カナリア諸島の建築許可と cédula de habitabilidad：3 つの許可の種類、4 年の期限、そして買主が署名前に見るべき書類

ロッテルダムから来た夫婦が、アデヘ市カヤオ・サルバヘのヴィラの売買契約に署名しようとしている。家は 1998 年に許可と当時の居住適性証明書を得て建てられた。プールは 2009 年に現れ、屋根付きテラスは 2023 年にガラス張りにされてダイニングになったが、どちらにも書類が一枚もない。不動産登記には 180 m² とあり、測量士は 215 m² と測る。二人がコスタ・アデヘの当事務所に持ち込む疑問は、島のあらゆる買主と所有者が遅かれ早かれ抱くものだ。どの工事に許可が必要だったのか、欠けている書類のうち今も重要なのはどれか、市役所は取り壊しを命じられるのか、水道と電気の契約は二人の名義に移るのか、署名の日に公証人は何を求めるのか。本稿はカナリア土地法、その 2018 年施行規則、2006 年の居住適性令、2026 年の新しい許可法、そして公正証書・税・海岸に関する国の規定を読み、それをこのヴィラに当てはめる。引用はスペイン語、読みは日本語で示す。

工事のための三つの許可、そして何も要らない工事

カナリア土地法 Ley 4/2017 は、あらゆる建築行為を三つの引き出しに仕分ける。第一は市の許可である。Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan――以下の行為は事前の市の都市計画許可を要する（第 330 条 1 項）――とあり、その一覧には Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo――地上、上空、地下における新規の建設、建築、設備の設置（第 330 条 1 項 c）――と、ヴィラの所有者の大半がつまずく一項、Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada――既存のあらゆる建物の増築、ならびにファサード全体に影響するファサードの全般的改変や既存テラスのガラス張り（第 330 条 1 項 f）――が含まれる。プールは地中の新しい設備であり、ガラス張りのテラスは増築である。同じ一覧にはプレハブ住宅、解体、Cerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros――深さ五十センチを超える基礎を要する外周の塀や防護柵（第 330 条 1 項 t）――、そして示唆に富む一項、La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta――許可または事前届出を要したあらゆる行為の合法化（第 330 条 1 項 ñ）――がある。

第二の引き出しは事前届出で、所有者が提出し、返答を要しない書類である。Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes――以下の行為は都市計画許可を要さず事前届出に服する（第 332 条 1 項）。ここに入るのは、Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad――指定建造物に触れず、容積や建築可能面積を増やさない保存、修復、改修、再生の工事（第 332 条 1 項 a）――、Cambio de uso de los edificios y las instalaciones――用途変更（第 332 条 1 項 d）――、深い基礎のない柵、敷地内の庭や舗装、Instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación――計画外の建物であっても屋根に置く太陽光パネル（第 332 条 1 項 r）――、そして Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP)――電気自動車の充電設備（第 332 条 1 項 s）である。第三の引き出しには書類がない。Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente――住宅の内装仕上げ、床、タイル、漆喰、塗装の張り替えには、いかなる許可も要らない（第 333 条 1 項 c）。二つの規則がこの地図を閉じる。届出で足りる場合でも誰でも許可を申請でき、市役所はそれを処理しなければならない（第 332 条 3 項）。そして、届け出たが規則に反して施工された工事の合法化は solo podrá realizarse a través de licencia urbanística――許可を通じてのみ行える（第 332 条 4 項）。

許可はどう決まるか：3 か月、二つの報告書、二種類の沈黙

決定は恩恵ではない。La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado――許可申請に対する決定権は覊束された権限である（第 339 条 1 項）。計画に適合する事業なら許可は与えられねばならず、それは dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros――所有権を害さず、第三者に不利益を与えない形で与えられる（第 339 条 3 項）。だから許可は隣人との境界紛争を決して解決しない。手続は申請書、事業計画、権原の証明で始まり（第 342 条 1 項）、市役所は不足書類を一度だけ求めることができ（第 342 条 2 項）、続いて技術報告、法務報告の順に二つの報告書が出る（第 342 条 3 項）。紙の上の時計は短い。El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales――決定と通知は提出から 3 か月以内（第 343 条 1 項）。この時計は、申請者が欠陥のある計画を補正している間は止まる（第 342 条 4 項）。

