कैनरी द्वीप में निर्माण लाइसेंस और cédula de habitabilidad: तीन तरह की अनुमतियाँ, चार साल की अवधि और वे कागज़ जो खरीदार को हस्ताक्षर से पहले देखने चाहिए

रॉटरडैम का एक दंपति अदेखे नगरपालिका के कायाओ साल्वाखे में एक विला खरीदने के लिए हस्ताक्षर करने ही वाला है। घर 1998 में अपने लाइसेंस और पुराने आवास-योग्यता प्रमाणपत्र के साथ बना था; स्विमिंग पूल 2009 में आया, और ढकी हुई छत को 2023 में शीशे से बंद करके भोजन-कक्ष बना दिया गया, और इन दोनों के पीछे कोई कागज़ नहीं है। संपत्ति रजिस्ट्री 180 वर्ग मीटर दर्ज करती है; सर्वेक्षक 215 वर्ग मीटर नापता है। जो सवाल वे हमारे कोस्ता अदेखे कार्यालय में लाते हैं, वे द्वीप का हर खरीदार और हर मालिक देर-सबेर पूछता है: किन कामों के लिए अनुमति चाहिए थी, गायब कागज़ों में से कौन-से अब भी मायने रखते हैं, क्या नगरपालिका तोड़ने का आदेश दे सकती है, क्या पानी और बिजली के अनुबंध उनके नाम पर आ जाएँगे, और हस्ताक्षर के दिन नोटरी क्या माँगेगा? यह लेख कैनरी भूमि कानून, उसके 2018 के नियम, 2006 के आवास-योग्यता डिक्री, 2026 के नए लाइसेंस कानून और विलेख, कर व तट पर राज्य के नियमों को पढ़ता है, और फिर उन्हें इस विला पर लागू करता है। उद्धरण स्पेनिश में हैं, उनका पाठ हिंदी में।

कामों के लिए तीन तरह की अनुमतियाँ, और एक ऐसा काम जिसे कुछ नहीं चाहिए

कैनरी भूमि कानून, Ley 4/2017, निर्माण के हर कार्य को तीन दराज़ों में बाँटता है। पहली है नगरपालिका का लाइसेंस: Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan — निम्नलिखित कार्य पूर्व नगरपालिका नगर-नियोजन लाइसेंस के अधीन हैं (अनुच्छेद 330.1) — और सूची में शामिल हैं Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo — ज़मीन पर, उसके ऊपर या नीचे नए निर्माण, भवन और प्रतिष्ठान (330.1.c) — और वह प्रावधान जो अधिकांश विला मालिकों को पकड़ता है: Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — किसी भी मौजूदा भवन का विस्तार, और अग्रभाग में सामान्य बदलाव या मौजूदा छतों को शीशे से बंद करना जो पूरे अग्रभाग को प्रभावित करे (330.1.f)। पूल ज़मीन में एक नया प्रतिष्ठान है; शीशे से बंद छत एक विस्तार है। इसी सूची में पूर्वनिर्मित घर, ध्वंस, Cerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros — पचास सेंटीमीटर से गहरी नींव वाली परिधीय दीवारें और सुरक्षा बाड़ (330.1.t) — और, बहुत कुछ कहता हुआ, La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta — ऐसी किसी भी चीज़ का वैधीकरण जिसके लिए लाइसेंस या पूर्व सूचना चाहिए थी (330.1.ñ)।

दूसरी दराज़ है पूर्व सूचना, एक दस्तावेज़ जो मालिक दाख़िल करता है और जिसका कोई जवाब नहीं चाहिए: Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes — निम्नलिखित कार्य बिना नगर-नियोजन लाइसेंस के पूर्व सूचना के अधीन हैं (अनुच्छेद 332.1)। यहाँ हैं Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad — संरक्षण, पुनर्स्थापन, सुधार और पुनर्वास के काम जो किसी सूचीबद्ध भवन को न छुएँ और न आयतन बढ़ाएँ न निर्माण-क्षेत्र (332.1.a) —, Cambio de uso de los edificios y las instalaciones — उपयोग का परिवर्तन (332.1.d) —, बिना गहरी नींव की बाड़, भूखंड के भीतर बगीचे और फ़र्श, Instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación — छतों पर सौर पैनल, योजना से बाहर के भवनों पर भी (332.1.r) — और Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP) — इलेक्ट्रिक वाहनों के लिए चार्जिंग पॉइंट (332.1.s)। तीसरी दराज़ कागज़ों से खाली है: Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente — घर की भीतरी फ़िनिश, फ़र्श, टाइल, प्लास्टर और पेंट बदलने के लिए कोई अनुमति नहीं चाहिए (अनुच्छेद 333.1.c)। दो नियम इस नक़्शे को बंद करते हैं। जहाँ सूचना काफ़ी हो वहाँ भी कोई भी लाइसेंस माँग सकता है, और नगरपालिका को उस पर कार्रवाई करनी होगी (332.3); और जिस काम की सूचना दी गई पर जो नियमों के विरुद्ध बना, उसका वैधीकरण solo podrá realizarse a través de licencia urbanística — केवल लाइसेंस के ज़रिये हो सकता है (332.4)।

