Baugenehmigung und Cédula de Habitabilidad auf den Kanaren: die drei Titel, die Vierjahresfrist und die Papiere, die ein Käufer vor der Unterschrift sehen muss

Ein Ehepaar aus Rotterdam steht kurz vor der Unterschrift für eine Villa in Callao Salvaje, in der Gemeinde Adeje. Das Haus wurde 1998 mit Genehmigung und mit der alten Bewohnbarkeitsbescheinigung gebaut; der Pool kam 2009 dazu, die überdachte Terrasse wurde 2023 verglast und zum Esszimmer, und für keines von beiden gibt es ein Papier. Das Grundbuch beschreibt 180 m²; der Gutachter misst 215 m². Die Fragen, die die beiden in unsere Kanzlei in Costa Adeje mitbringen, stellt sich jeder Käufer und jeder Eigentümer auf der Insel früher oder später: Welche Arbeiten brauchten eine Genehmigung, welche der fehlenden Papiere zählen noch, kann die Gemeinde einen Abriss anordnen, gehen Wasser- und Stromverträge auf sie über, und was verlangt der Notar am Tag der Beurkundung? Dieser Beitrag liest das kanarische Bodengesetz, seine Verordnung von 2018, das Habitabilitätsdekret von 2006, das neue Genehmigungsgesetz von 2026 und die staatlichen Regeln zu Urkunden, Steuern und Küste, und wendet sie dann auf die Villa an. Die Zitate stehen auf Spanisch, die Lesart auf Deutsch.

Drei Titel für Bauarbeiten, und einer, der keinen braucht

Das kanarische Bodengesetz, die Ley 4/2017, sortiert jede Bauhandlung in drei Fächer. Das erste ist die Gemeindegenehmigung: Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan — die folgenden Handlungen unterliegen einer vorherigen städtebaulichen Genehmigung der Gemeinde (Artikel 330.1) —, und die Liste nennt Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo — Neubauten, Gebäude und Anlagen auf, über oder unter dem Boden (330.1.c) — und, was die meisten Villenbesitzer trifft, Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — Erweiterungen jeder Art bestehender Gebäude sowie allgemeine Fassadenänderungen oder die Verglasung bestehender Terrassen, die die Fassade als Ganzes betrifft (330.1.f). Ein Pool ist eine neue Anlage im Boden; eine verglaste Terrasse ist eine Erweiterung. Dieselbe Liste erfasst Fertighäuser, Abrisse, Cerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros — Einfriedungen und Zäune mit Fundamenten von mehr als fünfzig Zentimetern Tiefe (330.1.t) — und, bezeichnenderweise, La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta — die Legalisierung von allem, was eine Genehmigung oder eine Vorabmitteilung brauchte (330.1.ñ).

Das zweite Fach ist die Vorabmitteilung, ein Dokument, das der Eigentümer einreicht und das keine Antwort braucht: Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes — die folgenden Handlungen unterliegen einer Vorabmitteilung, ohne Genehmigung (Artikel 332.1). Hier sitzen Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad — Erhaltungs-, Restaurierungs-, Umbau- und Sanierungsarbeiten, die kein denkmalgeschütztes Gebäude berühren und weder Volumen noch Geschossfläche hinzufügen (332.1.a) —, der Cambio de uso de los edificios y las instalaciones — die Nutzungsänderung (332.1.d) —, Zäune ohne tiefe Fundamente, Gärten und Pflaster innerhalb des Grundstücks, Instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación — Solarmodule auf Dächern, auch auf Gebäuden außerhalb des Plans (332.1.r) — und Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP) — Ladepunkte für Elektrofahrzeuge (332.1.s). Das dritte Fach ist papierlos: Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente — der Austausch der Innenausbauten einer Wohnung, Böden, Fliesen, Putz und Farbe, braucht gar keinen Titel (Artikel 333.1.c). Zwei Regeln schließen die Karte. Jeder darf eine Genehmigung beantragen, auch wo eine Mitteilung genügen würde, und die Gemeinde muss sie bearbeiten (332.3); und eine gemeldete, aber regelwidrig ausgeführte Arbeit solo podrá realizarse a través de licencia urbanística — kann nur durch eine Genehmigung legalisiert werden (332.4).

