Зимняя аренда в Испании после отмены октябрьского декрета 2026 года: сезонный договор вернулся, и что в нём писать

Каждый октябрь одна и та же пара из Бергена забирает ключи от одной и той же квартиры в Коста-дель-Силенсио, на юге Тенерифе. Договор занимает две страницы, которые собственник скачал в 2019 году и с тех пор распечатывает каждую осень: «contrato de arrendamiento de temporada», с 1 ноября по 31 марта, залог за два месяца, комиссия агентства пополам. 1 октября 2026 года декрет-закон сделал так, что этот бланк стал описывать договор, которого больше не существовало: Real Decreto-ley 26/2026 убрал сезонную аренду из закона о городской аренде и поставил на её место аренду «временного жилья». 2 октября Конгресс отменил декрет 178 голосами против 172, и сезонная аренда вернулась в закон, слово в слово. Эта статья — для собственника, который сдаёт квартиру на Тенерифе или Фуэртевентуре на зиму, и для арендатора, который её снимает. В ней сказано, что такое сезонная аренда и как суд отличает её от аренды жилья, что решает договор и что закон решает за него, как заканчивается сезон, где проходит граница с туристической арендой и что делать с договором, подписанным, пока декрет был законом. Цитаты приведены по-испански, чтение по-русски.

Отменён 2 октября: что вернулось

Несколько дней в законе не было сезонной аренды. Декрет вычеркнул слова, которые её создавали, и вписал, внутри правил о жилье, аренду временного жилья, которой требовалась письменная и доказуемая причина, которая должна была длиться более тридцати одного дня и могла быть заключена с одним и тем же арендатором два раза подряд, но не три. Конгресс отклонил декрет 2 октября, и с отменой закон снова читается так, как 30 сентября. Наша статья об октябрьских декретах объясняет голосование, что ещё пало вместе с ним и что отмена оставляет открытым.

Вернулась одна фраза статьи 3. К аренде для использования, отличного от жилья, закон относит los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra — аренду городской недвижимости, заключённую на сезон, будь то лето или любой другой (статья 3.2). Всё остальное в этой статье следует из этой классификации: зимняя аренда — это аренда по закону, и это не аренда жилья.

Цель, а не календарь

Закон определяет аренду жилья по тому, для чего она служит: пригодное для проживания строение, основное назначение которого satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario — удовлетворить постоянную потребность арендатора в жилье (статья 2.1). Сезонная аренда — другой случай, и Верховный суд давно описал её словами, которые с тех пор повторяет: жильё, которое берут para habitar transitoriamente y por razones diversas — чтобы жить в нём временно и по разным причинам. Мерило — не длительность проживания: el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento — требование временности пользования связано не с простой хронологической длительностью срока, а с целью, на которую направлена аренда (решение 1074/1999 от 15 декабря, повторяющее доктрину, сложившуюся при законе 1964 года).

Отсюда следуют две вещи. Договор на пять месяцев может быть сезоном, и договор на десять тоже, если арендатор находится там ради учебного года, командировки или зимы и ему есть куда возвращаться. А название на первой странице ничего не решает: то же решение говорит, что ответ находят, debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes — принимая во внимание факты, из которых можно вывести намерение сторон. «Сезонный» договор для арендатора, у которого нет другого жилья, подписанный заново, как только он заканчивается, — это тот факт, который превращает сезон в аренду жилья, с её минимумом в пять лет.

Пара из Бергена — простой случай. Она сохраняет дом в Норвегии, приезжает на зиму и уезжает весной. Это сезон, в этом году и в следующем, сколько бы зим она ни приезжала.

Что решает договор и что закон решает за него

Поскольку сезонная аренда — это аренда для использования, отличного от жилья, большинство её правил стороны пишут сами. Такие договоры se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil — регулируются волей сторон, при её отсутствии — разделом III настоящего закона и, субсидиарно, Гражданским кодексом (статья 4.3). Две части закона не допускают соглашения: его первый раздел, который говорит, какая аренда к чему относится, и четвёртый — о залоге и письменной форме (статья 4.1).

Правый столбец — причина, по которой ярлык имеет значение. Каждая его строка — правило, от которого арендатор жилья не может отказаться своей подписью, потому что в аренде жилья условие, ставящее арендатора в худшее положение, чем закон, ничтожно (статья 6). В сезонной аренде договор идёт первым, а то, о чём он молчит, восполняют раздел III, который заимствует из правил о жилье нормы о ремонте, работах и праве арендатора на покупку при продаже квартиры (статьи 30 и 31), и Гражданский кодекс.

