Vivre dans un complexe touristique au sud de Tenerife : l'exploitation unique, ce que le propriétaire peut et ne peut pas faire, et la fenêtre jusqu'en 2028

L'appartement est au deuxième étage d'un complexe de Costa Adeje construit dans les années quatre-vingt : une piscine, des transats, une réception qui garde encore son enseigne au-dessus de la porte. Le vendeur y a vécu pendant des années, le voisin d'un côté loue par la société qui exploite le complexe, la voisine de l'autre côté a un numéro de location touristique à elle et une boîte à clés au mur. L'acheteur veut y vivre, ou le louer. Aux Canaries la réponse ne vient pas de l'acte, mais de trois autres papiers et d'une règle de 1995 que la loi appelle principio de unidad de explotación, le principe d'exploitation unique : un complexe touristique est exploité par une seule société et chaque unité y est liée à cette activité. Cette note expose ce que dit le principe, ce qu'il interdit au propriétaire, qui le fait respecter et avec quelles amendes, ce que les tribunaux ont décidé en 2025 et 2026, la fenêtre que le Gouvernement des Canaries a ouverte en mars 2025 et ferme en mars 2028, et les papiers qu'un acheteur doit lire avant de signer.

Trois papiers décident ce qu'est une unité, et l'acte n'en fait pas partie

Le premier papier est le plan d'urbanisme municipal. Une parcelle est affectée à l'usage touristique, à l'usage résidentiel ou aux deux, et un bâtiment sur une parcelle touristique est un établissement touristique, quoi qu'en fassent ses propriétaires. Le deuxième est la licence du bâtiment et son inscription au registre canarien du tourisme, le Registro General Turístico : une licence d'ouverture comme apartamentos ou comme aparthotel, un numéro de dossier, le nom de la société qui l'exploite et la liste des unités qu'elle exploite. Le troisième est le registre foncier. Depuis 2013 les titulaires d'un établissement touristique deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación, doivent faire inscrire au registre foncier l'usage auquel la parcelle et l'immeuble sont destinés ainsi que les limites à sa modification, et la mention est prise lors de l'inscription d'une construction nouvelle ou d'une division en copropriété ou, pour les bâtiments anciens, lors de l'inscription d'un droit sur eux (Ley 2/2013, article 23.2). L'acte lui-même peut appeler l'unité une vivienda ; cela n'en fait pas une. La haute cour des Canaries l'a dit en 2020 à propos d'un aparthotel d'Arona : Mencionar la dedicación a uso residencial y no turístico en Catastro, Registro de la Propiedad, en una escritura pública o en cualesquiera otros registros públicos no produce el efecto de cambiar el uso de manera lícita, mentionner l'affectation résidentielle au cadastre, au registre foncier, dans un acte notarié ou dans tout autre registre public ne change pas l'usage de manière licite.

Ce que décrivent les trois papiers est un devoir. Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento, c'est le devoir des titulaires d'établissements touristiques de les destiner à l'activité touristique conformément à l'usage que le plan assigne à la parcelle (Ley 2/2013, article 23.1), et la loi canarienne sur les locations touristiques de décembre 2025 ajoute, pour les bâtiments en copropriété qui ont été configurés comme établissements touristiques, que los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas, les éléments divisés en copropriété sont considérés comme des unités d'hébergement et non comme des logements (Ley 6/2025, article 5.1.c).

Le principe d'exploitation unique : une société, chaque unité

La loi canarienne du tourisme de 1995 exige que La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación, l'exploitation touristique des établissements d'hébergement se fasse sous le principe d'exploitation unique, et le définit comme el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas, la soumission à une seule société de l'activité d'exploitation touristique d'hébergement dans chaque établissement, ensemble unitaire de constructions, bâtiment ou partie homogène de celui-ci, dont toutes les unités d'hébergement doivent être destinées à l'activité touristique à laquelle elles sont liées (Ley 7/1995, article 38). La société a besoin d'un titre des propriétaires, título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación, sauf lorsque ce sont eux qui exploitent directement, et la loi dit qu'une copropriété peut être cet exploitant (article 39.1) ; elle doit y affecter un personnel suffisant et tenir une réception avec un accueil permanent (article 40). Le service du tourisme du Gouvernement canarien peut dispenser un bâtiment du principe lorsque ses unités ont une total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento, une indépendance totale d'accès, de services, de parties communes, d'installations et d'équipement (article 41).

