スペインで元パートナーやきょうだいと不動産を共有しているとき：proindiviso から抜け出す方法

二人でロス・クリスティアノスにマンションを買い、その後別れて、もう口もききません。三人のきょうだいがコラレホにある母親の家を相続します。一人はそこに住み、一人は売りたいと考え、三人目はハンブルクに住んでいて、自分が一度も使わない家の請求書の三分の一を払い続けることに疲れています。前者はスペインの法律家が proindiviso と呼ぶもの、つまり分割されていない共有であり、後者は遺産が分割されたとたんに共有になります。法律はどちらも一時的な状態として扱います。どの所有者も、ほかの人がどう考えようと、いつでもこの状態を終わらせることができます。ほかの人が左右できるのは終わり方であり、不動産が市場価格で売れるのか、それとも競売に回るのかは、合意できるかどうかにかかっています。この記事では、共有が続くあいだの規則、2026 年 10 月時点での裁判による出口と裁判によらない出口、そして相手が元パートナーやきょうだいである場合に何が変わるのかを説明します。

proindiviso とは何か

民法は一行で定義しています。Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas、すなわち、ある物または権利の所有権が分割されないまま複数の人に属するとき、共有があります（第 392 条）。台所や上の階を単独で所有する人はいません。各共有者が持つのは全体に対する持分であり、反対の証明がないかぎり持分は等しいと推定されます（第 393 条）。ですから出発点は、誰が何を払ったかという記憶ではなく、証書です。

共有が続くあいだについて、民法は五つの規則を置いています。利益と負担は持分に応じて分けます（第 393 条）。各共有者は、共同の利益を害さず、ほかの共有者の使用を妨げないかぎり、不動産をその用途に従って使用できます（第 394 条）。どの共有者も、ほかの共有者に保存費用の分担を求めることができます（第 395 条）。たとえ全員の利益になる変更であっても、ほかの共有者の同意なしに不動産に変更を加えることはできません（第 397 条）。そして管理に関する決定は、人数ではなく持分の過半数で行います。過半数が得られないとき、またはその決定がほかの共有者を著しく害するときは裁判官が決め、管理人を選任することもできます（第 398 条）。

誰もとどまる義務はありません

ほかのすべてを支配する規則は第 400 条です。Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común、すなわち、いかなる共有者も共有にとどまる義務はなく、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できます。共有者のあいだでは、この請求権は時効にかかりません（第 1965 条）。最高裁判所の判例はこれを indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible、すなわち、ほかの共有者が争うことのできない、無条件で時効にかからないものと呼んでいます（2 月 4 日の判決 164/2026。先例を確認したものです）。「売りたくない」は抗弁になりません。同じ判決が確認するとおり、裁判所に求められる判断は no ya la división, que es indiscutible, sino el modo de practicarse、すなわち、争う余地のない分割そのものではなく、分割の実行方法です。

民法は一つだけ歯止めを認めています。不動産を分割しないままにしておく合意で、por tiempo determinado, que no exceda de diez años、すなわち十年を超えない確定した期間に限られ、新たな合意で延長できます（第 400 条）。一緒に購入するカップルや、親の家をしばらく残しておくと決めたきょうだいが利用できます。誰も永久に縛られることはありません。

裁判官なしの三つの出口

• 共有者の一人がほかの人の持分を買い取ります。 分割できない不動産は、a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero、すなわち超過分を金銭でほかの人に支払うことを条件に、共有者の一人に帰属させることができます（第 404 条および第 1062 条）。合意は公正証書にし、不動産登記所が登記するのはこの証書です。住宅ローンの抵当権がある場合、証書だけでは抜ける所有者は債務を免れません。債務者の交替には債権者の同意が必要であり（第 1205 条）、銀行の同意も要ります。
• 全員で第三者に売ります。 各共有者が売れるのは自分の持分だけですから、全員が署名し、代金は不動産にかかる債務を差し引いたうえで持分に応じて分けます。
• 任意の競売です。 売ること自体には全員が同意していても、価格や買主で折り合えないときに役立ちます。公証人の前で行うこともでき（Ley del Notariado 第 72 条から第 75 条）、不動産所在地の裁判所書記官を通じて行うこともでき、後者の手続には弁護士も訴訟代理人 procurador も必要ありません（Ley 15/2015 第 108 条から第 111 条）。どちらも電子的に、官報の競売ポータルで行われます。公証人の前では評価額が下限となり、それを下回る入札は認められず、入札は少なくとも二十暦日のあいだ受け付けられ、外部の入札者は評価額の 5 パーセントを保証金として預けますが共有者は預ける必要がなく、誰も入札しなければ手続は終了し、所有者は元の状態に戻ります。