Деньги

Залог — единственная цифра, которую стороны не выбирают. При подписании será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda — обязательно требуется и вносится денежный залог в размере одной месячной платы при аренде жилья и двух при аренде для использования, отличного от жилья (статья 36.1). Два месяца в бланке собственника — это закон. Остаток должен быть возвращён при сдаче ключей, и на него начисляются законные проценты, как только пройдёт месяц без возврата (статья 36.4). Любая гарантия сверх залога — дело договора (статья 36.5).

Остальное пишут стороны: кто платит за электричество и воду, включены ли в плату взносы в сообщество собственников, кто платит агентству. Половина комиссии, которую пара из Бергена платит каждую осень, действительна, потому что так сказано в договоре; правило, возлагающее этот расход на арендодателя, относится к аренде жилья.

Как заканчивается сезон

Сезонная аренда заканчивается сама. Гражданский кодекс говорит, что аренда, заключённая на определённый срок, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento — прекращается в назначенный день без необходимости в требовании (статья 1565). Собственник ни о чём не предупреждает, а арендатору нечего требовать в порядке продления.

Ловушка находится по другую сторону этой даты. Кодекс предполагает молчаливое возобновление, когда permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador — арендатор в течение пятнадцати дней продолжает пользоваться арендованной вещью с согласия арендодателя (статья 1566), — и возобновление идёт помесячно, когда плата месячная (статья 1581). Решение 1999 года применило именно это к сезонной аренде, которая es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado — допускает молчаливое возобновление по окончании согласованного срока. Пара, которая остаётся до апреля с благословения собственника, живёт уже по новому договору, возобновляемому каждый месяц, и каждый месяц без бумаги — ещё один факт для суда, которого спросят, не стала ли квартира домом. Если она хочет остаться до мая, ответ — письменное продление, подписанное до 31 марта, со своим последним днём.

Уехать раньше срока — слабое место арендатора. Закон даёт арендатору жилья право уйти через шесть месяцев; сезонному арендатору он такого права не даёт. Договор обязывает на весь свой срок, потому что договоры tienen fuerza de ley entre las partes contratantes — имеют силу закона между договаривающимися сторонами (Гражданский кодекс, статья 1091), — и плата за оставшиеся месяцы причитается, если договор не предусматривает выхода. Условие о том, как и за какую цену арендатор может уехать, стоит согласовать до подписания, а не в феврале. Собственник, со своей стороны, может прекратить аренду досрочно только из-за нарушения: неуплаты платы или залога, умышленного ущерба или работ без согласия, а также деятельности, которая мешает, вредна для здоровья, опасна или незаконна (статья 35).

Граница с туристической арендой

Не всякая меблированная квартира, сданная на недели или месяцы, является арендой. Закон исключает сдачу целого меблированного жилья, которое предлагается по туристическим каналам, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística — когда оно подчинено особому режиму, вытекающему из отраслевых туристических норм (статья 5.e). На островах этот режим — канарский закон о туристической аренде, который мы описываем в нашей статье о Ley 6/2025, с его регистрацией и требованиями.

Декрет провёл эту границу на тридцати одном дне; с отменой закон снова не называет никакого числа. На островах одна цифра всё же остаётся, в региональном законе: с августа 2026 года он предполагает, что жильё, сданное на тридцать один день или меньше, — это туристическая аренда, если в договоре не записано, почему арендатору нужно временное жильё (Ley 6/2025, статьи 11 и 12). Различает их то, как квартира предлагается и по каким правилам. Зима, согласованная напрямую с парой, которая приезжает каждый год, — это аренда; та же квартира, продаваемая посуточно на платформе, — туристическая аренда и должна быть зарегистрирована как таковая. Каждое проживание должно соответствовать правилам своего режима.

Договор, подписанный между 1 октября и отменой

Некоторые зимние договоры были подписаны, пока декрет был законом, и они написаны для аренды, которой больше нет: указанная причина, залог за один месяц вместо двух, право арендатора уехать через месяц. Отмена не приносит переходного правила, и чего стоит такой договор сейчас, не решено. Самое простое средство, когда обе стороны согласны, — подписать его заново как сезонный договор по закону в его нынешнем виде. Когда согласия нет, договор следует показать юристу, прежде чем какая-либо из сторон станет на него полагаться.

