अक्टूबर 2026 की डिक्री के निरस्त होने के बाद स्पेन में सर्दियों का किराया: मौसमी अनुबंध लौट आया है, और उसमें क्या लिखें

हर अक्टूबर में बर्गेन का वही दंपती टेनेरिफ़े के दक्षिण में कोस्ता देल सिलेंसियो के उसी फ़्लैट की चाबियाँ लेता है। अनुबंध दो पन्नों का है, जिसे मालिक ने 2019 में डाउनलोड किया था और तब से हर पतझड़ में छापता आया है: «contrato de arrendamiento de temporada», 1 नवंबर से 31 मार्च तक, दो महीने की जमानत राशि, एजेंसी की फ़ीस आधी-आधी। 1 अक्टूबर 2026 को एक डिक्री-कानून के कारण वह प्रपत्र एक ऐसे अनुबंध का वर्णन करने लगा जो अब मौजूद ही नहीं था: Real Decreto-ley 26/2026 ने मौसमी किराये को शहरी किरायेदारी अधिनियम से निकाल दिया और उसकी जगह «अस्थायी आवास» का किराया-अनुबंध रख दिया। 2 अक्टूबर को कांग्रेस ने इस डिक्री को 172 के मुक़ाबले 178 मतों से निरस्त कर दिया, और मौसमी किराया अधिनियम में शब्दशः लौट आया है। यह लेख उस मालिक के लिए है जो टेनेरिफ़े या फ़ुएर्तेवेंतुरा में सर्दियों के लिए फ़्लैट किराये पर देता है, और उस किरायेदार के लिए जो ऐसा फ़्लैट लेता है। यह बताता है कि मौसमी किराया क्या है और अदालत उसे आवासीय किराया-अनुबंध से कैसे अलग पहचानती है, अनुबंध क्या तय करता है और अधिनियम उसकी जगह क्या तय करता है, मौसम कैसे समाप्त होता है, अवकाश-किराये के साथ सीमा कहाँ है, और उस अनुबंध का क्या किया जाए जिस पर तब हस्ताक्षर हुए जब डिक्री कानून थी। उद्धरण स्पेनिश में हैं, साथ में हिंदी में उनका अर्थ।

2 अक्टूबर को निरस्त: क्या लौट आया

कुछ दिनों तक अधिनियम में मौसमी किराया था ही नहीं। डिक्री ने वे शब्द हटा दिए जिनसे वह बनता था, और आवास के नियमों के भीतर अस्थायी आवास का एक किराया-अनुबंध लिख दिया, जिसे लिखित और सिद्ध किया जा सकने वाला कारण चाहिए था, जिसे इकतीस दिन से अधिक चलना था और जिसे उसी किरायेदार के साथ लगातार दो बार किया जा सकता था, तीन बार नहीं। कांग्रेस ने 2 अक्टूबर को डिक्री को ख़ारिज कर दिया, और निरस्तीकरण के साथ अधिनियम फिर वैसा ही पढ़ा जाता है जैसा 30 सितंबर को था। अक्टूबर की डिक्रियों पर हमारा लेख बताता है कि मतदान कैसा रहा, उसके साथ और क्या गिरा और निरस्तीकरण क्या खुला छोड़ता है।

जो लौटा है, वह अनुच्छेद 3 का एक वाक्य है। आवास से भिन्न उपयोग के किराया-अनुबंधों में अधिनियम los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra को गिनता है — शहरी संपत्ति के वे किराया-अनुबंध जो किसी मौसम के लिए किए गए हों, चाहे वह गर्मी का हो या कोई और (अनुच्छेद 3.2)। इस लेख की बाक़ी हर बात इसी वर्गीकरण से निकलती है: सर्दियों का किराया अधिनियम के अधीन एक किराया-अनुबंध है, पर आवासीय किराया-अनुबंध नहीं।

