Общая собственность на недвижимость в Испании с бывшим партнёром или с братьями и сёстрами: как выйти из proindiviso

Двое вместе купили квартиру в Лос-Кристианос, расстались и больше не разговаривают. Трое детей наследуют дом матери в Корралехо: один в нём живёт, другой хочет продать, а третья живёт в Гамбурге и устала платить треть счетов за дом, которым никогда не пользуется. Первое испанские юристы называют proindiviso, неразделённой общей собственностью, а второе становится ею, как только наследство разделено. Закон считает обе ситуации временными: любой собственник может прекратить их в любой момент, что бы ни думали остальные. Повлиять остальные могут на то, как это закончится, и будет ли недвижимость продана по рыночной цене или уйдёт на торги, зависит от того, сумеют ли они договориться. В этой заметке объясняются правила, пока общая собственность существует, выходы из неё с судом и без суда по состоянию на октябрь 2026 года и то, что меняется, когда другой собственник бывший партнёр, брат или сестра.

Что такое proindiviso

Гражданский кодекс определяет его одной строкой: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, общность существует, когда собственность на вещь или право принадлежит нераздельно нескольким лицам (статья 392). Никто не владеет кухней или верхним этажом. Каждому сособственнику принадлежит доля в целом, и доли считаются равными, пока не доказано иное (статья 393); поэтому отправной точкой служит договор, а не воспоминание о том, кто что платил.

Пока общая собственность существует, Кодекс даёт пять правил. Выгоды и расходы распределяются пропорционально долям (статья 393). Каждый сособственник может пользоваться недвижимостью по её назначению, не нанося ущерба общему интересу и не мешая пользоваться ею остальным (статья 394). Любой из них может обязать остальных участвовать в расходах на сохранение (статья 395). Никто не может изменять недвижимость без согласия остальных, даже если изменение было бы выгодно всем (статья 397). А решения об управлении принимаются большинством долей, а не голосов; если большинства нет или его решение серьёзно вредит остальным, решает судья, который может даже назначить управляющего (статья 398).

Никто не обязан оставаться

Правило, которое определяет всё остальное, это статья 400: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, ни один сособственник не обязан оставаться в общности, и каждый из них может в любое время потребовать раздела общей вещи. Между сособственниками это требование не погашается давностью (статья 1965), а практика Верховного суда называет его indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, неоспоримым для остальных участников, безусловным и не подлежащим давности (решение 164/2026 от 4 февраля, которое напоминает о прежних). «Я не хочу продавать» не является возражением. Суд, как напоминает то же решение, должен решить no ya la división, que es indiscutible, sino el modo de practicarse: не вопрос о разделе, который неоспорим, а способ его осуществления.

Кодекс допускает один тормоз: соглашение сохранять недвижимость неразделённой por tiempo determinado, que no exceda de diez años, на определённый срок, не превышающий десяти лет, который новое соглашение может продлить (статья 400). Им могут воспользоваться пара, покупающая вместе, или братья и сёстры, которые решили на время сохранить дом родителей. Навсегда связать нельзя никого.

Три выхода без судьи

• Один сособственник выкупает доли остальных. Недвижимость, которую нельзя разделить, может быть передана одному из них a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, с условием выплатить остальным превышение деньгами (статьи 404 и 1062). Соглашение оформляется нотариальным актом, и именно его вносит в Реестр собственности регистратор. Если есть ипотека, акт не освобождает выходящего собственника: должника можно заменить только с согласия кредитора (статья 1205), поэтому согласиться должен и банк.
• Все продают третьему лицу. Каждый сособственник может продать только своё, поэтому подписывают все, а цена, за вычетом того, что причитается по недвижимости, делится по долям.
• Добровольные торги. Они подходят, когда все согласны продать, но не сошлись в цене или покупателе, и могут проводиться у нотариуса (Ley del Notariado, статьи с 72 по 75) или через секретаря суда по месту нахождения недвижимости, в процедуре, для которой не нужны ни юрист, ни судебный представитель, procurador (Ley 15/2015, статьи с 108 по 111). И те и другие электронные и проходят на Портале торгов Официального государственного бюллетеня. У нотариуса оценка служит нижней границей, и более низкие ставки не принимаются, приём ставок открыт не менее двадцати календарных дней, посторонние участники вносят 5 процентов стоимости, а сособственники ничего, и если никто не делает ставку, процедура закрывается, и собственники остаются там, где были.