民法はまた、共有者が選んだ仲裁人や「友誼的な調停人」に分割を委ねることも認めています（第 402 条）。

2026 年の訴えはこう進みます

まず交渉です。 2025 年 4 月 3 日以降、民事の訴えは、原告が事前に裁判外の解決を試みたことを証明しなければ受理されません（Ley Orgánica 1/2025 第 5 条、民事訴訟法第 403 条）。分割の訴えは例外に含まれていません。この試みは調停でも和解手続でもよく、交渉が directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas、すなわち当事者どうしで直接、または双方の弁護士のあいだで行われた場合にも要件は満たされます。共有の場合、もっとも自然な試みは書面による申入れです。「この金額であなたの半分を買います。あるいは同じ金額で私の半分を買ってください。」何が試みにあたり、どう記録に残すかは、訴訟の前の必須のステップについての記事で説明しています。

不動産の価値にかかわらず口頭手続です。 2024 年 3 月 20 日以降、民事訴訟法は、口頭手続である juicio verbal で審理するものとして、Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común、すなわち共有物分割の訴えを提起する事件を挙げています（第 250 条）。管轄裁判所は、所有者がどこに住んでいても、不動産所在地の裁判所です（第 52 条）。最高裁判所は 2025 年 12 月 2 日の決定で、こうした訴えの一つを、被告が住むパンプローナではなく、不動産のあるマドリードに送りました。

判決が述べること。 判決は共有の終了を宣言し、その方法を定めます。不動産が分割できるなら、各所有者が一部を受け取ります。構造上可能な建物は、どの共有者の請求によっても独立した住戸に分けることができます（第 401 条）。分割できない場合、そして裁判所にとって不動産が不可分であるのは、物理的に分けられないときだけでなく、分割すると使えなくなるとき、価値の異常に大きな部分を失うとき、相当な費用がかかるときも含みますが、その場合には、所有者がほかの人に補償する一人に帰属させると合意しないかぎり、se venderá y repartirá su precio、すなわち売却してその代金を分配します（第 404 条）。

2026 年 2 月 4 日の判決は、どこに線があるかを示しています。アルコイの工業用建物は 1977 年に兄弟二人が購入したもので、二人の死後は二人の妻と六人の子のものになっていました。一族の一方の系統が売却を求め、もう一方は、建物は二つに分けられるので系統ごとに一つずつ取ればよいと答え、二つの裁判所がこれを認めました。最高裁判所は認めませんでした。sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos、すなわち、関係者全員の一致した合意がなければ、より小さな共有をいくつか作ることで共有を終わらせることはできません。最高裁判所は、まず建物をその価額でいずれかの当事者に取得させる機会を与え、この価額は双方が最終的に 584,071.55 ユーロと認めていましたが、それが成らなければ当事者と第三者が参加できる公開の競売にかけるよう命じ、salvo que las partes acuerden otro sistema de venta、すなわち当事者が別の売却方法に合意する場合を除く、としました。訴えが提起されたのは 2015 年 4 月 20 日でした。

執行を申し立てます。 勝訴は終わりではありません。誰も不動産を引き取らず、誰も裁判所に判決の執行を求めなければ、何も起こりません。判決の執行を求める権利は、判決の確定から五年で消滅します（民事訴訟法第 518 条）。最高裁判所が 2025 年 11 月 12 日に判断した事件では、元夫婦が 2013 年にパルマ・デ・マヨルカの裁判所から、自宅の分割を命じる判決を得ていました。どちらも執行を申し立てず、十二年後も二人は共有者のままで、今度は誰がそこに住めるかをめぐって、なお裁判を続けていました。

