ग़ैर-निवासी के रूप में स्पेन में बंधक ऋण: हस्ताक्षर से पहले कानून क्या सुरक्षा देता है

बैंक का प्रस्ताव एक सोमवार को मैनचेस्टर के एक दंपती के पास पहुँचता है: मूल्यांकन मूल्य के 65% का ऋण, बैंक की अपनी बीमा पॉलिसी, और अगले मंगलवार को कोस्टा अदेखे में हस्ताक्षर की तारीख़, क्योंकि उनकी वापसी की उड़ान बुधवार को है। पहली बात बैंक का फ़ैसला है। बाक़ी दो बातें स्पेन के उस कानून से टकराती हैं जो यहाँ घर गिरवी रखने वाले हर व्यक्ति की रक्षा करता है, वह कहीं भी रहता हो। यह लेख बताता है कि वह कानून विदेश से आने वाले ख़रीदार को हस्ताक्षर से पहले क्या देता है: काग़ज़ात और दस दिन, नोटरी के साथ मुफ़्त बैठक, कौन-सा ख़र्च कौन उठाता है, यूरो का ऋण कानूनन «विदेशी मुद्रा का ऋण» क्यों हो सकता है, और बैंक उसके साथ क्या जोड़ सकता है और क्या नहीं।

वही कानून, आप कहीं भी रहते हों

नियम Ley 5/2019 में हैं, यानी अचल संपत्ति ऋण अनुबंधों का कानून, जो 16 जून 2019 से लागू है। यह तब लागू होता है जब कोई पेशेवर ऋणदाता आवासीय संपत्ति पर बंधक से सुरक्षित ऋण देता है और उधारकर्ता, ज़मानती या गारंटर कोई प्राकृतिक व्यक्ति है (अनुच्छेद 2)। इस परिभाषा में कहीं नहीं पूछा गया कि उधारकर्ता कहाँ रहता है या उसके पास किस देश का पासपोर्ट है: लीड्स, ज़्यूरिख़ या स्टॉकहोम का निवासी जो टेनेरिफ का कोई फ़्लैट गिरवी रखता है, इसके दायरे में है।

इसकी सुरक्षा छोड़ी नहीं जा सकती। कानून अपने नियमों को अनिवार्य घोषित करता है और la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor को शून्य ठहराता है, यानी उन अधिकारों का पहले से त्याग जो यह कानून देनदार, ज़मानती, गारंटर या ऐसे बंधककर्ता को देता है जो देनदार नहीं है (अनुच्छेद 3)।

ग़ैर-निवासी के लिए जो चीज़ सचमुच बदलती है, वह बैंक की अपनी ऋण नीति है। कानून ऋणदाता को बाध्य करता है कि वह गहराई से आँके कि आप चुका सकते हैं या नहीं, और इसमें रोज़गार, मौजूदा और अपेक्षित आय, संपत्ति, बचत, तय ख़र्च और पहले से ली गई देनदारियाँ देखे, और उसे इस आकलन को मुख्यतः इस बात पर टिकाने से रोकता है कि संपत्ति की क़ीमत ऋण से ज़्यादा है, या इस उम्मीद पर कि उसकी क़ीमत बढ़ेगी (अनुच्छेद 11)। वह केवल आनुपातिक और ज़रूरी जानकारी माँग सकता है, उसे बताना होगा कि कौन-से दस्तावेज़ चाहिए और कब तक, और अगर आप उन्हें न देने का फ़ैसला करें तो ऋण नहीं दिया जा सकता (अनुच्छेद 12)। जिसे विदेश में आय मिलती है, उसके लिए इसका मतलब है दूसरे देश के दस्तावेज़ों से आय और क़र्ज़ साबित करना। इनकार आपको लिखित में, बिना देरी के और कारणों के साथ पहुँचना चाहिए। और ऋण दिए जाने के बाद बैंक उसे बाद में इसलिए रद्द या बदल नहीं सकता कि उसका अपना आकलन ग़लत था, जब तक वह यह साबित न करे कि आपने जानबूझकर जानकारी छिपाई या झूठी दी, और न इसलिए कि आपकी दी हुई जानकारी अधूरी थी (अनुच्छेद 11)।