Кодекс позволяет также поручить раздел арбитрам или «дружественным посредникам» по выбору сособственников (статья 402).

Иск, как он работает в 2026 году

Сначала переговоры. С 3 апреля 2025 года гражданский иск принимается, только если истец подтверждает предварительную попытку внесудебного урегулирования (Ley Orgánica 1/2025, статья 5; Закон о гражданском судопроизводстве, статья 403), и иски о разделе не входят в число исключений. Попыткой может быть медиация или примирительная процедура, и требование считается выполненным также тогда, когда переговоры ведутся directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas, непосредственно сторонами или между их юристами. При общей собственности естественная попытка это письменное предложение: «я покупаю вашу половину за эту сумму, или вы покупаете мою за ту же». Что считается попыткой и как её задокументировать, рассказывает наша заметка об обязательном шаге до любого иска.

Устное производство, сколько бы ни стоила недвижимость. С 20 марта 2024 года Закон о гражданском судопроизводстве направляет в устное производство, juicio verbal, Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común, иски, в которых заявлено требование о разделе общей вещи (статья 250). Суд тот, что по месту нахождения недвижимости, где бы ни жили собственники (статья 52): определением от 2 декабря 2025 года Верховный суд направил один такой иск в Мадрид, где находилась недвижимость, а не в Памплону, где жила ответчица.

Что говорит решение. Оно объявляет общую собственность прекращённой и указывает, как. Если недвижимость можно разделить, каждый собственник получает часть; здание, характеристики которого это позволяют, может быть разделено на самостоятельные квартиры по просьбе любого сособственника (статья 401). Если нельзя, а для судов недвижимость неделима не только тогда, когда её нельзя разделить физически, но и тогда, когда раздел сделал бы её непригодной, лишил бы её необычно большой части стоимости или потребовал бы значительных расходов, то, если собственники не договорятся передать её одному из них с компенсацией остальным, se venderá y repartirá su precio, она будет продана, а её цена распределена (статья 404).

Решение от 4 февраля 2026 года показывает, где проходит граница. Промышленное здание в городе Алькой, купленное двумя братьями в 1977 году, после их смерти принадлежало двум их вдовам и шестерым детям. Одна ветвь семьи потребовала продажи; другая ответила, что здание можно разделить на две части, по одной для каждой ветви, и два суда с ней согласились. Верховный суд не согласился: sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos, без единогласного соглашения заинтересованных лиц нельзя прекратить общую собственность, создавая меньшие общие собственности. Он постановил сначала предложить здание любой из сторон по его стоимости, которую обе стороны в итоге признали равной 584 071,55 евро, а в противном случае продать его с публичных торгов, открытых для сторон и для посторонних, salvo que las partes acuerden otro sistema de venta, если стороны не договорятся об ином способе продажи. Иск был подан 20 апреля 2015 года.

Исполнить его. Выиграть ещё не всё. Если никто не берёт недвижимость и никто не просит суд исполнить решение, ничего не происходит, а право требовать исполнения решения прекращается через пять лет после его вступления в силу (Закон о гражданском судопроизводстве, статья 518). В деле, которое Верховный суд рассмотрел 12 ноября 2025 года, двое бывших супругов получили в 2013 году в судах Пальма-де-Майорки решение о разделе их дома. Ни один его не исполнил, и двенадцать лет спустя они всё ещё были сособственниками и всё ещё судились, на этот раз о том, кто может в нём жить.

