Os decretos espanhóis do arrendamento de outubro de 2026: a prorrogação de cinco anos e o seu preço, a ponte de dois anos, o teto de 2 %, o fim do contrato de temporada — e as votações por vir

Um proprietário neerlandês tem dois apartamentos em Los Cristianos. Um está arrendado desde 1 de março de 2022 a uma família que lá vive todo o ano, por 950 € por mês, com um contrato cujos cinco anos terminam no início de março de 2027; o outro vai todos os invernos, de novembro a março, para o mesmo casal de reformados de Hamburgo, com aquilo a que as duas partes sempre chamaram um contrato de temporada. Em dois dias o jornal oficial do Estado espanhol mudou as regras de ambos. A 30 de setembro de 2026 publicou o Real Decreto-ley 26/2026, um decreto sobre habitação em seis títulos em vigor desde 1 de outubro: a atualização da renda da próxima primavera tem um teto de 2 %, a família pode pedir até dois anos mais nas mesmas condições e o contrato de temporada, como categoria jurídica, deixou de existir. A 1 de outubro publicou o Real Decreto-ley 27/2026, em vigor a partir de 2 de outubro, que reescreve o que acontece quando os cinco anos terminam: o contrato prorroga-se sozinho por mais cinco se o senhorio não fizer o pré-aviso, e o senhorio que o faz sem um dos motivos previstos deve ao inquilino um ano de renda. Os dois decretos são provisórios num sentido preciso: o Congresso tem ainda de votar cada um deles, e o último decreto sobre arrendamento, o de março, não sobreviveu a essa votação. Esta nota lê as partes que mudam um contrato de arrendamento — a prorrogação de cinco anos e o seu preço, a prorrogação extraordinária, a atualização da renda, o novo arrendamento temporário, as despesas e as garantias, o direito de compra do inquilino e os despejos — e diz o que fica em aberto. O título fiscal do primeiro decreto é assunto à parte. As citações estão em espanhol, a leitura em português.

Em vigor a 1 e a 2 de outubro, e à prova

Um decreto-lei é o Governo a legislar sozinho num caso de urgência, e a Constituição mantém-no com rédea curta: tem de ser submetido a uma votação do plenário do Congresso en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación — no prazo de trinta dias a contar da sua promulgação — e a câmara tem de o convalidar ou revogar expressamente (artigo 86.º, n.º 2). O regimento do Congresso repete os trinta dias (artigo 151.º, n.º 1) e diz como se contam: los plazos señalados por días en este Reglamento se computarán en días hábiles — os prazos fixados em dias neste regimento contam-se em dias úteis (artigo 90.º, n.º 1).

Até essa votação cada decreto é lei e aplica-se por inteiro. Depois, acontece uma de duas coisas. Se o Congresso o convalidar, nada muda, embora a câmara possa depois tramitá-lo como projeto de lei e alterá-lo. Se o Congresso o revogar, o decreto deixa de se aplicar e os artigos que reescreveu regressam à redação anterior. Cada decreto tem a sua própria votação, pelo que um pode sobreviver e o outro cair. O direito espanhol do arrendamento já passou por isto duas vezes. Em dezembro de 2018 um decreto-lei reformou a lei dos arrendamentos urbanos (Ley de Arrendamientos Urbanos); entrou em vigor a 19 de dezembro, o Congresso revogou-o a 22 de janeiro de 2019 e o texto consolidado do jornal oficial repôs os artigos antigos, até que um segundo decreto trouxe a reforma de volta a partir de 6 de março de 2019. E a 21 de março deste ano o jornal oficial publicou o Real Decreto-ley 8/2026, com uma prorrogação extraordinária e um teto de 2 % muito próximos dos que se descrevem mais abaixo; entrou em vigor no dia seguinte e o Congresso votou a sua revogação a 28 de abril, trinta e oito dias depois da publicação.