कैलेंडर नहीं, उद्देश्य

अधिनियम आवासीय किराया-अनुबंध को उसके उद्देश्य से परिभाषित करता है: रहने योग्य वह भवन जिसका मुख्य उद्देश्य satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario हो — किरायेदार की आवास की स्थायी आवश्यकता पूरी करना (अनुच्छेद 2.1)। मौसमी किराया दूसरा मामला है, और सर्वोच्च न्यायालय ने बहुत पहले उसका वर्णन उन शब्दों में किया था जिन्हें वह तब से दोहराता आया है: वह घर जो para habitar transitoriamente y por razones diversas लिया गया हो — अस्थायी रूप से और विभिन्न कारणों से रहने के लिए। कसौटी ठहरने की अवधि नहीं है: el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento — क़ब्ज़े के अस्थायी होने की शर्त का संबंध अवधि की महज़ कालानुक्रमिक लंबाई से नहीं, बल्कि उस उद्देश्य से है जिसके लिए किराया-अनुबंध किया गया है (15 दिसंबर का निर्णय 1074/1999, जो 1964 के अधिनियम के अधीन बने सिद्धांत को दोहराता है)।

इससे दो बातें निकलती हैं। पाँच महीने का अनुबंध एक मौसम हो सकता है, और दस महीने का भी, यदि किरायेदार वहाँ किसी पाठ्यक्रम, किसी तैनाती या एक सर्दी के लिए है और उसके पास लौटने के लिए घर है। और पहले पन्ने पर लिखा नाम कुछ तय नहीं करता: वही निर्णय कहता है कि उत्तर debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes मिलता है — उन तथ्यों को ध्यान में रखकर जिनसे पक्षों की मंशा का अनुमान लगाया जा सकता है। ऐसे किरायेदार के लिए «मौसमी» अनुबंध, जिसके पास कोई और घर नहीं है और जिस पर समाप्त होते ही फिर हस्ताक्षर कर दिए जाते हैं, ठीक वैसा तथ्य है जो एक मौसम को आवासीय किराया-अनुबंध में बदल देता है, जिसकी न्यूनतम अवधि पाँच वर्ष है।

बर्गेन का दंपती सीधा-सादा मामला है। वे नॉर्वे में अपना घर बनाए रखते हैं, सर्दियों के लिए आते हैं और वसंत में चले जाते हैं। यह एक मौसम है, इस साल भी और अगले साल भी, वे चाहे जितनी सर्दियाँ आएँ।

अनुबंध क्या तय करता है, और अधिनियम उसकी जगह क्या तय करता है

चूँकि मौसमी किराया आवास से भिन्न उपयोग का किराया-अनुबंध है, उसके अधिकांश नियम पक्ष स्वयं लिखते हैं। ऐसे किराया-अनुबंध se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil — पक्षों की इच्छा से, उसके अभाव में इस अधिनियम के शीर्षक III से और पूरक रूप में नागरिक संहिता से शासित होते हैं (अनुच्छेद 4.3)। अधिनियम के दो भाग समझौते के लिए खुले नहीं हैं: उसका पहला शीर्षक, जो बताता है कि कौन-सा किराया-अनुबंध किस श्रेणी का है, और चौथा, जो जमानत राशि और लिखित रूप के बारे में है (अनुच्छेद 4.1)।

आवासीय किराया-अनुबंध वाला स्तंभ ही बताता है कि नाम क्यों मायने रखता है। उसकी हर पंक्ति ऐसा नियम है जिसे घर का किरायेदार हस्ताक्षर करके छोड़ नहीं सकता, क्योंकि आवासीय किराया-अनुबंध में वह शर्त शून्य है जो किरायेदार को अधिनियम की तुलना में बदतर स्थिति में छोड़े (अनुच्छेद 6)। मौसमी किराये में अनुबंध पहले आता है, और जो वह नहीं कहता उसे शीर्षक III पूरा करता है, जो मरम्मत, निर्माण-कार्य और फ़्लैट बिकने पर किरायेदार के ख़रीदने के अधिकार के बारे में आवास के नियम उधार लेता है (अनुच्छेद 30 और 31), और फिर नागरिक संहिता।

पैसा

जमानत राशि वह एकमात्र आँकड़ा है जिसे पक्ष नहीं चुनते। हस्ताक्षर के समय será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda — नकद जमानत राशि माँगना और देना अनिवार्य है, जो आवासीय किराया-अनुबंधों में एक महीने के किराये के बराबर और आवास से भिन्न उपयोग के किराया-अनुबंधों में दो महीने के बराबर होती है (अनुच्छेद 36.1)। मालिक के प्रपत्र के दो महीने कानून ही हैं। शेष राशि चाबियाँ लौटाए जाने पर वापस करनी होती है, और उसे लौटाए बिना एक महीना बीत जाने पर उस पर कानूनी ब्याज लगता है (अनुच्छेद 36.4)। जमानत राशि के ऊपर की कोई भी गारंटी अनुबंध का विषय है (अनुच्छेद 36.5)।

