Permis de construire et cédula de habitabilidad aux Canaries : les trois titres, le délai de quatre ans et les papiers qu'un acheteur doit voir avant de signer

Un couple de Rotterdam s'apprête à signer l'achat d'une villa à Callao Salvaje, sur la commune d'Adeje. La maison a été construite en 1998 avec son permis et son ancien certificat d'habitabilité ; la piscine est apparue en 2009, la terrasse couverte a été vitrée et transformée en salle à manger en 2023, et ni l'une ni l'autre n'a de papier derrière elle. Le Registre de la propriété décrit 180 m² ; le géomètre mesure 215 m². Les questions qu'ils apportent à notre cabinet de Costa Adeje sont celles que tout acheteur et tout propriétaire de l'île finit par se poser : quels travaux exigeaient une autorisation, lesquels des papiers manquants comptent encore, la mairie peut-elle ordonner une démolition, les contrats d'eau et d'électricité passeront-ils à leur nom, et que demandera le notaire le jour de la signature ? Cet article lit la loi canarienne du sol, son règlement de 2018, le décret d'habitabilité de 2006, la nouvelle loi de 2026 sur les permis et les règles nationales sur les actes, les impôts et le littoral, puis les applique à la villa. Les citations sont en espagnol, la lecture en français.

Trois titres pour les travaux, et un qui n'en exige aucun

La loi canarienne du sol, la Ley 4/2017, range chaque acte de construction dans trois tiroirs. Le premier est le permis municipal : Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan — les actes suivants sont soumis à un permis d'urbanisme municipal préalable (article 330.1) —, et la liste comprend Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta en el suelo, vuelo o subsuelo — les constructions, bâtiments et installations nouveaux sur, au-dessus ou sous le sol (330.1.c) — et, celui qui piège la plupart des propriétaires de villa, Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes, así como las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada — les extensions de tout bâtiment existant ainsi que la modification générale de la façade ou le vitrage de terrasses existantes qui affecte l'ensemble de la façade (330.1.f). Une piscine est une installation nouvelle dans le sol ; une terrasse vitrée est une extension. La même liste couvre les maisons préfabriquées, les démolitions, les Cerramientos y vallados perimetrales y de protección que requieran cimentación de profundad superior a cincuenta centímetros — clôtures et murs de protection dont les fondations dépassent cinquante centimètres (330.1.t) — et, de façon révélatrice, La legalización de cualquier actuación sujeta a licencia o a comunicación previa, salvo por defectos subsanables afectantes a esta — la légalisation de tout ce qui exigeait un permis ou une communication préalable (330.1.ñ).

Le deuxième tiroir est la communication préalable, un document que le propriétaire dépose et qui n'appelle aucune réponse : Estarán sujetas a comunicación previa, sin precisar licencia urbanística, las actuaciones siguientes — les actes suivants sont soumis à une communication préalable, sans permis d'urbanisme (article 332.1). On y trouve les Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad — travaux de conservation, restauration, réforme et réhabilitation qui ne touchent pas un bâtiment classé et n'ajoutent ni volume ni surface constructible (332.1.a) —, le Cambio de uso de los edificios y las instalaciones — le changement d'usage (332.1.d) —, les clôtures sans fondations profondes, les jardins et pavages dans la parcelle, l'Instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación — les panneaux solaires en toiture, même sur des bâtiments hors plan (332.1.r) — et l'Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP) — les bornes de recharge pour véhicules électriques (332.1.s). Le troisième tiroir est vide de papiers : Las obras de conservación o reforma consistentes en la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente — remplacer les finitions intérieures d'un logement, sols, carrelages, plâtres et peintures, n'exige aucun titre (article 333.1.c). Deux règles ferment la carte. Chacun peut demander un permis même là où une communication suffirait, et la mairie doit l'instruire (332.3) ; et un ouvrage communiqué mais réalisé contre les règles solo podrá realizarse a través de licencia urbanística — ne peut être légalisé que par un permis (332.4).