लाइसेंस कैसे तय होता है: तीन महीने, दो रिपोर्टें और दो तरह की चुप्पी

फ़ैसला कोई मेहरबानी नहीं है। La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado — लाइसेंस आवेदन पर निर्णय की शक्ति एक बाध्य शक्ति है (अनुच्छेद 339.1): यदि परियोजना योजना में बैठती है तो लाइसेंस देना ही होगा, और वह dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros — स्वामित्व और तीसरे पक्षों के अधिकारों पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना दिया जाता है (339.3), इसीलिए लाइसेंस कभी पड़ोसी के साथ सीमा-विवाद नहीं सुलझाता। फ़ाइल आवेदन, परियोजना और स्वामित्व के प्रमाण से खुलती है (342.1), नगरपालिका जो कमी हो उसे एक बार माँग सकती है (342.2), और फिर क्रम से दो रिपोर्टें आती हैं, तकनीकी और कानूनी (342.3)। कागज़ पर घड़ी छोटी है: El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales — निर्णय और सूचना के लिए दाख़िले से तीन महीने (अनुच्छेद 343.1), एक घड़ी जो तब रुक जाती है जब आवेदक दोषपूर्ण परियोजना सुधार रहा हो (342.4)।

तीन महीने चुप्पी में बीत जाएँ तो क्या होता है, यह काम पर निर्भर है। जिन भारी मामलों की सूची कानून देता है, उनमें चुप्पी इनकार है: El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos — आवेदक अपने आवेदन को अस्वीकृत मान सकता है (अनुच्छेद 344.1) — और सूची में मिट्टी के काम, Las obras de edificación — भवन-निर्माण के काम —, ग्रामीण भूमि पर नया निर्माण और ग्रामीण भूमि पर पूर्वनिर्मित घर हैं। बाक़ी सब के लिए चुप्पी अनुमति देती है: el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado — लाइसेंस दिया हुआ माना जाता है, बशर्ते माँगी गई चीज़ नियोजन नियमों का स्पष्ट उल्लंघन न करे (अनुच्छेद 345.1)। विला का पूल या विस्तार भवन-निर्माण का काम है, इसलिए उसकी चुप्पी नकारात्मक है और जो मालिक तीन महीने की ख़ामोशी के बाद खुदाई शुरू करता है, वह बिना लाइसेंस बना रहा है। लाइसेंस मिल जाए तो काम की शुरुआत requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio — हर हाल में नियोजित तारीख़ से कम से कम दस दिन पहले नगरपालिका को सूचना की माँग करती है (अनुच्छेद 346.1); लाइसेंस शुरू करने की एक अवधि और पूरा करने की दूसरी अवधि तय करता है, जो en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión — किसी भी हालत में शुरू करने के लिए चार साल और पूरा करने के लिए चार साल से अधिक नहीं हो सकतीं (347.2), और अनुरोध पर बढ़ाई जा सकती हैं (347.5); और निर्माण-स्थल पर सड़क से दिखने वाला बोर्ड होना चाहिए, क्योंकि Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística — हर निर्माण-कार्य अपने लाइसेंस की संख्या और तारीख़ वाला बोर्ड प्रदर्शित करता है (अनुच्छेद 337.1)। अदेखे में किसी निर्माण-स्थल के पास से गुज़रता खरीदार बोर्ड पर पढ़ सकता है कि प्रमोटर के पास लाइसेंस है भी या नहीं।

2026 का शॉर्टकट: अपनी तकनीकी रिपोर्ट खुद लाइए

तेनेरिफ़े के दक्षिण में असली समस्या कभी कानून के तीन महीने नहीं थे, बल्कि व्यवहार के कई-कई और महीने थे। कैनरी संसद ने अप्रैल 2025 में एक डिक्री-कानून से और फिर 31 जुलाई के Ley 7/2026 से जवाब दिया, जो 14 अगस्त 2026 को Boletín Oficial de Canarias में प्रकाशित हुआ और अगले दिन लागू हो गया, क्योंकि La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — यह कानून अपने प्रकाशन के अगले दिन लागू होता है (उसका तेरहवाँ अंतिम प्रावधान)। विचार सरल है: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración — कोई भी आवेदक स्वेच्छा से अपने आवेदन के साथ परियोजना पर एक तकनीकी रिपोर्ट लगा सकता है, जो उसके अपने अनुरोध पर सक्षम पेशेवर परिषद या किसी मान्यता-प्राप्त सहयोगी संस्था द्वारा जारी की गई हो (अनुच्छेद 5.1)। जब वह रिपोर्ट परियोजना को अनुरूप पाती है, तो ऐसी रिपोर्टें Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado — जिन बिंदुओं को वे प्रमाणित करती हैं उन पर नगरपालिका की तकनीकी रिपोर्ट की अनिवार्यता हटा देती हैं (अनुच्छेद 7.2.a), हालाँकि वे ऐसी रिपोर्टें हैं जो Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes — ग़ैर-बाध्यकारी रूप में ध्यान में रखी जाती हैं (7.2.c)। भुगतान आवेदक करता है: परिषद या संस्था की फ़ीस no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad — जटिलता के अनुसार परियोजना के भौतिक निष्पादन बजट के 0.5% और 3% के बीच से अधिक नहीं हो सकती (अनुच्छेद 8.2) — और जोखिम भी वही उठाता है, क्योंकि प्रमोटर द्वारा लाई गई रिपोर्ट के दोष se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado — उस प्रमोटर के माथे जाते हैं जिसने उसे दाख़िल किया (अनुच्छेद 9.4)। इस पतझड़ में काम की योजना बनाने वाले मालिक के लिए दो सीमाएँ मायने रखती हैं: los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado — नगरपालिका अपनी पूर्ण परिषद के निर्णय से आवेदकों द्वारा सीधे दाख़िल ऐसी रिपोर्टें स्वीकार करने से इनकार कर सकती है (अनुच्छेद 5.4), इसलिए पहला सवाल यह है कि क्या अदेखे, अरोना या गिया दे इसोरा ने ऐसा किया है; और यह तंत्र पहले से खुली फ़ाइलों तक पहुँचता है, क्योंकि सहयोग के ये तरीक़े podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha — कानून के बाद शुरू हुई प्रक्रियाओं और उस तारीख़ को लंबित प्रक्रियाओं, दोनों पर लागू होते हैं (उसका एकमात्र संक्रमणकालीन प्रावधान, पैरा 1)। कानून ने भूमि कानून के अनुच्छेद 342.3 और 346 को ऊपर उद्धृत शब्दों में फिर से लिखा भी है, और जब तक समेकित पाठ उसे नहीं अपनाता, पढ़ने योग्य पाठ उसी का है।

