершения — отдельная глава, с банковской гарантией и лицензией как двумя её опорами.

Нотариус — последний контрольный пункт, и государственный закон даёт ему сценарий. Для акта о новом строительстве в процессе los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística — нотариусы требуют административный акт, разрешающий работы, и заключение техника о соответствии описания проекту (консолидированный закон о земле, Real Decreto Legislativo 7/2015, статья 28.1); для завершённых работ они требуют акт о завершении и разрешения на заселение, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad — кроме случаев, когда региональное право работает через предварительное уведомление, и тогда их заменяет подтверждение подачи и истечения срока. Это и есть канарский случай: зарегистрированное уведомление плюс месяц. Для старого, прескрибированного бассейна та же статья открывает дверь, которую агентства называют «obra nueva antigua»: акт с справкой мэрии, техника, нотариальным актом или кадастровым сертификатом, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título — где указаны дата завершения и описание, совпадающее с титулом (28.4.a), — регистрируется, регистратор сообщает мэрии, и мэрия обязана затем отразить отметкой на полях la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario — точное градостроительное состояние постройки и ограничения, которые оно налагает на владельца (28.4.c); если она этого не делает и последующий добросовестный покупатель несёт убытки, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados — администрация обязана возместить ему ущерб. Терраса 2023 года этой дверью воспользоваться не может, потому что её четыре года не истекли: она легализуется через лицензию, если план это позволяет, или остаётся обременением, которое должна отразить цена.

Цена ошибки

Работы без разрешения — правонарушения, градуированные по масштабу. Закон считает серьёзным La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan — выполнение работ, построек, зданий или сооружений без формального покрытия требуемыми разрешениями — cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves — когда речь идёт о крупных работах; в остальных случаях они считаются лёгкими (статья 372.3.a), а очень серьёзным — те же работы на охраняемой земле или публичной собственности, включая участки, comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio — входящие в её зоны защиты или сервитута (372.4.a). Шкала явная: Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros — лёгкие, от 60 до 6 000 €; Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros — серьёзные, от 6 001 до 150 000 €; Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros — очень серьёзные, от 150 001 до 600 000 € (статья 373). Штраф отделён от приказа о восстановлении, а у приказа собственные зубы: multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas — принудительные штрафы от 600 до 3 000 € в месяц, con un máximo de diez — до десяти (статья 368.1.a), после чего следует снос за счёт владельца. Одна защита написана для семей: когда постройка — используемое жильё, las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente — обеспечительные меры могут приниматься только против строительной деятельности, а не против существующего проживания (статья 363.1). А налог причитается независимо от наличия лицензии. Налог на строительство возникает при любых работах, требующих лицензии, ответственного заявления или уведомления, se haya obtenido o no dicha licencia — получена лицензия или нет (консолидированный закон о местных финансах, статья 100.1), по ставке, которую устанавливает мэрия, sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien — но не выше четырёх процентов материальной стоимости (102.3), и El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia — он возникает в момент начала работ, даже без лицензии (102.4).

Вилла в Кальяо-Сальвахе: разбор

Возьмём дом пары. Здание 1998 года имеет лицензию, лицензию на первое заселение и cédula: эти бумаги действительны сегодня, договоры на снабжение заключены, и смена владельца — формальность. Бассейн достроен в 2009 году без лицензии; если участок находится вне 100-метровой прибрежной полосы и на обычной городской земле, четыре года истекли в 2013 году и бассейн «fuera de ordenación»: его можно сохранять и ремонтировать, никогда не увеличивать, и он может попасть в Реестр собственности по пути старой постройки с заключением техника, датирующим его завершение, после чего мэрия отметит его состояние. Терраса застеклена в 2023 году и изменила фасад; её четыре года идут до 2027 года, и мэрия ещё может приказать убрать стекло. Средство — лицензия на легализацию по статье 330.1.ñ, если план Адехе допускает дополнительную площадь на этом участке, по цене, которую определяют проект техника, сбор за лицензию и налог на строительство: при материальной стоимости, скажем, в 18 000 € налог составит максимум 720 €, и может последовать штраф за нелицензированные работы, лёгкий или серьёзный в зависимости от того, сочтёт ли мэрия застеклённую террасу крупной работой. Если план этого не допускает, столовая — комната, которую покупатели могут потерять и за которую не должны платить. В акте будут описаны 180 м² плюс заявленные старые постройки, но никогда 215 м², которые рекламировало агентство, пока терраса не станет законной. А если план техника помещает бассейн внутрь прибрежного сервитута, совет меняется полностью: его не спасает ни один год, продавец в любой момент несёт риск приказа, и за это должны отвечать цена или сама покупка.

Десять проверок перед подписью за дом с постройками

1. Сравните три описания дома: Реестр собственности, кадастр и обмер техника; у каждого квадратного метра, который есть в одном и отсутствует в других, своя история.
2. Попросите у продавца лицензию на строительство, итоговый акт о завершении работ и документ о первом заселении дома, а также лицензию или уведомление на каждый бассейн, гараж, террасу и забор.
3. Для любой работы без разрешения установите год её завершения по аэрофотоснимкам, кадастровой истории и счетам и отсчитайте от него четыре года.
4. Проверьте участок на прибрежный сервитут, классификацию сельской земли и любую охрану наследия: в этих местах четыре года не идут никогда.
5. Получите градостроительную справку мэрии и убедитесь, что по участку не открыто дисциплинарное производство или производство о легализации.
6. Различайте «fuera de ordenación» и «situación legal de consolidación» в ответе мэрии; первое можно только сохранять, второе — обновлять и расширять.
7. Спросите у снабжающих компаний, какой документ они потребуют, чтобы переоформить воду и электричество на ваше имя, и не являются ли существующие договоры временными.
8. Если работу можно легализовать, договоритесь в предварительном договоре, кто подаёт заявление, кто платит технику, сбор и налог на строительство и что будет, если в лицензии откажут.
9. Если работу легализовать нельзя, оцените её как обременение или откажитесь от покупки; акт, декларирующий старые постройки, всё равно оставляет отметку мэрии на записи в реестре.
10. Если вы планируете собственные работы, решите с архитектором, какое разрешение нужно каждой, принимает ли ваша мэрия новые заключения соисполнителей, и подайте уведомление или заявление до того, как приедет первый грузовик.

