スペインの 2026 年 10 月の二つの賃貸勅令法：五年の延長とその代価、二年の橋渡し、2% の上限、季節契約の終わり、そしてこれからの採決

あるオランダ人の所有者が、ロス・クリスティアノスにアパートを二戸持っている。一戸は 2022 年 3 月 1 日から、一年を通してそこに住む家族に月 950 ユーロで貸しており、契約の五年は 2027 年 3 月初めに満了する。もう一戸は毎年冬、11 月から 3 月まで、ハンブルクから来る同じ年金生活の夫婦に貸していて、双方はそれをずっと季節契約と呼んできた。二日のあいだに、スペインの官報はこの二戸のルールをどちらも変えた。2026 年 9 月 30 日に掲載されたのが Real Decreto-ley 26/2026 で、六つの編からなる住宅に関する勅令法であり、10 月 1 日から施行されている。来春の賃料改定には 2% の上限がかかり、家族は同じ条件であと最長二年を求められるようになり、季節契約は法的な類型としてはもう存在しない。10 月 1 日には Real Decreto-ley 27/2026 が掲載され、10 月 2 日に施行される。こちらは五年が満了したときに起きることを書き換える。貸主が延長しない旨を通知しなければ契約は自動的にさらに五年延長され、法定の理由のいずれもなく通知した貸主は借主に一年分の賃料を支払う義務を負う。二つの勅令法はどちらも、厳密な意味で暫定的である。下院がそれぞれについてこれから採決しなければならず、前回の賃貸に関する勅令法、つまり 3 月のものは、その採決を生き延びなかった。本稿は、賃貸借契約を変える部分――五年の延長とその代価、特別延長、賃料改定、新しい一時的賃貸借、費用と担保、借主の買取権、明渡し――を読み、何が未解決のまま残るかを述べる。一つ目の勅令法の税の編は別の主題である。引用はスペイン語、読みは日本語で示す。

10 月 1 日と 2 日に施行、ただし試用期間中

勅令法とは、緊急の場合に政府が単独で立法するものであり、憲法はそれを短い手綱でつないでいる。勅令法は en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación――公布後三十日以内に――下院全体の採決に付されなければならず、下院はそれを明示的に承認するか廃止しなければならない（第 86 条 2 項）。下院規則はこの三十日を繰り返し（第 151 条 1 項）、その数え方を定める。los plazos señalados por días en este Reglamento se computarán en días hábiles――本規則で日によって定められた期間は、執務日で計算する（第 90 条 1 項）。

その採決まで、それぞれの勅令法は法律であり、全面的に適用される。採決の後は、二つのうちのどちらかになる。下院が承認すれば何も変わらない。ただし下院はその後、これを法律案として審議し、修正することができる。下院が廃止すれば、勅令法は適用されなくなり、書き換えられた条文は以前の文言に戻る。採決は勅令法ごとに行われるので、一方が残り、他方が倒れることもありうる。スペインの賃貸借法はこれを二度経験している。2018 年 12 月、ある勅令法が都市賃貸借法（Ley de Arrendamientos Urbanos）を改正した。それは 12 月 19 日に施行され、下院は 2019 年 1 月 22 日にこれを廃止し、官報の統合版は古い条文を復活させた。二つ目の勅令法が 2019 年 3 月 6 日から改正を戻すまでのことである。そして今年の 3 月 21 日、官報は Real Decreto-ley 8/2026 を掲載した。そこにあった特別延長と 2% の上限は、以下で述べるものにごく近い。それは翌日に施行され、下院は掲載から三十八日後の 4 月 28 日にその廃止を議決した。

この二つ目の先例が重要な理由は二つある。今回の採決が形式ではないことを示している。そして、廃止が何を残すかを示している。新しい二つの勅令法のうち一つ目は、3 月の勅令法が生きていた間に借主が行った延長の申請は se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación――新たな通知を要することなく、有効に行われたものとみなす（第一経過規定）――と書かなければならなかった。あの数週間に申請されたものは、廃止によって取り消されたわけではない。五か月のあいだ宙に浮いていたのである。今日の貸主と借主にとっての実務上の帰結は、現に効力のある法律に従って、書面で、日付を入れて行動すること、そして余命が数週間かもしれないルールの上に長い計画を築かないことだ。

