Een Spaanse hypotheek als niet-ingezetene: wat de wet beschermt voordat u tekent

Het aanbod van de bank bereikt een stel in Manchester op een maandag: een lening van 65 % van de taxatiewaarde, de eigen verzekeringspolis van de bank en een datum voor de ondertekening in Costa Adeje op de dinsdag daarna, omdat hun vlucht naar huis op woensdag is. Het eerste beslist de bank. De andere twee botsen met een Spaanse wet die iedereen beschermt die hier een woning met hypotheek belast, waar hij ook woont. Dit stuk legt uit wat die wet een koper uit het buitenland geeft vóór de handtekening: de stukken en de tien dagen, de gratis zitting bij een notaris, wie welke kosten betaalt, waarom een lening in euro's juridisch een «lening in vreemde valuta» kan zijn, en wat de bank eraan mag koppelen en wat niet.

Dezelfde wet, waar u ook woont

De regels staan in de Ley 5/2019, de wet op de vastgoedkredietovereenkomsten, van kracht sinds 16 juni 2019. Zij geldt wanneer een professionele kredietgever een lening verstrekt die is gewaarborgd door een hypotheek op een woning en de kredietnemer, een borg of een garant een natuurlijke persoon is (artikel 2). Niets in die definitie vraagt waar de kredietnemer woont of welk paspoort hij heeft: een inwoner van Leeds, Zürich of Stockholm die een appartement op Tenerife met hypotheek belast, valt eronder.

Van haar bescherming kan geen afstand worden gedaan. De wet verklaart haar regels dwingend en nietig la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor, de voorafgaande afstand van de rechten die deze wet toekent aan de schuldenaar, de borg, de garant of de hypotheekgever die geen schuldenaar is (artikel 3).

Wat voor een niet-ingezetene wel verandert, is het eigen kredietbeleid van de bank. De wet verplicht de kredietgever grondig te beoordelen of u kunt terugbetalen, met aandacht voor werk, huidige en te verwachten inkomsten, vermogen, spaargeld, vaste lasten en bestaande verplichtingen, en verbiedt hem die beoordeling vooral te laten steunen op het feit dat de woning meer waard is dan de lening, of op de hoop dat zij in waarde stijgt (artikel 11). Hij mag alleen informatie vragen die evenredig en noodzakelijk is, hij moet u zeggen welke documenten hij nodig heeft en wanneer, en als u ervoor kiest ze niet te verstrekken, kan de lening niet worden verleend (artikel 12). Voor iemand die in het buitenland wordt betaald, betekent dat inkomsten en schulden aantonen met documenten uit een ander land. Een weigering moet u schriftelijk, onverwijld en met redenen omkleed bereiken. En is de lening eenmaal verleend, dan kan de bank haar later niet beëindigen of wijzigen omdat haar eigen beoordeling onjuist was, tenzij zij bewijst dat u bewust informatie hebt verzwegen of vervalst, en ook niet omdat wat u aanleverde onvolledig was (artikel 11).

Hoeveel de bank leent, beslist zij ook zelf. De wet zegt niet hoeveel een bank mag lenen, niet aan een ingezetene en niet aan iemand anders. Het Spaanse recht kent wel een lijn van 80 %, maar dat is het deel van de taxatiewaarde tot waar een woninglening de hypothecaire obligaties van de bank mag dekken (Real Decreto-ley 24/2021, artikel 23), geen grens aan wat zij mag lenen. In de praktijk bieden banken niet-ingezetenen minder dan ingezetenen, gewoonlijk tussen 60 en 70 % van de taxatiewaarde, en elke bank bepaalt haar eigen cijfer.

Tien dagen, en de stukken waarmee ze beginnen

Voordat u aan iets gebonden bent, moet de kredietgever u een reeks documenten overhandigen con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, ten minste tien kalenderdagen vóór het moment van ondertekening van de overeenkomst (artikel 14). Kalenderdagen, geen werkdagen, en zij worden geteld vanaf de dag waarop de stukken u bereiken, niet vanaf de dag waarop de lening werd goedgekeurd.