Un bâtiment qui ne suit pas le principe sort de l'offre touristique des Canaries : son activité touristique n'est pas autorisée ou l'autorisation est révoquée, ses unités Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico, ne peuvent être louées que selon le Code civil ou la loi sur les baux urbains et en aucun cas pour un usage touristique, et aucune agence de voyages ne peut les vendre (article 42.1). Les complexes déjà autorisés lorsqu'une réforme de 1999 est entrée en vigueur ont reçu un an pour s'adapter et une règle plus souple : plus de la moitié de leurs unités doivent être dans l'exploitation touristique, et là où deux sociétés se faisaient concurrence seule comptait comme exploitant celle qui en gérait plus de la moitié ; un complexe autorisé plus tard doit avoir toutes ses unités dans l'activité. La même réforme a donné aux propriétaires en exploitation un droit de préemption sur toute unité vendue hors de l'activité ; la Cour constitutionnelle l'a annulé en 2012 comme du droit civil que la région ne pouvait pas écrire, comme l'a rappelé l'arrêt d'Arona de 2020.

En pratique l'exploitant est une société qui détient un contrat avec chaque propriétaire, un contrat que les tribunaux appellent d'explotación ou de rentabilidad, par lequel le propriétaire remet l'unité et reçoit un loyer ou une part des recettes, ou bien c'est la copropriété elle-même, constituée en exploitant. Dans un aparthotel d'Arona c'est exactement ce qui s'est passé : après des années de conflit avec la société qui l'exploitait depuis 1990, les propriétaires ont décidé en avril 2022 de reprendre l'exploitation, constituyéndose a la comunidad de propietarios en explotadora turística, en constituant la copropriété en exploitant touristique, comme l'a relevé la haute cour des Canaries en juillet 2025. Un changement d'exploitant est notifié au cabildo dans les trente jours avec une déclaration que le principe est respecté, selon le règlement de 2010.

Ce qu'un propriétaire ne peut pas faire tant que le complexe est touristique

La première chose qu'un propriétaire ne peut pas faire est transformer l'unité en logement. La Ley 2/2013 dit que dans les établissements autorisés sur un sol touristique no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales, aucun changement d'usage de leurs unités d'hébergement touristique en unités résidentielles n'est permis, même si la parcelle est mixte, sauf si un instrument d'urbanisme ou une loi spécialisant les usages en dispose autrement (article 5), et la loi du tourisme fait de El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos, la violation du devoir de respecter l'usage fixé par le plan en destinant un établissement touristique d'hébergement à d'autres usages, une infraction très grave (Ley 7/1995, article 75.14), comme de El incumplimiento de las normas legales relativas al principio de unidad de explotación de establecimientos de alojamiento, la violation des règles légales relatives au principe d'exploitation unique (article 75.10). Une infraction très grave entraîne une amende Entre 30.001 y 300.000 euros, entre 30 001 et 300 000 euros, graduée selon le préjudice, le profit obtenu et la rapidité avec laquelle la légalité est rétablie (article 79.2). La mairie a ses propres outils : un changement d'usage sans le titre d'urbanisme est une infraction d'urbanisme grave, punie d'une amende entre 3 000 et 80 000 euros (Ley 4/2017, article 383.1), et l'ordre de rétablir l'usage légal peut être pris En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución, à tout moment, tant que les travaux ou les usages sont en cours (article 361.1.a).

