Le locataire ne paie plus : l'expulsion pour loyers impayés en Espagne en 2026, étape par étape

Le loyer d'un appartement de Costa Adeje a cessé d'arriver en juin. Le locataire répond aux messages par des promesses, le dépôt de garantie couvre un mois, et la propriétaire, qui vit à Manchester, a lu la même semaine que les expulsions étaient suspendues jusqu'en 2030 et qu'elles ne l'étaient pas. Les deux titres ont été vrais pendant un jour, et depuis le 8 octobre 2026 le premier l'est de nouveau, en vertu d'un décret-loi qui attend encore son vote. Cette note expose l'expulsion pour loyers impayés telle que se lit la loi de procédure civile le jour où nous l'écrivons, après l'abrogation des décrets d'octobre, après le nouveau décret-loi du 6 octobre et après un arrêt du Tribunal constitutionnel qui a supprimé deux des obstacles que la loi sur le logement avait ajoutés : ce que le bailleur doit faire avant la demande, ce que la demande doit contenir, ce que le locataire peut faire dans les dix jours qui suivent, quand le dossier s'arrête pour les services sociaux, quand le tribunal doit décider, et combien de temps prend réellement un tribunal canarien.

Avant la demande : la mise en demeure de payer et la négociation que la loi exige désormais

Deux lettres précèdent la demande, et ce n'est pas la même lettre. La première est la mise en demeure de payer. Un locataire peut arrêter une expulsion une fois en payant tout ce qu'il doit, un acte que la loi appelle enervación, mais pas si le bailleur hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación, avait réclamé le paiement au locataire par tout moyen fiable au moins trente jours avant le dépôt de la demande et que le paiement n'avait pas été fait à ce moment (Ley 1/2000, article 22.4). Un burofax avec certification du contenu et accusé de réception est le moyen habituel ; un courriel ordinaire, qui ne prouve ni la réception ni le contenu, ne l'est pas. La mise en demeure qui détaille les sommes dues et donne trente jours au locataire lui retire le droit d'arrêter l'expulsion en payant au dernier moment. Elle n'a pas à avertir que le bail prendra fin ni que la chance de payer sera perdue : la Cour suprême a dit que la loi ne fait pas du bailleur le conseiller du locataire, et l'Audiencia de Las Palmas l'a appliqué en juin 2025 à un appartement de Corralejo dont le locataire avait reçu un burofax en juin 2024 et la demande en juillet, et avait payé en novembre, trop tard pour garder le bail. La demande doit dire ce que la lettre a fait : une demande pour loyers impayés n'est pas admise si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio, si le bailleur n'indique pas les circonstances qui permettent ou excluent l'enervación dans le cas concret (article 439.3).

La seconde lettre est nouvelle. Depuis le 3 avril 2025, une demande civile n'est admise que si le demandeur a d'abord tenté ce que la loi appelle un medio adecuado de solución de controversias, un moyen adéquat de résolution des litiges, et l'expulsion pour loyers impayés ne figure pas parmi les exceptions : l'exigence s'applique en todos los procesos declarativos del libro II de la loi, dans toutes les procédures déclaratives du livre II, et la liste des matières dispensées nomme les droits fondamentaux, les enfants, l'incapacité, les actions sommaires de possession et la procédure cambiaire, pas la demande du bailleur (Ley Orgánica 1/2025, article 5). La tentative peut être une négociation entre les parties ou leurs conseils, une médiation, une conciliation ou une offre contraignante confidentielle. Elle se prouve par un document signé des deux parties ou, à défaut, mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro, par tout document prouvant que l'autre partie a reçu la demande ou l'invitation à négocier, ou le cas échéant la proposition, à quelle date, et qu'elle a pu en lire le contenu intégral ; la tentative est terminée sans accord lorsque trente jours calendaires passent depuis la réception sans réunion ni réponse écrite (article 10). En pratique, une seule lettre peut faire les deux tâches : une mise en demeure fiable qui détaille la dette, propose une façon de la régler et donne trente jours au locataire satisfait l'article 22.4 de la loi de procédure civile et, si personne ne répond, l'article 10 de la loi organique. Les tribunaux lisent cette lettre pour son contenu et pour ses dates. À Madrid, une demande a d'abord été rejetée parce que le burofax du bailleur a été pris pour une simple réclamation de paiement, puis admise en appel en septembre 2026 parce que la lettre offrait aussi une médiation et trente jours pour l'accepter, bien que le locataire ait refusé le burofax ; à Barcelone, une demande déposée avant que le mois depuis une offre contraignante ne soit écoulé a été rejetée en septembre 2026, parce que le jour qui compte est celui du dépôt de la demande. L'horloge de la dette s'arrête tant que la négociation est ouverte (article 7), ce qui compte pour les mois les plus anciens ; le fonctionnement de l'exigence dans toute demande civile est dans notre note sur agir en justice en Espagne après la réforme de 2025.

