Vivere in un complesso turistico nel sud di Tenerife: l'unità di gestione, cosa può e cosa non può fare il proprietario, e la finestra fino al 2028

L'appartamento è al secondo piano di un complesso di Costa Adeje costruito negli anni ottanta: una piscina, lettini, una reception che conserva ancora l'insegna sopra la porta. Il venditore ci ha vissuto per anni, il vicino da un lato affitta tramite la società che gestisce il complesso, la vicina dall'altro ha un proprio numero di affitto turistico e una cassetta per le chiavi sul muro. Il compratore vuole viverci, o affittarlo. Alle Canarie la risposta non viene dal rogito, ma da altri tre documenti e da una regola del 1995 che la legge chiama principio de unidad de explotación, il principio dell'unità di gestione: un complesso turistico è gestito da un'unica società e ogni unità è vincolata a quell'attività. Questa nota espone cosa dice il principio, cosa vieta al proprietario, chi lo fa rispettare e con quali sanzioni, cosa hanno deciso i tribunali nel 2025 e nel 2026, la finestra che il Governo delle Canarie ha aperto nel marzo 2025 e chiude nel marzo 2028, e i documenti che un compratore deve leggere prima di firmare.

Tre documenti decidono cos'è un'unità, e il rogito non è uno di essi

Il primo documento è il piano urbanistico comunale. Una parcella è destinata a uso turistico, a uso residenziale o a entrambi, e un edificio su una parcella turistica è uno stabilimento turistico qualunque cosa ne facciano i proprietari. Il secondo è la licenza dell'edificio e la sua iscrizione nel registro canario del turismo, il Registro General Turístico: una licenza di apertura come apartamentos o come aparthotel, un numero di fascicolo, il nome della società che lo gestisce e l'elenco delle unità che gestisce. Il terzo è il registro immobiliare. Dal 2013 i titolari di uno stabilimento turistico deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación, devono far risultare nel registro immobiliare l'uso cui sono destinati la parcella e l'immobile e i limiti alla sua modifica, e l'annotazione si prende all'iscrizione di una nuova costruzione o di una divisione in condominio oppure, per gli edifici già costruiti, all'iscrizione di un diritto su di essi (Ley 2/2013, articolo 23.2). Il rogito stesso può chiamare l'unità vivienda; non la rende tale. L'alta corte delle Canarie lo ha detto nel 2020 a proposito di un aparthotel di Arona: Mencionar la dedicación a uso residencial y no turístico en Catastro, Registro de la Propiedad, en una escritura pública o en cualesquiera otros registros públicos no produce el efecto de cambiar el uso de manera lícita, menzionare la destinazione residenziale nel catasto, nel registro immobiliare, in un atto pubblico o in qualsiasi altro registro pubblico non cambia l'uso in modo lecito.

Ciò che i tre documenti descrivono è un dovere. Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento, è dovere dei titolari degli stabilimenti turistici destinarli all'attività turistica secondo l'uso che il piano assegna alla parcella (Ley 2/2013, articolo 23.1), e la legge canaria sugli affitti turistici del dicembre 2025 aggiunge, per gli edifici in condominio che sono stati configurati come stabilimenti turistici, che los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas, gli elementi divisi in condominio sono considerati unità ricettive e non abitazioni (Ley 6/2025, articolo 5.1.c).

Il principio dell'unità di gestione: una società, ogni unità

La legge canaria del turismo del 1995 esige che La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación, la gestione turistica degli stabilimenti ricettivi avvenga sotto il principio dell'unità di gestione, e lo definisce come el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas, la sottomissione a un'unica società dell'attività di gestione turistica ricettiva in ciascuno stabilimento, insieme unitario di costruzioni, edificio o parte omogenea di esso, le cui unità ricettive devono essere destinate nella loro totalità all'attività turistica cui restano vincolate (Ley 7/1995, articolo 38). La società ha bisogno di un titolo dei proprietari, título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación, salvo che siano loro a gestire direttamente, e la legge dice che un condominio può essere quel gestore (articolo 39.1); deve destinarvi personale sufficiente e mantenere una reception con presidio permanente (articolo 40). L'assessorato al turismo del Governo canario può dispensare un edificio dal principio quando le sue unità hanno total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento, totale indipendenza di accesso, servizi, parti comuni, impianti e attrezzature (articolo 41).

