Propriétaire en indivision en Espagne avec votre ex ou vos frères et sœurs : comment sortir d'un proindiviso

Deux personnes ont acheté ensemble un appartement à Los Cristianos, se sont séparées et ne se parlent plus. Trois frères et sœurs héritent de la maison de leur mère à Corralejo : l'un y vit, l'autre veut vendre, et la troisième vit à Hambourg et se lasse de payer un tiers des factures d'une maison qu'elle n'utilise jamais. La première situation est ce que les juristes espagnols appellent un proindiviso, une indivision, et la seconde en devient une dès que la succession est partagée. La loi les traite toutes deux comme provisoires : tout propriétaire peut y mettre fin à tout moment, quoi qu'en pensent les autres. Ce que les autres peuvent influencer, c'est la manière dont elle prend fin, et que le bien soit vendu au prix du marché ou parte aux enchères dépend de leur capacité à s'entendre. Cette note explique les règles tant que dure l'indivision, les sorties avec et sans tribunal telles qu'elles existent en octobre 2026, et ce qui change lorsque l'autre propriétaire est un ancien conjoint ou un frère ou une sœur.

Ce qu'est un proindiviso

Le Code civil le définit en une ligne : Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, il y a communauté lorsque la propriété d'une chose ou d'un droit appartient indivisément à plusieurs personnes (article 392). Personne ne possède la cuisine ou l'étage. Chaque indivisaire possède une quote-part du tout, et les quotes-parts sont présumées égales tant que le contraire n'est pas prouvé (article 393) ; c'est pourquoi le point de départ est l'acte, et non le souvenir de qui a payé quoi.

Tant que dure l'indivision, le Code donne cinq règles. Les bénéfices et les charges se partagent en proportion des quotes-parts (article 393). Chaque indivisaire peut utiliser le bien conformément à sa destination, sans nuire à l'intérêt commun ni empêcher les autres de l'utiliser (article 394). Chacun peut obliger les autres à contribuer aux frais de conservation (article 395). Nul ne peut modifier le bien sans le consentement des autres, même si le changement profitait à tous (article 397). Et les décisions d'administration se prennent à la majorité des quotes-parts, non des personnes ; faute de majorité, ou si sa décision nuit gravement aux autres, le juge tranche et peut même nommer un administrateur (article 398).

Nul n'est tenu de rester

La règle qui gouverne tout le reste est l'article 400 : Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, aucun indivisaire n'est tenu de demeurer dans la communauté, et chacun d'eux peut demander à tout moment le partage de la chose commune. Entre indivisaires l'action ne se prescrit jamais (article 1965), et la jurisprudence du Tribunal suprême la qualifie de indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, incontestable par les autres indivisaires, inconditionnelle et imprescriptible (arrêt 164/2026 du 4 février, qui en rappelle de plus anciens). « Je ne veux pas vendre » n'est pas une défense. Ce que l'on demande au tribunal de décider, rappelle le même arrêt, c'est no ya la división, que es indiscutible, sino el modo de practicarse : non pas le partage, qui est incontestable, mais la manière de le réaliser.

Le Code admet un frein : la convention de conserver le bien indivis por tiempo determinado, que no exceda de diez años, pour une durée déterminée n'excédant pas dix ans, qu'une nouvelle convention peut proroger (article 400). Un couple qui achète ensemble, ou des frères et sœurs qui décident de garder quelque temps la maison de leurs parents, peuvent s'en servir. Personne ne peut être lié pour toujours.

Trois sorties sans juge

• Un indivisaire rachète la part des autres. Un bien qui ne peut être partagé peut être attribué à l'un d'eux a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, à charge de verser aux autres l'excédent en argent (articles 404 et 1062). L'accord est consigné dans un acte notarié, et c'est cet acte que le Registre foncier inscrit. S'il y a une hypothèque, l'acte ne libère pas le propriétaire qui sort : un débiteur ne peut être remplacé qu'avec le consentement du créancier (article 1205), de sorte que la banque doit accepter elle aussi.
• Tous vendent à un tiers. Chaque indivisaire ne peut vendre que ce qui est à lui, tous signent donc, et le prix, moins ce qui est dû sur le bien, se répartit selon les quotes-parts.
• Une vente aux enchères volontaire. Elle sert lorsque tous sont d'accord pour vendre mais non sur le prix ou sur l'acheteur, et peut se tenir devant un notaire (Ley del Notariado, articles 72 à 75) ou par l'intermédiaire du greffier du lieu où se trouve le bien, dans une procédure qui n'exige ni conseil ni représentant en justice, le procurador (Ley 15/2015, articles 108 à 111). Les deux sont électroniques et se déroulent sur le Portail des enchères du Journal officiel de l'État. Devant notaire, l'évaluation est le plancher et aucune offre inférieure n'est admise, les offres restent ouvertes au moins vingt jours calendaires, les enchérisseurs extérieurs consignent 5 % de la valeur et les indivisaires rien, et si personne n'enchérit la procédure est close et les propriétaires se retrouvent où ils en étaient.