Wie über eine Genehmigung entschieden wird: drei Monate, zwei Berichte und zwei Arten von Schweigen

Die Entscheidung ist kein Gefallen. La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado — die Befugnis, über einen Genehmigungsantrag zu entscheiden, ist eine gebundene Befugnis (Artikel 339.1): Passt das Projekt zum Plan, muss die Genehmigung erteilt werden, und sie wird erteilt dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros — unbeschadet des Eigentums und der Rechte Dritter (339.3), weshalb eine Genehmigung nie einen Grenzstreit mit dem Nachbarn entscheidet. Die Akte beginnt mit Antrag, Projekt und Eigentumsnachweis (342.1), die Gemeinde darf einmal nachfordern, was fehlt (342.2), und dann folgen zwei Berichte in dieser Reihenfolge, der technische und der juristische (342.3). Die Uhr ist auf dem Papier kurz: El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales — drei Monate ab Einreichung für Entscheidung und Zustellung (Artikel 343.1), eine Uhr, die stehen bleibt, während der Antragsteller ein mangelhaftes Projekt nachbessert (342.4).

Was geschieht, wenn die drei Monate schweigend verstreichen, hängt von der Arbeit ab. In den schweren Fällen, die das Gesetz aufzählt, ist Schweigen eine Ablehnung: El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos — der Antragsteller darf seinen Antrag als abgelehnt betrachten (Artikel 344.1) —, und die Liste enthält Erdarbeiten, Las obras de edificación — Hochbauarbeiten —, Neubauten auf ländlichem Boden und Fertighäuser auf ländlichem Boden. Für alles andere gewährt das Schweigen: el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado — die Genehmigung gilt als erteilt, sofern das Beantragte nicht offenkundig gegen das Planungsrecht verstößt (Artikel 345.1). Ein Pool oder eine Erweiterung einer Villa ist eine Hochbauarbeit, ihr Schweigen ist also negativ, und der Eigentümer, der nach drei Monaten ohne Antwort zu graben beginnt, baut ohne Genehmigung. Liegt die Genehmigung vor, so requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio — erfordert der Baubeginn in jedem Fall eine Anzeige an die Gemeinde mindestens zehn Tage vor dem geplanten Beginn (Artikel 346.1); die Genehmigung setzt eine Frist für den Beginn und eine für den Abschluss, die en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión — in keinem Fall vier Jahre für den Beginn und vier für den Abschluss überschreiten dürfen (347.2), auf Antrag verlängerbar (347.5); und eine Baustelle muss ein von der Straße sichtbares Schild tragen, denn Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística — jede Bauarbeit zeigt ein Schild mit Nummer und Datum ihrer Genehmigung (Artikel 337.1). Ein Käufer, der in Adeje an einer Baustelle vorbeigeht, kann auf der Tafel lesen, ob der Bauträger überhaupt eine Genehmigung hat.

Die Abkürzung von 2026: den eigenen technischen Bericht mitbringen

Das eigentliche Problem im Süden Teneriffas waren nie die drei Monate des Gesetzes, sondern die vielen mehr der Praxis. Das kanarische Parlament antwortete im April 2025 mit einem Gesetzesdekret und dann mit der Ley 7/2026 vom 31. Juli, veröffentlicht im Boletín Oficial de Canarias am 14. August 2026 und am Folgetag in Kraft, denn La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — das Gesetz tritt am Tag nach seiner Veröffentlichung in Kraft (dreizehnte Schlussbestimmung). Die Idee ist einfach: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración — jeder Antragsteller kann seinem Antrag freiwillig einen technischen Bericht über das Projekt beifügen, den auf seinen Wunsch die zuständige Berufskammer oder eine akkreditierte Mitwirkungsstelle erstellt hat (Artikel 5.1). Bescheinigt dieser Bericht die Konformität, so Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado — entfällt der gemeindliche technische Bericht zu den bescheinigten Punkten (Artikel 7.2.a), wobei solche Berichte Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes — als nicht bindende Berichte berücksichtigt werden (7.2.c). Der Antragsteller zahlt: Die Gebühren der Kammer oder der Stelle no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad — dürfen je nach Komplexität zwischen 0,5 % und 3 % der Baukosten des Projekts nicht überschreiten (Artikel 8.2) — und er trägt das Risiko, denn Mängel eines vom Bauherrn eingereichten Berichts se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado — werden dem Bauherrn zugerechnet, der ihn eingereicht hat (Artikel 9.4). Zwei Grenzen zählen für den Eigentümer, der in diesem Herbst bauen will: los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado — eine Gemeinde kann durch Plenarbeschluss ablehnen, solche direkt vom Antragsteller eingereichten Berichte anzunehmen (Artikel 5.4), die erste Frage lautet also, ob Adeje, Arona oder Guía de Isora das getan haben; und der Mechanismus erreicht bereits laufende Akten, denn die Mitwirkungsformen podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha — gelten für Verfahren, die nach dem Gesetz beginnen, und für die an diesem Tag bereits anhängigen (einzige Übergangsbestimmung, Absatz 1). Das Gesetz hat außerdem die Artikel 342.3 und 346 des Bodengesetzes in den oben zitierten Fassungen neu gefasst, und sein Text ist der maßgebliche, bis die konsolidierte Fassung nachzieht.