C'est cette dernière clause qui a décidé l'affaire d'Arona. Le propriétaire d'une unité dans un aparthotel d'Arona l'avait achetée en 2014 et l'utilisait comme logement ; la mairie a déclaré le changement d'usage illégal. Il a soutenu que les usages résidentiels existant au 1er janvier 2017 sur des parcelles touristiques sont compatibles et consolidés, ce que dit une disposition transitoire de la Ley 2/2013. La cour a lu la condition qui l'accompagne : ces usages se consolident en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas, au moment où l'urbanisme a exécuté la spécialisation des usages dans les zones touristiques, et le plan d'Arona de 1992 ne l'avait pas fait ; sans cette étape il n'y a pas de consolidation, l'usage est une infraction permanente, et Mientras el uso continúa, ni la infracción prescribe, pues es permanente, ni la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado caduca, tant que l'usage continue, l'infraction ne se prescrit pas, car elle est permanente, et le pouvoir de rétablir ne s'éteint pas. Le devoir voyage avec l'unité : en l'achetant par acte notarié, le propriétaire a assumé toutes les responsabilités que comporte la propriété, et Deberá ser él, por tanto, quien cese en el uso residencial, c'est donc à lui de cesser l'usage résidentiel. La cour a aussi cité le plan touristique de l'île, qui n'admet l'usage résidentiel dans les zones touristiques de Tenerife que dans trois catégories de logement, aucune en dessous de 70 mètres carrés utiles : une maison individuelle isolée de 150 mètres carrés sur un terrain d'au moins 500, un logement groupé ou collectif de 100 mètres carrés sur un terrain d'au moins 1 000, ou un logement de 70 mètres carrés. Deux mois plus tard la même cour a annulé une déclaration de la même mairie contre un autre propriétaire d'un appartement touristique, parce que le registre des habitants était la seule preuve : el empadronamiento no justifica por sí solo la tramitación de un expediente administrativo sin la efectiva comprobación del hecho, l'inscription comme résident ne justifie pas à elle seule une procédure administrative sans la vérification effective du fait. L'administration doit prouver l'usage résidentiel ; une fois qu'elle l'a fait, le temps ne le guérit pas.

La deuxième chose qu'un propriétaire ne peut pas faire est louer l'unité aux touristes par lui-même. Depuis 2023 la haute cour des Canaries confirme, affaire après affaire, les décisions par lesquelles le Cabildo de Gran Canaria a déclaré que les locations touristiques enregistrées par des propriétaires individuels dans des complexes touristiques de Maspalomas ne pouvaient pas continuer. Le raisonnement est le registre : constando en el Registro General de Turismo que el complejo está siendo explotado por un operador turístico, no cabe conceder autorización para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional por impedirlo el principio de unidad de explotación, puisque le registre du tourisme montre que le complexe est exploité par un opérateur touristique, aucune autorisation de location touristique ne peut être accordée parce que le principe d'exploitation unique l'empêche. La cour l'a jugé en septembre 2023 dans un arrêt devenu définitif lorsque la Cour suprême a refusé d'examiner le pourvoi en février 2025, et l'a répété dans une série d'arrêts de 2025, le dernier en octobre ; peu importait que les unités aient été retirées de la liste de l'exploitant, que le propriétaire appelle l'unité un logement ou que l'exploitant ait annoncé au cabildo qu'il avait cessé, parce que l'inscription au registre tenait toujours. Le principe, admet la cour, limite la libre prestation de services, mais elle lit la limite comme justifiée par l'intérêt général : un service professionnel et une meilleure protection du touriste. Savoir si cette lecture tient est désormais entre les mains de la Cour suprême. Dans son ordonnance d'admission du 21 janvier 2026 la Cour a déclaré que la question d'intérêt général consiste à determinar si el principio de unidad de explotación turística aplicable a las viviendas vacacionales previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias supone una limitación a la libre prestación de servicios; o si, por el contrario, encuentra amparo y justificación legal en razones de interés general, déterminer si le principe d'exploitation touristique unique appliqué aux locations touristiques limite la libre prestation de services ou s'il trouve une couverture légale dans des raisons d'intérêt général, a rappelé trois admissions semblables d'octobre 2025 et a admis trois autres pourvois en mars, mai et juin 2026. Le jour où nous écrivons ceci, aucun arrêt n'a été publié. Le propriétaire d'une unité dans un complexe avec exploitant ne peut pas tenir une location touristique aujourd'hui, et la Cour suprême dira si c'est juste.

