Un mutuo in Spagna da non residente: che cosa tutela la legge prima della firma

L'offerta della banca arriva un lunedì a una coppia di Manchester: un mutuo pari al 65 % del valore di perizia, la polizza assicurativa della banca stessa e una data di firma a Costa Adeje il martedì successivo, perché il volo di ritorno è il mercoledì. La prima cosa la decide la banca. Le altre due si scontrano con una legge spagnola che tutela chiunque ipotechi una casa qui, ovunque viva. Questa nota spiega che cosa dà quella legge a un acquirente che viene dall'estero prima della firma: i documenti e i dieci giorni, la seduta gratuita dal notaio, chi paga quale spesa, perché un mutuo in euro può essere per legge un «mutuo in valuta estera», e che cosa la banca può e non può collegargli.

La stessa legge, ovunque viviate

Le regole stanno nella Ley 5/2019, la legge sui contratti di credito immobiliare, in vigore dal 16 giugno 2019. Si applica quando un finanziatore professionale concede un mutuo garantito da ipoteca su un immobile a uso residenziale e il mutuatario, un fideiussore o un garante è una persona fisica (articolo 2). Nulla in questa definizione chiede dove viva il mutuatario o quale passaporto abbia: un residente a Leeds, Zurigo o Stoccolma che ipoteca un appartamento a Tenerife vi rientra.

Alle sue tutele non si può rinunciare. La legge dichiara imperative le sue norme e nulla la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor, la rinuncia preventiva ai diritti che questa legge riconosce al debitore, al fideiussore, al garante o al datore di ipoteca non debitore (articolo 3).

Ciò che cambia per un non residente è la politica di credito della banca stessa. La legge obbliga il finanziatore a valutare a fondo se potete restituire il mutuo, considerando l'occupazione, i redditi presenti e prevedibili, il patrimonio, i risparmi, le spese fisse e gli impegni già assunti, e gli vieta di fondare quella valutazione soprattutto sul fatto che l'immobile valga più del mutuo, o sulla speranza che il suo valore aumenti (articolo 11). Può chiedere soltanto informazioni proporzionate e necessarie, deve dirvi quali documenti gli servono ed entro quando, e se scegliete di non fornirli il mutuo non può essere concesso (articolo 12). Per chi è pagato all'estero, questo significa provare redditi e debiti con documenti di un altro paese. Un rifiuto deve arrivarvi per iscritto, senza ritardo e motivato. E una volta concesso il mutuo, la banca non può più risolverlo né modificarlo perché la sua valutazione era sbagliata, salvo che dimostri che avete consapevolmente nascosto o falsificato informazioni, né perché ciò che avete fornito era incompleto (articolo 11).

Anche quanto presta la banca è una sua decisione. La legge non dice quanto una banca possa prestare, né a un residente né a nessun altro. Il diritto spagnolo contiene sì una linea dell'80 %, ma è la quota del valore di perizia fino alla quale un mutuo residenziale può garantire le obbligazioni ipotecarie della banca (Real Decreto-ley 24/2021, articolo 23), non un limite a ciò che può prestare. In pratica le banche offrono ai non residenti meno che ai residenti, di solito tra il 60 e il 70 % del valore di perizia, e ciascuna fissa la propria cifra.

Dieci giorni, e i documenti che li fanno decorrere

Prima che siate vincolati da qualsiasi cosa, il finanziatore deve consegnarvi un insieme di documenti con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, almeno dieci giorni di calendario prima del momento della firma del contratto (articolo 14). Giorni di calendario, non lavorativi, e si contano dal giorno in cui i documenti vi arrivano, non dal giorno in cui il mutuo è stato approvato.

La FEIN è il documento con cui confrontare le banche. La legge la rende una oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días, un'offerta che vincola la banca per il periodo concordato fino alla firma del contratto, che deve essere di almeno dieci giorni. La banca deve inoltre rispondere alle vostre domande su che cosa significano i documenti, con esempi pratici.

Un acquirente che viene per una settimana non può comprimere questi tempi. Se i documenti arrivano un lunedì, la firma non può avvenire prima del giovedì della settimana successiva. Chiedete alla banca di consegnarveli prima del viaggio: i dieci giorni decorrono allo stesso modo mentre siete a casa.

I dieci giorni incidono anche sul contratto di acquisto. Un contratto di caparra firmato prima che l'offerta della banca sia vincolante mette a rischio la caparra se il mutuo viene negato o arriva tardi; la clausola che subordina l'acquisto al mutuo deve esservi scritta, come spiega la nostra nota sul contratto di arras.