cédula de habitabilidad अब नहीं रही, और उसकी जगह क्या आया

विदेशी खरीदार अब भी cédula de habitabilidad (आवास-योग्यता प्रमाणपत्र) माँगते हैं, और एजेंट अब भी उसका वादा करते हैं, क्योंकि दशकों तक वही दस्तावेज़ था जो कैनरी के मकान को घर बनाता था। Decreto 117/2006 ने उसे परिभाषित किया: La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada — वह प्रमाणपत्र जो सिद्ध करता है कि मुक्त-बाज़ार का घर रहने योग्य है (उसका अनुच्छेद 4.1, मूल शब्दों में)। वह अनुच्छेद अब अस्तित्व में नहीं है। कैनरी का नगर-नियोजन नियंत्रण नियम, Decreto 182/2018, 9 जनवरी 2019 के अपने प्रकाशन के एक महीने बाद लागू हुआ, क्योंकि El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — यह डिक्री अपने प्रकाशन के एक महीने बाद लागू होती है — और अपने निरसन प्रावधान में कहता है कि Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto — 2006 के डिक्री के अनुच्छेद 4 और 5 निरस्त किए जाते हैं — और यह कि Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda — उस डिक्री में प्रमाणपत्र और उसके प्रभावों का हर संदर्भ पहले-अधिभोग या आवास के लिए उपयोग-परिवर्तन की पूर्व सूचना दाख़िल करने के संदर्भ के रूप में पढ़ा जाएगा। इसलिए 9 फ़रवरी 2019 से कोई भी कैनरी नगरपालिका नए घर के लिए cédula de habitabilidad जारी नहीं करती। जो मौजूद है, वह भूमि कानून के अनुच्छेद 332.1.c की पहले-अधिभोग की पूर्व सूचना है: Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación — निर्माण पूरा होने पर भवनों का पहला अधिभोग।

वह सूचना कोई खाली फ़ॉर्म नहीं है। उसके साथ होना चाहिए Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones — वह अनुमति जिसने काम को अधिकृत किया और सक्षम तकनीशियन द्वारा हस्ताक्षरित काम-पूर्ति प्रमाणपत्र, जो कहे कि काम स्वीकृत परियोजना के अनुरूप हुआ (अनुच्छेद 349.4.b), और 2018 का नियम जोड़ता है कि प्रमाणपत्र में कहा जाना चाहिए que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso — कि भवन तत्काल अधिभोग और उपयोग की तकनीकी और नियोजन आवश्यकताएँ पूरी करता है — और घरों के लिए, कि tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto — प्रमाणपत्र 2006 के डिक्री की आवास-योग्यता शर्तों के अनुपालन को सिद्ध करे (उसका अनुच्छेद 33.1.b)। शर्तें बची रहीं; जो प्रमाणपत्र पहले उन्हें प्रमाणित करता था, वह अब वास्तुकार का है, जो नगरपालिका में दाख़िल होता है। समय दो बार तय है: La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes. — पूर्व सूचना काम या उपयोग शुरू होने से कम से कम पंद्रह दिन पहले, और पहले-अधिभोग से एक महीना पहले दाख़िल होती है (अनुच्छेद 350.1), और नियम दोहराता है कि La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación — भवन का वास्तविक उपयोग और अधिभोग सूचना दाख़िल होने से एक महीना बीतने पर ही हो सकता है (अनुच्छेद 33.2)। 2006 का डिक्री अब भी ऊपर की ओर, लाइसेंस के चरण में काम करता है, जहाँ नगरपालिका की तकनीकी रिपोर्ट को परियोजना उन्हीं शर्तों पर परखनी होती है, क्योंकि लाइसेंस से पहले deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006 — परियोजना के आवास-योग्यता शर्तों के अनुपालन पर अनुकूल रिपोर्ट जारी होनी चाहिए (नियम, अनुच्छेद 16.4)। 2019 से पहले पूरे हुए घर के लिए पुराने कागज़ ही कागज़ हैं: उस समय जारी पहले-अधिभोग का लाइसेंस और cédula वही हैं जो विक्रेता दिखाता है, और उम्र से इनमें से कोई समाप्त नहीं होता। और जिस घर के पास कभी कोई अनुमति नहीं थी, उसके लिए नियम एक और संकरा दरवाज़ा खोलता है: ऐसे भवनों के लिए पहले-अधिभोग की पूर्व सूचना que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado — जो अनुमति के अभाव में या दी गई अनुमति के विरुद्ध बनाए जाने के कारण योजना से बाहर खड़े हैं (अनुच्छेद 34.1), संरचनात्मक सुरक्षा और आवास-योग्यता के तकनीशियन-प्रमाणपत्र के साथ दाख़िल, जो परिवार को वहाँ रहने देता है पर भवन को वैध नहीं बनाता।

