Comproprietário de um imóvel em Espanha com o ex ou com os irmãos: como sair de um proindiviso

Duas pessoas compraram juntas um apartamento em Los Cristianos, separaram-se e já não se falam. Três irmãos herdam a casa da mãe em Corralejo: um vive nela, outro quer vender, e a terceira vive em Hamburgo e está cansada de pagar um terço das contas de uma casa que nunca usa. A primeira situação é o que os juristas espanhóis chamam proindiviso, uma compropriedade indivisa, e a segunda passa a sê-lo logo que a herança é partilhada. A lei trata ambas como provisórias: qualquer proprietário pode pôr-lhes termo a qualquer momento, pensem os outros o que pensarem. Aquilo em que os outros podem influir é na forma como termina, e que o imóvel seja vendido a preço de mercado ou vá a leilão depende de conseguirem entender-se. Esta nota explica as regras enquanto dura a compropriedade, as saídas com e sem tribunal tal como estão em outubro de 2026 e o que muda quando o outro proprietário é um antigo companheiro ou um irmão.

O que é um proindiviso

O Código Civil define-o numa linha: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, há comunhão quando a propriedade de uma coisa ou de um direito pertence indivisa a várias pessoas (artigo 392). Ninguém é dono da cozinha nem do andar de cima. Cada comproprietário tem uma quota sobre o todo, e as quotas presumem-se iguais enquanto não se provar outra coisa (artigo 393); por isso o ponto de partida é a escritura, e não a memória de quem pagou o quê.

Enquanto dura a compropriedade, o Código dá cinco regras. Os benefícios e os encargos repartem-se em proporção das quotas (artigo 393). Cada comproprietário pode usar o imóvel de acordo com o seu destino, sem prejudicar o interesse comum nem impedir os outros de o usar (artigo 394). Qualquer um pode obrigar os restantes a contribuir para as despesas de conservação (artigo 395). Ninguém pode alterar o imóvel sem o consentimento dos outros, ainda que a alteração beneficie todos (artigo 397). E as decisões de administração tomam-se por maioria das quotas, não das pessoas; se não houver maioria, ou se a sua decisão prejudicar gravemente os restantes, decide o juiz, que pode até nomear um administrador (artigo 398).

Ninguém é obrigado a ficar

A regra que governa tudo o resto é o artigo 400: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, nenhum comproprietário é obrigado a permanecer na comunhão, e cada um deles pode pedir a qualquer momento que a coisa comum seja dividida. Entre comproprietários a ação nunca prescreve (artigo 1965), e a jurisprudência do Supremo Tribunal qualifica-a de indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, indiscutível pelos demais participantes, incondicional e imprescritível (acórdão 164/2026, de 4 de fevereiro, que recorda outros anteriores). «Não quero vender» não é uma defesa. O que se pede ao tribunal que decida, recorda o mesmo acórdão, é no ya la división, que es indiscutible, sino el modo de practicarse: não a divisão, que é indiscutível, mas o modo de a realizar.

O Código admite um travão: o pacto de conservar o imóvel indiviso por tiempo determinado, que no exceda de diez años, por tempo determinado que não exceda dez anos, que um novo acordo pode prorrogar (artigo 400). Podem servir-se dele um casal que compra em conjunto ou irmãos que decidem manter durante algum tempo a casa dos pais. Ninguém pode ficar preso para sempre.

Três saídas sem juiz

• Um comproprietário compra a parte dos outros. Um imóvel que não pode ser dividido pode ser adjudicado a um deles a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, com a condição de pagar aos outros o excesso em dinheiro (artigos 404 e 1062). O acordo fica numa escritura notarial, que é o que o Registo Predial inscreve. Se houver hipoteca, a escritura não liberta o proprietário que sai: um devedor só pode ser substituído com o consentimento do credor (artigo 1205), pelo que o banco também tem de aceitar.
• Todos vendem a um terceiro. Cada comproprietário só pode vender o que é seu, por isso assinam todos, e o preço, deduzido o que se deva sobre o imóvel, reparte-se por quotas.
• Um leilão voluntário. Serve quando todos concordam em vender mas não quanto ao preço ou ao comprador, e pode realizar-se perante um notário (Ley del Notariado, artigos 72 a 75) ou através do secretário judicial do lugar onde está o imóvel, num processo que não exige jurista nem mandatário judicial, o procurador (Ley 15/2015, artigos 108 a 111). Ambos são eletrónicos e decorrem no Portal de Leilões do Boletim Oficial do Estado. Perante notário, a avaliação é o mínimo e não se admitem lances inferiores, os lances ficam abertos pelo menos vinte dias de calendário, os licitantes de fora depositam 5 por cento do valor e os comproprietários nada, e se ninguém licitar o processo é encerrado e os proprietários ficam onde estavam.

