किरायेदार ने भुगतान बंद कर दिया: स्पेन में किराया न चुकाने पर बेदख़ली 2026, चरण दर चरण

कोस्टा अदेखे के एक फ़्लैट का किराया जून से आना बंद हो गया। किरायेदार संदेशों का जवाब वादों से देता है, जमा राशि एक महीने भर की है, और मालकिन, जो मैनचेस्टर में रहती है, ने एक ही हफ़्ते में पढ़ा कि बेदख़लियाँ 2030 तक स्थगित हैं और यह भी कि नहीं हैं। दोनों सुर्ख़ियाँ एक दिन के लिए सच थीं, और 8 अक्टूबर 2026 से पहली फिर सच है, एक ऐसे आदेश-क़ानून के बल पर जो अब भी अपने मतदान की प्रतीक्षा में है। यह लेख किराया न चुकाने पर बेदख़ली को वैसे ही बताता है जैसे सिविल प्रक्रिया क़ानून उस दिन पढ़ा जाता है जिस दिन हम इसे लिख रहे हैं — अक्टूबर के आदेशों के निरस्त होने के बाद, 6 अक्टूबर के नए आदेश-क़ानून के बाद और संवैधानिक न्यायालय के उस फ़ैसले के बाद जिसने आवास क़ानून की जोड़ी दो बाधाओं को हटा दिया: मुक़दमे से पहले मकान मालिक को क्या करना होगा, दावे में क्या लिखा होना चाहिए, उसके बाद के दस दिनों में किरायेदार क्या कर सकता है, सामाजिक सेवाओं के लिए फ़ाइल कब रुकती है, अदालत को कब फ़ैसला करना है, और कैनरी की अदालत में वास्तव में कितना समय लगता है।

दावे से पहले: भुगतान की माँग और वह बातचीत जो क़ानून अब अनिवार्य करता है

दावे से पहले दो चिट्ठियाँ जाती हैं, और वे एक ही चिट्ठी नहीं हैं। पहली है भुगतान की माँग। किरायेदार पूरा बकाया चुकाकर बेदख़ली को एक बार रोक सकता है — इस कृत्य को क़ानून enervación कहता है — पर तब नहीं, जब मकान मालिक hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación, यानी जब मकान मालिक ने दावा दायर करने से कम से कम तीस दिन पहले किसी भी विश्वसनीय साधन से किरायेदार से भुगतान माँगा हो और दायर करने तक भुगतान न हुआ हो (Ley 1/2000, अनुच्छेद 22.4)। प्रमाणित विषयवस्तु और प्राप्ति-रसीद वाला burofax सामान्य साधन है; साधारण ई-मेल, जो न प्राप्ति साबित करता है न विषयवस्तु, वह नहीं है। जो माँग बकाया रक़म बताती है और किरायेदार को तीस दिन देती है, वह उससे अंतिम क्षण में भुगतान करके बेदख़ली रोकने का अधिकार छीन लेती है। उसे यह चेतावनी देने की ज़रूरत नहीं कि किरायानामा समाप्त हो जाएगा या भुगतान का मौक़ा खो जाएगा: सर्वोच्च न्यायालय ने कहा है कि क़ानून मकान मालिक को किरायेदार का सलाहकार नहीं बनाता, और लास पालमास की Audiencia ने जून 2025 में इसे कोर्रालेखो के एक फ़्लैट पर लागू किया, जिसके किरायेदार को जून 2024 में burofax और जुलाई में दावा मिला था, और उसने नवंबर में भुगतान किया — किरायानामा बचाने के लिए बहुत देर से। दावे में यह कहना होगा कि चिट्ठी ने क्या किया: किराया न चुकाने का दावा स्वीकार नहीं किया जाता si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio, यानी अगर मकान मालिक उन परिस्थितियों का उल्लेख न करे जो उस मामले में enervación की अनुमति देती हैं या उसे वर्जित करती हैं (अनुच्छेद 439.3)।