De FEIN is het stuk waarmee u banken vergelijkt. De wet maakt er een oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días van, een aanbod dat de bank bindt gedurende de afgesproken termijn tot de ondertekening van de overeenkomst, die ten minste tien dagen moet zijn. De bank moet ook uw vragen beantwoorden over wat de stukken betekenen, met uitgewerkte voorbeelden.

Een koper die voor een week overvliegt, kan dit niet inkorten. Komen de stukken op een maandag aan, dan kan de ondertekening niet vóór de donderdag van de week daarna plaatsvinden. Vraag de bank ze te bezorgen voordat u reist: de tien dagen lopen net zo goed terwijl u thuis bent.

De tien dagen raken ook het koopcontract. Een aanbetalingsovereenkomst die wordt getekend voordat het aanbod van de bank bindend is, brengt de aanbetaling in gevaar als de lening wordt geweigerd of te laat komt; het beding dat de koop afhankelijk maakt van de lening moet erin staan, zoals ons stuk over het arras-contract uitlegt.

De zitting bij de notaris: gratis, bij de notaris van uw keuze, en niet vrijblijvend

In die tien dagen moet u persoonlijk naar een notaris van uw eigen keuze gaan voor onpartijdig advies. De notaris controleert of de stukken op tijd zijn overhandigd, licht de bedingen van de FEIN en de FiAE een voor een toe, beantwoordt uw vragen en laat u een test invullen, en legt dat alles vast in een notariële akte (artikel 15). De zitting moet uiterlijk op de dag vóór de hypotheekakte plaatsvinden. Kwamen de stukken te laat of verschijnt u niet, dan legt de notaris ook dat vast en no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo, de openbare akte van lening kan niet worden verleden. En het kost niets: de akte no generará coste arancelario alguno, brengt geen enkel notaristarief mee.

Twee punten zijn van belang voor een koper uit het buitenland. Het eerste is wie verschijnt. De wet spreekt van El prestatario, o quien le represente a estos efectos, de kredietnemer of wie hem daartoe vertegenwoordigt, zodat een volmacht de zitting kan dekken; vraag de notaris vooraf wat in de volmacht moet staan, en denk twee keer na voordat u iemand anders stuurt naar de ene bijeenkomst die bedoeld is om u de lening te laten begrijpen. Het tweede is de taal. Volgens het Notarieel Reglement kan een notaris die uw taal kent het document mondeling voor u vertalen en het a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero opmaken, in twee kolommen, in beide talen, als de buitenlandse partij erom vraagt; anders treedt een tolk op die u aanwijst en die met u ondertekent (artikel 150).

Wie wat betaalt

De wet beslecht in enkele regels een geschil dat oudere leningen nog steeds voor de rechter brengen. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista, de kosten van de taxatie van de woning komen voor rekening van de kredietnemer en die van de gestoría, het kantoor dat de formaliteiten afhandelt, voor rekening van de kredietgever. De kredietgever betaalt ook het notaristarief van de hypotheekakte en de inschrijving van de hypotheek in het eigendomsregister; afschriften van de akte betaalt wie erom vraagt (artikel 14). Ook de zegelbelasting op de akte is voor de bank, op grond van een fiscale regel van november 2018: Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista, bij akten van leningen met hypothecaire zekerheid geldt de kredietgever als belastingplichtige (Real Decreto Legislativo 1/1993, artikel 29).

De enige van die kosten die de wet bij u legt, is dus de taxatie. Rekent de bank een openingsprovisie, dan is die eenmaal verschuldigd en dekt zij alle kosten van onderzoek en behandeling van de lening (bij een lening die in een andere valuta wordt uitbetaald ook de wisselprovisie van de eerste uitbetaling), en geen andere kosten mogen worden doorberekend tenzij voor diensten die solicitados en firme o aceptados expresamente, vast aangevraagd of uitdrukkelijk aanvaard, en werkelijk verleend zijn. De kosten van de koop zelf (de eigen akte, de inschrijving en de belastingen) zijn een aparte rekening, die wij uiteenzetten in onze gids over een huis kopen op de Canarische Eilanden.

