رخص البناء وcédula de habitabilidad في جزر الكناري: الأنواع الثلاثة، مهلة السنوات الأربع والأوراق التي يجب أن يراها المشتري قبل التوقيع

زوجان من روتردام على وشك توقيع عقد شراء فيلا في كاياو سالباخي، في بلدية أديخي. بُني المنزل عام 1998 برخصته وبشهادة السكنية القديمة؛ ظهر المسبح عام 2009، وزُجّجت الشرفة المسقوفة وتحوّلت إلى غرفة طعام عام 2023، ولا يوجد وراء أيٍّ منهما أي ورقة. يصف السجل العقاري 180 م²؛ ويقيس المهندس 215 م². الأسئلة التي يحملانها إلى مكتبنا في كوستا أديخي هي الأسئلة التي يطرحها كل مشترٍ وكل مالك في الجزيرة عاجلاً أو آجلاً: أي أعمال كانت تحتاج إلى ترخيص، وأي الأوراق الناقصة ما زالت مهمة، وهل يمكن للبلدية أن تأمر بالهدم، وهل ستنتقل عقود الماء والكهرباء إلى اسميهما، وماذا سيطلب الموثّق يوم التوقيع؟ يقرأ هذا المقال قانون الأراضي الكناري ولائحته لعام 2018 ومرسوم السكنية لعام 2006 وقانون التراخيص الجديد لعام 2026 والقواعد الحكومية بشأن العقود والضرائب والساحل، ثم يطبّقها على الفيلا. الاقتباسات بالإسبانية، والقراءة بالعربية.

ثلاثة تراخيص للأعمال، وعمل لا يحتاج إلى أي ترخيص

يرتّب قانون الأراضي الكناري، Ley 4/2017، كل فعل بناء في ثلاثة أدراج. الأول هو الرخصة البلدية: Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan — تخضع الأعمال التالية لرخصة تخطيط بلدية مسبقة (المادة 330.1)، وتشمل القائمة Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo — أعمال البناء والتشييد وإقامة المنشآت الجديدة على الأرض أو فوقها أو تحتها (330.1.c)، والبند الذي يوقع معظم أصحاب الفيلات: Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — أعمال توسيع أي مبنى قائم، وكذلك التعديل العام للواجهة أو تزجيج الشرفات القائمة بما يؤثر في الواجهة كلها (330.1.f). المسبح منشأة جديدة في الأرض؛ والشرفة المزجّجة توسيع. وتغطي القائمة نفسها البيوت الجاهزة وأعمال الهدم وCerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros — الأسوار والسياجات المحيطية والوقائية التي تتطلب أساسات أعمق من خمسين سنتيمتراً (330.1.t)، وبنداً كاشفاً: La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta — تسوية أي عمل كان يخضع لرخصة أو لبلاغ مسبق (330.1.ñ).

الدرج الثاني هو البلاغ المسبق، وثيقة يقدّمها المالك ولا تحتاج إلى ردّ: Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes — تخضع الأعمال التالية لبلاغ مسبق دون حاجة إلى رخصة تخطيط (المادة 332.1). هنا تقع Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad — أعمال الصيانة والترميم والإصلاح وإعادة التأهيل التي لا تمسّ مبنى مصنّفاً ولا تزيد الحجم أو مساحة البناء (332.1.a)، وCambio de uso de los edificios y las instalaciones — تغيير استعمال المباني (332.1.d)، والسياجات بلا أساسات عميقة، والحدائق والتبليط داخل القطعة، وInstalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación — الألواح الشمسية على الأسطح، حتى على المباني الخارجة عن المخطط (332.1.r)، وInstalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP) — نقاط شحن السيارات الكهربائية (332.1.s). أما الدرج الثالث فخالٍ من الأوراق: Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente — استبدال التشطيبات الداخلية لمسكن، من أرضيات وبلاط وجصّ ودهان، لا يحتاج إلى أي ترخيص (المادة 333.1.c). وتُغلق قاعدتان الخريطة. يجوز لأي شخص أن يطلب رخصة حتى حيث يكفي البلاغ، وعلى البلدية أن تبتّ فيها (332.3)؛ والعمل المبلَّغ عنه المنفَّذ خلافاً للقواعد solo podrá realizarse a través de licencia urbanística — لا يمكن تسويته إلا عبر رخصة (332.4).