पानी और बिजली कागज़ों के पीछे चलते हैं

पहले-अधिभोग का दस्तावेज़ खरीद के दिन क्यों मायने रखता है, यह भूमि कानून के आपूर्तिकर्ताओं वाले अनुच्छेद में लिखा है: las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones — पानी, बिजली, गैस और दूरसंचार कंपनियों को अनुबंध से पहले संरक्षित आवास की अंतिम अर्हता या वह पूर्व सूचना माँगनी होगी जो पहले उपयोग और अधिभोग को अधिकृत करती है (अनुच्छेद 336.1)। 2006 का डिक्री अपने समय की भाषा में यही कहता था, कि कंपनियाँ no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva — प्रमाणपत्र-रहित आवास के रूप में प्रयुक्त भवनों को आपूर्ति नहीं दे सकतीं (उसका अनुच्छेद 6.1), एक वाक्य जो 2018 के निरसन के बाद अब सूचना के संदर्भ के रूप में पढ़ा जाता है। बिना कागज़ों के घर को जोड़ने वाली कंपनी गंभीर उल्लंघन करती है (372.3.e)। और नल जितनी जल्दी खुलता है उतनी ही जल्दी बंद होता है: निलंबन, रोक या ध्वंस का आदेश कंपनियों को सूचित किया जाता है (336.3), और La contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas — आपूर्ति का अनुबंध या निलंबन हटाना तभी हो सकता है जब संबंधित काम, उपयोग या भवन वैध कर दिए गए हों (336.4)। व्यवहार में तेनेरिफ़े के दक्षिण की कंपनियाँ मौजूदा अनुबंध पर नाम-परिवर्तन को नए कनेक्शन से कहीं कम जाँच के साथ स्वीकार करती हैं, इसीलिए जिस विला में 1998 से बिजली और पानी है, वह उस बने-बनाए पर कभी न बसे घर से अलग खरीद है जिसके प्रमोटर ने सूचना कभी दाख़िल नहीं की।

चार साल की घड़ी, और वे काम जो कभी समय-सीमा से बाहर नहीं होते

कैनरी में हर बिना-लाइसेंस काम एक तारीख़ के नीचे जीता है: जिस दिन वह पूरा हुआ। नगरपालिका वैधता बहाल करने की प्रक्रिया En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente — लाइसेंस के अधीन कामों के लिए पूर्ण समाप्ति से चार साल के भीतर (अनुच्छेद 361.1.b), और सूचना के अधीन कामों के लिए भी उन्हीं चार सालों के भीतर शुरू कर सकती है (361.1.c)। समाप्ति का एक कानूनी अर्थ है: se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento — काम उस क्षण से पूरा माना जाता है जब वह सजावट के अलावा किसी और भौतिक कार्रवाई के बिना अपने उद्देश्य की सेवा कर सके (361.3), इसीलिए पूल की घड़ी आख़िरी टाइल के दिन से नहीं, पहली तैराकी के दिन से चलती है, और उस तारीख़ को हवाई तस्वीरों, भूकर इतिहास, बिलों और पड़ोसियों से साबित करने का भार उस मालिक पर है जो उसका सहारा लेता है। एक बार जारी आदेश अपनी शक्ति En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad — प्रवर्तनीय होने के दिन से दस साल तक रखता है (361.2.c)। जब चार साल बिना प्रक्रिया के बीत जाते हैं, तो कानून काम को माफ़ नहीं करता; वह उसे जमा देता है: las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación — प्रभावित अवैध निर्माण योजना-से-बाहर की स्थिति में चले जाते हैं (361.4)।

घड़ी हर जगह नहीं चलती, और अपवाद ठीक उन्हीं जगहों के लिए खींचे गए हैं जहाँ विदेशी खरीदार देखते हैं। Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación — काम से पहले ऐसी वर्गीकृत पर्यावरण-संरक्षित ग्रामीण भूमि पर बने भवनों की कोई समय-सीमा नहीं (361.5.b.1.º), न ही En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo — सार्वजनिक क्षेत्र पर या उसके संरक्षण या सुखभोग क्षेत्रों में (361.5.b.2.º), न ही सूचीबद्ध धरोहर, सड़कों, सार्वजनिक खुले स्थानों या हरित क्षेत्रों पर। लॉस क्रिस्तियानोस से प्लाया सान खुआन तक, तट ही वह मामला है जो मायने रखता है। तटीय अधिनियम कहता है कि La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar — संरक्षण सुखभोग समुद्र-तट की भीतरी सीमा से ज़मीन की ओर 100 मीटर की पट्टी पर पड़ता है (Ley 22/1988, अनुच्छेद 23.1) — और उसमें Las edificaciones destinadas a residencia o habitación — निवास या आवास के लिए बने भवनों को निषिद्ध करता है (अनुच्छेद 25.1.a)। सौ मीटर सामान्य नियम है, एकमात्र नहीं: जो ज़मीन 1988 में कानून के लागू होने के समय पहले से शहरी भूमि के रूप में वर्गीकृत थी, उस पर उसका तीसरा संक्रमणकालीन प्रावधान सुखभोगों को बनाए रखता है con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros — इस अपवाद के साथ कि संरक्षण सुखभोग की चौड़ाई बीस मीटर होगी (पैरा 3), इसलिए कायाओ साल्वाखे का कोई भूखंड कहाँ खड़ा है, यह रेत से खींचा गया फ़ीता नहीं बल्कि तट के हर हिस्से का आधिकारिक सीमांकन बताता है। उस पट्टी के भीतर राज्य की अनुमति के बिना बना पूल या शयनकक्ष 2009 से, 2013 से या किसी भी साल से नहीं बचता; चार साल कभी शुरू ही नहीं हुए।