De taxatie verdient een minuut, want zij bepaalt hoeveel u kunt lenen. Zij moet worden gemaakt door een erkend taxatiebedrijf of een erkende deskundige, onafhankelijk van de kredietgever (artikel 13). Zij blijft niet geldig: de rapporten caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe, vervallen noodzakelijkerwijs zes maanden na de datum waarop het rapport is uitgebracht (Orden ECO/805/2003, artikel 62). En u mag er zelf opdracht voor geven: kredietinstellingen estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, zijn verplicht elke door de klant aangeleverde taxatie van een goed te aanvaarden, mits een erkende taxateur haar heeft gemaakt en zij niet is vervallen, en zij mogen u de controle ervan niet in rekening brengen (Real Decreto-ley 24/2021, artikel 20). Omdat u ervoor betaalt, is het rapport van u: de Banco de España wijst klanten erop dat betalen het recht geeft a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse, om van de bank een kopie te ontvangen, of het origineel als de hypotheek uiteindelijk niet wordt getekend.

Een lening in euro's kan een «lening in vreemde valuta» zijn

Dit is het deel van de wet dat het meest telt voor een koper die in het buitenland verdient. Een lening «luidt in vreemde valuta» niet alleen wanneer zij in yen of Zwitserse frank is, maar ook wanneer haar valuta niet die is waarin u verdient. De definitie omvat een lening in een andere valuta dan die van de lidstaat waar de kredietnemer woont, of een andere dan die waarin de kredietnemer bij het sluiten van de overeenkomst het vermogen aanhoudt of de inkomsten ontvangt waarmee hij haar terugbetaalt (artikel 4).

Het directoraat-generaal voor de registers en het notariaat van het ministerie van Justitie legde in 2019 uit hoe de twee criteria werken. Eén ervan volstaat. Een inwoner van een land van de Europese Unie met een andere valuta (Zweden, Denemarken, Polen) heeft alleen al door zijn woonplaats een lening in vreemde valuta. Een inwoner van een land buiten de Unie wordt alleen beoordeeld op inkomsten en vermogen: No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis, een lening aan een inwoner van een derde land, geen lidstaat, is voor de toepassing van de wet geen lening in vreemde valuta, tenzij aan de vereisten van het eerste criterium is voldaan. Voor een koper die in het Verenigd Koninkrijk, Zwitserland of de Verenigde Staten woont en zal terugbetalen uit een salaris of spaargeld daar, is dat eerste criterium het criterium dat telt: dezelfde Instructie acht het vervuld wanneer het grootste deel van de inkomsten of het vermogen waarmee de lening wordt terugbetaald in een andere valuta luidt, en zegt dat het aan de bank is dit bij de ondertekening vast te stellen, op basis van wat u voor de kredietwaardigheidsbeoordeling hebt opgegeven (Instructie van 20 december 2019).

Wanneer de lening eronder valt, geeft artikel 20 u drie dingen. U mag haar omzetten in la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, de valuta waarin de kredietnemer het grootste deel van de inkomsten ontvangt of het merendeel van het vermogen aanhoudt waarmee hij de lening moet terugbetalen, of in de valuta van de lidstaat waar u bij de ondertekening woonde of woont wanneer u erom vraagt; tenzij de overeenkomst anders bepaalt, geldt de wisselkoers die de Europese Centrale Bank op de dag van het verzoek publiceert. De bank moet u op de hoogte houden, en in elk geval telkens wanneer het bedrag dat u verschuldigd bent of uw termijnen meer dan 20 % afwijken van wat zij zouden zijn geweest tegen de wisselkoers van de dag van ondertekening. En de FEIN en de overeenkomst moeten dit alles uitleggen. Schiet de bank in een van deze vereisten tekort, dan kan een consument de valutabedingen nietig laten verklaren en vragen dat de lening wordt beschouwd als van meet af aan verleend in de valuta van zijn hoofdinkomen; een kredietnemer die geen consument is, kan in plaats daarvan een andere manier afspreken om het wisselkoersrisico te beperken.