五年が満了したら：さらに五年か、一年分の賃料か

二つ目の勅令法は一か条だけで、都市賃貸借法第 10 条を書き換える。常居所である住宅の賃貸借が五年（貸主が法人の場合は七年）の義務的期間を終えたときにどうなるかを定める条文である。10 月 1 日までの答えは、一年ごとの黙示の延長で最長あと三年というもので、貸主は四か月前に通知すれば、理由を示さずにそれを止めることができた。10 月 2 日からは、どちらの当事者も通知しなかった場合、el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica――契約は五年ずつ、貸主が法人であれば七年ずつ、義務的に延長される（第 10 条 1 項）。借主は二か月前の通知でこれを止められるが、貸主には六か月前の通知が要る。

貸主の通知には、さらに代価がある。有効に通知した貸主は vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada――賃貸している住宅と類似の特徴を持つ住宅の賃料の、少なくとも十二か月分に相当する額を借主に補償する義務を負う。その額は、可能な限り国の参考価格システムに基づいて計算され、借主がその住宅に住んだ一年につき賃料一か月分を下回ることは決してできず、住宅の返還時に支払われる。勅令法の前文は明確で、物差しは類似の住宅の参考価格であって、終了する契約の賃料ではない。もっとも、このシステムが返すのは値の幅であり、その幅のどの点を取るのかを条文は述べていない。売却してもこの義務は消えない。貸主の地位に入る買主に移るからである。

補償をなくす場合は六つあり、そのいずれも deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso――通知の中に、明示的に、詳細に、書面で記載されなければならない（第 10 条 2 項）。個人である貸主が、自分自身、二親等までの親族、または別居もしくは離婚の確定判決を受けた配偶者の恒久的な住まいとして、その住宅を必要とする場合。ただし返還から三か月たっても誰も入居していなければ、借主はやはり補償を請求できる。借主が、通知前の十二か月のうち六か月を超えて、正当な理由なくその住宅に住んでいなかった場合。借主が同じ市町村に、所有者または使用権者として別の適切な住宅を持ち、そこに入居できる場合。当事者が新しい契約を結ぶ場合。借主が、同じ住宅についての新しい契約の確かな申込みを断った場合。その申込みは少なくとも五年、貸主が法人であれば七年のもので、賃料は法律が住宅市場逼迫地域で適用するルールに従う。要するに、従前の賃料に年ごとの改定を加えた額である。そして、貸主自身が証明された脆弱な状況にあり、その利益が優先する場合。貸主は通知をてこに使うこともできない。通知の後で当事者が継続に合意するなら、合意する延長は五年または七年を下回ってはならず、元の契約を借主に不利に変える条項は無効である（第 10 条 3 項および 4 項）。

出口はもう一つあり、それが二つの勅令法をつないでいる。その満了の時点で、借主が、貸主が受け入れなければならない延長を得るための法定の要件を満たしている場合、補償は不要である。aunque no la hubiera solicitado――借主がそれを申請していなくても、である。次の節の特別延長は、その一つにあたる。

新しい第 10 条は、すでに署名された契約にも及ぶ。契約またはその延長のいずれかが 2026 年 10 月 3 日より後に満了する場合のすべてについてである（単一経過規定）。着地を和らげる調整が三つある。10 月 2 日の時点でその満了まで六か月を切っている場合、貸主の通知は podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha――その日の少なくとも四か月前までに行うことができる。条文に従えば、残りが四か月を切っていて、それ以前に通知のなかった契約は、五年延長される。すでに旧来の三年の黙示の延長の中にあった契約は、旧ルールでそれを終え、その満了時に新しい条文が適用される。そして民法典に基づく黙示の更新で続いている契約は、施行から四か月が過ぎた後の最初の満了から新しい条文に服し、貸主の通知は四か月前、その住宅で過ごしたすべての期間が五年に算入される。

特別延長：借主が求めれば、あと最長二年

一つ目の勅令法には、独自の時限的な措置がある。その第五最終規定は、常居所である住宅の借主に una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales――一年ごとの期間で、最長二年を追加する特別延長――を、現行契約の条件のままで与える。対象は、2026 年 10 月 1 日に存続していて、次の三つの節目のいずれかを迎える契約である。都市賃貸借法第 9 条 1 項の義務的期間（五年、貸主が法人の場合は七年）が 2028 年 12 月 31 日より前に満了する場合。二つ目の勅令法より前の第 10 条が定めていた黙示の延長と脆弱性による延長。あるいは民法典第 1566 条の黙示の更新、すなわち契約終了後も借主が貸主の黙認のもとで住み続けるときに生じる更新である。

