Alquiler de temporada en invierno tras la derogación del decreto de octubre de 2026: el contrato de temporada ha vuelto, y qué escribir en él

Cada octubre, la misma pareja de Bergen recoge las llaves del mismo piso en Costa del Silencio, en el sur de Tenerife. El contrato son dos páginas que el propietario descargó en 2019 y que imprime cada otoño desde entonces: «contrato de arrendamiento de temporada», del 1 de noviembre al 31 de marzo, dos meses de fianza, los honorarios de la agencia a medias. El 1 de octubre de 2026 un decreto-ley hizo que ese formulario describiera un contrato que ya no existía: el Real Decreto-ley 26/2026 sacó el alquiler de temporada de la Ley de Arrendamientos Urbanos y puso en su lugar un arrendamiento de «vivienda temporal». El 2 de octubre el Congreso derogó el decreto, por 178 votos frente a 172, y el alquiler de temporada ha vuelto a la Ley, palabra por palabra. Esta nota es para el propietario que alquila un piso en Tenerife o en Fuerteventura durante el invierno, y para el inquilino que lo alquila. Dice qué es un alquiler de temporada y cómo lo distingue un tribunal de un arrendamiento de vivienda, qué decide el contrato y qué decide la Ley por él, cómo termina la temporada, por dónde pasa la frontera con el alquiler vacacional y qué hacer con un contrato firmado mientras el decreto fue ley. Las citas son literales.

Derogado el 2 de octubre: lo que ha vuelto

Durante unos días la Ley no tuvo alquiler de temporada. El decreto borró las palabras que lo creaban y escribió, dentro de las reglas de vivienda, un arrendamiento de vivienda temporal que necesitaba una causa escrita y acreditable, tenía que durar más de treinta y un días y podía firmarse dos veces seguidas con el mismo inquilino, no tres. El Congreso rechazó el decreto el 2 de octubre, y con la derogación la Ley vuelve a decir lo que decía el 30 de septiembre. Nuestra nota sobre los decretos de octubre explica la votación, qué más cayó con ella y qué deja abierto la derogación.

Lo que ha vuelto es una frase del artículo 3. Entre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la Ley cuenta los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra (artículo 3.2). Todo lo demás de esta nota se sigue de esa clasificación: un alquiler de invierno es un arrendamiento sometido a la Ley, y no es un arrendamiento de vivienda.

La finalidad, no el calendario

La Ley define el arrendamiento de vivienda por aquello para lo que sirve: una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (artículo 2.1). El alquiler de temporada es el otro caso, y el Tribunal Supremo lo describió hace mucho con palabras que ha repetido desde entonces: una vivienda que se toma para habitar transitoriamente y por razones diversas. La prueba no es la duración de la estancia: el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento (sentencia 1074/1999, de 15 de diciembre, que repite una doctrina formada bajo la Ley de 1964).

De ahí salen dos cosas. Un contrato de cinco meses puede ser una temporada, y también uno de diez, si el inquilino está allí por un curso, un destino de trabajo o un invierno y tiene una casa a la que volver. Y el nombre de la primera página no decide nada: la misma sentencia dice que la respuesta se encuentra debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes. Un contrato «de temporada» para un inquilino que no tiene otra casa, firmado de nuevo en cuanto termina, es la clase de hecho que convierte una temporada en un arrendamiento de vivienda, con su mínimo de cinco años.

La pareja de Bergen es el caso sencillo. Conservan su casa en Noruega, vienen a pasar el invierno y se van en primavera. Eso es una temporada, este año y el que viene, vengan los inviernos que vengan.

Lo que decide el contrato, y lo que la Ley decide por él

Como el alquiler de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, las partes escriben ellas mismas la mayoría de sus reglas. Estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (artículo 4.3). Dos partes de la Ley no admiten pacto: su título primero, que dice qué arrendamiento es cada cual, y el cuarto, sobre la fianza y la forma escrita (artículo 4.1).

La columna de la derecha es la razón por la que importa la etiqueta. Cada una de sus líneas es una regla a la que el inquilino de una vivienda no puede renunciar con su firma, porque en un arrendamiento de vivienda la cláusula que deja al inquilino peor que la Ley es nula (artículo 6). En un alquiler de temporada el contrato va primero, y lo que no dice lo completa el Título III, que toma de las reglas de vivienda las de reparaciones, obras y el derecho del inquilino a comprar cuando el piso se vende (artículos 30 y 31), y el Código Civil.