Un edificio che non segue il principio esce dall'offerta turistica delle Canarie: la sua attività turistica non viene autorizzata o l'autorizzazione viene revocata, le sue unità Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico, possono essere affittate solo secondo il Codice civile o la legge sulle locazioni urbane e in nessun caso per uso turistico, e nessuna agenzia di viaggi può venderle (articolo 42.1). I complessi già autorizzati quando entrò in vigore una riforma del 1999 ricevettero un anno per adeguarsi e una regola più morbida: più della metà delle loro unità deve essere nella gestione turistica, e dove due società erano in concorrenza contava come gestore solo quella che ne gestiva più della metà; un complesso autorizzato dopo deve avere tutte le sue unità nell'attività. La stessa riforma diede ai proprietari in gestione un diritto di prelazione su qualsiasi unità venduta fuori dall'attività; la Corte costituzionale lo annullò nel 2012 come diritto civile che la regione non poteva scrivere, come ha ricordato la sentenza di Arona del 2020.

In pratica il gestore è una società che ha un contratto con ciascun proprietario, un contratto che i tribunali chiamano di explotación o di rentabilidad, con cui il proprietario consegna l'unità e riceve un canone o una quota degli incassi, oppure è il condominio stesso, costituito in gestore. In un aparthotel di Arona è successo esattamente questo: dopo anni di contrasto con la società che lo gestiva dal 1990, i proprietari decisero nell'aprile 2022 di assumere la gestione, constituyéndose a la comunidad de propietarios en explotadora turística, costituendo il condominio in gestore turistico, come ha riportato l'alta corte delle Canarie nel luglio 2025. Un cambio di gestore si comunica al cabildo entro trenta giorni con la dichiarazione che il principio è rispettato, secondo il regolamento del 2010.

Cosa un proprietario non può fare finché il complesso è turistico

La prima cosa che un proprietario non può fare è trasformare l'unità in un'abitazione. La Ley 2/2013 dice che negli stabilimenti autorizzati su suolo turistico no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales, non sono permessi cambi d'uso delle loro unità ricettive turistiche in residenziali, anche se la parcella è mista, salvo che uno strumento urbanistico o una legge che specializzi gli usi disponga diversamente (articolo 5), e la legge del turismo rende El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos, la violazione del dovere di attenersi all'uso stabilito dal piano destinando uno stabilimento turistico ricettivo ad altri usi, un'infrazione molto grave (Ley 7/1995, articolo 75.14), così come El incumplimiento de las normas legales relativas al principio de unidad de explotación de establecimientos de alojamiento, la violazione delle norme legali sul principio dell'unità di gestione (articolo 75.10). Un'infrazione molto grave comporta una sanzione Entre 30.001 y 300.000 euros, tra 30.001 e 300.000 euro, graduata secondo il danno, il profitto ottenuto e la rapidità con cui si ripristina la legalità (articolo 79.2). Il comune ha i propri strumenti: un cambio d'uso senza il titolo urbanistico è un'infrazione urbanistica grave, sanzionata con una multa tra 3.000 e 80.000 euro (Ley 4/2017, articolo 383.1), e l'ordine di ripristinare l'uso legittimo può essere emesso En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución, in qualsiasi momento, finché le opere o gli usi sono in corso (articolo 361.1.a).

