Miteigentum an einer Immobilie in Spanien mit dem Ex-Partner oder den Geschwistern: Wie man aus einem proindiviso herauskommt

Zwei Menschen haben gemeinsam eine Wohnung in Los Cristianos gekauft, sich getrennt und sprechen nicht mehr miteinander. Drei Geschwister erben das Haus ihrer Mutter in Corralejo: Einer wohnt darin, einer will verkaufen, und die dritte lebt in Hamburg und ist es leid, ein Drittel der Rechnungen für ein Haus zu zahlen, das sie nie nutzt. Das Erste nennen spanische Juristen proindiviso, ungeteiltes Miteigentum, und das Zweite wird dazu, sobald der Nachlass geteilt ist. Das Gesetz behandelt beides als vorübergehend: Jeder Eigentümer kann den Zustand jederzeit beenden, was immer die anderen davon halten. Beeinflussen können die anderen nur, wie er endet, und ob die Immobilie zum Marktpreis verkauft wird oder in die Versteigerung geht, hängt davon ab, ob sie sich einigen. Dieser Beitrag erklärt die Regeln, solange das Miteigentum besteht, die Auswege mit und ohne Gericht nach dem Stand von Oktober 2026 und was sich ändert, wenn der andere Eigentümer ein früherer Partner oder ein Bruder oder eine Schwester ist.

Was ein proindiviso ist

Das Zivilgesetzbuch definiert es in einer Zeile: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, Gemeinschaft besteht, wenn das Eigentum an einer Sache oder einem Recht mehreren Personen ungeteilt zusteht (Artikel 392). Niemandem gehört die Küche oder das Obergeschoss. Jedem Miteigentümer gehört ein Anteil am Ganzen, und die Anteile gelten als gleich, solange nichts anderes bewiesen ist (Artikel 393); deshalb ist die Kaufurkunde der Ausgangspunkt und nicht die Erinnerung daran, wer was bezahlt hat.

Solange das Miteigentum besteht, gibt das Gesetzbuch fünf Regeln. Nutzen und Lasten werden im Verhältnis der Anteile getragen (Artikel 393). Jeder Miteigentümer darf die Immobilie ihrer Bestimmung gemäß nutzen, ohne das gemeinsame Interesse zu schädigen oder die anderen an der Nutzung zu hindern (Artikel 394). Jeder kann die übrigen zwingen, zu den Erhaltungskosten beizutragen (Artikel 395). Niemand darf die Immobilie ohne Zustimmung der anderen verändern, selbst wenn die Änderung allen nützen würde (Artikel 397). Und über die Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Anteile, nicht der Köpfe; kommt keine Mehrheit zustande oder schadet ihr Beschluss den übrigen schwer, entscheidet der Richter und kann sogar einen Verwalter bestellen (Artikel 398).

Niemand muss bleiben

Die Regel, die alles andere bestimmt, ist Artikel 400: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, kein Miteigentümer ist verpflichtet, in der Gemeinschaft zu bleiben, und jeder von ihnen kann jederzeit die Teilung der gemeinsamen Sache verlangen. Zwischen Miteigentümern verjährt der Anspruch nie (Artikel 1965), und die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs nennt ihn indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, für die übrigen Teilhaber unbestreitbar, unbedingt und unverjährbar (Urteil 164/2026 vom 4. Februar, das an frühere erinnert). «Ich will nicht verkaufen» ist keine Verteidigung. Das Gericht soll, so dasselbe Urteil, entscheiden no ya la división, que es indiscutible, sino el modo de practicarse: nicht über die Teilung, die unbestreitbar ist, sondern über die Art, sie durchzuführen.

Das Gesetzbuch lässt eine Bremse zu: die Vereinbarung, die Immobilie ungeteilt zu behalten por tiempo determinado, que no exceda de diez años, für eine bestimmte Zeit von höchstens zehn Jahren, die eine neue Vereinbarung verlängern kann (Artikel 400). Ein Paar, das gemeinsam kauft, oder Geschwister, die das Haus der Eltern noch eine Weile behalten wollen, können sie nutzen. Für immer lässt sich niemand binden.