दूसरी चिट्ठी नई है। 3 अप्रैल 2025 से सिविल दावा तभी स्वीकार होता है जब दावेदार ने पहले वह आज़माया हो जिसे क़ानून medio adecuado de solución de controversias, यानी विवाद समाधान का उपयुक्त साधन, कहता है, और किराया न चुकाने पर बेदख़ली अपवादों में नहीं है: यह शर्त en todos los procesos declarativos del libro II लागू होती है, यानी क़ानून की पुस्तक II की सभी घोषणात्मक कार्यवाहियों में, और छूट प्राप्त विषयों की सूची में मौलिक अधिकार, बच्चे, अक्षमता, कब्ज़े की संक्षिप्त कार्यवाहियाँ और विनिमय-पत्र मुक़दमा हैं, मकान मालिक का दावा नहीं (Ley Orgánica 1/2025, अनुच्छेद 5)। प्रयास पक्षों या उनके विधिक सलाहकारों के बीच बातचीत, मध्यस्थता, सुलह या एक गोपनीय बाध्यकारी प्रस्ताव हो सकता है। यह दोनों पक्षों के हस्ताक्षर वाले दस्तावेज़ से साबित होता है या, उसके अभाव में, mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro, यानी ऐसे किसी भी दस्तावेज़ से जो साबित करे कि दूसरे पक्ष को बातचीत का अनुरोध या निमंत्रण, या जहाँ लागू हो प्रस्ताव, किस तारीख़ को मिला और वह उसकी पूरी विषयवस्तु पढ़ सका; प्राप्ति से तीस कैलेंडर दिन बिना बैठक या लिखित उत्तर के बीत जाएँ तो प्रयास बिना समझौते के समाप्त माना जाता है (अनुच्छेद 10)। व्यवहार में एक ही चिट्ठी दोनों काम कर सकती है: एक विश्वसनीय माँग जो बकाया बताती है, उसे चुकता करने का रास्ता सुझाती है और किरायेदार को तीस दिन देती है, वह सिविल प्रक्रिया क़ानून के अनुच्छेद 22.4 को पूरा करती है और, अगर कोई जवाब न दे, तो जैविक क़ानून के अनुच्छेद 10 को भी। अदालतें उस चिट्ठी को उसकी विषयवस्तु और उसकी तारीख़ों से पढ़ती हैं। मैड्रिड में एक दावा पहले ख़ारिज हुआ क्योंकि मकान मालिक के burofax को महज़ भुगतान की माँग समझा गया, और सितंबर 2026 में अपील में स्वीकार हुआ क्योंकि चिट्ठी में मध्यस्थता और उसे स्वीकारने के लिए तीस दिन की पेशकश भी थी, हालाँकि किरायेदार ने burofax लेने से इनकार कर दिया था; बार्सिलोना में एक बाध्यकारी प्रस्ताव से एक महीना बीतने से पहले दायर किया गया दावा सितंबर 2026 में ख़ारिज हुआ, क्योंकि जो दिन गिना जाता है वह दावा दायर करने का दिन है। बातचीत खुली रहने तक बकाया की घड़ी रुक जाती है (अनुच्छेद 7), जो सबसे पुराने महीनों के लिए मायने रखता है; हर सिविल दावे में यह शर्त कैसे काम करती है, यह हमारे लेख 2025 के सुधार के बाद स्पेन में मुक़दमा करना में है।

दावा, और स्वीकार करने से पहले अदालत क्या देखती है

किराया न चुकाने पर बेदख़ली एक मौखिक मुक़दमा है, यानी संक्षिप्त सिविल कार्यवाही, और दावा एक साथ दो चीज़ें माँग सकता है: फ़्लैट की वापसी के साथ किरायानामे की समाप्ति, और बकाया किराया और रक़मों का भुगतान, रक़म चाहे जितनी हो (Ley 1/2000, अनुच्छेद 250.1 और 437.4)। वह तीसरी चीज़ जोड़ सकता है: मकान मालिक podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, यानी दावे में घोषणा कर सकता है कि वह किरायेदार का पूरा या आंशिक बकाया और ख़र्च माफ़ करने का वचन देता है, इस शर्त पर कि किरायेदार मकान मालिक की तय अवधि में स्वेच्छा से चला जाए, जो सूचना मिलने से पंद्रह दिन से कम कभी नहीं हो सकती (अनुच्छेद 437.3)। जिस मालिक को बकाया से ज़्यादा चाबियाँ चाहिए, उसके लिए यह पंक्ति पूरी कार्यवाही का सबसे तेज़ रास्ता है, और प्रस्ताव की स्वीकृति किरायेदार की सहमति-स्वीकृति मानी जाती है।

