Los decretos del alquiler de octubre de 2026: la prórroga de cinco años y su precio, el puente de dos años, el tope del 2 %, el fin del contrato de temporada, y las votaciones pendientes

Un propietario neerlandés tiene dos pisos en Los Cristianos. Uno está alquilado desde el 1 de marzo de 2022 a una familia que vive allí todo el año, por 950 € al mes, con un contrato cuyos cinco años se cumplen a primeros de marzo de 2027; el otro lo ocupa cada invierno, de noviembre a marzo, el mismo matrimonio jubilado de Hamburgo, con lo que ambas partes han llamado siempre un contrato de temporada. En dos días el Boletín Oficial del Estado ha cambiado las reglas de los dos. El 30 de septiembre de 2026 publicó el Real Decreto-ley 26/2026, un decreto de vivienda en seis títulos en vigor desde el 1 de octubre: la actualización de la renta de la próxima primavera tiene un tope del 2 %, la familia puede pedir hasta dos años más en las mismas condiciones y el contrato de temporada, como categoría legal, ha dejado de existir. El 1 de octubre publicó el Real Decreto-ley 27/2026, en vigor desde el 2 de octubre, que reescribe lo que ocurre cuando se cumplen los cinco años: el contrato se prorroga solo por otros cinco salvo que el arrendador preavise, y el arrendador que preavisa sin una de las causas tasadas debe al inquilino un año de renta. Los dos decretos son provisionales en un sentido preciso: el Congreso todavía tiene que votar cada uno, y el último decreto del alquiler, el de marzo, no sobrevivió a esa votación. Esta nota lee las partes que cambian un contrato de alquiler —la prórroga de cinco años y su precio, la prórroga extraordinaria, la actualización de la renta, el nuevo arrendamiento temporal, los gastos y las garantías, el derecho del inquilino a comprar y los desahucios— y dice qué queda abierto. El título fiscal del primer decreto es materia aparte. Las citas son literales.

En vigor el 1 y el 2 de octubre, y a prueba

Un decreto-ley es el Gobierno legislando solo en caso de urgencia, y la Constitución lo ata corto: debe someterse a una votación de totalidad del Congreso en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación, y la Cámara tiene que convalidarlo o derogarlo expresamente (artículo 86.2). El Reglamento del Congreso repite los treinta días (artículo 151.1) y dice cómo se cuentan: los plazos señalados por días en este Reglamento se computarán en días hábiles (artículo 90.1).

Hasta esa votación cada decreto es ley y se aplica entero. Después ocurre una de dos cosas. Si el Congreso lo convalida, nada cambia, aunque la Cámara puede tramitarlo luego como proyecto de ley y enmendarlo. Si el Congreso lo deroga, el decreto deja de aplicarse y los artículos que reescribió vuelven a su redacción anterior. Cada decreto se vota por separado, de modo que uno puede sobrevivir y el otro caer. El derecho español del alquiler ha pasado por esto dos veces. En diciembre de 2018 un decreto-ley reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos; entró en vigor el 19 de diciembre, el Congreso lo derogó el 22 de enero de 2019 y el texto consolidado del Boletín recuperó los artículos antiguos, hasta que un segundo decreto trajo de vuelta la reforma desde el 6 de marzo de 2019. Y el 21 de marzo de este año el Boletín publicó el Real Decreto-ley 8/2026, con una prórroga extraordinaria y un tope del 2 % muy parecidos a los que se describen más abajo; entró en vigor al día siguiente y el Congreso votó su derogación el 28 de abril, treinta y ocho días después de su publicación.

Ese segundo precedente importa por dos razones. Demuestra que estas votaciones no son un trámite. Y enseña lo que deja una derogación: el primero de los nuevos decretos ha tenido que decir que las solicitudes de prórroga que los inquilinos hicieron mientras el decreto de marzo estuvo vivo se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación (disposición transitoria primera). Lo que se pidió en aquellas semanas no quedó deshecho por la derogación; quedó en duda durante cinco meses. La consecuencia práctica para un arrendador o un inquilino hoy es actuar conforme a la ley vigente, por escrito y con fechas, y no levantar un plan largo sobre una norma a la que pueden quedarle pocas semanas de vida.