Die cédula de habitabilidad gibt es nicht mehr, und was sie ersetzt hat

Ausländische Käufer fragen weiter nach der cédula de habitabilidad, und Makler versprechen sie weiter, weil sie jahrzehntelang das Dokument war, das aus einem kanarischen Haus eine Wohnung machte. Das Decreto 117/2006 definierte sie: La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada — die Bescheinigung, die nachweist, dass eine frei finanzierte Wohnung bewohnbar ist (sein Artikel 4.1, in der ursprünglichen Fassung). Diesen Artikel gibt es nicht mehr. Die kanarische Verordnung über die Bauaufsicht, das Decreto 182/2018, einen Monat nach ihrer Veröffentlichung vom 9. Januar 2019 in Kraft, weil El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — das Dekret tritt einen Monat nach seiner Veröffentlichung in Kraft —, bestimmt in ihrer Aufhebungsvorschrift, dass Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto — die Artikel 4 und 5 des Dekrets von 2006 aufgehoben sind — und dass Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda — jede Bezugnahme jenes Dekrets auf die Bescheinigung und ihre Wirkungen als Bezugnahme auf die Einreichung der Vorabmitteilung des Erstbezugs oder der Nutzungsänderung zu Wohnzwecken zu lesen ist. Seit dem 9. Februar 2019 stellt also keine kanarische Gemeinde mehr eine cédula de habitabilidad für eine neue Wohnung aus. Was es gibt, ist die Vorabmitteilung des Erstbezugs nach Artikel 332.1.c des Bodengesetzes: Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación — der Erstbezug von Gebäuden nach Abschluss ihrer Errichtung.

Diese Mitteilung ist kein leeres Formular. Sie muss enthalten Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones — den Titel, der die Arbeiten erlaubte, und die von einem befugten Techniker unterzeichnete Fertigstellungsbescheinigung, wonach der Bau dem genehmigten Projekt entspricht (Artikel 349.4.b), und die Verordnung von 2018 fügt hinzu, dass die Bescheinigung erklären muss, que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso — dass das Gebäude die technischen und planungsrechtlichen Anforderungen für den sofortigen Bezug und die Nutzung erfüllt — und, bei Wohnungen, dass tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto — die Bescheinigung die Einhaltung der Bewohnbarkeitsbedingungen des Dekrets von 2006 nachweisen muss (ihr Artikel 33.1.b). Die Bedingungen überleben; die Bescheinigung, die sie früher bestätigte, ist jetzt die des Architekten, bei der Gemeinde eingereicht. Der Zeitpunkt ist zweimal festgelegt: La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes. — eine Vorabmitteilung wird mindestens fünfzehn Tage vor Beginn der Arbeit oder der Nutzung eingereicht, und einen Monat vor einem Erstbezug (Artikel 350.1), und die Verordnung wiederholt, dass La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación — das Gebäude erst genutzt und bezogen werden darf, wenn seit der Einreichung ein Monat vergangen ist (Artikel 33.2). Das Dekret von 2006 wirkt weiter flussaufwärts, im Genehmigungsstadium, wo der technische Bericht der Gemeinde das Projekt an denselben Bedingungen messen muss, denn vor der Genehmigung deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006 — muss ein positiver Bericht über die Übereinstimmung des Projekts mit den Bewohnbarkeitsbedingungen ergehen (Verordnung, Artikel 16.4). Für ein vor 2019 fertiggestelltes Haus bleiben die alten Papiere die Papiere: Die Erstbezugsgenehmigung und die damals ausgestellte cédula sind das, was der Verkäufer vorlegt, und keine von beiden verfällt durch Alter. Und für ein Haus, das nie einen Titel hatte, öffnet die Verordnung eine schmalere Tür: eine Vorabmitteilung des Erstbezugs für Gebäude, que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado — die mangels Titel oder wegen titelwidriger Ausführung außerhalb des Plans stehen (Artikel 34.1), eingereicht mit einer technischen Bescheinigung über Standsicherheit und Bewohnbarkeit, die der Familie das Wohnen erlaubt, ohne das Gebäude legal zu machen.