दो कथन तय करते हैं कि आगे क्या होगा, और 2023 के आवास क़ानून ने उन्हें हर उस दावे की स्वीकृति में लिख दिया जो किसी घर का कब्ज़ा माँगता है। दावे में कहना होगा Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante, यानी क्या संपत्ति उसमें रहने वाले का सामान्य निवास है, और क्या दावेदार Ley 12/2023 के अनुच्छेद 3.k के अनुसार आवास का बड़ा धारक है; जो कहता है कि वह नहीं है, उसे दावे के साथ अपनी संपत्तियों की सूची वाला भूमि रजिस्ट्री प्रमाणपत्र लगाना होगा (अनुच्छेद 439.6)। बड़ा धारक है la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, यानी वह प्राकृतिक या विधिक व्यक्ति जिसके पास दस से अधिक शहरी आवासीय संपत्तियाँ या 1,500 वर्ग मीटर से अधिक आवासीय निर्मित क्षेत्र हो, गैरेज और भंडार-कक्ष हर हाल में छोड़कर — यह सीमा कोई स्वायत्त समुदाय अपने घोषित तनावग्रस्त क्षेत्र में पाँच तक घटा सकता है (Ley 12/2023, अनुच्छेद 3.k); कैनरी की किसी नगरपालिका को ऐसा घोषित नहीं किया गया है। एक या तीन फ़्लैटों का मालिक बड़ा धारक नहीं है, और इसे साबित करने वाला प्रमाणपत्र दावे से पहले मँगाए जाने वाले काग़ज़ों में से एक है।

बड़े धारकों के लिए दो और बाधाएँ थीं जो अब नहीं हैं। आवास क़ानून बड़े धारक से, जो सामान्य निवास के बारे में दावा करता था, यह माँगता था कि वह सामाजिक सेवाओं के प्रमाणपत्र से दर्ज करे कि किरायेदार आर्थिक रूप से कमज़ोर है या नहीं, और अगर है तो साबित करे कि वह पहले क्षेत्रीय प्रशासन की सुलह या मध्यस्थता प्रक्रिया से गुज़रा है। संवैधानिक न्यायालय ने 29 जनवरी 2025 को दोनों को न्यायाधीश तक पहुँचने के अधिकार में असंगत बाधा मानकर रद्द कर दिया: कमज़ोरी का प्रमाणपत्र दावेदार के लिए una carga acreditativa desmesurada, यानी प्रमाण का अत्यधिक बोझ था, जबकि वही तथ्य स्वयं सार्वजनिक सेवाओं के ज़रिये जाना जा सकता था (Sentencia 26/2025, अनुच्छेद 439.6.c और 439.7 पर)। फ़ैसला 28 फ़रवरी 2025 को Boletín Oficial del Estado में प्रकाशित हुआ, और समेकित क़ानून पढ़ने वाले को पता होना चाहिए कि उसका पाठ, एक बाद के सुधार के बाद फिर से टाइप किया हुआ, अब भी दोनों उपखंड पूरे छापता है; वे शून्य हैं। हर मकान मालिक के लिए जो बचा है वह है यह कहने का कर्तव्य कि फ़्लैट किरायेदार का घर है या नहीं और मकान मालिक बड़ा धारक है या नहीं, और हर अदालत के लिए सामाजिक सेवाओं को सूचित करने का कर्तव्य, जिसकी बात आगे है।

