Location d'hiver en Espagne après l'abrogation du décret d'octobre 2026 : le bail saisonnier est de retour, et ce qu'il faut y écrire

Chaque mois d'octobre, le même couple de Bergen vient chercher les clés du même appartement à Costa del Silencio, dans le sud de Tenerife. Le contrat tient en deux pages que le propriétaire a téléchargées en 2019 et qu'il imprime chaque automne depuis : « contrato de arrendamiento de temporada », du 1er novembre au 31 mars, deux mois de dépôt de garantie, les honoraires de l'agence partagés par moitié. Le 1er octobre 2026, un décret-loi a fait de ce formulaire la description d'un contrat qui n'existait plus : le Real Decreto-ley 26/2026 a retiré la location saisonnière de la loi sur les baux urbains et mis à sa place un bail de « logement temporaire ». Le 2 octobre, le Congrès a abrogé le décret, par 178 voix contre 172, et la location saisonnière est revenue dans la loi, mot pour mot. Cette note s'adresse au propriétaire qui loue un appartement à Tenerife ou à Fuerteventura pour l'hiver, et au locataire qui en loue un. Elle dit ce qu'est une location saisonnière et comment un tribunal la distingue d'un bail d'habitation, ce que décide le contrat et ce que la loi décide pour lui, comment la saison se termine, où passe la frontière avec la location touristique, et que faire d'un contrat signé pendant que le décret était la loi. Les citations sont en espagnol, la lecture en français.

Abrogé le 2 octobre : ce qui est revenu

Pendant quelques jours, la loi n'a plus connu de location saisonnière. Le décret a effacé les mots qui la créaient et écrit, à l'intérieur des règles de l'habitation, un bail de logement temporaire qui exigeait un motif écrit et dont on puisse apporter la preuve, devait durer plus de trente et un jours et pouvait être signé deux fois de suite avec le même locataire, pas trois. Le Congrès a rejeté le décret le 2 octobre, et avec l'abrogation la loi se lit de nouveau comme le 30 septembre. Notre note sur les décrets d'octobre explique le vote, ce qui est tombé d'autre avec lui et ce que l'abrogation laisse ouvert.

Ce qui est revenu, c'est une phrase de l'article 3. Parmi les baux pour un usage autre que l'habitation, la loi compte los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra — les baux d'immeubles urbains conclus pour une saison, que ce soit l'été ou toute autre (article 3.2). Tout le reste de cette note découle de ce classement : une location d'hiver est un bail soumis à la loi, et ce n'est pas un bail d'habitation.

La finalité, pas le calendrier

La loi définit le bail d'habitation par ce à quoi il sert : un bâtiment habitable dont la destination première est de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario — satisfaire le besoin permanent de logement du locataire (article 2.1). La location saisonnière est l'autre cas, et la Cour suprême l'a décrite il y a longtemps dans des mots qu'elle a répétés depuis : un logement que l'on prend para habitar transitoriamente y por razones diversas — pour y habiter de façon transitoire et pour des raisons diverses. Le critère n'est pas la durée du séjour : el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento — l'exigence que l'occupation soit temporaire ne tient pas à la durée simplement chronologique du bail, mais à la finalité à laquelle il est destiné (arrêt 1074/1999 du 15 décembre, qui reprend une doctrine formée sous la loi de 1964).

Deux choses en découlent. Un contrat de cinq mois peut être une saison, et un contrat de dix aussi, si le locataire est là pour une année d'études, un détachement ou un hiver et qu'il a un logement où retourner. Et le nom porté sur la première page ne décide de rien : le même arrêt dit que la réponse se trouve debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes — en tenant compte des faits dont on peut déduire l'intention des parties. Un contrat « saisonnier » pour un locataire qui n'a pas d'autre logement, signé de nouveau dès qu'il s'achève, est le genre de fait qui change une saison en bail d'habitation, avec son minimum de cinq ans.

Le couple de Bergen est le cas simple. Il garde son logement en Norvège, vient pour l'hiver et repart au printemps. C'est une saison, cette année et l'année prochaine, quel que soit le nombre d'hivers où il viendra.

Ce que décide le contrat, et ce que la loi décide pour lui

Parce qu'une location saisonnière est un bail pour un usage autre que l'habitation, les parties écrivent elles-mêmes la plupart de ses règles. Ces baux se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil — sont régis par la volonté des parties, à défaut par le titre III de la présente loi et, à titre supplétif, par le Code civil (article 4.3). Deux parties de la loi ne se prêtent à aucun accord : son titre premier, qui dit quel bail est lequel, et son titre quatre, sur le dépôt de garantie et la forme écrite (article 4.1).

