加那利群岛的建筑许可与 cédula de habitabilidad：三种许可、四年期限，以及买家签约前必须看到的文件

一对来自鹿特丹的夫妇即将签约购买阿德赫市卡亚奥萨尔瓦赫的一栋别墅。这栋房子建于 1998 年，有建筑许可和当年的宜居证明；泳池是 2009 年加建的，带顶的露台在 2023 年被装上玻璃改成了餐厅，这两项都没有任何文件。产权登记处记载 180 平方米；测量师量出 215 平方米。他们带到我们科斯塔阿德赫办公室的问题，是岛上每一位买家和业主迟早都会问的：哪些工程当年需要许可，缺失的文件中哪些至今仍然重要，市政厅能否下令拆除，水电合同能否转到他们名下，公证人在签约当天会要求什么？本文通读加那利土地法、其 2018 年条例、2006 年宜居性法令、2026 年新的许可法以及国家关于公证文书、税收和海岸的规定，然后把它们套用到这栋别墅上。引文为西班牙语原文，附中文解读。

工程的三种许可，以及什么都不需要的工程

加那利土地法 Ley 4/2017 把每一项建筑行为分进三个抽屉。第一个是市政许可：Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan——下列行为须事先取得市政城市规划许可（第 330 条第 1 款），清单里有 Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo——在地面、地上空间或地下新建的建筑、房屋和设施（第 330 条第 1 款 c），以及让大多数别墅业主中招的一条：Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada——对任何既有建筑的扩建，以及影响整体立面的外立面总体改动或既有露台的玻璃封闭（第 330 条第 1 款 f）。泳池是地面上的新设施；封玻璃的露台是扩建。同一清单还包括预制房屋、拆除、Cerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros——地基深度超过五十厘米的围墙和防护围栏（第 330 条第 1 款 t），以及颇能说明问题的一条：La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta——对任何原本需要许可或事先通报的行为进行合法化（第 330 条第 1 款 ñ）。

第二个抽屉是事先通报，这是业主提交、无需答复的文件：Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes——下列行为须事先通报，无需城市规划许可（第 332 条第 1 款）。这里有 Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad——不涉及登录保护建筑、也不增加体量或建筑面积的保养、修复、改造和翻新工程（第 332 条第 1 款 a），Cambio de uso de los edificios y las instalaciones——用途变更（第 332 条第 1 款 d），无深地基的围栏、地块内的花园和铺装，Instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación——屋顶太阳能板，即便安装在规划外的建筑上（第 332 条第 1 款 r），以及 Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP)——电动车充电桩（第 332 条第 1 款 s）。第三个抽屉里没有任何文件：Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente——更换住宅的室内饰面，地板、瓷砖、抹灰和油漆，不需要任何许可（第 333 条第 1 款 c）。两条规则把这张地图收口。任何人都可以在只需通报的情形下申请许可，市政厅必须受理（第 332 条第 3 款）；而已通报却违规施工的工程，其合法化 solo podrá realizarse a través de licencia urbanística——只能通过许可完成（第 332 条第 4 款）。

许可如何决定：三个月、两份报告和两种沉默

这个决定不是恩惠。La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado——对许可申请作出决定的权力是羁束性权力（第 339 条第 1 款）：项目符合规划就必须批准，而批准时 dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros——不影响所有权、不损害第三人（第 339 条第 3 款），所以许可从来解决不了与邻居的界址争议。案卷以申请、项目和产权证明开始（第 342 条第 1 款），市政厅可以一次性要求补齐缺失材料（第 342 条第 2 款），随后依次出具两份报告，先技术后法律（第 342 条第 3 款）。纸面上的时钟很短：El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales——自提交起三个月内决定并送达（第 343 条第 1 款），申请人补正有缺陷的项目期间时钟暂停（第 342 条第 4 款）。