二つの条件は借主の側にある。延長は借主の申請によって働き、しかも借主が al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores――賃料の支払いに滞りがなく、直前の八か月間も毎月そうであった――場合に限られる。勅令法は申請の方式も期限も定めていない。期間満了前に日付入りの書面で申請を送るのは慎重な読み方であって、条文の要件ではない。

貸主の側では、ルールは率直である。La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador――申請は貸主によって必ず受け入れられなければならない――ただし例外が三つある。当事者が別の条件に合意している場合。新しい契約を結んでいる場合。あるいは貸主が、都市賃貸借法第 9 条 3 項の期間と方式に従って、自分または家族のために住宅が必要であると借主に通知している場合である。ここで勅令法は法律より先へ進む。契約にその定めがなくても、必要性が現実のもので証明されている限り、この取戻しを認めるからだ。延長は、双方が現在の賃料より少なくとも五パーセント低い賃料での更新または新契約に合意する場合にも適用されない。また、住宅市場逼迫地域と宣言された地域で法律が与える三年の延長（10 月 2 日からは第 10 条 6 項、それまでは 3 項）とは併用できず、後者がある場合はそちらが優先する。

二つ目の勅令法は、この二つの部品を組み合わせている（第一追加規定）。第 10 条 1 項の五年の延長が働く場合、特別延長は適用されない。契約が五年延長されたばかりの借主に、二年は要らないからである。特別延長は、貸主から延長しない旨の通知を受けた借主のためのものだ。その契約は期日には終わらず、追加の一年または二年のあいだ続き、その後 el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria――契約はその特別延長の終了時に消滅する――当事者が別の合意をしない限りは。最初の期日には不要だった補償は、最後の期日に必要になる。六つの理由のいずれもなく、貸主の意思で終了する場合、借主は補償を受ける権利を持つ。

未解決の点が一つある。二つ目の勅令法の前文は、Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización――すでに行われた更新しない旨の通知は効力を保ち、補償を生じさせない――と述べ、その後に契約が特別に延長される場合も同じだとしている。条文がこれを明示しているのは、黙示の更新で続いている契約についてだけであり、それ以外については、この読み方は前文に依拠している。10 月 2 日より前に通知した貸主は、その日付の証拠を保管しておくべきである。

ロス・クリスティアノスの家族にとって、計算は二日のうちに二度変わった。五年は 2027 年 3 月初めに終わり、10 月 2 日から六か月を切っているので、所有者が決断できるのは、四か月前にあたる 2026 年 10 月の最後の数日までである。何も言わなければ、契約は 2032 年 3 月まで延長され、賃料は同じで改定には上限がかかり、次に契約を終わらせる機会はその日の六か月前に来る。通知すれば、賃料に滞りのない家族は特別延長を申請できる。契約はそのとき 2028 年 3 月まで続き、その後は一年ごとに、遅くとも 2029 年 3 月まで続く。そして契約が終わるとき、所有者は類似のアパートの賃料の少なくとも十二か月分を支払う義務を負う。参考価格システムがそれを家族の払っている 950 ユーロと評価するなら、11,400 ユーロである。ただし通知に六つの理由のいずれかが記載されていれば別だ。多くの所有者が目を向けるのは、自分自身または近親者がその住宅を必要とするという理由だろう。適切に通知すれば、それは延長も補償も止める。ただし、その必要は現実のものでなければならず、通知に書かれていなければならず、三か月以内に誰かが実際に入居しなければならない。ここから先はすべて、一つ目の勅令法の内容である。

