Winterverhuur in Spanje na de intrekking van het decreet van oktober 2026: het seizoenscontract is terug, en wat erin moet staan

Elke oktober haalt hetzelfde stel uit Bergen de sleutels op van hetzelfde appartement in Costa del Silencio, in het zuiden van Tenerife. Het contract bestaat uit twee pagina's die de eigenaar in 2019 heeft gedownload en sindsdien elke herfst afdrukt: «contrato de arrendamiento de temporada», 1 november tot 31 maart, twee maanden borg, de makelaarskosten gedeeld. Op 1 oktober 2026 zorgde een decreet-wet ervoor dat dat formulier een contract beschreef dat niet meer bestond: het Real Decreto-ley 26/2026 haalde de seizoensverhuur uit de Spaanse wet op de stedelijke huur en zette er een huur van «tijdelijke woonruimte» voor in de plaats. Op 2 oktober trok het Congres het decreet in, met 178 stemmen tegen 172, en de seizoensverhuur staat weer in de wet, woord voor woord. Deze notitie is voor de eigenaar die een appartement op Tenerife of Fuerteventura voor de winter verhuurt, en voor de huurder die er een huurt. Zij zegt wat seizoensverhuur is en hoe een rechter die van een woonhuur onderscheidt, wat het contract beslist en wat de wet ervoor beslist, hoe het seizoen eindigt, waar de grens met de vakantieverhuur loopt, en wat u doet met een contract dat is getekend terwijl het decreet wet was. De citaten staan in het Spaans, de lezing in het Nederlands.

Ingetrokken op 2 oktober: wat is teruggekomen

Een paar dagen lang kende de wet geen seizoensverhuur. Het decreet schrapte de woorden die haar schiepen en schreef, binnen de regels voor woonruimte, een huur van tijdelijke woonruimte die een schriftelijke, aantoonbare reden nodig had, langer dan eenendertig dagen moest duren en twee keer achter elkaar met dezelfde huurder kon worden gesloten, niet drie keer. Het Congres stemde het decreet op 2 oktober weg, en met de intrekking luidt de wet opnieuw zoals op 30 september. Onze notitie over de oktoberdecreten legt de stemming uit, wat er nog meer mee is gevallen en wat de intrekking openlaat.

Wat is teruggekomen, is één zin van artikel 3. Tot de huur voor ander gebruik dan bewoning rekent de wet los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra — huur van stedelijk onroerend goed die voor een seizoen is gesloten, de zomer of welk ander ook (artikel 3.2). Al het andere in deze notitie volgt uit die indeling: een winterverhuur is een huur onder de wet, en het is geen woonhuur.

Het doel, niet de kalender

De wet omschrijft de woonhuur naar waar zij voor dient: een bewoonbaar gebouw waarvan het voornaamste doel is satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario — te voorzien in de permanente woonbehoefte van de huurder (artikel 2.1). Seizoensverhuur is het andere geval, en het Hooggerechtshof heeft haar lang geleden beschreven in woorden die het sindsdien heeft herhaald: een woning die men neemt para habitar transitoriamente y por razones diversas — om er tijdelijk en om uiteenlopende redenen te wonen. De toets is niet de lengte van het verblijf: el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento — het vereiste dat het gebruik tijdelijk is, houdt geen verband met de louter chronologische duur van de termijn, maar met het doel waarop de huur is gericht (arrest 1074/1999 van 15 december, dat een onder de wet van 1964 gevormde leer herhaalt).

Daaruit volgen twee dingen. Een contract van vijf maanden kan een seizoen zijn, en een van tien ook, als de huurder er is voor een studiejaar, een uitzending of een winter en een woning heeft om naar terug te keren. En de naam op de eerste bladzijde beslist niets: hetzelfde arrest zegt dat het antwoord wordt gevonden debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes — door rekening te houden met de feiten waaruit de bedoeling van de partijen kan worden afgeleid. Een «seizoenscontract» voor een huurder die geen andere woning heeft, opnieuw getekend zodra het afloopt, is het soort feit dat van een seizoen een woonhuur maakt, met haar minimum van vijf jaar.