बैंक कितना ऋण देगा, यह भी उसी का फ़ैसला है। कानून यह नहीं बताता कि बैंक कितना उधार दे सकता है, न निवासी को और न किसी और को। स्पेन के कानून में 80% की एक रेखा ज़रूर है, पर वह मूल्यांकन मूल्य का वह हिस्सा है जहाँ तक कोई आवासीय ऋण बैंक के बंधक बॉन्डों की गारंटी बन सकता है (Real Decreto-ley 24/2021, अनुच्छेद 23), उधार देने की सीमा नहीं। व्यवहार में बैंक ग़ैर-निवासियों को निवासियों से कम देते हैं, आम तौर पर मूल्यांकन मूल्य का 60 से 70% के बीच, और हर बैंक अपना आँकड़ा ख़ुद तय करता है।

दस दिन, और वे काग़ज़ात जिनसे गिनती शुरू होती है

इससे पहले कि आप किसी चीज़ से बँधें, ऋणदाता को आपको दस्तावेज़ों का एक सेट con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato देना होगा, यानी अनुबंध पर हस्ताक्षर के क्षण से कम से कम दस कैलेंडर दिन पहले (अनुच्छेद 14)। कैलेंडर दिन, कार्यदिवस नहीं, और वे उस दिन से गिने जाते हैं जब काग़ज़ात आप तक पहुँचते हैं, उस दिन से नहीं जब ऋण मंज़ूर हुआ।

FEIN वह काग़ज़ है जिससे बैंकों की तुलना की जाती है। कानून इसे oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días बनाता है, यानी ऐसा प्रस्ताव जो अनुबंध पर हस्ताक्षर तक की तय अवधि के लिए बैंक को बाँधता है, और यह अवधि कम से कम दस दिन की होनी चाहिए। बैंक को काग़ज़ात के अर्थ के बारे में आपके सवालों के जवाब भी देने होंगे, व्यावहारिक उदाहरणों के साथ।

जो ख़रीदार एक हफ़्ते के लिए आता है, वह इसे छोटा नहीं कर सकता। अगर काग़ज़ात सोमवार को पहुँचें, तो हस्ताक्षर अगले हफ़्ते के गुरुवार से पहले नहीं हो सकते। बैंक से कहें कि वह उन्हें आपकी यात्रा से पहले दे दे: दस दिन तब भी उसी तरह चलते हैं जब आप अपने घर पर हों।

दस दिन ख़रीद के अनुबंध पर भी असर डालते हैं। बैंक का प्रस्ताव बाध्यकारी होने से पहले बयाने के अनुबंध पर हस्ताक्षर करना बयाने को जोखिम में डालता है, अगर ऋण नामंज़ूर हो जाए या देर से आए; वह शर्त जो ख़रीद को ऋण मिलने पर निर्भर बनाती है, उसमें लिखी होनी चाहिए, जैसा हमारा arras अनुबंध वाला लेख समझाता है।

नोटरी के साथ बैठक: मुफ़्त, नोटरी आपकी पसंद का, और वैकल्पिक नहीं

उन दस दिनों में आपको अपनी पसंद के नोटरी के पास ख़ुद जाना होगा, निष्पक्ष सलाह के लिए। नोटरी जाँचता है कि काग़ज़ात समय पर दिए गए, FEIN और FiAE की शर्तें एक-एक करके समझाता है, आपके सवालों के जवाब देता है और आपसे एक परीक्षण करवाता है, और यह सब एक नोटरी अभिलेख में दर्ज करता है (अनुच्छेद 15)। बैठक ज़्यादा से ज़्यादा बंधक विलेख से एक दिन पहले हो जानी चाहिए। अगर काग़ज़ात देर से आए या आप नहीं पहुँचे, तो नोटरी यह भी दर्ज करता है और no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo, यानी ऋण का सार्वजनिक विलेख अधिकृत नहीं किया जा सकता। और इसका कोई ख़र्च नहीं: यह अभिलेख no generará coste arancelario alguno, यानी कोई नोटरी शुल्क पैदा नहीं करता।

विदेश से आने वाले ख़रीदार के लिए दो बातें मायने रखती हैं। पहली यह कि कौन उपस्थित होता है। कानून कहता है El prestatario, o quien le represente a estos efectos, यानी उधारकर्ता या वह जो इस उद्देश्य के लिए उसका प्रतिनिधित्व करे, इसलिए पावर ऑफ़ अटॉर्नी इस बैठक को भी कवर कर सकती है; नोटरी से पहले पूछ लें कि पावर ऑफ़ अटॉर्नी में क्या लिखा होना चाहिए, और उस इकलौती बैठक में किसी और को भेजने से पहले दो बार सोचें जो इसलिए रखी गई है कि आप ऋण को समझें। दूसरी बात भाषा है। नोटरी विनियम के अनुसार जो नोटरी आपकी भाषा जानता है, वह दस्तावेज़ का मौखिक अनुवाद आपके लिए कर सकता है, और उसे a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero तैयार कर सकता है, यानी दो स्तंभों में, दोनों भाषाओं में, अगर विदेशी पक्ष माँगे; वरना आपका चुना हुआ दुभाषिया शामिल होता है और आपके साथ हस्ताक्षर करता है (अनुच्छेद 150)।