Esse segundo precedente importa por duas razões. Mostra que estas votações não são uma formalidade. E mostra o que uma revogação deixa atrás de si: o primeiro dos novos decretos teve de dizer que os pedidos de prorrogação feitos pelos inquilinos enquanto o decreto de março esteve vivo se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación — se têm por validamente formulados, sem necessidade de nova comunicação (primeira disposição transitória). O que se pediu nessas semanas não foi desfeito pela revogação; ficou em dúvida durante cinco meses. A consequência prática, para um senhorio ou um inquilino hoje, é agir segundo a lei em vigor, por escrito e com datas, e não construir um plano longo sobre uma norma a que podem restar poucas semanas de vida.

Quando os cinco anos terminam: mais cinco, ou um ano de renda

O segundo decreto tem um artigo único, e reescreve o artigo 10.º da lei dos arrendamentos urbanos: o que diz o que acontece quando o arrendamento de uma habitação permanente completou o seu prazo obrigatório de cinco anos, ou de sete quando o senhorio é uma pessoa coletiva. Até 1 de outubro a resposta era uma prorrogação tácita por prazos anuais, até mais três anos, que o senhorio podia impedir com quatro meses de pré-aviso e sem dar qualquer razão. A partir de 2 de outubro, se nenhuma das partes tiver feito o pré-aviso, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica — o contrato prorroga-se obrigatoriamente por prazos sucessivos de cinco anos, ou de sete se o senhorio for uma pessoa coletiva (artigo 10.º, n.º 1). Ao inquilino bastam dois meses de pré-aviso para o impedir; o senhorio precisa de seis.

O pré-aviso do senhorio tem ainda um preço. O senhorio que o comunica validamente vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada — fica obrigado a indemnizar o inquilino com uma quantia equivalente, pelo menos, a doze mensalidades da renda de uma habitação de características análogas à arrendada. A quantia calcula-se, sempre que possível, pelo sistema estatal de preços de referência; nunca pode ser inferior a uma mensalidade de renda por cada ano em que o inquilino viveu na casa; e paga-se na entrega da casa. O preâmbulo do decreto é explícito: a medida é o preço de referência de uma casa análoga, não a renda do contrato que termina, embora esse sistema devolva um intervalo de valores e o texto não diga que ponto do intervalo conta. Uma venda também não liberta da obrigação: ela passa para o comprador que ocupa o lugar do senhorio.

Seis situações afastam a indemnização, e todas deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso — têm de constar de forma expressa, detalhada e por escrito na comunicação de pré-aviso (artigo 10.º, n.º 2). O senhorio, sendo pessoa singular, precisa da casa como habitação permanente para si, para os seus familiares até ao segundo grau ou para o cônjuge depois de uma sentença definitiva de separação ou divórcio; se nenhum deles a tiver ocupado três meses depois da entrega, o inquilino pode reclamar a indemnização. O inquilino não viveu na casa durante mais de seis dos doze meses anteriores à comunicação, sem causa justificada. O inquilino dispõe de outra habitação adequada no mesmo município, como proprietário ou titular de um direito de uso, e pode ocupá-la. As partes assinam um novo contrato. O inquilino recusa uma proposta firme de novo contrato sobre a mesma casa por pelo menos cinco anos, ou sete se o senhorio for uma pessoa coletiva, com uma renda conforme às regras que a lei aplica nos mercados habitacionais sob tensão, o que no essencial significa a renda anterior com a sua atualização anual. Ou o senhorio encontra-se numa situação de vulnerabilidade comprovada que faz prevalecer os seus interesses. O senhorio também não pode usar o pré-aviso como alavanca: se depois as partes acordarem continuar, a prorrogação acordada não pode ser inferior aos cinco ou sete anos, e é nula qualquer cláusula que piore para o inquilino o contrato original (n.os 3 e 4 do artigo 10.º).

Há mais uma saída, e ela liga os dois decretos. Não é devida indemnização quando, nesse vencimento, o inquilino reúne os requisitos legais para obter uma prorrogação que o senhorio é obrigado a aceitar, aunque no la hubiera solicitado — ainda que não a tenha pedido. A prorrogação extraordinária da secção seguinte é uma delas.