На Канарах жильё становится законным благодаря трём бумагам и одной дате: лицензии, которая его разрешила, акту, подтверждающему, что оно построено как разрешено, уведомлению о первом заселении, которое позволяет в нём жить, и дню, когда была завершена каждая нелицензированная пристройка. Cédula de habitabilidad, которую покупатели всё ещё просят, в 2019 году заменена этим уведомлением; четыре года, на которые рассчитывают владельцы, останавливаются на побережье, на охраняемой земле и на публичной территории; а прескрибированную постройку можно сохранить, но никогда не увеличить.

Наша команда по недвижимости в офисе в Коста-Адехе проверяет градостроительное досье дома до подписания предварительного договора, получает справки мэрии, датирует постройки без разрешений, составляет положения, распределяющие расходы на легализацию, и подаёт уведомления и заявления за владельцев, которые строят; консультация платная, стоимость сообщается заранее. Услуга описана на нашей странице о праве недвижимости, а на странице контактов указаны часы работы обоих офисов. Те, кто делит здание с другими, найдут сторону сообщества собственников — от работ на общих элементах до обязанностей председателя — в нашем руководстве для иностранных собственников в сообществе, а покупатели-нерезиденты, следящие за дискуссией об ограничениях на их покупки на островах, найдут текущее состояние этого предложения.

Частые вопросы

Могу ли я ещё получить cédula de habitabilidad на дом на Тенерифе?

Не на новое жильё. С 9 февраля 2019 года канарский регламент о градостроительном контроле отменил статьи декрета 2006 года, создававшие свидетельство, и заменил его предварительным уведомлением о первом заселении, подаваемым в мэрию с разрешением на работы и итоговым актом архитектора. Жильё, достроенное до этой даты, сохраняет свою старую cédula и лицензию на первое заселение, которые остаются действительными. Жильё, у которого никогда не было разрешения, может подать только уведомление о первом заселении как здание вне плана, с техническим заключением о конструктивной безопасности и пригодности, которое разрешает заселение, но не легализует его.

У бассейна нет лицензии, но он построен пятнадцать лет назад. Он теперь законный?

Нет, он терпим. Когда четыре года с его завершения прошли без процедуры восстановления, мэрия больше не может приказать его снести, но бассейн переходит в состояние «fuera de ordenación»: его можно ремонтировать и сохранять, нельзя увеличивать или надстраивать, а его состояние отмечается, когда он попадает в Реестр собственности. Четыре года не идут никогда, если бассейн находится в 100-метровой прибрежной защитной полосе, на охраняемой сельской земле, на публичной территории или на охраняемом объекте, и владелец должен уметь доказать дату завершения.

Сколько времени занимает лицензия на строительство в Адехе или Ароне?

Закон даёт мэрии три месяца с подачи на решение и уведомление, и часы останавливаются, пока вы исправляете проект. Для строительных работ молчание мэрии — отказ, а не разрешение. С августа 2026 года вы можете приложить к заявлению заключение о соответствии от профессиональной коллегии или аккредитованной организации-соисполнителя стоимостью от 0,5 % до 3 % материальной сметы, которое заменяет муниципальное техническое заключение по подтверждённым пунктам, если только пленум мэрии не решил не принимать такие заключения.

Дадут ли мне электрическая и водопроводная компании договор на дом без документов о первом заселении?

Закон обязывает их требовать уведомление о первом заселении или старую cédula до заключения договора, а компания, подключающая жильё без них, совершает серьёзное нарушение. На практике смена владельца по уже существующему договору рассматривается иначе, чем новое подключение, поэтому вопрос, который нужно решить до подписи, — есть ли у дома действующие постоянные договоры на имя продавца. Дому, который так и не подал уведомление, оно нужно — либо путь технического заключения для зданий вне плана — до того, как будет заключён договор на новое снабжение.

Что будет, если мэрия откроет дело о застеклённой террасе после покупки?

Процедура направлена против объекта и его нынешнего владельца, так что отвечаете вы, хотя строил продавец. Если террасу можно легализовать, вы запрашиваете лицензию на легализацию, платите технику, сбор и налог на строительство и всё равно можете получить штраф за нелицензированные работы. Если нельзя, приказ потребует убрать стекло в срок, с ежемесячными принудительными штрафами от 600 до 3 000 € и в конце — демонтажем за ваш счёт. Поэтому предварительный договор должен либо обязать продавца легализовать до сделки, либо оценить террасу как обременение.

Эта статья — общая информация по состоянию на сентябрь 2026 года, а не консультация по конкретному объекту; цитируемые тексты: Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias в консолидированной редакции, Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (Decreto 182/2018), Decreto 117/2006, Ley 7/2026 от 31 июля, консолидированный закон о земле (Real Decreto Legislativo 7/2015), закон о строительстве (Ley 38/1999), консолидированный закон о местных финансах и закон о побережье (Ley 22/1988). Муниципальные планы, ставки и практика различаются от мэрии к мэрии; консультация с нашей командой по недвижимости — платная услуга.