O Código permite também confiar a divisão a árbitros ou a «amigáveis compositores» escolhidos pelos comproprietários (artigo 402).

A ação, tal como funciona em 2026

Primeiro, negociar. Desde 3 de abril de 2025 uma ação cível só é admitida se quem a propõe demonstrar uma tentativa prévia de resolução extrajudicial (Ley Orgánica 1/2025, artigo 5; lei de processo civil, artigo 403), e as ações de divisão não estão entre as exceções. A tentativa pode ser uma mediação ou uma conciliação, e o requisito também se cumpre quando a negociação decorre directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas, diretamente entre as partes ou entre os seus juristas. Numa compropriedade a tentativa natural é uma proposta escrita: «compro a sua metade por este valor, ou compra a minha pelo mesmo». O que vale como tentativa, e como documentá-la, é o objeto da nossa nota sobre o passo prévio a qualquer ação.

Um processo oral, valha o imóvel o que valer. Desde 20 de março de 2024 a lei de processo civil manda para o processo oral, o juicio verbal, Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común, as ações em que se exerce a ação de divisão de coisa comum (artigo 250). O tribunal é o do lugar onde está o imóvel, vivam os proprietários onde viverem (artigo 52): por despacho de 2 de dezembro de 2025 o Supremo Tribunal enviou uma destas ações para Madrid, onde estava o imóvel, e não para Pamplona, onde vivia a demandada.

O que diz a sentença. Declara extinta a compropriedade e diz como. Se o imóvel puder ser dividido, cada proprietário recebe uma parte; um edifício cujas características o permitam pode ser dividido em frações independentes, a pedido de qualquer comproprietário (artigo 401). Se não puder, e para os tribunais um imóvel é indivisível não só quando não pode ser fisicamente partido mas também quando a divisão o deixaria inútil, o faria perder uma parte anormal do seu valor ou exigiria despesas consideráveis, então, salvo se os proprietários acordarem adjudicá-lo a um deles que compense os restantes, se venderá y repartirá su precio, será vendido e o seu preço repartido (artigo 404).

O acórdão de 4 de fevereiro de 2026 mostra onde está a linha. Um edifício industrial em Alcoy, comprado por dois irmãos em 1977, pertencia depois da morte deles às duas viúvas e aos seis filhos. Um ramo da família pediu a venda; o outro respondeu que o edifício podia ser dividido em dois, uma parte para cada ramo, e dois tribunais deram-lhe razão. O Supremo Tribunal não: sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos, sem o acordo unânime dos interessados não é possível extinguir uma compropriedade criando outras mais pequenas. Ordenou que o edifício fosse primeiro oferecido a qualquer das partes pelo seu valor, que ambos os lados tinham acabado por aceitar em 584.071,55 euros, e de outro modo vendido em leilão público aberto às partes e a estranhos, salvo que las partes acuerden otro sistema de venta, salvo se as partes acordarem outro sistema de venda. A ação tinha sido proposta em 20 de abril de 2015.

É preciso executá-la. Ganhar não é o fim. Se ninguém ficar com o imóvel e ninguém pedir ao tribunal que execute a sentença, nada acontece, e o direito de executar uma sentença caduca cinco anos depois de ela se tornar definitiva (lei de processo civil, artigo 518). Num caso que o Supremo Tribunal decidiu em 12 de novembro de 2025, dois antigos cônjuges tinham obtido em 2013, dos tribunais de Palma de Maiorca, uma sentença que ordenava a divisão da sua casa. Nenhum a executou, e doze anos depois continuavam comproprietários e continuavam em tribunal, desta vez sobre quem podia viver nela.