競売。 競売は電子的に、官報の競売ポータルで行われます（民事訴訟法第 648 条、Ley 15/2015 第 111 条）。共有者もほかの人と同じように入札できます。そして買受人は、不動産を負担がついたまま取得します。分割は第三者を害さず、第三者は不動産に対する抵当権その他の権利を保持します（民法第 405 条）。

共有が続くあいだ：使用、請求書、鍵

もっとも多い不満は売却とは関係がありません。共有者の一人が不動産に住み、あるいは唯一の鍵を持っていて、もう一人がすべての半分を払っている、というものです。最高裁判所は、共有者の一人がほかの人を排除して共有物を使用することは違法であり、持分が大きくてもそれは変わらないと繰り返し述べています。共有が続くあいだの救済は二つあります。

第一は、裁判所に交替での使用を求めることです。その判例は la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa、すなわち、連続し繰り返される期間ごとに独占的に使用する交替制は公正な方式とみなされる、というもので、住居を一緒に使うことが不可能または適切でなく、共有者がそれを求める場合にあてはまります（11 月 12 日の判決 1602/2025）。パルマのその事件では、元妻が 2010 年から家を自分のものとして使い、鍵を取り替えていました。裁判所は、彼から始めて、一年ずつ交替で家を使わせることにしました。第二は明渡しです。共有者は、全員の利益のために、不動産を一人で占有している者に退去を求めることができます（11 月 20 日の判決 1576/2024）。

お金は別に清算します。不動産税や必要な修繕など、不動産を維持する費用は持分に応じて分担し、多く払った人は差額を請求できます（第 393 条および第 395 条）。住宅ローンの返済は、所有者どうしが合意した内容に従います。最高裁判所は、半分ずつ購入したことは半分ずつ支払うことを示すと述べており、多く払った人は、贈与のようにそれを排除する理由がないかぎり、債権を持ちます（3 月 24 日の判決 168/2021）。ただし、多く払ったことは証明しなければならず、その訴訟を起こした男性は、誰が何を払ったかを示せませんでした。分割は勘定を締める時です。パルマの事件では、2013 年の判決が、ローンの返済、不動産税、修繕について彼が彼女に負う額を 31,469.13 ユーロと定め、代金のうち彼の取り分から差し引くとしていました。彼自身の請求、つまり彼女の新しいパートナーが家に住んでいるあいだ月 750 ユーロを支払えという請求は、第一審で退けられました。理由の一つは、彼自身が家を出て、分割の執行を申し立てないまま六年以上を過ごしたことで、彼は控訴しませんでした。銀行の取引明細は保管しておいてください。

元パートナーとの共有

最初の問いは、お二人がどのように所有していたかです。夫婦別産制で結婚した夫婦と、一緒に購入した非婚のカップルは、通常の共有者です。第 400 条は最初の日から適用され、民事訴訟法は離婚手続のなかで分割を求めることさえ認めています。そこでは cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común、すなわち夫婦のどちらも、通常の共有として持っているものについて、共有物分割の訴えを同時に提起できます（第 437 条）。

gananciales で結婚した夫婦は立場が異なります。これは、ほかに取り決めがないときに民法によって適用される財産制です（第 1316 条）。離婚後、この共同財産のために購入した住居は、各自に半分ずつではなく、分割されていない財産と債務の全体に属します。進む道はこの財産制の清算であり、合意によるか、民事訴訟法第 806 条以下によります。最高裁判所が直接の分割を認めるのは、住居が分配すべき唯一の残った財産である場合だけです（4 月 1 日の判決 431/2024）。外国で結婚した夫婦については、どの国の規則が誰のものかを決めるのかが先に問題になります。この点は国境を越えた離婚についての記事で触れています。