La seduta dal notaio: gratuita, dal notaio che scegliete, e non facoltativa

In quei dieci giorni dovete recarvi di persona da un notaio di vostra scelta per ricevere una consulenza imparziale. Il notaio verifica che i documenti siano stati consegnati in tempo, spiega una per una le clausole della FEIN e della FiAE, risponde alle vostre domande e vi sottopone un test, e riporta tutto in un atto notarile (articolo 15). La seduta deve svolgersi, al più tardi, il giorno prima dell'atto di mutuo ipotecario. Se i documenti sono arrivati in ritardo o non vi presentate, il notaio annota anche questo e no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo, l'atto pubblico di mutuo non può essere autorizzato. E non costa nulla: l'atto no generará coste arancelario alguno, non genera alcun onorario notarile.

Due punti contano per chi compra dall'estero. Il primo è chi si presenta. La legge parla di El prestatario, o quien le represente a estos efectos, il mutuatario o chi lo rappresenta a questo fine, sicché una procura può coprire la seduta; chiedete prima al notaio che cosa deve dire la procura, e pensateci due volte prima di mandare un'altra persona all'unico incontro pensato perché voi capiate il mutuo. Il secondo è la lingua. Secondo il Regolamento notarile, un notaio che conosce la vostra lingua può tradurvi il documento a voce, e può redigerlo a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero, su due colonne, in entrambe le lingue, se la parte straniera lo chiede; altrimenti interviene un interprete che scegliete voi e che firma con voi (articolo 150).

Chi paga che cosa

La legge chiude in poche righe una disputa che i mutui più vecchi portano ancora in tribunale. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista, le spese di perizia dell'immobile spettano al mutuatario e quelle di gestoría, l'agenzia che cura le pratiche, al finanziatore. Il finanziatore paga anche gli onorari notarili dell'atto di mutuo ipotecario e l'iscrizione dell'ipoteca nel Registro della Proprietà; le copie dell'atto le paga chi le chiede (articolo 14). Anche l'imposta sugli atti giuridici documentati dovuta sull'atto è della banca, per una norma fiscale del novembre 2018: Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista, negli atti di mutuo con garanzia ipotecaria si considera soggetto passivo il finanziatore (Real Decreto Legislativo 1/1993, articolo 29).

L'unica di queste spese che la legge pone a vostro carico è dunque la perizia. Se la banca applica una commissione di apertura, è dovuta una sola volta e copre tutte le spese di istruttoria e di gestione del mutuo (in un mutuo erogato in un'altra valuta, anche la commissione di cambio della prima erogazione), e nessun'altra spesa può essere addebitata se non per servizi solicitados en firme o aceptados expresamente, richiesti in modo fermo o espressamente accettati, ed effettivamente prestati. Le spese dell'acquisto in sé (il suo atto, la sua iscrizione e le sue imposte) sono un conto a parte, illustrato nella nostra guida per comprare casa alle Canarie.

La perizia merita un minuto, perché decide quanto potete ottenere in prestito. Deve essere fatta da una società di valutazione o da un professionista abilitati, indipendenti dal finanziatore (articolo 13). Non dura: le relazioni caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe, scadono necessariamente sei mesi dopo la data in cui la relazione è stata emessa (Orden ECO/805/2003, articolo 62). E potete commissionarla voi: gli istituti di credito estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, sono obbligati ad accettare qualsiasi perizia di un bene fornita dal cliente, purché l'abbia fatta un perito abilitato e non sia scaduta, e non possono addebitarvi la sua verifica (Real Decreto-ley 24/2021, articolo 20). Poiché la pagate voi, la relazione è vostra: il Banco de España ricorda ai clienti che pagarla dà diritto a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse, a ricevere dalla banca una copia, o l'originale se l'ipoteca alla fine non viene firmata.

Un mutuo in euro può essere un «mutuo in valuta estera»

È la parte della legge che conta di più per un acquirente che guadagna all'estero. Un mutuo è «denominato in valuta estera» non solo quando è in yen o in franchi svizzeri, ma quando la sua valuta non è quella in cui guadagnate. La definizione comprende il mutuo denominato in una valuta diversa da quella dello Stato membro in cui risiede il mutuatario, o diversa da quella in cui il mutuatario, al momento della stipula, detiene i beni o percepisce i redditi con cui rimborsarlo (articolo 4).

