Spaniens Mietdekrete vom Oktober 2026: die Verlängerung um fünf Jahre und ihr Preis, die Brücke von zwei Jahren, der 2 %-Deckel, das Ende des Saisonvertrags — und die Abstimmungen, die noch ausstehen

Ein niederländischer Eigentümer hat zwei Wohnungen in Los Cristianos. Die eine ist seit dem 1. März 2022 an eine Familie vermietet, die das ganze Jahr dort wohnt, für 950 € im Monat, mit einem Vertrag, dessen fünf Jahre Anfang März 2027 ablaufen; die andere geht jeden Winter, von November bis März, an dasselbe Rentnerehepaar aus Hamburg, mit dem, was beide Seiten immer einen Saisonvertrag genannt haben. In zwei Tagen hat der spanische Staatsanzeiger die Regeln für beide geändert. Am 30. September 2026 veröffentlichte er das Real Decreto-ley 26/2026, ein Wohnungsdekret in sechs Titeln, in Kraft seit dem 1. Oktober: Die Mietanpassung im kommenden Frühjahr hat eine Obergrenze von 2 %, die Familie kann bis zu zwei weitere Jahre zu denselben Bedingungen verlangen, und den Saisonvertrag gibt es als Rechtskategorie nicht mehr. Am 1. Oktober veröffentlichte er das Real Decreto-ley 27/2026, in Kraft ab dem 2. Oktober, das neu regelt, was geschieht, wenn die fünf Jahre enden: Der Vertrag verlängert sich von selbst um weitere fünf, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig widerspricht, und ein Vermieter, der das ohne einen der gesetzlichen Gründe tut, schuldet dem Mieter eine Jahresmiete. Beide Dekrete sind in einem genauen Sinn vorläufig: Der Kongress muss über jedes noch abstimmen, und das letzte Mietdekret, das vom März, hat diese Abstimmung nicht überlebt. Dieser Beitrag liest die Teile, die einen Mietvertrag verändern — die Verlängerung um fünf Jahre und ihren Preis, die außerordentliche Verlängerung, die Mietanpassung, den neuen befristeten Wohnraummietvertrag, Nebenkosten und Sicherheiten, das Vorkaufsrecht des Mieters und die Räumung —, und sagt, was offen bleibt. Der steuerliche Titel des ersten Dekrets ist ein eigenes Thema. Die Zitate stehen auf Spanisch, die Lesart auf Deutsch.

In Kraft am 1. und 2. Oktober, und auf Bewährung

Ein Gesetzesdekret ist die Regierung, die im Dringlichkeitsfall allein Recht setzt, und die Verfassung hält sie an der kurzen Leine: Es muss dem Kongress zur Gesamtabstimmung vorgelegt werden en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación — innerhalb von dreißig Tagen nach seiner Verkündung —, und die Kammer muss es ausdrücklich bestätigen oder aufheben (Artikel 86.2). Die Geschäftsordnung des Kongresses wiederholt die dreißig Tage (Artikel 151.1) und sagt, wie sie gezählt werden: los plazos señalados por días en este Reglamento se computarán en días hábiles — die in dieser Geschäftsordnung nach Tagen bemessenen Fristen werden in Werktagen berechnet (Artikel 90.1).

Bis zu dieser Abstimmung ist jedes Dekret Gesetz und gilt in vollem Umfang. Danach geschieht eines von zwei Dingen. Bestätigt der Kongress es, ändert sich nichts, auch wenn die Kammer es anschließend als Gesetzentwurf behandeln und ändern kann. Hebt der Kongress es auf, gilt das Dekret nicht mehr, und die Artikel, die es neu gefasst hat, kehren zu ihrem früheren Wortlaut zurück. Über jedes Dekret wird eigens abgestimmt, sodass das eine bestehen und das andere fallen kann. Das spanische Mietrecht hat das zweimal erlebt. Im Dezember 2018 reformierte ein Gesetzesdekret das Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos); es trat am 19. Dezember in Kraft, der Kongress hob es am 22. Januar 2019 auf, und die konsolidierte Fassung im Staatsanzeiger stellte die alten Artikel wieder her, bis ein zweites Dekret die Reform ab dem 6. März 2019 zurückbrachte. Und am 21. März dieses Jahres veröffentlichte der Staatsanzeiger das Real Decreto-ley 8/2026, mit einer außerordentlichen Verlängerung und einem 2 %-Deckel, die den unten beschriebenen sehr nahe kamen; es trat am nächsten Tag in Kraft, und der Kongress stimmte am 28. April für seine Aufhebung, achtunddreißig Tage nach der Veröffentlichung.

Dieser zweite Präzedenzfall zählt aus zwei Gründen. Er zeigt, dass diese Abstimmungen keine Formsache sind. Und er zeigt, was eine Aufhebung hinterlässt: Das erste der neuen Dekrete musste eigens sagen, dass die Verlängerungsanträge, die Mieter stellten, solange das März-Dekret lebte, se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación — als wirksam gestellt gelten, ohne dass eine neue Mitteilung nötig ist (erste Übergangsbestimmung). Was in jenen Wochen beantragt wurde, hat die Aufhebung nicht rückgängig gemacht; es blieb fünf Monate lang im Zweifel. Die praktische Folge für Vermieter und Mieter heute: nach dem geltenden Recht handeln, schriftlich und mit Datum, und keinen langen Plan auf eine Regel bauen, die vielleicht nur noch wenige Wochen lebt.