كيف يُبتّ في الرخصة: ثلاثة أشهر وتقريران ونوعان من الصمت

القرار ليس منّة. La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado — سلطة البتّ في طلب الرخصة سلطة مقيّدة (المادة 339.1): إذا طابق المشروع المخطط وجب منح الرخصة، وتُمنح dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros — مع حفظ حق الملكية ودون مساس بالغير (339.3)، ولهذا لا تحسم الرخصة أبداً نزاعاً حدودياً مع الجار. يُفتح الملف بالطلب والمشروع وإثبات الملكية (342.1)، ويجوز للبلدية أن تطلب مرة واحدة ما ينقص (342.2)، ثم يأتي تقريران بالترتيب، الفني ثم القانوني (342.3). الساعة قصيرة على الورق: El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales — ثلاثة أشهر من التقديم للبتّ والتبليغ (المادة 343.1)، وهي ساعة تتوقف ما دام الطالب يصحّح مشروعاً معيباً (342.4).

ما يحدث حين تمرّ الأشهر الثلاثة بصمت يتوقف على العمل. في الحالات الثقيلة التي يعدّدها القانون، الصمت رفض: El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos — يجوز للطالب أن يعتبر طلبه مرفوضاً (المادة 344.1)، وتضم القائمة أعمال الحفر وLas obras de edificación — أعمال البناء، والبناء الجديد على الأرض الريفية والبيوت الجاهزة على الأرض الريفية. أما فيما عدا ذلك فالصمت يمنح: el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado — تُعدّ الرخصة ممنوحة ما لم يخالف المطلوب قواعد التخطيط مخالفة ظاهرة (المادة 345.1). المسبح أو توسيع الفيلا عمل بناء، فصمته سلبي، والمالك الذي يبدأ الحفر بعد ثلاثة أشهر من لا شيء يبني بلا رخصة. ومتى وُجدت الرخصة، فإن بدء الأعمال requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio — يتطلب في كل الأحوال إخطار البلدية قبل عشرة أيام على الأقل من الموعد المقرر (المادة 346.1)؛ وتحدد الرخصة مهلة للبدء وأخرى للإنجاز en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión — لا تتجاوزان بأي حال أربع سنوات للبدء وأربعاً للإنجاز (347.2)، قابلتين للتمديد بطلب (347.5)؛ ويجب أن يحمل موقع البناء لافتة مرئية من الشارع، لأن Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística — كل عمل بناء يعرض لافتة تبيّن رقم رخصته وتاريخها (المادة 337.1). المشتري الذي يمرّ بجوار ورشة في أديخي يستطيع أن يقرأ على اللوحة ما إذا كان المطوّر يملك رخصة أصلاً.

اختصار 2026: أحضر تقريرك الفني بنفسك

المشكلة الحقيقية في جنوب تينيريفي لم تكن يوماً أشهر القانون الثلاثة، بل الأشهر الكثيرة الزائدة في الممارسة. ردّ برلمان الكناري بمرسوم بقانون في أبريل 2025 ثم بالقانون Ley 7/2026 الصادر في 31 يوليو، المنشور في Boletín Oficial de Canarias يوم 14 أغسطس 2026 والنافذ في اليوم التالي، إذ La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — يدخل القانون حيّز النفاذ في اليوم التالي لنشره (حكمه الختامي الثالث عشر). الفكرة بسيطة: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración — يجوز لأي طالب رخصة أن يرفق طوعاً بطلبه تقريراً فنياً عن المشروع تصدره، بناءً على طلبه المباشر، النقابة المهنية المختصة أو هيئة تعاون معتمدة (المادة 5.1). وحين يقرّ ذلك التقرير مطابقة المشروع، فإن تلك التقارير Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado — تُلغي وجوب التقرير الفني البلدي في النقاط التي تشهد بمطابقتها (المادة 7.2.a)، وإن ظلت تقارير Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes — تُؤخذ في الاعتبار بوصفها غير ملزمة (7.2.c). والطالب هو من يدفع: فرسوم النقابة أو الهيئة no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad — لا يجوز أن تتجاوز ما بين 0.5% و3% من ميزانية التنفيذ المادي للمشروع بحسب تعقيده (المادة 8.2)، وهو من يتحمّل المخاطر، لأن عيوب التقرير الذي يقدّمه المطوّر se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado — تُنسب إلى المطوّر الذي قدّمه (المادة 9.4). حدّان مهمّان للمالك الذي يخطط لأعمال هذا الخريف: los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado — يجوز للبلدية بقرار من مجلسها أن ترفض قبول هذه التقارير المقدَّمة مباشرة من الطالبين (المادة 5.4)، فالسؤال الأول هو ما إذا كانت أديخي أو أرونا أو غيا دي إيسورا قد فعلت ذلك؛ والآلية تشمل الملفات المفتوحة أصلاً، لأن صيغ التعاون podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha — تنطبق على الإجراءات التي تبدأ بعد القانون وعلى تلك الجارية في ذلك التاريخ (حكمه الانتقالي الوحيد، الفقرة 1). كما أعاد القانون صياغة المادتين 342.3 و346 من قانون الأراضي بالعبارات المقتبسة أعلاه، ونصّه هو الواجب قراءته إلى أن تلحق به النسخة الموحّدة.