O novo artigo 10.º alcança os contratos já assinados, para cada vencimento, do contrato ou de qualquer das suas prorrogações, posterior a 3 de outubro de 2026 (disposição transitória única). Três ajustamentos suavizam a aterragem. Quando, a 2 de outubro, faltarem menos de seis meses para esse vencimento, a comunicação do senhorio podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha — pode ser feita com uma antecedência mínima de quatro meses em relação a essa data. Segundo o texto, um contrato a que restem menos de quatro meses, sem pré-aviso anterior, prorroga-se pelos cinco anos. Um contrato que já estava dentro da antiga prorrogação tácita de três anos termina-a pela regra antiga, e o novo artigo aplica-se no seu fim. E um contrato que vive em renovação tácita nos termos do Código Civil fica sujeito ao novo artigo no primeiro vencimento que ocorra passados quatro meses sobre a entrada em vigor, com quatro meses de pré-aviso para o senhorio e com todo o tempo passado na casa contado para os cinco anos.

A prorrogação extraordinária: até dois anos mais, se o inquilino a pedir

O primeiro decreto traz a sua própria medida, temporária. A sua quinta disposição final dá ao inquilino de uma habitação permanente una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales — uma prorrogação extraordinária por prazos anuais e até um máximo de dois anos adicionais — nas condições do contrato em vigor. Alcança os contratos que estavam vivos a 1 de outubro de 2026 e chegam a um de três fins: o prazo obrigatório do artigo 9.º, n.º 1, da lei dos arrendamentos urbanos (cinco anos, sete quando o senhorio é uma pessoa coletiva), quando termina antes de 31 de dezembro de 2028; a prorrogação tácita e a prorrogação por vulnerabilidade do artigo 10.º na redação anterior ao segundo decreto; ou a renovação tácita do artigo 1566.º do Código Civil, a que nasce quando o inquilino continua na casa, com a aquiescência do senhorio, depois de terminado o contrato.

Duas condições são do inquilino. A prorrogação funciona a seu pedido, e só se estiver al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores — com a renda em dia, e assim tiver estado mês a mês durante os oito meses anteriores. O decreto não fixa forma nem prazo para o pedido; um pedido escrito e datado, enviado antes do fim do prazo, é a leitura prudente, não uma exigência do texto.

Do lado do senhorio a regra é seca: La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador — o pedido tem de ser obrigatoriamente aceite pelo senhorio — com três exceções. As partes podem ter acordado outras condições. Podem ter assinado um novo contrato. Ou o senhorio pode ter comunicado ao inquilino, no prazo e na forma do artigo 9.º, n.º 3, da lei, que precisa da casa para si ou para a sua família; e aqui o decreto vai mais longe do que a lei, porque permite essa recuperação mesmo quando o contrato não a previa, desde que a necessidade seja real e esteja provada. A prorrogação também não se aplica quando as duas partes acordam uma renovação, ou um novo contrato, com uma renda pelo menos cinco por cento inferior à atual, e não pode somar-se à prorrogação de três anos que a lei concede nas zonas declaradas de mercado habitacional sob tensão (artigo 10.º, n.º 6, a partir de 2 de outubro; antes, n.º 3), que prevalece onde existe.

O segundo decreto encaixa as duas peças (primeira disposição adicional). Onde opera a prorrogação de cinco anos do artigo 10.º, n.º 1, a extraordinária não se aplica: um inquilino cujo contrato acaba de ser prorrogado por cinco anos não precisa de dois. Ela serve o inquilino cujo senhorio fez o pré-aviso. Esse contrato não termina na sua data; continua durante o ano ou os dois anos acrescentados, e depois el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria — o contrato extingue-se no fim dessa prorrogação extraordinária — salvo se as partes acordarem outra coisa. A indemnização que não era devida na primeira data passa a sê-lo na última: um fim por vontade do senhorio, sem um dos seis motivos, dá ao inquilino o direito a ela.

Um ponto não está resolvido. O preâmbulo do segundo decreto diz que Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización — as comunicações de não renovação já efetuadas conservam a sua eficácia e não dão lugar a indemnização —, também quando o contrato é depois prorrogado de forma extraordinária. Os seus artigos só o dizem expressamente para os contratos em renovação tácita; para os restantes, a leitura assenta no preâmbulo. O senhorio que fez o pré-aviso antes de 2 de outubro deve guardar a prova da data.