दस दिन: भुगतान, घर छोड़ना, आपत्ति या कुछ न करना

दावा स्वीकार होते ही अदालत का क्लर्क किरायेदार को एक माँग-पत्र तामील करता है जो बाक़ी कैलेंडर तय कर देता है। किरायेदार के पास चार में से एक काम करने के लिए दस दिन हैं: desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, यानी संपत्ति ख़ाली करे, दावेदार को भुगतान करे या, बेदख़ली रोकनी हो तो, पूरा बकाया चुकाए या दावे में माँगी रक़म और तब से देय रक़म अदालत या नोटरी के पास जमा करे; अन्यथा हाज़िर होकर आपत्ति के रूप में संक्षेप में बताए कि माँगी गई रक़म पूरी या आंशिक रूप से देय क्यों नहीं है या enervación लागू क्यों होता है (Ley 1/2000, अनुच्छेद 438.5)। माँग-पत्र में पहले से ही आपत्ति की दशा में सुनवाई का दिन और समय लिखा होता है और el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición, यानी आपत्ति न होने की दशा में बेदख़ली का सटीक दिन और समय, और वह किरायेदार को चेतावनी देता है कि चुप्पी किरायानामे की समाप्ति पर सहमति मानी जाएगी।

चारों रास्ते अलग-अलग तरह से ख़त्म होते हैं। अगर किरायेदार कुछ न करे, तो क्लर्क आदेश से मुक़दमा समाप्त करता है और बेदख़ली तय दिन पर होती है, और ख़र्च तथा सौंपने तक जमा हुआ किराया रक़म में जुड़ जाता है। अगर किरायेदार बिना भुगतान किए चला जाए, तो आदेश बेदख़ली समाप्त करता है और मकान मालिक एक साधारण अर्ज़ी से रक़म का निष्पादन माँगता है। अगर किरायेदार सब चुका दे, तो बेदख़ली रुक जाती है — एक बार: जिस किरायेदार ने पहले कभी बेदख़ली रोकी हो वह दोबारा नहीं रोक सकता, और वह भी नहीं जिससे दावे से तीस दिन पहले विश्वसनीय रूप से भुगतान माँगा गया था (अनुच्छेद 22.4); कार्यवाही रुकी घोषित करने वाला आदेश किरायेदार पर ख़र्च डालता है (अनुच्छेद 22.5)। अगर किरायेदार आपत्ति करे, तो सुनवाई तय दिन पर होती है, और बचाव कितना व्यापक होगा यह इस पर निर्भर है कि दावे में क्या माँगा गया था। जो दावा केवल फ़्लैट माँगता है वह संक्षिप्त मुक़दमा है: sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, यानी प्रतिवादी को केवल भुगतान या enervación की परिस्थितियाँ कहने और साबित करने की अनुमति है (अनुच्छेद 444.1); उसका फ़ैसला सामान्य मुक़दमे में फिर से खोला जा सकता है, और जो किरायेदार सम्मन मिलने के बाद कहता है कि ख़रीद के विकल्प से फ़्लैट अब उसका है, वह उसे रोक नहीं पाता: सर्वोच्च न्यायालय ने जून 2026 में वह विवाद सामान्य मुक़दमे को भेजा और उस किरायेदार की बेदख़ली क़ायम रखी जिसने 2014 से कुछ भी नहीं चुकाया था। जो दावा किराया भी माँगता है — यानी सामान्य दावा — वह पूर्ण मुक़दमा है: सर्वोच्च न्यायालय ने जून 2023 में ठहराया कि किरायेदार तब किसी भी आधार पर स्वयं ऋण को चुनौती दे सकता है, और उस पर फ़ैसला अंतिम रूप से बाध्यकारी (res judicata) होता है। अगर किरायेदार अपील न करे, तो फ़ैसला उस दिन निष्पादित होता है जो आपत्ति दर्ज करने वाले आदेश में तय था, और जो deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, यानी सुनवाई के लिए तय तारीख़ से तीस दिन के भीतर होना चाहिए, बिना आगे किसी सूचना के (अनुच्छेद 438.6); दावे में ही किया गया निष्पादन का अनुरोध पर्याप्त है (अनुच्छेद 549.3)।