Wasser und Strom folgen den Papieren

Warum das Erstbezugsdokument am Tag des Kaufs zählt, steht im Artikel des Bodengesetzes über die Versorger: las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones — die Wasser-, Strom-, Gas- und Telekommunikationsunternehmen müssen vor Vertragsschluss die endgültige Qualifizierung einer Sozialwohnung oder die Vorabmitteilung verlangen, die die erste Nutzung und den Bezug erlaubt (Artikel 336.1). Das Dekret von 2006 sagte dasselbe in der Sprache seiner Zeit, dass die Unternehmen no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva — als Wohnung genutzte Bauten ohne die Bescheinigung nicht versorgen dürfen (sein Artikel 6.1), ein Satz, der seit der Aufhebung von 2018 als Verweis auf die Mitteilung zu lesen ist. Ein Versorger, der eine Wohnung ohne die Papiere anschließt, begeht einen schweren Verstoß (372.3.e). Und der Hahn schließt so schnell, wie er sich öffnet: Eine Einstellungs-, Stopp- oder Abrissanordnung wird den Unternehmen zugestellt (336.3), und La contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas — Versorgung darf erst vertraglich vereinbart oder wiederhergestellt werden, wenn die Arbeiten, Nutzungen oder Gebäude legalisiert sind (336.4). In der Praxis akzeptieren die Unternehmen im Süden Teneriffas einen Inhaberwechsel bei einem bestehenden Vertrag mit viel weniger Prüfung als einen Neuanschluss, weshalb eine Villa, die seit 1998 Strom und Wasser hat, ein anderer Kauf ist als ein fertiges, nie bezogenes Haus, dessen Bauträger die Mitteilung nie eingereicht hat.

Die Vierjahresuhr und die Arbeiten, die nie verjähren

Jede ungenehmigte Arbeit auf den Kanaren lebt unter einem Datum: dem Tag ihrer Fertigstellung. Die Gemeinde kann ein Verfahren zur Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit einleiten En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente — innerhalb von vier Jahren ab vollständiger Fertigstellung bei genehmigungspflichtigen Arbeiten (Artikel 361.1.b), und innerhalb derselben vier Jahre bei mitteilungspflichtigen (361.1.c). Fertigstellung hat eine rechtliche Bedeutung: se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento — eine Arbeit ist fertig, sobald sie ihrem Zweck ohne weitere materielle Handlung außer Verschönerung dienen kann (361.3), weshalb der Tag des ersten Bades, nicht der letzten Fliese, die Uhr des Pools startet, und weshalb die Last, dieses Datum mit Luftbildern, Katasterakte, Rechnungen und Nachbarn zu beweisen, beim Eigentümer liegt, der sich darauf beruft. Eine einmal ergangene Anordnung behält ihre Kraft En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad — zehn Jahre ab dem Tag, an dem sie vollstreckbar wird (361.2.c). Verstreichen die vier Jahre ohne Verfahren, vergibt das Gesetz die Arbeit nicht; es friert sie ein: las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación — die betroffenen illegalen Bauten gehen in die Situation außerhalb des Plans über (361.4).

Die Uhr läuft nicht überall, und die Ausnahmen sind genau für die Orte gezeichnet, an denen ausländische Käufer suchen. Keine Frist gibt es für Bauten Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación — auf umweltgeschütztem ländlichem Boden, der vor der Arbeit als solcher eingestuft war (361.5.b.1.º), noch En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo — auf öffentlichem Grund oder in dessen Schutz- oder Dienstbarkeitszonen (361.5.b.2.º), noch auf Denkmälern, Straßen, öffentlichen Freiflächen oder Grünzonen. Die Küste ist der Fall, der von Los Cristianos bis Playa San Juan zählt. Das Küstengesetz bestimmt, dass La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar — die Schutzdienstbarkeit einen Streifen von 100 Metern landeinwärts ab der inneren Grenze des Ufers erfasst (Ley 22/1988, Artikel 23.1) —, und verbietet dort Las edificaciones destinadas a residencia o habitación — Gebäude zum Wohnen oder Bewohnen (Artikel 25.1.a). Die hundert Meter sind die Regel, nicht die einzige: Auf Flächen, die beim Inkrafttreten des Gesetzes 1988 bereits als Stadtboden eingestuft waren, behält seine dritte Übergangsbestimmung die Dienstbarkeiten bei, con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros — mit dem Vorbehalt, dass die Schutzdienstbarkeit zwanzig Meter breit ist (Absatz 3), sodass die amtliche Küstenabgrenzung jedes Abschnitts, nicht ein Maßband vom Sand aus, sagt, wo ein Grundstück in Callao Salvaje steht. Ein Pool oder ein Schlafzimmer, in diesem Streifen ohne Erlaubnis des Staates gebaut, wird weder durch 2009 noch durch 2013 noch durch irgendein Jahr gerettet; die vier Jahre haben nie begonnen.