Cuando se cumplen los cinco años: cinco más, o un año de renta

El segundo decreto tiene un artículo único, y reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el que dice qué ocurre cuando el arrendamiento de una vivienda habitual ha cumplido su plazo obligatorio de cinco años, o de siete si el arrendador es una persona jurídica. Hasta el 1 de octubre la respuesta era una prórroga tácita por plazos anuales hasta tres años más, que el arrendador podía evitar con cuatro meses de preaviso y sin dar ninguna razón. Desde el 2 de octubre, si ninguna de las partes ha preavisado, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica (artículo 10.1). Al inquilino le bastan dos meses de preaviso para impedirlo; el arrendador necesita seis.

El preaviso del arrendador tiene además un precio. El arrendador que lo comunica válidamente vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada. La cantidad se calcula, cuando sea posible, con el sistema estatal de precios de referencia; nunca puede ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda; y se paga al entregar la vivienda. La exposición de motivos del decreto es explícita: la vara de medir es el precio de referencia de una vivienda análoga, no la renta del contrato que se extingue, aunque ese sistema devuelve un rango de valores y el texto no dice qué punto del rango cuenta. Una venta tampoco libera de la obligación: pasa al comprador que ocupa el lugar del arrendador.

Seis situaciones eliminan la indemnización, y todas deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso (artículo 10.2). Que el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda como vivienda permanente para sí, para sus familiares hasta el segundo grado o para su cónyuge tras una sentencia firme de separación o divorcio; si ninguno de ellos la ha ocupado tres meses después de la entrega, el inquilino puede reclamar la indemnización. Que el inquilino no haya vivido en la vivienda durante más de seis de los doce meses anteriores a la notificación, sin causa justificada. Que el inquilino disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio, como propietario o titular de un derecho de uso, y pueda ocuparla. Que las partes firmen un contrato nuevo. Que el inquilino rechace una oferta fehaciente de un nuevo contrato sobre la misma vivienda por al menos cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, con una renta ajustada a las reglas que la Ley aplica en las zonas de mercado residencial tensionado, lo que en esencia significa la renta anterior con su actualización anual. O que el arrendador se encuentre en una situación de vulnerabilidad acreditada que haga prevalecer sus intereses. El arrendador tampoco puede usar el preaviso como palanca: si después las partes acuerdan seguir, la prórroga pactada no puede ser inferior a los cinco o siete años, y es nula cualquier estipulación que empeore para el inquilino el contrato original (artículos 10.3 y 10.4).

Hay una salida más, y une los dos decretos. No hay indemnización cuando, en ese vencimiento, el inquilino reúne los requisitos legales para obtener una prórroga que el arrendador está obligado a aceptar, aunque no la hubiera solicitado. La prórroga extraordinaria de la sección siguiente es una de ellas.

El nuevo artículo 10 alcanza a los contratos ya firmados, para todo vencimiento, del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, posterior al 3 de octubre de 2026 (disposición transitoria única). Tres ajustes suavizan el aterrizaje. Cuando el 2 de octubre falten menos de seis meses para ese vencimiento, la notificación del arrendador podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha. Según el texto, un contrato al que le queden menos de cuatro meses y sin preaviso anterior se prorroga por los cinco años. Un contrato que ya estaba dentro de la antigua prórroga tácita de tres años la termina con la regla antigua, y el nuevo artículo se aplica a su final. Y un contrato que vive en tácita reconducción conforme al Código Civil queda sujeto al nuevo artículo en el primer vencimiento que se produzca pasados cuatro meses desde la entrada en vigor, con cuatro meses de preaviso para el arrendador y con todo el tiempo pasado en la vivienda computado para los cinco años.