Le Code permet aussi de confier le partage à des arbitres ou à des « amiables compositeurs » choisis par les indivisaires (article 402).

L'action, telle qu'elle fonctionne en 2026

D'abord, négocier. Depuis le 3 avril 2025 une demande civile n'est recevable que si le demandeur justifie d'une tentative préalable de règlement amiable (Ley Orgánica 1/2025, article 5 ; loi de procédure civile, article 403), et les demandes en partage ne figurent pas parmi les exceptions. La tentative peut être une médiation ou une conciliation, et l'exigence est également remplie lorsque la négociation se déroule directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas, directement entre les parties ou entre leurs conseils. Dans une indivision, la tentative naturelle est une offre écrite : « j'achète votre moitié pour ce montant, ou vous achetez la mienne pour le même ». Ce qui vaut tentative, et comment la documenter, fait l'objet de notre note sur l'étape préalable à tout procès.

Une procédure orale, quelle que soit la valeur du bien. Depuis le 20 mars 2024 la loi de procédure civile envoie à la procédure orale, le juicio verbal, Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común, les demandes par lesquelles est exercée l'action en partage d'une chose commune (article 250). Le tribunal est celui du lieu où se trouve le bien, où que vivent les propriétaires (article 52) : par une ordonnance du 2 décembre 2025 le Tribunal suprême a envoyé une telle demande à Madrid, où se trouvait le bien, et non à Pampelune, où vivait la défenderesse.

Ce que dit le jugement. Il déclare l'indivision terminée et dit comment. Si le bien peut être partagé, chaque propriétaire en reçoit une partie ; un immeuble dont les caractéristiques le permettent peut être divisé en appartements indépendants, à la demande de tout indivisaire (article 401). S'il ne le peut pas, et pour les tribunaux un bien est indivisible non seulement lorsqu'il ne peut être matériellement divisé mais aussi lorsque sa division le rendrait inutilisable, lui ferait perdre une part anormale de sa valeur ou exigerait des dépenses considérables, alors, sauf si les propriétaires conviennent de l'attribuer à l'un d'eux qui indemnise les autres, se venderá y repartirá su precio, il sera vendu et son prix réparti (article 404).

L'arrêt du 4 février 2026 montre où passe la ligne. Un bâtiment industriel d'Alcoy, acheté par deux frères en 1977, appartenait après leur mort à leurs deux veuves et à leurs six enfants. Une branche de la famille a demandé la vente ; l'autre a répondu que le bâtiment pouvait être scindé en deux, une partie pour chaque branche, et deux juridictions lui ont donné raison. Pas le Tribunal suprême : sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos, sans l'accord unanime des intéressés, on ne peut mettre fin à une indivision en créant des indivisions plus réduites. Il a ordonné d'offrir d'abord le bâtiment à l'une quelconque des parties pour sa valeur, que les deux camps avaient fini par accepter à 584 071,55 euros, et à défaut de le vendre aux enchères publiques ouvertes aux parties et aux tiers, salvo que las partes acuerden otro sistema de venta, sauf si les parties conviennent d'un autre mode de vente. La demande avait été déposée le 20 avril 2015.

Le faire exécuter. Gagner n'est pas la fin. Si personne ne prend le bien et si personne ne demande au tribunal d'exécuter le jugement, il ne se passe rien, et le droit de faire exécuter un jugement s'éteint cinq ans après qu'il est devenu définitif (loi de procédure civile, article 518). Dans une affaire que le Tribunal suprême a tranchée le 12 novembre 2025, deux anciens époux avaient obtenu en 2013, des tribunaux de Palma de Majorque, un jugement ordonnant le partage de leur maison. Aucun ne l'a fait exécuter, et douze ans plus tard ils étaient toujours indivisaires et toujours devant les tribunaux, cette fois pour savoir qui pouvait y vivre.