لم تعد cédula de habitabilidad موجودة، وما الذي حلّ محلها

ما زال المشترون الأجانب يطلبون cédula de habitabilidad (شهادة السكنية)، وما زال الوسطاء يعدون بها، لأنها كانت لعقود الوثيقة التي تجعل من المنزل الكناري مسكناً. عرّفها المرسوم Decreto 117/2006 بأنها La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada — الوثيقة التي تثبت صلاحية مسكن حرّ للسكن (مادته 4.1 في صياغتها الأصلية). تلك المادة لم تعد موجودة. فاللائحة الكنارية للرقابة العمرانية، Decreto 182/2018، النافذة بعد شهر من نشرها في 9 يناير 2019 لأن El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — يدخل المرسوم حيّز النفاذ بعد شهر من نشره، تنصّ في حكمها الناسخ على أن Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto — تُلغى المادتان 4 و5 من مرسوم 2006، وعلى أن Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda — كل إشارة في ذلك المرسوم إلى الشهادة وآثارها تُفهم على أنها إشارة إلى تقديم البلاغ المسبق بالإشغال الأول أو بتغيير الاستعمال إلى سكن. فمنذ 9 فبراير 2019 لا تصدر أي بلدية كنارية cédula de habitabilidad لمسكن جديد. الموجود هو البلاغ المسبق بالإشغال الأول في المادة 332.1.c من قانون الأراضي: Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación — الإشغال الأول للمباني بعد اكتمال تشييدها.

ذلك البلاغ ليس استمارة فارغة. يجب أن يحمل Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones — سند الإذن بتنفيذ الأعمال وشهادة إتمامها الصادرة عن فني مختص تثبت أن العمل طابق المشروع المرخّص (المادة 349.4.b)، وتضيف لائحة 2018 أن الشهادة يجب أن تبيّن que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso — أن المبنى يستوفي المتطلبات الفنية والتخطيطية للإشغال والاستعمال الفوريين، وفي المساكن أن tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto — تثبت الشهادة المطابقة لشروط السكنية في مرسوم 2006 (مادتها 33.1.b). بقيت الشروط؛ أما الشهادة التي كانت تثبتها فصارت شهادة المهندس المعماري المودعة لدى البلدية. والتوقيت محدد مرتين: La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes. — يُقدَّم البلاغ المسبق قبل خمسة عشر يوماً على الأقل من بدء العمل أو الاستعمال، وقبل شهر من الإشغال الأول (المادة 350.1)، وتكرّر اللائحة أن La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación — لا يجوز استعمال المبنى وإشغاله إلا بعد مرور شهر على تقديم البلاغ (المادة 33.2). ولا يزال مرسوم 2006 يعمل في المنبع، في مرحلة الرخصة، حيث يجب على التقرير الفني البلدي أن يقارن المشروع بتلك الشروط نفسها، إذ قبل الرخصة deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006 — يجب إصدار تقرير إيجابي بشأن مطابقة المشروع لشروط السكنية (اللائحة، المادة 16.4). وبالنسبة إلى مسكن اكتمل قبل 2019 تبقى الأوراق القديمة هي الأوراق: رخصة الإشغال الأول والـcédula الصادرتان آنذاك هما ما يقدّمه البائع، ولا تسقط أيٌّ منهما بالتقادم. أما المسكن الذي لم يحصل قط على أي ترخيص، فتفتح له اللائحة باباً أضيق: بلاغ مسبق بالإشغال الأول للمباني que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado — الخارجة عن المخطط لافتقارها إلى ترخيص أو لتنفيذها خلافاً للممنوح (المادة 34.1)، يُقدَّم مع شهادة فنية بالسلامة الإنشائية والسكنية، تتيح للعائلة أن تسكن فيه دون أن تجعل المبنى قانونياً.