Para a família de Los Cristianos a conta mudou duas vezes em dois dias. Os seus cinco anos acabam no início de março de 2027, menos de seis meses depois de 2 de outubro, pelo que o proprietário tem até aos últimos dias de outubro de 2026, quatro meses antes, para decidir. Se nada disser, o contrato prorroga-se até março de 2032, com a mesma renda e as suas atualizações limitadas, e a sua próxima oportunidade de lhe pôr fim chega seis meses antes dessa data. Se fizer o pré-aviso, a família, com a renda em dia, pode pedir a prorrogação extraordinária: o contrato segue então até março de 2028 e, por prazos anuais, até março de 2029 o mais tardar, e quando terminar dever-lhe-á pelo menos doze mensalidades da renda de um apartamento análogo, 11 400 € se o sistema de referência o avaliar nos 950 € que ela paga, salvo se o seu pré-aviso indicar um dos seis motivos. Aquele para que a maioria dos proprietários vai olhar é a sua própria necessidade da casa, ou a de um familiar próximo: bem comunicada, trava tanto a prorrogação como a indemnização, mas tem de ser real, tem de constar do pré-aviso e alguém tem de ocupar a casa de facto em três meses. Tudo o que se segue vem do primeiro decreto.

Atualização da renda: 2 % até ao fim de 2027, e o IRAV para todos os contratos

Sobre a atualização anual pesam agora dois tetos diferentes, que vêm de partes diferentes do decreto.

O permanente está no artigo 18.º, n.º 1, da lei, na sua nova redação. Para atualizar é precisa uma cláusula: En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos — na falta de acordo expresso, não se aplica aos contratos qualquer atualização de rendas. Se a cláusula não indicar um índice, a referência é o IRAV, o índice que o Instituto Nacional de Estatística espanhol publica para este efeito; e, diga a cláusula o que disser, o aumento anual não pode exceder a variação do IRAV. Até agora esse índice vinculava os contratos assinados a partir de 26 de maio de 2023 e os mais antigos seguiam o índice de preços no consumidor; o decreto reescreve uma disposição transitória da lei da habitação de 2023 para que os contratos anteriores se atualizem com o mesmo limite. Uma cláusula que diz «IPC» num contrato de 2019 ou de 2022 continua válida; simplesmente não pode dar mais do que o IRAV.

O temporário é a sexta disposição final. Para cada atualização que se vença entre 1 de outubro de 2026 e 31 de dezembro de 2027, o inquilino pode negociar o aumento com o senhorio segundo duas regras. Se a renda estiver acima do limite superior que o sistema estatal de preços de referência indica para essa casa, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta — não há lugar à aplicação de qualquer aumento da renda. Em todos os outros casos o aumento é o que as duas partes voltarem a acordar e, se não acordarem, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento — o aumento da renda a aplicar não poderá ser superior a dois por cento.

Os números dizem qual das regras morde. O IRAV publicado a 15 de setembro de 2026, relativo a agosto, é de 2,47 %; o índice de preços no consumidor do mesmo mês, segundo a calculadora de atualização do próprio Ministério da Habitação, estava em 4,3 %. O contrato de Los Cristianos é de 2022 e a sua cláusula remete para o IPC. Com os números de agosto, a atualização de março de 2027 teria acrescentado 40,85 € por mês com a regra antiga; com o novo teto da lei poderia acrescentar 23,47 € no máximo; e com a regra temporária do decreto, sem novo acordo, pode acrescentar 19 € no máximo, levando a renda de 950 € para 969 €. Se o sistema de preços de referência situar o teto do apartamento abaixo de 950 €, não acrescenta nada. Esse sistema é a aplicação web do Ministério, que devolve um intervalo de valores de referência para uma casa segundo a sua localização e as suas características; consultá-la antes de enviar a carta de atualização faz agora parte do trabalho.