Les enchères. Elles sont électroniques et se tiennent sur le Portail des enchères du Journal officiel de l'État (loi de procédure civile, article 648 ; Ley 15/2015, article 111). Les indivisaires peuvent enchérir comme n'importe qui. Et celui qui achète prend le bien avec ce qu'il porte : le partage ne nuit pas aux tiers, qui conservent leurs hypothèques et leurs autres droits sur lui (Code civil, article 405).

Tant qu'elle dure : usage, factures et clés

Le grief le plus fréquent ne concerne pas la vente. Un indivisaire vit dans le bien, ou détient les seules clés, et l'autre paie la moitié de tout. Le Tribunal suprême a répété que l'usage d'un bien commun par un indivisaire à l'exclusion des autres est illégitime, et qu'une quote-part plus grande n'y change rien. Deux remèdes existent tant que dure l'indivision.

Le premier est de demander au tribunal des tours d'occupation. Sa doctrine est que la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa, l'application de tours d'occupation avec usage exclusif par périodes successives et récurrentes sera considérée comme une formule juste, lorsque le partage du logement n'est pas possible ou pas souhaitable et qu'un indivisaire le demande (arrêt 1602/2025 du 12 novembre). Dans cette affaire, celle de Palma, l'ancienne épouse gardait la maison pour elle depuis 2010 et avait changé les serrures ; les tribunaux ont donné la maison à chacun pour une année à tour de rôle, en commençant par lui. Le second est l'expulsion : des indivisaires peuvent demander, au bénéfice de tous, que celui qui occupe seul le bien soit contraint de le quitter (arrêt 1576/2024 du 20 novembre).

L'argent se règle à part. Les frais d'entretien du bien, comme la taxe foncière et les réparations nécessaires, se partagent selon les quotes-parts, et celui qui a payé davantage peut réclamer la différence (articles 393 et 395). Les mensualités de l'emprunt suivent ce que les propriétaires ont convenu entre eux : acheter par moitiés indique que l'on paie par moitiés, a dit le Tribunal suprême, et celui qui a payé davantage a une créance sauf raison qui l'exclut, comme une donation (arrêt 168/2021 du 24 mars). Mais le paiement supérieur doit être prouvé, et l'homme qui avait engagé ce procès n'a pas pu montrer qui avait payé quoi. Le partage est le moment où les comptes sont arrêtés : dans l'affaire de Palma le jugement de 2013 avait fixé à 31 469,13 euros ce qu'il lui devait pour des mensualités d'emprunt, la taxe foncière et des réparations, à déduire de sa part du prix. Sa propre demande de 750 euros par mois tant que le nouveau compagnon de son ex-épouse vivrait dans la maison a été rejetée en première instance, entre autres raisons parce qu'il avait lui-même quitté la maison et laissé passer plus de six ans sans faire exécuter le partage, et il n'a pas fait appel. Gardez les relevés bancaires.

Avec un ancien conjoint

La première question est de savoir comment vous étiez propriétaires. Les époux mariés sous la séparation de biens et les couples non mariés qui ont acheté ensemble sont des indivisaires ordinaires. L'article 400 s'applique dès le premier jour, et la loi de procédure civile permet même de demander le partage dans le divorce lui-même, où cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común, l'un ou l'autre des époux peut exercer en même temps l'action en partage de la chose commune, pour ce qu'ils détiennent en indivision ordinaire (article 437).

Les époux mariés sous le régime des gananciales, celui qui s'applique selon le Code civil lorsque rien d'autre n'a été convenu (article 1316), sont dans une autre position. Après le divorce, un logement acheté pour ce fonds commun appartient à une masse indivise de biens et de dettes, non par moitié à chacun, et la voie est la liquidation de ce régime, à l'amiable ou selon les articles 806 et suivants de la loi de procédure civile. Le Tribunal suprême n'admet le partage direct que lorsque le logement est le seul bien restant à répartir (arrêt 431/2024 du 1er avril). Pour les couples mariés à l'étranger, la question préalable est de savoir les règles de quel pays décident de ce qui appartient à qui, point que nous abordons dans notre note sur le divorce entre deux pays.