बाक़ी सब पक्षों को लिखना है: बिजली और पानी कौन चुकाता है, सामुदायिक शुल्क किराये में शामिल हैं या नहीं, एजेंसी को कौन भुगतान करता है। बर्गेन का दंपती हर पतझड़ में जो आधी फ़ीस चुकाता है, वह इसलिए वैध है कि अनुबंध ऐसा कहता है; वह नियम जो यह ख़र्च मकान मालिक पर डालता है, आवासीय किराया-अनुबंध का है।

मौसम कैसे समाप्त होता है

मौसमी किराया अपने आप समाप्त हो जाता है। नागरिक संहिता कहती है कि निश्चित समय के लिए किया गया किराया-अनुबंध concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento — पहले से तय दिन पर समाप्त हो जाता है, किसी माँग-सूचना की आवश्यकता के बिना (अनुच्छेद 1565)। मालिक कोई सूचना नहीं देता, और किरायेदार के पास माँगने के लिए कोई विस्तार नहीं है।

जाल उस तारीख़ के दूसरी ओर है। संहिता मौन नवीनीकरण मान लेती है जब permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador — किरायेदार मकान मालिक की मौन सहमति से किराये की वस्तु का पंद्रह दिन तक उपयोग करता रहे (अनुच्छेद 1566) — और किराया मासिक हो तो नवीनीकरण महीने-दर-महीने चलता है (अनुच्छेद 1581)। 1999 के निर्णय ने ठीक यही बात एक मौसमी किराये पर लागू की, जो es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado — तय अवधि समाप्त होने पर मौन नवीनीकरण के लिए खुला है। जो दंपती मालिक की रज़ामंदी से अप्रैल में भी रुकता है, वह एक नए किराया-अनुबंध में है जो हर महीने नवीनीकृत होता है, और हर अलिखित महीना उस अदालत के लिए एक और तथ्य है जिससे पूछा जाए कि क्या फ़्लैट घर बन गया है। यदि वे मई तक रुकना चाहते हैं, तो उत्तर है लिखित विस्तार, जिस पर 31 मार्च से पहले हस्ताक्षर हों और जिसका अपना अंतिम दिन हो।

अवधि पूरी होने से पहले जाना किरायेदार की कमज़ोर कड़ी है। अधिनियम घर के किरायेदार को छह महीने बाद जाने का अधिकार देता है; मौसमी किरायेदार को कोई अधिकार नहीं देता। अनुबंध अपनी पूरी अवधि के लिए बाँधता है, क्योंकि अनुबंध tienen fuerza de ley entre las partes contratantes — अनुबंध करने वाले पक्षों के बीच कानून का बल रखते हैं (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 1091) — और बचे हुए महीनों का किराया देय रहता है, जब तक अनुबंध निकलने का कोई रास्ता न दे। वह शर्त जो बताए कि किरायेदार कैसे और किस क़ीमत पर जा सकता है, हस्ताक्षर से पहले तय करने लायक़ है, फ़रवरी में नहीं। मालिक अपनी ओर से किराया-अनुबंध को समय से पहले केवल उल्लंघन की स्थिति में समाप्त कर सकता है: किराया या जमानत राशि न चुकाना, जानबूझकर किया गया नुक़सान या बिना सहमति के कराया गया निर्माण-कार्य, और ऐसी गतिविधियाँ जो कष्टप्रद, अस्वास्थ्यकर, ख़तरनाक या ग़ैरकानूनी हों (अनुच्छेद 35)।

अवकाश-किराये के साथ सीमा

हफ़्तों या महीनों के लिए दिया गया हर सुसज्जित फ़्लैट किराया-अनुबंध नहीं होता। अधिनियम उस पूरे सुसज्जित घर के किराये को बाहर रखता है जिसका विपणन पर्यटन के माध्यमों से हो, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística — जब वह अपने क्षेत्र के पर्यटन नियमों से निकली किसी विशेष व्यवस्था के अधीन हो (अनुच्छेद 5.e)। द्वीपों पर वह व्यवस्था कैनरी का अवकाश-किराया कानून है, जिसका वर्णन हम Ley 6/2025 पर अपने लेख में करते हैं, अपने पंजीकरण और शर्तों के साथ।