Wenn die fünf Jahre enden: fünf weitere, oder eine Jahresmiete

Das zweite Dekret hat einen einzigen Artikel, und er fasst Artikel 10 des Mietgesetzes neu: die Vorschrift, die sagt, was geschieht, wenn der Mietvertrag über eine Hauptwohnung seine Pflichtlaufzeit von fünf Jahren erreicht hat, oder von sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist. Bis zum 1. Oktober lautete die Antwort: stillschweigende Verlängerung in Jahresabschnitten um bis zu drei weitere Jahre, die der Vermieter mit vier Monaten Frist und ohne Angabe von Gründen verhindern konnte. Ab dem 2. Oktober gilt, wenn keine Seite eine Mitteilung gemacht hat: el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica — der Vertrag verlängert sich zwingend um aufeinanderfolgende Zeiträume von fünf Jahren, oder von sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist (Artikel 10.1). Dem Mieter genügen zwei Monate Frist, um das zu verhindern; der Vermieter braucht sechs.

Die Mitteilung des Vermieters hat außerdem einen Preis. Ein Vermieter, der sie wirksam abgibt, vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada — ist verpflichtet, den Mieter mit einem Betrag zu entschädigen, der mindestens zwölf Monatsmieten einer Wohnung mit ähnlichen Merkmalen wie die vermietete entspricht. Der Betrag wird, wo möglich, nach dem staatlichen Referenzpreissystem berechnet; er darf nie unter einer Monatsmiete für jedes Jahr liegen, das der Mieter in der Wohnung gewohnt hat; und er wird bei der Rückgabe der Wohnung gezahlt. Die Begründung des Dekrets ist ausdrücklich: Maßstab ist der Referenzpreis einer vergleichbaren Wohnung, nicht die Miete des endenden Vertrags, auch wenn dieses System eine Spanne von Werten ausgibt und der Text nicht sagt, welcher Punkt der Spanne zählt. Auch ein Verkauf befreit nicht von der Pflicht: Sie geht auf den Käufer über, der an die Stelle des Vermieters tritt.

Sechs Fälle lassen die Entschädigung entfallen, und alle deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso — müssen ausdrücklich, ausführlich und schriftlich in der Mitteilung angegeben werden (Artikel 10.2). Der Vermieter braucht, als natürliche Person, die Wohnung als ständige Wohnung für sich, für Verwandte bis zum zweiten Grad oder für den Ehegatten nach einem rechtskräftigen Trennungs- oder Scheidungsurteil; ist drei Monate nach der Rückgabe keiner von ihnen eingezogen, kann der Mieter die Entschädigung doch verlangen. Der Mieter hat in mehr als sechs der zwölf Monate vor der Mitteilung ohne gerechtfertigten Grund nicht in der Wohnung gewohnt. Der Mieter verfügt in derselben Gemeinde über eine andere geeignete Wohnung, als Eigentümer oder Inhaber eines Nutzungsrechts, und kann sie beziehen. Die Parteien schließen einen neuen Mietvertrag. Der Mieter lehnt ein verbindliches Angebot eines neuen Vertrags über dieselbe Wohnung ab, über mindestens fünf Jahre, oder sieben bei einer juristischen Person, zu einer Miete nach den Regeln, die das Gesetz in angespannten Wohnungsmärkten anwendet, was im Kern die bisherige Miete mit ihrer jährlichen Anpassung bedeutet. Oder der Vermieter befindet sich in einer nachgewiesenen Lage der Schutzbedürftigkeit, die seine Interessen überwiegen lässt. Als Hebel kann der Vermieter die Mitteilung auch nicht benutzen: Einigen sich die Parteien danach auf eine Fortsetzung, darf die vereinbarte Verlängerung nicht kürzer sein als die fünf oder sieben Jahre, und jede Klausel, die den ursprünglichen Vertrag für den Mieter verschlechtert, ist nichtig (Artikel 10.3 und 10.4).

Es gibt einen weiteren Ausweg, und er verbindet die beiden Dekrete. Keine Entschädigung ist geschuldet, wenn der Mieter zu diesem Vertragsende die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Verlängerung erfüllt, die der Vermieter annehmen muss, aunque no la hubiera solicitado — auch wenn er sie nicht beantragt hat. Die außerordentliche Verlängerung des nächsten Abschnitts ist eine solche.