Si le bien était le logement familial et qu'un tribunal en a attribué l'usage à l'un de vous, l'indivision peut tout de même prendre fin. La doctrine est établie : la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división, l'attribution de l'usage du logement à l'un des indivisaires n'empêche pas l'autre d'exercer l'action en partage. Ce qui protège les enfants et le parent qui vit avec eux, c'est la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda, que le droit d'usage subsiste malgré le partage et soit opposable à l'acquéreur du logement (arrêt 168/2021). Un logement vendu aux enchères avec un droit d'usage en cours vaut moins pour tout enchérisseur, et c'est la raison pratique d'attendre la fin de l'usage, ou de s'entendre. Le même arrêt ajoute deux choses. Les règles sur le logement familial protègent aussi les enfants mineurs des couples non mariés. Et un usage accordé seulement jusqu'à ce que l'une des parties exerce l'action en partage ne lui survit pas. Combien de temps dure un usage et ce qui y met fin figure dans notre note sur le logement familial après un divorce ; ce que change l'enregistrement comme couple, dans notre note sur les couples non mariés.

Avec des frères et sœurs

Une maison héritée par plusieurs enfants n'est pas encore un proindiviso. Tant que la succession n'est pas acceptée et partagée, chaque héritier détient une quote-part de la succession dans son ensemble, non de la maison, et la sortie est le partage de la succession : Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, aucun cohéritier ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision successorale, à moins que le testateur n'ait expressément interdit le partage (article 1051). Les héritiers majeurs peuvent partager comme ils l'entendent (article 1058). S'ils ne s'entendent pas, chacun d'eux peut demander au tribunal de le faire (article 1059 ; loi de procédure civile, article 782), et lorsque le testament ne désigne personne pour cette tâche, les héritiers qui détiennent au moins la moitié de la succession peuvent demander à un notaire ou au greffier de nommer quelqu'un pour établir le partage (article 1057). Une fois la maison attribuée aux héritiers par quotes-parts, l'article 400 s'applique. Le Tribunal suprême ne saute la première étape que lorsque la maison est le seul bien de la succession (arrêt 431/2024, qui en rappelle de plus anciens).

La succession d'un propriétaire ne bloque pas les autres. Dans l'arrêt du 26 janvier 2026, la moitié d'une maison d'Ávila appartenait à une succession qui n'avait jamais été acceptée ni partagée, et l'autre moitié à quatre personnes qui avaient reçu leurs quotes-parts par donation. Elles ont demandé le partage en 2016, et une cour provinciale a rejeté la demande pour défaut de qualité à agir. Le Tribunal suprême a répondu que l'état de cette succession no puede condicionar ni excepcionar la viabilidad de dicha acción, ne peut ni conditionner ni écarter l'action, et qu'une succession non partagée peut être assignée en tant que telle, par l'intermédiaire de celui qui l'administre (arrêt 67/2026).

Et le frère qui vit dans la maison n'est pas propriétaire des clés. Dans l'arrêt du 20 novembre 2024, trois frères et sœurs ont assigné le quatrième, qui vivait seul dans la villa de leurs parents décédés à Vigo, avait changé la serrure, payait les factures et revendiquait la plus grande part en vertu du testament de sa mère. Les trois juridictions lui ont ordonné de partir, au bénéfice de l'ensemble des héritiers. Tout cohéritier a un titre pour posséder, a dit le tribunal, mais ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos, ce titre ne couvre pas la possession exclusive et excluante d'un bien commun par l'un d'eux. Les autres, a-t-il ajouté, ont un intérêt légitime à ce que la maison soit vide pour qu'elle puisse être partagée.

L'héritier qui ne veut rien avoir à faire avec tout cela garde l'option que le Code donne à tout héritier, dire non à la succession, ce qui ne peut se faire que pour le tout (article 990), avec les formalités et les délais que nous exposons dans notre note sur la renonciation à une succession.

Ne vendre que sa quote-part

Une quote-part peut être vendue seule. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte, tout indivisaire a la pleine propriété de sa part et peut la vendre, la céder ou l'hypothéquer (article 399) ; l'article ne demande le consentement de personne. Il existe des sociétés dont le métier est d'acheter de telles quotes-parts. Attendez-vous à des offres inférieures à la fraction de la valeur de marché qui vous revient : l'acheteur achète aussi un conflit, et nous ne connaissons aucun chiffre officiel de cette décote.

Ce que le Code donne aux autres indivisaires n'est pas un veto, mais le droit de prendre la place de l'acheteur : El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, l'indivisaire d'une chose commune peut user du retrait lorsque la part de tous les autres indivisaires ou de l'un d'eux est cédée à un étranger (article 1522), aux mêmes conditions que celles convenues par l'acheteur (article 1521). Le délai est court : dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, dans les neuf jours à compter de l'inscription au Registre foncier ou, si la vente n'est pas inscrite, du jour où l'indivisaire en a eu connaissance (article 1524), et les neuf jours ne peuvent être interrompus. Dans l'arrêt du 21 octobre 2025, une société propriétaire de la moitié d'un terrain à Madrid a découvert que l'autre moitié avait été inscrite au nom d'un acheteur le 3 avril 2014, et a déposé sa demande le 13 mai : trop tard. Les indivisaires, a rappelé le tribunal à partir d'une affaire antérieure, n'ont qu'à surveiller le Registre, les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad. Et une fois qu'un jugement définitif a ordonné le partage, le retrait n'est plus ouvert (arrêt 1602/2025, qui rappelle l'arrêt 153/2020).