कौन क्या चुकाता है

कानून कुछ पंक्तियों में वह विवाद निपटा देता है जिसे पुराने ऋण आज भी अदालतों में ले जा रहे हैं। Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista, यानी संपत्ति के मूल्यांकन का ख़र्च उधारकर्ता उठाता है और gestoría का, यानी काग़ज़ी कार्रवाई करने वाले दफ़्तर का, ऋणदाता। ऋणदाता बंधक ऋण के विलेख की नोटरी फ़ीस और संपत्ति रजिस्ट्री में बंधक का पंजीकरण भी चुकाता है; विलेख की प्रतियों का ख़र्च वह देता है जो उन्हें माँगे (अनुच्छेद 14)। विलेख पर लगने वाला स्टाम्प शुल्क भी बैंक का है, नवंबर 2018 के एक कर नियम के तहत: Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista, यानी बंधक से सुरक्षित ऋण के विलेखों में ऋणदाता को करदाता माना जाता है (Real Decreto Legislativo 1/1993, अनुच्छेद 29)।

इस तरह इन ख़र्चों में से कानून आप पर केवल मूल्यांकन डालता है। अगर बैंक खाता खोलने का कमीशन लेता है, तो वह एक ही बार लगता है और ऋण की जाँच और प्रक्रिया के सारे ख़र्च उसी में आते हैं (दूसरी मुद्रा में दिए गए ऋण में पहली अदायगी का मुद्रा-विनिमय कमीशन भी), और कोई दूसरा ख़र्च आप पर नहीं डाला जा सकता जब तक वह उन सेवाओं का न हो जो solicitados en firme o aceptados expresamente हों, यानी पक्के तौर पर माँगी गई या स्पष्ट रूप से स्वीकार की गई, और सचमुच दी गई हों। ख़रीद के अपने ख़र्च (उसका अपना विलेख, उसका पंजीकरण और उसके कर) अलग हिसाब हैं, जिन्हें हमारी मार्गदर्शिका कैनरी द्वीपों में संपत्ति ख़रीदना समझाती है।

मूल्यांकन पर एक मिनट देना ठीक है, क्योंकि वही तय करता है कि आप कितना उधार ले सकते हैं। इसे ऋणदाता से स्वतंत्र किसी मान्यता-प्राप्त मूल्यांकन कंपनी या मान्यता-प्राप्त पेशेवर को करना होगा (अनुच्छेद 13)। यह टिकता नहीं: रिपोर्टें caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe, यानी रिपोर्ट जारी होने की तारीख़ से छह महीने बाद अनिवार्य रूप से समाप्त हो जाती हैं (Orden ECO/805/2003, अनुच्छेद 62)। और आप इसे ख़ुद करवा सकते हैं: ऋण संस्थाएँ estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, यानी ग्राहक द्वारा दिया गया किसी संपत्ति का कोई भी मूल्यांकन स्वीकार करने को बाध्य हैं, बशर्ते वह किसी मान्यता-प्राप्त मूल्यांकक ने किया हो और समाप्त न हुआ हो, और वे उसकी जाँच का ख़र्च आपसे नहीं ले सकतीं (Real Decreto-ley 24/2021, अनुच्छेद 20)। चूँकि भुगतान आप करते हैं, रिपोर्ट आपकी है: स्पेन का केंद्रीय बैंक (Banco de España) ग्राहकों को याद दिलाता है कि भुगतान करने से अधिकार मिलता है a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse, यानी बैंक से एक प्रति पाने का, या मूल प्रति पाने का अगर बंधक आख़िरकार न हो।

यूरो का ऋण भी «विदेशी मुद्रा का ऋण» हो सकता है

जो ख़रीदार विदेश में कमाता है, उसके लिए कानून का यही हिस्सा सबसे ज़्यादा मायने रखता है। ऋण «विदेशी मुद्रा में अंकित» केवल तब नहीं होता जब वह येन या स्विस फ़्रैंक में हो, बल्कि तब भी जब उसकी मुद्रा वह न हो जिसमें आप कमाते हैं। परिभाषा में वह ऋण आता है जो उस सदस्य राज्य की मुद्रा से अलग मुद्रा में हो जहाँ उधारकर्ता रहता है, या उस मुद्रा से अलग जिसमें उधारकर्ता, अनुबंध करते समय, वे संपत्तियाँ रखता है या वह आय पाता है जिनसे उसे चुकाना है (अनुच्छेद 4)।