Der neue Artikel 10 erfasst bereits geschlossene Verträge, für jedes Ende des Vertrags oder einer seiner Verlängerungen, das nach dem 3. Oktober 2026 liegt (einzige Übergangsbestimmung). Drei Anpassungen federn die Landung ab. Fehlen am 2. Oktober weniger als sechs Monate bis zu diesem Ende, podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha — kann die Mitteilung des Vermieters mit einer Mindestfrist von vier Monaten vor diesem Datum erfolgen. Nach dem Text verlängert sich ein Vertrag, dem weniger als vier Monate bleiben und zu dem es keine frühere Mitteilung gibt, um die fünf Jahre. Ein Vertrag, der sich schon in der alten dreijährigen stillschweigenden Verlängerung befand, beendet sie nach der alten Regel, und der neue Artikel gilt an ihrem Ende. Und ein Vertrag, der in stillschweigender Erneuerung nach dem Zivilgesetzbuch fortlebt, fällt beim ersten Ablauf, der vier Monate nach dem Inkrafttreten liegt, unter den neuen Artikel, mit vier Monaten Frist für den Vermieter und mit der gesamten in der Wohnung verbrachten Zeit auf die fünf Jahre angerechnet.

Die außerordentliche Verlängerung: bis zu zwei weitere Jahre, wenn der Mieter sie verlangt

Das erste Dekret bringt seine eigene, befristete Maßnahme mit. Seine fünfte Schlussbestimmung gibt dem Mieter einer Hauptwohnung una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales — eine außerordentliche Verlängerung in Jahresabschnitten bis zu höchstens zwei zusätzlichen Jahren — zu den Bedingungen des laufenden Vertrags. Sie erfasst die Verträge, die am 1. Oktober 2026 bestanden und an eines von drei Enden gelangen: die Pflichtlaufzeit des Artikels 9.1 des Mietgesetzes (fünf Jahre, sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist), wenn sie vor dem 31. Dezember 2028 endet; die stillschweigende Verlängerung und die Verlängerung wegen Schutzbedürftigkeit des Artikels 10 in seiner Fassung vor dem zweiten Dekret; oder die stillschweigende Erneuerung des Artikels 1566 des Zivilgesetzbuchs, die entsteht, wenn der Mieter nach Vertragsende mit Duldung des Vermieters in der Wohnung bleibt.

Zwei Voraussetzungen liegen beim Mieter. Die Verlängerung wirkt auf seinen Antrag, und nur, wenn er al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores — mit der Miete auf dem Laufenden ist und es in den vorangegangenen acht Monaten Monat für Monat war. Das Dekret legt für den Antrag weder eine Form noch eine Frist fest; ein datierter, schriftlicher Antrag vor Ablauf der Laufzeit ist die vorsichtige Lesart, keine Vorgabe des Textes.

Auf der Seite des Vermieters ist die Regel schroff: La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador — der Antrag muss vom Vermieter zwingend angenommen werden —, mit drei Ausnahmen. Die Parteien können andere Bedingungen vereinbart haben. Sie können einen neuen Vertrag geschlossen haben. Oder der Vermieter hat dem Mieter in den Fristen und Formen des Artikels 9.3 des Gesetzes mitgeteilt, dass er die Wohnung für sich oder seine Familie braucht; und hier geht das Dekret weiter als das Gesetz, denn es erlaubt diese Rücknahme auch dann, wenn der Vertrag sie nicht vorsah, sofern der Bedarf wirklich besteht und nachgewiesen ist. Die Verlängerung gilt auch dann nicht, wenn beide Seiten eine Erneuerung oder einen neuen Vertrag mit einer Miete vereinbaren, die mindestens fünf Prozent unter der bisherigen liegt, und sie lässt sich nicht mit der dreijährigen Verlängerung kombinieren, die das Gesetz in Gebieten mit erklärtem angespanntem Wohnungsmarkt gibt (Artikel 10.6 ab dem 2. Oktober, zuvor 10.3) und die dort, wo sie besteht, Vorrang hat.

Das zweite Dekret fügt die beiden Stücke zusammen (erste Zusatzbestimmung). Wo die Verlängerung um fünf Jahre nach Artikel 10.1 greift, gilt die außerordentliche nicht: Ein Mieter, dessen Vertrag sich gerade um fünf Jahre verlängert hat, braucht keine zwei. Sie ist für den Mieter da, dessen Vermieter die Nichtverlängerung mitgeteilt hat. Dieser Vertrag endet nicht an seinem Datum; er läuft das zusätzliche Jahr oder die zwei Jahre weiter, und dann el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria — erlischt der Vertrag mit dem Ende dieser außerordentlichen Verlängerung —, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Die Entschädigung, die am ersten Datum nicht geschuldet war, wird am letzten fällig: Ein Ende nach dem Willen des Vermieters, ohne einen der sechs Gründe, gibt dem Mieter den Anspruch darauf.

Ein Punkt ist ungeklärt. Die Begründung des zweiten Dekrets sagt: Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización — bereits abgegebene Nichtverlängerungsmitteilungen behalten ihre Wirkung und begründen keine Entschädigung —, auch dann nicht, wenn der Vertrag anschließend außerordentlich verlängert wird. Seine Artikel sagen das ausdrücklich nur für Verträge in stillschweigender Erneuerung; für die übrigen stützt sich die Lesart auf die Begründung. Ein Vermieter, der die Nichtverlängerung vor dem 2. Oktober mitgeteilt hat, sollte den Nachweis des Datums aufbewahren.