«fuera de ordenación» में रहना, और यह «consolidación» जैसा क्यों नहीं है

समय-सीमा पार कर चुका अवैध काम सहन किया जाता है, वैध नहीं किया जाता, और सहनशीलता का एक आकार है। ऐसे भवनों में solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles — केवल आवास-योग्यता, सुगम्यता और रूप-रंग के लिए ज़रूरी मरम्मत और संरक्षण के काम हो सकते हैं — और हमेशा siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente — बशर्ते वे आयतन या ऊँचाई न बढ़ाएँ (अनुच्छेद 362.2)। बिना-लाइसेंस पूल की टाइलें फिर लगाई जा सकती हैं और पंप बदला जा सकता है; उसे बड़ा नहीं किया जा सकता, और उसके ऊपर बना कमरा तब तक कभी लाइसेंस नहीं पाएगा जब तक योजना वैसी ही है। यह स्थिति causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad — संपत्ति के सामाजिक कार्य के उल्लंघन के लिए अधिग्रहण का आधार भी है (362.4), जिसमें अवैध हिस्सा क़ीमत से बाहर रहता है। खरीदार इसे एक दूसरी, सौम्य स्थिति से भ्रमित करते हैं जिसे कानून अलग रखता है। ऐसे भवन जो erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida — निर्माण के समय लागू नियमों के अनुसार बने या बाद में वैध किए गए, और जिन्हें नई योजना ने असंगत बना दिया (अनुच्छेद 159.1) — Situación legal de consolidación में आते हैं, और वहाँ se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación — रखरखाव, संरक्षण, सुधार, आधुनिकीकरण, आंशिक ध्वंस, सुदृढ़ीकरण, पुनर्वास, पुनर्रचना और नई योजना के भीतर विस्तार तक की अनुमति है (अनुच्छेद 160.1.a)। लॉस क्रिस्तियानोस में सत्तर के दशक का एक अपार्टमेंट ब्लॉक जिसे आज की योजना अनुमति न देती, «consolidación» में है और स्वतंत्र रूप से नवीनीकृत हो सकता है; बिना लाइसेंस का 2009 का पूल «fuera de ordenación» है और केवल रखा जा सकता है। नगरपालिका के प्रमाणपत्र पर दोनों शब्द एक जैसे दिखते हैं और मूल्य में दोनों के बीच ज़मीन-आसमान का फ़र्क़ है।

विक्रेता को क्या दिखाना होगा, और नोटरी क्या माँगेगा

खरीदार की सूची संपत्ति रजिस्ट्री और भूकर से शुरू होती है, पर ऊपर के सवालों का जवाब देने वाले कागज़ विक्रेता और नगरपालिका से आते हैं। घर के लिए: निर्माण लाइसेंस, काम-पूर्ति प्रमाणपत्र और पहले-अधिभोग की अनुमति, जो फ़रवरी 2019 से पहले पूरे हुए घर के लिए पहले-अधिभोग का लाइसेंस और उसकी cédula है, और बाद के घर के लिए वास्तुकार के प्रमाणपत्र के साथ पंजीकृत पूर्व सूचना; 1999 के भवन अधिनियम के तहत बनी हर चीज़ के लिए Libro del Edificio (भवन-पुस्तिका), क्योंकि Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio — वह सारा दस्तावेज़ीकरण, जो भवन-पुस्तिका बनाता है, अंतिम उपयोगकर्ताओं को सौंपा जाता है (Ley 38/1999, अनुच्छेद 7)। अतिरिक्त निर्माणों के लिए: हर पूल, गैराज, छत और दीवार का लाइसेंस या सूचना, या उसके अभाव में, हर एक के पूरा होने के वर्ष का प्रमाण। नगरपालिका से: एक नियोजन प्रमाणपत्र, वह cédula urbanística जिसे 2018 का नियम नागरिकों को सूचित करने के तरीक़ों में गिनाता है, La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo — भूमि विधान द्वारा दिए गए सूचनात्मक मूल्य के साथ नियोजन प्रमाणपत्र जारी करना (उसका अनुच्छेद 2.2.a) —, और यह कथन कि भूखंड पर कोई अनुशासनात्मक फ़ाइल खुली नहीं है। जब विक्रेता ने लाइसेंस वाला भूखंड खरीदा हो और कभी पूरा न किया हो, तो लाइसेंस स्वयं तभी हाथ बदलता है जब हस्तांतरण की सूचना दी जाए, क्योंकि Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren — लाइसेंस हस्तांतरणीय हैं, हस्तांतरण की सूचना देनी होगी, और तब तक दोनों धारक हर चीज़ के लिए उत्तरदायी रहते हैं (अनुच्छेद 348)। पूरा होने से पहले डेवलपर से खरीदना अपने आप में एक अध्याय है, जिसके दो स्तंभ बैंक गारंटी और लाइसेंस हैं।