La troisième chose découle de la première : une location de longue durée de l'unité à un travailleur ou à une famille est un usage résidentiel d'une unité touristique, avec les mêmes conséquences que le fait d'y vivre, selon notre lecture de l'article 23.1 de la Ley 2/2013 ; la phrase de la loi du tourisme qui permet les locations selon le Code civil ou la loi sur les baux urbains est écrite pour les bâtiments sortis entièrement de l'offre touristique, pas pour une unité dans un complexe en activité.

Ce qu'un propriétaire peut faire

La relation entre un propriétaire et l'exploitant est un contrat privé, et l'administration canarienne ne peut pas l'écrire. La cour d'appel de Santa Cruz de Tenerife, en jugeant en 2023 l'affaire de trente-six appartements d'un complexe du nord de l'île qu'un nouvel exploitant faisait tourner sans aucun contrat avec leurs propriétaires, a retenu que la loi du tourisme ordonne l'activité mais ne régit pas les relations entre particuliers : No existe por tanto obligación legal alguna para la Comunidad de Propietarios ni para los propietarios de que realicen la explotación turística del complejo o de ceder sin expropiación sus derechos a un tercero para realizarla, il n'existe donc aucune obligation légale pour la copropriété ni pour les propriétaires d'exploiter le complexe touristiquement ou de céder sans expropriation leurs droits à un tiers pour le faire, et elle a ordonné la restitution des appartements. Un propriétaire choisit s'il signe avec l'exploitant, pour combien de temps, à quel loyer et avec quelles semaines d'usage personnel ; la loi ne fixe aucun nombre de jours pour ces séjours, c'est le contrat qui le fait. Celui qui décide de ne pas signer garde l'unité, et garde le problème : sans l'exploitant l'unité n'est ni un logement que le plan admet ni une location touristique que le registre accepte.

Le contrat ne passe pas avec l'acte, sauf si les parties le disent. Le Code civil donne à l'acheteur d'un bien loué le droit a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, de mettre fin au bail en cours lors de la vente, sauf convention contraire et sous réserve de la loi hypothécaire, et la cour d'appel de Las Palmas a appliqué cet article en décembre 2023 à une acheteuse dont l'affaire venait des tribunaux de San Bartolomé de Tirajana : le contrat de l'exploitant avec les venderesses était un contrat d'exploitation touristique hors de la loi sur les baux urbains, il n'était pas inscrit, l'acte le mentionnait sans clause de subrogation, et l'acheteuse qui a changé la serrure et loué l'appartement quelques jours y avait mis fin légalement ; la réclamation de l'exploitant pour son manque à gagner visait les venderesses. La même cour a jugé un an plus tard qu'un exploitant qui change les serrures d'une unité dont il ne reconnaît pas les acheteurs doit rendre la possession, quoi que disent les règles touristiques sur l'usage. Les statuts de la copropriété sont une autre affaire : lorsque le titre ou les statuts lient toutes les unités à l'usage hôtelier, comme le faisaient les statuts de 1973 d'un aparthotel de Playa del Inglés, le propriétaire qui a acheté en les connaissant ne peut pas utiliser ni louer l'unité en dehors de l'exploitant choisi par la copropriété en tanto no sean modificados los estatutos, tant que les statuts ne sont pas modifiés ou les résolutions de la copropriété rapportées, et un acheteur qui a lu la mention du registre foncier ne peut pas prétendre ne pas l'avoir su.