Comment un permis se décide : trois mois, deux rapports et deux sortes de silence

La décision n'est pas une faveur. La potestad resolutoria sobre la solicitud de licencias urbanísticas es de carácter reglado — le pouvoir de statuer sur une demande de permis est une compétence liée (article 339.1) : si le projet est conforme au plan, le permis doit être accordé, et il l'est dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros — sous réserve du droit de propriété et sans préjudice des tiers (339.3), raison pour laquelle un permis ne règle jamais un litige de bornage avec le voisin. Le dossier s'ouvre avec la demande, le projet et la preuve du titre (342.1), la mairie peut réclamer une seule fois ce qui manque (342.2), puis deux rapports suivent dans l'ordre, technique puis juridique (342.3). L'horloge est courte sur le papier : El plazo para resolver y notificar la solicitud de licencias urbanísticas es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales — trois mois à compter du dépôt pour statuer et notifier (article 343.1), une horloge qui s'arrête pendant que le demandeur corrige un projet défectueux (342.4).

Ce qui se passe quand les trois mois s'écoulent en silence dépend des travaux. Pour les cas lourds que la loi énumère, le silence vaut refus : El vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa facultará al interesado a considerar desestimada su solicitud en los siguientes supuestos — le demandeur peut tenir sa demande pour rejetée (article 344.1) —, et la liste comprend les terrassements, Las obras de edificación — les travaux de bâtiment —, la construction neuve en sol rustique et les maisons préfabriquées en sol rustique. Pour tout le reste, le silence accorde : el vencimiento del plazo establecido sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado para entender otorgada, por silencio administrativo, la licencia solicitada, siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo del vencimiento del plazo, según cuál sea más favorable al interesado — le permis est réputé accordé, sauf si la demande contrevient manifestement aux règles d'urbanisme (article 345.1). Une piscine ou une extension de villa est un travail de bâtiment ; son silence est donc négatif, et le propriétaire qui commence à creuser après trois mois sans réponse construit sans permis. Une fois le permis obtenu, le début des travaux requerirá, en todo caso, de notificación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio — exige une notification à la mairie au moins dix jours avant la date prévue (article 346.1) ; le permis fixe un délai pour commencer et un autre pour achever, qui en ningún caso, podrán exceder de cuatro años para el comienzo ni de cuatro para su conclusión — ne peuvent en aucun cas dépasser quatre ans pour l'un et quatre pour l'autre (347.2), prorogeables sur demande (347.5) ; et un chantier doit porter un panneau visible depuis la rue, puisque Todas las obras de construcción o edificación dispondrán de un cartel visible desde la vía pública, que indique el número y la fecha de la licencia urbanística — tout chantier affiche un panneau indiquant le numéro et la date de son permis (article 337.1). Un acheteur qui passe devant un chantier à Adeje peut lire sur le panneau si le promoteur a seulement un permis.

Le raccourci de 2026 : apporter son propre rapport technique

Le vrai problème dans le sud de Tenerife n'a jamais été les trois mois de la loi, mais les nombreux mois de plus de la pratique. Le Parlement canarien a répondu par un décret-loi en avril 2025, puis par la Ley 7/2026 du 31 juillet, publiée au Boletín Oficial de Canarias le 14 août 2026 et en vigueur le lendemain, puisque La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — la loi entre en vigueur le jour suivant sa publication (sa treizième disposition finale). L'idée est simple : toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado emitido, directamente y a instancias de la persona interesada, por el colegio profesional competente o por una entidad urbanística de colaboración — tout demandeur peut joindre volontairement à sa demande un rapport technique sur le projet, établi à sa propre demande par l'ordre professionnel compétent ou par un organisme collaborateur accrédité (article 5.1). Lorsque ce rapport conclut à la conformité, ces rapports Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal respecto de aquellos extremos del artículo 342.3.a) de la Ley 4/2017 sobre los que declaren la conformidad del proyecto examinado — dispensent du rapport technique municipal sur les points qu'ils certifient (article 7.2.a), tout en restant des rapports qui Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes — sont pris en compte à titre non contraignant (7.2.c). Le demandeur le paie : les honoraires de l'ordre ou de l'organisme no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad — ne peuvent dépasser entre 0,5 % et 3 % du budget d'exécution matérielle du projet, selon sa complexité (article 8.2) — et il en porte les risques, car les défauts d'un rapport apporté par le promoteur se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado — sont imputés au promoteur qui l'a déposé (article 9.4). Deux limites comptent pour le propriétaire qui projette des travaux cet automne : los ayuntamientos podrán, por acuerdo plenario, rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado — une mairie peut, par délibération de son conseil, refuser d'accepter de tels rapports déposés directement par les demandeurs (article 5.4), la première question étant donc de savoir si Adeje, Arona ou Guía de Isora l'ont fait ; et le mécanisme atteint les dossiers déjà ouverts, puisque les formules de collaboration podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras su entrada en vigor como a los ya iniciados en dicha fecha — s'appliquent aux procédures engagées après la loi comme à celles pendantes à cette date (sa disposition transitoire unique, paragraphe 1). La loi a aussi réécrit les articles 342.3 et 346 de la loi du sol dans les termes cités plus haut, et son texte est celui à lire tant que la version consolidée ne l'a pas intégré.