डिक्री ने यह सीमा इकतीस दिन पर खींची थी; निरस्तीकरण के साथ अधिनियम फिर कोई संख्या तय नहीं करता। द्वीपों पर फिर भी एक संख्या बची है, प्रादेशिक कानून में: अगस्त 2026 से वह यह मानकर चलता है कि इकतीस दिन या उससे कम के लिए किराये पर दिया गया घर अवकाश-किराया है, जब तक अनुबंध में यह दर्ज न हो कि किरायेदार को अस्थायी आवास की ज़रूरत क्यों है (Ley 6/2025, अनुच्छेद 11 और 12)। दोनों को अलग करता है यह कि फ़्लैट कैसे और किन नियमों के अधीन पेश किया जाता है। हर साल लौटने वाले दंपती के साथ सीधे तय की गई एक सर्दी किराया-अनुबंध है; वही फ़्लैट किसी प्लेटफ़ॉर्म पर रात के हिसाब से बेचा जाए तो अवकाश-किराया है, और उसे उसी रूप में पंजीकृत होना चाहिए। हर ठहराव को अपनी व्यवस्था के नियम पूरे करने होते हैं।

1 अक्टूबर और निरस्तीकरण के बीच हस्ताक्षरित अनुबंध

सर्दियों के कुछ अनुबंधों पर तब हस्ताक्षर हुए जब डिक्री कानून थी, और वे एक ऐसे किराया-अनुबंध के लिए लिखे गए जो अब मौजूद नहीं है: लिखा हुआ कारण, दो के बजाय एक महीने की जमानत राशि, एक महीने बाद जाने का किरायेदार का अधिकार। निरस्तीकरण के साथ कोई संक्रमणकालीन नियम नहीं आया, और ऐसे अनुबंध का अब क्या मूल्य है, यह तय नहीं है। जब दोनों पक्ष सहमत हों, सबसे सरल उपाय है कि उसे वर्तमान अधिनियम के अनुसार मौसमी अनुबंध के रूप में फिर से हस्ताक्षरित किया जाए। जहाँ वे सहमत न हों, वहाँ किसी भी पक्ष के उस पर भरोसा करने से पहले अनुबंध किसी वकील को पढ़वा लेना चाहिए।

1 अक्टूबर से पहले हस्ताक्षरित अनुबंधों में सुधारने को कुछ नहीं है। डिक्री उन्हें उनके अंतिम दिन बिना विस्तार के समाप्त कर देती; वह वाक्य बाक़ी के साथ गिर गया, और सितंबर में हस्ताक्षरित मौसमी अनुबंध वही है जो वह हमेशा था।

इस सर्दी के अनुबंध के लिए जाँच-सूची

• उसे उसके असली नाम से पुकारें। अधिनियम के अनुच्छेद 3.2 के अधीन एक मौसम के लिए किराया-अनुबंध, अपने पहले और अंतिम दिन के साथ।
• लिखें कि घर कहाँ है। किरायेदार का विदेश का पता और यह तथ्य कि वे उसे बनाए रखते हैं; अदालत ठहरने का उद्देश्य ही पढ़ती है।
• कानूनी जमानत राशि लें। दो महीने का किराया नकद, जो चाबियाँ लौटने पर वापस किया जाएगा।
• निकलने का रास्ता तय करें। किरायेदार समय से पहले जा सकता है या नहीं, कितनी पूर्व सूचना पर और किस क़ीमत पर; अधिनियम ऐसा कोई अधिकार नहीं देता।
• ख़र्च अनुबंध में लिखें। बिजली-पानी, सामुदायिक शुल्क, एजेंसी और छोटी मरम्मतें, सब पक्षों को तय करनी हैं।
• काग़ज़ पर समाप्त करें। अंतिम दिन चाबियों की तारीख़ वाली सुपुर्दगी, और हस्ताक्षरित विस्तार के बिना रुकना नहीं।
• दोनों बाज़ारों को अलग रखें। पर्यटकों को रात के हिसाब से दिया जाने वाला फ़्लैट अवकाश-किराया है और उसे उसी रूप में पंजीकृत होना चाहिए।

मौसमी अनुबंध एक छोटा दस्तावेज़ है जो एक ही तथ्य पर टिका है: किरायेदार का घर कहीं और है। वह तथ्य लिख दें, ठहराव के दोनों सिरों पर तारीख़ डाल दें, और मालिक ने 2019 में जो प्रपत्र डाउनलोड किया था वह वही करेगा जो वह हमेशा समझता था कि वह करता है।

कोस्ता अदेखे और कोरालेखो कार्यालयों की हमारी संपत्ति टीम दोनों द्वीपों पर ख़रीद, बिक्री और किराया-अनुबंध सँभालती है, और मौसमी अनुबंध या डिक्री के कानून रहते हस्ताक्षरित अनुबंध तैयार कर सकती है या उसकी समीक्षा कर सकती है; परामर्श सशुल्क है, जिसका अनुमान पहले दिया जाता है। सेवा का विवरण हमारे संपत्ति कानून पृष्ठ पर है, और संपर्क पृष्ठ पर दोनों कार्यालयों का समय है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या मौसमी अनुबंध फिर से वैध है?