Drei Auswege ohne Richter

• Ein Miteigentümer zahlt die anderen aus. Eine Immobilie, die sich nicht teilen lässt, kann einem von ihnen zugewiesen werden a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, unter der Bedingung, den anderen den Mehrwert in Geld zu zahlen (Artikel 404 und 1062). Die Einigung kommt in eine notarielle Urkunde, und diese trägt das Grundbuch ein. Besteht eine Hypothek, befreit die Urkunde den ausscheidenden Eigentümer nicht: Ein Schuldner kann nur mit Zustimmung des Gläubigers ersetzt werden (Artikel 1205), die Bank muss also ebenfalls zustimmen.
• Alle verkaufen an einen Dritten. Jeder Miteigentümer kann nur verkaufen, was ihm gehört, deshalb unterschreiben alle, und der Preis wird, abzüglich dessen, was auf der Immobilie lastet, nach Anteilen geteilt.
• Eine freiwillige Versteigerung. Sie hilft, wenn alle verkaufen wollen, sich aber über Preis oder Käufer nicht einig sind, und kann vor einem Notar stattfinden (Ley del Notariado, Artikel 72 bis 75) oder über den Gerichtssekretär am Ort der Immobilie, in einem Verfahren, das weder Rechtsbeistand noch Prozessvertreter, den procurador, erfordert (Ley 15/2015, Artikel 108 bis 111). Beide laufen elektronisch über das Versteigerungsportal des Staatsanzeigers. Vor dem Notar ist die Bewertung die Untergrenze, niedrigere Gebote werden nicht zugelassen, geboten werden kann mindestens zwanzig Kalendertage lang, fremde Bieter hinterlegen 5 Prozent des Wertes und Miteigentümer nichts, und bietet niemand, wird das Verfahren geschlossen, und die Eigentümer stehen, wo sie standen.

Das Gesetzbuch erlaubt den Miteigentümern auch, die Teilung Schiedsrichtern oder «gütlichen Schlichtern» ihrer Wahl zu übertragen (Artikel 402).

Die Klage, wie sie 2026 funktioniert

Erst verhandeln. Seit dem 3. April 2025 wird eine Zivilklage nur zugelassen, wenn der Kläger einen vorherigen Versuch der außergerichtlichen Einigung nachweist (Ley Orgánica 1/2025, Artikel 5; Zivilprozessgesetz, Artikel 403), und Teilungsklagen gehören nicht zu den Ausnahmen. Der Versuch kann eine Mediation oder ein Schlichtungsverfahren sein, und die Voraussetzung ist auch erfüllt, wenn die Verhandlung stattfindet directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas, unmittelbar zwischen den Parteien oder zwischen ihren Rechtsbeiständen. Bei Miteigentum ist der natürliche Versuch ein schriftliches Angebot: «Ich kaufe Ihre Hälfte für diesen Betrag, oder Sie kaufen meine für denselben.» Was als Versuch zählt und wie man ihn belegt, behandelt unser Beitrag über den Pflichtschritt vor jeder Klage.

Ein mündliches Verfahren, gleich was die Immobilie wert ist. Seit dem 20. März 2024 verweist das Zivilprozessgesetz in das mündliche Verfahren, den juicio verbal, Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común, die Klagen, mit denen die Teilung einer gemeinsamen Sache verlangt wird (Artikel 250). Zuständig ist das Gericht am Ort der Immobilie, wo immer die Eigentümer wohnen (Artikel 52): Mit Beschluss vom 2. Dezember 2025 hat der Oberste Gerichtshof eine solche Klage nach Madrid verwiesen, wo die Immobilie lag, und nicht nach Pamplona, wo die Beklagte wohnte.