È stata quest'ultima clausola a decidere il caso di Arona. Il proprietario di un'unità in un aparthotel di Arona l'aveva comprata nel 2014 e la usava come abitazione; il comune dichiarò illegittimo il cambio d'uso. Lui sostenne che gli usi residenziali esistenti al 1º gennaio 2017 su parcelle turistiche sono compatibili e consolidati, che è ciò che dice una disposizione transitoria della Ley 2/2013. La corte lesse la condizione che la accompagna: quegli usi si consolidano en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas, nel momento in cui la pianificazione urbanistica ha eseguito la specializzazione degli usi nelle zone turistiche, e il piano di Arona del 1992 non lo aveva fatto; senza quel passaggio non c'è consolidamento, l'uso è un'infrazione permanente, e Mientras el uso continúa, ni la infracción prescribe, pues es permanente, ni la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado caduca, finché l'uso continua, né l'infrazione si prescrive, perché è permanente, né il potere di ripristino decade. Il dovere viaggia con l'unità: comprandola con atto pubblico, il proprietario ha assunto ogni responsabilità che la titolarità comporta, e Deberá ser él, por tanto, quien cese en el uso residencial, deve dunque essere lui a cessare l'uso residenziale. La corte ha citato anche il piano turistico dell'isola, che ammette l'uso residenziale nelle zone turistiche di Tenerife solo in tre categorie di abitazione, nessuna sotto i 70 metri quadrati utili: una casa unifamiliare isolata di 150 metri quadrati su un lotto di almeno 500, un'abitazione a schiera o collettiva di 100 metri quadrati su un lotto di almeno 1.000, o un'abitazione di 70 metri quadrati. Due mesi dopo la stessa corte ha annullato una dichiarazione dello stesso comune contro un altro proprietario di un appartamento turistico, perché l'iscrizione anagrafica era l'unica prova: el empadronamiento no justifica por sí solo la tramitación de un expediente administrativo sin la efectiva comprobación del hecho, l'iscrizione anagrafica da sola non giustifica un procedimento amministrativo senza l'effettiva verifica del fatto. L'amministrazione deve provare l'uso residenziale; una volta che lo prova, il tempo non lo sana.

La seconda cosa che un proprietario non può fare è affittare l'unità ai turisti per conto proprio. Dal 2023 l'alta corte delle Canarie ha confermato, caso dopo caso, i decreti con cui il Cabildo di Gran Canaria ha dichiarato che gli affitti turistici registrati da singoli proprietari all'interno di complessi turistici di Maspalomas non potevano continuare. Il ragionamento è il registro: constando en el Registro General de Turismo que el complejo está siendo explotado por un operador turístico, no cabe conceder autorización para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional por impedirlo el principio de unidad de explotación, poiché il registro del turismo mostra che il complesso è gestito da un operatore turistico, non si può concedere l'autorizzazione all'attività di affitto turistico perché il principio dell'unità di gestione lo impedisce. La corte lo ha stabilito nel settembre 2023 in una sentenza divenuta definitiva quando la Corte suprema ha rifiutato di esaminare il ricorso nel febbraio 2025, e lo ha ripetuto in una serie di sentenze del 2025, l'ultima a ottobre; non è contato che le unità fossero state tolte dall'elenco del gestore, che il proprietario chiamasse l'unità abitazione o che il gestore avesse comunicato al cabildo di aver cessato, perché l'iscrizione nel registro era ancora in piedi. Il principio, ammette la corte, limita la libera prestazione di servizi, ma legge il limite come giustificato dall'interesse generale: un servizio professionale e una migliore tutela del turista. Se quella lettura regga è ora nelle mani della Corte suprema. Nella sua ordinanza di ammissione del 21 gennaio 2026 la Corte ha dichiarato che la questione di interesse generale consiste nel determinar si el principio de unidad de explotación turística aplicable a las viviendas vacacionales previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias supone una limitación a la libre prestación de servicios; o si, por el contrario, encuentra amparo y justificación legal en razones de interés general, determinare se il principio dell'unità di gestione turistica applicato agli affitti turistici limiti la libera prestazione di servizi o trovi copertura legale in ragioni di interesse generale, ha ricordato tre ammissioni analoghe dell'ottobre 2025 e ha ammesso altri tre ricorsi a marzo, maggio e giugno 2026. Il giorno in cui scriviamo non è stata pubblicata alcuna sentenza. Il proprietario di un'unità in un complesso con gestore non può oggi tenere un affitto turistico, e la Corte suprema dirà se è giusto.