El dinero

La fianza es la única cifra que las partes no eligen. A la firma, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 36.1). Los dos meses del formulario del propietario son la ley. El saldo debe devolverse cuando se entregan las llaves, y devenga el interés legal una vez pasado un mes sin que se haya restituido (artículo 36.4). Cualquier garantía añadida a la fianza es cosa del contrato (artículo 36.5).

Lo demás lo escriben las partes: quién paga la luz y el agua, si las cuotas de comunidad van en la renta, quién paga la agencia. La mitad de honorarios que la pareja de Bergen paga cada otoño es válida porque el contrato lo dice; la regla que pone ese gasto a cargo del arrendador pertenece al arrendamiento de vivienda.

Cómo termina la temporada

Un alquiler de temporada termina solo. El Código Civil dice que el arrendamiento hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento (artículo 1565). El propietario no da ningún preaviso y el inquilino no tiene ninguna prórroga que reclamar.

La trampa está al otro lado de esa fecha. El Código presume una tácita reconducción cuando permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador (artículo 1566), y la reconducción corre de mes en mes cuando la renta es mensual (artículo 1581). La sentencia de 1999 aplicó exactamente eso a un alquiler de temporada, que es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado. Una pareja que se queda hasta abril con el visto bueno del propietario está en un arrendamiento nuevo que se renueva cada mes, y cada mes sin papel es un hecho más para el tribunal al que se le pregunte si el piso se ha convertido en una vivienda. Si quieren quedarse hasta mayo, la respuesta es una prórroga por escrito, firmada antes del 31 de marzo, con su propio último día.

Irse antes del final es el punto débil del inquilino. La Ley da al inquilino de una vivienda el derecho a marcharse a los seis meses; al de temporada no le da ninguno. El contrato obliga durante su plazo, porque los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes (Código Civil, artículo 1091), y la renta de los meses que faltan se debe salvo que el contrato prevea una salida. Una cláusula que diga cómo y a qué coste puede irse el inquilino merece negociarse antes de firmar, no en febrero. El propietario, por su parte, solo puede poner fin al contrato antes de tiempo por un incumplimiento: renta o fianza impagadas, daños causados a propósito u obras hechas sin consentimiento, y actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas (artículo 35).

La frontera con el alquiler vacacional

No todo piso amueblado que se cede por semanas o meses es un arrendamiento. La Ley excluye la cesión de una vivienda entera y amueblada que se comercializa en canales de oferta turística cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística (artículo 5.e). En las islas ese régimen es la ley canaria de vivienda vacacional que describimos en nuestra nota sobre la Ley 6/2025, con su registro y sus requisitos.

El decreto había trazado esa frontera en treinta y un días; con la derogación, la Ley vuelve a no fijar ningún número. En las islas sí queda una cifra, en la ley autonómica: desde agosto de 2026 presume que la vivienda alquilada por treinta y un días o menos es alquiler turístico, salvo que el contrato recoja por qué el arrendatario necesita un alojamiento temporal (Ley 6/2025, artículos 11 y 12). Lo que separa una cosa de otra es cómo se ofrece el piso y bajo qué reglas. Un invierno pactado directamente con una pareja que vuelve cada año es un arrendamiento; el mismo piso vendido por noches en una plataforma es una vivienda vacacional, y tiene que estar registrado como tal. Cada estancia debe cumplir las reglas de su propio régimen.

Un contrato firmado entre el 1 de octubre y la derogación

Algunos contratos de invierno se firmaron mientras el decreto fue ley, y se escribieron para un arrendamiento que ya no existe: una causa expresa, un mes de fianza en lugar de dos, el derecho del inquilino a irse al cabo de un mes. La derogación no trae ninguna regla transitoria, y lo que vale ahora un contrato así no está resuelto. El remedio más sencillo, cuando las dos partes están de acuerdo, es firmarlo de nuevo como contrato de temporada conforme a la Ley tal como ha quedado. Cuando no lo están, el contrato debería leerlo un abogado antes de que cualquiera de las partes se apoye en él.