La fenêtre jusqu'à mars 2028, et ce que les politiques ont voté

Jusqu'en mars 2025 le Gouvernement des Canaries détenait une arme qu'il a à peine utilisée : une déclaration qu'un établissement avait manqué à son devoir de respecter l'usage touristique, qui pouvait finir par la substitution forcée du propriétaire. Un décret-loi du 17 mars 2025 a abrogé cet article de la Ley 2/2013 parce que, selon les propres mots du Gouvernement, il établissait un régimen de sustitución que debe calificarse de drástico o radical, un régime de substitution qu'il faut qualifier de drastique ou radical, appliqué dans des zones où les mairies n'avaient jamais exécuté la spécialisation des usages que la loi attendait d'elles. Le même décret-loi a réécrit la règle transitoire de 2017 pour que les usages résidentiels existant au 1er janvier 2017 sur des parcelles touristiques se consideran compatibles, quedando en situación legal de consolidación, soient considérés compatibles et en situation légale de consolidation, une fois que le plan a spécialisé les usages, et il a ouvert une porte. Les propriétaires d'un bâtiment touristique dont l'exploitation n'est pas viable, dont l'usage est incompatible avec son environnement, ou qui présente situaciones de intensa residencialización del establecimiento turístico que se consideren de difícil reversión, des situations de résidentialisation intense de l'établissement touristique considérées comme difficiles à inverser, podrán instar el cambio de uso a residencial, referido a la totalidad de la parcela, peuvent demander le changement d'usage en résidentiel, portant sur la totalité de la parcelle, à la mairie, dans les trois ans à compter du 19 mars 2025, avec une étude de la zone qui le justifie (article 3.1). Une copie de cette demande déposée auprès du service du tourisme du Gouvernement gèle les procédures de sanction pour violation de l'usage touristique pendant six mois, un an de plus si la mairie décide d'engager la modification du plan, et jusqu'à trois ans si le plan atteint son approbation initiale ; si le plan n'entre jamais en vigueur, les procédures reprennent là où elles s'étaient arrêtées. La parcelle qui devient résidentielle par cette voie En ningún caso podrán revertir à l'usage touristique des logements : elle ne redevient jamais une location touristique (article 3.6). La fenêtre se ferme le 19 mars 2028, c'est la mairie qui décide, et elle décide pour une parcelle entière, jamais pour une unité. La loi sur les locations touristiques de décembre 2025 avait copié la règle dans une disposition transitoire à elle ; la loi du 31 juillet 2026 a supprimé cette copie, et l'article du décret-loi reste en vigueur, validé par le Parlement en avril 2025 et sans abrogation ultérieure dans le registre du journal officiel, selon notre lecture.

Ce que le Parlement a fait le 14 octobre 2026, c'est dire non. Il a refusé de prendre en considération une proposition de loi du groupe socialiste qui aurait rendu compatibles les usages résidentiels existant sur des parcelles touristiques ou mixtes là où le plan municipal le permet, redéfini l'établissement touristique et l'unité d'hébergement et arrêté les procédures de sanction ouvertes ; les deux groupes du Gouvernement ont voté contre, Nueva Canarias et Vox pour, et le parti de La Gomera s'est abstenu, et le Gouvernement avait envoyé un rapport défavorable le 30 septembre, selon la presse de ce jour-là, qui chiffrait à soixante-dix mille les personnes vivant dans les zones touristiques. Une initiative populaire de 22 876 signatures avait reçu la même réponse en mai 2024. Ce que le Gouvernement a annoncé à la place, par son service du tourisme en août et septembre 2026, est un décret-loi à lui : les unités ayant une déclaration de location touristique déposée avant le 14 décembre 2025 pourraient être commercialisées individuellement dans le cadre d'un accord avec l'exploitant du complexe, les propriétaires pourraient utiliser leurs unités jusqu'à six mois par an, l'exigence que l'exploitant détienne plus de la moitié des unités dans les complexes anciens et toutes dans les plus récents disparaîtrait, et les personnes pouvant prouver qu'elles vivaient dans une unité avant le 1er janvier 2017 seraient reconnues, le projet devant passer au Conseil de gouvernement à l'automne puis au vote du Parlement. Ce sont des déclarations rapportées par la presse, pas la loi : le 21 octobre 2026, aucun décret-loi de ce genre n'était paru au journal officiel des Canaries, dont nous avons lu un à un les numéros depuis le 22 septembre, et les notes de ce site le diront le jour où il paraîtra.