三个月在沉默中过去后会怎样，取决于工程。对法律列举的重大情形，沉默即拒绝：El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos——申请人可视其申请已被驳回（第 344 条第 1 款），清单中有土方工程、Las obras de edificación——建筑工程、乡村用地上的新建以及乡村用地上的预制房屋。其余一切，沉默即批准：el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado——只要申请内容不明显违反规划法规，许可视为已批准（第 345 条第 1 款）。别墅的泳池或扩建属于建筑工程，其沉默是否定的，三个月没有回音就开挖的业主就是在无证施工。许可到手后，开工 requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio——无论如何都须在预定开工日至少十天前通知市政厅（第 346 条第 1 款）；许可规定一个开工期限和一个完工期限，en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión——开工和完工各不得超过四年（第 347 条第 2 款），可申请延期（第 347 条第 5 款）；工地必须挂出从街上可见的告示牌，因为 Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística——每项建筑工程都要展示标明许可编号和日期的告示牌（第 337 条第 1 款）。在阿德赫路过工地的买家，从牌子上就能看出开发商到底有没有许可。

2026 年的捷径：自带技术报告

特内里费南部真正的问题从来不是法律规定的三个月，而是实践中多出来的许多个月。加那利议会先在 2025 年 4 月以法令回应，随后颁布 7 月 31 日的 Ley 7/2026，于 2026 年 8 月 14 日刊登在 Boletín Oficial de Canarias，次日生效，因为 La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias——本法自公布次日起生效（其第十三项最终条款）。思路很简单：toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración——任何申请人都可以自愿在申请中附上一份关于项目的技术报告，由主管的专业公会或经认证的协作机构应申请人本人请求出具（第 5 条第 1 款）。当该报告认定项目合规时，这类报告 Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado——在其认定合规的事项上免除市政技术报告的强制性（第 7 条第 2 款 a），但它们 Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes——作为不具约束力的报告予以考虑（第 7 条第 2 款 c）。费用由申请人承担：公会或机构的收费 no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad——按复杂程度不得超过项目实体施工预算的 0.5% 至 3%（第 8 条第 2 款），风险也由申请人承担，因为开发人自带报告中的缺陷 se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado——归责于提交它的开发人（第 9 条第 4 款）。对今秋计划施工的业主，有两个限制很重要：los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado——市政厅可以经全体会议决议拒绝接受申请人直接提交的此类报告（第 5 条第 4 款），所以第一个问题是阿德赫、阿罗纳或吉亚德伊索拉是否已这样做；而且这一机制覆盖已经开启的案卷，因为协作方式 podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha——既适用于本法生效后启动的程序，也适用于当日已在进行的程序（其唯一过渡条款第 1 款）。该法还按上文引用的措辞重写了土地法第 342 条第 3 款和第 346 条，在合并文本跟上之前，应以它的文本为准。

cédula de habitabilidad 已成过去，取而代之的是什么

外国买家仍在索要 cédula de habitabilidad（宜居证明），中介也仍在承诺，因为几十年来它一直是让加那利房屋成为住宅的文件。Decreto 117/2006 这样定义它：La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada——证明一处自由市场住宅适合居住的文件（其第 4 条第 1 款原文）。这一条已不复存在。加那利城市规划监管条例 Decreto 182/2018 于 2019 年 1 月 9 日公布一个月后生效，因为 El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias——本法令自公布满一个月起生效；它在废止条款中规定 Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto——2006 年法令第 4 条和第 5 条予以废止，并规定 Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda——该法令中对宜居证明及其效力的一切提及，均应理解为对提交首次入住或改为住宅用途的事先通报的提及。因此，自 2019 年 2 月 9 日起，没有任何加那利市政厅为新住宅签发 cédula de habitabilidad。存在的是土地法第 332 条第 1 款 c 的首次入住事先通报：Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación——建筑竣工后的首次入住。