नोटरी आख़िरी चौकी है, और राज्य का कानून उसे पटकथा देता है। निर्माणाधीन नए काम की घोषणा के विलेख के लिए los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística — नोटरी वह प्रशासनिक अधिनियम माँगते हैं जो काम को अधिकृत करता है और तकनीशियन का प्रमाणपत्र कि विवरण परियोजना से मेल खाता है (समेकित भूमि अधिनियम, Real Decreto Legislativo 7/2015, अनुच्छेद 28.1); पूरे हुए कामों के लिए वे पूर्ति प्रमाणपत्र और अधिभोग की अनुमतियाँ माँगते हैं, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad — जब तक क्षेत्रीय कानून पूर्व सूचना से न चलता हो, जिस स्थिति में दाख़िले और प्रतीक्षा-अवधि बीतने का प्रमाण उनकी जगह लेता है। यही कैनरी का मामला है: पंजीकृत सूचना और वह एक महीना। पुराने, समय-सीमा पार पूल के लिए वही अनुच्छेद वह दरवाज़ा खोलता है जिसे एजेंट «obra nueva antigua» कहते हैं: नगरपालिका, तकनीशियन, नोटरी या भूकर के प्रमाणपत्र वाला विलेख en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título — जिसमें निश्चित तारीख़ पर काम की समाप्ति और विलेख से मेल खाता विवरण दर्ज हो (28.4.a) — पंजीकृत हो जाता है, रजिस्ट्रार नगरपालिका को बताता है, और नगरपालिका को फिर हाशिये की टिप्पणी से दर्ज करना होता है la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario — काम की सटीक नियोजन स्थिति और मालिक पर लगने वाली सीमाएँ (28.4.c); यदि वह ऐसा न करे और बाद का कोई सद्भावी खरीदार नुक़सान उठाए, तो la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados — प्रशासन को उस खरीदार की क्षतिपूर्ति करनी होगी। 2023 की छत उस दरवाज़े का उपयोग नहीं कर सकती, क्योंकि उसके चार साल बीते नहीं हैं: योजना अनुमति दे तो वह लाइसेंस से वैध होती है, या फिर एक ऐसा दायित्व बनी रहती है जिसे क़ीमत में झलकना चाहिए।

ग़लत करने की क़ीमत

बिना अनुमति के काम उल्लंघन हैं, आकार के अनुसार श्रेणीबद्ध। कानून La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan — आवश्यक अनुमतियों के औपचारिक आवरण के बिना काम, निर्माण, भवन या प्रतिष्ठान करना — को cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves — बड़े काम होने पर गंभीर मानता है; अन्यथा वे हल्के माने जाते हैं (अनुच्छेद 372.3.a), और संरक्षित भूमि या सार्वजनिक क्षेत्र पर वही काम, जिसमें comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio — उसके संरक्षण या सुखभोग क्षेत्रों में शामिल भूमि भी है, बहुत गंभीर (372.4.a)। पैमाना स्पष्ट है: Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros — हल्के, 60 से 6,000 यूरो; Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros — गंभीर, 6,001 से 150,000 यूरो; Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros — बहुत गंभीर, 150,001 से 600,000 यूरो (अनुच्छेद 373)। जुर्माना बहाली के आदेश से अलग है, और आदेश के अपने दाँत हैं: multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas — हर महीने 600 से 3,000 यूरो के दबावकारी जुर्माने, con un máximo de diez — अधिकतम दस (अनुच्छेद 368.1.a), और उसके बाद मालिक के ख़र्च पर ध्वंस। एक सुरक्षा परिवारों के लिए लिखी गई है: जब काम उपयोग में आ रहा घर हो, तो las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente — अंतरिम उपाय केवल निर्माण गतिविधि के विरुद्ध लिए जा सकते हैं, पहले से मौजूद आवासीय उपयोग के विरुद्ध नहीं (अनुच्छेद 363.1)। और कर देय है, लाइसेंस हो या न हो। निर्माण कर हर उस काम पर लगता है जिसके लिए लाइसेंस, ज़िम्मेदार घोषणा या सूचना ज़रूरी है, se haya obtenido o no dicha licencia — चाहे लाइसेंस प्राप्त किया गया हो या नहीं (समेकित स्थानीय वित्त अधिनियम, अनुच्छेद 100.1), नगरपालिका द्वारा तय दर पर sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien — जो भौतिक लागत के चार प्रतिशत से अधिक नहीं हो सकती (102.3), और El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia — यह काम शुरू होने के क्षण देय हो जाता है, भले ही लाइसेंस न मिला हो (102.4)।

कायाओ साल्वाखे का विला, हल किया हुआ

दंपति का घर लीजिए। 1998 के भवन के पास अपना लाइसेंस, पहले-अधिभोग का लाइसेंस और cédula है: ये कागज़ आज भी वैध हैं, आपूर्तियाँ अनुबंधित हैं और नाम-परिवर्तन एक औपचारिकता है। पूल 2009 में बिना लाइसेंस पूरा हुआ; यदि भूखंड 100 मीटर की तटीय पट्टी से बाहर और साधारण शहरी भूमि पर है, तो चार साल 2013 में ख़त्म हो गए और पूल «fuera de ordenación» है: उसे रखा और मरम्मत किया जा सकता है, कभी बड़ा नहीं, और वह पुराने-काम के रास्ते से, उसकी समाप्ति की तारीख़ बताने वाले तकनीशियन-प्रमाणपत्र के साथ, संपत्ति रजिस्ट्री तक पहुँच सकता है, जिसके बाद नगरपालिका उसकी स्थिति दर्ज करेगी। छत 2023 में शीशे से बंद हुई और उसने अग्रभाग बदल दिया; उसके चार साल 2027 तक चलते हैं, और नगरपालिका अब भी शीशा हटाने का आदेश दे सकती है। उपाय है अनुच्छेद 330.1.ñ के तहत वैधीकरण लाइसेंस, बशर्ते अदेखे की योजना उस भूखंड पर अतिरिक्त तल-क्षेत्र की अनुमति दे, ऐसी लागत पर जो तकनीशियन की परियोजना, लाइसेंस शुल्क और निर्माण कर से तय होती है: मान लीजिए 18,000 यूरो की भौतिक लागत पर कर अधिकतम 720 यूरो है, और बिना-लाइसेंस काम के लिए जुर्माना पीछे आ सकता है, हल्का या गंभीर, इस पर निर्भर कि नगरपालिका शीशे से बंद छत को बड़ा काम मानती है या नहीं। यदि योजना अनुमति नहीं देती, तो भोजन-कक्ष एक ऐसा कमरा है जिसे खरीदार खो सकते हैं और जिसके लिए उन्हें भुगतान नहीं करना चाहिए। विलेख 180 वर्ग मीटर और घोषित पुराने काम दर्ज करेगा, कभी वे 215 वर्ग मीटर नहीं जिनका एजेंट ने विज्ञापन किया, जब तक छत वैध न हो। और यदि सर्वेक्षक का नक़्शा पूल को तटीय सुखभोग के भीतर दिखाता है, तो सलाह पूरी तरह बदल जाती है: कोई साल उसे नहीं बचाता, विक्रेता किसी भी समय आदेश का जोखिम उठाता है, और क़ीमत या ख़रीद को उसका जवाब देना होगा।