Adeus ao contrato de temporada: o arrendamento de «habitação temporária»

Durante trinta anos a lei tratou o arrendamento por temporada — por uma temporada — como um arrendamento para uso diferente do de habitação, e deixou-o quase inteiramente ao que as partes acordassem. O decreto apaga essas palavras do artigo 3.º e cria, dentro das regras da habitação, o arrendamiento de vivienda temporal: o arrendamento que cobre a necessidade de habitação de um inquilino que está temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable — temporariamente deslocado do seu domicílio habitual, por causa justificada e comprovável (artigo 2.º, n.º 3).

Quatro regras definem-no. A causa tem de constar do contrato e ser real e comprovável, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia — recaindo sobre o senhorio o ónus de provar que existe; um contrato sem ela é tratado como um arrendamento habitacional comum desde o dia da assinatura (artigo 7.º, n.º 2). O prazo acorda-se livremente, debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses — mas tem de ser superior a trinta e um dias e, como regra geral, não exceder doze meses (artigo 9.º bis, n.º 1). Quando os doze meses são ultrapassados sem causa, ou quando há más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva — mais de dois contratos de arrendamento de habitação temporária consecutivos — entre as mesmas partes e sobre a mesma casa, o primeiro considera-se um arrendamento comum, com os seus cinco ou sete anos (artigo 9.º bis, n.º 2). E o lado do inquilino é mais leve do que antes: pode sair ao fim de um mês com dez dias de pré-aviso, a garantia adicional não pode exceder uma mensalidade, as pequenas reparações do desgaste pelo uso normal cabem ao senhorio, e a renda de contratos temporários sucessivos sobre a mesma casa não pode subir mais do que o IRAV num ano.

Os contratos assinados antes de 1 de outubro conservam o regime antigo até ao fim do prazo acordado, e aí param: quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga — ficam extintos sem possibilidade de prorrogação — e uma renovação é já um arrendamento de habitação temporária sujeito às novas regras (oitava disposição transitória da lei). As cedências até trinta e um dias comercializadas para turistas continuam fora da lei, sob as normas turísticas de cada região, o que nas ilhas significa a lei canária do alojamento turístico que descrevemos na nossa nota sobre a Ley 6/2025.

O contrato de inverno com o casal de Hamburgo cai exatamente sobre as perguntas que o texto deixa em aberto. Uma estadia de cinco meses longe de uma casa mantida na Alemanha pode caber nas palavras do artigo 2.º, n.º 3, mas o decreto não enumera causas aceites, exige que a causa seja justificada e comprovável e põe a prova a cargo do proprietário; um contrato cuja causa não se sustente é um arrendamento comum de cinco anos desde o primeiro dia, com a prorrogação de cinco anos e a sua indemnização à espera no fim. E há a contagem. Com os mesmos inquilinos, o inverno de 2028 seria o terceiro contrato temporário assinado com as novas regras: o decreto não diz se os verões intermédios interrompem a sequência, nem se os invernos anteriores a outubro de 2026 contam para ela. Enquanto um tribunal ou um regulamento não responderem, um terceiro inverno com o mesmo inquilino é o que se deve planear com aconselhamento, não com o modelo do ano passado. O decreto deixa ainda espaço a normas regionais sobre arrendamentos temporários e de quartos (décima segunda disposição adicional da lei), pelo que o lado canário deste contrato ainda pode mudar.

O que um senhorio já não pode cobrar nem exigir

O decreto reescreve também as cláusulas miúdas do arrendamento comum, e cinco mudanças chegarão a todos os contratos novos.

Impostos. As partes podem continuar a acordar que o inquilino paga as despesas gerais do imóvel, por escrito e com o montante anual indicado, mas En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria — em caso algum podem ser impostos ao inquilino os tributos associados à habitação — salvo se o inquilino for o sujeito passivo por lei (artigo 20.º, n.º 1). A cláusula que passava o imposto sobre imóveis para o inquilino, que a lei permitia até 30 de setembro, não pode ser escrita num contrato novo; nem se pode cobrar ao inquilino, direta ou indiretamente, a comissão da agência ou a redação do contrato (artigo 20.º, n.º 2).

