Licencias de obra y cédula de habitabilidad en Canarias: los tres títulos, el plazo de cuatro años y los papeles que un comprador debe ver antes de firmar

Un matrimonio de Róterdam está a punto de firmar la compra de una villa en Callao Salvaje, en el municipio de Adeje. La casa se construyó en 1998 con su licencia y su vieja cédula de habitabilidad; la piscina apareció en 2009 y la terraza cubierta se acristaló y se convirtió en comedor en 2023, y ninguna de las dos tiene un papel detrás. El Registro de la Propiedad describe 180 m²; el técnico mide 215 m². Las preguntas que traen a nuestro despacho de Costa Adeje son las que todo comprador y todo propietario de la isla se hace tarde o temprano: qué obras necesitaban permiso, cuáles de los papeles que faltan importan todavía, si el ayuntamiento puede ordenar una demolición, si los contratos de agua y luz pasarán a su nombre y qué pedirá el notario el día de la firma. Este artículo lee la Ley del Suelo de Canarias, su reglamento de 2018, el decreto de habitabilidad de 2006, la nueva ley de licencias de 2026 y las normas estatales sobre escrituras, impuestos y costa, y después las aplica a la villa. Las citas son literales.

Tres títulos para las obras, y una que no necesita ninguno

La Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, reparte cada acto de construir en tres cajones. El primero es la licencia municipal: Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan (artículo 330.1), y la lista incluye Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo (330.1.c) y, la que atrapa a la mayoría de los dueños de una villa, Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada (330.1.f). Una piscina es una instalación de nueva planta en el suelo; una terraza acristalada es una ampliación. La misma lista recoge las casas prefabricadas, las demoliciones, los Cerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros (330.1.t) y, de forma reveladora, La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta (330.1.ñ).

El segundo cajón es la comunicación previa, un documento que el propietario presenta y que no necesita respuesta: Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes (artículo 332.1). Aquí están las Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad (332.1.a), el Cambio de uso de los edificios y las instalaciones (332.1.d), los vallados sin cimentación profunda, los jardines y pavimentos dentro de la parcela, la Instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación (332.1.r) y la Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP) (332.1.s). El tercer cajón está vacío de papeles: Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente no necesitan título alguno (artículo 333.1.c). Dos reglas cierran el mapa. Cualquiera puede pedir licencia aunque bastara una comunicación, y el ayuntamiento debe tramitarla (332.3); y una obra comunicada pero ejecutada contra las normas solo podrá realizarse a través de licencia urbanística en su legalización (332.4).

Cómo se decide una licencia: tres meses, dos informes y dos clases de silencio

La decisión no es un favor. La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado (artículo 339.1): si el proyecto encaja en el plan, la licencia debe concederse, y se concede dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros (339.3), que es la razón por la que una licencia nunca resuelve un pleito de lindes con el vecino. El expediente se abre con la solicitud, el proyecto y la prueba de la titularidad (342.1), el ayuntamiento puede requerir una sola vez lo que falte (342.2) y después siguen dos informes por orden, el técnico y el jurídico (342.3). El reloj es corto sobre el papel: El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales (artículo 343.1), un reloj que se detiene mientras el solicitante corrige un proyecto defectuoso (342.4).

Lo que ocurre cuando pasan los tres meses en silencio depende de la obra. En los casos pesados que la ley enumera, el silencio es una denegación: El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos (artículo 344.1), y la lista contiene los movimientos de tierra, Las obras de edificación, la nueva construcción en suelo rústico y las casas prefabricadas en suelo rústico. Para todo lo demás el silencio concede: el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado (artículo 345.1). Una piscina o una ampliación de una villa son obras de edificación, de modo que su silencio es negativo y el propietario que empieza a excavar tras tres meses de nada está construyendo sin licencia. Una vez que la licencia existe, el inicio de las obras requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio (artículo 346.1); la licencia fija un plazo para empezar y otro para terminar, que en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión (347.2), prorrogables a petición (347.5); y toda obra debe llevar un cartel visible desde la calle, porque Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística (artículo 337.1). Un comprador que pasa junto a una obra en Adeje puede leer en el cartel si el promotor tiene licencia siquiera.