Für die Familie in Los Cristianos hat sich die Rechnung in zwei Tagen zweimal geändert. Ihre fünf Jahre enden Anfang März 2027, weniger als sechs Monate nach dem 2. Oktober, sodass der Eigentümer bis zu den letzten Oktobertagen 2026, vier Monate vorher, Zeit hat, sich zu entscheiden. Sagt er nichts, verlängert sich der Vertrag bis März 2032, zur selben Miete mit ihren gedeckelten Anpassungen, und seine nächste Gelegenheit, ihn zu beenden, kommt sechs Monate vor diesem Datum. Teilt er die Nichtverlängerung mit, kann die Familie, mit der Miete auf dem Laufenden, die außerordentliche Verlängerung verlangen: Der Vertrag läuft dann bis März 2028 und, in Jahresabschnitten, längstens bis März 2029, und wenn er endet, schuldet er ihr mindestens zwölf Monatsmieten einer vergleichbaren Wohnung, 11.400 €, wenn das Referenzsystem sie mit den 950 € bewertet, die sie zahlt, es sei denn, seine Mitteilung nennt einen der sechs Gründe. Der Grund, auf den die meisten Eigentümer schauen werden, ist der eigene Bedarf an der Wohnung oder der eines nahen Angehörigen: Ordnungsgemäß mitgeteilt, stoppt er sowohl die Verlängerung als auch die Entschädigung, aber er muss wirklich bestehen, er muss in der Mitteilung stehen, und jemand muss binnen drei Monaten tatsächlich einziehen. Alles Weitere stammt aus dem ersten Dekret.

Mietanpassung: 2 % bis Ende 2027, und der IRAV für jeden Vertrag

Auf der jährlichen Anpassung liegen jetzt zwei verschiedene Obergrenzen, und sie stammen aus verschiedenen Teilen des Dekrets.

Die dauerhafte steht in Artikel 18.1 des Gesetzes in seiner neuen Fassung. Eine Anpassung braucht eine Klausel: En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos — fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, wird die Miete nicht angepasst. Nennt die Klausel keinen Index, ist der IRAV der Maßstab, der Index, den das Statistikamt INE zu diesem Zweck veröffentlicht; und was immer die Klausel sagt, die jährliche Erhöhung darf die Veränderung des IRAV nicht übersteigen. Bisher band dieser Index die ab dem 26. Mai 2023 geschlossenen Verträge, ältere folgten dem Verbraucherpreisindex; das Dekret fasst eine Übergangsbestimmung des Wohnungsgesetzes von 2023 neu, damit auch frühere Verträge mit derselben Grenze angepasst werden. Eine Klausel, die in einem Vertrag von 2019 oder 2022 «IPC» sagt, bleibt gültig; sie kann nur nicht mehr ergeben als der IRAV.

Die befristete ist die sechste Schlussbestimmung. Für jede Anpassung, die zwischen dem 1. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 fällig wird, kann der Mieter die Erhöhung mit dem Vermieter aushandeln, nach zwei Regeln. Liegt die Miete über der Obergrenze, die das staatliche Referenzpreissystem für diese Wohnung angibt, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta — findet keinerlei Erhöhung der Miete statt. In allen anderen Fällen gilt die Erhöhung, die beide Seiten neu vereinbaren, und wenn sie sich nicht einigen, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento — darf die anzuwendende Erhöhung nicht über zwei Prozent liegen.

Die Zahlen zeigen, welche Regel greift. Der am 15. September 2026 veröffentlichte IRAV für August beträgt 2,47 %; der Verbraucherpreisindex desselben Monats lag nach dem Anpassungsrechner des Wohnungsministeriums bei 4,3 %. Der Vertrag in Los Cristianos stammt von 2022, und seine Klausel verweist auf den IPC. Mit den Augustzahlen hätte die Anpassung im März 2027 nach der alten Regel 40,85 € im Monat hinzugefügt; nach der neuen Obergrenze des Gesetzes könnte sie höchstens 23,47 € hinzufügen; und nach der befristeten Regel des Dekrets, ohne neue Vereinbarung, kann sie höchstens 19 € hinzufügen, was die Miete von 950 € auf 969 € bringt. Setzt das Referenzpreissystem die Obergrenze für die Wohnung unter 950 € an, kommt nichts hinzu. Dieses System ist die Webanwendung des Ministeriums, die für eine Wohnung je nach Lage und Merkmalen eine Spanne von Referenzwerten ausgibt; sie vor dem Anpassungsschreiben zu befragen, gehört jetzt zur Arbeit.

Der Saisonvertrag ist Geschichte: der Mietvertrag über «vorübergehendes Wohnen»

Dreißig Jahre lang behandelte das Gesetz eine Vermietung por temporada — für eine Saison — als Miete zu einem anderen Zweck als dem Wohnen und überließ sie fast ganz dem, was die Parteien vereinbarten. Das Dekret streicht diese Worte aus Artikel 3 und schafft, innerhalb der Regeln für Wohnraum, das arrendamiento de vivienda temporal: den Vertrag, der den Wohnbedarf eines Mieters deckt, der temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable — vorübergehend von seinem gewöhnlichen Wohnsitz abwesend ist, aus einem gerechtfertigten und nachweisbaren Grund (Artikel 2.3).