La prórroga extraordinaria: hasta dos años más, si el inquilino la pide

El primer decreto trae su propia medida, temporal. Su disposición final quinta da al inquilino de una vivienda habitual una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, en las condiciones del contrato en vigor. Alcanza a los contratos que estaban vivos el 1 de octubre de 2026 y llegan a uno de tres finales: el plazo obligatorio del artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (cinco años, siete si el arrendador es una persona jurídica), cuando termina antes del 31 de diciembre de 2028; las prórrogas tácita y por vulnerabilidad del artículo 10 en su redacción anterior al segundo decreto; o la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, la que nace cuando el inquilino sigue en la vivienda, con la aquiescencia del arrendador, después de terminado el contrato.

Dos condiciones son del inquilino. La prórroga funciona a solicitud suya, y solo si está al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. El decreto no fija forma ni plazo para la solicitud; pedirla por escrito y con fecha antes de que venza el plazo es la lectura prudente, no una exigencia del texto.

Del lado del arrendador la regla es tajante: La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, con tres excepciones. Que las partes hayan acordado otras condiciones. Que hayan firmado un contrato nuevo. O que el arrendador haya comunicado al inquilino, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la Ley, que necesita la vivienda para sí o para su familia; y aquí el decreto va más lejos que la Ley, porque permite esa recuperación aunque el contrato no la previera, siempre que la necesidad sea real y esté acreditada. La prórroga tampoco se aplica cuando las dos partes acuerdan una renovación, o un contrato nuevo, con una renta inferior en al menos un cinco por ciento a la actual, y no puede sumarse a la prórroga de tres años que la Ley da en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado (artículo 10.6 desde el 2 de octubre, 10.3 antes), que tiene preferencia donde exista.

El segundo decreto encaja las dos piezas (disposición adicional primera). Donde opera la prórroga de cinco años del artículo 10.1, la extraordinaria no se aplica: a un inquilino cuyo contrato acaba de prorrogarse cinco años no le hacen falta dos. Es para el inquilino cuyo arrendador ha preavisado. Ese contrato no termina en su fecha; sigue durante el año o los dos años añadidos, y entonces el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria, salvo que las partes acuerden otra cosa. La indemnización que no se debía en la primera fecha se debe en la última: la extinción por voluntad del arrendador, sin una de las seis causas, da al inquilino derecho a ella.

Un punto no está resuelto. La exposición de motivos del segundo decreto dice que Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización, tampoco cuando el contrato se prorrogue después de forma extraordinaria. Su articulado solo lo dice expresamente para los contratos en tácita reconducción; para los demás, la lectura descansa en la exposición de motivos. El arrendador que preavisó antes del 2 de octubre debe conservar la prueba de la fecha.

Para la familia de Los Cristianos la cuenta ha cambiado dos veces en dos días. Sus cinco años terminan a primeros de marzo de 2027, menos de seis meses después del 2 de octubre, así que el propietario tiene hasta los últimos días de octubre de 2026, cuatro meses antes, para decidir. Si no dice nada, el contrato se prorroga hasta marzo de 2032, con la misma renta y sus actualizaciones topadas, y su siguiente ocasión de ponerle fin llega seis meses antes de esa fecha. Si preavisa, la familia, al corriente de la renta, puede pedir la prórroga extraordinaria: el contrato sigue entonces hasta marzo de 2028 y, por plazos anuales, hasta marzo de 2029 como máximo, y cuando termine les deberá al menos doce mensualidades de la renta de un piso análogo, 11.400 € si el sistema de referencia lo valora en los 950 € que pagan, salvo que su preaviso exprese una de las seis causas. La que mirará la mayoría de los propietarios es su propia necesidad de la vivienda, o la de un familiar cercano: bien comunicada, detiene tanto la prórroga como la indemnización, pero tiene que ser real, tiene que constar en el preaviso y alguien tiene que ocuparla de verdad en tres meses. Todo lo que sigue procede del primer decreto.

Actualización de la renta: 2 % hasta finales de 2027, e IRAV para todos los contratos

Sobre la actualización anual pesan ahora dos topes distintos, que vienen de partes distintas del decreto.