El atajo de 2026: aportar su propio informe técnico

El problema real en el sur de Tenerife nunca han sido los tres meses de la ley sino los muchos más de la práctica. El Parlamento de Canarias respondió con un decreto ley en abril de 2025 y después con la Ley 7/2026, de 31 de julio, publicada en el Boletín Oficial de Canarias el 14 de agosto de 2026 y en vigor al día siguiente, porque La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias (su disposición final decimotercera). Su idea es simple: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración (artículo 5.1). Cuando ese informe declara conforme el proyecto, los informes de conformidad Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado (artículo 7.2.a), aunque Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes (7.2.c). Lo paga el solicitante: las tarifas del colegio o de la entidad no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad (artículo 8.2), y carga con sus riesgos, porque los defectos de un informe que aporta el promotor se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado (artículo 9.4). Dos límites importan al propietario que planea obras este otoño: los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado (artículo 5.4), así que la primera pregunta es si Adeje, Arona o Guía de Isora lo han hecho; y el mecanismo alcanza a los expedientes ya abiertos, porque las fórmulas de colaboración podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha (su disposición transitoria única, apartado 1). La ley también dio nueva redacción a los artículos 342.3 y 346 de la Ley del Suelo en los términos citados arriba, y su texto es el que hay que leer hasta que la versión consolidada lo incorpore.

La cédula de habitabilidad ya no existe, y qué la sustituye

Los compradores extranjeros siguen pidiendo la cédula de habitabilidad, y las agencias siguen prometiéndola, porque durante décadas fue el documento que convertía una vivienda canaria en vivienda. El Decreto 117/2006 la definía: La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada (su artículo 4.1, en la redacción original). Ese artículo ya no existe. El Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias, aprobado por el Decreto 182/2018, en vigor un mes después de su publicación de 9 de enero de 2019 porque El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias, dispone en su disposición derogatoria que Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto y que Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda. Desde el 9 de febrero de 2019, por tanto, ningún ayuntamiento canario expide una cédula de habitabilidad para una vivienda nueva. Lo que existe es la comunicación previa de primera ocupación del artículo 332.1.c de la Ley del Suelo: Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación.

Esa comunicación no es un formulario vacío. Debe acompañarse del Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones (artículo 349.4.b), y el reglamento de 2018 añade que el certificado debe acreditar que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso y, en las viviendas, que tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto (su artículo 33.1.b). Las condiciones sobreviven; el certificado que las acreditaba es ahora el del arquitecto, presentado en el ayuntamiento. El momento está fijado dos veces: La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes. (artículo 350.1), y el reglamento repite que La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación (artículo 33.2). El decreto de 2006 sigue actuando aguas arriba, en la fase de licencia, donde el informe técnico municipal debe contrastar el proyecto con esas mismas condiciones, porque antes de la licencia deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006 (reglamento, artículo 16.4). Para una vivienda terminada antes de 2019 los papeles antiguos siguen siendo los papeles: la licencia de primera ocupación y la cédula expedidas entonces son lo que enseña el vendedor, y ninguna caduca por edad. Y para una vivienda que nunca tuvo título, el reglamento abre una puerta más estrecha: una comunicación previa de primera ocupación para edificaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado (artículo 34.1), presentada con un certificado técnico de seguridad estructural y habitabilidad, que permite a la familia vivir allí sin convertir el edificio en legal.