La demande, et ce que le tribunal regarde avant de l'admettre

L'expulsion pour loyers impayés est un procès verbal, la procédure civile courte, et la demande peut réclamer deux choses à la fois : la fin du bail avec la restitution de l'appartement, et le paiement des loyers et sommes dus, quel qu'en soit le montant (Ley 1/2000, articles 250.1 et 437.4). Elle peut en ajouter une troisième : le bailleur podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, peut y annoncer qu'il s'engage à remettre au locataire tout ou partie de la dette et des dépens, à condition que le locataire quitte volontairement les lieux dans un délai fixé par le bailleur, jamais inférieur à quinze jours à compter de la notification (article 437.3). Pour un propriétaire qui veut les clés plus que les arriérés, cette ligne est la voie la plus rapide de toute la procédure, et l'acceptation de l'offre vaut acquiescement du locataire.

Deux déclarations décident de la suite, et la loi sur le logement de 2023 les a inscrites dans l'admission de toute demande qui vise la possession d'un logement. La demande doit dire Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante, si le bien est la résidence habituelle de l'occupant, et si le demandeur est un grand détenteur de logements au sens de l'article 3.k de la Ley 12/2023 ; un demandeur qui déclare ne pas l'être doit joindre un certificat du registre foncier listant ses biens (article 439.6). Un grand détenteur est la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, la personne physique ou morale titulaire de plus de dix immeubles urbains à usage résidentiel ou de plus de 1 500 mètres carrés de surface résidentielle, garages et débarras toujours exclus, un seuil qu'une communauté autonome peut abaisser à cinq dans une zone tendue qu'elle a déclarée (Ley 12/2023, article 3.k) ; aucune commune canarienne n'a été déclarée telle. Le propriétaire d'un ou de trois appartements n'est pas un grand détenteur, et le certificat qui le prouve est l'un des papiers à commander avant la demande.

Deux autres obstacles existaient pour les grands détenteurs et n'existent plus. La loi sur le logement exigeait d'un grand détenteur qui agissait au sujet d'une résidence habituelle qu'il documente si le locataire était en situation de vulnérabilité économique, par un certificat des services sociaux, et, s'il l'était, qu'il prouve être d'abord passé par une procédure de conciliation ou d'intermédiation de l'administration régionale. Le Tribunal constitutionnel a supprimé les deux le 29 janvier 2025 comme barrière disproportionnée au droit à un juge : le certificat de vulnérabilité était una carga acreditativa desmesurada, une charge probatoire démesurée pour le demandeur, alors que le même fait pouvait être connu par les services publics eux-mêmes (Sentencia 26/2025, sur les articles 439.6.c et 439.7). L'arrêt a été publié au Boletín Oficial del Estado le 28 février 2025, et le lecteur de la loi consolidée doit savoir que son texte, recomposé après une réforme postérieure, imprime encore les deux paragraphes en entier ; ils sont nuls. Ce qui reste pour tout bailleur, c'est le devoir de dire si l'appartement est le foyer du locataire et si le bailleur est un grand détenteur, et pour tout tribunal le devoir de saisir les services sociaux, qui vient ensuite.

Les dix jours : payer, partir, s'opposer ou ne rien faire

Une fois la demande admise, le greffier notifie au locataire une sommation qui fixe le reste du calendrier. Le locataire a dix jours pour faire l'une de quatre choses : desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, quitter les lieux, payer le demandeur ou, pour arrêter l'expulsion, payer tout ce qu'il doit ou déposer auprès du tribunal ou d'un notaire les sommes réclamées et celles échues depuis, ou bien comparaître et exposer brièvement, en opposition, pourquoi la somme n'est pas due en tout ou en partie ou pourquoi l'enervación s'applique (Ley 1/2000, article 438.5). La sommation indique déjà le jour et l'heure de l'audience si le locataire s'oppose et el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición, le jour et l'heure exacts de l'expulsion s'il n'y a pas d'opposition, et elle avertit le locataire que le silence vaut consentement à la fin du bail.