La Direzione generale dei registri e del notariato, del Ministero della Giustizia, ha spiegato nel 2019 come funzionano i due criteri. Ne basta uno. Un residente in un paese dell'Unione europea con un'altra valuta (Svezia, Danimarca, Polonia) ha un mutuo in valuta estera per la sola residenza. Un residente in un paese fuori dall'Unione è giudicato solo in base a redditi e beni: No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis, un mutuo concesso a un residente in un paese terzo, non Stato membro, non è un mutuo in valuta estera ai fini della legge, salvo che ricorrano i requisiti del primo criterio. Per un acquirente che vive nel Regno Unito, in Svizzera o negli Stati Uniti e rimborserà con uno stipendio o dei risparmi di lì, è quel primo criterio che conta: la stessa Istruzione lo considera soddisfatto quando la maggior parte dei redditi o dei beni con cui si rimborserà il mutuo è in un'altra valuta, e dice che spetta alla banca accertarlo alla firma, in base a quanto avete dichiarato per la valutazione di solvibilità (Istruzione del 20 dicembre 2019).

Quando il mutuo vi rientra, l'articolo 20 vi dà tre cose. Potete convertirlo in la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, la valuta in cui il mutuatario percepisce la maggior parte dei redditi o detiene la maggioranza dei beni con cui deve rimborsare il mutuo, oppure nella valuta dello Stato membro in cui risiedevate alla firma o risiedete quando lo chiedete; salvo che il contratto disponga altrimenti, il tasso di cambio è quello pubblicato dalla Banca centrale europea il giorno della richiesta. La banca deve tenervi informati, e in ogni caso quando l'importo che dovete o le vostre rate si discostano di oltre il 20 % da ciò che sarebbero stati al tasso di cambio del giorno della firma. E la FEIN e il contratto devono spiegare tutto questo. Se la banca viola uno di questi obblighi, un consumatore può far dichiarare nulle le clausole valutarie e chiedere che il mutuo sia considerato concesso, fin dall'inizio, nella valuta dei suoi redditi principali; un mutuatario che non è consumatore può concordare invece un altro modo di limitare il rischio di cambio.

Verificate che la vostra FiAE dica che si tratta di un mutuo in valuta estera. Se siete pagati in sterline e non lo dice, chiedete alla banca per iscritto perché, prima che scadano i dieci giorni.

Assicurazioni, conti e altre condizioni

Una banca non può far dipendere il mutuo dall'acquisto dei suoi altri prodotti: le vendite abbinate obbligatorie sono vietate (articolo 17). Ci sono eccezioni, e hanno limiti. La banca può richiedere una polizza che garantisca il rimborso e una polizza danni sull'immobile, ma deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes, deve accettare polizze alternative di tutti i fornitori che offrano condizioni e un livello di prestazioni equivalenti, alla sottoscrizione e a ogni rinnovo, senza addebitarvi il loro esame e senza per questo peggiorare il mutuo. Può richiedere il conto da cui il mutuo viene pagato. E può offrire un tasso migliore se prendete un pacchetto (una carta, un piano pensionistico, la sua assicurazione), purché offra il mutuo anche da solo e vi mostri la differenza di costo.

Se il tasso è variabile, l'indice di riferimento deve essere chiaro, oggettivo e sottratto all'influenza della banca (articolo 21); la nostra nota sui mutui IRPH mostra che cosa succede quando un indice viene contestato. E c'è una cosa che un mutuo a tasso variabile non può contenere affatto: no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, non si può fissare un limite al ribasso del tasso di interesse. La storia dei mutui più vecchi che lo avevano è nella nostra nota sulle clausole suelo.

Uscire prima, restare indietro

Potete rimborsare tutto o parte del mutuo quando volete; il contratto può chiedere un preavviso, di un mese al massimo (articolo 23). Il diritto è quello di reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada, rimborsare anticipatamente, in tutto o in parte, la somma dovuta. La banca può farselo pagare solo entro questi limiti, e mai più della perdita finanziaria che subisce davvero: a tasso variabile, fino allo 0,25 % del capitale rimborsato nei primi tre anni o, in alternativa, lo 0,15 % nei primi cinque, e nulla dopo; a tasso fisso, fino al 2 % nei primi dieci anni e all'1,5 % dopo. Chi pensa di vendere entro pochi anni dovrebbe leggere quella riga della FEIN prima di ogni altra. Il divieto temporaneo di queste commissioni per i mutui a tasso variabile è terminato il 31 dicembre 2024 (Real Decreto-ley 19/2022).