賃料改定：2027 年末まで 2%、そしてすべての契約に IRAV

年ごとの改定には、いま二つの異なる上限がかかっており、それぞれ勅令法の別の部分から来ている。

恒久的なものは、書き換えられた都市賃貸借法第 18 条 1 項にある。改定には条項が要る。En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos――明示の合意がなければ、契約に賃料改定は適用されない。条項が指数を名指ししていなければ、基準は IRAV、すなわち国立統計局がこの目的のために公表する指数である。そして条項が何と言おうと、年間の引上げは IRAV の変動を超えられない。これまでこの指数が拘束していたのは 2023 年 5 月 26 日以降に結ばれた契約で、それより古い契約は消費者物価指数に従っていた。勅令法は 2023 年の住宅法の経過規定を書き換え、以前の契約も同じ限度で改定されるようにした。2019 年や 2022 年の契約にある «IPC» と書かれた条項は今も有効である。ただ、IRAV を超える結果は出せない。

暫定的なものは第六最終規定である。2026 年 10 月 1 日から 2027 年 12 月 31 日までに期日が来るすべての改定について、借主は二つのルールのもとで貸主と引上げを交渉できる。賃料が、国の参考価格システムがその住宅について示す上限を超えている場合、no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta――賃料のいかなる引上げも適用されない。それ以外のすべての場合、引上げは双方が新たに合意したものとなり、合意に至らなければ、el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento――適用される賃料の引上げは二パーセントを超えることができない。

どちらのルールが効くかは数字が示す。2026 年 9 月 15 日に公表された 8 月分の IRAV は 2.47% である。同じ月の消費者物価指数は、住宅省自身の改定計算ツールによれば 4.3% だった。ロス・クリスティアノスの契約は 2022 年のもので、条項は IPC を参照している。8 月の数字では、2027 年 3 月の改定は旧ルールなら月 40.85 ユーロを上乗せしていた。法律の新しい上限のもとでは最大 23.47 ユーロ。そして勅令法の暫定ルールのもとでは、新たな合意がなければ最大 19 ユーロで、賃料は 950 ユーロから 969 ユーロになる。参考価格システムがこのアパートの上限を 950 ユーロ未満に置いていれば、上乗せはゼロである。このシステムは住宅省のウェブアプリケーションで、所在地と特徴に応じて住宅の参考値の幅を返す。改定の通知を送る前にこれを確認することは、いまや仕事の一部である。

季節賃貸はなくなった：「一時的住宅」の賃貸借

三十年のあいだ、法律は por temporada――一シーズンの――賃貸を、住居以外の用途の賃貸借として扱い、ほぼすべてを当事者の合意に委ねてきた。勅令法は第 3 条からその言葉を削り、住宅のルールの内側に arrendamiento de vivienda temporal を創設する。これは、temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable――正当かつ証明可能な理由によって、常居所から一時的に離れている――借主の住まいの必要を満たす賃貸借である（第 2 条 3 項）。

これを定めるルールは四つある。理由は契約に書かれ、現実のもので証明可能でなければならず、recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia――その存在を証明する責任は貸主が負う。理由のない契約は、署名の日から通常の住宅賃貸借として扱われる（第 7 条 2 項）。期間は自由に合意できるが、debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses――三十一日を超えなければならず、原則として十二か月を超えてはならない（第 9 bis 条 1 項）。理由なく十二か月を超えた場合、または同じ当事者のあいだで同じ住宅について más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva――一時的住宅の賃貸借契約が連続して二件を超えて――結ばれた場合、最初の契約は五年または七年の通常の賃貸借とみなされる（第 9 bis 条 2 項）。そして借主の側は以前より軽い。借主は一か月が過ぎれば十日前の予告で退去でき、追加の担保は賃料一か月分を超えられず、通常の使用による損耗の小修繕は貸主の負担となり、同じ住宅について続けて結ばれる一時的契約の賃料は、一年に IRAV を超えて上がることができない。

10 月 1 日より前に署名された契約は、合意した期間が終わるまで旧制度を保ち、そこで止まる。quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga――延長の可能性なく消滅し――、更新すれば、それはすでに新ルールのもとの一時的住宅の賃貸借である（都市賃貸借法の第八経過規定）。観光客向けに販売される三十一日以内の賃貸は引き続きこの法律の外にあり、各州の観光法規に服する。諸島ではそれは、Ley 6/2025 についての当事務所の記事で説明したカナリアの民泊法を意味する。

