स्पेन में अपने पूर्व साथी या भाई-बहनों के साथ साझा संपत्ति: proindiviso से बाहर कैसे निकलें

दो लोगों ने मिलकर लॉस क्रिस्टियानोस में एक फ़्लैट ख़रीदा, फिर अलग हो गए और अब आपस में बात नहीं करते। तीन भाई-बहनों को कोर्रालेखो में माँ का घर विरासत में मिलता है: एक उसमें रहता है, दूसरा बेचना चाहता है, और तीसरी हैम्बर्ग में रहती है और उस घर के बिलों का एक तिहाई चुकाते-चुकाते थक गई है जिसे वह कभी इस्तेमाल नहीं करती। पहली स्थिति को स्पेन के विधिवेत्ता proindiviso कहते हैं, यानी अविभाजित सह-स्वामित्व, और दूसरी स्थिति विरासत के बँटते ही वही बन जाती है। क़ानून दोनों को अस्थायी मानता है: कोई भी स्वामी इसे किसी भी समय समाप्त कर सकता है, बाक़ी लोग चाहे जो सोचें। बाक़ी लोग जिस बात पर असर डाल सकते हैं वह यह है कि यह कैसे समाप्त होती है, और संपत्ति बाज़ार भाव पर बिकेगी या नीलामी में जाएगी, यह इस पर निर्भर है कि वे आपस में सहमत हो पाते हैं या नहीं। यह लेख बताता है कि सह-स्वामित्व के रहते क्या नियम हैं, अक्टूबर 2026 की स्थिति में अदालत के साथ और अदालत के बिना बाहर निकलने के कौन-से रास्ते हैं, और जब दूसरा स्वामी कोई पूर्व साथी या भाई-बहन हो तो क्या बदलता है।

proindiviso क्या है

नागरिक संहिता इसे एक पंक्ति में परिभाषित करती है: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, यानी सामुदायिकता तब होती है जब किसी वस्तु या अधिकार का स्वामित्व बिना बँटे कई व्यक्तियों का हो (अनुच्छेद 392)। रसोई या ऊपर की मंज़िल किसी अकेले की नहीं होती। हर सह-स्वामी का पूरे में एक हिस्सा होता है, और जब तक कुछ और साबित न हो, हिस्से बराबर माने जाते हैं (अनुच्छेद 393); इसलिए शुरुआत विलेख से होती है, इस याद से नहीं कि किसने क्या चुकाया।

सह-स्वामित्व के रहते संहिता पाँच नियम देती है। लाभ और भार हिस्सों के अनुपात में बँटते हैं (अनुच्छेद 393)। हर सह-स्वामी संपत्ति का उपयोग उसके प्रयोजन के अनुसार कर सकता है, बशर्ते वह साझा हित को नुक़सान न पहुँचाए और दूसरों को उपयोग से न रोके (अनुच्छेद 394)। उनमें से कोई भी बाक़ी लोगों को संरक्षण के ख़र्च में योगदान के लिए बाध्य कर सकता है (अनुच्छेद 395)। कोई भी दूसरों की सहमति के बिना संपत्ति में बदलाव नहीं कर सकता, चाहे बदलाव सबके फ़ायदे का हो (अनुच्छेद 397)। और प्रबंधन के निर्णय हिस्सों के बहुमत से होते हैं, व्यक्तियों के बहुमत से नहीं; जहाँ बहुमत न बने, या उसका निर्णय बाक़ी लोगों को गंभीर नुक़सान पहुँचाए, वहाँ न्यायाधीश निर्णय करता है और प्रबंधक भी नियुक्त कर सकता है (अनुच्छेद 398)।

कोई भी बने रहने को बाध्य नहीं है

बाक़ी सब पर लागू होने वाला नियम अनुच्छेद 400 है: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, यानी कोई भी सह-स्वामी सामुदायिकता में बने रहने को बाध्य नहीं होगा, और उनमें से हर एक किसी भी समय साझा वस्तु के बँटवारे की माँग कर सकता है। सह-स्वामियों के बीच यह दावा कभी समय-सीमा से समाप्त नहीं होता (अनुच्छेद 1965), और सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय इसे indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible कहते हैं, यानी बाक़ी भागीदारों के लिए निर्विवाद, बिना शर्त और समय-सीमा से मुक्त (4 फ़रवरी का निर्णय 164/2026, जो पहले के निर्णयों को दोहराता है)। «मैं बेचना नहीं चाहता» कोई बचाव नहीं है। वही निर्णय याद दिलाता है कि अदालत से जो तय करने को कहा जाता है वह है no ya la división, que es indiscutible, sino el modo de practicarse: बँटवारा नहीं, जो निर्विवाद है, बल्कि उसे करने का तरीक़ा।