La terza cosa discende dalla prima: una locazione di lunga durata dell'unità a un lavoratore o a una famiglia è un uso residenziale di un'unità turistica, con le stesse conseguenze del viverci, secondo la nostra lettura dell'articolo 23.1 della Ley 2/2013; la frase della legge del turismo che permette locazioni secondo il Codice civile o la legge sulle locazioni urbane è scritta per gli edifici usciti del tutto dall'offerta turistica, non per un'unità dentro un complesso in attività.

Cosa un proprietario può fare

Il rapporto tra un proprietario e il gestore è un contratto privato, e l'amministrazione canaria non può scriverlo. La corte d'appello di Santa Cruz de Tenerife, decidendo nel 2023 il caso di trentasei appartamenti di un complesso nel nord dell'isola che un nuovo gestore faceva funzionare senza alcun contratto con i loro proprietari, ha stabilito che la legge del turismo ordina l'attività ma non regola i rapporti tra privati: No existe por tanto obligación legal alguna para la Comunidad de Propietarios ni para los propietarios de que realicen la explotación turística del complejo o de ceder sin expropiación sus derechos a un tercero para realizarla, non esiste dunque alcun obbligo legale per il condominio né per i proprietari di gestire turisticamente il complesso o di cedere senza esproprio i propri diritti a un terzo perché lo faccia, e ha ordinato la restituzione degli appartamenti. Un proprietario sceglie se firmare con il gestore, per quanto tempo, a quale canone e con quali settimane di uso proprio; la legge non fissa un numero di giorni per quei soggiorni, lo fa il contratto. Chi decide di non firmare tiene l'unità, e tiene il problema: senza il gestore l'unità non è né un'abitazione che il piano ammetta né un affitto turistico che il registro accetti.

Il contratto non passa con il rogito, salvo che le parti lo dicano. Il Codice civile dà al compratore di un immobile locato il diritto a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, di far cessare la locazione in corso al momento della vendita, salvo patto contrario e salvo quanto dispone la legge ipotecaria, e la corte d'appello di Las Palmas ha applicato quell'articolo nel dicembre 2023 a una compratrice il cui caso veniva dai tribunali di San Bartolomé de Tirajana: il contratto del gestore con le venditrici era un contratto di gestione turistica fuori dalla legge sulle locazioni urbane, non era iscritto, il rogito lo menzionava senza clausola di subentro, e la compratrice che aveva cambiato la serratura e affittato l'appartamento per qualche giorno lo aveva fatto cessare legittimamente; la pretesa del gestore per il mancato guadagno andava rivolta alle venditrici. La stessa corte ha stabilito un anno dopo che il gestore che cambia le serrature di un'unità di cui non riconosce i compratori deve restituire il possesso, qualunque cosa dicano le norme turistiche sull'uso. Gli statuti del condominio sono un'altra cosa: dove il titolo o gli statuti vincolano ogni unità all'uso alberghiero, come facevano gli statuti del 1973 di un aparthotel di Playa del Inglés, il proprietario che ha comprato conoscendoli non può usare né affittare l'unità al di fuori del gestore scelto dal condominio en tanto no sean modificados los estatutos, finché gli statuti non vengono modificati o le delibere condominiali revocate, e un compratore che ha letto l'annotazione del registro immobiliare non può sostenere di non saperlo.