ハンブルクの夫婦との冬の契約は、条文が残した問いのちょうど上に乗っている。ドイツに維持している住まいを離れて五か月滞在することは、第 2 条 3 項の文言に収まるかもしれない。しかし勅令法は認められる理由を列挙しておらず、理由が正当で証明可能であることを求め、その証明を所有者に負わせている。理由が成り立たない契約は、初日から五年の通常の賃貸借であり、その満了時には五年の延長とその補償が待っている。そして数え方の問題がある。同じ借主との 2028 年の冬は、新ルールのもとで署名される三件目の一時的契約になる。あいだに挟まる夏が連続を断ち切るのか、2026 年 10 月より前の冬が数に入るのか、勅令法は述べていない。裁判所か施行規則が答えるまで、同じ借主との三度目の冬は、去年のひな形ではなく、助言を得て計画すべきものである。勅令法はまた、一時的賃貸と部屋貸しに関する州のルールに余地を残しており（都市賃貸借法の第十二追加規定）、この契約のカナリア側はまだ変わりうる。

貸主がもう請求も要求もできないもの

勅令法は通常の賃貸借の細則も書き換えており、五つの変更がすべての新しい契約に及ぶ。

税。当事者は今も、借主が不動産の一般的な費用を負担することを、書面で、年額を明記して合意できる。しかし En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria――住宅に関わる税は、いかなる場合も借主に課すことができない――借主が法律上の納税義務者である場合は別である（第 20 条 1 項）。固定資産税を借主に転嫁する条項は、法律が 9 月 30 日まで認めていたものだが、新しい契約には書けない。仲介業者の手数料や契約書の作成費用を、直接にも間接にも借主に請求することもできない（第 20 条 2 項）。

担保。一か月分の保証金は残り、五年または七年までの契約における追加の担保を賃料二か月分までとする上限も残る。新しいのは、En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta――いかなる場合も、借主に賃料不払い保険の契約を要求することはできない――という点である（第 36 条 5 項）。貸主が自分の費用で賃料に保険をかけることは今もできる。

早期の退去。借主は従来どおり、六か月が過ぎれば三十日前の予告で解約できる。残りの一年ごとに賃料一か月分を払わせていた条項はなくなった。そのように行使された解約は no generará derecho de indemnización en favor del arrendador――貸主のための補償の権利を生じさせない――からである（第 11 条）。

修繕と明渡し時の引渡し。住宅に、居住適性、安全または衛生に関わる修繕が必要なとき、借主は妥当な見積りを添えて書面で請求できる。貸主は暦日で十五日以内に、それを受け入れるか、別の修繕を提案するか、工事を行うかしなければならず、その後は借主が工事をさせ、その費用を将来の賃料から差し引くことができる（第 21 条 5 項）。賃貸借の終了時には、双方が住宅の状態についての引渡し確認書に署名しなければならない。それがない場合、またはそこに損傷の記載がない場合、se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación――反証のない限り、住宅は適切な保存状態で返還されたものと推定される（第 36 条 7 項）。国外に住む所有者にとって、この最後のルールは、退去時の立会いを保証金の行方を決める瞬間に変える。

大きな住宅。9 月まで法律は、300 平方メートルを超える住宅、または年間賃料が最低賃金の 5.5 倍を超える住宅の賃貸借の当事者に、これらのルールの大半を合意で排除することを認めていた。勅令法は第 4 条 2 項からこの例外を取り除いた。誰かの住まいとして貸される大きなヴィラは、いまやワンルームと同じ強行規定のもとにある。

これらのルールは、すでに署名された契約にも及ぶのか。勅令法は、延長、二つの改定上限、季節契約については自ら答えを出しているが、残りについては何も答えていない。民法典の一般原則は Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario――法律は、別段の定めがない限り、遡及効を持たない（第 2 条 3 項）――であり、2019 年と 2023 年の改正はそれぞれ、以前の契約を従来のルールのもとに残す経過規定を置いていた。したがって大まかに言えば、10 月 1 日より前に署名された契約は、費用、担保、解約に関する条項を保つ。更新や新しい契約はそうではない。