La cédula de habitabilidad n'existe plus, et ce qui l'a remplacée

Les acheteurs étrangers demandent encore la cédula de habitabilidad, et les agences la promettent encore, parce qu'elle a été pendant des décennies le document qui faisait d'un logement canarien un logement. Le Decreto 117/2006 la définissait : La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada — le certificat qui prouve qu'un logement libre est apte à être habité (son article 4.1, dans sa rédaction d'origine). Cet article n'existe plus. Le règlement canarien de police de l'urbanisme, le Decreto 182/2018, en vigueur un mois après sa publication du 9 janvier 2019 parce que El presente Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias — le décret entre en vigueur un mois après sa publication —, dispose dans sa clause abrogatoire que Quedan derogados los artículos 4 y 5 del Decreto 117/2006, de 1 de agosto — les articles 4 et 5 du décret de 2006 sont abrogés — et que Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda — toute référence de ce décret au certificat et à ses effets s'entend du dépôt de la communication préalable de première occupation ou de changement d'usage à des fins de logement. Depuis le 9 février 2019, donc, aucune mairie canarienne ne délivre de cédula de habitabilidad pour un logement neuf. Ce qui existe, c'est la communication préalable de première occupation de l'article 332.1.c de la loi du sol : Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación — la première occupation des bâtiments une fois leur construction achevée.

Cette communication n'est pas un formulaire vide. Elle doit comporter le Título habilitante de la ejecución de la obra o edificación y certificado final de la misma expedido por técnico competente, acreditativo de que la obra se ha ajustado al proyecto autorizado, en los supuestos de comunicación previa a la primera ocupación de edificaciones — le titre qui a autorisé les travaux et le certificat de fin de travaux, signé par un technicien compétent, attestant que l'ouvrage est conforme au projet autorisé (article 349.4.b), et le règlement de 2018 ajoute que le certificat doit établir que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso — que le bâtiment remplit les exigences techniques et d'urbanisme pour son occupation et son usage immédiats — et, pour les logements, que tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto — le certificat doit prouver la conformité aux conditions d'habitabilité du décret de 2006 (son article 33.1.b). Les conditions survivent ; le certificat qui les attestait est désormais celui de l'architecte, déposé en mairie. Le calendrier est fixé deux fois : La presentación deberá tener lugar, en todo caso, quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, el uso o la actuación. En los casos de primera ocupación de edificación y las instalaciones dicho plazo mínimo será de un mes. — une communication préalable se dépose au moins quinze jours avant le début des travaux ou de l'usage, et un mois avant une première occupation (article 350.1), et le règlement répète que La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación — le bâtiment ne peut être utilisé et occupé qu'une fois un mois écoulé depuis le dépôt (article 33.2). Le décret de 2006 agit encore en amont, au stade du permis, où le rapport technique municipal doit confronter le projet à ces mêmes conditions, puisque avant le permis deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006 — un rapport favorable sur la conformité du projet aux conditions d'habitabilité doit être émis (règlement, article 16.4). Pour un logement achevé avant 2019, les anciens papiers restent les papiers : le permis de première occupation et la cédula délivrés à l'époque sont ce que le vendeur présente, et aucun des deux n'expire avec l'âge. Et pour un logement qui n'a jamais eu de titre, le règlement ouvre une porte plus étroite : une communication préalable de première occupation pour les bâtiments que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado — qui sont hors plan faute de titre ou pour avoir été construits contre lui (article 34.1), déposée avec un certificat technique de sécurité structurelle et d'habitabilité, qui permet à la famille d'y vivre sans rendre le bâtiment légal.