La finestra fino a marzo 2028, e cosa hanno votato i politici

Fino al marzo 2025 il Governo delle Canarie aveva un'arma che ha usato appena: una dichiarazione che uno stabilimento era venuto meno al suo dovere di attenersi all'uso turistico, che poteva finire con il proprietario sostituito con la forza. Un decreto-legge del 17 marzo 2025 ha abrogato quell'articolo della Ley 2/2013 perché, nelle parole dello stesso Governo, stabiliva un régimen de sustitución que debe calificarse de drástico o radical, un regime di sostituzione che va definito drastico o radicale, applicato in zone dove i comuni non avevano mai eseguito la specializzazione degli usi che la legge si aspettava da loro. Lo stesso decreto-legge ha riscritto la regola transitoria del 2017 in modo che gli usi residenziali esistenti al 1º gennaio 2017 su parcelle turistiche se consideran compatibles, quedando en situación legal de consolidación, si considerino compatibili e in situazione legale di consolidamento, una volta che il piano abbia specializzato gli usi, e ha aperto una porta. I proprietari di un edificio turistico la cui gestione è inattuabile, il cui uso è incompatibile con l'ambiente circostante, o che presenta situaciones de intensa residencialización del establecimiento turístico que se consideren de difícil reversión, situazioni di intensa residenzializzazione dello stabilimento turistico considerate di difficile reversione, podrán instar el cambio de uso a residencial, referido a la totalidad de la parcela, possono chiedere il cambio d'uso a residenziale, riferito all'intera parcella, al comune, entro tre anni dal 19 marzo 2025, con uno studio dell'area che lo giustifichi (articolo 3.1). Una copia di quella domanda depositata presso l'assessorato al turismo del Governo congela i procedimenti sanzionatori per violazione dell'uso turistico per sei mesi, per un anno in più se il comune delibera di avviare la modifica del piano, e fino a tre anni se il piano raggiunge l'approvazione iniziale; se il piano non entra mai in vigore, i procedimenti riprendono da dove si erano fermati. La parcella che diventa residenziale per questa via En ningún caso podrán revertir all'uso turistico delle abitazioni: non torna mai come affitto turistico (articolo 3.6). La finestra si chiude il 19 marzo 2028, è il comune che decide, e decide per un'intera parcella, mai per una singola unità. La legge sugli affitti turistici del dicembre 2025 aveva copiato la regola in una propria disposizione transitoria; la legge del 31 luglio 2026 ha soppresso quella copia, e l'articolo del decreto-legge resta in piedi, convalidato dal Parlamento nell'aprile 2025 e senza un'abrogazione successiva nel registro della gazzetta, secondo la nostra lettura.

Ciò che il Parlamento ha fatto il 14 ottobre 2026 è stato dire di no. Ha rifiutato di prendere in considerazione una proposta di legge del gruppo socialista che avrebbe reso compatibili gli usi residenziali esistenti su parcelle turistiche o miste dove il piano comunale lo consente, ridefinito lo stabilimento turistico e l'unità ricettiva e fermato i procedimenti sanzionatori aperti; i due gruppi di governo hanno votato contro, Nueva Canarias e Vox a favore, e il partito di La Gomera si è astenuto, e il Governo aveva inviato un parere sfavorevole il 30 settembre, secondo la stampa di quel giorno, che stimava in settantamila le persone che vivono nelle zone turistiche. Un'iniziativa popolare con 22.876 firme aveva ricevuto la stessa risposta nel maggio 2024. Ciò che il Governo ha annunciato invece, tramite il suo assessorato al turismo in agosto e settembre 2026, è un decreto-legge proprio: le unità con una dichiarazione di affitto turistico presentata prima del 14 dicembre 2025 potrebbero essere commercializzate individualmente in base a un accordo con il gestore del complesso, i proprietari potrebbero usare le proprie unità fino a sei mesi all'anno, sparirebbe il requisito che il gestore detenga più della metà delle unità nei complessi più vecchi e tutte in quelli più recenti, e verrebbero riconosciute le persone in grado di provare che vivevano in un'unità prima del 1º gennaio 2017, con la bozza attesa al Consiglio di governo in autunno e un voto del Parlamento dopo. Sono dichiarazioni riportate dalla stampa, non legge: il 21 ottobre 2026 nessun decreto-legge del genere era apparso nella gazzetta ufficiale delle Canarie, i cui numeri dal 22 settembre abbiamo letto uno per uno, e le note di questo sito lo diranno il giorno in cui apparirà.