不動産が家族の住居で、裁判所がその使用をどちらか一方に認めていた場合でも、共有を終わらせることはできます。判例は確立しています。la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división、すなわち、住居の使用が共有者の一方に認められていても、他方が分割の訴えを提起する妨げにはなりません。子どもと、子どもと暮らす親を守るのは la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda、すなわち、使用権が分割後も存続し、住居の取得者に対抗できるということです（判決 168/2021）。使用権がついたまま競売にかけられた住居は、どの入札者にとっても価値が下がります。使用が終わるのを待つか、合意する現実的な理由はここにあります。同じ判決は二つのことを付け加えています。家族の住居に関する規則は、非婚のカップルの未成年の子も守ります。そして、当事者の一方が分割の訴えを提起するまでという条件でのみ認められた使用は、その後は存続しません。使用がいつまで続き、何によって終わるかは離婚後の家族の住居についての記事に、カップルとして登録すると何が変わるかは非婚カップルについての記事にあります。

きょうだいとの共有

複数の子が相続した家は、まだ proindiviso ではありません。相続が承認され、遺産が分割されるまで、各相続人が持つのは家の持分ではなく遺産全体に対する持分であり、出口は遺産の分割です。Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia、すなわち、遺言者が分割を明示的に禁じていないかぎり、いかなる共同相続人も遺産の未分割状態にとどまることを強制されません（第 1051 条）。成年の相続人は、適当と考える方法で分割できます（第 1058 条）。合意できなければ、どの相続人も裁判所に分割を求めることができます（第 1059 条、民事訴訟法第 782 条）。遺言がその役目を誰にも指定していないときは、遺産の少なくとも半分を持つ相続人が、公証人または裁判所書記官に、分割案を作成する者の選任を求めることができます（第 1057 条）。家が持分で相続人に帰属したあとは、第 400 条が適用されます。最高裁判所が最初の段階を省くのは、家が遺産の唯一の財産である場合だけです（判決 431/2024。先例を確認したものです）。

一人の所有者の遺産が、ほかの人を妨げることはありません。2026 年 1 月 26 日の判決では、アビラの家の半分が、承認も分割もされたことのない遺産に属し、残りの半分は贈与によって持分を受けた四人のものでした。四人は 2016 年に分割を求めて訴え、県裁判所は当事者適格がないとして訴えを退けました。最高裁判所は、その遺産の状態は no puede condicionar ni excepcionar la viabilidad de dicha acción、すなわちこの訴えの条件にも妨げにもなりえないと答え、未分割の遺産はそれを管理する者を通じて、それ自体として被告になりうるとしました（判決 67/2026）。

そして、家に住んでいるきょうだいが鍵の持ち主というわけではありません。2024 年 11 月 20 日の判決では、三人のきょうだいが四人目を訴えました。四人目はビーゴにある亡き両親の邸宅に一人で住み、鍵を取り替え、請求書を払い、母親の遺言を根拠に最大の持分を主張していました。三つの裁判所はいずれも、相続人全体の利益のために、彼に退去を命じました。裁判所は、共同相続人は誰でも占有する権原を持つが、ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos、すなわちその権原は、共有財産を一人が独占的かつ排他的に占有することまでは含まない、と述べました。ほかの相続人には、家を分割できるよう家が空くことについて正当な利益がある、とも付け加えています。

こうしたことに一切関わりたくない相続人には、民法がすべての相続人に与えている選択肢が残っています。相続にノーと言うことで、これは遺産の全体についてしかできません（第 990 条）。その方式と期限は相続放棄についての記事で説明しています。

自分の持分だけを売る

持分は単独で売ることができます。Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte、すなわち各共有者は自分の持分について完全な所有権を持ち、これを売り、譲渡し、抵当に入れることができます（第 399 条）。この条文は誰の同意も求めていません。こうした持分の買取りを業とする会社があります。提示額は、あなたの持分に対応する市場価値を下回るものと考えてください。買主は紛争も一緒に買うことになり、この値引きについての公式な数字を私たちは知りません。

民法がほかの共有者に与えているのは拒否権ではなく、買主の地位に取って代わる権利です。El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos、すなわち、ほかの共有者全員またはその一人の持分が第三者に譲渡されたとき、共有物の共有者は先買権を行使できます（第 1522 条）。条件は買主が合意したものと同じです（第 1521 条）。期間は短く、dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro、すなわち登記所での登記から九日以内、売買が登記されない場合は共有者がそれを知った日から九日以内であり（第 1524 条）、この九日は中断しません。2025 年 10 月 21 日の判決では、マドリードの土地の半分を所有する会社が、残りの半分が 2014 年 4 月 3 日に買主の名義で登記されていたことを知り、5 月 13 日に訴えを提起しました。遅すぎました。裁判所は以前の事件を引いて、共有者は登記所を見ていれば足りる、les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad と確認しました。そして確定判決が分割を命じたあとは、先買権はもう行使できません（判決 1602/2025。判決 153/2020 を確認したものです）。