Se i pagamenti si fermano, la banca non può esigere l'intero mutuo alla prima rata saltata. Le rate non pagate devono raggiungere il 3 % del capitale concesso, o dodici rate mensili, nella prima metà della durata del mutuo, e il 7 %, o quindici rate, nella seconda; e la banca deve prima intimarvi il pagamento e darvi almeno un mese (articolo 24). Anche l'interesse di mora è fissato: el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, l'interesse di mora è l'interesse ordinario più tre punti percentuali, e si calcola solo sul capitale scaduto e non pagato (articolo 25). Nessuna delle due regole può essere modificata per contratto. Il Tribunale Supremo usa le stesse soglie come metro per i mutui anteriori alla legge, un parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave, un parametro ragionevole di ciò che può considerarsi un inadempimento essenziale e sufficientemente grave; nel maggio 2026 ha aggiunto che la mora si conta dalla prima rata rimasta non pagata, il che in quel caso la collocava nella prima metà di un mutuo trentennale (sentenza 811/2026; la stessa dottrina nella 1148/2026, un caso di Santa Cruz de Tenerife).

Che cosa fa il nostro team

Comprare con un mutuo dall'estero è lavoro per il nostro team immobiliare: verifichiamo l'immobile, il venditore, i debiti e la documentazione prima che impegniate un euro, esaminiamo i contratti di prenotazione e di arras e teniamo l'appuntamento dal notaio nella vostra lingua; con una procura possiamo concludere l'acquisto per voi. Se il mutuo è già firmato e qualcosa non sembra corretto, il nostro team di diritto bancario esamina i mutui alla ricerca di clausole abusive e segue i reclami per le penali di rimborso anticipato e per i mutui multivaluta. Entrambi lavorano da Costa Adeje, a Tenerife, e da Corralejo, a Fuerteventura, di persona o online: scriveteci.

Domande frequenti

Vivo nel Regno Unito. La tutela spagnola del mutuatario si applica al mio mutuo?

Sì. La legge sui contratti di credito immobiliare si applica a ogni persona fisica che ipoteca un immobile residenziale in Spagna con un finanziatore professionale, qualunque sia la sua residenza o cittadinanza, e ai suoi diritti non si può rinunciare.

La banca può anticipare la firma perché sono in Spagna solo per pochi giorni?

No. I documenti devono arrivarvi almeno dieci giorni di calendario prima della firma, e la seduta dal notaio deve svolgersi al più tardi il giorno prima; senza di essa l'atto non può essere autorizzato. Chiedete i documenti prima di partire, o date una procura.

Sono pagato in sterline e il mutuo è in euro. È un mutuo in valuta estera?

Per la legge sì, quando la maggior parte dei redditi o dei beni con cui lo rimborserete è in un'altra valuta. La banca deve dirlo nella FiAE, e allora avete il diritto di convertire il mutuo nella valuta dei vostri redditi e di essere avvisati quando ciò che dovete varia di oltre il 20 %.

Devo sottoscrivere l'assicurazione che offre la banca?

La banca può richiedere una copertura, ma deve accettare una polizza equivalente di un altro assicuratore, alla sottoscrizione e a ogni rinnovo, senza peggiorare il mutuo. Può offrire un tasso migliore se prendete la sua, e allora deve mostrarvi il prezzo in entrambi i casi.

Chi paga il notaio, il registro e l'imposta sull'atto di mutuo?

La banca: gli onorari notarili dell'atto di mutuo ipotecario, la sua iscrizione, la gestoría e l'imposta sugli atti giuridici documentati sono a carico del finanziatore. Voi pagate la perizia e le copie che chiedete. Le spese dell'acquisto in sé sono un'altra questione.

Informazione generale sul diritto in vigore a ottobre 2026 (Ley 5/2019, articoli da 2 a 4, da 11 a 15, 17, 20, 21 e da 23 a 25; Real Decreto-ley 24/2021, articoli 20 e 23; Real Decreto-ley 19/2022, prima disposizione aggiuntiva; Real Decreto Legislativo 1/1993, articolo 29; Orden ECO/805/2003, articolo 62; Regolamento notarile, articolo 150; Istruzione del 20 dicembre 2019 della Dirección General de los Registros y del Notariado; portale del cliente bancario del Banco de España; sentenze del Tribunale Supremo 811/2026 e 1148/2026, lette per intero). Non è una consulenza su un caso concreto: l'offerta della banca, la valuta dei vostri redditi e i documenti che vi sono stati davvero consegnati decidono che cosa si applica a voi.