Vier Regeln bestimmen ihn. Der Grund muss im Vertrag stehen und wirklich und nachweisbar sein, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia — wobei die Beweislast für sein Vorliegen beim Vermieter liegt; ein Vertrag ohne Grund wird vom Tag der Unterzeichnung an wie ein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag behandelt (Artikel 7.2). Die Dauer wird frei vereinbart, debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses — sie muss aber einunddreißig Tage übersteigen und darf in der Regel zwölf Monate nicht überschreiten (Artikel 9 bis.1). Werden die zwölf Monate ohne Grund überschritten oder gibt es más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva — mehr als zwei solcher befristeten Verträge hintereinander — zwischen denselben Parteien über dieselbe Wohnung, gilt der erste als gewöhnlicher Mietvertrag, mit seinen fünf oder sieben Jahren (Artikel 9 bis.2). Und die Seite des Mieters ist leichter als früher: Er kann nach einem Monat mit zehn Tagen Frist gehen, die zusätzliche Sicherheit darf eine Monatsmiete nicht übersteigen, die kleinen Reparaturen des gewöhnlichen Gebrauchs trägt der Vermieter, und die Miete aufeinanderfolgender befristeter Verträge über dieselbe Wohnung darf in einem Jahr nicht stärker steigen als der IRAV.

Vor dem 1. Oktober geschlossene Verträge behalten ihr altes Recht bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit, und dort enden sie: quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga — sie erlöschen ohne Möglichkeit der Verlängerung —, und eine Erneuerung ist bereits ein Vertrag über vorübergehendes Wohnen nach den neuen Regeln (achte Übergangsbestimmung des Gesetzes). Überlassungen von bis zu einunddreißig Tagen, die an Touristen vermarktet werden, bleiben außerhalb des Gesetzes, unter den Tourismusvorschriften jeder Region, was auf den Inseln das kanarische Ferienvermietungsgesetz bedeutet, das wir in unserem Beitrag zur Ley 6/2025 beschreiben.

Der Wintervertrag mit dem Ehepaar aus Hamburg liegt genau auf den Fragen, die der Text offenlässt. Ein Aufenthalt von fünf Monaten fern von einer Wohnung, die in Deutschland behalten wird, kann zu den Worten des Artikels 2.3 passen, aber das Dekret zählt keine anerkannten Gründe auf, verlangt, dass der Grund gerechtfertigt und nachweisbar ist, und legt den Beweis dem Eigentümer auf; ein Vertrag, dessen Grund nicht trägt, ist vom ersten Tag an ein gewöhnlicher Mietvertrag über fünf Jahre, an dessen Ende die Verlängerung um fünf Jahre und ihre Entschädigung warten. Und dann ist da die Zählung. Mit denselben Mietern wäre der Winter 2028 der dritte befristete Vertrag nach den neuen Regeln: Das Dekret sagt nicht, ob die Sommer dazwischen die Reihe unterbrechen, und auch nicht, ob die Winter vor Oktober 2026 mitzählen. Bis ein Gericht oder eine Verordnung antwortet, ist ein dritter Winter mit demselben Mieter derjenige, den man mit Beratung plant, nicht mit der Vorlage vom letzten Jahr. Das Dekret lässt außerdem Raum für regionale Vorschriften über befristete Vermietung und Zimmervermietung (zwölfte Zusatzbestimmung des Gesetzes), sodass sich die kanarische Seite dieses Vertrags noch ändern kann.

Was ein Vermieter nicht mehr berechnen oder verlangen darf

Das Dekret schreibt auch das Kleingedruckte des gewöhnlichen Mietvertrags neu, und fünf Änderungen werden jeden neuen Vertrag erreichen.

Steuern. Die Parteien können weiterhin vereinbaren, dass der Mieter die allgemeinen Kosten der Immobilie trägt, schriftlich und mit dem Jahresbetrag, aber En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria — in keinem Fall dürfen die mit der Wohnung verbundenen Abgaben dem Mieter auferlegt werden —, es sei denn, der Mieter ist von Gesetzes wegen der Steuerpflichtige (Artikel 20.1). Die Klausel, die die Grundsteuer auf den Mieter abwälzte und die das Gesetz bis zum 30. September erlaubte, kann nicht mehr in einen neuen Vertrag geschrieben werden; ebenso wenig dürfen dem Mieter, direkt oder indirekt, die Maklerprovision oder die Kosten der Vertragserstellung berechnet werden (Artikel 20.2).

Sicherheiten. Die Kaution von einer Monatsmiete bleibt, ebenso die Grenze von zwei Monatsmieten für jede zusätzliche Sicherheit in Verträgen bis zu fünf oder sieben Jahren; neu ist, dass En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta — vom Mieter in keinem Fall der Abschluss einer Mietausfallversicherung verlangt werden darf (Artikel 36.5). Der Vermieter kann die Miete weiterhin auf eigene Kosten versichern.