出口を並べて見る

税金について、一段落で

分割できない不動産が共有者の一人に帰属し、その人がほかの人に金銭を支払う場合、譲渡税はこの支払いを購入として扱いません。課税されるのは Los excesos de adjudicación declarados、すなわち申告された超過帰属分であり、salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil、すなわち民法第 1062 条などの適用から生じるものは除かれます（同税の条文第 7 条）。その場合、証書は原則として公証文書に対する税の対象となり、税率は各自治州が定めます（第 31 条）。カナリア諸島でそれがいくらになるのか、抜ける所有者に所得税で申告すべき利益があるのか、市役所が何を課すのかは数字の問題であり、署名の後ではなく前に税務の専門家に尋ねるべきことです。

家族法と相続のチームが行うこと

私たちの家族法部門は、夫婦財産制と財産の分配を、可能なかぎり合意によって扱い、非婚カップルの案件も扱います。相続部門は、相続人のあいだの紛争を、交渉でも訴訟でも扱い、まず合意を試みます。どちらも家族法と相続のページで紹介しています。ご連絡の際は、不動産の登記簿の写しと、あれば離婚判決または相続承認の証書をお送りください。

よくある質問

元パートナーが私たちのマンションの売却を拒んでいます。売却を強制できますか。

はい。いかなる共有者も共有者であり続ける義務はありません。記録に残る合意の試みを経たうえで、裁判所に分割を求めることができ、どちらも相手の持分を買い取らなければ、マンションは公開の競売で売られ、代金が分けられます。gananciales で結婚していた場合は、マンションが唯一残った財産でないかぎり、まずその財産制を清算します。

兄が亡き母の家に住んでいて、出て行くことも売ることも拒んでいます。私たちに何ができますか。

二つあり、同時に進められます。相続人全員の利益のために、彼に家を明け渡させるよう裁判所に求めること。どの相続人も、相続した財産を自分だけのものにしておくことはできないからです。そして遺産の分割を求めること。その後は、どなたでも家の分割を請求でき、家の場合それは、一人がほかの人から買い取るか、売却するかを意味します。

もう一人の所有者は、私に尋ねずに自分の半分を他人に売ることができますか。

はい。ただしあなたには、売買が登記所で登記された日から数えて九日のあいだ、同じ価格と同じ条件で買主に取って代わる権利があります。

不動産を決して分割しないと合意できますか。

永久にはできません。分割しないままにしておく合意は、最長十年の確定した期間について有効で、新たな合意で更新できます。

外国に住んでいます。訴えはどこで審理されますか。

あなたやほかの所有者がどの国に住んでいても、不動産所在地の裁判所です。

2026 年 10 月時点の法律についての一般的な情報です（民法第 392 条から第 406 条、第 990 条、第 1051 条、第 1057 条から第 1059 条、第 1062 条、第 1205 条、第 1316 条、第 1521 条、第 1522 条、第 1524 条および第 1965 条、Ley de Enjuiciamiento Civil 第 52 条、第 250 条、第 403 条、第 437 条、第 518 条、第 648 条、第 782 条および第 806 条、Ley 15/2015 第 108 条から第 111 条、Ley del Notariado 第 72 条から第 75 条、Ley Orgánica 1/2025 第 5 条、譲渡税の条文第 7 条および第 31 条、最高裁判所の判決 168/2021、431/2024、1576/2024、1465/2025、1602/2025、67/2026 および 164/2026 ならびに管轄の衝突 527/2025 における 2025 年 12 月 2 日の決定。いずれも全文を読んでいます）。特定の不動産についての助言ではありません。証書、夫婦財産制、相続の状態、そして登記所の記載が、これらの道のうちどれが開かれているかを決めます。