Dix papiers avant de signer

• L'usage urbanistique de la parcelle. Une cédula urbanística ou un certificat de la mairie qui dit si la parcelle est touristique, résidentielle ou mixte, et si le plan municipal a exécuté la spécialisation des usages de l'article 25 de la Ley 2/2013 ; sans cette étape un usage résidentiel ne se consolide jamais.
• La licence du bâtiment et son dossier touristique. La licence d'ouverture ou le classement comme apartamentos, aparthotel ou hôtel, l'inscription au Registro General Turístico avec son numéro, le nom de l'exploitant et la liste des unités qu'il exploite ; une cessation que l'exploitant a annoncée mais que le registre n'a jamais inscrite ne compte pour rien, comme le montrent les affaires de Gran Canaria.
• La mention du registre foncier. L'usage touristique et ses limites inscrits au titre de l'article 23.2, et le titre et les statuts de la copropriété : une clause liant les unités à l'usage hôtelier lie l'acheteur qui a pu la lire.
• Le contrat de l'exploitant. Sa durée, le loyer ou la part, les semaines d'usage personnel, les services et la clé, et ce qu'il dit d'une vente ; s'il ne dit rien et n'est pas inscrit, l'acheteur peut y mettre fin à la signature.
• Les procès-verbaux de la copropriété. Changements d'exploitant, votes sur l'activité, appels de fonds et impayés ; comment fonctionne une copropriété pour un propriétaire étranger est dans notre note sur les copropriétés en Espagne, et la piscine et les jardins partagés d'une résidence à plusieurs blocs dans la note de nos collègues sur les résidences à plusieurs copropriétés.
• Les procédures ouvertes. Procédures de sanction au service du tourisme du Gouvernement, ordres de rétablissement de la mairie, décisions du cabildo sur les locations touristiques, et leur stade ; et si une demande de changement d'usage au titre du décret-loi de mars 2025 existe, avec ses dates.
• L'usage qu'en fait le vendeur. Le registre des habitants, les contrats d'eau et d'électricité et la taxe foncière au nom du vendeur prouvent un usage résidentiel qui passe à l'acheteur comme infraction, pas comme droit.
• La déclaration de location touristique, s'il y en a une. Son numéro et la date de son dépôt : une déclaration dans un complexe avec exploitant est celle que les cabildos annulent, l'usage touristique consolidé de la loi de décembre 2025 prend fin lorsque le bien change de mains, et le projet du Gouvernement tracerait une ligne au 14 décembre 2025 ; l'état actuel des règles sur les locations touristiques est dans notre note sur la loi canarienne sur la location touristique.
• Les papiers du bâtiment lui-même. Licences, licence de première occupation et état des travaux éventuels, lus comme dans notre note sur les permis de construire et la cédula de habitabilidad.
• Une unité achetée sur plan. La Cour suprême a jugé en juin 2025 que la protection spéciale des acomptes pour un logement ne couvrait pas deux suites achetées pour un usage touristique, parce que la finalité n'était pas résidentielle ; l'acheteur d'une unité touristique négocie la garantie dans le contrat, comme dans notre note sur l'achat sur plan dans le sud de Tenerife.

Ce que fait notre équipe

Nous lisons les trois papiers avant que vous n'engagiez un euro : l'usage urbanistique à la mairie, le dossier touristique et le contrat de l'exploitant, la mention du registre foncier et les statuts et procès-verbaux de la copropriété, et nous vous disons par écrit ce qu'est l'unité et ce que vous pouvez en faire. Les règles des locations touristiques, les licences et les interdictions de copropriété font partie de notre pratique immobilière, avec les notaires d'Adeje, d'Arona et de Corralejo, depuis les bureaux de Costa Adeje et de Corralejo et en visioconférence ; chaque affaire est d'abord évaluée, et le plan et les honoraires sont convenus lors d'une consultation payante avant tout travail. Envoyez-nous l'acte, l'extrait du registre et le contrat de l'exploitant, et réservez une consultation.