Les sorties, côte à côte

Les impôts, en un paragraphe

Lorsqu'un bien qui ne peut être partagé va à un indivisaire qui paie les autres en argent, l'impôt sur les transmissions ne traite pas ce paiement comme un achat. Il taxe Los excesos de adjudicación declarados, les excédents d'attribution déclarés, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil, sauf ceux qui résultent de l'application, entre autres, de l'article 1062 du Code civil (texte de l'impôt, article 7). L'acte relève alors, en règle générale, du droit sur les documents notariés, au taux que fixe chaque région (article 31). Ce que cela représente aux îles Canaries, si le propriétaire qui sort a une plus-value à déclarer à l'impôt sur le revenu et ce que réclame la mairie sont des questions de chiffres, à poser à un conseiller fiscal avant de signer et non après.

Ce que font nos équipes famille et successions

Notre pratique du droit de la famille traite des régimes matrimoniaux et du partage des biens, par accord chaque fois que c'est possible, et des affaires de couples non mariés ; notre pratique des successions traite les litiges entre héritiers, négociés ou plaidés, en tentant d'abord l'accord. Toutes deux sont décrites sur nos pages droit de la famille et successions. Si vous nous écrivez, envoyez l'extrait du Registre foncier du bien et, s'il y en a, le jugement de divorce ou l'acte d'acceptation de la succession.

Questions fréquentes

Mon ex refuse de vendre notre appartement. Puis-je forcer la vente ?

Oui. Aucun indivisaire n'est tenu de le rester : après une tentative d'accord documentée, vous pouvez demander le partage au tribunal, et si aucun de vous ne rachète l'autre l'appartement est vendu aux enchères publiques et le prix réparti. Si vous étiez mariés sous le régime des gananciales, ce régime est d'abord liquidé, sauf si l'appartement est le seul bien restant.

Mon frère vit dans la maison de notre mère décédée et ne veut ni partir ni vendre. Que pouvons-nous faire ?

Deux choses, qui peuvent aller ensemble. Demander au tribunal de lui faire quitter la maison au bénéfice de tous les héritiers, car aucun héritier ne peut garder pour lui un bien hérité. Et demander le partage de la succession, après quoi chacun de vous peut demander le partage de la maison, ce qui pour une maison signifie un rachat ou une vente.

L'autre propriétaire peut-il vendre sa moitié à un étranger sans me demander ?

Oui. Mais vous avez neuf jours, comptés à partir de l'inscription de la vente au Registre foncier, pour prendre la place de l'acheteur au même prix et aux mêmes conditions.

Pouvons-nous convenir de ne jamais partager le bien ?

Pas pour toujours. Une convention de le conserver indivis vaut pour une durée déterminée de dix ans au plus, et peut être renouvelée par une nouvelle convention.

Je vis à l'étranger. Où la demande est-elle jugée ?

Devant le tribunal du lieu où se trouve le bien, quel que soit votre pays de résidence et celui des autres propriétaires.

Information générale sur le droit en vigueur en octobre 2026 (Code civil, articles 392 à 406, 990, 1051, 1057 à 1059, 1062, 1205, 1316, 1521, 1522, 1524 et 1965 ; Ley de Enjuiciamiento Civil, articles 52, 250, 403, 437, 518, 648, 782 et 806 ; Ley 15/2015, articles 108 à 111 ; Ley del Notariado, articles 72 à 75 ; Ley Orgánica 1/2025, article 5 ; texte de l'impôt sur les transmissions, articles 7 et 31 ; les arrêts du Tribunal suprême 168/2021, 431/2024, 1576/2024, 1465/2025, 1602/2025, 67/2026 et 164/2026 et son ordonnance du 2 décembre 2025 dans le conflit 527/2025, lus en entier). Ce n'est pas un conseil sur un bien particulier : l'acte, le régime matrimonial, l'état de la succession et ce que publie le Registre foncier décident laquelle de ces voies est ouverte.