Dieci documenti prima di firmare

• L'uso urbanistico della parcella. Una cédula urbanística o un certificato del comune che dica se la parcella è turistica, residenziale o mista, e se il piano comunale ha eseguito la specializzazione degli usi dell'articolo 25 della Ley 2/2013; senza quel passaggio un uso residenziale non si consolida mai.
• La licenza dell'edificio e il suo fascicolo turistico. La licenza di apertura o la classificazione come apartamentos, aparthotel o hotel, l'iscrizione nel Registro General Turístico con il suo numero, il nome del gestore e l'elenco delle unità che gestisce; una cessazione che il gestore ha annunciato ma che il registro non ha mai iscritto non conta nulla, come mostrano i casi di Gran Canaria.
• L'annotazione del registro immobiliare. L'uso turistico e i suoi limiti iscritti ai sensi dell'articolo 23.2, e il titolo e gli statuti del condominio: una clausola che vincola le unità all'uso alberghiero vincola il compratore che avrebbe potuto leggerla.
• Il contratto del gestore. La durata, il canone o la quota, le settimane di uso proprio, i servizi e la chiave, e cosa dice su una vendita; se non dice nulla e non è iscritto, il compratore può farlo cessare al rogito.
• I verbali del condominio. Cambi di gestore, voti sull'attività, spese straordinarie e morosità; come funziona un condominio per un proprietario straniero è nella nostra nota sulle comunità di proprietari in Spagna, e la piscina e i giardini condivisi di un residence con più blocchi nella nota dei nostri colleghi sui complessi con più condomini.
• I fascicoli aperti. Procedimenti sanzionatori presso l'assessorato al turismo del Governo, ordini di ripristino del comune, decreti del cabildo sugli affitti turistici, e la loro fase; e se esiste una domanda di cambio d'uso ai sensi del decreto-legge del marzo 2025, con le sue date.
• L'uso che ne fa il venditore. Iscrizione anagrafica, utenze e IBI a nome del venditore provano un uso residenziale che passa al compratore come infrazione, non come diritto.
• La dichiarazione di affitto turistico, se c'è. Il suo numero e la data in cui è stata presentata: una dichiarazione dentro un complesso con gestore è quella che i cabildos stanno cancellando, l'uso turistico consolidato della legge del dicembre 2025 finisce quando l'immobile cambia di mano, e la bozza del Governo traccerebbe una linea al 14 dicembre 2025; come stanno oggi le regole degli affitti turistici è nella nostra nota sulla legge canaria sugli affitti turistici.
• I documenti dell'edificio stesso. Licenze, la licenza di prima occupazione e lo stato di eventuali lavori, letti come nella nostra nota sulle licenze edilizie e la cédula de habitabilidad.
• Un'unità comprata su carta. La Corte suprema ha stabilito nel giugno 2025 che la tutela speciale degli acconti per un'abitazione non copriva due suite comprate per uso turistico, perché la finalità non era residenziale; chi compra un'unità turistica negozia la garanzia nel contratto, come nella nostra nota sull'acquisto su carta nel sud di Tenerife.

Cosa fa il nostro team

Leggiamo i tre documenti prima che lei impegni un euro: l'uso urbanistico in comune, il fascicolo turistico e il contratto del gestore, l'annotazione del registro immobiliare e gli statuti e i verbali del condominio, e le diciamo per iscritto cos'è l'unità e cosa può farne. Le regole degli affitti turistici, le licenze e i divieti condominiali fanno parte della nostra attività immobiliare, con i notai di Adeje, Arona e Corralejo, dagli uffici di Costa Adeje e Corralejo e in videochiamata; ogni caso viene prima valutato, e il piano e l'onorario si concordano in una consulenza a pagamento prima di qualsiasi lavoro. Ci invii il rogito, la visura e il contratto del gestore e prenoti una consulenza.