Het stel uit Bergen is het eenvoudige geval. Het houdt zijn woning in Noorwegen aan, komt voor de winter en vertrekt in het voorjaar. Dat is een seizoen, dit jaar en volgend jaar, hoeveel winters het ook komt.

Wat het contract beslist, en wat de wet ervoor beslist

Omdat seizoensverhuur een huur voor ander gebruik dan bewoning is, schrijven de partijen de meeste regels zelf. Zulke huur se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil — wordt beheerst door de wil van de partijen, bij gebreke daarvan door Titel III van deze wet en, aanvullend, door het Burgerlijk Wetboek (artikel 4.3). Over twee delen van de wet valt niets af te spreken: de eerste titel, die zegt welke huur welke is, en de vierde, over de borg en de schriftelijke vorm (artikel 4.1).

De rechterkolom is de reden waarom het etiket ertoe doet. Elke regel ervan is een regel waarvan de huurder van een woning niet met een handtekening afstand kan doen, want in een woonhuur is een beding dat de huurder slechter af laat dan de wet nietig (artikel 6). Bij seizoensverhuur gaat het contract voor, en wat het niet zegt, wordt aangevuld door Titel III, die van de regels voor woonruimte die over herstellingen, werken en het voorkeursrecht van de huurder bij verkoop van het appartement overneemt (artikelen 30 en 31), en door het Burgerlijk Wetboek.

Het geld

De borg is het ene cijfer dat de partijen niet kiezen. Bij het sluiten van het contract será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda — is het verplicht een borg in geld te eisen en te storten, ter hoogte van één maand huur bij de huur van woningen en van twee bij de huur voor ander gebruik dan bewoning (artikel 36.1). De twee maanden op het formulier van de eigenaar zijn de wet. Het saldo moet bij de teruggave van de sleutels worden terugbetaald, en het levert wettelijke rente op zodra een maand is verstreken zonder dat het is terugbetaald (artikel 36.4). Elke zekerheid boven de borg is een zaak van het contract (artikel 36.5).

De rest schrijven de partijen: wie de elektriciteit en het water betaalt, of de bijdragen aan de vereniging van eigenaren in de huur zitten, wie de makelaar betaalt. De halve makelaarskosten die het stel uit Bergen elke herfst betaalt, zijn geldig omdat het contract het zo zegt; de regel die die kosten bij de verhuurder legt, hoort bij de woonhuur.

Hoe het seizoen eindigt

Seizoensverhuur eindigt vanzelf. Het Burgerlijk Wetboek zegt dat een huur die voor bepaalde tijd is aangegaan concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento — eindigt op de vooraf bepaalde dag, zonder dat een aanmaning nodig is (artikel 1565). De eigenaar hoeft niets op te zeggen en de huurder heeft geen verlenging te vorderen.

De valkuil ligt aan de andere kant van die datum. Het Wetboek vermoedt een stilzwijgende wederinhuring wanneer permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador — de huurder het gehuurde vijftien dagen blijft gebruiken met instemming van de verhuurder (artikel 1566) — en die wederinhuring loopt van maand tot maand wanneer de huur per maand is bepaald (artikel 1581). Het arrest van 1999 paste precies dat toe op een seizoensverhuur, die es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado — vatbaar is voor stilzwijgende wederinhuring wanneer de afgesproken termijn afloopt. Een stel dat met instemming van de eigenaar tot in april blijft, heeft een nieuwe huur die elke maand wordt vernieuwd, en elke maand zonder papier is een feit erbij voor de rechter aan wie wordt gevraagd of het appartement een thuis is geworden. Wil het tot mei blijven, dan is het antwoord een schriftelijke verlenging, getekend vóór 31 maart, met haar eigen laatste dag.