संहिता एक रोक की अनुमति देती है: संपत्ति को अविभाजित रखने का समझौता por tiempo determinado, que no exceda de diez años, यानी एक निश्चित अवधि के लिए जो दस साल से अधिक न हो, जिसे नया समझौता बढ़ा सकता है (अनुच्छेद 400)। साथ ख़रीदने वाला जोड़ा, या माता-पिता का घर कुछ समय रखने का फ़ैसला करने वाले भाई-बहन, इसका उपयोग कर सकते हैं। किसी को हमेशा के लिए नहीं बाँधा जा सकता।

न्यायाधीश के बिना तीन रास्ते

• एक सह-स्वामी बाक़ी लोगों का हिस्सा ख़रीद लेता है। जो संपत्ति बाँटी नहीं जा सकती वह उनमें से किसी एक को दी जा सकती है a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, यानी इस शर्त पर कि वह बाक़ी लोगों को अधिक भाग पैसे में चुकाए (अनुच्छेद 404 और 1062)। समझौता नोटरी विलेख में दर्ज होता है, और संपत्ति रजिस्ट्री इसी को दर्ज करती है। अगर बंधक ऋण है, तो विलेख निकलने वाले स्वामी को मुक्त नहीं करता: देनदार को केवल लेनदार की सहमति से बदला जा सकता है (अनुच्छेद 1205), इसलिए बैंक को भी सहमत होना होगा।
• सब मिलकर किसी तीसरे को बेचते हैं। हर सह-स्वामी केवल वही बेच सकता है जो उसका है, इसलिए सब हस्ताक्षर करते हैं, और क़ीमत, संपत्ति पर बकाया रक़म घटाकर, हिस्सों के अनुसार बँटती है।
• स्वैच्छिक नीलामी। यह तब काम आती है जब सब बेचने पर सहमत हों पर क़ीमत या ख़रीदार पर नहीं, और यह नोटरी के सामने हो सकती है (Ley del Notariado, अनुच्छेद 72 से 75) या उस जगह के न्यायालय सचिव के माध्यम से जहाँ संपत्ति है, ऐसी कार्यवाही में जिसके लिए न वकील चाहिए न अदालती प्रतिनिधि, यानी procurador (Ley 15/2015, अनुच्छेद 108 से 111)। दोनों इलेक्ट्रॉनिक हैं और राजकीय राजपत्र के नीलामी पोर्टल पर होती हैं। नोटरी के सामने मूल्यांकन ही न्यूनतम सीमा है और उससे कम बोली स्वीकार नहीं होती, बोली कम से कम बीस कैलेंडर दिन खुली रहती है, बाहरी बोलीदाता मूल्य का 5 प्रतिशत जमा करते हैं और सह-स्वामी कुछ नहीं, और अगर कोई बोली न लगाए तो कार्यवाही बंद हो जाती है और स्वामी वहीं रह जाते हैं जहाँ थे।

संहिता सह-स्वामियों को यह भी अनुमति देती है कि वे बँटवारा अपनी पसंद के मध्यस्थों या «मैत्रीपूर्ण समझौताकारों» को सौंप दें (अनुच्छेद 402)।

दावा, जैसा वह 2026 में चलता है

पहले बातचीत। 3 अप्रैल 2025 से कोई दीवानी दावा तभी स्वीकार होता है जब वादी अदालत के बाहर समाधान की पूर्व कोशिश साबित करे (Ley Orgánica 1/2025, अनुच्छेद 5; सिविल प्रक्रिया क़ानून, अनुच्छेद 403), और बँटवारे के दावे अपवादों में नहीं हैं। यह कोशिश मध्यस्थता या सुलह हो सकती है, और शर्त तब भी पूरी होती है जब बातचीत हो directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas, यानी सीधे पक्षों के बीच या उनके वकीलों के बीच। सह-स्वामित्व में स्वाभाविक कोशिश एक लिखित प्रस्ताव है: «मैं आपका आधा हिस्सा इस रक़म में ख़रीदता हूँ, या आप मेरा उसी रक़म में ख़रीद लें»। क्या कोशिश माना जाता है और उसका प्रमाण कैसे रखें, यह किसी भी मुक़दमे से पहले के अनिवार्य क़दम पर हमारे लेख का विषय है।

मौखिक सुनवाई, संपत्ति की क़ीमत चाहे जो हो। 20 मार्च 2024 से सिविल प्रक्रिया क़ानून मौखिक सुनवाई, यानी juicio verbal, में भेजता है Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común, यानी वे दावे जिनमें साझा वस्तु के बँटवारे की कार्रवाई की जाती है (अनुच्छेद 250)। अदालत उस जगह की होती है जहाँ संपत्ति है, स्वामी चाहे जहाँ रहते हों (अनुच्छेद 52): 2 दिसंबर 2025 के एक आदेश से सर्वोच्च न्यायालय ने ऐसा एक दावा मैड्रिड भेजा, जहाँ संपत्ति थी, न कि पैम्पलोना, जहाँ प्रतिवादी रहती थी।