沈黙のまま 3 か月が過ぎたときに何が起こるかは工事による。法が列挙する重い場合には沈黙は拒否である。El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos――申請者は申請が却下されたものとみなすことができる（第 344 条 1 項）――そしてその一覧には土工事、Las obras de edificación――建築工事――、農村地での新築、農村地でのプレハブ住宅が含まれる。それ以外のすべてでは沈黙は許可となる。el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado――申請内容が都市計画法規に明白に反しない限り、許可は付与されたものとみなされる（第 345 条 1 項）。ヴィラのプールや増築は建築工事であり、その沈黙は否定的だから、3 か月何の返事もなく掘り始める所有者は無許可で建てていることになる。許可が下りれば、着工は requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio――いかなる場合も予定日の少なくとも 10 日前に市役所への通知を要する（第 346 条 1 項）。許可は着工期限と完了期限を定め、それは en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión――着工に 4 年、完了に 4 年を決して超えてはならず（第 347 条 2 項）、申請により延長できる（第 347 条 5 項）。そして工事現場は通りから見える標識を掲げねばならない。Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística――すべての建築工事は許可の番号と日付を示す標識を掲げる（第 337 条 1 項）。アデヘで工事現場の前を通る買主は、看板を読めば施工者に許可があるかどうかが分かる。

2026 年の近道：自分の技術報告書を持ち込む

テネリフェ南部の本当の問題は、法の 3 か月ではなく、実務でそれに上乗せされる何か月もの遅れだった。カナリア議会は 2025 年 4 月にまず政令で、続いて 7 月 31 日の Ley 7/2026 で応えた。同法は 2026 年 8 月 14 日に Boletín Oficial de Canarias に公布され、翌日に施行された。La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias――本法は公布の翌日に施行される（第十三最終規定）。発想は単純だ。toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración――許可の申請者は誰でも、自らの依頼で所管の職能団体または認定協力機関が作成した事業計画に関する技術報告書を、任意で申請に添付できる（第 5 条 1 項）。その報告書が計画の適合を認めるとき、それらは Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado――適合を証した事項について市の技術報告書の義務を免除する（第 7 条 2 項 a）。ただし Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes――拘束力のない報告書として考慮されるにとどまる（第 7 条 2 項 c）。費用は申請者が負う。職能団体や機関の料金は no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad――複雑さに応じて事業の直接工事費の 0.5% から 3% の間を超えてはならず（第 8 条 2 項）、リスクも申請者が負う。事業主が持ち込んだ報告書の欠陥は se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado――それを提出した事業主に帰責されるからだ（第 9 条 4 項）。この秋に工事を計画する所有者にとって重要な制限が二つある。los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado――市役所は議会の決議により、申請者が直接提出するこうした報告書の受理を拒むことができる（第 5 条 4 項）ので、最初の問いはアデヘ、アロナ、ギア・デ・イソラがそうしたかどうかである。そしてこの仕組みは既に開かれている手続にも及ぶ。協力の方式は podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha――施行後に始まる手続にも、その日に係属中の手続にも適用される（唯一の経過規定 1 項）。同法はまた土地法第 342 条 3 項と第 346 条を上記に引用した文言に書き換えており、統合版が追いつくまではその条文を読むべきである。

cédula de habitabilidad はもうない。代わりに何があるか

外国人の買主は今も cédula de habitabilidad（居住適性証明書）を求め、不動産業者は今もそれを約束する。何十年ものあいだ、それがカナリアの家を住宅たらしめる書類だったからだ。Decreto 117/2006 はこう定義していた。La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada――自由市場住宅が居住に適することを証する書類（当初の文言による第 4 条 1 項）。この条文はもう存在しない。カナリアの都市計画監督規則 Decreto 182/2018 は、El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias――本令は公布の 1 か月後に施行される――とあるとおり 2019 年 1 月 9 日の公布から 1 か月後に施行され、その廃止規定で Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto――2006 年令の第 4 条と第 5 条を廃止する――と定め、Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda――同令における証明書とその効力への言及はすべて、初回入居または住宅への用途変更の事前届出の提出への言及と読み替える――とした。したがって 2019 年 2 月 9 日以降、カナリアのどの市役所も新築住宅に cédula de habitabilidad を発行していない。存在するのは土地法第 332 条 1 項 c の初回入居の事前届出である。Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación――建設完了後の建物の初回入居。