O leilão. É eletrónico e realiza-se no Portal de Leilões do Boletim Oficial do Estado (lei de processo civil, artigo 648; Ley 15/2015, artigo 111). Os comproprietários podem licitar como qualquer outra pessoa. E quem compra fica com o imóvel com aquilo que ele traz: a divisão não prejudica terceiros, que conservam as suas hipotecas e outros direitos sobre ele (Código Civil, artigo 405).

Enquanto dura: uso, contas e chaves

A queixa mais frequente não tem a ver com vender. Um comproprietário vive no imóvel, ou tem as únicas chaves, e o outro paga metade de tudo. O Supremo Tribunal tem repetido que o uso de um bem comum por um comproprietário com exclusão dos restantes é ilegítimo, e que uma quota maior não altera isso. Enquanto dura a compropriedade existem dois remédios.

O primeiro é pedir ao tribunal turnos. A sua doutrina é que la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa, a aplicação de turnos de ocupação com uso exclusivo por períodos sucessivos e recorrentes será considerada uma fórmula justa, quando partilhar a habitação não é possível ou aconselhável e um comproprietário o pede (acórdão 1602/2025, de 12 de novembro). Nesse caso, o de Palma, a antiga mulher tinha ficado com a casa para si desde 2010 e tinha mudado as fechaduras; os tribunais deram a casa a cada um por um ano de cada vez, começando por ele. O segundo é o despejo: os comproprietários podem pedir, em benefício de todos, que quem ocupa sozinho o imóvel seja obrigado a deixá-lo (acórdão 1576/2024, de 20 de novembro).

O dinheiro acerta-se à parte. As despesas de manter o imóvel, como o imposto sobre imóveis e as reparações necessárias, repartem-se por quotas, e quem pagou a mais pode reclamar a diferença (artigos 393 e 395). As prestações da hipoteca seguem o que os proprietários acordaram entre si: comprar em metades aponta para pagar em metades, disse o Supremo Tribunal, e quem pagou mais tem um crédito salvo se houver uma razão que o exclua, como uma doação (acórdão 168/2021, de 24 de março). Mas o pagamento maior tem de ser provado, e o homem que intentou esse processo não conseguiu demonstrar quem tinha pago o quê. A divisão é o momento em que se fecham as contas: no caso de Palma a sentença de 2013 tinha fixado em 31.469,13 euros o que ele lhe devia por prestações da hipoteca, imposto sobre imóveis e reparações, a descontar da parte dele no preço. O pedido dele, de 750 euros por mês enquanto o novo companheiro dela vivesse na casa, foi rejeitado em primeira instância, entre outras razões porque tinha sido ele próprio a sair da casa e deixara passar mais de seis anos sem executar a divisão, e não recorreu. Guarde os extratos bancários.

Com um antigo companheiro

A primeira pergunta é como eram proprietários. Os cônjuges casados em separação de bens e os casais não casados que compraram em conjunto são comproprietários comuns. O artigo 400 aplica-se desde o primeiro dia, e a lei de processo civil permite até pedir a divisão dentro do próprio divórcio, em que cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común, qualquer dos cônjuges pode exercer ao mesmo tempo a ação de divisão da coisa comum, quanto ao que tenham em compropriedade comum (artigo 437).

Os cônjuges casados em gananciales, o regime que se aplica segundo o Código Civil quando nada mais foi convencionado (artigo 1316), estão noutra posição. Depois do divórcio, uma habitação comprada para esse fundo comum pertence a uma massa indivisa de bens e dívidas, não em metades a cada um, e a via é a liquidação desse regime, por acordo ou nos termos dos artigos 806 e seguintes da lei de processo civil. O Supremo Tribunal só admite a divisão direta quando a habitação é o único bem que resta repartir (acórdão 431/2024, de 1 de abril). Para os casais que se casaram no estrangeiro a pergunta prévia é as regras de que país decidem de quem é o quê, ponto em que tocamos na nossa nota sobre divorciar-se entre dois países.