El permanente está en el artículo 18.1 de la Ley, en su nueva redacción. Para actualizar hace falta cláusula: En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. Si la cláusula no nombra un índice, la referencia es el IRAV, el índice que publica el Instituto Nacional de Estadística con este fin; y diga lo que diga la cláusula, la subida anual no puede superar la variación del IRAV. Hasta ahora ese índice obligaba a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 y los anteriores seguían el índice de precios de consumo; el decreto reescribe una disposición transitoria de la ley de vivienda de 2023 para que los contratos anteriores se actualicen con el mismo límite. Una cláusula que dice «IPC» en un contrato de 2019 o de 2022 sigue siendo válida; simplemente no puede dar más que el IRAV.

El temporal es la disposición final sexta. Para cada actualización que toque entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el inquilino puede negociar la subida con el arrendador con dos reglas. Si la renta está por encima del límite máximo que el sistema estatal de precios de referencia da para esa vivienda, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta. En los demás casos la subida es la que las dos partes pacten de nuevo y, si no pactan, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.

Las cifras dicen qué regla aprieta. El IRAV publicado el 15 de septiembre de 2026, el de agosto, es del 2,47 %; el índice de precios de consumo del mismo mes, según la calculadora de actualización del propio Ministerio de Vivienda, estaba en el 4,3 %. El contrato de Los Cristianos es de 2022 y su cláusula remite al IPC. Con las cifras de agosto, la actualización de marzo de 2027 habría sumado 40,85 € al mes con la regla antigua; con el nuevo tope de la Ley podría sumar 23,47 € como máximo; y con la regla temporal del decreto, sin pacto nuevo, puede sumar 19 € como máximo, lo que lleva la renta de 950 € a 969 €. Si el sistema de precios de referencia sitúa el tope del piso por debajo de 950 €, no suma nada. Ese sistema es la aplicación web del Ministerio, que devuelve un rango de valores de referencia para una vivienda según su localización y sus características; consultarla antes de enviar la carta de actualización forma parte ya del trabajo.

Adiós al contrato de temporada: el arrendamiento de «vivienda temporal»

Durante treinta años la Ley trató el alquiler por temporada como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda y lo dejó casi por entero a lo que pactaran las partes. El decreto borra esas palabras del artículo 3 y crea, dentro de las reglas de vivienda, el arrendamiento de vivienda temporal: el que cubre la necesidad de vivienda de un inquilino que está temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable (artículo 2.3).

Lo definen cuatro reglas. La causa debe constar en el contrato y ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia; un contrato sin ella se trata como un arrendamiento de vivienda ordinario desde el día en que se firmó (artículo 7.2). La duración se pacta libremente, debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses (artículo 9 bis.1). Cuando se superan los doce meses sin causa, o cuando hay más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como arrendamiento ordinario, con sus cinco o siete años (artículo 9 bis.2). Y el lado del inquilino pesa menos que antes: puede marcharse pasado un mes con diez días de preaviso, la garantía adicional no puede superar una mensualidad, las pequeñas reparaciones por el uso ordinario corren a cargo del arrendador y la renta de los contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda no puede subir más que el IRAV en un año.

Los contratos firmados antes del 1 de octubre conservan su régimen anterior hasta el final del plazo pactado, y ahí se detienen: quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga, y una renovación es ya un arrendamiento de vivienda temporal sometido a las reglas nuevas (disposición transitoria octava de la Ley). Las cesiones de hasta treinta y un días comercializadas para turistas siguen fuera de la Ley, bajo las normas turísticas de cada comunidad, lo que en las islas significa la ley canaria de vivienda vacacional que describimos en nuestra nota sobre la Ley 6/2025.

El contrato de invierno con el matrimonio de Hamburgo cae justo sobre las preguntas que el texto deja abiertas. Una estancia de cinco meses lejos de una vivienda que se mantiene en Alemania puede encajar en las palabras del artículo 2.3, pero el decreto no enumera causas admitidas, exige que la causa sea justificada y acreditable y pone la prueba sobre el propietario; un contrato cuya causa no se sostiene es un arrendamiento ordinario de cinco años desde su primer día, con la prórroga de cinco años y su indemnización esperando al final. Y está la cuenta. Con los mismos inquilinos, el invierno de 2028 sería el tercer contrato temporal firmado con las reglas nuevas: el decreto no dice si los veranos intermedios rompen la secuencia, ni si los inviernos anteriores a octubre de 2026 cuentan para ella. Hasta que un tribunal o un reglamento respondan, un tercer invierno con el mismo inquilino es el que hay que planificar con asesoramiento, no con el modelo del año pasado. El decreto deja además sitio a las normas autonómicas sobre arrendamientos temporales y de habitaciones (disposición adicional duodécima de la Ley), de modo que el lado canario de este contrato aún puede cambiar.