賃貸中の住宅を売る：借主の買取権はもう放棄できない

第 25 条は以前から、住宅が売られるときの先買権を借主に与えていた。売却とその条件についての正式な通知から数えて暦日で三十日以内に同じ価格で買うことができ、その通知がなかったり誤っていたりした場合は、公正証書の写しから三十日以内に買主の地位に取って代わることができる。変わるのは二点である。借主がこの権利を放棄するという契約条項は、9 月まで有効だった。いまは Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente――当事者は、借主による先買権の放棄を合意することができない（第 25 条 8 項）。そして、建物全体の売却や、アパートを他の資産と合わせた売却も、もうこれを免れない。住宅を法的に切り分けられるなら、通知には、その住宅に割り当てられた価格と用いた客観的基準を記載しなければならず、基準としては地籍の参照価額または独立した鑑定評価が優先される（第 25 条 2 項および 7 項）。不動産登記所は、これらの通知の証明がなければ、賃貸中の住宅の売却を登記しない（第 25 条 5 項）。

借主が住んだままのアパートを売る非居住者にとって、売却の日程はいまやその通知から始まり、貸主の地位に入る買主は、延長しない場合の補償も引き継ぐ。同じ売却の税の側面は、非居住者として売却するための当事務所のガイドにある。

借主が脆弱な状況にあるときの明渡し

勅令法の手続の部分は、それだけで一本の記事に値する。今日すべての貸主に関わるのは三点である。

第一に、民事訴訟法第 22 条に新設された第 6 項が、賃料不払いによる明渡しを止める「特別」な道を設ける。借主が経済的に脆弱な状況にあると認められると、裁判所は所管の行政機関に通知し、行政機関は二か月以内に代替住宅を提供するか、未払い額を支払う。そのあいだ手続は停止する。行政機関が支払えば、手続は終わり、賃貸借は続く。どちらもしなければ、la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario――所管の行政機関が、債務者としての借主の地位を自動的に引き継ぎ――、明渡しは行われない。脆弱な状況が続く限り、契約は満了まで効力を保つ。

第二に、その仕組みが適用されない場合、勅令法第 2 条は、代替住宅のない脆弱な人の明渡しを 2030 年 12 月 31 日まで停止することを裁判所に認める。原告が、住宅や不良化した住宅ローン債権のポートフォリオを市場価値を大きく下回る価格で買い取る事業体である場合、勅令法は補償を定めていない。それ以外の場合、停止は毎年見直され、三年を超えて続くことはできず、貸主が個人であるときは、住宅を所管する行政機関が、受け取れなかった賃料を限度として補償する。

第三に、この二つ目の仕組みには限界がある。借主の脆弱性は、cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas――原告が二戸以下の住宅を所有する個人である場合――には優先しない（第 2 条 2 項）。この限界は一つ目の仕組みを止めるものではない。滞納している脆弱な借主を抱える小規模な貸主にとって、勅令法が描く道筋は、行政機関が支払うか債務を引き受け、賃貸借が続くというものである。どちらのルールも、すでに係属中で明渡しがまだ執行されていない事件に及ぶ。以上はいずれも、契約なしに占拠された住宅には関係しない。そちらはオクパについての当事務所の記事で述べた道をたどる。

2026 年 10 月の貸主のチェックリスト

• 契約に日付を振る：契約ごとに、署名日、五年または七年の満了日、次の改定日を書き出す。
• 通知の期限までに決める：各期間の満了の六か月前、満了が 10 月 2 日から六か月以内なら四か月前。沈黙はいまやさらに五年を意味し、理由を書かない通知は一年分の賃料を意味する。
• 延長の申請には書面で答える：住宅が必要なら、第 9 条 3 項が求める通知でそう伝え、必要性の証拠を保管する。
• 改定の通知の前に二つの数字を確認する：その住宅の参考価格の幅と最新の IRAV。新たな合意がなければ 2%。
• 季節契約を去年の書式で更新しない：一時的な滞在の理由を契約に書き、同じ借主との契約の数を数える。
• ひな形を見直す：借主に税を負わせない、賃料保険を義務にしない、早期退去に違約金を付けない、終了時に引渡し確認書を作る。
• 賃貸中の住宅を売るつもりなら、借主への通知から始める。価格とその根拠となる基準を添えて。
• 二つの採決を書き留める：勅令法は二つ、採決も二つ。下院がどちらかを廃止したら、上のどれかに基づいて動く前に、もう一度確認する。

勅令法は最初の朝から法律であり、数週間のうちに法律でなくなることもある。今日そこに何と書いてあるかを読み、そのもとで自分がすることを書面に残し、三十日のルールに五年の計画をぶら下げないことだ。