Los contratos firmados antes del 1 de octubre no tienen nada que remediar. El decreto los habría extinguido sin prórroga en su último día; esa frase cayó con todo lo demás, y un contrato de temporada firmado en septiembre es lo que siempre fue.

Una lista para el contrato de este invierno

• Llámelo por su nombre. Un arrendamiento por temporada del artículo 3.2 de la Ley, con su primer y su último día.
• Escriba dónde está la casa. La dirección del inquilino en el extranjero y el hecho de que la conserva; la finalidad de la estancia es lo que lee un tribunal.
• Cobre la fianza legal. Dos mensualidades en metálico, que se devuelven cuando vuelven las llaves.
• Pacte la salida. Si el inquilino puede irse antes, con cuánto preaviso y a qué coste; la Ley no le da ese derecho.
• Ponga los gastos en el contrato. Suministros, cuotas de comunidad, agencia y pequeñas reparaciones los deciden las partes.
• Termine sobre papel. Una entrega de llaves fechada el último día, y nada de quedarse sin una prórroga firmada.
• No mezcle los dos mercados. Un piso que se ofrece a turistas por noches es una vivienda vacacional y tiene que estar registrado como tal.

Un contrato de temporada es un documento corto levantado sobre un hecho: la casa del inquilino está en otro sitio. Escriba ese hecho, feche los dos extremos de la estancia, y el formulario que el propietario descargó en 2019 hará lo que él siempre creyó que hacía.

Nuestro equipo inmobiliario de los despachos de Costa Adeje y Corralejo lleva compraventas y arrendamientos en ambas islas, y puede redactar o revisar un contrato de temporada, o uno firmado mientras el decreto fue ley; la consulta es de pago y se presupuesta por adelantado. El servicio se describe en nuestra página de derecho inmobiliario, y la página de contacto tiene los horarios de los dos despachos.

Preguntas frecuentes

¿Vuelve a ser válido el contrato de temporada?

Sí. El Real Decreto-ley 26/2026 lo sacó de la Ley de Arrendamientos Urbanos el 1 de octubre de 2026 y el Congreso derogó ese decreto el 2 de octubre. La Ley vuelve a tratar el alquiler por temporada como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que se rige ante todo por lo que pacten las partes.

¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?

La Ley no fija mínimo ni máximo. Lo que hace que un alquiler sea de temporada es su finalidad: una estancia temporal de un inquilino cuya vivienda permanente está en otro lugar. Cinco meses de invierno encajan; también puede encajar un curso académico. Un contrato que en realidad da al inquilino su única casa es un arrendamiento de vivienda, dure lo que dure.

¿Puedo alquilar a la misma pareja todos los inviernos?

Sí, y no hay nada que contar: el límite de dos contratos seguidos era del decreto derogado. Cada invierno es un contrato propio, con sus fechas. Lo que importa cada vez es que los inquilinos conserven su casa en otro lugar y que el contrato lo diga.

¿Cuánta fianza puedo pedir?

La fianza legal de un alquiler de temporada es de dos mensualidades, en metálico, y es obligatoria. Cualquier otra garantía es la que pacte el contrato. La fianza se devuelve al entregar las llaves, descontado lo que deba el inquilino; pasado un mes sin devolverla, devenga el interés legal.

¿Y si los inquilinos se quedan después del último día?

Si se quedan quince días con su aquiescencia, el Código Civil presume una tácita reconducción, de mes en mes cuando la renta es mensual. Para evitarla, recupere las llaves el último día o firme una prórroga por escrito con una nueva fecha final antes de que termine el primer contrato.

Este artículo es información general a 2 de octubre de 2026, no asesoramiento sobre ningún contrato en particular. Los textos citados son la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), artículos 2 a 6, 9 a 11, 14, 20, 21, 29 a 31, 35 y 36, en la redacción vigente antes del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (Boletín Oficial del Estado de 30 de septiembre de 2026), que el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 mediante una resolución publicada en el Boletín de ese día; el Código Civil, artículos 1091, 1565, 1566 y 1581; y la sentencia 1074/1999 del Tribunal Supremo, de 15 de diciembre. La regla canaria sobre los alquileres de treinta y un días o menos está en la Ley 6/2025, artículos 11 y 12, añadidos por la Ley 7/2026, de 31 de julio. La consulta con nuestro equipo inmobiliario es un servicio de pago.