Lo que el arrendador ya no puede cobrar ni exigir

El decreto reescribe también la letra pequeña del arrendamiento ordinario, y cinco cambios llegarán a todo contrato nuevo.

Tributos. Las partes pueden seguir pactando que el inquilino pague los gastos generales del inmueble, por escrito y con el importe anual determinado, pero En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, salvo que el inquilino sea el obligado tributario (artículo 20.1). La cláusula que repercutía el impuesto sobre bienes inmuebles al inquilino, que la Ley permitía hasta el 30 de septiembre, no puede escribirse en un contrato nuevo; tampoco puede cobrarse al inquilino, ni directa ni indirectamente, la comisión de la agencia ni la formalización del contrato (artículo 20.2).

Garantías. Se mantienen la fianza de una mensualidad y el límite de dos mensualidades para cualquier garantía adicional en los contratos de hasta cinco o siete años; lo nuevo es que En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta (artículo 36.5). El arrendador puede seguir asegurando la renta a su costa.

Desistimiento. El inquilino puede desistir pasados seis meses con treinta días de preaviso, como antes; desaparece la cláusula que le hacía pagar una mensualidad por cada año que faltase, porque el desistimiento así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador (artículo 11).

Reparaciones y entrega. Cuando la vivienda necesita una reparación que afecta a su habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino puede enviar un requerimiento por escrito con un presupuesto razonable; el arrendador tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacer la obra, y pasado ese plazo el inquilino puede encargarla y descontar el coste de las rentas futuras (artículo 21.5). Al terminar el contrato las dos partes deben firmar un documento de finalización sobre el estado de la vivienda; si no lo hay, o no recoge ningún desperfecto, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación (artículo 36.7). Para un propietario que vive fuera, esa última regla convierte la visita de salida en el momento que decide la fianza.

Viviendas grandes. Hasta septiembre la Ley dejaba que las partes de un arrendamiento de una vivienda de más de 300 metros cuadrados, o con una renta anual superior a 5,5 veces el salario mínimo, apartaran por pacto la mayoría de estas reglas. El decreto suprime esa excepción del artículo 4.2: una villa grande alquilada como vivienda de alguien está ahora bajo las mismas reglas imperativas que un estudio.

¿Alcanzan estas reglas a los contratos ya firmados? El decreto da su propia respuesta para la prórroga, para los dos topes de actualización y para los contratos de temporada, y ninguna para lo demás. La regla general del Código Civil es que Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario (artículo 2.3), y las reformas de 2019 y 2023 llevaban cada una una disposición transitoria que dejaba los contratos anteriores bajo sus propias reglas. En términos generales, pues, un contrato firmado antes del 1 de octubre conserva sus cláusulas sobre gastos, garantías y desistimiento; una renovación o un contrato nuevo, no.

Vender una vivienda alquilada: el inquilino ya no puede renunciar a su derecho de compra

El artículo 25 ya daba al inquilino un derecho de adquisición preferente cuando se vende la vivienda: treinta días naturales para igualar el precio, contados desde la notificación fehaciente de la venta y sus condiciones, y, si esa notificación faltó o era incorrecta, treinta días desde la copia de la escritura para ponerse en el lugar del comprador. Cambian dos cosas. La cláusula del contrato por la que el inquilino renunciaba a ese derecho era válida hasta septiembre; ahora Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente (artículo 25.8). Y la venta de un edificio entero, o del piso junto con otros activos, ya no lo esquiva: si la vivienda es jurídicamente individualizable, la notificación debe expresar el precio imputado a ella y los criterios objetivos utilizados, con preferencia el valor de referencia del Catastro o una tasación independiente (artículos 25.2 y 25.7). El Registro de la Propiedad no inscribe la venta de una vivienda alquilada sin que se justifiquen esas notificaciones (artículo 25.5).