Garantias. Mantém-se a caução de uma mensalidade, e mantém-se o limite de duas mensalidades para qualquer garantia adicional nos contratos até cinco ou sete anos; a novidade é que En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta — em caso algum se pode exigir ao inquilino a contratação de um seguro de falta de pagamento de renda (artigo 36.º, n.º 5). O senhorio pode sempre segurar a renda à sua custa.

Sair mais cedo. O inquilino pode desistir ao fim de seis meses com trinta dias de pré-aviso, como antes; desaparece a cláusula que o fazia pagar uma mensalidade por cada ano em falta, porque uma desistência assim exercida no generará derecho de indemnización en favor del arrendador — não gera direito de indemnização a favor do senhorio (artigo 11.º).

Reparações e entrega. Quando a casa precisa de uma reparação que afeta a sua habitabilidade, segurança ou salubridade, o inquilino pode enviar um pedido escrito com um orçamento razoável; o senhorio tem quinze dias de calendário para o aceitar, propor outra reparação ou fazer a obra, e depois disso o inquilino pode mandá-la fazer e descontar o custo das rendas futuras (artigo 21.º, n.º 5). No fim do contrato as duas partes têm de assinar um documento de encerramento sobre o estado da casa; se não existir, ou não registar danos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación — presume-se, salvo prova em contrário, que a casa foi entregue em estado adequado de conservação (artigo 36.º, n.º 7). Para um proprietário que vive no estrangeiro, esta última regra faz da visita de entrega o momento que decide a caução.

Casas grandes. Até setembro a lei deixava que as partes de um arrendamento de uma casa com mais de 300 metros quadrados, ou com uma renda anual superior a 5,5 vezes o salário mínimo, afastassem por acordo a maior parte destas regras. O decreto elimina essa exceção do artigo 4.º, n.º 2: uma grande moradia arrendada como casa de alguém fica agora sob as mesmas regras imperativas que um estúdio.

Estas regras alcançam os contratos já assinados? O decreto dá a sua própria resposta para a prorrogação, para os dois tetos de atualização e para os contratos de temporada, e nenhuma para o resto. A regra geral do Código Civil é que Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario — as leis não têm efeito retroativo, se não dispuserem o contrário (artigo 2.º, n.º 3) — e as reformas de 2019 e de 2023 traziam cada uma a sua disposição transitória, que deixava os contratos anteriores sob as suas próprias regras. Em termos gerais, portanto, um contrato assinado antes de 1 de outubro conserva as suas cláusulas sobre despesas, garantias e desistência; uma renovação ou um contrato novo, não.

Vender uma casa arrendada: o inquilino já não pode renunciar ao direito de compra

O artigo 25.º já dava ao inquilino um direito de preferência quando a casa é vendida: trinta dias de calendário para igualar o preço, contados de uma comunicação formal da venda e das suas condições, e, se essa comunicação faltasse ou estivesse errada, trinta dias desde a cópia da escritura para se colocar no lugar do comprador. Mudam duas coisas. Uma cláusula do contrato pela qual o inquilino renunciava a esse direito era válida até setembro; agora Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente — as partes não podem acordar a renúncia do inquilino ao direito de preferência (artigo 25.º, n.º 8). E a venda de um edifício inteiro, ou do apartamento juntamente com outros bens, já não lhe escapa: se a casa puder ser juridicamente individualizada, a comunicação tem de indicar o preço que lhe é atribuído e os critérios objetivos utilizados, de preferência o valor de referência do Cadastro ou uma avaliação independente (n.os 2 e 7 do artigo 25.º). O Registo da Propriedade não inscreve a venda de uma casa arrendada sem a prova dessas comunicações (artigo 25.º, n.º 5).

Para um não residente que vende um apartamento com um inquilino lá dentro, o calendário da venda começa agora por essa comunicação, e o comprador que ocupa o lugar do senhorio assume também a indemnização por não renovação; o lado fiscal da mesma venda está no nosso guia para vender como não residente.

Os despejos quando o inquilino é vulnerável

A parte processual do decreto merece uma nota própria; três pontos interessam hoje a qualquer senhorio.