Domande frequenti

Ho comprato un appartamento in un complesso turistico a Costa Adeje. Posso viverci?

Non finché la parcella è turistica e il complesso è gestito da un operatore. Viverci è un uso residenziale di un'unità turistica: il comune può ordinarne la cessazione in qualsiasi momento, con una multa tra 3.000 e 80.000 euro per il cambio d'uso, e il Governo può sanzionare la violazione dell'uso turistico come infrazione molto grave. Iscriversi all'anagrafe, pagare l'IBI o un rogito che la chiama abitazione non cambiano nulla, e l'uso passa a lei con l'acquisto.

Posso affittare la mia unità su una piattaforma per conto mio invece che tramite il gestore?

Oggi no. L'alta corte delle Canarie ha confermato dal 2023 i decreti che hanno cancellato affitti turistici registrati da singoli proprietari dentro complessi con gestore, perché il principio dell'unità di gestione li vieta, e la Corte suprema ha ammesso la questione nel 2025 e nel 2026, ancora senza sentenza. La legge sugli affitti turistici del dicembre 2025 dice che le unità di un tale edificio sono unità ricettive, non abitazioni.

Il gestore può obbligarmi a consegnare il mio appartamento?

No. Il rapporto è un contratto privato e i tribunali hanno restituito appartamenti a proprietari che non ne avevano mai firmato uno. Ma senza il contratto all'unità non resta alcun uso lecito: il piano non ammette un'abitazione e il registro non accetta un affitto turistico.

Cos'è la scadenza del marzo 2028?

Il decreto-legge del 17 marzo 2025 permette ai proprietari di un edificio turistico di chiedere al comune, entro tre anni, il cambio d'uso dell'intera parcella a residenziale, con uno studio, e congela i procedimenti sanzionatori mentre si modifica il piano; la finestra si chiude il 19 marzo 2028, la decisione è del comune e la parcella non torna mai all'uso di affitto turistico.

La regola sta per cambiare?

Il Parlamento ha rifiutato il 14 ottobre 2026 di esaminare una proposta di legge che avrebbe reso compatibili gli usi residenziali esistenti, e il Governo ha annunciato un proprio decreto-legge per l'autunno, con una data limite al 1º gennaio 2017 per i residenti e al 14 dicembre 2025 per le dichiarazioni di affitto turistico; il giorno in cui scriviamo non è pubblicato, e nulla di ciò che si annuncia in conferenza stampa è legge finché la gazzetta non lo stampa.

Informazione generale sul diritto vigente nell'ottobre 2026 (Ley 7/1995, articoli 13, 38, 39, 40, 41, 42, 75 e 79, con le modifiche della Ley 5/1999, della Ley 6/2025, della Ley 1/2026 e della Ley 7/2026; Ley 2/2013, articoli 5, 23 e 25 e la sua settima disposizione transitoria; Decreto-ley 2/2025, articoli 1 e 3; Ley 6/2025, articolo 5; Ley 4/2017, articoli 361 e 383; Código Civil, articolo 1571; sentenze del Tribunal Superior de Justicia de Canarias 111/2020, 183/2020, 193/2022, 299/2025 e 453/2025; sentenze delle Audiencias Provinciales de Las Palmas 130/2020, 789/2023 e 832/2024 e de Santa Cruz de Tenerife 297/2023; sentenza del Tribunal Supremo 901/2025; ordinanza del Tribunal Supremo del 21 gennaio 2026, recurso 6750/2025). Non è una consulenza su un caso concreto: il piano, la licenza, l'annotazione del registro e il contratto del suo complesso decidono cosa si applica alla sua unità.