Para un no residente que vende un piso con inquilino dentro, el calendario de la venta empieza ahora por esa notificación, y el comprador que ocupa el lugar del arrendador asume también la indemnización por no renovar; el lado fiscal de la misma venta está en nuestra guía para vender como no residente.

Desahucios cuando el inquilino es vulnerable

La parte procesal del decreto merece una nota propia; tres puntos interesan hoy a cualquier arrendador.

Primero, un nuevo apartado 6 del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil crea una vía «extraordinaria» para detener un desahucio por falta de pago. Cuando se acredita que el inquilino es económicamente vulnerable, el tribunal lo comunica a la Administración pública competente, que tiene dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar lo debido; el proceso queda suspendido entretanto. Si paga, el proceso termina y el contrato continúa. Si no hace ninguna de las dos cosas, la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, y no hay lanzamiento: el contrato sigue vigente hasta su expiración mientras dure la vulnerabilidad.

Segundo, cuando ese mecanismo no se aplica, el artículo 2 del decreto permite al tribunal suspender el desahucio de una persona vulnerable sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030: cuando el demandante es una entidad que compra viviendas o carteras de hipotecas impagadas muy por debajo de su valor de mercado, el decreto no prevé compensación; en los demás casos la suspensión se revisa cada año, no puede durar más de tres y, cuando el arrendador es una persona física, la compensa la administración de vivienda hasta la renta dejada de percibir.

Tercero, un límite a ese segundo mecanismo: la vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas (artículo 2.2). No apaga el primero: para un pequeño arrendador con un inquilino vulnerable que no paga, el camino que dibuja el decreto es que la Administración pague o asuma la deuda, y que el contrato siga. Las dos reglas alcanzan a los procesos ya en curso en los que el lanzamiento todavía no se ha practicado. Nada de esto se refiere a una vivienda ocupada sin contrato, que sigue las vías de nuestra nota sobre los okupas.

La lista del arrendador para octubre de 2026

• Feche sus contratos: anote de cada uno la fecha de firma, el final de sus cinco o siete años y su próxima actualización.
• Decida antes de la fecha de preaviso: seis meses antes de que termine cada plazo, cuatro si termina dentro de los seis meses siguientes al 2 de octubre; el silencio significa ahora cinco años más, y un preaviso sin causa escrita, un año de renta.
• Conteste por escrito a las solicitudes de prórroga: si necesita la vivienda, dígalo con la comunicación que exige el artículo 9.3 y guarde la prueba de la necesidad.
• Compruebe dos cifras antes de la carta de actualización: el rango de precios de referencia de la vivienda y el último IRAV; sin pacto nuevo, 2 %.
• No renueve un contrato de temporada con el modelo del año pasado: escriba en el contrato la causa de la estancia temporal y cuente los contratos con el mismo inquilino.
• Revise su modelo de contrato: sin tributos a cargo del inquilino, sin seguro de impago obligatorio, sin penalización por desistimiento, con un documento de finalización al terminar.
• Si piensa vender una vivienda alquilada, empiece por la notificación al inquilino, con el precio y los criterios que lo sostienen.
• Apunte las votaciones: dos decretos, dos votaciones; si el Congreso deroga alguno, vuelva a preguntar antes de actuar conforme a cualquiera de los puntos anteriores.

Un decreto-ley es ley desde la primera mañana y puede dejar de serlo en semanas. Lea lo que dice hoy, deje por escrito lo que haga a su amparo y no cuelgue un plan de cinco años de una norma de treinta días.

Nuestro equipo inmobiliario de los despachos de Costa Adeje y Corralejo revisa los contratos a la luz de los dos decretos, redacta contratos de vivienda temporal y las comunicaciones de no renovación, prórroga, actualización, necesidad y venta, e interviene en los procesos de desahucio; la consulta es de pago y se presupuesta por adelantado. El servicio se describe en nuestra página de derecho inmobiliario, y la página de contacto tiene los horarios de ambos despachos.