この届出は空の用紙ではない。Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones――工事を許した権原と、工事が承認された計画に適合したことを証する有資格技術者の完了証明書を添えねばならず（第 349 条 4 項 b）、2018 年規則はさらに、証明書に que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso――建物が直ちに入居し使用するための技術上・都市計画上の要件を満たすこと――を、住宅については tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto――2006 年令の居住適性条件への適合を証明書が示さねばならないこと――を加えている（第 33 条 1 項 b）。条件は生き残った。かつてそれを証していた証明書は、いまや市役所に提出される建築家の証明書になった。時期は二度定められている。La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes.――事前届出は工事や使用の開始の少なくとも 15 日前、初回入居では 1 か月前に提出する（第 350 条 1 項）。規則も La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación――建物の実際の使用と入居は届出提出から 1 か月経過して初めて可能になる（第 33 条 2 項）と繰り返す。2006 年令は今も上流、すなわち許可の段階で働いている。市の技術報告は計画を同じ条件に照らさねばならず、許可の前に deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006――計画が居住適性条件に適合するとの肯定的報告を出さなければならない（規則第 16 条 4 項）。2019 年より前に完成した住宅では古い書類が今も書類である。当時発行された初回入居許可と cédula が売主の示すものであり、どちらも年月で失効しない。そして一度も許可を得たことのない住宅には、規則はより狭い扉を開く。que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado――権原を欠くか、与えられた権原に反して建てられたために計画外にある建物――のための初回入居の事前届出（第 34 条 1 項）で、構造安全と居住適性に関する技術者の証明書を添えて提出する。家族はそこに住めるようになるが、建物が合法になるわけではない。

水と電気は書類についてくる

初回入居の書類が購入当日に重要な理由は、土地法の供給事業者に関する条文に書かれている。las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones――水道、電気、ガス、通信の事業者は契約前に、保護住宅の最終認定か、初回の使用と入居を可能にする事前届出を求めなければならない（第 336 条 1 項）。2006 年令は当時の言葉で同じことを述べていた。事業者は no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva――証明書を欠く住宅用建物に供給してはならない（第 6 条 1 項）。この文は 2018 年の廃止により、いまでは届出への言及として読まれる。書類のない住宅に接続した事業者は重大な違反を犯す（第 372 条 3 項 e）。そして蛇口は開くのと同じ速さで閉まる。停止、中止、取り壊しの命令は事業者に通知され（第 336 条 3 項）、La contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas――供給の契約や停止の解除は、当該工事、用途、建物が合法化されて初めて行える（第 336 条 4 項）。実務では、テネリフェ南部の事業者は既存契約の名義変更を新規接続よりはるかに緩やかに扱う。だからこそ 1998 年から電気と水道のあるヴィラは、完成したのに一度も入居されず施工者が届出を出さなかった家とは別の買い物なのだ。

4 年の時計と、決して時効にかからない工事

カナリアの無許可工事はすべて、ひとつの日付のもとに生きている。完成した日だ。市役所は適法状態回復の手続を En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente――許可を要する工事では完全な完成から 4 年以内に（第 361 条 1 項 b）、届出を要する工事でも同じ 4 年以内に開始できる（第 361 条 1 項 c）。完成には法的な意味がある。se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento――工事は、装飾以外の物理的作業を要さずに目的に供しうる時点から完成したものとみなされる（第 361 条 3 項）。だから最後のタイルの日ではなく最初に泳いだ日がプールの時計を動かし、その日付を航空写真、地籍の履歴、請求書、隣人によって証明する負担は、それを援用する所有者にかかる。一度出された命令は En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad――執行力を得た日から 10 年間効力を保つ（第 361 条 2 項 c）。手続のないまま 4 年が過ぎても、法は工事を許すのではなく凍結する。las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación――当該の違法建築物は計画外の状態に置かれる（第 361 条 4 項）。

時計はどこでも動くわけではなく、例外はまさに外国人買主が物件を探す場所に引かれている。Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación――工事前にそう分類された環境保護の農村地の上（第 361 条 5 項 b 1.º）、En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo――公有地やその保護帯・地役帯の中（第 361 条 5 項 b 2.º）、指定文化財、道路、公共のオープンスペース、緑地の上の建物には期限がない。ロス・クリスティアノスからプラヤ・サン・フアンまで、重要なのは海岸のケースだ。海岸法は La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar――保護地役権は海岸線の内側境界から内陸へ 100 メートルの帯に及ぶ（Ley 22/1988 第 23 条 1 項）――と定め、そこでの Las edificaciones destinadas a residencia o habitación――居住用の建物（第 25 条 1 項 a）――を禁じる。百メートルは原則であって唯一の規則ではない。同法が 1988 年に施行された時点で既に市街地に分類されていた土地では、その第三経過規定が地役権を維持しつつ con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros――ただし保護地役権の幅は二十メートルとする（第 3 項）――と定めるため、カヤオ・サルバヘの敷地がどこに立つかを告げるのは、砂浜からの巻尺ではなく、各海岸区間の公式の境界画定である。この帯の中に国の許可なく造られたプールや寝室は、2009 年でも 2013 年でも、どの年によっても救われない。4 年は始まってすらいないのだ。