الماء والكهرباء يتبعان الأوراق

سبب أهمية وثيقة الإشغال الأول يوم الشراء مكتوب في مادة قانون الأراضي عن شركات الخدمات: las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones — يجب على شركات الماء والكهرباء والغاز والاتصالات أن تطلب قبل التعاقد التأهيل النهائي للمسكن المحمي أو البلاغ المسبق الذي يجيز الاستعمال والإشغال الأولين (المادة 336.1). وقال مرسوم 2006 الشيء نفسه بلغة زمانه، وهو أن الشركات no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva — لا يجوز لها تزويد المباني المستعملة سكناً التي تفتقر إلى الشهادة (مادته 6.1)، وهي جملة تُقرأ الآن، بعد إلغاء 2018، على أنها إشارة إلى البلاغ. والشركة التي توصّل الخدمة لمسكن بلا أوراق ترتكب مخالفة جسيمة (372.3.e). والصنبور يُغلق بسرعة فتحه: يُبلَّغ أمر التعليق أو الوقف أو الهدم إلى الشركات (336.3)، وLa contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas — لا يجوز التعاقد على الخدمات، أو رفع تعليقها، إلا بعد تسوية الأعمال أو الاستعمالات أو المباني المعنية (336.4). وعملياً تقبل الشركات في جنوب تينيريفي تغيير اسم صاحب عقد قائم بتدقيق أقل بكثير من توصيلة جديدة، ولهذا فإن فيلا لديها كهرباء وماء منذ 1998 شراءٌ مختلف عن منزل مكتمل لم يُسكن قط ولم يقدّم مطوّره البلاغ يوماً.

ساعة السنوات الأربع، والأعمال التي لا تتقادم أبداً

كل عمل غير مرخَّص في الكناري يعيش تحت تاريخ واحد: يوم اكتماله. يجوز للبلدية أن تفتح إجراء إعادة الشرعية En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente — خلال أربع سنوات من الاكتمال التام للأعمال الخاضعة لرخصة (المادة 361.1.b)، وخلال السنوات الأربع نفسها للأعمال الخاضعة لبلاغ (361.1.c). وللاكتمال معنى قانوني: se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento — يُعدّ العمل مكتملاً من اللحظة التي يصبح فيها صالحاً لغرضه دون حاجة إلى أي عمل مادي لاحق سوى التزيين (361.3)، ولهذا فإن يوم أول سباحة، لا يوم آخر بلاطة، هو الذي يطلق ساعة المسبح، ولهذا يقع عبء إثبات ذلك التاريخ، بالصور الجوية والسجل العقاري والفواتير والجيران، على المالك الذي يتمسك به. ويحتفظ الأمر الصادر بقوته En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad — عشر سنوات من يوم صيرورته نافذاً (361.2.c). وحين تمرّ السنوات الأربع بلا إجراء، لا يغفر القانون العمل؛ بل يجمّده: las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación — تنتقل المباني غير القانونية المعنية إلى وضع الخروج عن المخطط (361.4).

الساعة لا تدور في كل مكان، والاستثناءات مرسومة تحديداً في الأماكن التي يبحث فيها المشترون الأجانب. لا مهلة زمنية للمباني Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación — على أرض ريفية ذات حماية بيئية مصنّفة كذلك قبل بدء العمل (361.5.b.1.º)، ولا En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo — على الملك العام أو في مناطق حمايته أو ارتفاقه (361.5.b.2.º)، ولا على التراث المصنّف والطرق والفضاءات العامة والمناطق الخضراء. الساحل هو الحالة المهمة من لوس كريستيانوس إلى بلايا سان خوان. ينصّ قانون السواحل على أن La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar — يقع ارتفاق الحماية على شريط بعرض 100 متر يُقاس نحو الداخل من الحد الداخلي لشاطئ البحر (Ley 22/1988، المادة 23.1)، ويحظر فيه Las edificaciones destinadas a residencia o habitación — المباني المخصصة للإقامة أو السكن (المادة 25.1.a). والمئة متر هي القاعدة العامة لا الوحيدة: ففي الأراضي التي كانت مصنّفة أرضاً حضرية عند دخول القانون حيّز النفاذ عام 1988، يُبقي حكمه الانتقالي الثالث على الارتفاقات con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros — مع استثناء أن عرض ارتفاق الحماية يكون عشرين متراً (الفقرة 3)، فالذي يحدد موقع قطعة في كاياو سالباخي هو التحديد الرسمي لكل مقطع من الساحل، لا شريط قياس من الرمل. فالمسبح أو غرفة النوم المبنيان داخل ذلك الشريط بلا إذن من الدولة لا ينقذهما عام 2009 ولا 2013 ولا أي عام آخر؛ السنوات الأربع لم تبدأ قط.