जहाँ फ़ाइल रुकती है: सामाजिक सेवाएँ

जब भी फ़्लैट किरायेदार का सामान्य निवास हो, अदालत कुछ ऐसा करती है जिसे मकान मालिक रोक नहीं सकता: स्वीकृति के आदेश में वह किरायेदार को बताती है कि क्षेत्रीय और स्थानीय सामाजिक सेवाओं तक कैसे पहुँचे, और se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes, यानी अदालत स्वयं तुरंत और स्वप्रेरणा से सक्षम क्षेत्रीय और स्थानीय प्रशासनों को कार्यवाही की सूचना देती है, ताकि वे परिवार की कमज़ोरी का आकलन कर सकें और, अगर वह पाई जाए, तो सामाजिक किराये का विकल्प, तत्काल उपाय या सहायता प्रस्तावित कर सकें (अनुच्छेद 441.5)। प्रशासन के पास कमज़ोरी की पुष्टि के लिए दस दिन हैं; फिर पक्षों के पास अपनी बात कहने के लिए पाँच दिन हैं, और अदालत आदेश से तय करती है कि उपायों के लिए कार्यवाही स्थगित करे या नहीं, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica, यानी दावेदार प्राकृतिक व्यक्ति हो तो अधिकतम दो महीने और विधिक व्यक्ति हो तो चार महीने; उपाय अपना लिए जाने या अवधि बीतने पर स्थगन अपने आप उठ जाता है और कार्यवाही आगे बढ़ती है (अनुच्छेद 441.6)। अदालत दोनों पक्षों को तौलती है, मकान मालिक की अपनी कमज़ोरी सहित, और क़ानून उसे एक पैमाना देता है: ऐसा परिवार जिसका किराया मिलाकर बिजली, गैस, पानी और दूरसंचार का ख़र्च उसकी आय के 30 प्रतिशत से अधिक हो, और आय मासिक IPREM के तीन गुना से कम हो — बच्चों, बुज़ुर्गों या आश्रित सदस्यों के लिए बढ़ाकर और किसी सदस्य की विकलांगता या आश्रितता पर IPREM के पाँच गुना तक (अनुच्छेद 441.7)। कंपनी के ज़रिये दावा करने वाला मालिक क़ानून में लिखे चार महीने के ठहराव के साथ दावा करता है; व्यक्ति दो महीने के ठहराव के साथ।

महामारी के आदेश से बना असाधारण स्थगन समाप्त हो गया है। Real Decreto-ley 11/2020 बिना विकल्प वाले कमज़ोर किरायेदार को अदालत से बेदख़ली रोकने की माँग करने देता था, और क़ानून आज कहता है कि वे उपाय dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025, यानी 31 दिसंबर 2025 को प्रभावहीन हो जाते हैं (अनुच्छेद 1.1)। दो आदेशों ने उस तारीख़ को 31 दिसंबर 2026 तक खिसकाने की कोशिश की और दोनों को संसद के निचले सदन ने निरस्त कर दिया: Real Decreto-ley 16/2025 को 28 जनवरी 2026 को और Real Decreto-ley 2/2026 को 28 फ़रवरी 2026 को। तब से 7 अक्टूबर 2026 तक अनुच्छेद 441.6 का दो और चार महीने का ठहराव ही एकमात्र स्थगन था जो अदालत किराया न चुकाने की बेदख़ली में दे सकती थी, जिसे चालू करती थी सामाजिक सेवाओं की सिफ़ारिश, किरायेदार की माँग नहीं; 6 अक्टूबर का आदेश-क़ानून उसमें क्या जोड़ता है, अपने मतदान की प्रतीक्षा में, अगले खंड में है।