«fuera de ordenación» で暮らすこと、そしてそれが «consolidación» と違う理由

時効にかかった違法工事は容認されるのであって合法化されるのではなく、容認には形がある。そうした建物では solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles――居住適性、アクセシビリティ、外観に必要な修繕と保存の工事だけができ、しかも常に siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente――容積や高さを増やさない限りにおいてである（第 362 条 2 項）。無許可のプールはタイルを張り替えポンプを換えられるが、広げることはできず、その上に建てた部屋は計画が今のままである限り決して許可を得られない。この状態はまた causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad――財産の社会的機能の不履行による収用事由（第 362 条 4 項）でもあり、違法部分は価格から除かれる。買主はこれを、法が別に扱う第二の無害な状態と混同する。erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida――建築時に有効だった規則に従って建てられ、または後に合法化され、その後の新しい計画により不適合となった建物（第 159 条 1 項）――は Situación legal de consolidación に入り、そこでは se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación――維持、保存、改修、近代化、部分解体、補強、再生、改造、さらには新計画の範囲内での増築まで認められる（第 160 条 1 項 a）。今日の計画では建てられないロス・クリスティアノスの 1970 年代の集合住宅は「consolidación」であり自由に改修できる。2009 年の無許可プールは «fuera de ordenación» であり維持しかできない。二つの言葉は市役所の証明書の上では似て見えるが、価値においては天と地ほど違う。

売主が示さねばならないもの、公証人が求めるもの

買主のリストは不動産登記と地籍から始まるが、上の疑問に答える書類は売主と市役所から来る。家については、建築許可、工事完了証明書、そして初回入居の権原――2019 年 2 月より前に完成した住宅なら初回入居許可と cédula、それ以降なら建築家の証明書付きの登録済み事前届出――、そして 1999 年建築法のもとで建てられたものすべてについて Libro del Edificio（建物台帳）。Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio――建物台帳を成すこれらすべての書類は最終利用者に引き渡される（Ley 38/1999 第 7 条）からだ。付属物については、プール、ガレージ、テラス、塀それぞれの許可または届出、なければそれぞれが完成した年の証拠。市役所からは、都市計画証明書、すなわち 2018 年規則が市民への情報提供手段の一つに挙げる cédula urbanística、La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo――土地法制が与える情報的価値をもつ都市計画証明書の発行（第 2 条 2 項 a）――と、敷地に懲戒手続が係属していないことの証明。売主が許可付きの土地を買って建て終えなかった場合、許可そのものは譲渡が通知されて初めて手を渡る。Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren――許可は譲渡可能で、譲渡は行政に通知されねばならず、それまでは新旧の名義人がすべての責任を負う（第 348 条）。完成前に開発業者から買うことは、銀行保証と許可を二本の柱とする独立した一章である。

公証人は最後の関門であり、国の法がその台本を与える。建設中の新築の申告証書については、los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística――公証人は工事を許す行政行為と、記載が計画に一致する旨の技術者の証明書を要求する（統合土地法 Real Decreto Legislativo 7/2015 第 28 条 1 項）。完成した工事については完了証明書と入居の許認可を要求するが、salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad――地域法が事前届出制を採る場合には、届出がなされ所定の期間が経過したことを証する書類がそれに代わる。これがカナリアの場合である。登録済みの届出プラス 1 か月。古い時効済みのプールには、同じ条文が業者の言う «obra nueva antigua» の扉を開く。市役所、技術者、公証人、地籍のいずれかの証明で en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título――特定の日付での完成と権原に一致する記載を示すもの（第 28 条 4 項 a）――を添えた証書は登記され、登記官は市役所に通知し、市役所は欄外注記で la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario――当該工事の具体的な都市計画上の状態と、所有者に課される制限を記録しなければならない（第 28 条 4 項 c）。これを怠り、後の善意の買主が損害を被れば、la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados――行政はその買主に賠償しなければならない。2023 年のテラスはこの扉を使えない。4 年が経っていないからだ。計画が許せば許可によって合法化され、さもなければ価格に反映すべき負債として残る。