Chacune des quatre voies finit différemment. Si le locataire ne fait rien, le greffier clôt le procès par décret et l'expulsion a lieu au jour déjà fixé, les dépens et le loyer couru jusqu'à la remise s'ajoutant à la somme. Si le locataire part sans payer, le décret met fin à l'expulsion et le bailleur demande l'exécution de l'argent par simple requête. Si le locataire paie tout, l'expulsion est arrêtée, une fois : un locataire qui a déjà arrêté une expulsion ne peut pas recommencer, pas plus que celui qui a été mis en demeure de payer de façon fiable trente jours avant la demande (article 22.4) ; le décret qui déclare l'action arrêtée met les dépens à la charge du locataire (article 22.5). Si le locataire s'oppose, l'audience se tient au jour fixé, et l'étendue de la défense dépend de ce que la demande a réclamé. Une demande qui ne réclame que l'appartement est un procès sommaire : sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, il n'est permis au défendeur que d'alléguer et de prouver le paiement ou les circonstances de l'enervación (article 444.1) ; son jugement peut être rouvert dans un procès ordinaire, et un locataire qui, une fois assigné, dit que l'appartement est désormais à lui en vertu d'une option d'achat ne l'arrête pas : la Cour suprême a renvoyé ce différend au procès ordinaire en juin 2026 et a confirmé l'expulsion d'un locataire qui n'avait rien payé depuis 2014. Une demande qui réclame aussi le loyer, la demande habituelle, est un procès plénier : la Cour suprême a jugé en juin 2023 que le locataire peut alors contester la dette elle-même pour tout motif, et que le jugement a autorité de chose jugée sur elle. Le jugement, si le locataire ne fait pas appel, est exécuté au jour fixé dans la décision qui a constaté l'opposition, lequel deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, doit se situer dans les trente jours suivant la date de l'audience, sans nouvelle notification (article 438.6) ; la demande d'exécution formulée dans la demande elle-même suffit (article 549.3).

Là où le dossier s'arrête : les services sociaux

Chaque fois que l'appartement est la résidence habituelle du locataire, le tribunal fait quelque chose que le bailleur ne peut pas empêcher : dans le décret d'admission, il indique au locataire comment joindre les services sociaux régionaux et locaux, et se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes, le tribunal lui-même informe immédiatement et d'office les administrations régionales et locales compétentes de l'existence de la procédure, pour qu'elles évaluent la vulnérabilité du foyer et, si elles la constatent, proposent une solution de logement social, des mesures immédiates ou des aides (article 441.5). L'administration a dix jours pour confirmer la vulnérabilité ; les parties ont ensuite cinq jours pour dire ce qu'elles souhaitent, et le tribunal décide par ordonnance s'il suspend la procédure pour que les mesures soient prises, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica, pour un maximum de deux mois si le demandeur est une personne physique et de quatre mois s'il s'agit d'une personne morale ; une fois les mesures adoptées ou le délai écoulé, la suspension se lève d'elle-même et la procédure continue (article 441.6). Le tribunal pèse les deux côtés, y compris la vulnérabilité du bailleur lui-même, et la loi lui donne une mesure : un foyer dont le loyer plus l'électricité, le gaz, l'eau et les télécommunications dépasse 30 pour cent de ses revenus, avec des revenus inférieurs à trois fois l'IPREM mensuel, relevés pour les enfants, les membres âgés ou dépendants et jusqu'à cinq fois l'IPREM lorsqu'un membre est handicapé ou dépendant (article 441.7). Un propriétaire qui agit par une société agit avec une pause de quatre mois inscrite dans la loi ; un particulier, avec une pause de deux mois.

La suspension extraordinaire créée par le décret de la pandémie est terminée. Le Real Decreto-ley 11/2020 permettait à un locataire vulnérable sans alternative de demander au tribunal d'arrêter l'expulsion, et la loi dit aujourd'hui que ces mesures dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025, cessent de produire effet le 31 décembre 2025 (article 1.1). Deux décrets ont tenté de repousser cette date au 31 décembre 2026 et tous deux ont été abrogés par le Congrès : le Real Decreto-ley 16/2025 le 28 janvier 2026 et le Real Decreto-ley 2/2026 le 28 février 2026. Depuis, et jusqu'au 7 octobre 2026, la pause de deux et quatre mois de l'article 441.6 a été la seule suspension qu'un tribunal pouvait accorder dans une expulsion pour loyers impayés, déclenchée par la proposition des services sociaux, non par la demande du locataire ; ce que le décret-loi du 6 octobre y ajoute, sous réserve de son vote, est dans la section suivante.