这份通报不是一张空表。它必须附有 Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones——批准工程的许可文件，以及由合格技术人员签署、证明工程符合获批项目的竣工证明（第 349 条第 4 款 b），2018 年条例补充说，证明必须写明 que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso——建筑符合立即入住和使用所需的技术与规划要求，对住宅而言还须 tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto——证明符合 2006 年法令的宜居条件（其第 33 条第 1 款 b）。条件保留下来了；以前证明这些条件的证书，如今变成了建筑师出具、提交给市政厅的证明。时间被规定了两次：La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes.——事先通报至少要在工程或使用开始前十五天提交，首次入住则提前一个月（第 350 条第 1 款），条例重申 La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación——建筑只有在通报提交满一个月后方可使用和入住（第 33 条第 2 款）。2006 年法令仍在上游发挥作用，即许可阶段：市政技术报告必须以同样的条件核对项目，因为在发放许可前 deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006——须出具项目符合宜居条件的肯定报告（条例第 16 条第 4 款）。2019 年前竣工的住宅，旧文件仍然是文件：当年签发的首次入住许可和 cédula 就是卖方要出示的东西，两者都不会因年代久远而失效。而对从未有过任何许可的住宅，条例开了一扇更窄的门：针对 que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado——因缺乏许可或违反许可施工而处于规划外状态的建筑，可提交首次入住事先通报（第 34 条第 1 款），附技术人员出具的结构安全和宜居性证明，这让一家人可以住进去，却不能使建筑合法。

水和电跟着文件走

首次入住文件在购房当天为何重要，写在土地法关于供应企业的条文里：las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones——供水、供电、燃气和电信公司在签约前必须要求保障性住房的最终认定，或者准许首次使用和入住的事先通报（第 336 条第 1 款）。2006 年法令用当时的语言说了同样的话：供应企业 no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva——不得向缺少宜居证明的住宅用建筑供应（其第 6 条第 1 款），经 2018 年的废止，这句话如今应读作对通报的提及。为无文件住宅接通供应的企业构成严重违法（第 372 条第 3 款 e）。而水龙头关得和开得一样快：停工、暂停或拆除令会送达供应企业（第 336 条第 3 款），且 La contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas——只有在相关工程、用途或建筑合法化后，才能签订供应合同或解除暂停（第 336 条第 4 款）。实践中，特内里费南部的公司对既有合同的过户审查远比新接入宽松，所以一栋自 1998 年起就有水电的别墅，和一栋已竣工却从未入住、开发商从未提交通报的房子，是截然不同的两笔买卖。

四年时钟，以及永不时效的工程

加那利每一项无证工程都活在一个日期之下：它完工的那一天。市政厅可以启动恢复合法状态的程序，En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente——对需要许可的工程，自完全竣工起四年内（第 361 条第 1 款 b），对需要通报的工程同样是四年（第 361 条第 1 款 c）。竣工有法律含义：se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento——工程自可以服务于其用途、除装饰美化外无需任何后续实体作业之时起视为完成（第 361 条第 3 款），所以是第一次下水的那天而非贴最后一块砖的那天启动泳池的时钟，证明这个日期的举证责任——航拍照片、地籍记录、发票和邻居——落在援引它的业主身上。已经下达的命令 En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad——自具备执行力之日起十年内保持效力（第 361 条第 2 款 c）。四年过去而没有程序时，法律并不宽恕这项工程，而是把它冻结：las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación——受影响的违法建筑进入规划外状态（第 361 条第 4 款）。

时钟并非处处都走，而例外恰恰划在外国买家看房的地方。对 Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación——在施工前即被划为环境保护乡村用地上的建筑没有时限（第 361 条第 5 款 b 第 1 项），对 En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo——在公共领域或其保护带、地役带内的建筑也没有（第 361 条第 5 款 b 第 2 项），登录保护的遗产、道路、公共开放空间或绿地同样如此。从洛斯克里斯蒂亚诺斯到圣胡安海滩，海岸是最要紧的情形。《海岸法》规定 La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar——保护地役权覆盖自海滨内侧边界向陆地量取 100 米的地带（Ley 22/1988，第 23 条第 1 款），并在其中禁止 Las edificaciones destinadas a residencia o habitación——用于居住的建筑（第 25 条第 1 款 a）。一百米是一般规则，而非唯一规则：在该法 1988 年生效时已被划为城市用地的土地上，其第三过渡条款保留各项地役权，con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros——但保护地役权的宽度为二十米（第 3 款），因此决定卡亚奥萨尔瓦赫某块地块处境的，是每一段海岸的官方界线划定，而不是从沙滩拉出的卷尺。未经国家批准在这条地带内建的泳池或卧室，2009 年救不了它，2013 年救不了它，任何一年都救不了它；四年从未开始计算。