Leben «fuera de ordenación», und warum das nicht dasselbe ist wie «consolidación»

Eine verjährte illegale Arbeit wird geduldet, nicht legalisiert, und die Duldung hat eine Form. In solchen Gebäuden solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles — dürfen nur die für Bewohnbarkeit, Zugänglichkeit und Erscheinungsbild nötigen Reparatur- und Erhaltungsarbeiten ausgeführt werden — und stets siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente — sofern sie weder Volumen noch Höhe hinzufügen (Artikel 362.2). Der ungenehmigte Pool darf neu gefliest und seine Pumpe ersetzt werden; er darf nicht vergrößert werden, und das Zimmer darüber bekommt nie eine Genehmigung, solange der Plan bleibt, wie er ist. Die Situation ist außerdem causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad — ein Enteignungsgrund wegen Verletzung der Sozialfunktion des Eigentums (362.4), wobei der illegale Teil aus dem Preis herausfällt. Käufer verwechseln das mit einer zweiten, gutartigen Situation, die das Gesetz getrennt hält. Gebäude, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida — nach den bei ihrem Bau geltenden Regeln errichtet oder später legalisiert, die ein neuer Plan seither planwidrig hat werden lassen (Artikel 159.1) —, fallen in die Situación legal de consolidación, und dort se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación — sind Instandhaltung, Erhaltung, Umbau, Modernisierung, Teilabriss, Konsolidierung, Sanierung, Umgestaltung und sogar Erweiterung im Rahmen des neuen Plans zulässig (Artikel 160.1.a). Ein Apartmentblock aus den siebziger Jahren in Los Cristianos, den der heutige Plan nicht mehr zuließe, ist «konsolidiert» und darf frei renoviert werden; ein Pool von 2009 ohne Genehmigung ist «fuera de ordenación» und darf nur erhalten werden. Auf einer Gemeindebescheinigung sehen die beiden Wörter ähnlich aus, im Wert liegen Welten dazwischen.

Was der Verkäufer vorlegen muss und was der Notar verlangt

Die Liste des Käufers beginnt beim Grundbuch und beim Kataster, aber die Papiere, die die obigen Fragen beantworten, kommen vom Verkäufer und von der Gemeinde. Für das Haus: die Baugenehmigung, die Fertigstellungsbescheinigung und den Erstbezugstitel, der bei einem vor Februar 2019 fertiggestellten Haus die Erstbezugsgenehmigung mit ihrer cédula ist und bei einem späteren die registrierte Vorabmitteilung mit der Architektenbescheinigung; das Libro del Edificio für alles, was unter dem Baugesetz von 1999 errichtet wurde, denn Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio — die gesamte Dokumentation, die das Gebäudebuch bildet, wird den Endnutzern übergeben (Ley 38/1999, Artikel 7). Für die Anbauten: die Genehmigung oder Mitteilung jedes Pools, jeder Garage, Terrasse und Mauer oder, wenn sie fehlt, den Nachweis des Jahres, in dem jeder fertig wurde. Von der Gemeinde: eine Planungsbescheinigung, die cédula urbanística, die die Verordnung von 2018 unter den Wegen der Bürgerinformation nennt, La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo — die Ausstellung einer Planungsbescheinigung mit dem Informationswert, den ihr das Bodenrecht gibt (ihr Artikel 2.2.a) —, und die Erklärung, dass kein Disziplinarverfahren über das Grundstück offen ist. Hat der Verkäufer ein Grundstück mit Genehmigung gekauft und nie fertiggebaut, geht die Genehmigung selbst nur über, wenn die Übertragung angezeigt wird, denn Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren — Genehmigungen sind übertragbar, die Übertragung muss mitgeteilt werden, und bis dahin haften beide Inhaber für alles (Artikel 348). Der Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung ist ein eigenes Kapitel, mit der Bankbürgschaft und der Genehmigung als seinen zwei Säulen.

Der Notar ist die letzte Kontrolle, und das staatliche Gesetz gibt das Drehbuch. Für eine Urkunde über einen Neubau im Bau gilt: los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística — die Notare verlangen den Verwaltungsakt, der die Arbeit erlaubt, und eine Technikerbescheinigung, dass die Beschreibung dem Projekt entspricht (konsolidiertes Bodengesetz, Real Decreto Legislativo 7/2015, Artikel 28.1); für fertige Bauten verlangen sie die Fertigstellungsbescheinigung und die Bezugsgenehmigungen, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad — es sei denn, das regionale Recht arbeitet mit Vorabmitteilung, dann ersetzt der Nachweis der Einreichung und des Fristablaufs die Genehmigungen. Das ist der kanarische Fall: die registrierte Mitteilung plus der Monat. Für den alten, verjährten Pool öffnet derselbe Artikel die Tür, die Makler «obra nueva antigua» nennen: Eine Urkunde mit einer Bescheinigung der Gemeinde, eines Technikers, eines Notars oder des Katasters, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título — die das Datum der Fertigstellung und eine mit der Urkunde übereinstimmende Beschreibung ausweist (28.4.a) —, wird eingetragen, der Registerführer informiert die Gemeinde, und die Gemeinde muss dann durch Randvermerk festhalten la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario — die genaue planungsrechtliche Situation des Baus und die Grenzen, die sie dem Eigentümer setzt (28.4.c); unterlässt sie das und erleidet ein späterer gutgläubiger Käufer einen Schaden, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados — muss die Verwaltung diesen Käufer entschädigen. Die Terrasse von 2023 kann diese Tür nicht nutzen, weil ihre vier Jahre nicht gelaufen sind: Sie wird durch eine Genehmigung legalisiert, wenn der Plan es erlaubt, oder sie bleibt eine Last, die der Preis abbilden muss.