L'eau et l'électricité suivent les papiers

La raison pour laquelle le document de première occupation compte le jour de l'achat est écrite dans l'article de la loi du sol sur les fournisseurs : las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán la acreditación de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas protegidas, o la presentación de la comunicación previa, acompañada de los documentos preceptivos, que habilite para la primera utilización y ocupación de las instalaciones — les compagnies d'eau, d'électricité, de gaz et de télécommunications doivent exiger, avant de contracter, la qualification définitive d'un logement protégé ou la communication préalable qui autorise la première utilisation et occupation (article 336.1). Le décret de 2006 disait la même chose dans la langue de son temps, que les compagnies no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva — ne peuvent fournir des constructions utilisées comme logement dépourvues du certificat (son article 6.1), une phrase qui se lit désormais, par l'abrogation de 2018, comme une référence à la communication. Une compagnie qui raccorde un logement sans les papiers commet une infraction grave (372.3.e). Et le robinet se ferme aussi vite qu'il s'ouvre : un ordre de suspension, d'arrêt ou de démolition est notifié aux compagnies (336.3), et La contratación de los suministros solo podrá tener lugar, y/o la suspensión de estos podrá levantarse, una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas — la fourniture ne peut être contractée, ou rétablie, qu'une fois les travaux, usages ou bâtiments légalisés (336.4). En pratique, les compagnies du sud de Tenerife acceptent un changement de titulaire sur un contrat existant avec bien moins de contrôle qu'un nouveau raccordement, ce qui fait d'une villa alimentée en eau et en électricité depuis 1998 un achat différent d'une maison achevée mais jamais occupée dont le promoteur n'a jamais déposé la communication.

L'horloge des quatre ans et les travaux qui ne prescrivent jamais

Tout ouvrage sans permis aux Canaries vit sous une date : le jour de son achèvement. La mairie peut ouvrir une procédure de rétablissement de la légalité En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente — dans les quatre ans de l'achèvement complet, pour les ouvrages soumis à permis (article 361.1.b), et dans les mêmes quatre ans pour ceux soumis à communication (361.1.c). L'achèvement a un sens juridique : se entiende producida la completa terminación de las construcciones, edificaciones e instalaciones a partir del momento en que estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento — un ouvrage est achevé dès qu'il peut servir à sa destination sans autre intervention matérielle que d'embellissement (361.3), ce qui explique que le jour du premier bain, et non de la dernière faïence, déclenche l'horloge de la piscine, et que la charge de prouver cette date, par photographies aériennes, historique cadastral, factures et voisins, pèse sur le propriétaire qui l'invoque. Un ordre déjà rendu conserve sa force En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad — pendant dix ans à compter du jour où il devient exécutoire (361.2.c). Quand les quatre ans passent sans procédure, la loi ne pardonne pas l'ouvrage ; elle le gèle : las construcciones, edificaciones e instalaciones ilegales afectadas quedarán en la situación de fuera de ordenación — les ouvrages illégaux concernés passent en situation hors plan (361.4).

L'horloge ne tourne pas partout, et les exceptions sont dessinées précisément aux endroits où regardent les acheteurs étrangers. Il n'y a aucun délai pour les constructions Sobre suelo rústico de protección ambiental calificado como tal con carácter previo al inicio de la actuación — sur sol rustique de protection environnementale classé comme tel avant les travaux (361.5.b.1.º), ni En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo — sur le domaine public ou dans ses zones de protection ou de servitude (361.5.b.2.º), ni sur le patrimoine classé, les voies, les espaces libres ou les zones vertes publiques. Le littoral est le cas qui compte de Los Cristianos à Playa San Juan. La loi sur les côtes dispose que La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar — la servitude de protection couvre une bande de 100 mètres vers l'intérieur des terres depuis la limite intérieure du rivage (Ley 22/1988, article 23.1) — et y interdit Las edificaciones destinadas a residencia o habitación — les constructions destinées à la résidence ou à l'habitation (article 25.1.a). Les cent mètres sont la règle générale, pas la seule : sur les terrains déjà classés comme sol urbain à l'entrée en vigueur de la loi en 1988, sa troisième disposition transitoire maintient les servitudes con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros — sous réserve que la servitude de protection ait vingt mètres de largeur (paragraphe 3), de sorte que c'est le bornage officiel de chaque tronçon de côte, et non un mètre ruban depuis le sable, qui dit où se situe une parcelle de Callao Salvaje. Une piscine ou une chambre construite dans cette bande sans autorisation de l'État n'est sauvée ni par 2009, ni par 2013, ni par aucune année ; les quatre ans n'ont jamais commencé.