Eerder vertrekken is het zwakke punt van de huurder. De wet geeft de huurder van een woning het recht om na zes maanden te gaan; de seizoenshuurder geeft zij er geen. Het contract bindt voor zijn duur, want contracten tienen fuerza de ley entre las partes contratantes — hebben kracht van wet tussen de contracterende partijen (Burgerlijk Wetboek, artikel 1091) — en de huur van de resterende maanden is verschuldigd, tenzij het contract in een uitweg voorziet. Een beding dat zegt hoe en tegen welke prijs de huurder mag vertrekken, onderhandelt u vóór het tekenen, niet in februari. De eigenaar van zijn kant kan de huur alleen wegens een tekortkoming voortijdig beëindigen: onbetaalde huur of borg, opzettelijke schade of werken zonder toestemming, en activiteiten die hinderlijk, ongezond, gevaarlijk of onwettig zijn (artikel 35).

De grens met de vakantieverhuur

Niet elk gemeubileerd appartement dat voor weken of maanden wordt afgestaan, is een huur. De wet sluit de terbeschikkingstelling uit van een hele gemeubileerde woning die via toeristische kanalen wordt aangeboden, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística — wanneer zij onder een specifiek regime valt dat uit de toeristische sectorregels voortvloeit (artikel 5.e). Op de eilanden is dat regime de Canarische wet op de vakantieverhuur die wij beschrijven in onze notitie over de Ley 6/2025, met haar registratie en haar vereisten.

Het decreet had die grens bij eenendertig dagen getrokken; met de intrekking noemt de wet opnieuw geen getal. Op de eilanden blijft wel een getal bestaan, in de regionale wet: sinds augustus 2026 vermoedt die dat een woning die voor eenendertig dagen of minder wordt verhuurd vakantieverhuur is, tenzij het contract vermeldt waarom de huurder tijdelijk onderdak nodig heeft (Ley 6/2025, artikelen 11 en 12). Wat beide scheidt, is hoe het appartement wordt aangeboden en onder welke regels. Een winter die rechtstreeks is afgesproken met een stel dat elk jaar terugkomt, is een huur; hetzelfde appartement dat per nacht op een platform wordt verkocht, is vakantieverhuur en moet als zodanig geregistreerd zijn. Elk verblijf moet voldoen aan de regels van zijn eigen regime.

Een contract dat tussen 1 oktober en de intrekking is getekend

Sommige wintercontracten zijn getekend terwijl het decreet wet was, en ze zijn geschreven voor een huur die niet meer bestaat: een vermelde reden, één maand borg in plaats van twee, het recht van de huurder om na een maand te vertrekken. De intrekking brengt geen overgangsregel mee, en wat zo'n contract nu waard is, is niet beslist. De eenvoudigste oplossing, als beide partijen het eens zijn, is het opnieuw te tekenen als seizoenscontract onder de wet zoals die nu luidt. Zijn ze het niet eens, dan zou het contract door een jurist moeten worden gelezen voordat een van beide partijen erop vertrouwt.

Contracten die vóór 1 oktober zijn getekend, hebben niets te herstellen. Het decreet zou ze op hun laatste dag zonder verlenging hebben doen eindigen; die zin is met de rest gevallen, en een in september getekend seizoenscontract is wat het altijd was.

Een checklist voor het contract van deze winter

• Noem het wat het is. Een huur voor een seizoen op grond van artikel 3.2 van de wet, met haar eerste en haar laatste dag.
• Schrijf op waar thuis is. Het adres van de huurder in het buitenland en het feit dat hij het aanhoudt; het doel van het verblijf is wat een rechter leest.
• Neem de wettelijke borg. Twee maanden huur in geld, terug te betalen wanneer de sleutels terugkomen.
• Spreek de uitweg af. Of de huurder eerder mag vertrekken, met welke opzegtermijn en tegen welke prijs; de wet geeft hem dat recht niet.
• Zet de kosten in het contract. Nutsvoorzieningen, bijdragen aan de vereniging van eigenaren, makelaar en kleine herstellingen regelen de partijen zelf.
• Eindig op papier. Een gedateerde sleuteloverdracht op de laatste dag, en geen langer verblijf zonder getekende verlenging.
• Houd de twee markten gescheiden. Een appartement dat per nacht aan toeristen wordt aangeboden, is vakantieverhuur en moet als zodanig geregistreerd zijn.

