Okupas und Ihr Haus auf den Inseln: Was das Gesetz 2026 wirklich sagt

Jeden Sommer entdeckt die Presse die spanischen „Okupas" neu. Die Geschichten sind real genug, um jeden zu beunruhigen, der ein Haus auf Teneriffa oder Fuerteventura besitzt und einen Flug entfernt lebt — und vage genug, um die Rechtslage fast immer falsch wiederzugeben. Das schützt Ihr Inselhaus 2026 wirklich.

Zwei Straftatbestände, nicht einer — und der Unterschied entscheidet alles

Das spanische Recht unterscheidet zwei Situationen:

• Allanamiento de morada — Hausfriedensbruch (Art. 202 des spanischen Strafgesetzbuchs): das Eindringen in eine fremde Wohnstätte oder das Verbleiben darin gegen den Willen des Bewohners. Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zwei Jahren — ein bis vier Jahre bei Gewalt oder Einschüchterung.
• Usurpación — Besitznahme (Art. 245): die Besetzung einer Immobilie, die keine Wohnstätte ist. Die häufige, gewaltfreie Variante (Art. 245.2) ist ein geringfügiges Delikt, das mit Geldstrafe geahndet wird.

Die „Wohnstätte" (morada) ist der Angelpunkt — und genau das übersehen Eigentümer im Ausland am häufigsten. Der Oberste Gerichtshof hat es 2020 geklärt (Urteil 587/2020): Auch ein Zweit- oder Ferienhaus ist eine Wohnstätte, selbst wenn Sie nicht dort sind — sofern es möbliert ist, Wasser und Strom angemeldet bleiben und Sie es tatsächlich von Zeit zu Zeit nutzen. Ein bewohntes Ferienhaus in Costa Adeje steht rechtlich Ihrem Schlafzimmer viel näher als einem verlassenen Gebäude.

Die „48-Stunden-Regel" ist ein Mythos

Kein spanisches Gesetz gibt der Polizei ein 48-Stunden-Fenster — diese Zahl finden Sie in keiner Norm. Worauf es wirklich ankommt:

• Ist die Immobilie eine Wohnstätte im obigen Sinn, ist das Verbleiben darin gegen Ihren Willen selbst eine fortdauernde Straftat — die Polizei kann einschreiten und sie beenden, ohne auf einen Gerichtsbeschluss zu warten.
• Ist sie keine Wohnstätte — die leere Wohnung vor dem Verkauf, eine reine Kapitalanlage —, räumt die Polizei in der Regel niemanden mehr, sobald sich die Besetzung verfestigt hat; dann braucht es einen Richter.

Die praktische Lehre: Zeigen Sie die Besetzung sofort an und seien Sie in der Lage nachzuweisen, dass das Haus eine echte Wohnstätte ist — Möbel, Versorgerrechnungen auf Ihren Namen, Fotos, der Nachbar, der Sie an Ostern gesehen hat.

Was sich 2025 geändert hat — und was nicht

Das Organgesetz 1/2025, in Kraft seit dem 3. April 2025, hat diese Delikte in das beschleunigte Strafverfahren (juicio rápido) überführt: Vorführung binnen Tagen und Verhandlung in rund zwei Wochen statt in Monaten. Zwei ehrliche Einschränkungen, die die Schlagzeilen gern auslassen:

• Die Reform ist verfahrensrechtlich — die Strafen haben sich nicht geändert, was auch immer manche Alarmanlagen-Websites behaupten.
• Die Generalstaatsanwaltschaft hat klargestellt (Rundschreiben 1/2025): Das Schnellverfahren erfasst das Eindringen in Wohnstätten und gewaltsame Besetzungen; die klassische friedliche Besetzung einer Nicht-Wohnstätte bleibt ein geringfügiges Delikt im ordentlichen Verfahren.

Kurz: starker, schnellerer Schutz für das Haus, das Sie wirklich nutzen; langsamere, aber gangbare Wege für die leerstehende Immobilie.

Der Zivilweg zählt weiterhin

Für eine Wohnung, die im strafrechtlichen Sinn niemandes Wohnstätte ist — die leere Wohnung, das Haus vor dem Verkauf —, erlaubt die „Express-Räumung" von 2018 (Gesetz 5/2018) dem privaten Eigentümer, sogar unbekannte Besetzer zu verklagen. Diese haben dann fünf Tage, um einen Titel vorzulegen, der ihren Besitz rechtfertigt (etwa einen Mietvertrag); können sie das nicht, ordnet das Gericht die sofortige Herausgabe der Wohnung an — und gegen diesen Beschluss ist kein Rechtsmittel gegeben. Das Verfahren ist genau für dieses Szenario gemacht — und muss von der ersten Seite an richtig geführt werden.

Zwei Dinge sollten Sie niemals tun: Wasser oder Strom abstellen oder das Schloss austauschen, während Besetzer im Haus sind. Beides kann den Eigentümer selbst zum Beschuldigten machen — Nötigung ist ein eigener Straftatbestand (Art. 172).

Wenn Sie weit weg leben: eine kurze Checkliste

1. Halten Sie das Haus sichtbar bewohnt — Möbel, angemeldete Versorger, persönliche Gegenstände.
2. Haben Sie jemanden vor Ort (einen Nachbarn, eine Hausverwaltung), der nach dem Haus sieht und noch am selben Tag die Polizei — und Sie — anrufen kann.
3. Eine auf eine Notrufzentrale aufgeschaltete Alarmanlage verkürzt jede Frist, die zählt.
4. Bewahren Sie die Eigentumsurkunde und aktuelle Versorgerrechnungen so auf, dass Sie sie aus dem Ausland vorlegen können.
5. Im Ernstfall: sofort anzeigen, nicht verhandeln, sich nicht gewaltsam Zutritt verschaffen — rufen Sie zuerst Ihren Anwalt an.

Noch etwas, das die Schlagzeilen verschweigen: Die offiziellen Zahlen sinken. 2025 wurden in ganz Spanien 14.875 Besetzungen angezeigt — 9,4 % weniger als im Vorjahr — und die Kanaren gehören nicht zu den Regionen, die die Statistik treiben. Vorsicht ja, Panik nein.

Ein besetztes Haus holt man mit Tempo und Papieren zurück, nicht mit Geschrei vor der Tür.

Unser Immobilienrecht-Team vertritt Eigentümer, die im Ausland leben — von der ersten Anzeige bis zur Wiedererlangung des Besitzes. Sprechen Sie mit uns.