न्याय मंत्रालय के रजिस्ट्री और नोटरी महानिदेशालय ने 2019 में समझाया कि ये दो कसौटियाँ कैसे काम करती हैं। इनमें से एक काफ़ी है। यूरोपीय संघ के किसी ऐसे देश का निवासी जिसकी मुद्रा दूसरी है (स्वीडन, डेनमार्क, पोलैंड), केवल निवास के कारण विदेशी मुद्रा का ऋण रखता है। संघ के बाहर के देश के निवासी को केवल आय और संपत्तियों से परखा जाता है: No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis, यानी किसी तीसरे देश के निवासी को, जो सदस्य राज्य नहीं है, दिया गया ऋण कानून के प्रयोजनों के लिए विदेशी मुद्रा का ऋण नहीं है, जब तक पहली कसौटी की शर्तें पूरी न हों। जो ख़रीदार यूनाइटेड किंगडम, स्विट्ज़रलैंड या संयुक्त राज्य अमेरिका में रहता है और वहीं के वेतन या बचत से चुकाएगा, उसके लिए वही पहली कसौटी मायने रखती है: वही निर्देश उसे पूरा मानता है जब ऋण चुकाने वाली आय या संपत्तियों का बड़ा हिस्सा दूसरी मुद्रा में हो, और कहता है कि हस्ताक्षर के समय इसे तय करना बैंक का काम है, उस आधार पर जो आपने शोधन-क्षमता के आकलन के लिए बताया (20 दिसंबर 2019 का निर्देश)।

जब ऋण इसके दायरे में आता है, तो अनुच्छेद 20 आपको तीन चीज़ें देता है। आप उसे la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo में बदल सकते हैं, यानी उस मुद्रा में जिसमें उधारकर्ता अपनी अधिकांश आय पाता है या वे अधिकांश संपत्तियाँ रखता है जिनसे उसे ऋण चुकाना है, या उस सदस्य राज्य की मुद्रा में जहाँ आप हस्ताक्षर के समय रहते थे या माँग करते समय रहते हैं; जब तक अनुबंध कुछ और न कहे, विनिमय दर वह होगी जो यूरोपीय केंद्रीय बैंक माँग के दिन प्रकाशित करता है। बैंक को आपको सूचित रखना होगा, और हर हाल में तब जब आपकी बकाया राशि या आपकी क़िस्तें उससे 20% से ज़्यादा अलग हो जाएँ जो हस्ताक्षर के दिन की विनिमय दर पर होतीं। और FEIN तथा अनुबंध को यह सब समझाना होगा। अगर बैंक इनमें से किसी भी शर्त में चूकता है, तो उपभोक्ता मुद्रा संबंधी शर्तों को शून्य घोषित करवा सकता है और माँग सकता है कि ऋण को शुरू से ही उसकी मुख्य आय की मुद्रा में दिया गया माना जाए; जो उधारकर्ता उपभोक्ता नहीं है, वह इसके बजाय विनिमय जोखिम सीमित करने का कोई और तरीक़ा तय कर सकता है।

जाँच लें कि आपके FiAE में लिखा है कि यह विदेशी मुद्रा का ऋण है। अगर आपको पाउंड में आय मिलती है और उसमें यह नहीं लिखा, तो दस दिन पूरे होने से पहले बैंक से लिखित में कारण पूछें।

बीमा, खाते और दूसरी शर्तें

बैंक ऋण को इस पर निर्भर नहीं कर सकता कि आप उसके दूसरे उत्पाद ख़रीदें: बँधी हुई बिक्री प्रतिबंधित है (अनुच्छेद 17)। अपवाद हैं, और उनकी सीमाएँ हैं। बैंक चुकौती की गारंटी देने वाली बीमा पॉलिसी और संपत्ति का क्षति बीमा माँग सकता है, पर उसे deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes, यानी उन सभी प्रदाताओं की वैकल्पिक पॉलिसियाँ स्वीकार करनी होंगी जो बराबर की शर्तें और बराबर स्तर का कवर देते हों, शुरुआत में और हर नवीनीकरण पर, उनकी जाँच का ख़र्च आपसे लिए बिना और इस कारण ऋण को बदतर किए बिना। वह वह खाता माँग सकता है जिससे ऋण चुकाया जाता है। और अगर आप कोई पैकेज लें (कार्ड, पेंशन योजना, उसका अपना बीमा), तो वह बेहतर दर दे सकता है, बशर्ते वह ऋण अकेले भी पेश करे और आपको लागत का फ़र्क़ दिखाए।