Een seizoenscontract is een kort document dat op één feit rust: het thuis van de huurder is ergens anders. Schrijf dat feit op, dateer beide uiteinden van het verblijf, en het formulier dat de eigenaar in 2019 heeft gedownload, doet wat hij altijd dacht dat het deed.

Ons vastgoedteam op de kantoren in Costa Adeje en Corralejo behandelt aankopen, verkopen en huurcontracten op beide eilanden, en kan een seizoenscontract opstellen of nakijken, of een contract dat is getekend terwijl het decreet wet was; het consult is betalend en wordt vooraf begroot. De dienst staat beschreven op onze pagina vastgoedrecht, en de contactpagina vermeldt de openingsuren van beide kantoren.

Veelgestelde vragen

Is het seizoenscontract opnieuw geldig?

Ja. Het Real Decreto-ley 26/2026 haalde het op 1 oktober 2026 uit de wet op de stedelijke huur, en het Congres trok dat decreet op 2 oktober in. De wet behandelt de verhuur voor een seizoen opnieuw als een huur voor ander gebruik dan bewoning, waarvoor in de eerste plaats geldt wat de partijen afspreken.

Hoe lang kan seizoensverhuur duren?

De wet noemt geen minimum en geen maximum. Wat een verhuur tot seizoensverhuur maakt, is het doel: een tijdelijk verblijf van een huurder wiens permanente woning elders is. Vijf wintermaanden passen; een studiejaar kan ook passen. Een contract dat de huurder in werkelijkheid zijn enige woning geeft, is een woonhuur, hoe lang het ook duurt.

Kan ik elke winter aan hetzelfde stel verhuren?

Ja, en er valt niets te tellen: de grens van twee contracten op rij hoorde bij het ingetrokken decreet. Elke winter is een eigen contract, met eigen data. Waar het elke keer om gaat, is dat de huurders hun woning elders aanhouden en dat het contract dat zegt.

Hoeveel borg kan ik vragen?

De wettelijke borg van seizoensverhuur is twee maanden huur, in geld, en zij is verplicht. Elke verdere zekerheid is wat het contract afspreekt. De borg wordt bij de teruggave van de sleutels terugbetaald, verminderd met wat de huurder verschuldigd is; na een maand zonder terugbetaling levert zij wettelijke rente op.

En als de huurders na de laatste dag blijven?

Blijven ze vijftien dagen met uw instemming, dan vermoedt het Burgerlijk Wetboek een stilzwijgende wederinhuring, van maand tot maand wanneer de huur per maand is bepaald. Om dat te vermijden, neemt u de sleutels op de laatste dag terug, of tekent u vóór het einde van het eerste contract een schriftelijke verlenging met een nieuwe einddatum.

Dit artikel is algemene informatie per 2 oktober 2026, geen advies over een bepaald contract. De geciteerde teksten zijn de wet op de stedelijke huur (Ley 29/1994), artikelen 2 tot en met 6, 9 tot en met 11, 14, 20, 21, 29 tot en met 31, 35 en 36, in de tekst die gold vóór het Real Decreto-ley 26/2026 van 29 september (Spaans staatsblad van 30 september 2026), dat het Congres op 2 oktober 2026 introk bij een besluit dat in het staatsblad van diezelfde dag is gepubliceerd; het Burgerlijk Wetboek, artikelen 1091, 1565, 1566 en 1581; en arrest 1074/1999 van het Hooggerechtshof, van 15 december. De Canarische regel over verhuur van eenendertig dagen of minder staat in Ley 6/2025, artikelen 11 en 12, toegevoegd door Ley 7/2026 van 31 juli. Een consult bij ons vastgoedteam is een betalende dienst.