Торги. Они электронные и проходят на Портале торгов Официального государственного бюллетеня (Закон о гражданском судопроизводстве, статья 648; Ley 15/2015, статья 111). Сособственники могут делать ставки, как любой другой. А тот, кто покупает, получает недвижимость со всем, что на ней лежит: раздел не вредит третьим лицам, которые сохраняют свои ипотеки и другие права на неё (Гражданский кодекс, статья 405).

Пока она длится: пользование, счета и ключи

Самая частая жалоба не связана с продажей. Один сособственник живёт в недвижимости или держит единственные ключи, а другой платит половину всего. Верховный суд не раз повторял, что пользование общей вещью одним сособственником с исключением остальных неправомерно и что большая доля этого не меняет. Пока общая собственность существует, есть два средства.

Первое это попросить суд установить очерёдность. Его доктрина состоит в том, что la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa, применение очередей проживания с исключительным пользованием на последовательные и повторяющиеся периоды будет считаться справедливой формулой, когда совместное пользование жильём невозможно или нецелесообразно и сособственник об этом просит (решение 1602/2025 от 12 ноября). В том деле, из Пальмы, бывшая жена с 2010 года держала дом за собой и сменила замки; суды предоставили дом каждому из них поочерёдно на год, начиная с него. Второе это выселение: сособственники могут потребовать, в интересах всех, чтобы тот, кто занимает недвижимость единолично, освободил её (решение 1576/2024 от 20 ноября).

Деньги рассчитываются отдельно. Расходы на содержание недвижимости, такие как налог на недвижимость и необходимый ремонт, делятся по долям, и тот, кто заплатил больше, может потребовать разницу (статьи 393 и 395). Платежи по ипотеке следуют тому, о чём собственники договорились между собой: покупка пополам указывает на оплату пополам, сказал Верховный суд, и у того, кто заплатил больше, есть требование, если нет причины, которая его исключает, например дарения (решение 168/2021 от 24 марта). Но больший платёж нужно доказать, а мужчина, который вёл тот процесс, не смог показать, кто что платил. Раздел это момент, когда счета закрываются: в деле из Пальмы решение 2013 года определило в 31 469,13 евро то, что он был должен ей за платежи по ипотеке, налог на недвижимость и ремонт, с вычетом из его части цены. Его собственное требование о 750 евро в месяц, пока её новый партнёр живёт в доме, было отклонено в первой инстанции, в числе прочего потому, что он сам ушёл из дома и дал пройти более шести лет, не добиваясь исполнения раздела, и он не обжаловал это. Храните банковские выписки.

С бывшим партнёром

Первый вопрос в том, как вы владели недвижимостью. Супруги, состоявшие в браке при режиме раздельной собственности, и не состоящие в браке пары, купившие вместе, это обычные сособственники. Статья 400 применяется с первого дня, а Закон о гражданском судопроизводстве даже позволяет просить о разделе в самом бракоразводном процессе, где cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común, любой из супругов может одновременно предъявить требование о разделе общей вещи, в отношении того, чем они владеют в обычной общей собственности (статья 437).

Супруги, состоявшие в браке при режиме gananciales, который действует по Гражданскому кодексу, если не было оговорено иное (статья 1316), находятся в другом положении. После развода жильё, купленное для этого общего фонда, принадлежит к неразделённой массе имущества и долгов, а не по половине каждому, и путь состоит в ликвидации этого режима, по соглашению или по статьям 806 и следующим Закона о гражданском судопроизводстве. Верховный суд допускает прямой раздел только тогда, когда жильё это единственное имущество, которое осталось распределить (решение 431/2024 от 1 апреля). Для пар, вступивших в брак за границей, предварительный вопрос в том, правила какой страны решают, кому что принадлежит; этого мы касаемся в нашей заметке о разводе между странами.