El agua y la luz siguen a los papeles

La razón por la que el documento de primera ocupación importa el día de la compra está escrita en el artículo de la Ley del Suelo sobre suministros: las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones (artículo 336.1). El decreto de 2006 decía lo mismo con el lenguaje de su época, que las compañías no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva (su artículo 6.1), una frase que ahora se lee, por la derogación de 2018, como una referencia a la comunicación. La compañía que conecta una vivienda sin papeles comete una infracción grave (372.3.e). Y el grifo se cierra tan rápido como se abre: las órdenes de suspensión, paralización o demolición se notifican a las compañías (336.3), y La contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas (336.4). En la práctica, las compañías del sur de Tenerife aceptan un cambio de titular sobre un contrato existente con mucho menos escrutinio que un alta nueva, y por eso una villa que tiene luz y agua desde 1998 es una compra distinta de una casa terminada y nunca ocupada cuyo promotor nunca presentó la comunicación.

El reloj de los cuatro años y las obras que nunca prescriben

Cada obra sin licencia en Canarias vive bajo una fecha: el día en que se terminó. El ayuntamiento puede incoar el procedimiento de restablecimiento de la legalidad En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente (artículo 361.1.b), y en los mismos cuatro años para las obras sujetas a comunicación (361.1.c). Terminar tiene un sentido legal: se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento (361.3), y por eso el día del primer baño, no el del último azulejo, pone en marcha el reloj de la piscina, y por eso la carga de probar esa fecha, con fotografías aéreas, el historial catastral, facturas y vecinos, recae sobre el propietario que la invoca. Una orden ya dictada conserva su fuerza En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad (361.2.c). Cuando pasan los cuatro años sin procedimiento, la ley no perdona la obra; la congela: las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación (361.4).

El reloj no corre en todas partes, y las excepciones están dibujadas exactamente en los lugares donde miran los compradores extranjeros. No hay límite de tiempo para lo edificado Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación (361.5.b.1.º), ni En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo (361.5.b.2.º), ni sobre patrimonio catalogado, viales, espacios libres o zonas verdes públicas. La costa es el caso que importa de Los Cristianos a Playa San Juan. La Ley de Costas establece que La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar (Ley 22/1988, artículo 23.1) y prohíbe en ella Las edificaciones destinadas a residencia o habitación (artículo 25.1.a). Los 100 metros son la regla general, no la única: en los terrenos que ya estaban clasificados como suelo urbano cuando la ley entró en vigor en 1988, su disposición transitoria tercera mantiene las servidumbres con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros (apartado 3), de modo que es el deslinde oficial de cada tramo de costa, y no una cinta métrica desde la arena, el que dice dónde está una parcela de Callao Salvaje. Una piscina o un dormitorio construidos dentro de esa franja sin autorización del Estado no se salvan por 2009, por 2013 ni por ningún año; los cuatro años nunca empezaron.

Vivir «fuera de ordenación», y por qué no es lo mismo que la «consolidación»

Una obra ilegal prescrita se tolera, no se legaliza, y la tolerancia tiene una forma. En esas edificaciones solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles, y siempre siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente (artículo 362.2). La piscina sin licencia puede realicatarse y su bomba cambiarse; no puede ampliarse, y la habitación construida sobre ella nunca tendrá licencia mientras el plan siga como está. La situación es además causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad (362.4), con la parte ilegal excluida del precio. Los compradores la confunden con una segunda situación, benigna, que la ley mantiene aparte. Las edificaciones erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida (artículo 159.1) caen en la Situación legal de consolidación, y ahí se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación dentro del nuevo plan (artículo 160.1.a). Un bloque de apartamentos de los años setenta en Los Cristianos que el plan de hoy no permitiría está «consolidado» y puede renovarse libremente; una piscina de 2009 sin licencia está «fuera de ordenación» y solo puede conservarse. Las dos palabras se parecen en un certificado municipal y están a mundos de distancia en valor.