Ce que les décrets d'octobre auraient changé, et ce que le décret-loi du 6 octobre ramène

Pendant un jour, le 1er octobre 2026, la loi s'est lue autrement. Le Real Decreto-ley 26/2026 suspendait jusqu'au 31 décembre 2030 les expulsions de locataires vulnérables sans alternative engagées par des entités d'investissement, renvoyait la demande de tout autre bailleur contre un locataire vulnérable à l'administration régionale pour un rapport sur les ressources disponibles, et ajoutait à l'article 22 un paragraphe selon lequel l'administration, si elle n'offrait pas d'alternative de logement dans les deux mois, estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas, était tenue d'arrêter l'action en payant au bailleur ou en consignant auprès du tribunal la totalité des sommes réclamées (article 5.2). Le Congrès a abrogé le décret le 2 octobre, et pendant quelques jours la loi consolidée a porté la note que le nouveau paragraphe avait été privé d'effet. Le 8 octobre 2026, le Real Decreto-ley 29/2026, publié la veille, a réécrit les règles. Dans une expulsion pour loyers impayés, celle qui compte est le nouveau paragraphe 6 de l'article 22 : une fois la vulnérabilité économique du locataire établie, l'administration en est aussitôt informée et dispose de deux mois, pendant lesquels la procédure et l'expulsion s'arrêtent, pour offrir au locataire un autre logement ou, à défaut, payer au bailleur, ou consigner auprès du tribunal, tout ce qui est réclamé et échu à cette date avec les dépens ; si elle ne fait ni l'un ni l'autre, elle prend la place du locataire comme débitrice, il n'y a pas d'expulsion et le bail continue tant que dure la vulnérabilité (article 5.2 du décret-loi). Cette enervación s'ajoute : elle ne compte pas comme le paiement unique du locataire de l'article 22.4 et joue même après la mise en demeure fiable. La suspension jusqu'au 31 décembre 2030 est écrite de nouveau aussi, pour les demandes des entités d'investissement (article 2.1), et la suspension au vu du rapport de l'administration régionale, pour les autres demandes, seulement là où le nouveau paragraphe ne s'applique pas (article 2.2) ; toutes deux atteignent les procédures en cours où aucune expulsion n'a encore été exécutée (deuxième disposition transitoire). Le décret-loi doit être validé ou abrogé par la Députation permanente du Congrès dissous dans les trente jours suivant sa publication le 7 octobre, et rien n'avait été publié au 21 octobre. Ce que les décrets ont fait des loyers, des prorogations et des locations temporaires, et ce que le nouveau décret-loi y ramène, est dans notre note sur le décret sur les loyers d'octobre 2026 ; le contrat saisonnier, dans les locations d'hiver et le contrat saisonnier.

Combien de temps cela prend aux Canaries

La loi fixe des horloges courtes : dix jours pour que le locataire réponde à la sommation, une audience dans le mois suivant la citation, une expulsion dans les trente jours suivant l'audience. Les tribunaux fixent les longues. Le Conseil général du pouvoir judiciaire publie chaque printemps une estimation de la durée moyenne des affaires que chaque type de tribunal a clôturées l'année précédente, et sa feuille des procès verbaux locatifs donne aux Canaries 11,4 mois pour 2025, contre 9,2 pour l'ensemble de l'Espagne ; le même chiffre était de 5,1 mois en 2019. La réserve du Conseil lui-même est que l'estimation sert à comparer les territoires et ne prédit jamais la durée d'une affaire particulière, et l'expulsion d'un locataire qui s'oppose, demande l'aide juridictionnelle et est signalé vulnérable se situe à l'extrémité longue. L'exécution de l'argent, une fois l'appartement récupéré, est plus lente encore : les mêmes feuilles donnent 49 mois pour l'exécution des titres judiciaires dans les îles en 2025. Un propriétaire qui veut l'appartement vite remet la dette dans la demande et prend les clés ; un propriétaire qui veut l'argent l'assigne et attend, et les outils de cette seconde voie, le monitorio parmi eux, sont dans notre note sur recouvrer une dette impayée en Espagne.