निर्माण-कार्यों वाले घर के लिए हस्ताक्षर करने से पहले दस जाँचें

1. घर के तीन विवरणों की तुलना करें: संपत्ति रजिस्ट्री, भूकर और सर्वेक्षक की माप; जो वर्ग मीटर एक में है और बाक़ी में नहीं, उसकी एक कहानी है।
2. विक्रेता से घर का निर्माण लाइसेंस, काम-पूर्ति प्रमाणपत्र और पहले-अधिभोग की अनुमति माँगें, और हर पूल, गैराज, छत और दीवार का लाइसेंस या सूचना।
3. बिना अनुमति के किसी भी काम के लिए, हवाई तस्वीरों, भूकर इतिहास और बिलों से उसके पूरा होने का वर्ष तय करें, और वहाँ से चार साल गिनें।
4. भूखंड को तटीय सुखभोग, ग्रामीण भूमि वर्गीकरण और किसी भी धरोहर सूचीकरण के विरुद्ध जाँचें: उन जगहों पर चार साल कभी नहीं चलते।
5. नगरपालिका का नियोजन प्रमाणपत्र प्राप्त करें और पुष्टि करें कि भूखंड पर कोई अनुशासनात्मक या वैधीकरण फ़ाइल खुली नहीं है।
6. नगरपालिका के जवाब में «fuera de ordenación» और «situación legal de consolidación» में अंतर करें; पहला केवल रखा जा सकता है, दूसरा नवीनीकृत और विस्तारित किया जा सकता है।
7. आपूर्ति कंपनियों से पूछें कि पानी और बिजली आपके नाम करने के लिए वे कौन-सी अनुमति माँगेंगी, और क्या मौजूदा अनुबंध अस्थायी हैं।
8. यदि कोई काम वैध किया जा सकता है, तो निजी अनुबंध में तय करें कि कौन आवेदन करेगा, कौन तकनीशियन, शुल्क और निर्माण कर चुकाएगा, और लाइसेंस अस्वीकृत हो तो क्या होगा।
9. यदि कोई काम वैध नहीं किया जा सकता, तो उसे दायित्व के रूप में आँकें या पीछे हट जाएँ; पुराने काम घोषित करने वाला विलेख भी रजिस्ट्री प्रविष्टि पर नगरपालिका की हाशिये की टिप्पणी छोड़ देता है।
10. यदि आप अपने काम की योजना बनाते हैं, तो अपने वास्तुकार के साथ तय करें कि हर काम को कौन-सी अनुमति चाहिए, क्या आपकी नगरपालिका नई सहयोग रिपोर्टें स्वीकार करती है, और पहला ट्रक आने से पहले सूचना या आवेदन दाख़िल करें।

कैनरी में एक घर तीन कागज़ों और एक तारीख़ से वैध बनता है: वह लाइसेंस जिसने उसकी अनुमति दी, वह प्रमाणपत्र जो कहता है कि वह अनुमति के अनुसार बना, पहले-अधिभोग की वह सूचना जो उसमें रहने देती है, और वह दिन जब बिना लाइसेंस का हर अतिरिक्त निर्माण पूरा हुआ। जो cédula de habitabilidad खरीदार अब भी माँगते हैं, उसकी जगह 2019 में उसी सूचना ने ले ली; जिन चार सालों पर मालिक भरोसा करते हैं, वे तट पर, संरक्षित भूमि पर और सार्वजनिक ज़मीन पर रुक जाते हैं; और समय-सीमा पार कर चुका काम रखा जा सकता है, पर कभी बढ़ाया नहीं जा सकता।

कोस्ता अदेखे कार्यालय की हमारी संपत्ति टीम निजी अनुबंध पर हस्ताक्षर से पहले घर की नियोजन फ़ाइल की समीक्षा करती है, नगरपालिका के प्रमाणपत्र प्राप्त करती है, बिना अनुमति के कामों की तारीख़ तय करती है, वैधीकरण की लागत बाँटने वाले खंड तैयार करती है, और निर्माण करने वाले मालिकों के लिए सूचनाएँ और आवेदन दाख़िल करती है; परामर्श सशुल्क है, जिसका अनुमान पहले दिया जाता है। सेवा का विवरण हमारे संपत्ति कानून पृष्ठ पर है, और संपर्क पृष्ठ पर दोनों कार्यालयों के समय हैं। जो मालिक दूसरों के साथ भवन साझा करते हैं, वे सामान्य तत्वों पर कामों से लेकर अध्यक्ष के कर्तव्यों तक समुदाय का पक्ष समुदाय में विदेशी मालिकों के लिए हमारी मार्गदर्शिका में पाएँगे, और द्वीपों में अपनी खरीद पर सीमाओं की बहस पर नज़र रखने वाले अनिवासी खरीदार उस प्रस्ताव की स्थिति देख सकते हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या मैं तेनेरिफ़े में किसी घर के लिए अब भी cédula de habitabilidad प्राप्त कर सकता हूँ?