अगर दर परिवर्तनशील है, तो संदर्भ सूचकांक स्पष्ट, वस्तुनिष्ठ और बैंक के प्रभाव से बाहर होना चाहिए (अनुच्छेद 21); हमारा IRPH बंधक वाला लेख दिखाता है कि जब किसी सूचकांक पर सवाल उठता है तो क्या होता है। और एक चीज़ है जो परिवर्तनशील दर के ऋण में बिल्कुल नहीं हो सकती: no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, यानी ब्याज दर की कोई निचली सीमा तय नहीं की जा सकती। जिन पुराने ऋणों में वह थी, उनकी कहानी हमारे फ़्लोर क्लॉज़ वाले लेख में है।

जल्दी चुकाना, पीछे रह जाना

आप जब चाहें ऋण पूरा या उसका हिस्सा चुका सकते हैं; अनुबंध पूर्व सूचना माँग सकता है, ज़्यादा से ज़्यादा एक महीने की (अनुच्छेद 23)। अधिकार है reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada, यानी बकाया राशि को पूरी तरह या आंशिक रूप से समय से पहले चुकाना। बैंक इसके लिए केवल इन सीमाओं के भीतर शुल्क ले सकता है, और कभी उस वित्तीय हानि से ज़्यादा नहीं जो उसे सचमुच होती है: परिवर्तनशील दर पर, पहले तीन साल में समय से पहले चुकाई गई पूँजी का 0.25% तक या, विकल्प के रूप में, पहले पाँच साल में 0.15% तक, और उसके बाद कुछ नहीं; स्थिर दर पर, पहले दस साल में 2% तक और उसके बाद 1.5% तक। जो ख़रीदार कुछ ही साल में बेचने की सोचता है, उसे FEIN की यह पंक्ति सबसे पहले पढ़नी चाहिए। परिवर्तनशील दर के ऋणों पर इन शुल्कों की अस्थायी रोक 31 दिसंबर 2024 को ख़त्म हो गई (Real Decreto-ley 19/2022)।

अगर भुगतान रुक जाएँ, तो बैंक पहली छूटी क़िस्त पर ही पूरा ऋण नहीं माँग सकता। बिना चुकाई क़िस्तें ऋण की अवधि के पहले आधे हिस्से में दी गई पूँजी के 3% या बारह मासिक क़िस्तों तक पहुँचनी चाहिए, और दूसरे आधे हिस्से में 7% या पंद्रह क़िस्तों तक; और बैंक को पहले भुगतान माँगना होगा और आपको कम से कम एक महीना देना होगा (अनुच्छेद 24)। विलंब ब्याज भी तय है: el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, यानी विलंब ब्याज सामान्य ब्याज दर और तीन प्रतिशत अंक के बराबर होगा, और केवल उस मूलधन पर लगेगा जो देय हो चुका है और चुकाया नहीं गया (अनुच्छेद 25)। इन दोनों में से कोई नियम अनुबंध से बदला नहीं जा सकता। सर्वोच्च न्यायालय कानून से पुराने ऋणों के लिए इन्हीं सीमाओं को अपना पैमाना बनाता है, एक parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave के रूप में, यानी इस बात का उचित मापदंड कि किसे मूलभूत और पर्याप्त गंभीर उल्लंघन माना जा सकता है; मई 2026 में उसने जोड़ा कि चूक पहली बिना चुकाई क़िस्त से गिनी जाती है, जिससे उस मामले में वह तीस साल के ऋण के पहले आधे हिस्से में पड़ी (फ़ैसला 811/2026; वही सिद्धांत फ़ैसला 1148/2026 में, जो सांता क्रूज़ दे टेनेरिफ का मामला है)।