Se o imóvel era a casa de morada de família e um tribunal atribuiu o seu uso a um dos dois, a compropriedade pode extinguir-se na mesma. A doutrina está assente: la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división, a atribuição do uso da habitação a um dos comproprietários não impede o outro de exercer a ação de divisão. O que protege os filhos e o progenitor que vive com eles é la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda, que o direito de uso subsista apesar da divisão e seja oponível a quem adquire a habitação (acórdão 168/2021). Uma habitação leiloada com um direito de uso ainda vivo vale menos para qualquer licitante, e essa é a razão prática para esperar que o uso termine, ou para chegar a acordo. O mesmo acórdão acrescenta duas coisas. As regras sobre a casa de morada de família protegem também os filhos menores dos casais não casados. E um uso concedido apenas até que uma das partes exerça a ação de divisão não lhe sobrevive. Quanto tempo dura um uso e o que lhe põe termo está na nossa nota sobre a casa de morada de família depois do divórcio; o que muda registar-se como casal, na nossa nota sobre os casais não casados.

Com irmãos

Uma casa herdada por vários filhos ainda não é um proindiviso. Até a herança ser aceite e partilhada, cada herdeiro tem uma quota da herança no seu conjunto, não da casa, e a saída é a partilha da herança: Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, nenhum co-herdeiro pode ser obrigado a permanecer na indivisão da herança, a menos que o testador tenha proibido expressamente a divisão (artigo 1051). Os herdeiros maiores podem partilhar como entenderem (artigo 1058). Se não se entenderem, qualquer deles pode pedir ao tribunal que o faça (artigo 1059; lei de processo civil, artigo 782), e quando o testamento não designa ninguém para a tarefa, os herdeiros que detenham pelo menos metade da herança podem pedir a um notário ou ao secretário judicial que nomeie quem elabore a partilha (artigo 1057). Depois de a casa ter sido adjudicada aos herdeiros por quotas, aplica-se o artigo 400. O Supremo Tribunal só salta o primeiro passo quando a casa é o único bem da herança (acórdão 431/2024, que recorda outros anteriores).

A herança de um proprietário não bloqueia os outros. No acórdão de 26 de janeiro de 2026, metade de uma casa em Ávila pertencia a uma herança que nunca tinha sido aceite nem partilhada, e a outra metade a quatro pessoas que tinham recebido as suas quotas por doação. Pediram a divisão em 2016, e um tribunal provincial rejeitou a ação por falta de legitimidade. O Supremo Tribunal respondeu que o estado daquela herança no puede condicionar ni excepcionar la viabilidad de dicha acción, não pode condicionar nem impedir a ação, e que uma herança por partilhar pode ser demandada enquanto tal, através de quem a administre (acórdão 67/2026).

E o irmão que vive na casa não é dono das chaves. No acórdão de 20 de novembro de 2024, três irmãos demandaram o quarto, que vivia sozinho na vivenda dos pais falecidos em Vigo, tinha mudado a fechadura, pagava as contas e reclamava a maior quota ao abrigo do testamento da mãe. Os três tribunais ordenaram-lhe que saísse, em benefício do conjunto dos herdeiros. Todo o co-herdeiro tem título para possuir, disse o tribunal, mas ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos, esse título não cobre a posse exclusiva e excludente de um bem comum por um deles. Os outros, acrescentou, têm um interesse legítimo em que a casa fique desocupada para poder ser dividida.

O herdeiro que não queira ter nada a ver com tudo isto conserva a opção que o Código dá a todo o herdeiro, dizer não à herança, o que só pode fazer-se por inteiro (artigo 990), com as formalidades e os prazos que expomos na nossa nota sobre renunciar a uma herança.

Vender apenas a sua quota

Uma quota pode ser vendida sozinha. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte, todo o comproprietário tem a plena propriedade da sua parte e pode vendê-la, cedê-la ou hipotecá-la (artigo 399); o artigo não pede o consentimento de ninguém. Há empresas cujo negócio é comprar essas quotas. Conte com propostas abaixo da fração do valor de mercado que lhe corresponde: o comprador compra também um litígio, e não conhecemos nenhum número oficial desse desconto.

O que o Código dá aos outros comproprietários não é um veto, mas o direito de ocupar o lugar do comprador: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, o comproprietário de uma coisa comum pode usar da preferência quando a parte de todos os outros comproprietários ou de algum deles é alienada a um estranho (artigo 1522), nas mesmas condições que o comprador acordou (artigo 1521). O prazo é curto: dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, dentro de nove dias a contar da inscrição no Registo Predial ou, se a venda não for inscrita, do dia em que o comproprietário teve conhecimento dela (artigo 1524), e os nove dias não se interrompem. No acórdão de 21 de outubro de 2025, uma sociedade dona de metade de um terreno em Madrid descobriu que a outra metade tinha sido inscrita em nome de um comprador em 3 de abril de 2014, e propôs a sua ação em 13 de maio: tarde demais. Aos comproprietários, recordou o tribunal a partir de um caso anterior, basta estarem atentos ao Registo, les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad. E depois de uma sentença definitiva ter ordenado a divisão, a preferência deixa de estar disponível (acórdão 1602/2025, que recorda o acórdão 153/2020).