Vivre « fuera de ordenación », et pourquoi ce n'est pas la « consolidación »

Un ouvrage illégal prescrit est toléré, non légalisé, et la tolérance a une forme. Dans ces bâtiments solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles — seuls les travaux de réparation et de conservation nécessaires à l'habitabilité, à l'accessibilité et à l'aspect peuvent être réalisés — et toujours siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente — à condition qu'ils n'ajoutent ni volume ni hauteur (article 362.2). La piscine sans permis peut être recarrelée et sa pompe remplacée ; elle ne peut être agrandie, et la pièce construite au-dessus n'obtiendra jamais de permis tant que le plan restera ce qu'il est. La situation est aussi causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad — un motif d'expropriation pour manquement à la fonction sociale de la propriété (362.4), la partie illégale étant exclue du prix. Les acheteurs la confondent avec une seconde situation, bénigne, que la loi tient à part. Les bâtiments erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida — édifiés conformément aux règles en vigueur lors de leur construction, ou légalisés ensuite, qu'un nouveau plan a depuis rendus non conformes (article 159.1) — relèvent de la Situación legal de consolidación, et là se admitirán obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación — l'entretien, la conservation, la réforme, la modernisation, la démolition partielle, la consolidation, la réhabilitation, le remodelage et même l'extension sont admis dans les limites du nouveau plan (article 160.1.a). Un immeuble des années soixante-dix à Los Cristianos que le plan d'aujourd'hui n'autoriserait plus est « consolidé » et peut être rénové librement ; une piscine de 2009 sans permis est « fuera de ordenación » et ne peut qu'être conservée. Les deux mots se ressemblent sur un certificat municipal et sont à des années-lumière en valeur.

Ce que le vendeur doit montrer, et ce que le notaire demandera

La liste de l'acheteur commence par le Registre de la propriété et le cadastre, mais les papiers qui répondent aux questions ci-dessus viennent du vendeur et de la mairie. Pour la maison : le permis de construire, le certificat de fin de travaux et le titre de première occupation, qui pour un logement achevé avant février 2019 est le permis de première occupation avec sa cédula, et pour un logement postérieur la communication préalable enregistrée avec le certificat de l'architecte ; le Libro del Edificio pour tout ce qui a été bâti sous la loi de 1999 sur la construction, puisque Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio — toute cette documentation, qui forme le livret du bâtiment, est remise aux utilisateurs finaux (Ley 38/1999, article 7). Pour les ajouts : le permis ou la communication de chaque piscine, garage, terrasse et mur ou, à défaut, la preuve de l'année d'achèvement de chacun. De la mairie : un certificat d'urbanisme, la cédula urbanística que le règlement de 2018 cite parmi les moyens d'informer les citoyens, La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo — la délivrance d'un certificat d'urbanisme, avec la valeur informative que lui donne la législation du sol (son article 2.2.a) —, et l'attestation qu'aucun dossier disciplinaire n'est ouvert sur la parcelle. Lorsque le vendeur a acheté un terrain avec permis et n'a jamais achevé, le permis lui-même ne change de mains que si la cession est notifiée, car Las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración, para que surta efectos ante la misma y sin lo cual quedarán el nuevo y el anterior titular sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren — les permis sont cessibles, la cession doit être communiquée, et jusque-là les deux titulaires répondent de tout (article 348). Acheter à un promoteur avant l'achèvement est un chapitre à part, avec la garantie bancaire et le permis pour deux piliers.