Qué debe enseñar el vendedor y qué pedirá el notario

La lista del comprador empieza por el Registro de la Propiedad y el Catastro, pero los papeles que responden a las preguntas anteriores vienen del vendedor y del ayuntamiento. De la casa: la licencia de obras, el certificado final de obra y el título de primera ocupación, que en una vivienda terminada antes de febrero de 2019 es la licencia de primera ocupación con su cédula, y en una posterior la comunicación previa registrada con el certificado del arquitecto; el Libro del Edificio para todo lo construido bajo la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, porque Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio (Ley 38/1999, artículo 7). De los añadidos: la licencia o la comunicación de cada piscina, garaje, terraza y muro o, a falta de ellas, la prueba del año en que se terminó cada uno. Del ayuntamiento: un certificado urbanístico, la cédula urbanística que el reglamento de 2018 nombra entre las formas de informar al ciudadano, La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo (su artículo 2.2.a), y la constancia de que no hay ningún expediente de disciplina abierto sobre la parcela. Cuando el vendedor compró una parcela con licencia y nunca terminó, la licencia misma cambia de manos solo si la transmisión se comunica, porque Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren (artículo 348). Comprar a un promotor antes de terminar la obra es un capítulo aparte, con el aval bancario y la licencia como sus dos pilares.

El notario es el último control, y la ley estatal le da el guion. Para una escritura de obra nueva en construcción los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística y un certificado técnico de que la descripción coincide con el proyecto (texto refundido de la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 7/2015, artículo 28.1); para la obra terminada exigen el certificado final y las autorizaciones de ocupación, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad. Ese es el caso canario: la comunicación registrada más el mes. Para la piscina antigua y prescrita, el mismo artículo abre la puerta que las agencias llaman «obra nueva antigua»: una escritura con certificación del ayuntamiento, de un técnico, acta notarial o certificación catastral en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título (28.4.a) se inscribe, el registrador lo comunica al ayuntamiento y el ayuntamiento debe hacer constar por nota al margen la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario (28.4.c); si no lo hace y un comprador posterior de buena fe sufre un perjuicio, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados. La terraza de 2023 no puede usar esa puerta, porque sus cuatro años no han corrido: se legaliza mediante licencia, si el plan lo permite, o sigue siendo una carga que el precio debe reflejar.

El precio de hacerlo mal

Las obras sin título son infracciones, graduadas por su tamaño. La ley considera grave La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves (artículo 372.3.a), y muy graves las mismas obras sobre suelo protegido o dominio público, incluidos los terrenos comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio (372.4.a). La escala es explícita: Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros; Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros; Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros (artículo 373). La multa es independiente de la orden de restablecimiento, y la orden tiene dientes propios: multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas, con un máximo de diez (artículo 368.1.a), seguidas de la demolición a costa del propietario. Una protección está escrita para las familias: cuando la obra es una vivienda en uso, las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente (artículo 363.1). Y el impuesto se debe con licencia o sin ella. El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras se devenga por cualquier obra que exija licencia, declaración responsable o comunicación previa, se haya obtenido o no dicha licencia (texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, artículo 100.1), al tipo que fija el ayuntamiento sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien del coste material (102.3), y El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia (102.4).