अक्टूबर के आदेश क्या बदलते, और 6 अक्टूबर का आदेश-क़ानून क्या वापस लाता है

एक दिन, 1 अक्टूबर 2026 को, क़ानून अलग पढ़ा गया। Real Decreto-ley 26/2026 ने निवेश संस्थाओं द्वारा बिना विकल्प वाले कमज़ोर किरायेदारों की बेदख़लियाँ 31 दिसंबर 2030 तक स्थगित कीं, किसी भी अन्य मकान मालिक का कमज़ोर किरायेदार के विरुद्ध दावा उपलब्ध संसाधनों पर रिपोर्ट के लिए क्षेत्रीय प्रशासन को भेजा, और अनुच्छेद 22 में एक उपखंड जोड़ा जिसके तहत प्रशासन, अगर दो महीने में आवास का विकल्प न दे, तो estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas, यानी मकान मालिक को भुगतान करके या माँगी गई पूरी रक़म अदालत में जमा करके कार्यवाही रोकने के लिए बाध्य था (अनुच्छेद 5.2)। निचले सदन ने 2 अक्टूबर को आदेश निरस्त कर दिया, और कुछ दिनों तक समेकित क़ानून में टिप्पणी रही कि नया उपखंड प्रभावहीन कर दिया गया। 8 अक्टूबर 2026 को, एक दिन पहले प्रकाशित Real Decreto-ley 29/2026 ने ये नियम फिर लिखे। किराया न चुकाने की बेदख़ली में जो मायने रखता है वह अनुच्छेद 22 का नया उपखंड 6 है: किरायेदार की आर्थिक कमज़ोरी साबित होते ही प्रशासन को तुरंत सूचित किया जाता है और उसके पास दो महीने होते हैं — जिनमें मुक़दमा और बेदख़ली रुके रहते हैं — किरायेदार को दूसरा घर देने के लिए, या नहीं तो उस दिन तक माँगी और देय पूरी रक़म लागत सहित मकान मालिक को चुकाने या अदालत में जमा करने के लिए; अगर वह दोनों में से कुछ नहीं करता, तो वह देनदार के रूप में किरायेदार की जगह ले लेता है, बेदख़ली नहीं होती, और कमज़ोरी रहने तक किरायेदारी चलती रहती है (आदेश-क़ानून का अनुच्छेद 5.2)। यह enervación अतिरिक्त है: यह अनुच्छेद 22.4 के तहत किरायेदार के अपने एक बार के भुगतान के रूप में नहीं गिनी जाती और विश्वसनीय माँग के बाद भी काम करती है। 31 दिसंबर 2030 तक का स्थगन भी फिर लिखा गया है, निवेश संस्थाओं के दावों के लिए (अनुच्छेद 2.1), और क्षेत्रीय प्रशासन की रिपोर्ट पर स्थगन, अन्य दावों के लिए, केवल वहाँ जहाँ नया उपखंड लागू नहीं होता (अनुच्छेद 2.2); दोनों उन चल रहे मुक़दमों तक पहुँचते हैं जिनमें अभी बेदख़ली नहीं हुई है (दूसरा संक्रमणकालीन प्रावधान)। आदेश-क़ानून को भंग निचले सदन की स्थायी प्रतिनियुक्ति द्वारा 7 अक्टूबर को उसके प्रकाशन के बाद तीस दिनों के भीतर मंज़ूर या निरस्त किया जाना है, और 21 अक्टूबर तक कुछ प्रकाशित नहीं हुआ था। आदेशों ने किरायों, विस्तारों और अस्थायी किरायेदारियों के साथ क्या किया और नया आदेश-क़ानून वहाँ क्या वापस लाता है, यह हमारे लेख अक्टूबर 2026 का किराया आदेश में है; मौसमी अनुबंध सर्दियों का किराया और मौसमी अनुबंध में।