Le notaire est le dernier contrôle, et la loi nationale lui donne le script. Pour un acte de déclaration d'ouvrage neuf en construction, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística — les notaires exigent l'acte administratif qui autorise l'ouvrage et un certificat de technicien attestant que la description correspond au projet (loi du sol consolidée, Real Decreto Legislativo 7/2015, article 28.1) ; pour l'ouvrage achevé, ils exigent le certificat d'achèvement et les autorisations d'occupation, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad — sauf si la loi régionale fonctionne par communication préalable, auquel cas la preuve du dépôt et de l'écoulement du délai les remplace. C'est le cas canarien : la communication enregistrée plus le mois. Pour la vieille piscine prescrite, le même article ouvre la porte que les agences appellent « obra nueva antigua » : un acte accompagné d'un certificat de la mairie, d'un technicien, d'un notaire ou du cadastre en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título — indiquant la date d'achèvement et une description conforme au titre (28.4.a) — est inscrit, le conservateur en informe la mairie, et la mairie doit alors faire constater par note en marge la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario — la situation d'urbanisme exacte de l'ouvrage et les limites qu'elle impose au propriétaire (28.4.c) ; si elle ne le fait pas et qu'un acheteur ultérieur de bonne foi subit un préjudice, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados — l'administration doit indemniser cet acheteur. La terrasse de 2023 ne peut pas emprunter cette porte, car ses quatre ans n'ont pas couru : elle se légalise par un permis, si le plan le permet, ou elle reste un passif que le prix doit refléter.

Le prix de mal faire

Les travaux sans titre sont des infractions, graduées selon leur taille. La loi qualifie de grave La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de los títulos de intervención administrativa habilitantes que correspondan — la réalisation de travaux, constructions, bâtiments ou installations sans la couverture formelle des titres requis — cuando se trate de obras mayores; en otro caso, serán consideradas leves — lorsqu'il s'agit de gros travaux ; sinon elles sont légères (article 372.3.a), et de très grave les mêmes travaux sur sol protégé ou sur le domaine public, y compris les terrains comprendidos en las zonas de protección o servidumbre de dicho dominio — compris dans ses zones de protection ou de servitude (372.4.a). Le barème est explicite : Infracciones leves: multa de 60 a 6.000 euros — légères, 60 à 6 000 € ; Infracciones graves: multa de 6.001 a 150.000 euros — graves, 6 001 à 150 000 € ; Infracciones muy graves: multa de 150.001 a 600.000 euros — très graves, 150 001 à 600 000 € (article 373). L'amende est distincte de l'ordre de rétablissement, et l'ordre a ses propres dents : multas coercitivas, que se podrán imponer mensualmente en cuantía de 600 a 3.000 euros cada una de ellas — des astreintes de 600 à 3 000 € par mois, con un máximo de diez — jusqu'à dix (article 368.1.a), suivies de la démolition aux frais du propriétaire. Une protection est écrite pour les familles : lorsque l'ouvrage est un logement occupé, las medidas provisionales previstas en el presente apartado solo podrán adoptarse respecto de la actividad constructiva y no del uso residencial preexistente — les mesures provisoires ne peuvent viser que l'activité de construction, non l'usage résidentiel préexistant (article 363.1). Et l'impôt est dû, permis ou non. La taxe sur les constructions naît de tout ouvrage exigeant un permis, une déclaration responsable ou une communication, se haya obtenido o no dicha licencia — que le permis ait été obtenu ou non (loi consolidée des finances locales, article 100.1), à un taux fixé par la mairie sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien — qui ne peut dépasser quatre pour cent du coût matériel (102.3), et El impuesto se devenga en el momento de iniciarse la construcción, instalación u obra, aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia — elle naît au début des travaux, même sans permis (102.4).