العيش «fuera de ordenación»، ولماذا يختلف عن «consolidación»

العمل غير القانوني المتقادم يُتسامح فيه ولا يُسوّى، وللتسامح شكل. في هذه المباني solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles — لا يجوز إلا أعمال الإصلاح والصيانة اللازمة للسكنية وإمكانية الوصول والمظهر، ودائماً siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente — بشرط ألا تزيد الحجم أو الارتفاع (المادة 362.2). يمكن إعادة تبليط المسبح غير المرخَّص واستبدال مضخته؛ ولا يمكن توسيعه، والغرفة المبنية فوقه لن تحصل على رخصة أبداً ما دام المخطط على حاله. والوضع أيضاً causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad — سبب لنزع الملكية لإخلالها بوظيفتها الاجتماعية (362.4)، مع استبعاد الجزء غير القانوني من الثمن. ويخلط المشترون بينه وبين وضع ثانٍ حميد يفصله القانون عنه. فالمباني erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida — المشيَّدة وفق القواعد السارية وقت بنائها أو المسوّاة لاحقاً، والتي جعلها مخطط جديد غير مطابقة (المادة 159.1)، تقع في Situación legal de consolidación، وهناك se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación — تُقبل أعمال الصيانة والحفظ والإصلاح والتحديث والهدم الجزئي والتدعيم وإعادة التأهيل وإعادة التشكيل بل والتوسيع ضمن المخطط الجديد (المادة 160.1.a). عمارة سكنية من السبعينيات في لوس كريستيانوس لا يسمح بها مخطط اليوم «مثبَّتة» ويمكن تجديدها بحرية؛ ومسبح من 2009 بلا رخصة «fuera de ordenación» ولا يمكن إلا الإبقاء عليه. الكلمتان تتشابهان في شهادة بلدية وتفصل بينهما عوالم في القيمة.

ما يجب أن يقدّمه البائع، وما سيطلبه الموثّق

تبدأ قائمة المشتري بالسجل العقاري والمساحة، لكن الأوراق التي تجيب عن الأسئلة أعلاه تأتي من البائع ومن البلدية. عن المنزل: رخصة البناء وشهادة إتمام الأعمال وسند الإشغال الأول، وهو لمسكن اكتمل قبل فبراير 2019 رخصة الإشغال الأول مع الـcédula، ولمسكن لاحق البلاغ المسبق المسجَّل مع شهادة المهندس؛ وLibro del Edificio (سجل المبنى) لكل ما بُني في ظل قانون البناء لعام 1999، إذ Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio — تُسلَّم كل تلك الوثائق، التي تشكّل سجل المبنى، إلى المستعملين النهائيين (Ley 38/1999، المادة 7). عن الإضافات: رخصة أو بلاغ كل مسبح ومرآب وشرفة وسور، وإلا فإثبات سنة اكتمال كل منها. من البلدية: شهادة تخطيط، وهي cédula urbanística التي تذكرها لائحة 2018 بين وسائل إعلام المواطنين، La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo — إصدار شهادة تخطيط بالقيمة الإعلامية التي يمنحها إياها تشريع الأراضي (مادتها 2.2.a)، وبيان بعدم وجود ملف تأديبي مفتوح على القطعة. وحين يكون البائع قد اشترى قطعة أرض برخصة ولم يُكمل قط، لا تنتقل الرخصة نفسها إلا إذا أُبلغ عن نقلها، لأن Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren — الرخص قابلة للنقل، ويجب الإبلاغ عن النقل، وإلى أن يتم ذلك يتحمّل الحائزان القديم والجديد كل المسؤوليات (المادة 348). والشراء من مطوّر قبل الاكتمال فصل قائم بذاته، ركناه الضمان البنكي والرخصة.

الموثّق هو نقطة التفتيش الأخيرة، والقانون الحكومي يعطيه النص. ففي عقد إعلان بناء جديد قيد الإنشاء los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística — يطلب الموثّقون القرار الإداري المجيز للعمل وشهادة فني بأن الوصف مطابق للمشروع (قانون الأراضي الموحّد، Real Decreto Legislativo 7/2015، المادة 28.1)؛ وفي الأعمال المكتملة يطلبون شهادة الإتمام وأذون الإشغال، salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad — ما لم يعمل التشريع الإقليمي بنظام البلاغ المسبق، فتحلّ حينئذ محلها الوثائق المثبتة لتقديم البلاغ ولانقضاء المهلة. وهذه هي الحالة الكنارية: البلاغ المسجَّل زائداً الشهر. وللمسبح القديم المتقادم، تفتح المادة نفسها الباب الذي يسميه الوسطاء «obra nueva antigua»: فالعقد المرفق بشهادة من البلدية أو فني أو محضر توثيقي أو شهادة مساحية en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título — تثبت اكتمال العمل في تاريخ محدد ووصفاً مطابقاً للسند (28.4.a) يُسجَّل، ويُخطر المسجّل البلدية، وعلى البلدية عندئذ أن تدوّن بهامش القيد la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario — الوضع التخطيطي المحدد للعمل والقيود التي يفرضها على المالك (28.4.c)؛ وإن لم تفعل وتضرر مشترٍ لاحق حسن النية، la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados — وجب على الإدارة تعويضه. ولا تستطيع شرفة 2023 استعمال ذلك الباب، لأن سنواتها الأربع لم تنقضِ: تُسوّى عبر رخصة إن سمح المخطط، وإلا بقيت عبئاً يجب أن يعكسه الثمن.