Договорам, подписанным до 1 октября, исправлять нечего. Декрет прекратил бы их без продления в их последний день; эта фраза пала вместе с остальным, и сезонный договор, подписанный в сентябре, — то, чем он всегда был.

Памятка для договора этой зимы

• Назовите его тем, что он есть. Аренда на сезон по статье 3.2 закона, с первым и последним днём.
• Запишите, где дом. Адрес арендатора за границей и то, что он его сохраняет; цель проживания — то, что читает суд.
• Возьмите законный залог. Две месячные платы деньгами, к возврату, когда вернутся ключи.
• Согласуйте выход. Может ли арендатор уехать раньше, с каким предупреждением и за какую цену; закон такого права ему не даёт.
• Впишите расходы в договор. Коммунальные услуги, взносы в сообщество, агентство и мелкий ремонт решают сами стороны.
• Заканчивайте на бумаге. Датированная передача ключей в последний день, и никакого проживания дальше без подписанного продления.
• Не смешивайте два рынка. Квартира, которую предлагают туристам посуточно, — туристическая аренда и должна быть зарегистрирована как таковая.

Сезонный договор — короткий документ, построенный на одном факте: дом арендатора находится в другом месте. Запишите этот факт, поставьте даты на оба конца проживания, и бланк, который собственник скачал в 2019 году, будет делать то, что он всегда о нём думал.

Наша команда по недвижимости в офисах в Коста-Адехе и Корралехо ведёт покупки, продажи и аренду на обоих островах и может составить или проверить сезонный договор либо договор, подписанный, пока декрет был законом; консультация платная, стоимость сообщается заранее. Услуга описана на нашей странице о праве недвижимости, а на странице контактов указаны часы работы обоих офисов.

Частые вопросы

Сезонный договор снова действителен?

Да. Real Decreto-ley 26/2026 убрал его из закона о городской аренде 1 октября 2026 года, а Конгресс отменил этот декрет 2 октября. Закон снова рассматривает аренду на сезон как аренду для использования, отличного от жилья, которая регулируется прежде всего тем, о чём договорятся стороны.

Сколько может длиться сезонная аренда?

Закон не устанавливает ни минимума, ни максимума. Сезонной аренду делает её цель: временное проживание арендатора, чьё постоянное жильё находится в другом месте. Пять зимних месяцев подходят; может подойти и учебный год. Договор, который на деле даёт арендатору его единственное жильё, — аренда жилья, сколько бы он ни длился.

Могу ли я сдавать одной и той же паре каждую зиму?

Да, и считать нечего: предел в два договора подряд принадлежал отменённому декрету. Каждая зима — отдельный договор со своими датами. Каждый раз важно, чтобы арендаторы сохраняли своё жильё в другом месте и чтобы договор об этом говорил.

Какой залог я могу попросить?

Законный залог по сезонной аренде — две месячные платы, деньгами, и он обязателен. Любая другая гарантия — та, о которой договорятся в договоре. Залог возвращается при сдаче ключей за вычетом того, что должен арендатор; через месяц без возврата на него начисляются законные проценты.

А если арендаторы останутся после последнего дня?

Если они останутся на пятнадцать дней с вашего согласия, Гражданский кодекс предполагает молчаливое возобновление, помесячное, когда плата месячная. Чтобы этого избежать, заберите ключи в последний день или подпишите письменное продление с новой датой окончания до того, как истечёт первый договор.

Эта статья — общая информация по состоянию на 2 октября 2026 года, а не консультация по конкретному договору. Цитируемые тексты: закон о городской аренде (Ley 29/1994), статьи 2–6, 9–11, 14, 20, 21, 29–31, 35 и 36, в редакции, действовавшей до Real Decreto-ley 26/2026 от 29 сентября (официальный государственный бюллетень от 30 сентября 2026 года), который Конгресс отменил 2 октября 2026 года постановлением, опубликованным в бюллетене в тот же день; Гражданский кодекс, статьи 1091, 1565, 1566 и 1581; и решение 1074/1999 Верховного суда от 15 декабря. Канарское правило об аренде на тридцать один день или меньше содержится в Ley 6/2025, статьи 11 и 12, добавленные Ley 7/2026 от 31 июля. Консультация с нашей командой по недвижимости — платная услуга.