La villa de Callao Salvaje, cas résolu

Prenons la maison du couple. Le bâtiment de 1998 a son permis, son permis de première occupation et sa cédula : ces papiers valent aujourd'hui, les fournitures sont contractées et un changement de titulaire est une formalité. La piscine a été achevée en 2009 sans permis ; si la parcelle est en dehors de la bande côtière de 100 mètres et en sol urbain ordinaire, les quatre ans se sont écoulés en 2013 et la piscine est « fuera de ordenación » : elle peut être conservée et réparée, jamais agrandie, et elle peut atteindre le Registre de la propriété par la voie de l'ouvrage ancien avec un certificat de technicien datant son achèvement, après quoi la mairie annotera sa situation. La terrasse a été vitrée en 2023 et a modifié la façade ; ses quatre ans courent jusqu'en 2027, et la mairie peut encore ordonner de retirer le vitrage. Le remède est un permis de légalisation au titre de l'article 330.1.ñ, si le plan d'Adeje autorise la surface supplémentaire sur cette parcelle, à un coût que fixent le projet d'un technicien, la redevance du permis et la taxe sur les constructions : sur un coût matériel de, disons, 18 000 €, la taxe est au plus de 720 €, et une amende pour l'ouvrage sans permis peut suivre, légère ou grave selon que la mairie traite une terrasse vitrée comme un gros travail. Si le plan ne le permet pas, la salle à manger est une pièce que les acheteurs peuvent perdre et ne devraient pas payer. L'acte décrira 180 m² plus les ouvrages anciens déclarés, jamais les 215 m² que l'agence annonçait tant que la terrasse n'est pas légale. Et si le plan du géomètre place la piscine dans la servitude littorale, le conseil change du tout au tout : aucune année ne la sauve, le vendeur porte le risque d'un ordre à tout moment, et le prix ou l'achat doit en répondre.

Dix vérifications avant de signer pour une maison avec des travaux

1. Comparez trois descriptions de la maison : le Registre de la propriété, le cadastre et le mesurage du géomètre ; chaque mètre carré présent dans l'une et absent des autres a une histoire.
2. Demandez au vendeur le permis de construire, le certificat de fin de travaux et le titre de première occupation de la maison, ainsi que le permis ou la communication de chaque piscine, garage, terrasse et mur.
3. Pour tout ouvrage sans titre, établissez l'année de son achèvement par photographies aériennes, historique cadastral et factures, et comptez quatre ans à partir de là.
4. Vérifiez la parcelle au regard de la servitude littorale, du classement en sol rustique et de tout classement patrimonial : là, les quatre ans ne courent jamais.
5. Obtenez le certificat d'urbanisme de la mairie et confirmez qu'aucun dossier disciplinaire ou de légalisation n'est ouvert sur la parcelle.
6. Distinguez « fuera de ordenación » de « situación legal de consolidación » dans la réponse de la mairie ; le premier ne peut qu'être conservé, le second peut être rénové et agrandi.
7. Demandez aux fournisseurs quel titre ils exigeront pour mettre l'eau et l'électricité à votre nom, et si les contrats existants sont provisoires.
8. Si un ouvrage peut être légalisé, convenez dans le compromis qui dépose la demande, qui paie le technicien, la redevance et la taxe sur les constructions, et ce qui se passe si le permis est refusé.
9. Si un ouvrage ne peut pas être légalisé, comptez-le comme un passif ou renoncez ; un acte qui déclare des ouvrages anciens laisse tout de même la note marginale de la mairie sur l'inscription.
10. Si vous projetez vos propres travaux, décidez avec votre architecte du titre que chacun exige, vérifiez si votre mairie accepte les nouveaux rapports de collaboration, et déposez la communication ou la demande avant l'arrivée du premier camion.

Aux Canaries, un logement devient légal par trois papiers et une date : le permis qui l'a autorisé, le certificat qui dit qu'il a été construit comme autorisé, la communication de première occupation qui permet d'y vivre, et le jour où chaque ajout sans permis a été achevé. La cédula de habitabilidad que les acheteurs demandent encore a été remplacée en 2019 par cette communication ; les quatre ans sur lesquels comptent les propriétaires s'arrêtent au littoral, sur le sol protégé et sur le domaine public ; et un ouvrage prescrit peut être conservé, mais jamais agrandi.

Notre équipe immobilière du cabinet de Costa Adeje examine le dossier d'urbanisme d'une maison avant la signature du compromis, obtient les certificats de la mairie, date les ouvrages sans titre, rédige les clauses qui répartissent le coût d'une légalisation, et dépose les communications et demandes des propriétaires qui construisent ; la consultation est payante, devisée à l'avance. Le service est décrit sur notre page de droit immobilier, et la page de contact donne les horaires de nos deux cabinets. Ceux qui partagent un immeuble avec d'autres trouveront le versant copropriété, des travaux sur les parties communes aux devoirs du président, dans notre guide pour les propriétaires étrangers en copropriété, et les acheteurs non résidents qui suivent le débat sur les limites à leurs achats dans les îles trouveront où en est cette proposition.