間違えた代償

無許可の工事は規模によって段階づけられた違反である。法は La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan――必要な権原の正式な裏付けなしに工事、構築物、建物、設備を実施すること――を、cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves――大規模工事であれば重大、それ以外は軽微（第 372 条 3 項 a）とし、保護地や公有地、comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio――その保護帯や地役帯に含まれる土地――での同じ工事を特に重大とする（第 372 条 4 項 a）。基準は明示されている。Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros――軽微、60 から 6,000 ユーロ。Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros――重大、6,001 から 150,000 ユーロ。Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros――特に重大、150,001 から 600,000 ユーロ（第 373 条）。罰金は回復命令とは別で、命令には独自の牙がある。multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas――毎月 600 から 3,000 ユーロの間接強制金、con un máximo de diez――最大 10 回（第 368 条 1 項 a）、その後は所有者負担での取り壊しである。家族のために書かれた保護が一つある。工事が使用中の住宅である場合、las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente――暫定措置は建設活動に対してのみ取ることができ、既存の居住には及ばない（第 363 条 1 項）。そして税は許可の有無にかかわらず課される。建設税は許可、責任宣言、届出を要するあらゆる工事に se haya obtenido o no dicha licencia――許可を得たか否かを問わず発生し（統合地方財政法第 100 条 1 項）、市が定める税率は sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien――直接費の 4 パーセントを超えてはならず（第 102 条 3 項）、El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia――税は許可を得ていなくても着工の時点で発生する（第 102 条 4 項）。

カヤオ・サルバヘのヴィラを解く

夫婦の家を取り上げよう。1998 年の建物には許可、初回入居許可、cédula がある。これらの書類は今日も有効で、供給契約は結ばれており、名義変更は形式にすぎない。プールは 2009 年に無許可で完成した。敷地が 100 メートルの海岸帯の外で通常の市街地にあるなら、4 年は 2013 年に尽き、プールは «fuera de ordenación» である。維持し修繕できるが決して拡張できず、完成日を証する技術者の証明書を添えた旧工事の経路で不動産登記に到達でき、その後市役所がその状態を注記する。テラスは 2023 年にガラス張りにされてファサードを変えた。その 4 年は 2027 年まで続き、市役所はなおガラスの撤去を命じうる。救済は第 330 条 1 項 ñ に基づく合法化許可で、アデヘの計画がその敷地に追加の床面積を許すならの話であり、費用は技術者の計画、許可手数料、建設税で決まる。直接費が仮に 18,000 ユーロなら税は最大 720 ユーロで、市役所がガラス張りテラスを大規模工事とみなすかどうかにより、軽微か重大かの罰金が続きうる。計画が許さないなら、ダイニングは買主が失いかねない、代金を払うべきでない部屋である。証書は 180 m² に申告済みの旧工事を加えたものを記載し、テラスが合法になるまで、業者が宣伝した 215 m² は決して記載されない。そして測量士の図面がプールを海岸地役帯の内側に置くなら、助言は一変する。どの年もそれを救わず、売主はいつでも命令を受けるリスクを負い、価格か、購入そのものが、それに答えなければならない。

工事のある家に署名する前の 10 のチェック

1. 家の三つの記載を比べる。不動産登記、地籍、測量士の実測。一つにあって他にない 1 平方メートルごとに物語がある。
2. 売主に、家の建築許可、工事完了証明書、初回入居の権原と、プール、ガレージ、テラス、塀それぞれの許可または届出を求める。
3. 権原のない工事については、航空写真、地籍の履歴、請求書で完成年を確定し、そこから 4 年を数える。
4. 敷地を海岸地役権、農村地の分類、文化財指定に照らす。そこでは 4 年は決して進まない。
5. 市役所の都市計画証明書を取り、敷地に懲戒手続や合法化手続が係属していないことを確認する。
6. 市役所の回答の中で «fuera de ordenación» と «situación legal de consolidación» を区別する。前者は維持しかできず、後者は改修も増築もできる。
7. 供給事業者に、水道と電気を自分の名義にするためにどの権原を求めるか、既存の契約が仮契約でないかを尋ねる。
8. 合法化できる工事なら、誰が申請し、誰が技術者、手数料、建設税を払い、許可が拒まれたらどうするかを私的契約で合意する。
9. 合法化できない工事なら、負債として値付けするか、手を引く。旧工事を申告する証書があっても、市役所の欄外注記は登記に残る。
10. 自分で工事を計画するなら、建築家とともに各工事に必要な権原を決め、市役所が新しい協力報告書を受理するかを確かめ、最初のトラックが来る前に届出か申請を提出する。