नए घर के लिए नहीं। 9 फ़रवरी 2019 से कैनरी के नगर-नियोजन नियंत्रण नियम ने 2006 के डिक्री के उन अनुच्छेदों को निरस्त कर दिया जिन्होंने प्रमाणपत्र बनाया था, और उसकी जगह पहले-अधिभोग की पूर्व सूचना रख दी, जो काम की अनुमति और वास्तुकार के अंतिम प्रमाणपत्र के साथ नगरपालिका में दाख़िल होती है। उस तारीख़ से पहले पूरा हुआ घर अपनी पुरानी cédula और पहले-अधिभोग का लाइसेंस रखता है, जो वैध बने रहते हैं। जिस घर के पास कभी कोई अनुमति नहीं थी, वह केवल योजना-से-बाहर भवन के रूप में पहले-अधिभोग की सूचना दाख़िल कर सकता है, संरचनात्मक सुरक्षा और आवास-योग्यता के तकनीशियन-प्रमाणपत्र के साथ, जो रहने की अनुमति देता है पर उसे वैध नहीं बनाता।

पूल के पास लाइसेंस नहीं है पर वह पंद्रह साल पहले बना था। क्या अब वह वैध है?

नहीं, वह सहन किया जाता है। समाप्ति से चार साल बिना बहाली प्रक्रिया के बीत जाएँ, तो नगरपालिका अब उसके ध्वंस का आदेश नहीं दे सकती, पर पूल «fuera de ordenación» की स्थिति में चला जाता है: उसकी मरम्मत और रखरखाव हो सकता है, उसे बड़ा या ऊँचा नहीं किया जा सकता, और संपत्ति रजिस्ट्री तक पहुँचने पर उसकी स्थिति दर्ज होती है। यदि पूल 100 मीटर की तटीय संरक्षण पट्टी में, संरक्षित ग्रामीण भूमि पर, सार्वजनिक ज़मीन पर या सूचीबद्ध संपत्ति पर है तो चार साल कभी नहीं चलते, और मालिक को समाप्ति की तारीख़ साबित कर पाना चाहिए।

अदेखे या अरोना में निर्माण लाइसेंस में कितना समय लगता है?

कानून नगरपालिका को निर्णय और सूचना के लिए दाख़िले से तीन महीने देता है, और जब आप परियोजना सुधारते हैं तो घड़ी रुक जाती है। भवन-निर्माण के कामों में नगरपालिका की चुप्पी इनकार है, अनुमति नहीं। अगस्त 2026 से आप आवेदन के साथ पेशेवर परिषद या मान्यता-प्राप्त सहयोगी संस्था की अनुरूपता रिपोर्ट लगा सकते हैं, भौतिक बजट के 0.5% से 3% की लागत पर, जो प्रमाणित बिंदुओं पर नगरपालिका की तकनीकी रिपोर्ट की जगह लेती है, जब तक नगरपालिका की पूर्ण परिषद ने ऐसी रिपोर्टें स्वीकार न करने का निर्णय न लिया हो।

क्या बिजली और पानी की कंपनियाँ मुझे बिना पहले-अधिभोग कागज़ों वाले घर के लिए अनुबंध देंगी?

कानून उन्हें अनुबंध से पहले पहले-अधिभोग की सूचना या पुरानी cédula माँगने के लिए बाध्य करता है, और जो कंपनी उनके बिना घर जोड़ती है वह गंभीर उल्लंघन करती है। व्यवहार में पहले से मौजूद अनुबंध पर नाम-परिवर्तन को नए कनेक्शन से अलग तरह से देखा जाता है, इसलिए हस्ताक्षर से पहले तय करने वाला सवाल यह है कि क्या घर के पास विक्रेता के नाम पर चालू, स्थायी अनुबंध हैं। जिस घर ने कभी अपनी सूचना दाख़िल नहीं की, उसे नई आपूर्ति के अनुबंध से पहले वह सूचना चाहिए, या योजना-से-बाहर भवनों के लिए तकनीशियन-प्रमाणपत्र का रास्ता।

अगर मेरी खरीद के बाद नगरपालिका शीशे से बंद छत पर फ़ाइल खोल दे तो क्या होगा?

प्रक्रिया संपत्ति और उसके वर्तमान मालिक के विरुद्ध चलती है, इसलिए आप उसके लिए उत्तरदायी हैं, भले ही उसे विक्रेता ने बनाया हो। यदि छत वैध हो सकती है, तो आप वैधीकरण लाइसेंस के लिए आवेदन करते हैं, तकनीशियन, शुल्क और निर्माण कर चुकाते हैं, और फिर भी बिना-लाइसेंस काम का जुर्माना पा सकते हैं। यदि नहीं, तो आदेश एक अवधि के भीतर शीशा हटाने की माँग करेगा, हर महीने 600 से 3,000 यूरो के दबावकारी जुर्मानों के साथ और अंत में आपके ख़र्च पर हटाना। इसीलिए निजी अनुबंध को या तो विक्रेता को विलेख से पहले वैधीकरण के लिए बाध्य करना चाहिए या छत को दायित्व के रूप में आँकना चाहिए।

यह लेख सितंबर 2026 की सामान्य जानकारी है, किसी विशेष संपत्ति पर सलाह नहीं; उद्धृत पाठ हैं Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias अपने समेकित रूप में, Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (Decreto 182/2018), Decreto 117/2006, 31 जुलाई का Ley 7/2026, समेकित भूमि अधिनियम (Real Decreto Legislativo 7/2015), भवन अधिनियम (Ley 38/1999), समेकित स्थानीय वित्त अधिनियम और तटीय अधिनियम (Ley 22/1988)। नगरपालिका योजनाएँ, दरें और व्यवहार हर नगरपालिका में अलग हैं; हमारी संपत्ति टीम से परामर्श एक सशुल्क सेवा है।