निर्णय क्या कहता है। वह सह-स्वामित्व को समाप्त घोषित करता है और बताता है कि कैसे। अगर संपत्ति बाँटी जा सकती है, तो हर स्वामी को एक भाग मिलता है; जिस इमारत की बनावट इसकी अनुमति दे, उसे किसी भी सह-स्वामी के अनुरोध पर स्वतंत्र फ़्लैटों में बाँटा जा सकता है (अनुच्छेद 401)। अगर नहीं बाँटी जा सकती, और अदालतों के लिए संपत्ति अविभाज्य केवल तब नहीं होती जब उसे भौतिक रूप से अलग न किया जा सके, बल्कि तब भी जब बँटवारे से वह बेकार हो जाए, अपने मूल्य का असामान्य भाग खो दे या काफ़ी ख़र्च माँगे, तब, जब तक स्वामी उसे उनमें से किसी एक को देने पर सहमत न हों जो बाक़ी लोगों की भरपाई करे, se venderá y repartirá su precio, यानी उसे बेचा जाएगा और उसकी क़ीमत बाँटी जाएगी (अनुच्छेद 404)।

4 फ़रवरी 2026 का निर्णय दिखाता है कि रेखा कहाँ है। अल्कोय की एक औद्योगिक इमारत, जिसे दो भाइयों ने 1977 में ख़रीदा था, उनकी मृत्यु के बाद उनकी दो विधवाओं और छह संतानों की थी। परिवार की एक शाखा ने बिक्री माँगी; दूसरी ने जवाब दिया कि इमारत दो भागों में बँट सकती है, हर शाखा के लिए एक भाग, और दो अदालतों ने उसकी बात मानी। सर्वोच्च न्यायालय ने नहीं मानी: sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos, यानी संबंधित लोगों की सर्वसम्मत सहमति के बिना छोटे-छोटे सह-स्वामित्व बनाकर सह-स्वामित्व समाप्त नहीं किया जा सकता। उसने आदेश दिया कि इमारत पहले किसी भी पक्ष को उसके मूल्य पर पेश की जाए, जिसे दोनों पक्षों ने अंत में 584,071.55 यूरो मान लिया था, और नहीं तो सार्वजनिक नीलामी में बेची जाए जो पक्षों और बाहरी लोगों के लिए खुली हो, salvo que las partes acuerden otro sistema de venta, यानी जब तक पक्ष बिक्री के किसी और तरीक़े पर सहमत न हों। दावा 20 अप्रैल 2015 को दायर हुआ था।

उसे लागू करवाइए। जीतना अंत नहीं है। अगर कोई संपत्ति नहीं लेता और कोई अदालत से निर्णय लागू करने को नहीं कहता, तो कुछ नहीं होता, और निर्णय लागू करवाने का अधिकार उसके अंतिम होने के पाँच साल बाद समाप्त हो जाता है (सिविल प्रक्रिया क़ानून, अनुच्छेद 518)। जिस मामले का फ़ैसला सर्वोच्च न्यायालय ने 12 नवंबर 2025 को किया, उसमें दो पूर्व पति-पत्नी ने 2013 में पाल्मा दे मायोर्का की अदालतों से अपने घर के बँटवारे का आदेश देने वाला निर्णय पाया था। दोनों में से किसी ने उसे लागू नहीं करवाया, और बारह साल बाद भी वे सह-स्वामी थे और अब भी अदालत में थे, इस बार इस पर कि उसमें कौन रह सकता है।

नीलामी। यह इलेक्ट्रॉनिक है और राजकीय राजपत्र के नीलामी पोर्टल पर होती है (सिविल प्रक्रिया क़ानून, अनुच्छेद 648; Ley 15/2015, अनुच्छेद 111)। सह-स्वामी किसी और की तरह बोली लगा सकते हैं। और जो ख़रीदता है वह संपत्ति को उसके बोझ समेत लेता है: बँटवारा तीसरे पक्षों को नुक़सान नहीं पहुँचाता, जो उस पर अपने बंधक और अन्य अधिकार बनाए रखते हैं (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 405)।