La villa de Callao Salvaje, resuelta

Tomemos la casa del matrimonio. La edificación de 1998 tiene su licencia, su licencia de primera ocupación y su cédula: esos papeles son válidos hoy, los suministros están contratados y el cambio de titular es un trámite. La piscina se terminó en 2009 sin licencia; si la parcela está fuera de la franja costera de 100 metros y en suelo urbano ordinario, los cuatro años se agotaron en 2013 y la piscina está «fuera de ordenación»: puede conservarse y repararse, nunca ampliarse, y puede llegar al Registro de la Propiedad por la vía de la obra antigua con un certificado técnico que date su terminación, tras lo cual el ayuntamiento anotará su situación. La terraza se acristaló en 2023 y cambió la fachada; sus cuatro años corren hasta 2027, y el ayuntamiento todavía puede ordenar que se retire el cristal. El remedio es una licencia de legalización al amparo del artículo 330.1.ñ, si el plan de Adeje permite esa edificabilidad extra en la parcela, a un coste que fijan el proyecto de un técnico, la tasa de licencia y el impuesto de construcciones: sobre un coste material de, digamos, 18.000 € el impuesto es como máximo de 720 €, y puede seguir una multa por la obra sin licencia, leve o grave según el ayuntamiento trate una terraza acristalada como obra mayor. Si el plan no lo permite, el comedor es una habitación que los compradores pueden perder y por la que no deberían pagar. La escritura describirá 180 m² más la obra antigua declarada, nunca los 215 m² que anunciaba la agencia mientras la terraza no sea legal. Y si el plano del técnico sitúa la piscina dentro de la servidumbre de costas, el consejo cambia por completo: ningún año la salva, el vendedor carga con el riesgo de una orden en cualquier momento, y el precio o la compra tienen que responder de ello.

Diez comprobaciones antes de firmar por una casa con obras

1. Compare tres descripciones de la casa: el Registro de la Propiedad, el Catastro y la medición del técnico; cada metro cuadrado que aparece en una y no en las otras tiene una historia.
2. Pida al vendedor la licencia de obras, el certificado final de obra y el título de primera ocupación de la casa, y la licencia o comunicación de cada piscina, garaje, terraza y muro.
3. Para cualquier obra sin título, fije el año en que se terminó con fotografías aéreas, el historial catastral y facturas, y cuente cuatro años desde entonces.
4. Compruebe la parcela frente a la servidumbre de costas, la clasificación del suelo rústico y cualquier catalogación patrimonial: en esos lugares los cuatro años nunca corren.
5. Obtenga el certificado urbanístico del ayuntamiento y confirme que no hay ningún expediente de disciplina o de legalización abierto sobre la parcela.
6. Distinga «fuera de ordenación» de «situación legal de consolidación» en lo que responda el ayuntamiento; lo primero solo puede conservarse, lo segundo puede renovarse y ampliarse.
7. Pregunte a las compañías suministradoras qué título exigirán para poner el agua y la luz a su nombre, y si los contratos existentes son provisionales.
8. Si una obra puede legalizarse, pacte en el contrato privado quién la solicita, quién paga al técnico, la tasa y el impuesto de construcciones, y qué ocurre si la licencia se deniega.
9. Si una obra no puede legalizarse, valórela como una carga o retírese; una escritura que declara obra antigua deja igualmente la nota marginal del ayuntamiento en el asiento registral.
10. Si planea obras propias, decida con su arquitecto qué título necesita cada una, si su ayuntamiento admite los nuevos informes de colaboración, y presente la comunicación o la solicitud antes de que llegue el primer camión.

En Canarias una vivienda se hace legal con tres papeles y una fecha: la licencia que la permitió, el certificado que dice que se construyó como se permitió, la comunicación de primera ocupación que deja habitarla, y el día en que se terminó cada añadido sin licencia. La cédula de habitabilidad que los compradores siguen pidiendo fue sustituida en 2019 por esa comunicación; los cuatro años con los que cuentan los propietarios se detienen en la costa, en el suelo protegido y en el terreno público; y una obra prescrita puede conservarse, pero nunca crecer.

Nuestro equipo inmobiliario del despacho de Costa Adeje revisa el expediente urbanístico de una casa antes de firmar el contrato privado, obtiene los certificados del ayuntamiento, data las obras sin título, redacta las cláusulas que reparten el coste de una legalización y presenta las comunicaciones y solicitudes de los propietarios que construyen; la consulta es de pago y se presupuesta por adelantado. El servicio se describe en nuestra página de derecho inmobiliario, y la página de contacto tiene los horarios de ambos despachos. Quien comparte edificio con otros encontrará el lado comunitario, desde las obras en elementos comunes hasta los deberes del presidente, en nuestra guía para propietarios extranjeros en una comunidad, y los compradores no residentes que siguen el debate sobre los límites a sus compras en las islas encontrarán en qué punto está esa propuesta.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener todavía una cédula de habitabilidad para una casa en Tenerife?