カナリアでは、住宅は三つの書類と一つの日付によって合法になる。それを許した許可、許されたとおりに建てられたと述べる証明書、そこに住むことを可能にする初回入居届出、そして無許可の増築それぞれが完成した日。買主が今も求める cédula de habitabilidad は 2019 年にその届出に取って代わられた。所有者が当てにする 4 年は、海岸、保護地、公有地では止まる。時効にかかった工事は維持できるが、決して大きくはできない。

コスタ・アデヘの当事務所の不動産チームは、私的契約の署名前に家の都市計画書類を審査し、市役所の証明書を取得し、権原のない工事の年代を確定し、合法化費用を分担する条項を起草し、建てる所有者のために届出と申請を提出する。相談は有料で、事前に見積もる。サービスの内容は当事務所の不動産法のページに、連絡先ページには両事務所の営業時間がある。他の人と建物を共有する所有者は、共用部分の工事から管理組合理事長の義務まで、管理組合の側面を管理組合における外国人所有者のためのガイドに見つけられ、諸島での購入制限をめぐる議論を追う非居住の買主はその提案の現状を確かめられる。

よくある質問

テネリフェの家について、今でも cédula de habitabilidad を取れますか？

新築住宅については取れません。2019 年 2 月 9 日以降、カナリアの都市計画監督規則は証明書を創設した 2006 年令の条文を廃止し、工事の権原と建築家の完了証明書を添えて市役所に提出する初回入居の事前届出に置き換えました。その日より前に完成した住宅は古い cédula と初回入居許可を保持し、どちらも有効なままです。一度も権原を得たことのない住宅は、構造安全と居住適性に関する技術者の証明書を添えて、計画外の建物として初回入居届出を出すことしかできず、それは入居を可能にしますが合法化はしません。

プールに許可はありませんが、15 年前に造られました。もう合法ですか？

いいえ、容認されているだけです。完成から 4 年が回復手続なしに経過すると、市役所はもはや取り壊しを命じられませんが、プールは «fuera de ordenación» の状態に移ります。修繕し維持することはできても、広げたり高くしたりはできず、不動産登記に到達した際にその状態が注記されます。プールが 100 メートルの海岸保護帯の中、保護された農村地、公有地、指定文化財の上にあれば 4 年は決して進まず、所有者は完成日を証明できなければなりません。

アデヘやアロナで建築許可にはどれくらいかかりますか？

法は市役所に、提出から 3 か月以内に決定し通知することを求め、計画を補正している間は時計が止まります。建築工事では市役所の沈黙は拒否であって許可ではありません。2026 年 8 月以降は、直接費の 0.5% から 3% の費用で職能団体または認定協力機関の適合報告書を申請に添付でき、それは証した事項について市の技術報告書に代わります。ただし市議会がそうした報告書を受理しないと決めていれば別です。

初回入居の書類がない家に、電力会社や水道会社は契約してくれますか？

法は事業者に、契約前に初回入居届出か古い cédula を求めることを義務づけており、それなしに住宅を接続した事業者は重大な違反を犯します。実務では既存契約の名義変更は新規接続とは扱いが異なるため、署名前に確かめるべきは、家に売主名義の有効な本契約があるかどうかです。届出を一度も出していない家は、新しい供給契約の前に届出か、計画外の建物のための技術者証明書の経路を必要とします。

購入後に市役所がガラス張りテラスについて手続を開いたらどうなりますか？

手続は物件とその現在の所有者に向けられるため、売主が造ったものであってもあなたが責任を負います。テラスを合法化できるなら、合法化許可を申請し、技術者、手数料、建設税を支払い、なお無許可工事の罰金を受けることがあります。できないなら、命令は期限内のガラス撤去を求め、毎月 600 から 3,000 ユーロの間接強制金が科され、最終的にはあなたの負担で撤去されます。だからこそ私的契約は、売主に証書の前の合法化を義務づけるか、テラスを負債として値付けしなければならないのです。

本稿は 2026 年 9 月時点の一般的な情報であり、特定の物件に関する助言ではありません。引用した条文は、統合版の Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias、Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias（Decreto 182/2018）、Decreto 117/2006、7 月 31 日の Ley 7/2026、統合土地法（Real Decreto Legislativo 7/2015）、建築法（Ley 38/1999）、統合地方財政法、海岸法（Ley 22/1988）です。市の計画、税率、実務は市役所ごとに異なります。当事務所の不動産チームへの相談は有料のサービスです。