生活在 «fuera de ordenación» 中，以及它为何不同于 «consolidación»

已过时效的违法工程被容忍，而非合法化，容忍有其形状。在这类建筑中 solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles——只能进行保障宜居、无障碍和外观所必需的维修和保养工程，且始终 siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente——以不增加体量或高度为限（第 362 条第 2 款）。无证泳池可以重新贴砖、更换水泵；不能扩大，而只要规划不变，建在它上面的房间永远拿不到许可。这一状态还是 causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad——因违反财产的社会功能而构成征收事由（第 362 条第 4 款），违法部分不计入价格。买家常把它与法律另行区分的第二种良性状态混为一谈。erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida——按建造时有效规则建造或事后合法化、但因新规划而变得不符的建筑（第 159 条第 1 款），属于 Situación legal de consolidación（法定巩固状态），在那里 se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación——允许维护、保养、改造、现代化、局部拆除、加固、翻新、重塑乃至在新规划范围内的扩建（第 160 条第 1 款 a）。洛斯克里斯蒂亚诺斯一栋今天的规划已不允许的七十年代公寓楼是「巩固」状态，可以自由翻新；一座 2009 年的无证泳池是 «fuera de ordenación»，只能维持原状。这两个词在市政证明上看起来相似，在价值上却天差地别。

卖方必须出示什么，公证人会要求什么

买家的清单从产权登记处和地籍开始，但回答上述问题的文件来自卖方和市政厅。关于房屋：建筑许可、竣工证明和首次入住文件——2019 年 2 月前竣工的住宅是首次入住许可及其 cédula，之后的住宅是已登记的事先通报和建筑师证明；对 1999 年建筑法之后建造的一切，还有 Libro del Edificio（建筑档案），因为 Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio——构成建筑档案的全部文件须交付给建筑的最终使用者（Ley 38/1999，第 7 条）。关于附加物：每个泳池、车库、露台和围墙的许可或通报，若没有，则是各自完工年份的证据。来自市政厅：一份规划证明，即 2018 年条例列为告知公民途径之一的 cédula urbanística，La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo——签发具有土地立法所赋予的信息价值的规划证明（其第 2 条第 2 款 a），以及地块上没有任何纪律程序在进行的声明。若卖方买的是一块带许可却从未完工的地，许可本身只有在转让被通知后才易手，因为 Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren——许可可以转让，转让须通知行政机关，在此之前新旧持有人对一切共同负责（第 348 条）。在竣工前向开发商购房是另一个章节，以银行担保和许可为两大支柱。

公证人是最后一道关口，国家法律给了他剧本。对在建新建工程的公证书，los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística——公证人要求出具批准该工程的行政行为，以及技术人员关于描述与项目相符的证明（合并土地法 Real Decreto Legislativo 7/2015，第 28 条第 1 款）；对已竣工的工程，他们要求竣工证明和入住批准，salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad——除非地区法律采用事先通报制度，此时以证明已通报且等待期已过的文件代替。加那利正是这种情况：已登记的通报加上那一个月。对那座旧的、已过时效的泳池，同一条文打开了中介所说的 «obra nueva antigua»（旧有新建物）之门：附有市政厅、技术人员、公证人或地籍出具的证明、en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título——载明特定完工日期且描述与权属文件一致的公证书（第 28 条第 4 款 a）可以登记，登记官通知市政厅，市政厅随后必须以旁注记载 la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario——该工程的具体规划状态及其对业主施加的限制（第 28 条第 4 款 c）；若不这样做而后来的善意买家蒙受损失，la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados——行政机关必须赔偿该买家。2023 年的露台不能走这扇门，因为它的四年尚未走完：如果规划允许，它通过许可合法化；否则它就是价格必须反映的一项负担。