Questions fréquentes

J'ai acheté un appartement dans un complexe touristique de Costa Adeje. Puis-je y vivre ?

Pas tant que la parcelle est touristique et que le complexe est exploité par un opérateur. Y vivre est un usage résidentiel d'une unité touristique : la mairie peut en ordonner la cessation à tout moment, avec une amende entre 3 000 et 80 000 euros pour le changement d'usage, et le Gouvernement peut sanctionner la violation de l'usage touristique comme infraction très grave. S'inscrire comme résident, payer la taxe foncière ou un acte qui l'appelle logement ne changent rien, et l'usage vous est transmis avec l'achat.

Puis-je louer mon unité sur une plateforme moi-même plutôt que par l'exploitant ?

Pas aujourd'hui. La haute cour des Canaries confirme depuis 2023 les décisions qui ont annulé des locations touristiques enregistrées par des propriétaires individuels dans des complexes avec exploitant, parce que le principe d'exploitation unique les interdit, et la Cour suprême a admis la question en 2025 et 2026, sans arrêt encore. La loi sur les locations touristiques de décembre 2025 dit que les unités d'un tel bâtiment sont des unités d'hébergement, pas des logements.

L'exploitant peut-il me forcer à lui remettre mon appartement ?

Non. La relation est un contrat privé et les tribunaux ont rendu des appartements à des propriétaires qui n'en avaient jamais signé. Mais sans le contrat il ne reste à l'unité aucun usage légal : le plan n'admet pas un logement et le registre n'accepte pas une location touristique.

Qu'est-ce que l'échéance de mars 2028 ?

Le décret-loi du 17 mars 2025 permet aux propriétaires d'un bâtiment touristique de demander à la mairie, dans les trois ans, le changement d'usage de toute la parcelle en résidentiel, avec une étude, et gèle les procédures de sanction pendant la modification du plan ; la fenêtre se ferme le 19 mars 2028, la décision appartient à la mairie et la parcelle ne revient jamais à l'usage de location touristique.

La règle est-elle sur le point de changer ?

Le Parlement a refusé le 14 octobre 2026 d'examiner une proposition de loi qui aurait rendu compatibles les usages résidentiels existants, et le Gouvernement a annoncé un décret-loi à lui pour l'automne, avec une date limite au 1er janvier 2017 pour les résidents et au 14 décembre 2025 pour les déclarations de location touristique ; le jour où nous écrivons ceci il n'est pas publié, et rien de ce qui est annoncé en conférence de presse n'est loi tant que le journal officiel ne l'imprime pas.

Information générale sur le droit en vigueur en octobre 2026 (Ley 7/1995, articles 13, 38, 39, 40, 41, 42, 75 et 79, avec les modifications de la Ley 5/1999, de la Ley 6/2025, de la Ley 1/2026 et de la Ley 7/2026 ; Ley 2/2013, articles 5, 23 et 25 et sa septième disposition transitoire ; Decreto-ley 2/2025, articles 1 et 3 ; Ley 6/2025, article 5 ; Ley 4/2017, articles 361 et 383 ; Código Civil, article 1571 ; arrêts du Tribunal Superior de Justicia de Canarias 111/2020, 183/2020, 193/2022, 299/2025 et 453/2025 ; arrêts des Audiencias Provinciales de Las Palmas 130/2020, 789/2023 et 832/2024 et de Santa Cruz de Tenerife 297/2023 ; arrêt du Tribunal Supremo 901/2025 ; ordonnance du Tribunal Supremo du 21 janvier 2026, recurso 6750/2025). Ce n'est pas un conseil sur un cas particulier : le plan, la licence, la mention du registre et le contrat de votre complexe décident de ce qui s'applique à votre unité.