Ce que fait notre équipe

Nous rédigeons la mise en demeure de payer pour qu'elle vaille la négociation que la loi organique exige et ferme la porte à une enervación de dernière minute, nous commandons le certificat du registre foncier qui prouve que vous n'êtes pas un grand détenteur, nous rédigeons la demande avec l'offre de remise lorsque les clés comptent plus que les arriérés, nous assistons à l'audience et nous suivons l'exécution des loyers. Les litiges locatifs et les procédures d'expulsion font partie de notre pratique du contentieux, depuis les bureaux de Costa Adeje et de Corralejo et par visioconférence ; chaque dossier est d'abord évalué, et le plan et les honoraires sont convenus lors d'une consultation payante avant tout travail. Dites-nous la date du dernier paiement, envoyez-nous le contrat et les messages et réservez une consultation.

Questions fréquentes

Mon locataire doit deux mois. Puis-je changer les serrures ?

Non. La seule voie légale pour récupérer l'appartement d'un locataire qui ne part pas est le décret ou le jugement du tribunal et l'expulsion qu'il fixe ; un propriétaire qui, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, pour faire valoir un droit qui lui est propre et en dehors des voies légales emploie la violence, l'intimidation ou la force sur les choses, commet une infraction punie d'une amende de six à douze mois (Código Penal, article 455). La première étape est une mise en demeure fiable de payer avec trente jours, qui ferme aussi le droit du locataire d'arrêter l'expulsion en payant plus tard.

Dois-je tenter une négociation avant d'agir en justice ?

Oui, depuis le 3 avril 2025 : une demande sans tentative préalable d'un moyen adéquat de résolution des litiges n'est pas admise, et les expulsions ne figurent pas parmi les exceptions. Une lettre fiable qui détaille la dette, propose un règlement et donne trente jours y satisfait si le locataire ne répond pas.

Je possède un seul appartement. Les règles des grands détenteurs s'appliquent-elles à moi ?

Non. Un grand détenteur possède plus de dix biens résidentiels ou plus de 1 500 mètres carrés de ceux-ci ; votre demande doit tout de même dire que vous n'en êtes pas un, avec un certificat du registre foncier listant vos biens. Les documents sur la vulnérabilité du locataire et la conciliation préalable que la loi sur le logement demandait aux grands détenteurs ont été annulés par le Tribunal constitutionnel en janvier 2025.

Le locataire peut-il arrêter l'expulsion en payant au dernier moment ?

Une fois, en payant tout ce qu'il doit dans les dix jours de la sommation, sauf si vous lui avez réclamé le paiement de façon fiable au moins trente jours avant la demande et qu'il n'a pas payé, ou s'il a déjà arrêté une expulsion auparavant. La lettre de mise en demeure est ce qui lui retire cette carte.

Le locataire est une famille avec enfants. Le tribunal arrêtera-t-il l'expulsion ?

Le tribunal doit informer les services sociaux chaque fois que l'appartement est le foyer du locataire, et peut suspendre la procédure jusqu'à deux mois si vous agissez en tant que particulier, quatre si une société agit, pour que l'administration propose une alternative ; ensuite la procédure continue. La suspension extraordinaire des années de pandémie a pris fin le 31 décembre 2025, et les deux décrets qui ont tenté de la prolonger en 2026 ont été abrogés. Depuis le 8 octobre 2026, un nouveau décret-loi, sous réserve de son vote, ajoute une autre pause lorsque le locataire est économiquement vulnérable : l'administration a deux mois pour lui offrir un logement ou vous payer ce qui est dû, et si elle ne fait ni l'un ni l'autre, elle prend la place du locataire comme débitrice et l'expulsion n'a pas lieu.

Information générale sur la loi telle qu'elle est en octobre 2026 (Ley 1/2000, articles 22, 250, 437, 438, 439, 441, 444 et 549, dans le texte en vigueur depuis le 2 octobre 2026 et avec l'annulation des articles 439.6.c et 439.7 par la Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025 du 29 janvier ; Ley 12/2023, article 3.k ; Ley Orgánica 1/2025, articles 5, 7 et 10 ; Real Decreto-ley 11/2020, article 1 ; Real Decreto-ley 26/2026, article 5, abrogé le 2 octobre 2026 ; Real Decreto-ley 29/2026, articles 2 et 5 et deuxième disposition transitoire, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation au 21 octobre 2026 ; Código Penal, article 455 ; Sentencias del Tribunal Supremo 194/2021, 966/2023 et 1039/2026 ; Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia 376/2025 ; Audiencias Provinciales de Madrid et Barcelone, autos 391/2026 et 302/2026 ; l'estimation des durées moyennes du Conseil général du pouvoir judiciaire, édition du 16 avril 2026). Ce n'est pas un conseil sur un cas particulier : le contrat, les dates des lettres et la situation du locataire décident de ce qui s'applique au vôtre.