ثمن الخطأ

الأعمال بلا ترخيص مخالفات متدرجة بحسب حجمها. يعدّ القانون جسيماً La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan — تنفيذ أعمال أو إنشاءات أو مبانٍ أو منشآت دون الغطاء الرسمي للتراخيص المطلوبة cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves — حين تكون أعمالاً كبرى؛ وإلا عُدّت بسيطة (المادة 372.3.a)، ويعدّ الأعمال نفسها على أرض محمية أو ملك عام، بما فيها الأراضي comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio — الواقعة في مناطق حمايته أو ارتفاقه، جسيمة جداً (372.4.a). والسلّم صريح: Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros — بسيطة، من 60 إلى 6,000 يورو؛ Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros — جسيمة، من 6,001 إلى 150,000 يورو؛ Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros — جسيمة جداً، من 150,001 إلى 600,000 يورو (المادة 373). والغرامة منفصلة عن أمر إعادة الوضع، وللأمر أسنانه: multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas — غرامات إكراهية من 600 إلى 3,000 يورو شهرياً، con un máximo de diez — بحد أقصى عشر (المادة 368.1.a)، يعقبها الهدم على نفقة المالك. وحماية واحدة كُتبت للعائلات: حين يكون العمل مسكناً مستعملاً، las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente — لا يجوز اتخاذ التدابير المؤقتة إلا ضد نشاط البناء لا ضد الاستعمال السكني القائم (المادة 363.1). والضريبة مستحقة سواء وُجدت الرخصة أم لا. فضريبة الإنشاءات تُستحق على أي عمل يتطلب رخصة أو إقراراً بالمسؤولية أو بلاغاً se haya obtenido o no dicha licencia — سواء حُصل على الرخصة أم لا (قانون المالية المحلية الموحّد، المادة 100.1)، بمعدل تحدده البلدية sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien — دون أن يتجاوز أربعة في المئة من التكلفة المادية (102.3)، وEl impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia — تُستحق الضريبة لحظة بدء العمل حتى دون رخصة (102.4).

فيلا كاياو سالباخي، حالة محلولة

لنأخذ منزل الزوجين. مبنى 1998 له رخصته ورخصة إشغاله الأول والـcédula: هذه الأوراق صالحة اليوم، والخدمات متعاقد عليها، وتغيير الاسم إجراء شكلي. اكتمل المسبح عام 2009 بلا رخصة؛ فإن كانت القطعة خارج الشريط الساحلي البالغ 100 متر وعلى أرض حضرية عادية، فقد انقضت السنوات الأربع في 2013 وصار المسبح «fuera de ordenación»: يمكن الإبقاء عليه وإصلاحه، ولا يمكن توسيعه أبداً، ويمكنه بلوغ السجل العقاري عبر مسار البناء القديم بشهادة فنية تؤرّخ اكتماله، وبعدها تدوّن البلدية وضعه. زُجّجت الشرفة عام 2023 وغيّرت الواجهة؛ سنواتها الأربع تمتد حتى 2027، وما زال بوسع البلدية أن تأمر بإزالة الزجاج. العلاج رخصة تسوية بموجب المادة 330.1.ñ، إن سمح مخطط أديخي بمساحة البناء الإضافية في تلك القطعة، بتكلفة يحددها مشروع فني ورسم الرخصة وضريبة الإنشاءات: على تكلفة مادية قدرها، لنقل، 18,000 يورو تكون الضريبة 720 يورو على الأكثر، وقد تعقبها غرامة على العمل غير المرخَّص، بسيطة أو جسيمة بحسب ما إذا كانت البلدية تعدّ الشرفة المزجّجة عملاً كبيراً. وإن لم يسمح المخطط، فغرفة الطعام غرفة قد يخسرها المشتريان ولا ينبغي أن يدفعا ثمنها. سيصف العقد 180 م² زائداً الأعمال القديمة المصرَّح بها، لا 215 م² التي أعلن عنها الوسيط، إلى أن تصبح الشرفة قانونية. وإن وضع مخطط المهندس المسبح داخل ارتفاق الساحل تغيّرت النصيحة كلياً: لا ينقذه أي عام، ويتحمّل البائع خطر صدور أمر في أي وقت، وعلى الثمن أو الصفقة أن يتحمّلا ذلك.