कैनरी में कितना समय लगता है

क़ानून छोटी घड़ियाँ तय करता है: माँग-पत्र का जवाब देने के लिए किरायेदार को दस दिन, समन के एक महीने के भीतर सुनवाई, सुनवाई के तीस दिन के भीतर बेदख़ली। लंबी घड़ियाँ अदालतें तय करती हैं। न्यायपालिका की सामान्य परिषद हर वसंत में एक अनुमान प्रकाशित करती है कि हर तरह की अदालत ने पिछले साल जो मामले निपटाए उनकी औसत अवधि क्या रही, और उसकी किरायेदारी मौखिक मुक़दमों की शीट कैनरी द्वीपसमूह के लिए 2025 में 11.4 महीने देती है, पूरे स्पेन के 9.2 के मुक़ाबले; यही आँकड़ा 2019 में 5.1 महीने था। परिषद की अपनी चेतावनी है कि अनुमान क्षेत्रों की तुलना के लिए है और किसी ख़ास मामले की अवधि की कभी भविष्यवाणी नहीं करता, और ऐसे किरायेदार की बेदख़ली जो आपत्ति करे, विधिक सहायता माँगे और कमज़ोर बताया जाए, लंबे सिरे पर है। फ़्लैट वापस मिल जाने के बाद रक़म का निष्पादन और भी धीमा है: वही शीटें 2025 में द्वीपों पर न्यायिक अधिकार-पत्रों के निष्पादन के लिए 49 महीने देती हैं। जिस मालिक को फ़्लैट जल्दी चाहिए वह दावे में बकाया माफ़ कर चाबियाँ ले लेता है; जिसे पैसा चाहिए वह उसके लिए दावा करता है और इंतज़ार करता है, और उस दूसरे रास्ते के औज़ार, जिनमें monitorio भी है, हमारे लेख स्पेन में बकाया ऋण की वसूली में हैं।

हमारी टीम क्या करती है

हम भुगतान की माँग इस तरह लिखते हैं कि वह जैविक क़ानून की अपेक्षित बातचीत का काम करे और आख़िरी क्षण के enervación का दरवाज़ा बंद कर दे, वह भूमि रजिस्ट्री प्रमाणपत्र मँगाते हैं जो साबित करे कि आप बड़े धारक नहीं हैं, जहाँ बकाया से ज़्यादा चाबियाँ मायने रखती हों वहाँ माफ़ी के प्रस्ताव के साथ दावा तैयार करते हैं, सुनवाई में हाज़िर रहते हैं, और किराये के निष्पादन पर नज़र रखते हैं। किरायेदारी विवाद और बेदख़ली कार्यवाहियाँ हमारी मुक़दमेबाज़ी प्रैक्टिस का हिस्सा हैं, कोस्टा अदेखे और कोर्रालेखो के कार्यालयों से और वीडियो के ज़रिये; हर मामले का पहले आकलन होता है, और योजना व फ़ीस किसी भी काम से पहले एक सशुल्क परामर्श में तय होती है। हमें अंतिम भुगतान की तारीख़ बताइए, अनुबंध और संदेश भेजिए और परामर्श बुक कीजिए।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

मेरे किरायेदार पर दो महीने बकाया हैं। क्या मैं ताला बदल सकता हूँ?

नहीं। जो किरायेदार नहीं जाता उससे फ़्लैट वापस लेने का एकमात्र वैध रास्ता अदालत का आदेश या फ़ैसला और उसमें तय बेदख़ली है; जो मालिक para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, यानी अपना अधिकार हासिल करने के लिए क़ानूनी रास्तों से बाहर हिंसा, धमकी या चीज़ों पर बल का प्रयोग करता है, वह ऐसा अपराध करता है जिसकी सज़ा छह से बारह महीने का जुर्माना है (Código Penal, अनुच्छेद 455)। पहला क़दम तीस दिन की विश्वसनीय भुगतान-माँग है, जो किरायेदार का बाद में भुगतान करके बेदख़ली रोकने का अधिकार भी बंद कर देती है।

क्या मुक़दमे से पहले मुझे बातचीत की कोशिश करनी होगी?

हाँ, 3 अप्रैल 2025 से: विवाद समाधान के उपयुक्त साधन की पूर्व कोशिश के बिना दावा स्वीकार नहीं होता, और बेदख़लियाँ अपवादों में नहीं हैं। बकाया बताने, समझौता प्रस्तावित करने और तीस दिन देने वाली विश्वसनीय चिट्ठी इसे पूरा करती है, अगर किरायेदार जवाब न दे।

मेरे पास एक ही फ़्लैट है। क्या बड़े धारकों के नियम मुझ पर लागू होते हैं?