做错的代价

无证工程是违法行为，按规模分级。法律把 La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan——在没有相应许可文件的正式覆盖下进行工程、构筑、建筑或设施，cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves——属于大型工程时视为严重违法，否则视为轻微违法（第 372 条第 3 款 a）；在受保护土地或公共领域上的同类工程，包括 comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio——位于其保护带或地役带内的土地，属于特别严重违法（第 372 条第 4 款 a）。罚款阶梯是明确的：Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros——轻微，60 至 6,000 欧元；Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros——严重，6,001 至 150,000 欧元；Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros——特别严重，150,001 至 600,000 欧元（第 373 条）。罚款与恢复令是分开的，而恢复令自有牙齿：multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas——每月 600 至 3,000 欧元的强制罚款，con un máximo de diez——最多十次（第 368 条第 1 款 a），随后是由业主承担费用的拆除。有一条保护是为家庭写的：当工程是正在使用的住宅时，las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente——临时措施只能针对建筑活动，不能针对既有的居住使用（第 363 条第 1 款）。而且不论有没有许可，税都要缴。建筑税对任何需要许可、责任声明或通报的工程征收，se haya obtenido o no dicha licencia——不论该许可是否已取得（合并地方财政法，第 100 条第 1 款），税率由市政厅确定，sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien——不得超过实体成本的百分之四（第 102 条第 3 款），且 El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia——税在工程开始时产生，即使尚未取得许可（第 102 条第 4 款）。

卡亚奥萨尔瓦赫的别墅，逐项推演

来看这对夫妇的房子。1998 年的建筑有许可、首次入住许可和 cédula：这些文件今天仍然有效，水电已签约，过户只是手续。泳池 2009 年无证建成；如果地块在 100 米海岸带之外、位于普通城市用地上，四年在 2013 年已经用尽，泳池处于 «fuera de ordenación»：可以保留和维修，永远不能扩大，并且可以凭技术人员出具的完工日期证明，通过旧有建筑的途径进入产权登记处，之后市政厅会注记其状态。露台 2023 年封了玻璃并改变了立面；它的四年走到 2027 年，市政厅仍可下令拆除玻璃。补救办法是依据第 330 条第 1 款 ñ 申请合法化许可——前提是阿德赫的规划允许该地块增加这些建筑面积——费用由技术人员的项目、许可费和建筑税决定：假设实体成本为 18,000 欧元，税最多 720 欧元，之后还可能因无证施工被罚款，轻微或严重取决于市政厅是否把封玻璃的露台视为大型工程。如果规划不允许，这间餐厅就是买家可能失去、也不该为之付钱的房间。公证书将记载 180 平方米加上已申报的旧有建筑，在露台合法之前，绝不会是中介宣传的 215 平方米。而如果测量师的图纸显示泳池位于海岸地役带之内，建议就完全不同了：任何一年都救不了它，卖方随时承担收到命令的风险，价格或这笔交易本身必须为此负责。

签约购买带加建房屋前的十项核查

1. 比对房屋的三种描述：产权登记处、地籍和测量师的实测；出现在其中一处而不在其他处的每一平方米都有一段故事。
2. 向卖方索要房屋的建筑许可、竣工证明和首次入住文件，以及每个泳池、车库、露台和围墙的许可或通报。
3. 对任何无证工程，用航拍照片、地籍历史和发票确定其完工年份，并从那时起数四年。
4. 对照海岸地役权、乡村用地分类和任何遗产登录核查地块：在这些地方，四年永远不会开始计算。
5. 取得市政厅的规划证明，并确认地块上没有任何纪律程序或合法化程序在进行。
6. 在市政厅的答复中区分 «fuera de ordenación» 与 «situación legal de consolidación»；前者只能维持，后者可以翻新和扩建。
7. 询问供应企业将要求哪份文件才能把水电过户到您名下，以及现有合同是否为临时合同。
8. 如果某项工程可以合法化，在私下合同中约定由谁申请、由谁支付技术人员费用、许可费和建筑税，以及许可被拒时怎么办。
9. 如果某项工程无法合法化，把它当作负担计价或者放弃；申报旧有建筑的公证书仍会在登记项上留下市政厅的旁注。
10. 如果您计划自己施工，请与建筑师确定每项工程需要哪种许可、您所在的市政厅是否接受新的协作报告，并在第一辆卡车到达之前提交通报或申请。