La colonne de droite est la raison pour laquelle l'étiquette compte. Chacune de ses lignes est une règle à laquelle le locataire d'un logement ne peut pas renoncer par sa signature, car dans un bail d'habitation la clause qui laisse le locataire dans une situation moins bonne que la loi est nulle (article 6). Dans une location saisonnière, le contrat passe en premier, et ce qu'il ne dit pas est complété par le titre III, qui emprunte aux règles de l'habitation celles des réparations, des travaux et du droit du locataire d'acheter quand l'appartement est vendu (articles 30 et 31), et par le Code civil.

L'argent

Le dépôt de garantie est le seul chiffre que les parties ne choisissent pas. À la signature, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda — il est obligatoire d'exiger et de verser un dépôt en espèces d'un montant égal à un mois de loyer dans les baux d'habitation et à deux dans les baux pour un usage autre que l'habitation (article 36.1). Les deux mois du formulaire du propriétaire sont la loi. Le solde doit être restitué à la remise des clés, et il porte intérêt au taux légal une fois qu'un mois s'est écoulé sans qu'il ait été rendu (article 36.4). Toute garantie en plus du dépôt relève du contrat (article 36.5).

Le reste, ce sont les parties qui l'écrivent : qui paie l'électricité et l'eau, si les charges de copropriété sont comprises dans le loyer, qui paie l'agence. La moitié d'honoraires que le couple de Bergen paie chaque automne est valable parce que le contrat le dit ; la règle qui met ce coût à la charge du bailleur appartient au bail d'habitation.

Comment la saison se termine

Une location saisonnière se termine d'elle-même. Le Code civil dit qu'un bail conclu pour une durée déterminée concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento — prend fin au jour fixé, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire (article 1565). Le propriétaire ne donne aucun préavis et le locataire n'a aucune prorogation à réclamer.

Le piège se trouve de l'autre côté de cette date. Le Code présume une tacite reconduction lorsque permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador — le locataire continue de jouir de la chose louée pendant quinze jours avec l'acquiescement du bailleur (article 1566) — et la reconduction court de mois en mois lorsque le loyer est mensuel (article 1581). L'arrêt de 1999 a appliqué exactement cela à une location saisonnière, qui es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado — est susceptible de tacite reconduction à l'expiration de la durée convenue. Un couple qui reste jusqu'en avril avec la bénédiction du propriétaire est sous un nouveau bail qui se renouvelle chaque mois, et chaque mois sans écrit est un fait de plus pour le tribunal à qui l'on demanderait si l'appartement est devenu un domicile. S'il veut rester jusqu'en mai, la réponse est une prorogation écrite, signée avant le 31 mars, avec son propre dernier jour.

Partir avant la fin est le point faible du locataire. La loi donne au locataire d'un logement le droit de partir après six mois ; elle n'en donne aucun au locataire saisonnier. Le contrat lie pour sa durée, parce que les contrats tienen fuerza de ley entre las partes contratantes — ont force de loi entre les parties contractantes (Code civil, article 1091) — et le loyer des mois restants est dû, sauf si le contrat prévoit une sortie. Une clause qui dit comment et à quel prix le locataire peut partir se négocie avant de signer, pas en février. Le propriétaire, de son côté, ne peut mettre fin au bail avant terme que pour un manquement : loyer ou dépôt impayés, dégradations volontaires ou travaux faits sans accord, et activités gênantes, insalubres, dangereuses ou illicites (article 35).

La frontière avec la location touristique

Tout appartement meublé cédé pour des semaines ou des mois n'est pas un bail. La loi exclut la cession d'un logement entier et meublé qui est commercialisé dans les canaux de l'offre touristique cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística — lorsqu'elle est soumise à un régime spécifique, issu de sa réglementation touristique sectorielle (article 5.e). Dans les îles, ce régime est la loi canarienne sur la location touristique que nous décrivons dans notre note sur la Ley 6/2025, avec son enregistrement et ses exigences.

Le décret avait tracé cette frontière à trente et un jours ; avec l'abrogation, la loi ne fixe de nouveau aucun nombre. Dans les îles, un chiffre demeure, dans la loi régionale : depuis août 2026, elle présume qu'un logement loué pour trente et un jours ou moins est une location touristique, sauf si le contrat indique pourquoi le locataire a besoin d'un hébergement temporaire (Ley 6/2025, articles 11 et 12). Ce qui sépare les deux, c'est la façon dont l'appartement est proposé et sous quelles règles. Un hiver convenu directement avec un couple qui revient chaque année est un bail ; le même appartement vendu à la nuitée sur une plateforme est une location touristique, et doit être enregistré comme tel. Chaque séjour doit respecter les règles de son propre régime.

Un contrat signé entre le 1er octobre et l'abrogation

Certains contrats d'hiver ont été signés pendant que le décret était la loi, et ils ont été écrits pour un bail qui n'existe plus : un motif énoncé, un mois de dépôt au lieu de deux, le droit du locataire de partir au bout d'un mois. L'abrogation ne s'accompagne d'aucune règle transitoire, et ce que vaut aujourd'hui un tel contrat n'est pas tranché. Le remède le plus simple, quand les deux parties sont d'accord, est de le signer de nouveau comme bail saisonnier selon la loi telle qu'elle se lit désormais. Quand elles ne le sont pas, le contrat devrait être relu par un juriste avant que l'une ou l'autre ne s'appuie sur lui.