Was das Urteil sagt. Es erklärt das Miteigentum für beendet und sagt, wie. Lässt sich die Immobilie teilen, erhält jeder Eigentümer einen Teil; ein Gebäude, dessen Beschaffenheit es erlaubt, kann auf Antrag jedes Miteigentümers in selbständige Wohnungen geteilt werden (Artikel 401). Lässt sie sich nicht teilen, und für die Gerichte ist eine Immobilie nicht nur dann unteilbar, wenn sie sich körperlich nicht teilen lässt, sondern auch, wenn sie durch die Teilung unbrauchbar würde, einen ungewöhnlichen Teil ihres Wertes verlöre oder erhebliche Kosten verursachte, dann gilt, sofern die Eigentümer sich nicht darauf einigen, sie einem von ihnen gegen Ausgleich der übrigen zuzuweisen: se venderá y repartirá su precio, sie wird verkauft und ihr Preis verteilt (Artikel 404).

Das Urteil vom 4. Februar 2026 zeigt, wo die Grenze verläuft. Ein Industriegebäude in Alcoy, 1977 von zwei Brüdern gekauft, gehörte nach deren Tod ihren zwei Witwen und sechs Kindern. Ein Zweig der Familie verlangte den Verkauf; der andere erwiderte, das Gebäude lasse sich in zwei Teile trennen, einen für jeden Zweig, und zwei Gerichte gaben ihm recht. Der Oberste Gerichtshof nicht: sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos, ohne einstimmige Vereinbarung der Beteiligten lässt sich ein Miteigentum nicht dadurch beenden, dass kleinere Miteigentumsgemeinschaften geschaffen werden. Er ordnete an, das Gebäude zuerst jeder der Parteien zu seinem Wert anzubieten, den beide Seiten schließlich mit 584.071,55 Euro akzeptiert hatten, und es andernfalls öffentlich zu versteigern, offen für die Parteien und für Fremde, salvo que las partes acuerden otro sistema de venta, sofern die Parteien nicht eine andere Art des Verkaufs vereinbaren. Die Klage war am 20. April 2015 eingereicht worden.

Vollstrecken. Mit dem Urteil ist es nicht getan. Übernimmt niemand die Immobilie und beantragt niemand beim Gericht die Vollstreckung, geschieht nichts, und das Recht, ein Urteil vollstrecken zu lassen, erlischt fünf Jahre nach dessen Rechtskraft (Zivilprozessgesetz, Artikel 518). In einem Fall, den der Oberste Gerichtshof am 12. November 2025 entschied, hatten zwei frühere Eheleute 2013 bei den Gerichten von Palma de Mallorca ein Urteil erwirkt, das die Teilung ihres Hauses anordnete. Keiner ließ es vollstrecken, und zwölf Jahre später waren sie noch immer Miteigentümer und noch immer vor Gericht, diesmal darüber, wer darin wohnen durfte.

Die Versteigerung. Sie läuft elektronisch über das Versteigerungsportal des Staatsanzeigers (Zivilprozessgesetz, Artikel 648; Ley 15/2015, Artikel 111). Die Miteigentümer können mitbieten wie jeder andere. Und wer kauft, übernimmt die Immobilie mit dem, was auf ihr liegt: Die Teilung schadet Dritten nicht, die ihre Hypotheken und sonstigen Rechte daran behalten (Zivilgesetzbuch, Artikel 405).

Solange es dauert: Nutzung, Rechnungen, Schlüssel

Der häufigste Ärger hat nichts mit dem Verkauf zu tun. Ein Miteigentümer wohnt in der Immobilie oder hat die einzigen Schlüssel, und der andere zahlt die Hälfte von allem. Der Oberste Gerichtshof hat wiederholt, dass die Nutzung einer gemeinsamen Sache durch einen Miteigentümer unter Ausschluss der übrigen unrechtmäßig ist und dass ein größerer Anteil daran nichts ändert. Solange das Miteigentum besteht, gibt es zwei Mittel.