在加那利，一处住宅靠三份文件和一个日期成为合法：批准它的许可、证明它按批准建造的证书、允许入住的首次入住通报，以及每一处无证加建完工的那一天。买家仍在索要的 cédula de habitabilidad 在 2019 年已被那份通报取代；业主们指望的四年在海岸、受保护土地和公共土地上止步；已过时效的工程可以保留，却永远不能扩大。

我们科斯塔阿德赫办公室的房地产团队在私下合同签署前审查房屋的规划档案，取得市政厅的证明，为无证工程确定日期，起草分摊合法化费用的条款，并为施工的业主提交通报和申请；咨询收费，事先报价。服务详情见我们的房地产法律页面，联系页面载有两处办公室的营业时间。与他人共有一栋楼的业主，可在我们为业主共同体中外国业主编写的指南中找到共同体一面，从公共部分的工程到主席的职责；关注群岛限制非居民购房之争的非居民买家，可以了解这一提案的现状。

常见问题

在特内里费，我还能为房屋取得 cédula de habitabilidad 吗？

新住宅不能。自 2019 年 2 月 9 日起，加那利城市规划监管条例废止了 2006 年法令中设立该证明的条款，代之以首次入住事先通报，连同工程许可和建筑师的竣工证明一起提交市政厅。在该日期前竣工的住宅保留其旧 cédula 和首次入住许可，二者仍然有效。从未有过任何许可的住宅只能以规划外建筑的身份提交首次入住通报，附技术人员的结构安全和宜居性证明，这允许入住，但不使其合法。

泳池没有许可，但建于十五年前。它现在合法了吗？

不，只是被容忍。自完工起四年内没有恢复程序，市政厅就不能再下令拆除，但泳池进入 «fuera de ordenación» 状态：可以维修和保留，不能扩大或加高，进入产权登记处时其状态会被注记。如果泳池位于 100 米海岸保护带内、受保护乡村用地、公共土地或登录保护的房产上，四年永远不会开始计算，而且业主必须能够证明完工日期。

在阿德赫或阿罗纳，建筑许可要多久？

法律给市政厅自提交起三个月作出决定并送达，您补正项目期间时钟暂停。对建筑工程，市政厅的沉默是拒绝，不是许可。自 2026 年 8 月起，您可以在申请中附上专业公会或经认证协作机构的合规报告，费用为实体预算的 0.5% 至 3%，它在所认定的事项上取代市政技术报告，除非市政厅全体会议已决定不接受此类报告。

没有首次入住文件的房屋，电力和自来水公司会给我签合同吗？

法律要求它们在签约前索要首次入住通报或旧的 cédula，为没有这些文件的住宅接通供应的公司构成严重违法。实践中，既有合同的过户与新接入的处理方式不同，所以签约前要弄清的问题是：房屋是否有以卖方名义签订、正在生效的正式合同。从未提交通报的房屋需要先提交通报，或者走规划外建筑的技术人员证明路径，然后才能签订新的供应合同。

如果我买下后市政厅对封玻璃的露台立案，会怎样？

程序针对的是房产及其现任业主，所以即使是卖方建的，您也要负责。如果露台可以合法化，您申请合法化许可，支付技术人员费用、许可费和建筑税，并且仍可能因无证施工被罚款。如果不能，命令将要求在期限内拆除玻璃，每月处以 600 至 3,000 欧元的强制罚款，最终由您承担费用拆除。因此私下合同要么应约束卖方在公证前完成合法化，要么把露台作为负担计价。

本文是截至 2026 年 9 月的一般性信息，不构成对任何具体房产的建议；引用的文本为合并文本的 Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias、Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias（Decreto 182/2018）、Decreto 117/2006、7 月 31 日的 Ley 7/2026、合并土地法（Real Decreto Legislativo 7/2015）、建筑法（Ley 38/1999）、合并地方财政法和海岸法（Ley 22/1988）。各市政厅的规划、税率和实践各不相同；向我们的房地产团队咨询是收费服务。