Questions fréquentes

Puis-je encore obtenir une cédula de habitabilidad pour une maison à Tenerife ?

Pas pour un logement neuf. Depuis le 9 février 2019, le règlement canarien de police de l'urbanisme a abrogé les articles du décret de 2006 qui créaient le certificat et l'a remplacé par la communication préalable de première occupation, déposée en mairie avec le titre des travaux et le certificat final de l'architecte. Un logement achevé avant cette date conserve son ancienne cédula et son permis de première occupation, qui restent valables. Un logement qui n'a jamais eu de titre ne peut déposer qu'une communication de première occupation en tant que bâtiment hors plan, avec un certificat technique de sécurité structurelle et d'habitabilité, qui permet l'occupation mais ne le légalise pas.

La piscine n'a pas de permis mais elle a été construite il y a quinze ans. Est-elle légale désormais ?

Non, elle est tolérée. Une fois quatre ans écoulés depuis son achèvement sans procédure de rétablissement, la mairie ne peut plus ordonner sa démolition, mais la piscine passe en situation « fuera de ordenación » : elle peut être réparée et conservée, elle ne peut être ni agrandie ni surélevée, et sa situation est annotée quand elle atteint le Registre de la propriété. Les quatre ans ne courent jamais si la piscine se trouve dans la bande de 100 mètres de servitude littorale, sur sol rustique protégé, sur le domaine public ou sur un bien classé, et le propriétaire doit pouvoir prouver la date d'achèvement.

Combien de temps prend un permis de construire à Adeje ou Arona ?

La loi donne à la mairie trois mois à compter du dépôt pour statuer et notifier, et l'horloge s'arrête pendant que vous corrigez le projet. Pour les travaux de bâtiment, le silence de la mairie vaut refus, non autorisation. Depuis août 2026, vous pouvez joindre à la demande un rapport de conformité de l'ordre professionnel ou d'un organisme collaborateur accrédité, pour un coût compris entre 0,5 % et 3 % du budget matériel, qui remplace le rapport technique municipal sur les points qu'il certifie, sauf si le conseil municipal a décidé de ne pas accepter ces rapports.

Les compagnies d'électricité et d'eau me donneront-elles un contrat pour une maison sans papiers de première occupation ?

La loi les oblige à demander la communication de première occupation, ou l'ancienne cédula, avant de contracter, et une compagnie qui raccorde un logement sans elles commet une infraction grave. En pratique, un changement de titulaire sur un contrat existant est traité autrement qu'un nouveau raccordement ; la question à régler avant de signer est donc de savoir si la maison a des contrats définitifs en cours au nom du vendeur. Une maison qui n'a jamais déposé sa communication en a besoin, ou de la voie du certificat de technicien pour les bâtiments hors plan, avant qu'une nouvelle fourniture soit contractée.

Que se passe-t-il si la mairie ouvre un dossier sur la terrasse vitrée après mon achat ?

La procédure vise le bien et son propriétaire actuel, vous en répondez donc même si c'est le vendeur qui l'a construite. Si la terrasse peut être légalisée, vous demandez un permis de légalisation, payez le technicien, la redevance et la taxe sur les constructions, et pouvez encore recevoir une amende pour l'ouvrage sans permis. Si elle ne peut pas l'être, l'ordre exigera le retrait du vitrage dans un délai, avec des astreintes mensuelles de 600 à 3 000 € et, à la fin, le retrait à vos frais. C'est pourquoi le compromis doit soit obliger le vendeur à légaliser avant l'acte, soit compter la terrasse comme un passif.

Cet article est une information générale à septembre 2026, non un conseil sur un bien particulier ; les textes cités sont la Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias dans sa rédaction consolidée, le Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (Decreto 182/2018), le Decreto 117/2006, la Ley 7/2026 du 31 juillet, la loi du sol consolidée (Real Decreto Legislativo 7/2015), la loi sur la construction (Ley 38/1999), la loi consolidée des finances locales et la loi sur les côtes (Ley 22/1988). Les plans municipaux, les taux et la pratique diffèrent d'une mairie à l'autre ; la consultation de notre équipe immobilière est un service payant.