Если недвижимость была семейным жильём и суд предоставил пользование ею одному из вас, общую собственность всё равно можно прекратить. Доктрина устоялась: la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división, предоставление пользования жильём одному из сособственников не мешает другому предъявить требование о разделе. Детей и родителя, который с ними живёт, защищает la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda, то, что право пользования сохраняется несмотря на раздел и может быть противопоставлено приобретателю жилья (решение 168/2021). Жильё, проданное с торгов при действующем праве пользования, стоит меньше для любого участника, и в этом практическая причина дождаться окончания пользования или договориться. То же решение добавляет две вещи. Правила о семейном жилье защищают и несовершеннолетних детей не состоящих в браке пар. А пользование, предоставленное только до тех пор, пока одна из сторон не предъявит требование о разделе, его не переживает. Сколько длится пользование и что его прекращает, сказано в нашей заметке о семейном жилье после развода; что меняет регистрация пары, в нашей заметке о незарегистрированных парах.

С братьями и сёстрами

Дом, унаследованный несколькими детьми, ещё не proindiviso. Пока наследство не принято и не разделено, каждому наследнику принадлежит доля в наследстве в целом, а не в доме, и выход это раздел наследства: Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, ни один сонаследник не может быть принуждён оставаться в неразделённом наследстве, если только завещатель прямо не запретил раздел (статья 1051). Совершеннолетние наследники могут разделить так, как сочтут нужным (статья 1058). Если они не договорятся, любой из них может просить об этом суд (статья 1059; Закон о гражданском судопроизводстве, статья 782), а когда завещание никого для этого не назначает, наследники, которым принадлежит не менее половины наследства, могут просить нотариуса или секретаря суда назначить того, кто составит раздел (статья 1057). Как только дом передан наследникам в долях, применяется статья 400. Верховный суд пропускает первый шаг только тогда, когда дом это единственное имущество наследства (решение 431/2024, которое напоминает о прежних).

Наследство одного собственника не блокирует остальных. В решении от 26 января 2026 года половина дома в Авиле принадлежала наследству, которое никогда не было ни принято, ни разделено, а другая половина четырём лицам, получившим свои доли в дар. Они предъявили иск о разделе в 2016 году, и провинциальный суд отклонил иск за отсутствием права на иск. Верховный суд ответил, что состояние того наследства no puede condicionar ni excepcionar la viabilidad de dicha acción, не может ни обусловить требование, ни преградить ему путь, и что неразделённое наследство может быть ответчиком как таковое, через того, кто им управляет (решение 67/2026).

А брат, который живёт в доме, не хозяин ключей. В решении от 20 ноября 2024 года трое детей подали иск против четвёртого, который один жил на вилле покойных родителей в Виго, сменил замок, платил по счетам и претендовал на большую долю по завещанию матери. Все три суда обязали его выехать, в интересах наследников в целом. У каждого сонаследника есть основание владеть, сказал суд, но ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos, это основание не покрывает исключительное и исключающее владение общим имуществом одним из них. У остальных, добавил он, есть законный интерес в том, чтобы дом был свободен и его можно было разделить.

Наследник, который не хочет иметь со всем этим ничего общего, сохраняет возможность, которую Кодекс даёт каждому наследнику: сказать наследству «нет», что можно сделать только целиком (статья 990), с формальностями и сроками, изложенными в нашей заметке об отказе от наследства.

Продать только свою долю

Долю можно продать отдельно. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte, каждый сособственник имеет полную собственность на свою часть и может продать её, уступить или заложить (статья 399); статья не требует ничьего согласия. Есть компании, чей бизнес состоит в покупке таких долей. Ждите предложений ниже той части рыночной стоимости, которая приходится на вашу долю: покупатель покупает ещё и спор, и официальной цифры этой скидки мы не знаем.

Остальным сособственникам Кодекс даёт не вето, а право занять место покупателя: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, сособственник общей вещи может воспользоваться правом выкупа, когда доля всех остальных сособственников или одного из них отчуждается постороннему (статья 1522), на тех же условиях, о которых договорился покупатель (статья 1521). Срок короткий: dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, в течение девяти дней со дня записи в Реестре собственности или, если продажа не зарегистрирована, со дня, когда сособственник о ней узнал (статья 1524), и эти девять дней не прерываются. В решении от 21 октября 2025 года компания, владевшая половиной участка в Мадриде, обнаружила, что другая половина была зарегистрирована на имя покупателя 3 апреля 2014 года, и подала иск 13 мая: слишком поздно. Сособственникам, напомнил суд из более раннего дела, достаточно следить за Реестром, les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad. А когда вступившее в силу решение уже постановило раздел, право выкупа больше недоступно (решение 1602/2025, которое напоминает о решении 153/2020).