हाँ। Real Decreto-ley 26/2026 ने 1 अक्टूबर 2026 को उसे शहरी किरायेदारी अधिनियम से हटा दिया था, और कांग्रेस ने 2 अक्टूबर को उस डिक्री को निरस्त कर दिया। अधिनियम फिर से एक मौसम के लिए दिए गए किराये को आवास से भिन्न उपयोग का किराया-अनुबंध मानता है, जो सबसे पहले पक्षों की सहमति से शासित होता है।

मौसमी किराया कितने समय तक चल सकता है?

अधिनियम न कोई न्यूनतम अवधि तय करता है, न अधिकतम। किराये को मौसमी उसका उद्देश्य बनाता है: ऐसे किरायेदार का अस्थायी ठहराव जिसका स्थायी घर कहीं और है। सर्दियों के पाँच महीने इसमें आते हैं; एक शैक्षणिक वर्ष भी आ सकता है। जो अनुबंध वास्तव में किरायेदार को उसका एकमात्र घर देता है, वह आवासीय किराया-अनुबंध है, उसकी अवधि चाहे जो हो।

क्या मैं हर सर्दी उसी दंपती को किराये पर दे सकता हूँ?

हाँ, और गिनने को कुछ नहीं है: लगातार दो अनुबंधों की सीमा निरस्त डिक्री की थी। हर सर्दी अपना अलग अनुबंध है, अपनी तारीख़ों के साथ। हर बार मायने यह रखता है कि किरायेदार अपना घर कहीं और बनाए रखें और अनुबंध यह बात कहे।

मैं कितनी जमानत राशि माँग सकता हूँ?

मौसमी किराये की कानूनी जमानत राशि दो महीने का किराया है, नकद, और यह अनिवार्य है। इसके अलावा कोई भी गारंटी वही है जो अनुबंध में तय हो। जमानत राशि चाबियाँ लौटाए जाने पर वापस की जाती है, किरायेदार की देनदारी घटाकर; लौटाए बिना एक महीना बीतने पर उस पर कानूनी ब्याज लगता है।

यदि किरायेदार अंतिम दिन के बाद भी रुके रहें तो?

यदि वे आपकी मौन सहमति से पंद्रह दिन रुके रहें, तो नागरिक संहिता मौन नवीनीकरण मान लेती है, किराया मासिक हो तो महीने-दर-महीने। इससे बचने के लिए या तो अंतिम दिन चाबियाँ वापस ले लें, या पहला अनुबंध समाप्त होने से पहले नई समाप्ति-तिथि वाले लिखित विस्तार पर हस्ताक्षर करें।

यह लेख 2 अक्टूबर 2026 तक की सामान्य जानकारी है, किसी विशेष अनुबंध पर सलाह नहीं। उद्धृत पाठ हैं शहरी किरायेदारी अधिनियम (Ley 29/1994) के अनुच्छेद 2 से 6, 9 से 11, 14, 20, 21, 29 से 31, 35 और 36, उस पाठ में जो 29 सितंबर के Real Decreto-ley 26/2026 (30 सितंबर 2026 का राज्य का आधिकारिक राजपत्र) से पहले लागू था, जिसे कांग्रेस ने 2 अक्टूबर 2026 को निरस्त किया, ऐसे प्रस्ताव से जो उसी दिन के राजपत्र में प्रकाशित हुआ; नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1091, 1565, 1566 और 1581; और सर्वोच्च न्यायालय का 15 दिसंबर का निर्णय 1074/1999। इकतीस दिन या उससे कम के किराये पर कैनरी का नियम Ley 6/2025 के अनुच्छेद 11 और 12 में है, जिन्हें 31 जुलाई के Ley 7/2026 ने जोड़ा। हमारी संपत्ति टीम से परामर्श एक सशुल्क सेवा है।