As saídas, lado a lado

Os impostos, num parágrafo

Quando um imóvel que não pode ser dividido vai para um comproprietário que paga aos outros em dinheiro, o imposto sobre transmissões não trata esse pagamento como uma compra. Tributa Los excesos de adjudicación declarados, os excessos de adjudicação declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil, salvo os que resultem de dar cumprimento, entre outros, ao artigo 1062 do Código Civil (texto do imposto, artigo 7). A escritura fica então sujeita, em regra, ao imposto sobre os documentos notariais, à taxa que cada região fixar (artigo 31). Quanto isso representa nas Canárias, se o proprietário que sai tem uma mais-valia a declarar no imposto sobre o rendimento e o que cobra a câmara municipal são questões de números, a colocar a um consultor fiscal antes de assinar e não depois.

O que fazem as nossas equipas de família e de heranças

A nossa área de família ocupa-se dos regimes de bens do casamento e da repartição dos bens, por acordo sempre que possível, e dos casos de casais não casados; a nossa área de heranças trata dos litígios entre herdeiros, negociados ou em tribunal, tentando primeiro o acordo. Ambas estão descritas nas nossas páginas de direito da família e heranças. Se nos escrever, envie a certidão do Registo Predial do imóvel e, se existirem, a sentença de divórcio ou a escritura de aceitação da herança.

Perguntas frequentes

O meu ex recusa-se a vender o nosso apartamento. Posso forçar a venda?

Sim. Nenhum comproprietário é obrigado a continuar a sê-lo: depois de uma tentativa de acordo documentada, pode pedir ao tribunal a divisão, e se nenhum dos dois comprar ao outro o apartamento é vendido em leilão público e o preço repartido. Se eram casados em gananciales, primeiro liquida-se esse regime, salvo se o apartamento for o único bem que resta.

O meu irmão vive na casa da nossa mãe falecida e não quer sair nem vender. O que podemos fazer?

Duas coisas, que podem ir juntas. Pedir ao tribunal que o faça sair da casa em benefício de todos os herdeiros, porque nenhum herdeiro pode ficar para si com um bem herdado. E pedir a partilha da herança, depois da qual qualquer um pode pedir a divisão da casa, o que numa casa significa que um compra aos outros ou que se vende.

O outro proprietário pode vender a sua metade a um estranho sem me perguntar?

Sim. Mas tem nove dias, contados da inscrição da venda no Registo Predial, para ocupar o lugar do comprador pelo mesmo preço e nas mesmas condições.

Podemos acordar nunca dividir o imóvel?

Para sempre, não. O pacto de o conservar indiviso vale por um tempo determinado de até dez anos, e pode ser renovado com um novo acordo.

Vivo no estrangeiro. Onde é julgada a ação?

No tribunal do lugar onde está o imóvel, seja qual for o seu país de residência e o dos outros proprietários.

Informação geral sobre o direito em vigor em outubro de 2026 (Código Civil, artigos 392 a 406, 990, 1051, 1057 a 1059, 1062, 1205, 1316, 1521, 1522, 1524 e 1965; Ley de Enjuiciamiento Civil, artigos 52, 250, 403, 437, 518, 648, 782 e 806; Ley 15/2015, artigos 108 a 111; Ley del Notariado, artigos 72 a 75; Ley Orgánica 1/2025, artigo 5; texto do imposto sobre transmissões, artigos 7 e 31; os acórdãos do Supremo Tribunal 168/2021, 431/2024, 1576/2024, 1465/2025, 1602/2025, 67/2026 e 164/2026 e o seu despacho de 2 de dezembro de 2025 no conflito 527/2025, lidos na íntegra). Não é aconselhamento sobre um imóvel concreto: a escritura, o regime de bens, o estado da herança e o que constar do Registo Predial decidem qual destas vias está aberta.