عشرة فحوص قبل أن توقّع على منزل فيه أعمال

1. قارن ثلاثة أوصاف للمنزل: السجل العقاري والمساحة وقياس المهندس؛ فلكل متر مربع يظهر في أحدها ولا يظهر في الأخرى قصة.
2. اطلب من البائع رخصة البناء وشهادة إتمام الأعمال وسند الإشغال الأول للمنزل، ورخصة أو بلاغ كل مسبح ومرآب وشرفة وسور.
3. لأي عمل بلا ترخيص، حدّد سنة اكتماله بالصور الجوية والسجل العقاري والفواتير، واحسب أربع سنوات من ذلك التاريخ.
4. افحص القطعة بالنسبة إلى ارتفاق الساحل وتصنيف الأرض الريفية وأي تصنيف تراثي: في تلك الأماكن لا تدور السنوات الأربع أبداً.
5. احصل على شهادة التخطيط من البلدية وتأكد من عدم وجود ملف تأديبي أو ملف تسوية مفتوح على القطعة.
6. ميّز بين «fuera de ordenación» و«situación legal de consolidación» فيما تجيب به البلدية؛ الأول لا يمكن إلا الإبقاء عليه، والثاني يمكن تجديده وتوسيعه.
7. اسأل شركات الخدمات عن الوثيقة التي ستطلبها لنقل الماء والكهرباء إلى اسمك، وعمّا إذا كانت العقود القائمة مؤقتة.
8. إن أمكن تسوية عمل ما، فاتفق في العقد الابتدائي على من يقدّم الطلب ومن يدفع للفني والرسم وضريبة الإنشاءات، وعلى ما يحدث إن رُفضت الرخصة.
9. إن تعذّرت تسوية عمل ما، فقيّمه عبئاً أو انسحب؛ فالعقد الذي يصرّح ببناء قديم يترك مع ذلك هامش البلدية على القيد العقاري.
10. إن كنت تخطط لأعمال خاصة بك، فقرّر مع مهندسك أي ترخيص يحتاجه كل عمل، وما إذا كانت بلديتك تقبل تقارير التعاون الجديدة، وقدّم البلاغ أو الطلب قبل وصول أول شاحنة.

في الكناري يصبح المسكن قانونياً بثلاث أوراق وتاريخ واحد: الرخصة التي أجازته، والشهادة التي تقول إنه بُني كما أُجيز، وبلاغ الإشغال الأول الذي يتيح السكن فيه، ويوم اكتمال كل إضافة غير مرخَّصة. أما cédula de habitabilidad التي ما زال المشترون يطلبونها فقد حلّ محلها ذلك البلاغ عام 2019؛ والسنوات الأربع التي يعوّل عليها الملاك تتوقف عند الساحل وعلى الأرض المحمية وعلى الملك العام؛ والعمل المتقادم يمكن الإبقاء عليه، لكنه لا يكبر أبداً.

يراجع فريقنا العقاري في مكتب كوستا أديخي الملف التخطيطي للمنزل قبل توقيع العقد الابتدائي، ويحصل على شهادات البلدية، ويؤرّخ الأعمال غير المرخَّصة، ويصوغ البنود التي تقسّم تكلفة التسوية، ويقدّم البلاغات والطلبات عن الملاك الذين يبنون؛ والاستشارة مدفوعة ويُحدد سعرها مسبقاً. الخدمة موصوفة في صفحة قانون العقارات لدينا، وفي صفحة الاتصال مواعيد عمل مكتبينا. ومن يتقاسم مبنى مع آخرين سيجد جانب جمعية الملاك، من الأعمال في العناصر المشتركة إلى واجبات الرئيس، في دليلنا للملاك الأجانب في جمعية الملاك، وسيجد المشترون غير المقيمين الذين يتابعون الجدل حول تقييد مشترياتهم في الجزر أين يقف ذلك المقترح.