Vorzeitiger Auszug. Der Mieter kann nach sechs Monaten mit dreißig Tagen Frist vom Vertrag zurücktreten, wie bisher; die Klausel, die ihn für jedes verbleibende Jahr eine Monatsmiete zahlen ließ, entfällt, denn ein so ausgeübter Rücktritt no generará derecho de indemnización en favor del arrendador — begründet keinen Entschädigungsanspruch zugunsten des Vermieters (Artikel 11).

Reparaturen und Rückgabe. Braucht die Wohnung eine Reparatur, die ihre Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit betrifft, kann der Mieter eine schriftliche Aufforderung mit einem angemessenen Kostenvoranschlag schicken; der Vermieter hat fünfzehn Kalendertage, um ihn anzunehmen, eine andere Reparatur vorzuschlagen oder die Arbeit auszuführen, und danach kann der Mieter sie ausführen lassen und die Kosten von den künftigen Mieten abziehen (Artikel 21.5). Am Ende des Vertrags müssen beide Seiten ein Abschlussprotokoll über den Zustand der Wohnung unterschreiben; gibt es keines oder verzeichnet es keinen Schaden, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación — wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, dass die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben wurde (Artikel 36.7). Für einen Eigentümer, der im Ausland lebt, macht diese letzte Regel den Abnahmetermin zu dem Moment, der über die Kaution entscheidet.

Große Wohnungen. Bis September ließ das Gesetz die Parteien eines Mietvertrags über eine Wohnung von mehr als 300 Quadratmetern oder mit einer Jahresmiete über dem 5,5-Fachen des Mindestlohns die meisten dieser Regeln durch Vereinbarung beiseitelegen. Das Dekret streicht diese Ausnahme aus Artikel 4.2: Eine große Villa, die jemandem als Wohnung vermietet ist, steht jetzt unter denselben zwingenden Regeln wie ein Studio.

Erreichen diese Regeln bereits unterschriebene Verträge? Das Dekret gibt für die Verlängerung, für die beiden Anpassungsgrenzen und für Saisonverträge seine eigene Antwort, für den Rest keine. Die allgemeine Regel des Zivilgesetzbuchs lautet: Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario — Gesetze haben keine Rückwirkung, sofern sie nichts anderes bestimmen (Artikel 2.3) —, und die Reformen von 2019 und 2023 enthielten jeweils eine Übergangsbestimmung, die frühere Verträge unter ihren eigenen Regeln beließ. Im Großen und Ganzen behält also ein vor dem 1. Oktober unterschriebener Vertrag seine Klauseln zu Kosten, Sicherheiten und Rücktritt; eine Erneuerung oder ein neuer Vertrag nicht.

Verkauf einer vermieteten Wohnung: Auf das Vorkaufsrecht des Mieters kann nicht mehr verzichtet werden

Artikel 25 gab dem Mieter schon bisher ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung verkauft wird: dreißig Kalendertage, um in den Preis einzutreten, gerechnet ab einer förmlichen Mitteilung des Verkaufs und seiner Bedingungen, und, wenn diese Mitteilung fehlte oder fehlerhaft war, dreißig Tage ab der Kopie der Urkunde, um an die Stelle des Käufers zu treten. Zwei Dinge ändern sich. Eine Vertragsklausel, mit der der Mieter auf dieses Recht verzichtete, war bis September gültig; jetzt gilt: Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente — die Parteien können den Verzicht des Mieters auf das Vorkaufsrecht nicht vereinbaren (Artikel 25.8). Und der Verkauf eines ganzen Gebäudes oder der Wohnung zusammen mit anderen Vermögenswerten entgeht ihm nicht mehr: Lässt sich die Wohnung rechtlich abgrenzen, muss die Mitteilung den ihr zugerechneten Preis und die verwendeten objektiven Kriterien nennen, vorzugsweise den Referenzwert des Katasters oder ein unabhängiges Gutachten (Artikel 25.2 und 25.7). Das Grundbuch trägt den Verkauf einer vermieteten Wohnung nicht ein, ohne dass diese Mitteilungen nachgewiesen sind (Artikel 25.5).

Für einen Nichtresidenten, der eine Wohnung mit Mieter verkauft, beginnt der Kalender des Verkaufs jetzt mit dieser Mitteilung, und der Käufer, der an die Stelle des Vermieters tritt, übernimmt auch die Entschädigung für die Nichtverlängerung; die steuerliche Seite desselben Verkaufs steht in unserem Leitfaden zum Verkauf als Nichtresident.

Räumung, wenn der Mieter schutzbedürftig ist

Der prozessuale Teil des Dekrets verdient einen eigenen Beitrag; drei Punkte betreffen heute jeden Vermieter.