Der Preis des Falschmachens

Arbeiten ohne Titel sind Verstöße, gestaffelt nach Größe. Das Gesetz behandelt als schwer La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan — die Ausführung von Arbeiten, Bauten, Gebäuden oder Anlagen ohne die formelle Deckung der erforderlichen Titel — cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves — wenn es sich um größere Arbeiten handelt; sonst gelten sie als leicht (Artikel 372.3.a), und als sehr schwer dieselben Arbeiten auf geschütztem Boden oder öffentlichem Grund, einschließlich Flächen comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio — innerhalb seiner Schutz- oder Dienstbarkeitszonen (372.4.a). Die Skala ist ausdrücklich: Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros — leicht, 60 bis 6.000 €; Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros — schwer, 6.001 bis 150.000 €; Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros — sehr schwer, 150.001 bis 600.000 € (Artikel 373). Das Bußgeld ist getrennt von der Wiederherstellungsanordnung, und die Anordnung hat eigene Zähne: multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas — Zwangsgelder von 600 bis 3.000 € monatlich, con un máximo de diez — bis zu zehn davon (Artikel 368.1.a), gefolgt vom Abriss auf Kosten des Eigentümers. Ein Schutz ist für Familien geschrieben: Ist die Arbeit eine bewohnte Wohnung, so las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente — dürfen vorläufige Maßnahmen nur gegen die Bautätigkeit ergriffen werden, nicht gegen die bestehende Wohnnutzung (Artikel 363.1). Und die Steuer ist fällig, ob die Genehmigung existierte oder nicht. Die Bausteuer entsteht bei jeder Arbeit, für die eine Genehmigung, eine verantwortliche Erklärung oder eine Mitteilung erforderlich ist, se haya obtenido o no dicha licencia — ob die Genehmigung eingeholt wurde oder nicht (konsolidiertes Gesetz über die Gemeindefinanzen, Artikel 100.1), zu einem Satz, den die Gemeinde festlegt sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien — der vier Prozent der Materialkosten nicht überschreiten darf (102.3), und El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia — sie entsteht mit Beginn der Arbeit, auch ohne Genehmigung (102.4).

Die Villa in Callao Salvaje, durchgerechnet

Nehmen wir das Haus des Paares. Das Gebäude von 1998 hat seine Genehmigung, seine Erstbezugsgenehmigung und seine cédula: Diese Papiere gelten heute, die Versorgung ist vertraglich geregelt, und ein Inhaberwechsel ist Formsache. Der Pool wurde 2009 ohne Genehmigung fertig; liegt das Grundstück außerhalb des 100 Meter breiten Küstenstreifens und auf gewöhnlichem Stadtboden, liefen die vier Jahre 2013 ab, und der Pool ist «fuera de ordenación»: Er darf behalten und repariert, nie vergrößert werden, und er kann über den Altbauweg mit einer Technikerbescheinigung, die seine Fertigstellung datiert, ins Grundbuch gelangen, wonach die Gemeinde seine Situation vermerkt. Die Terrasse wurde 2023 verglast und veränderte die Fassade; ihre vier Jahre laufen bis 2027, und die Gemeinde kann noch anordnen, das Glas zu entfernen. Das Heilmittel ist eine Legalisierungsgenehmigung nach Artikel 330.1.ñ, wenn der Plan von Adeje die zusätzliche Geschossfläche auf diesem Grundstück erlaubt, zu Kosten, die das Projekt eines Technikers, die Genehmigungsgebühr und die Bausteuer bestimmen: Bei Materialkosten von, sagen wir, 18.000 € beträgt die Steuer höchstens 720 €, und ein Bußgeld für die ungenehmigte Arbeit kann folgen, leicht oder schwer, je nachdem, ob die Gemeinde eine verglaste Terrasse als größere Arbeit einstuft. Erlaubt der Plan es nicht, ist das Esszimmer ein Raum, den die Käufer verlieren können und nicht bezahlen sollten. Die Urkunde wird 180 m² plus die erklärten Altbauten beschreiben, nie die 215 m², die der Makler warb, solange die Terrasse nicht legal ist. Und zeigt der Plan des Gutachters den Pool innerhalb der Küstendienstbarkeit, ändert sich der Rat vollständig: Kein Jahr rettet ihn, der Verkäufer trägt jederzeit das Risiko einer Anordnung, und der Preis oder der Kauf muss dafür geradestehen.