コスタ・アデヘとコラレホの当事務所の不動産チームは、二つの勅令法に照らして賃貸借契約を審査し、一時的住宅の契約と、不延長・延長・改定・自己使用の必要・売却の各通知を起草し、明渡し手続で代理する。相談は有料で、事前に見積もる。サービスの内容は当事務所の不動産法のページに、連絡先ページには両事務所の営業時間がある。

よくある質問

二つの勅令法は施行されていますか。下院が否決したらどうなりますか？

一つ目は 2026 年 10 月 1 日から施行されており、二つ目は 10 月 2 日に施行されます。下院はそれぞれについて三十日以内に採決しなければならず、下院規則はその三十日を執務日で数えます。承認された勅令法は存続し、廃止された勅令法は適用されなくなり、都市賃貸借法はその部分について以前の文言に戻ります。3 月の勅令法は 4 月 28 日にそうして終わりました。そのもとで借主が行った申請が有効と確認されたのは五か月後、今回の二つのうち一つ目によってでした。だからこそ、いま行うことはすべて書面にし、日付を入れておくべきです。

借主の五年契約は 2027 年に終わります。終わらせることはできますか？

10 月 2 日からは、何もしなければ契約はさらに五年延長されます。終わらせるには、期間満了の六か月前に通知しなければならず、10 月 2 日の時点で残りが六か月を切っていれば四か月前です。それでも、賃料に滞りがなく、直前の八か月間毎月支払ってきた借主は、あと最長二年を求めることができ、あなたは受け入れなければなりません。ただし、借主と別の条件に合意したか新しい契約を結んだ場合、またはあなた自身や家族のために住宅が必要で、都市賃貸借法第 9 条 3 項が求めるとおりに通知し、その必要性が現実のもので証明できる場合は別です。そして契約があなたの決定によって終わるとき、あなたは類似の住宅の賃料の少なくとも十二か月分を支払う義務を負います。通知に、法律が挙げる六つの理由のいずれかが記載されている場合を除きます。

私の契約には、賃料は IPC に連動して上がると書いてあります。今も適用できますか？

条項は有効ですが、その結果には上限があります。10 月 1 日以降、年間の引上げは決して IRAV を超えられず、2023 年 5 月より前に署名された契約でも同じです。また、2027 年 12 月 31 日までに期日が来る改定では、新たな合意のない引上げは 2% を超えられません。賃料がすでに、その住宅について国が示す参考値の幅の上端を超えている場合は、まったく上げられません。2026 年 8 月の数字では、4.3% の IPC ではなく 2% ということになります。

毎年冬、同じ夫婦にアパートを貸しています。これはまだ季節契約ですか？

その名前では、もう違います。10 月 1 日より前に署名された契約は、合意した終期まで旧ルールで続き、延長はできません。新しい契約は一時的住宅の賃貸借です。借主がなぜ常居所を一時的に離れているのかを記載しなければならず、その理由はあなたが証明できなければなりません。期間は三十一日を超え、原則として十二か月以内でなければなりません。そして同じ借主と同じ住宅について連続する三件目の契約は、最初の契約を通常の賃貸借に変えます。あいだの夏がこの連続を断ち切るかどうかは、条文が答えていない問いです。

今でも借主に固定資産税と管理費を負担させられますか？

新しい契約では、管理費は可能ですが、固定資産税はできません。管理費のような一般的な費用は、区分所有の建物であれば、年額を明記した書面の条項によって借主に負担させられます。住宅に関わる税は、借主が法律上の納税義務者である場合を除き、借主に課すことができません。10 月 1 日より前に署名された契約は、大まかに言えば、それまでの条項を保ちます。

本稿は 2026 年 10 月 1 日時点の一般的な情報であり、特定の賃貸借契約に関する助言ではありません。引用した条文は、9 月 29 日の Real Decreto-ley 26/2026（2026 年 9 月 30 日の官報）、同日付の Real Decreto-ley 27/2026（2026 年 10 月 1 日の官報）、統合版に二つ目の勅令法による改正を加えた都市賃貸借法（Ley 29/1994）、Ley 12/2023、民事訴訟法、民法典、憲法、下院規則です。IRAV は国立統計局による 2026 年 8 月の数値です。二つの勅令法はいずれも下院の承認を待っており、下院はそのどちらも廃止することができます。当事務所の不動産チームへの相談は有料のサービスです。