Erstens schafft ein neuer Absatz 6 des Artikels 22 des Zivilprozessgesetzes einen «außerordentlichen» Weg, eine Räumung wegen Zahlungsverzugs zu stoppen. Ist nachgewiesen, dass der Mieter wirtschaftlich schutzbedürftig ist, teilt das Gericht dies der zuständigen Behörde mit, die zwei Monate hat, um eine Ersatzwohnung anzubieten oder das Geschuldete zu zahlen; das Verfahren ruht in dieser Zeit. Zahlt sie, endet das Verfahren, und der Mietvertrag läuft weiter. Tut sie keines von beiden, la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario — tritt die zuständige Behörde automatisch in die Schuldnerstellung des Mieters ein —, und es gibt keine Räumung: Der Vertrag bleibt bis zu seinem Ablauf in Kraft, solange die Schutzbedürftigkeit andauert.

Zweitens erlaubt Artikel 2 des Dekrets dem Gericht dort, wo dieser Mechanismus nicht greift, die Räumung einer schutzbedürftigen Person ohne Ersatzwohnung bis zum 31. Dezember 2030 auszusetzen: Ist der Kläger eine Einrichtung, die Wohnungen oder Pakete notleidender Hypothekenkredite weit unter ihrem Marktwert kauft, sieht das Dekret keinen Ausgleich vor; in den übrigen Fällen wird die Aussetzung jedes Jahr überprüft, darf nicht länger als drei Jahre dauern und wird, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, von der Wohnungsbehörde bis zur Höhe der entgangenen Miete ausgeglichen.

Drittens eine Grenze für diesen zweiten Mechanismus: Die Schutzbedürftigkeit des Mieters setzt sich nicht durch, cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas — wenn der Kläger eine natürliche Person ist, der zwei oder weniger Wohnungen gehören (Artikel 2.2). Den ersten schaltet sie nicht ab: Für einen kleinen Vermieter mit einem schutzbedürftigen Mieter im Rückstand ist der Weg, den das Dekret zeichnet, dass die Behörde zahlt oder die Schuld übernimmt und der Vertrag weiterläuft. Beide Regeln erfassen bereits laufende Verfahren, in denen die Räumung noch nicht vollzogen ist. Nichts davon betrifft eine ohne Vertrag besetzte Wohnung, für die die Wege in unserem Beitrag über Hausbesetzer gelten.

Checkliste für Vermieter im Oktober 2026

• Datieren Sie Ihre Verträge: Notieren Sie für jeden das Unterzeichnungsdatum, das Ende seiner fünf oder sieben Jahre und die nächste Anpassung.
• Entscheiden Sie vor dem Mitteilungstermin: sechs Monate vor jedem Laufzeitende, vier, wenn es in die sechs Monate nach dem 2. Oktober fällt; Schweigen bedeutet jetzt fünf weitere Jahre, und eine Mitteilung ohne schriftlichen Grund eine Jahresmiete.
• Beantworten Sie Verlängerungsanträge schriftlich: Brauchen Sie die Wohnung, sagen Sie es mit der Mitteilung, die Artikel 9.3 verlangt, und bewahren Sie den Nachweis des Bedarfs auf.
• Prüfen Sie zwei Zahlen vor dem Anpassungsschreiben: die Referenzpreisspanne der Wohnung und den letzten IRAV; ohne neue Vereinbarung 2 %.
• Erneuern Sie einen Saisonvertrag nicht mit dem Formular vom letzten Jahr: Schreiben Sie den Grund des vorübergehenden Aufenthalts in den Vertrag und zählen Sie die Verträge mit demselben Mieter.
• Überarbeiten Sie Ihre Vorlage: keine Steuern zulasten des Mieters, keine verpflichtende Mietausfallversicherung, keine Strafe für vorzeitigen Rücktritt, ein Abschlussprotokoll am Ende.
• Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, beginnen Sie mit der Mitteilung an den Mieter, mit dem Preis und den Kriterien dahinter.
• Merken Sie sich die Abstimmungen: zwei Dekrete, zwei Abstimmungen; hebt der Kongress eines auf, fragen Sie erneut, bevor Sie nach einem der Punkte oben handeln.

Ein Gesetzesdekret ist vom ersten Morgen an Gesetz und kann binnen Wochen aufhören, es zu sein. Lesen Sie, was es heute sagt, halten Sie schriftlich fest, was Sie unter ihm tun, und hängen Sie keinen Fünfjahresplan an eine Dreißig-Tage-Regel.

Unser Immobilienteam in den Kanzleien in Costa Adeje und Corralejo prüft Mietverträge anhand der beiden Dekrete, entwirft Verträge über vorübergehendes Wohnen und die Mitteilungen zu Nichtverlängerung, Verlängerung, Anpassung, Eigenbedarf und Verkauf und handelt in Räumungsverfahren; die Beratung ist kostenpflichtig und wird vorab veranschlagt. Die Leistung ist auf unserer Seite zum Immobilienrecht beschrieben, und die Kontaktseite nennt die Öffnungszeiten beider Kanzleien.

Häufige Fragen

Sind die Dekrete in Kraft, und was geschieht, wenn der Kongress sie ablehnt?