Preguntas frecuentes

¿Están en vigor los decretos, y qué pasa si el Congreso los rechaza?

El primero está en vigor desde el 1 de octubre de 2026; el segundo entra en vigor el 2 de octubre. El Congreso debe votar cada uno en treinta días, que su Reglamento cuenta en días hábiles. El decreto que se convalida se queda; el que se deroga deja de aplicarse y la Ley de Arrendamientos Urbanos vuelve en esos puntos a su redacción anterior. Así terminó el decreto de marzo, el 28 de abril; las solicitudes que los inquilinos habían hecho a su amparo solo fueron confirmadas como válidas cinco meses después, por el primero de estos dos, y por eso todo lo que se haga ahora conviene dejarlo por escrito y con fecha.

El contrato de cinco años de mi inquilino termina en 2027. ¿Puedo ponerle fin?

Desde el 2 de octubre, no hacer nada lo prorroga cinco años más. Para ponerle fin debe preavisar seis meses antes de que termine el plazo, o cuatro si el 2 de octubre faltan menos de seis meses. Aun así, el inquilino que esté al corriente de la renta y haya pagado todos los meses durante los ocho anteriores puede pedir hasta dos años más, y usted debe aceptarlo, salvo que hayan acordado otras condiciones o firmado un contrato nuevo, o que necesite la vivienda para sí o para su familia y lo comunique como exige el artículo 9.3 de la Ley, con una necesidad real que pueda acreditar. Y cuando el contrato termine por su decisión deberá al menos doce mensualidades de la renta de una vivienda análoga, salvo que su preaviso exprese una de las seis causas que enumera la Ley.

Mi contrato dice que la renta sube con el IPC. ¿Puedo seguir aplicándolo?

La cláusula es válida; su resultado tiene tope. Desde el 1 de octubre la subida anual no puede superar nunca el IRAV, tampoco en los contratos firmados antes de mayo de 2023, y para las actualizaciones que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027 la subida sin pacto nuevo no puede pasar del 2 %. Si la renta ya está por encima del máximo del rango de referencia estatal para la vivienda, no puede subir nada. Con las cifras de agosto de 2026 eso significa un 2 % en lugar de un IPC del 4,3 %.

Alquilo mi piso cada invierno al mismo matrimonio. ¿Sigue siendo un contrato de temporada?

Con ese nombre, no. Un contrato firmado antes del 1 de octubre llega a su final pactado con las reglas antiguas y no puede prorrogarse. Uno nuevo es un arrendamiento de vivienda temporal: debe decir por qué el inquilino está temporalmente desplazado de su domicilio habitual, una causa que usted debe poder probar; debe durar más de treinta y un días y, como regla, no más de doce meses; y un tercer contrato consecutivo con el mismo inquilino sobre la misma vivienda convierte el primero en un arrendamiento ordinario. Si un verano intermedio rompe esa secuencia es una pregunta que el texto no responde.

¿Puedo seguir haciendo que el inquilino pague el IBI y la comunidad?

En un contrato nuevo, la comunidad sí, el IBI no. Los gastos generales, como las cuotas de comunidad, pueden repercutirse al inquilino con una cláusula escrita que determine el importe anual, en los edificios en régimen de propiedad horizontal. Los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino salvo que este sea el obligado tributario. Un contrato firmado antes del 1 de octubre conserva, en términos generales, la cláusula que tenía.

Este artículo es información general a 1 de octubre de 2026, no un asesoramiento sobre ningún contrato concreto; los textos citados son el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (Boletín Oficial del Estado de 30 de septiembre de 2026), y el Real Decreto-ley 27/2026, de la misma fecha (Boletín de 1 de octubre de 2026), la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción consolidada y con la modificación del segundo decreto, la Ley 12/2023, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Código Civil, la Constitución y el Reglamento del Congreso de los Diputados; el IRAV es el dato del Instituto Nacional de Estadística para agosto de 2026. Los dos decretos están pendientes de convalidación por el Congreso, que puede derogar cualquiera de ellos; la consulta con nuestro equipo inmobiliario es un servicio de pago.