Das erste ist, beim Gericht einen Wechsel der Nutzung zu beantragen. Nach seiner Rechtsprechung gilt: la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa, Nutzungsturnusse mit ausschließlicher Nutzung für aufeinanderfolgende und wiederkehrende Zeiträume gelten als gerechte Lösung, wenn eine gemeinsame Nutzung der Wohnung nicht möglich oder nicht ratsam ist und ein Miteigentümer es verlangt (Urteil 1602/2025 vom 12. November). In jenem Fall, dem aus Palma, hatte die frühere Ehefrau das Haus seit 2010 für sich behalten und die Schlösser ausgetauscht; die Gerichte gaben jedem von beiden das Haus jeweils für ein Jahr, beginnend mit ihm. Das zweite ist die Räumung: Miteigentümer können zum Nutzen aller verlangen, dass derjenige, der die Immobilie allein besetzt, sie räumt (Urteil 1576/2024 vom 20. November).

Das Geld wird getrennt abgerechnet. Die Kosten für den Erhalt der Immobilie, etwa die Grundsteuer und notwendige Reparaturen, werden nach Anteilen getragen, und wer mehr gezahlt hat, kann die Differenz verlangen (Artikel 393 und 395). Für die Hypothekenraten gilt, was die Eigentümer untereinander vereinbart haben: Ein Kauf je zur Hälfte spricht für eine Zahlung je zur Hälfte, hat der Oberste Gerichtshof gesagt, und wer mehr gezahlt hat, hat einen Anspruch, sofern kein Grund ihn ausschließt, etwa eine Schenkung (Urteil 168/2021 vom 24. März). Die höhere Zahlung muss aber bewiesen werden, und der Mann, der jenen Prozess führte, konnte nicht belegen, wer was gezahlt hatte. Die Teilung ist der Moment, in dem abgerechnet wird: Im Fall aus Palma hatte das Urteil von 2013 auf 31.469,13 Euro festgesetzt, was er ihr für Hypothekenraten, Grundsteuer und Reparaturen schuldete, abzuziehen von seinem Teil des Preises. Seine eigene Forderung von 750 Euro im Monat, solange ihr neuer Partner im Haus wohnte, wurde in erster Instanz abgewiesen, unter anderem, weil er selbst ausgezogen war und mehr als sechs Jahre hatte verstreichen lassen, ohne die Teilung vollstrecken zu lassen, und er legte kein Rechtsmittel ein. Bewahren Sie die Kontoauszüge auf.

Mit einem früheren Partner

Die erste Frage ist, wie Sie beide Eigentümer waren. Eheleute in Gütertrennung und unverheiratete Paare, die gemeinsam gekauft haben, sind gewöhnliche Miteigentümer. Artikel 400 gilt vom ersten Tag an, und das Zivilprozessgesetz erlaubt es sogar, die Teilung in der Scheidung selbst zu beantragen, in der cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común, jeder der Ehegatten zugleich die Klage auf Teilung der gemeinsamen Sache erheben kann, und zwar für das, was sie in gewöhnlichem Miteigentum halten (Artikel 437).

Eheleute im Güterstand der gananciales, der nach dem Zivilgesetzbuch gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde (Artikel 1316), stehen anders da. Nach der Scheidung gehört eine für dieses gemeinsame Vermögen gekaufte Wohnung zu einer ungeteilten Masse von Gütern und Schulden, nicht jedem zur Hälfte, und der Weg ist die Auseinandersetzung dieses Güterstands, einvernehmlich oder nach den Artikeln 806 und folgenden des Zivilprozessgesetzes. Der Oberste Gerichtshof lässt die unmittelbare Teilung nur zu, wenn die Wohnung das einzige Gut ist, das noch zu verteilen bleibt (Urteil 431/2024 vom 1. April). Für Paare, die im Ausland geheiratet haben, ist die Vorfrage, die Regeln welchen Landes bestimmen, wem was gehört; diesen Punkt streifen wir in unserem Beitrag über die Scheidung über Grenzen.