Das erste ist seit dem 1. Oktober 2026 in Kraft; das zweite tritt am 2. Oktober in Kraft. Der Kongress muss über jedes binnen dreißig Tagen abstimmen, die seine Geschäftsordnung in Werktagen zählt. Ein bestätigtes Dekret bleibt; ein aufgehobenes gilt nicht mehr, und das Mietgesetz kehrt in diesen Punkten zu seinem früheren Wortlaut zurück. So endete das März-Dekret am 28. April; die Anträge, die Mieter unter ihm gestellt hatten, wurden erst fünf Monate später, durch das erste dieser beiden Dekrete, als wirksam bestätigt, und deshalb sollte alles, was jetzt getan wird, schriftlich und datiert sein.

Der Fünfjahresvertrag meines Mieters endet 2027. Kann ich ihn beenden?

Ab dem 2. Oktober verlängert Nichtstun ihn um fünf weitere Jahre. Um ihn zu beenden, müssen Sie das sechs Monate vor dem Laufzeitende mitteilen, oder vier, wenn am 2. Oktober weniger als sechs Monate bleiben. Auch dann kann ein Mieter, der mit der Miete auf dem Laufenden ist und in den acht Monaten davor jeden Monat gezahlt hat, bis zu zwei weitere Jahre verlangen, und Sie müssen annehmen, es sei denn, Sie haben andere Bedingungen vereinbart oder einen neuen Vertrag mit dem Mieter geschlossen, oder Sie brauchen die Wohnung für sich oder Ihre Familie und teilen es mit, wie Artikel 9.3 des Gesetzes es verlangt, mit einem wirklichen Bedarf, den Sie nachweisen können. Und wenn der Vertrag durch Ihre Entscheidung endet, schulden Sie mindestens zwölf Monatsmieten einer vergleichbaren Wohnung, es sei denn, Ihre Mitteilung nennt einen der sechs Gründe, die das Gesetz aufzählt.

In meinem Vertrag steht, dass die Miete mit dem IPC steigt. Kann ich das noch anwenden?

Die Klausel ist gültig; ihr Ergebnis ist gedeckelt. Seit dem 1. Oktober darf die jährliche Erhöhung den IRAV nie übersteigen, auch nicht in Verträgen, die vor Mai 2023 geschlossen wurden, und für Anpassungen, die bis zum 31. Dezember 2027 fällig werden, darf die Erhöhung ohne neue Vereinbarung 2 % nicht übersteigen. Liegt die Miete schon über dem oberen Ende der staatlichen Referenzspanne für die Wohnung, darf sie gar nicht steigen. Mit den Zahlen vom August 2026 heißt das 2 % statt eines IPC von 4,3 %.

Ich vermiete meine Wohnung jeden Winter an dasselbe Ehepaar. Ist das noch ein Saisonvertrag?

Unter diesem Namen nicht. Ein vor dem 1. Oktober geschlossener Vertrag läuft nach den alten Regeln bis zu seinem vereinbarten Ende und kann nicht verlängert werden. Ein neuer ist ein Vertrag über vorübergehendes Wohnen: Er muss sagen, warum der Mieter vorübergehend von seinem gewöhnlichen Wohnsitz abwesend ist, ein Grund, den Sie beweisen können müssen; er muss länger als einunddreißig Tage und in der Regel nicht länger als zwölf Monate dauern; und ein dritter Vertrag in Folge mit demselben Mieter über dieselbe Wohnung macht den ersten zu einem gewöhnlichen Mietvertrag. Ob ein Sommer dazwischen diese Reihe unterbricht, ist eine Frage, die der Text nicht beantwortet.

Kann ich den Mieter weiterhin die Grundsteuer und die Gemeinschaftskosten zahlen lassen?

In einem neuen Vertrag die Gemeinschaftskosten ja, die Grundsteuer nein. Allgemeine Kosten wie die Umlagen der Eigentümergemeinschaft können dem Mieter durch eine schriftliche Klausel mit dem Jahresbetrag auferlegt werden, in Gebäuden mit Wohnungseigentum. Die mit der Wohnung verbundenen Abgaben dürfen dem Mieter nicht auferlegt werden, es sei denn, er ist von Gesetzes wegen der Steuerpflichtige. Ein vor dem 1. Oktober unterschriebener Vertrag behält im Großen und Ganzen die Klausel, die er hatte.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information mit Stand 1. Oktober 2026 und keine Beratung zu einem bestimmten Mietvertrag; die zitierten Texte sind das Real Decreto-ley 26/2026 vom 29. September (Staatsanzeiger vom 30. September 2026) und das Real Decreto-ley 27/2026 vom selben Tag (Staatsanzeiger vom 1. Oktober 2026), das Mietgesetz (Ley 29/1994) in seiner konsolidierten Fassung und mit der Änderung durch das zweite Dekret, die Ley 12/2023, das Zivilprozessgesetz, das Zivilgesetzbuch, die Verfassung und die Geschäftsordnung des Kongresses; der IRAV ist der Wert des Statistikamts INE für August 2026. Beide Dekrete müssen noch vom Kongress bestätigt werden, der jedes von ihnen aufheben kann; eine Beratung durch unser Immobilienteam ist eine kostenpflichtige Leistung.