Primeiro, um novo n.º 6 do artigo 22.º da lei de processo civil cria uma via «extraordinária» para travar um despejo por falta de pagamento. Quando se comprova que o inquilino é economicamente vulnerável, o tribunal informa a administração pública competente, que tem dois meses para oferecer uma habitação alternativa ou para pagar o que é devido; o processo fica suspenso entretanto. Se pagar, o processo termina e o arrendamento continua. Se não fizer nem uma coisa nem outra, la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario — a administração pública competente fica automaticamente sub-rogada na posição devedora do inquilino — e não há despejo: o contrato mantém-se em vigor até ao seu termo, enquanto durar a vulnerabilidade.

Segundo, onde esse mecanismo não se aplica, o artigo 2.º do decreto permite ao tribunal suspender o despejo de uma pessoa vulnerável sem habitação alternativa até 31 de dezembro de 2030: quando o autor é uma entidade que compra casas ou carteiras de hipotecas por pagar muito abaixo do seu valor de mercado, o decreto não prevê qualquer compensação; nos outros casos a suspensão é revista todos os anos, não pode durar mais de três anos e, quando o senhorio é uma pessoa singular, é compensada pela administração competente em matéria de habitação até ao valor da renda não recebida.

Terceiro, um limite a esse segundo mecanismo: a vulnerabilidade do inquilino não prevalece cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas — quando o autor é uma pessoa singular titular de duas habitações ou menos (artigo 2.º, n.º 2). Esse limite não desliga o primeiro mecanismo: para um pequeno senhorio com um inquilino vulnerável em atraso, o caminho que o decreto desenha é que a administração pague ou assuma a dívida, e que o contrato continue. As duas regras alcançam os processos já em curso em que o despejo ainda não foi executado. Nada disto diz respeito a uma casa ocupada sem contrato, que segue as vias da nossa nota sobre okupas.

A lista de verificação do senhorio para outubro de 2026

• Ponha datas nos seus contratos: anote de cada um a data da assinatura, o fim dos seus cinco ou sete anos e a próxima atualização.
• Decida antes da data do pré-aviso: seis meses antes do fim de cada prazo, quatro se terminar nos seis meses seguintes a 2 de outubro; o silêncio significa agora mais cinco anos, e um pré-aviso sem motivo escrito, um ano de renda.
• Responda por escrito aos pedidos de prorrogação: se precisa da casa, diga-o com a comunicação que o artigo 9.º, n.º 3, exige e guarde a prova da necessidade.
• Verifique dois números antes da carta de atualização: o intervalo de preços de referência da casa e o último IRAV; sem novo acordo, 2 %.
• Não renove um contrato de temporada com o formulário do ano passado: escreva no contrato a causa da estadia temporária e conte os contratos com o mesmo inquilino.
• Reveja o seu modelo: sem tributos a cargo do inquilino, sem seguro de renda obrigatório, sem penalização pela saída antecipada, com um documento de encerramento no fim.
• Se pensa vender uma casa arrendada, comece pela comunicação ao inquilino, com o preço e os critérios que o sustentam.
• Anote as votações: dois decretos, duas votações; se o Congresso revogar algum, volte a perguntar antes de agir segundo qualquer dos pontos acima.

Um decreto-lei é lei desde a primeira manhã e pode deixar de o ser em poucas semanas. Leia o que diz hoje, ponha por escrito o que faz ao abrigo dele, e não pendure um plano de cinco anos numa norma de trinta dias.

A nossa equipa imobiliária dos escritórios de Costa Adeje e de Corralejo revê os contratos à luz dos dois decretos, redige os contratos de habitação temporária e as comunicações de não renovação, prorrogação, atualização, necessidade e venda, e intervém nos processos de despejo; a consulta é paga e orçamentada antecipadamente. O serviço está descrito na nossa página de direito imobiliário, e a página de contactos tem os horários dos dois escritórios.

Perguntas frequentes

Os decretos estão em vigor, e o que acontece se o Congresso os rejeitar?