War die Immobilie die Familienwohnung und hat ein Gericht einem von Ihnen die Nutzung zugewiesen, kann das Miteigentum dennoch beendet werden. Die Rechtsprechung ist gefestigt: la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división, die Zuweisung der Nutzung der Wohnung an einen der Miteigentümer hindert den anderen nicht, die Teilungsklage zu erheben. Was die Kinder und den Elternteil schützt, der mit ihnen lebt, ist la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda, dass das Nutzungsrecht trotz der Teilung fortbesteht und dem Erwerber der Wohnung entgegengehalten werden kann (Urteil 168/2021). Eine Wohnung, die mit einem laufenden Nutzungsrecht versteigert wird, ist für jeden Bieter weniger wert, und das ist der praktische Grund, das Ende der Nutzung abzuwarten oder sich zu einigen. Dasselbe Urteil fügt zweierlei hinzu. Die Regeln über die Familienwohnung schützen auch die minderjährigen Kinder unverheirateter Paare. Und eine Nutzung, die nur so lange gewährt wurde, bis eine der Parteien die Teilungsklage erhebt, überlebt diese nicht. Wie lange eine Nutzung dauert und was sie beendet, steht in unserem Beitrag über die Familienwohnung nach der Scheidung; was die Eintragung als Paar ändert, in unserem Beitrag über nichtverheiratete Paare.

Mit Geschwistern

Ein Haus, das mehrere Kinder erben, ist noch kein proindiviso. Bis die Erbschaft angenommen und geteilt ist, hält jeder Erbe einen Anteil am Nachlass als Ganzem, nicht am Haus, und der Ausweg ist die Teilung des Nachlasses: Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, kein Miterbe kann gezwungen werden, in der ungeteilten Erbengemeinschaft zu bleiben, es sei denn, der Erblasser hat die Teilung ausdrücklich verboten (Artikel 1051). Volljährige Erben können teilen, wie sie es für richtig halten (Artikel 1058). Einigen sie sich nicht, kann jeder von ihnen das Gericht darum ersuchen (Artikel 1059; Zivilprozessgesetz, Artikel 782), und wo das Testament niemanden damit betraut, können Erben, denen mindestens die Hälfte des Nachlasses zusteht, einen Notar oder den Gerichtssekretär bitten, jemanden zu bestellen, der die Teilung aufstellt (Artikel 1057). Ist das Haus den Erben einmal nach Anteilen zugewiesen, gilt Artikel 400. Der Oberste Gerichtshof überspringt den ersten Schritt nur, wenn das Haus das einzige Gut des Nachlasses ist (Urteil 431/2024, das an frühere erinnert).

Der Nachlass eines Eigentümers blockiert die anderen nicht. Im Urteil vom 26. Januar 2026 gehörte die Hälfte eines Hauses in Ávila zu einem Nachlass, der nie angenommen oder geteilt worden war, und die andere Hälfte vier Personen, die ihre Anteile durch Schenkung erhalten hatten. Sie klagten 2016 auf Teilung, und ein Provinzgericht wies die Klage mangels Klagebefugnis ab. Der Oberste Gerichtshof antwortete, der Zustand jener Erbschaft no puede condicionar ni excepcionar la viabilidad de dicha acción, könne die Klage weder bedingen noch ihr entgegenstehen, und ein ungeteilter Nachlass könne als solcher verklagt werden, vertreten durch den, der ihn verwaltet (Urteil 67/2026).