Zehn Prüfungen, bevor Sie für ein Haus mit Anbauten unterschreiben

1. Vergleichen Sie drei Beschreibungen des Hauses: Grundbuch, Kataster und die Messung des Gutachters; jeder Quadratmeter, der in einer auftaucht und in den anderen nicht, hat eine Geschichte.
2. Verlangen Sie vom Verkäufer die Baugenehmigung, die Fertigstellungsbescheinigung und den Erstbezugstitel des Hauses sowie die Genehmigung oder Mitteilung jedes Pools, jeder Garage, Terrasse und Mauer.
3. Bestimmen Sie für jede Arbeit ohne Titel das Jahr ihrer Fertigstellung mit Luftbildern, Katasterhistorie und Rechnungen, und zählen Sie vier Jahre ab dann.
4. Prüfen Sie das Grundstück gegen die Küstendienstbarkeit, die Einstufung als ländlicher Boden und jeden Denkmalschutz: Dort laufen die vier Jahre nie.
5. Besorgen Sie die Planungsbescheinigung der Gemeinde und lassen Sie bestätigen, dass kein Disziplinar- oder Legalisierungsverfahren über das Grundstück offen ist.
6. Unterscheiden Sie «fuera de ordenación» von «situación legal de consolidación» in dem, was die Gemeinde antwortet; das Erste darf nur erhalten, das Zweite renoviert und erweitert werden.
7. Fragen Sie die Versorger, welchen Titel sie verlangen, um Wasser und Strom auf Ihren Namen umzuschreiben, und ob die bestehenden Verträge vorläufig sind.
8. Kann eine Arbeit legalisiert werden, vereinbaren Sie im Vorvertrag, wer den Antrag stellt, wer Techniker, Gebühr und Bausteuer zahlt und was geschieht, wenn die Genehmigung versagt wird.
9. Kann eine Arbeit nicht legalisiert werden, bewerten Sie sie als Last oder gehen Sie; eine Urkunde, die Altbauten erklärt, lässt den Randvermerk der Gemeinde im Grundbuch trotzdem stehen.
10. Planen Sie eigene Arbeiten, entscheiden Sie mit Ihrem Architekten, welchen Titel jede braucht, ob Ihre Gemeinde die neuen Mitwirkungsberichte annimmt, und reichen Sie Mitteilung oder Antrag ein, bevor der erste Lastwagen kommt.

Auf den Kanaren wird ein Haus durch drei Papiere und ein Datum legal: die Genehmigung, die es erlaubte, die Bescheinigung, dass es wie erlaubt gebaut wurde, die Erstbezugsmitteilung, die das Wohnen darin freigibt, und den Tag, an dem jeder ungenehmigte Anbau fertig wurde. Die cédula de habitabilidad, nach der Käufer noch fragen, wurde 2019 durch diese Mitteilung ersetzt; die vier Jahre, auf die Eigentümer zählen, enden an der Küste, auf geschütztem Boden und auf öffentlichem Grund; und eine verjährte Arbeit darf behalten, aber nie vergrößert werden.

Unser Immobilienteam in der Kanzlei in Costa Adeje prüft die Bauakte eines Hauses, bevor der Vorvertrag unterschrieben wird, beschafft die Bescheinigungen der Gemeinde, datiert die Arbeiten ohne Titel, entwirft die Klauseln, die die Kosten einer Legalisierung verteilen, und reicht die Mitteilungen und Anträge für Eigentümer ein, die bauen; die Beratung ist kostenpflichtig und wird vorab veranschlagt. Die Leistung ist auf unserer Seite zum Immobilienrecht beschrieben, und die Kontaktseite nennt die Öffnungszeiten beider Kanzleien. Wer ein Gebäude mit anderen teilt, findet die Gemeinschaftsseite, von Arbeiten an Gemeinschaftselementen bis zu den Pflichten des Präsidenten, in unserem Leitfaden für ausländische Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft, und nicht ansässige Käufer, die die Debatte über Grenzen für ihre Käufe auf den Inseln verfolgen, finden den Stand jenes Vorschlags.

Häufige Fragen

Kann ich für ein Haus auf Teneriffa noch eine cédula de habitabilidad bekommen?