Les contrats signés avant le 1er octobre n'ont rien à réparer. Le décret les aurait éteints sans prorogation à leur dernier jour ; cette phrase est tombée avec le reste, et un bail saisonnier signé en septembre est ce qu'il a toujours été.

Une liste de contrôle pour le contrat de cet hiver

• Appelez-le par son nom. Un bail pour une saison au sens de l'article 3.2 de la loi, avec son premier et son dernier jour.
• Écrivez où se trouve le domicile. L'adresse du locataire à l'étranger et le fait qu'il la conserve ; la finalité du séjour est ce que lit un tribunal.
• Prenez le dépôt légal. Deux mois de loyer en espèces, à restituer quand les clés reviennent.
• Convenez de la sortie. Si le locataire peut partir plus tôt, avec quel préavis et à quel prix ; la loi ne lui en donne pas le droit.
• Mettez les frais dans le contrat. Les consommations, les charges de copropriété, l'agence et les petites réparations se règlent entre les parties.
• Terminez sur le papier. Une remise des clés datée le dernier jour, et pas de maintien dans les lieux sans prorogation signée.
• Ne mélangez pas les deux marchés. Un appartement proposé aux touristes à la nuitée est une location touristique et doit être enregistré comme tel.

Un bail saisonnier est un document court bâti sur un fait : le domicile du locataire est ailleurs. Écrivez ce fait, datez les deux bouts du séjour, et le formulaire que le propriétaire a téléchargé en 2019 fera ce qu'il a toujours cru qu'il faisait.

Notre équipe immobilière des cabinets de Costa Adeje et de Corralejo traite les achats, les ventes et les baux sur les deux îles, et peut rédiger ou examiner un bail saisonnier, ou un contrat signé pendant que le décret était la loi ; la consultation est payante et fait l'objet d'un devis préalable. Le service est décrit sur notre page de droit immobilier, et la page de contact indique les horaires des deux cabinets.

Questions fréquentes

Le bail saisonnier est-il de nouveau valable ?

Oui. Le Real Decreto-ley 26/2026 l'a retiré de la loi sur les baux urbains le 1er octobre 2026 et le Congrès a abrogé ce décret le 2 octobre. La loi traite de nouveau la location pour une saison comme un bail pour un usage autre que l'habitation, régi d'abord par ce que conviennent les parties.

Combien de temps une location saisonnière peut-elle durer ?

La loi ne fixe ni minimum ni maximum. Ce qui rend une location saisonnière, c'est sa finalité : un séjour temporaire d'un locataire dont le logement permanent est ailleurs. Cinq mois d'hiver conviennent ; une année d'études peut convenir aussi. Un contrat qui donne en réalité au locataire son seul logement est un bail d'habitation, quelle que soit sa durée.

Puis-je louer au même couple chaque hiver ?

Oui, et il n'y a rien à compter : la limite de deux contrats de suite appartenait au décret abrogé. Chaque hiver est un contrat à part, avec ses dates. Ce qui compte à chaque fois, c'est que les locataires gardent leur logement ailleurs et que le contrat le dise.

Quel dépôt puis-je demander ?

Le dépôt légal d'une location saisonnière est de deux mois de loyer, en espèces, et il est obligatoire. Toute autre garantie est celle que prévoit le contrat. Le dépôt est restitué à la remise des clés, déduction faite de ce que doit le locataire ; après un mois sans restitution, il porte intérêt au taux légal.

Et si les locataires restent après le dernier jour ?

S'ils restent quinze jours avec votre acquiescement, le Code civil présume une tacite reconduction, de mois en mois lorsque le loyer est mensuel. Pour l'éviter, récupérez les clés le dernier jour, ou signez une prorogation écrite avec une nouvelle date de fin avant l'expiration du premier contrat.

Cet article est une information générale au 2 octobre 2026, non un conseil sur un contrat en particulier. Les textes cités sont la loi sur les baux urbains (Ley 29/1994), articles 2 à 6, 9 à 11, 14, 20, 21, 29 à 31, 35 et 36, dans la rédaction en vigueur avant le Real Decreto-ley 26/2026 du 29 septembre (Journal officiel de l'État du 30 septembre 2026), que le Congrès a abrogé le 2 octobre 2026 par une résolution publiée au Journal officiel du même jour ; le Code civil, articles 1091, 1565, 1566 et 1581 ; et l'arrêt 1074/1999 de la Cour suprême, du 15 décembre. La règle canarienne sur les locations de trente et un jours ou moins figure dans la Ley 6/2025, articles 11 et 12, ajoutés par la Ley 7/2026 du 31 juillet. Une consultation avec notre équipe immobilière est un service payant.