Controleer of in uw FiAE staat dat dit een lening in vreemde valuta is. Wordt u in ponden betaald en staat het er niet, vraag de bank dan schriftelijk waarom, voordat de tien dagen om zijn.

Verzekeringen, rekeningen en andere voorwaarden

Een bank mag de lening niet afhankelijk maken van de aankoop van haar andere producten: koppelverkoop is verboden (artikel 17). Er zijn uitzonderingen, en die hebben grenzen. De bank mag een verzekering eisen die de terugbetaling waarborgt en een schadeverzekering op de woning, maar zij deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes, moet alternatieve polissen aanvaarden van alle aanbieders die gelijkwaardige voorwaarden en een gelijkwaardig prestatieniveau bieden, bij het afsluiten en bij elke verlenging, zonder u kosten te rekenen voor het beoordelen ervan en zonder de lening daarom te verslechteren. Zij mag de rekening eisen waarvan de lening wordt betaald. En zij mag een betere rente bieden als u een pakket neemt (een kaart, een pensioenplan, haar eigen verzekering), zolang zij de lening ook los aanbiedt en u het kostenverschil laat zien.

Is de rente variabel, dan moet de referentie-index duidelijk, objectief en buiten de invloed van de bank zijn (artikel 21); ons stuk over IRPH-hypotheken laat zien wat er gebeurt wanneer een index ter discussie staat. En er is één ding dat een lening met variabele rente helemaal niet mag bevatten: no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, er mag geen ondergrens voor de rentevoet worden vastgesteld. Het verhaal van de oudere leningen die er wel een hadden, staat in ons stuk over bodemclausules.

Eerder weggaan, achterop raken

U mag de lening op elk moment geheel of gedeeltelijk terugbetalen; de overeenkomst kan een opzegtermijn vragen, van hoogstens één maand (artikel 23). Het recht is om reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada, het verschuldigde bedrag geheel of gedeeltelijk vervroegd terug te betalen. De bank mag daarvoor alleen binnen deze grenzen iets rekenen, en nooit meer dan het financiële verlies dat zij werkelijk lijdt: bij een variabele rente tot 0,25 % van het terugbetaalde kapitaal gedurende de eerste drie jaar of, als alternatief, 0,15 % gedurende de eerste vijf, en daarna niets; bij een vaste rente tot 2 % gedurende de eerste tien jaar en 1,5 % daarna. Een koper die verwacht binnen enkele jaren te verkopen, zou die regel van de FEIN vóór elke andere moeten lezen. Het tijdelijke verbod op deze kosten voor leningen met variabele rente eindigde op 31 december 2024 (Real Decreto-ley 19/2022).

Als de betalingen stoppen, kan de bank niet bij de eerste gemiste termijn de hele lening opeisen. De onbetaalde termijnen moeten 3 % van het geleende kapitaal bereiken, of twaalf maandtermijnen, in de eerste helft van de looptijd, en 7 %, of vijftien termijnen, in de tweede helft; en de bank moet eerst betaling vorderen en u ten minste één maand geven (artikel 24). Ook de vertragingsrente ligt vast: el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, de vertragingsrente is de gewone rente plus drie procentpunten, en alleen over de vervallen en onbetaalde hoofdsom (artikel 25). Van geen van beide regels kan bij overeenkomst worden afgeweken. Het Hooggerechtshof gebruikt dezelfde drempels als maatstaf voor leningen die ouder zijn dan de wet, een parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave, een redelijke maatstaf voor wat als een wezenlijke en voldoende ernstige tekortkoming kan gelden; in mei 2026 voegde het eraan toe dat het verzuim wordt geteld vanaf de eerste onbetaalde termijn, wat het in die zaak in de eerste helft van een lening van dertig jaar plaatste (arrest 811/2026; dezelfde leer in arrest 1148/2026, een zaak uit Santa Cruz de Tenerife).