Und dem Bruder, der im Haus wohnt, gehören die Schlüssel nicht. Im Urteil vom 20. November 2024 verklagten drei Geschwister den vierten, der allein in der Villa der verstorbenen Eltern in Vigo wohnte, das Schloss ausgetauscht hatte, die Rechnungen zahlte und nach dem Testament seiner Mutter den größten Anteil beanspruchte. Alle drei Gerichte wiesen ihn hinaus, zum Nutzen der Erben insgesamt. Jeder Miterbe habe einen Titel zum Besitz, sagte das Gericht, aber ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos, dieser Titel deckt nicht den ausschließlichen und ausschließenden Besitz eines gemeinsamen Gutes durch einen von ihnen. Die anderen, fügte es hinzu, haben ein berechtigtes Interesse daran, dass das Haus leer steht, damit es geteilt werden kann.

Ein Erbe, der mit alldem nichts zu tun haben will, behält die Möglichkeit, die das Gesetzbuch jedem Erben gibt: die Erbschaft auszuschlagen, was nur im Ganzen geht (Artikel 990), mit den Formalitäten und Fristen, die wir in unserem Beitrag über die Erbausschlagung erläutern.

Nur den eigenen Anteil verkaufen

Ein Anteil kann für sich allein verkauft werden. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte, jeder Miteigentümer hat das volle Eigentum an seinem Teil und kann ihn verkaufen, abtreten oder mit einer Hypothek belasten (Artikel 399); der Artikel verlangt niemandes Zustimmung. Es gibt Unternehmen, deren Geschäft der Kauf solcher Anteile ist. Rechnen Sie mit Angeboten unter dem Bruchteil des Marktwerts, der Ihrem Anteil entspricht: Der Käufer kauft einen Streit mit, und eine offizielle Zahl für diesen Abschlag kennen wir nicht.

Was das Gesetzbuch den übrigen Miteigentümern gibt, ist kein Veto, sondern das Recht, an die Stelle des Käufers zu treten: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, der Miteigentümer einer gemeinsamen Sache kann das Eintrittsrecht ausüben, wenn der Anteil aller oder eines der übrigen Miteigentümer an einen Fremden veräußert wird (Artikel 1522), zu denselben Bedingungen, die der Käufer vereinbart hat (Artikel 1521). Die Frist ist kurz: dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, innerhalb von neun Tagen ab der Eintragung im Grundbuch oder, wenn der Verkauf nicht eingetragen wird, ab dem Tag, an dem der Miteigentümer von ihm erfahren hat (Artikel 1524), und die neun Tage lassen sich nicht unterbrechen. Im Urteil vom 21. Oktober 2025 stellte eine Gesellschaft, der die Hälfte eines Grundstücks in Madrid gehörte, fest, dass die andere Hälfte am 3. April 2014 auf den Namen eines Käufers eingetragen worden war, und reichte ihre Klage am 13. Mai ein: zu spät. Miteigentümer, erinnerte das Gericht aus einem früheren Fall, müssen nur das Grundbuch im Auge behalten, les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad. Und sobald ein rechtskräftiges Urteil die Teilung angeordnet hat, steht das Eintrittsrecht nicht mehr zur Verfügung (Urteil 1602/2025, das an das Urteil 153/2020 erinnert).

Die Auswege nebeneinander

Die Steuern in einem Absatz

Geht eine Immobilie, die sich nicht teilen lässt, an einen Miteigentümer, der die anderen in Geld auszahlt, behandelt die Übertragungsteuer diese Zahlung nicht als Kauf. Sie besteuert Los excesos de adjudicación declarados, erklärte Mehrzuteilungen, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil, ausgenommen jene, die sich aus der Befolgung unter anderem des Artikels 1062 des Zivilgesetzbuchs ergeben (Text der Steuer, Artikel 7). Die Urkunde fällt dann in der Regel unter die Abgabe auf notarielle Dokumente, zu dem Satz, den jede Region festlegt (Artikel 31). Was das auf den Kanarischen Inseln ausmacht, ob der ausscheidende Eigentümer einen Gewinn in der Einkommensteuer zu erklären hat und was die Gemeinde verlangt, sind Rechenfragen, die man einem Steuerberater vor der Unterschrift stellt und nicht danach.