नहीं। बड़े धारक के पास दस से अधिक आवासीय संपत्तियाँ या उनका 1,500 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्र होता है; आपके दावे में फिर भी कहना होगा कि आप बड़े धारक नहीं हैं, आपकी संपत्तियों की सूची वाले भूमि रजिस्ट्री प्रमाणपत्र के साथ। किरायेदार की कमज़ोरी और पूर्व सुलह के जो दस्तावेज़ आवास क़ानून बड़े धारकों से माँगता था, उन्हें संवैधानिक न्यायालय ने जनवरी 2025 में रद्द कर दिया।

क्या किरायेदार अंतिम क्षण में भुगतान करके बेदख़ली रोक सकता है?

एक बार, माँग-पत्र के दस दिनों के भीतर पूरा बकाया चुकाकर — सिवाय इसके कि आपने दावे से कम से कम तीस दिन पहले विश्वसनीय रूप से भुगतान माँगा हो और वह न हुआ हो, या किरायेदार ने पहले कभी बेदख़ली रोकी हो। माँग-पत्र ही वह चीज़ है जो उससे यह पत्ता छीन लेता है।

किरायेदार बच्चों वाला परिवार है। क्या अदालत बेदख़ली रोक देगी?

जब भी फ़्लैट किरायेदार का घर हो, अदालत को सामाजिक सेवाओं को सूचित करना होगा, और वह कार्यवाही स्थगित कर सकती है — आप व्यक्ति के रूप में दावा करें तो दो महीने तक, कंपनी दावा करे तो चार — ताकि प्रशासन विकल्प प्रस्तावित करे; फिर कार्यवाही आगे बढ़ती है। महामारी के वर्षों का असाधारण स्थगन 31 दिसंबर 2025 को समाप्त हो गया, और 2026 में उसे बढ़ाने की कोशिश करने वाले दोनों आदेश निरस्त हो गए। 8 अक्टूबर 2026 से एक नया आदेश-क़ानून, अपने मतदान की प्रतीक्षा में, किरायेदार के आर्थिक रूप से कमज़ोर होने पर एक और ठहराव जोड़ता है: प्रशासन के पास उसे घर देने या आपको बकाया चुकाने के लिए दो महीने हैं, और अगर वह दोनों में से कुछ नहीं करता तो वह देनदार के रूप में किरायेदार की जगह ले लेता है और बेदख़ली नहीं होती।

अक्टूबर 2026 में क़ानून जैसा है उस पर सामान्य जानकारी (Ley 1/2000, अनुच्छेद 22, 250, 437, 438, 439, 441, 444 और 549, 2 अक्टूबर 2026 से लागू पाठ में और 29 जनवरी की Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025 द्वारा अनुच्छेद 439.6.c और 439.7 के निरस्तीकरण के साथ; Ley 12/2023, अनुच्छेद 3.k; Ley Orgánica 1/2025, अनुच्छेद 5, 7 और 10; Real Decreto-ley 11/2020, अनुच्छेद 1; Real Decreto-ley 26/2026, अनुच्छेद 5, 2 अक्टूबर 2026 को निरस्त; Real Decreto-ley 29/2026, अनुच्छेद 2 और 5 तथा दूसरा संक्रमणकालीन प्रावधान, 8 अक्टूबर 2026 से लागू और 21 अक्टूबर 2026 तक मंज़ूरी की प्रतीक्षा में; Código Penal, अनुच्छेद 455; Sentencias del Tribunal Supremo 194/2021, 966/2023 और 1039/2026; Audiencia Provincial de Las Palmas, निर्णय 376/2025; Audiencias Provinciales de Madrid और Barcelona, आदेश 391/2026 और 302/2026; न्यायपालिका की सामान्य परिषद का औसत अवधि अनुमान, 16 अप्रैल 2026 का संस्करण)। यह किसी विशेष मामले पर सलाह नहीं है: अनुबंध, चिट्ठियों की तारीख़ें और किरायेदार की स्थिति तय करती हैं कि आपके मामले पर क्या लागू होता है।