O primeiro está em vigor desde 1 de outubro de 2026; o segundo entra em vigor a 2 de outubro. O Congresso tem de votar cada um no prazo de trinta dias, que o seu regimento conta em dias úteis. O decreto que for convalidado fica; o que for revogado deixa de se aplicar e a lei dos arrendamentos urbanos regressa nesses pontos à redação anterior. Foi assim que acabou o decreto de março, a 28 de abril; os pedidos que os inquilinos tinham feito ao abrigo dele só foram confirmados como válidos cinco meses depois, pelo primeiro destes dois, e é por isso que tudo o que se fizer agora deve ficar escrito e datado.

O contrato de cinco anos do meu inquilino termina em 2027. Posso pôr-lhe fim?

A partir de 2 de outubro, não fazer nada prorroga-o por mais cinco anos. Para lhe pôr fim tem de fazer o pré-aviso seis meses antes do fim do prazo, ou quatro se a 2 de outubro faltarem menos de seis meses. Mesmo assim, um inquilino com a renda em dia, que tenha pago todos os meses nos oito anteriores, pode pedir até dois anos mais, e tem de aceitar, salvo se tiverem acordado outras condições ou assinado um novo contrato, ou se precisar da casa para si ou para a sua família e o comunicar como exige o artigo 9.º, n.º 3, da lei, com uma necessidade real e que possa provar. E quando o contrato terminar por sua decisão deve pelo menos doze mensalidades da renda de uma casa análoga, salvo se o seu pré-aviso indicar um dos seis motivos que a lei enumera.

O meu contrato diz que a renda sobe com o IPC. Ainda posso aplicá-lo?

A cláusula é válida; o seu resultado tem teto. Desde 1 de outubro o aumento anual nunca pode exceder o IRAV, também nos contratos assinados antes de maio de 2023, e para as atualizações que se vençam até 31 de dezembro de 2027 o aumento sem novo acordo não pode exceder 2 %. Se a renda já estiver acima do máximo do intervalo de referência estatal para a casa, não pode subir de todo. Com os números de agosto de 2026 isso significa 2 % em vez de um IPC de 4,3 %.

Arrendo o meu apartamento todos os invernos ao mesmo casal. Continua a ser um contrato de temporada?

Com esse nome, não. Um contrato assinado antes de 1 de outubro chega ao seu fim acordado com as regras antigas e não pode ser prorrogado. Um novo é um arrendamento de habitação temporária: tem de dizer por que razão o inquilino está temporariamente deslocado do seu domicílio habitual, uma causa que o senhorio tem de poder provar; tem de durar mais de trinta e um dias e, em regra, não mais de doze meses; e um terceiro contrato consecutivo com o mesmo inquilino sobre a mesma casa transforma o primeiro num arrendamento comum. Se um verão de intervalo interrompe essa sequência é uma pergunta a que o texto não responde.

Ainda posso fazer o inquilino pagar o imposto sobre imóveis e as quotas de condomínio?

Num contrato novo, as quotas de condomínio sim, o imposto sobre imóveis não. As despesas gerais, como as quotas de condomínio, podem ser postas a cargo do inquilino por uma cláusula escrita que indique o montante anual, nos edifícios em propriedade horizontal. Os tributos associados à habitação não podem ser impostos ao inquilino, salvo se ele for o sujeito passivo por lei. Um contrato assinado antes de 1 de outubro conserva, em termos gerais, a cláusula que tinha.

Este artigo é informação geral a 1 de outubro de 2026, não um aconselhamento sobre nenhum contrato concreto; os textos citados são o Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de setembro (jornal oficial do Estado espanhol de 30 de setembro de 2026), e o Real Decreto-ley 27/2026, da mesma data (jornal oficial de 1 de outubro de 2026), a lei dos arrendamentos urbanos (Ley 29/1994) na sua redação consolidada e com a alteração do segundo decreto, a Ley 12/2023, a lei de processo civil, o Código Civil, a Constituição e o regimento do Congresso dos Deputados; o IRAV é o valor do Instituto Nacional de Estatística espanhol relativo a agosto de 2026. Os dois decretos aguardam a convalidação do Congresso, que pode revogar qualquer deles; a consulta com a nossa equipa imobiliária é um serviço pago.