हमारी टीम क्या करती है

विदेश से बंधक के साथ ख़रीदना हमारी संपत्ति टीम का काम है: आपके एक यूरो लगाने से पहले हम संपत्ति, विक्रेता, क़र्ज़ों और काग़ज़ात की जाँच करते हैं, आरक्षण और arras के अनुबंधों की समीक्षा करते हैं, और नोटरी के साथ मुलाक़ात आपकी भाषा में करते हैं; पावर ऑफ़ अटॉर्नी के साथ हम आपके लिए ख़रीद पूरी कर सकते हैं। अगर ऋण पर हस्ताक्षर हो चुके हैं और उसमें कुछ ग़लत लगता है, तो हमारी बैंकिंग क़ानून टीम बंधकों में अनुचित शर्तों की जाँच करती है और समय से पहले चुकौती के जुर्मानों तथा बहु-मुद्रा ऋणों के दावे संभालती है। दोनों टीमें टेनेरिफ के कोस्टा अदेखे और फुएर्तेवेंतुरा के कोर्रालेखो से काम करती हैं, आमने-सामने या ऑनलाइन: हमें लिखें।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

मैं यूनाइटेड किंगडम में रहता हूँ। क्या उधारकर्ता की स्पेनी सुरक्षा मेरे बंधक पर लागू होती है?

हाँ। अचल संपत्ति ऋण अनुबंधों का कानून हर उस प्राकृतिक व्यक्ति पर लागू होता है जो स्पेन में किसी पेशेवर ऋणदाता के पास आवासीय संपत्ति गिरवी रखता है, उसका निवास या राष्ट्रीयता कुछ भी हो, और इसके अधिकार छोड़े नहीं जा सकते।

मैं स्पेन में कुछ ही दिन हूँ। क्या बैंक इस कारण हस्ताक्षर पहले करवा सकता है?

नहीं। काग़ज़ात हस्ताक्षर से कम से कम दस कैलेंडर दिन पहले आप तक पहुँचने चाहिए, और नोटरी के साथ बैठक ज़्यादा से ज़्यादा एक दिन पहले हो जानी चाहिए; उसके बिना विलेख अधिकृत नहीं किया जा सकता। यात्रा से पहले काग़ज़ात माँग लें, या पावर ऑफ़ अटॉर्नी दे दें।

मुझे पाउंड में आय मिलती है और ऋण यूरो में है। क्या यह विदेशी मुद्रा का ऋण है?

कानून के लिए हाँ, जब वह आय या वे संपत्तियाँ जिनसे आप चुकाएँगे, ज़्यादातर दूसरी मुद्रा में हों। बैंक को यह FiAE में लिखना होगा, और तब आपको ऋण को अपनी आय की मुद्रा में बदलने का और यह सूचना पाने का अधिकार है कि आपकी बकाया राशि 20% से ज़्यादा बदल गई है।

क्या मुझे वही बीमा लेना होगा जो बैंक देता है?

बैंक कवर माँग सकता है, पर उसे किसी दूसरी बीमा कंपनी की बराबर की पॉलिसी स्वीकार करनी होगी, शुरुआत में और हर नवीनीकरण पर, ऋण को बदतर किए बिना। अपना बीमा लेने पर वह बेहतर दर दे सकता है, और तब उसे आपको दोनों तरह की क़ीमत दिखानी होगी।

बंधक विलेख का नोटरी, रजिस्ट्री और कर कौन चुकाता है?

बैंक: बंधक विलेख की नोटरी फ़ीस, उसका पंजीकरण, gestoría और स्टाम्प शुल्क ऋणदाता के हैं। आप मूल्यांकन और वे प्रतियाँ चुकाते हैं जो आप माँगें। ख़रीद के अपने ख़र्च अलग बात हैं।

अक्टूबर 2026 में लागू कानून की सामान्य जानकारी (Ley 5/2019, अनुच्छेद 2 से 4, 11 से 15, 17, 20, 21 और 23 से 25; Real Decreto-ley 24/2021, अनुच्छेद 20 और 23; Real Decreto-ley 19/2022, पहला अतिरिक्त प्रावधान; Real Decreto Legislativo 1/1993, अनुच्छेद 29; Orden ECO/805/2003, अनुच्छेद 62; नोटरी विनियम, अनुच्छेद 150; Dirección General de los Registros y del Notariado का 20 दिसंबर 2019 का निर्देश; Banco de España का बैंक-ग्राहक पोर्टल; सर्वोच्च न्यायालय के फ़ैसले 811/2026 और 1148/2026, पूरे पढ़े गए)। यह किसी ख़ास मामले पर सलाह नहीं है: बैंक का प्रस्ताव, आपकी आय की मुद्रा और वे काग़ज़ात जो आपको सचमुच दिए गए, तय करते हैं कि आप पर क्या लागू होता है।