Nicht für eine neue Wohnung. Seit dem 9. Februar 2019 hat die kanarische Verordnung über die Bauaufsicht die Artikel des Dekrets von 2006, die die Bescheinigung schufen, aufgehoben und sie durch die Vorabmitteilung des Erstbezugs ersetzt, die mit dem Bautitel und der Fertigstellungsbescheinigung des Architekten bei der Gemeinde eingereicht wird. Ein vor diesem Datum fertiggestelltes Haus behält seine alte cédula und seine Erstbezugsgenehmigung, die gültig bleiben. Ein Haus, das nie einen Titel hatte, kann nur eine Erstbezugsmitteilung als Gebäude außerhalb des Plans einreichen, mit einer technischen Bescheinigung über Standsicherheit und Bewohnbarkeit, die den Bezug erlaubt, es aber nicht legalisiert.

Der Pool hat keine Genehmigung, wurde aber vor fünfzehn Jahren gebaut. Ist er jetzt legal?

Nein, er wird geduldet. Sind vier Jahre seit seiner Fertigstellung ohne Wiederherstellungsverfahren vergangen, kann die Gemeinde seinen Abriss nicht mehr anordnen, aber der Pool geht in die Situation «fuera de ordenación» über: Er darf repariert und behalten, nicht vergrößert oder erhöht werden, und seine Situation wird vermerkt, wenn er ins Grundbuch gelangt. Die vier Jahre laufen nie, wenn der Pool im 100 Meter breiten Küstenschutzstreifen, auf geschütztem ländlichem Boden, auf öffentlichem Grund oder auf einem denkmalgeschützten Anwesen liegt, und der Eigentümer muss das Fertigstellungsdatum beweisen können.

Wie lange dauert eine Baugenehmigung in Adeje oder Arona?

Das Gesetz gibt der Gemeinde drei Monate ab Einreichung für Entscheidung und Zustellung, und die Uhr steht still, während Sie das Projekt nachbessern. Bei Hochbauarbeiten ist das Schweigen der Gemeinde eine Ablehnung, keine Erlaubnis. Seit August 2026 können Sie dem Antrag einen Konformitätsbericht der Berufskammer oder einer akkreditierten Mitwirkungsstelle beifügen, zu Kosten zwischen 0,5 % und 3 % der Baukosten, der den gemeindlichen technischen Bericht zu den bescheinigten Punkten ersetzt, sofern das Plenum der Gemeinde nicht beschlossen hat, solche Berichte nicht anzunehmen.

Geben mir Strom- und Wasserversorger einen Vertrag für ein Haus ohne Erstbezugspapiere?

Das Gesetz verpflichtet sie, vor Vertragsschluss die Erstbezugsmitteilung oder die alte cédula zu verlangen, und ein Unternehmen, das eine Wohnung ohne sie anschließt, begeht einen schweren Verstoß. In der Praxis wird ein Inhaberwechsel bei einem bestehenden Vertrag anders behandelt als ein Neuanschluss; die Frage, die vor der Unterschrift zu klären ist, lautet also, ob das Haus laufende, endgültige Verträge auf den Namen des Verkäufers hat. Ein Haus, das seine Mitteilung nie eingereicht hat, braucht sie, oder den Weg über die Technikerbescheinigung für Gebäude außerhalb des Plans, bevor ein neuer Anschluss vereinbart wird.

Was geschieht, wenn die Gemeinde nach meinem Kauf ein Verfahren wegen der verglasten Terrasse eröffnet?

Das Verfahren richtet sich gegen das Grundstück und seinen aktuellen Eigentümer, Sie haften also dafür, obwohl der Verkäufer sie gebaut hat. Kann die Terrasse legalisiert werden, beantragen Sie eine Legalisierungsgenehmigung, zahlen Techniker, Gebühr und Bausteuer und können zusätzlich ein Bußgeld für die ungenehmigte Arbeit erhalten. Kann sie es nicht, verlangt die Anordnung die Entfernung des Glases binnen einer Frist, mit monatlichen Zwangsgeldern von 600 bis 3.000 € und am Ende der Entfernung auf Ihre Kosten. Deshalb sollte der Vorvertrag den Verkäufer verpflichten, vor der Beurkundung zu legalisieren, oder die Terrasse als Last bewerten.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information mit Stand September 2026 und keine Beratung zu einer bestimmten Immobilie; die zitierten Texte sind die Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias in ihrer konsolidierten Fassung, das Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (Decreto 182/2018), das Decreto 117/2006, die Ley 7/2026 vom 31. Juli, das konsolidierte Bodengesetz (Real Decreto Legislativo 7/2015), das Baugesetz (Ley 38/1999), das konsolidierte Gesetz über die Gemeindefinanzen und das Küstengesetz (Ley 22/1988). Gemeindepläne, Sätze und Praxis unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde; eine Beratung durch unser Immobilienteam ist eine kostenpflichtige Leistung.