No para una vivienda nueva. Desde el 9 de febrero de 2019 el reglamento canario de intervención urbanística derogó los artículos del decreto de 2006 que creaban la cédula y la sustituyó por la comunicación previa de primera ocupación, presentada en el ayuntamiento con el título de las obras y el certificado final del arquitecto. Una vivienda terminada antes de esa fecha conserva su cédula antigua y su licencia de primera ocupación, que siguen siendo válidas. Una vivienda que nunca tuvo título solo puede presentar una comunicación de primera ocupación como edificación fuera de ordenación, con un certificado técnico de seguridad estructural y habitabilidad, que permite ocuparla pero no la legaliza.

La piscina no tiene licencia pero se construyó hace quince años. ¿Es legal ya?

No, está tolerada. Pasados cuatro años desde su terminación sin procedimiento de restablecimiento, el ayuntamiento ya no puede ordenar su demolición, pero la piscina pasa a la situación de «fuera de ordenación»: puede repararse y conservarse, no puede ampliarse ni elevarse, y su situación se anota cuando llega al Registro de la Propiedad. Los cuatro años nunca corren si la piscina está dentro de la franja de 100 metros de servidumbre de costas, en suelo rústico protegido, en terreno público o en un inmueble catalogado, y el propietario debe poder probar la fecha de terminación.

¿Cuánto tarda una licencia de obras en Adeje o Arona?

La ley da al ayuntamiento tres meses desde la solicitud para resolver y notificar, y el reloj se detiene mientras usted corrige el proyecto. En las obras de edificación el silencio del ayuntamiento es una denegación, no un permiso. Desde agosto de 2026 puede acompañar la solicitud de un informe de conformidad del colegio profesional o de una entidad de colaboración acreditada, con un coste de entre el 0,5 % y el 3 % del presupuesto material, que sustituye al informe técnico municipal en los extremos que certifica, salvo que el pleno del ayuntamiento haya decidido no admitir esos informes.

¿Me darán contrato de luz y agua para una casa sin papeles de primera ocupación?

La ley obliga a las compañías a pedir la comunicación de primera ocupación, o la cédula antigua, antes de contratar, y la compañía que conecta una vivienda sin ellas comete una infracción grave. En la práctica un cambio de titular sobre un contrato ya existente se trata de forma distinta que un alta nueva, así que la cuestión que hay que resolver antes de firmar es si la casa tiene contratos definitivos vivos a nombre del vendedor. Una casa que nunca presentó su comunicación la necesita, o la vía del certificado técnico para edificaciones fuera de ordenación, antes de contratar un suministro nuevo.

¿Qué ocurre si el ayuntamiento abre expediente por la terraza acristalada después de comprar?

El procedimiento se dirige contra la finca y su propietario actual, de modo que responde usted aunque la construyera el vendedor. Si la terraza puede legalizarse, solicita una licencia de legalización, paga al técnico, la tasa y el impuesto de construcciones, y puede recibir además una multa por la obra sin licencia. Si no puede, la orden exigirá retirar el cristal en un plazo, con multas coercitivas mensuales de 600 a 3.000 € y, al final, la retirada a su costa. Por eso el contrato privado debe obligar al vendedor a legalizar antes de la escritura o valorar la terraza como una carga.

Este artículo es información general a septiembre de 2026, no un asesoramiento sobre ninguna finca concreta; los textos citados son la Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, en su redacción consolidada, el Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (Decreto 182/2018), el Decreto 117/2006, la Ley 7/2026, de 31 de julio, el texto refundido de la Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015), la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales y la Ley 22/1988, de Costas. Los planes municipales, los tipos y la práctica difieren de un ayuntamiento a otro; la consulta con nuestro equipo inmobiliario es un servicio de pago.