Wat ons team doet

Kopen met een hypotheek vanuit het buitenland is werk voor ons vastgoedteam: wij controleren de woning, de verkoper, de schulden en de papieren voordat u één euro vastlegt, beoordelen de reserverings- en arras-contracten en nemen de afspraak bij de notaris in uw taal waar; met een volmacht kunnen wij de koop voor u afronden. Is de lening al getekend en lijkt er iets niet te kloppen, dan beoordeelt ons bankrechtteam hypotheken op oneerlijke bedingen en neemt het vorderingen op zich over boetes bij vervroegde aflossing en leningen in meerdere valuta. Beide werken vanuit Costa Adeje, op Tenerife, en Corralejo, op Fuerteventura, persoonlijk of online: schrijf ons.

Veelgestelde vragen

Ik woon in het Verenigd Koninkrijk. Geldt de Spaanse bescherming van de kredietnemer voor mijn hypotheek?

Ja. De wet op de vastgoedkredietovereenkomsten geldt voor elke natuurlijke persoon die bij een professionele kredietgever een woning in Spanje met hypotheek belast, ongeacht woonplaats of nationaliteit, en van haar rechten kan geen afstand worden gedaan.

Kan de bank de ondertekening vervroegen omdat ik maar een paar dagen in Spanje ben?

Nee. De stukken moeten u ten minste tien kalenderdagen vóór de ondertekening bereiken, en de zitting bij de notaris moet uiterlijk de dag ervoor plaatsvinden; zonder die zitting kan de akte niet worden verleden. Vraag de stukken voordat u reist, of geef een volmacht.

Ik word in ponden betaald en de lening is in euro's. Is dat een lening in vreemde valuta?

Voor de wet wel, wanneer het grootste deel van de inkomsten of het vermogen waarmee u terugbetaalt in een andere valuta luidt. De bank moet het in de FiAE vermelden, en u hebt dan het recht de lening om te zetten in de valuta van uw inkomsten en te worden gewaarschuwd wanneer het bedrag dat u verschuldigd bent meer dan 20 % verandert.

Moet ik de verzekering nemen die de bank aanbiedt?

De bank mag dekking eisen, maar zij moet een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar aanvaarden, bij het afsluiten en bij elke verlenging, zonder de lening te verslechteren. Zij mag een betere rente bieden als u de hare neemt, en moet u dan de prijs op beide manieren laten zien.

Wie betaalt de notaris, het register en de belasting op de hypotheekakte?

De bank: het notaristarief van de hypotheekakte, de inschrijving ervan, de gestoría en de zegelbelasting zijn voor de kredietgever. U betaalt de taxatie en de afschriften die u vraagt. De kosten van de koop zelf zijn een andere zaak.

Algemene informatie over het recht zoals het in oktober 2026 geldt (Ley 5/2019, artikelen 2 tot en met 4, 11 tot en met 15, 17, 20, 21 en 23 tot en met 25; Real Decreto-ley 24/2021, artikelen 20 en 23; Real Decreto-ley 19/2022, eerste aanvullende bepaling; Real Decreto Legislativo 1/1993, artikel 29; Orden ECO/805/2003, artikel 62; Notarieel Reglement, artikel 150; Instructie van 20 december 2019 van de Dirección General de los Registros y del Notariado; het klantenportaal van de Banco de España; de arresten van het Hooggerechtshof 811/2026 en 1148/2026, volledig gelezen). Het is geen advies over een concreet geval: het aanbod van de bank, de valuta van uw inkomsten en de stukken die u werkelijk hebt gekregen, bepalen wat voor u geldt.