Was unsere Teams für Familien- und Erbrecht tun

Unser Bereich Familienrecht befasst sich mit ehelichen Güterständen und der Aufteilung von Vermögen, wo immer möglich einvernehmlich, und mit den Fällen unverheirateter Paare; unser Bereich Erbrecht führt Streitigkeiten zwischen Erben, verhandelt oder vor Gericht, und versucht zuerst die Einigung. Beide sind auf unseren Seiten Familienrecht und Erbrecht beschrieben. Wenn Sie uns schreiben, senden Sie den Grundbuchauszug der Immobilie und, falls vorhanden, das Scheidungsurteil oder die Urkunde über die Annahme der Erbschaft.

Häufige Fragen

Mein Ex weigert sich, unsere Wohnung zu verkaufen. Kann ich den Verkauf erzwingen?

Ja. Kein Miteigentümer muss es bleiben: Nach einem belegten Einigungsversuch können Sie beim Gericht die Teilung beantragen, und zahlt keiner von Ihnen den anderen aus, wird die Wohnung öffentlich versteigert und der Preis geteilt. Waren Sie im Güterstand der gananciales verheiratet, wird zuerst dieser Güterstand auseinandergesetzt, es sei denn, die Wohnung ist das einzige verbliebene Gut.

Mein Bruder wohnt im Haus unserer verstorbenen Mutter und will weder ausziehen noch verkaufen. Was können wir tun?

Zweierlei, und beides lässt sich verbinden. Beim Gericht beantragen, dass er das Haus zum Nutzen aller Erben räumt, denn kein Erbe darf ein geerbtes Gut für sich behalten. Und die Teilung des Nachlasses verlangen, nach der jeder von Ihnen die Teilung des Hauses verlangen kann, was bei einem Haus heißt, dass einer die anderen auszahlt oder dass verkauft wird.

Kann der andere Eigentümer seine Hälfte an einen Fremden verkaufen, ohne mich zu fragen?

Ja. Sie haben aber neun Tage, gerechnet ab der Eintragung des Verkaufs im Grundbuch, um zum selben Preis und zu denselben Bedingungen an die Stelle des Käufers zu treten.

Können wir vereinbaren, die Immobilie nie zu teilen?

Für immer nicht. Eine Vereinbarung, sie ungeteilt zu behalten, gilt für eine bestimmte Zeit von bis zu zehn Jahren und kann durch eine neue Vereinbarung erneuert werden.

Ich lebe im Ausland. Wo wird die Klage verhandelt?

Vor dem Gericht am Ort der Immobilie, gleich in welchem Land Sie und die anderen Eigentümer wohnen.

Allgemeine Information zur Rechtslage im Oktober 2026 (Zivilgesetzbuch, Artikel 392 bis 406, 990, 1051, 1057 bis 1059, 1062, 1205, 1316, 1521, 1522, 1524 und 1965; Ley de Enjuiciamiento Civil, Artikel 52, 250, 403, 437, 518, 648, 782 und 806; Ley 15/2015, Artikel 108 bis 111; Ley del Notariado, Artikel 72 bis 75; Ley Orgánica 1/2025, Artikel 5; Text der Übertragungsteuer, Artikel 7 und 31; die Urteile des Obersten Gerichtshofs 168/2021, 431/2024, 1576/2024, 1465/2025, 1602/2025, 67/2026 und 164/2026 und sein Beschluss vom 2. Dezember 2025 im Konflikt 527/2025, vollständig gelesen). Es ist keine Beratung zu einer bestimmten Immobilie: Die Urkunde, der Güterstand, der Stand der Erbschaft und das, was das Grundbuch ausweist, entscheiden, welcher dieser Wege offensteht.