أسئلة شائعة

هل ما زال بإمكاني الحصول على cédula de habitabilidad لمنزل في تينيريفي؟

ليس لمسكن جديد. فمنذ 9 فبراير 2019 ألغت اللائحة الكنارية للرقابة العمرانية مواد مرسوم 2006 التي أنشأت الشهادة واستبدلت بها البلاغ المسبق بالإشغال الأول، الذي يُقدَّم إلى البلدية مع سند الأعمال وشهادة الإتمام الصادرة عن المهندس. والمسكن المكتمل قبل ذلك التاريخ يحتفظ بـcédula القديمة ورخصة إشغاله الأول، وتبقيان صالحتين. أما المسكن الذي لم يحصل قط على أي ترخيص فلا يستطيع إلا تقديم بلاغ إشغال أول بوصفه مبنى خارج المخطط، مع شهادة فنية بالسلامة الإنشائية والسكنية، تتيح الإشغال دون أن تجعله قانونياً.

المسبح بلا رخصة لكنه بُني قبل خمسة عشر عاماً. هل صار قانونياً الآن؟

لا، بل يُتسامح فيه. فمتى انقضت أربع سنوات على اكتماله دون إجراء إعادة وضع، لم يعد بوسع البلدية أن تأمر بهدمه، لكن المسبح ينتقل إلى وضع «fuera de ordenación»: يمكن إصلاحه والإبقاء عليه، ولا يمكن توسيعه أو رفعه، ويُدوَّن وضعه حين يبلغ السجل العقاري. ولا تدور السنوات الأربع أبداً إذا كان المسبح داخل شريط حماية الساحل البالغ 100 متر، أو على أرض ريفية محمية، أو على ملك عام، أو في عقار مصنّف، وعلى المالك أن يكون قادراً على إثبات تاريخ الاكتمال.

كم تستغرق رخصة البناء في أديخي أو أرونا؟

يمنح القانون البلدية ثلاثة أشهر من التقديم للبتّ والتبليغ، وتتوقف الساعة ما دمت تصحّح المشروع. وفي أعمال البناء يكون صمت البلدية رفضاً لا إذناً. ومنذ أغسطس 2026 يمكنك أن ترفق بالطلب تقرير مطابقة من النقابة المهنية أو من هيئة تعاون معتمدة، بتكلفة تتراوح بين 0.5% و3% من الميزانية المادية، يحلّ محل التقرير الفني البلدي في النقاط التي يشهد بها، ما لم يكن مجلس البلدية قد قرر عدم قبول هذه التقارير.

هل تمنحني شركات الكهرباء والماء عقداً لمنزل بلا أوراق إشغال أول؟

يلزمها القانون بطلب بلاغ الإشغال الأول أو الـcédula القديمة قبل التعاقد، والشركة التي توصّل الخدمة لمسكن من دونهما ترتكب مخالفة جسيمة. وعملياً يُعامَل تغيير اسم صاحب عقد قائم معاملة مختلفة عن التوصيلة الجديدة، فالسؤال الذي يجب حسمه قبل التوقيع هو ما إذا كان للمنزل عقود نهائية سارية باسم البائع. والمنزل الذي لم يقدّم بلاغه قط يحتاج إليه، أو إلى مسار الشهادة الفنية للمباني الخارجة عن المخطط، قبل التعاقد على خدمة جديدة.

ماذا يحدث إن فتحت البلدية ملفاً بشأن الشرفة المزجّجة بعد شرائي؟

يوجَّه الإجراء ضد العقار ومالكه الحالي، فأنت من يتحمّل المسؤولية وإن كان البائع هو من بناها. فإن أمكنت تسوية الشرفة، تطلب رخصة تسوية وتدفع للفني والرسم وضريبة الإنشاءات، وقد تتلقى مع ذلك غرامة على العمل غير المرخَّص. وإن تعذّرت، سيقضي الأمر بإزالة الزجاج خلال مهلة، مع غرامات إكراهية شهرية من 600 إلى 3,000 يورو، وفي النهاية الإزالة على نفقتك. لذلك يجب أن يلزم العقد الابتدائي البائع بالتسوية قبل التوثيق أو أن يقيّم الشرفة عبئاً.

هذا المقال معلومات عامة بتاريخ سبتمبر 2026، وليس استشارة بشأن عقار بعينه؛ والنصوص المقتبسة هي Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias بصيغتها الموحّدة، وReglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (Decreto 182/2018)، وDecreto 117/2006، وLey 7/2026 الصادر في 31 يوليو، وقانون الأراضي الموحّد (Real Decreto Legislativo 7/2015)، وقانون البناء (Ley 38/1999)، وقانون المالية المحلية الموحّد، وقانون السواحل (Ley 22/1988). وتختلف المخططات البلدية والمعدلات والممارسة من بلدية إلى أخرى؛ والاستشارة مع فريقنا العقاري خدمة مدفوعة.