Выходы рядом друг с другом

Налоги, в одном абзаце

Когда недвижимость, которую нельзя разделить, переходит к одному сособственнику, который платит остальным деньгами, налог на передачу имущества не считает этот платёж покупкой. Он облагает Los excesos de adjudicación declarados, заявленные превышения при распределении, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil, кроме тех, что возникают из исполнения, в числе прочих, статьи 1062 Гражданского кодекса (текст налога, статья 7). Акт тогда, как правило, подпадает под сбор с нотариальных документов по ставке, которую устанавливает каждый регион (статья 31). Сколько это составляет на Канарских островах, должен ли выходящий собственник декларировать доход в подоходном налоге и что берёт муниципалитет, это вопросы цифр, которые стоит задать налоговому консультанту до подписания, а не после.

Чем занимаются наши команды по семейным и наследственным делам

Наша практика семейного права занимается режимами имущества супругов и разделом имущества, по соглашению везде, где это возможно, и делами не состоящих в браке пар; наша практика наследственного права ведёт споры между наследниками, путём переговоров или в суде, сначала пытаясь договориться. Обе описаны на наших страницах семейное право и наследство. Если вы напишете нам, пришлите выписку из Реестра собственности на недвижимость и, если они есть, решение о разводе или акт о принятии наследства.

Частые вопросы

Мой бывший отказывается продавать нашу квартиру. Могу ли я добиться продажи?

Да. Ни один сособственник не обязан им оставаться: после задокументированной попытки договориться вы можете просить суд о разделе, и если ни один из вас не выкупает другого, квартира продаётся с публичных торгов, а цена делится. Если вы состояли в браке при режиме gananciales, сначала ликвидируется этот режим, если только квартира не единственное оставшееся имущество.

Мой брат живёт в доме нашей покойной матери и не хочет ни выезжать, ни продавать. Что мы можем сделать?

Две вещи, и их можно совместить. Просить суд обязать его освободить дом в интересах всех наследников, потому что ни один наследник не может оставить унаследованное имущество себе. И просить о разделе наследства, после чего любой из вас может просить о разделе дома, что для дома означает выкуп одним остальных или продажу.

Может ли другой собственник продать свою половину постороннему, не спросив меня?

Да. Но у вас есть девять дней, считая с записи о продаже в Реестре собственности, чтобы занять место покупателя за ту же цену и на тех же условиях.

Можем ли мы договориться никогда не делить недвижимость?

Навсегда нет. Соглашение сохранять её неразделённой действует на определённый срок до десяти лет и может быть возобновлено новым соглашением.

Я живу за границей. Где рассматривается иск?

В суде по месту нахождения недвижимости, в какой бы стране ни жили вы и остальные собственники.

Общая информация о праве по состоянию на октябрь 2026 года (Гражданский кодекс, статьи с 392 по 406, 990, 1051, с 1057 по 1059, 1062, 1205, 1316, 1521, 1522, 1524 и 1965; Ley de Enjuiciamiento Civil, статьи 52, 250, 403, 437, 518, 648, 782 и 806; Ley 15/2015, статьи с 108 по 111; Ley del Notariado, статьи с 72 по 75; Ley Orgánica 1/2025, статья 5; текст налога на передачу имущества, статьи 7 и 31; решения Верховного суда 168/2021, 431/2024, 1576/2024, 1465/2025, 1602/2025, 67/2026 и 164/2026 и его определение от 2 декабря 2025 года по конфликту 527/2025, прочитанные полностью). Это не консультация по конкретной недвижимости: договор, режим имущества супругов, состояние наследства и то, что показывает Реестр собственности, решают, какой из этих путей открыт.