जब तक यह चलता है: उपयोग, बिल और चाबियाँ

सबसे आम शिकायत बेचने को लेकर नहीं होती। एक सह-स्वामी संपत्ति में रहता है, या उसके पास इकलौती चाबियाँ हैं, और दूसरा हर चीज़ का आधा चुकाता है। सर्वोच्च न्यायालय ने दोहराया है कि किसी एक सह-स्वामी द्वारा बाक़ी लोगों को बाहर रखकर साझा संपत्ति का उपयोग अवैध है, और बड़ा हिस्सा होने से यह नहीं बदलता। सह-स्वामित्व के रहते दो उपाय हैं।

पहला है अदालत से बारी-बारी की व्यवस्था माँगना। उसका सिद्धांत है कि la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa, यानी क्रमिक और दोहराई जाने वाली अवधियों के लिए अनन्य उपयोग वाली क़ब्ज़े की बारियों को न्यायसंगत सूत्र माना जाएगा, जहाँ घर को साझा करना संभव या उचित न हो और कोई सह-स्वामी इसकी माँग करे (12 नवंबर का निर्णय 1602/2025)। उस मामले में, पाल्मा वाले में, पूर्व पत्नी ने 2010 से घर अपने पास रखा था और ताले बदल दिए थे; अदालतों ने दोनों को बारी-बारी से एक-एक साल के लिए घर दिया, शुरुआत उससे की। दूसरा है बेदख़ली: सह-स्वामी, सबके हित में, माँग कर सकते हैं कि जो अकेले संपत्ति पर क़ाबिज़ है उसे उसे छोड़ने को बाध्य किया जाए (20 नवंबर का निर्णय 1576/2024)।

पैसे का हिसाब अलग से होता है। संपत्ति को बनाए रखने के ख़र्च, जैसे संपत्ति कर और ज़रूरी मरम्मत, हिस्सों के अनुसार बँटते हैं, और जिसने अधिक चुकाया वह अंतर माँग सकता है (अनुच्छेद 393 और 395)। बंधक ऋण की किस्तें उस पर चलती हैं जो स्वामियों ने आपस में तय किया: सर्वोच्च न्यायालय ने कहा है कि आधा-आधा ख़रीदना आधा-आधा चुकाने की ओर इशारा करता है, और जिसने अधिक चुकाया उसका दावा बनता है, जब तक कोई ऐसा कारण न हो जो उसे बाहर कर दे, जैसे दान (24 मार्च का निर्णय 168/2021)। पर अधिक भुगतान साबित करना होता है, और जिस व्यक्ति ने वह मुक़दमा किया वह नहीं दिखा सका कि किसने क्या चुकाया था। बँटवारा वह क्षण है जब हिसाब बंद होता है: पाल्मा के मामले में 2013 के निर्णय ने 31,469.13 यूरो तय किए थे, जो वह बंधक की किस्तों, संपत्ति कर और मरम्मत के लिए उसका देनदार था, और जो क़ीमत में उसके भाग से घटने थे। उसका अपना दावा, यानी जब तक उसकी पूर्व पत्नी का नया साथी घर में रहे तब तक 750 यूरो प्रति माह, पहली अदालत में ख़ारिज हुआ, अन्य कारणों के साथ इसलिए भी कि वह ख़ुद घर छोड़कर गया था और बँटवारा लागू करवाए बिना छह साल से अधिक बीत जाने दिए थे, और उसने अपील नहीं की। बैंक विवरण सँभालकर रखिए।

पूर्व साथी के साथ

पहला सवाल यह है कि आप दोनों स्वामी किस रूप में थे। संपत्ति-पृथक्करण व्यवस्था में विवाहित पति-पत्नी और साथ ख़रीदने वाले अविवाहित जोड़े साधारण सह-स्वामी हैं। अनुच्छेद 400 पहले दिन से लागू होता है, और सिविल प्रक्रिया क़ानून तो तलाक़ की कार्यवाही के भीतर ही बँटवारा माँगने देता है, जहाँ cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común, यानी पति-पत्नी में से कोई भी साथ ही साझा वस्तु के बँटवारे की कार्रवाई कर सकता है, उस संपत्ति के बारे में जो वे साधारण सह-स्वामित्व में रखते हैं (अनुच्छेद 437)।

gananciales व्यवस्था में विवाहित पति-पत्नी की स्थिति अलग है; यह वह व्यवस्था है जो नागरिक संहिता के अनुसार तब लागू होती है जब कुछ और तय न हुआ हो (अनुच्छेद 1316)। तलाक़ के बाद उस साझा कोष के लिए ख़रीदा गया घर संपत्तियों और ऋणों के एक अविभाजित समूह का भाग होता है, हर एक का आधा-आधा नहीं, और रास्ता उस व्यवस्था का परिसमापन है, आपसी सहमति से या सिविल प्रक्रिया क़ानून के अनुच्छेद 806 और उसके बाद के अनुच्छेदों के अनुसार। सर्वोच्च न्यायालय सीधे बँटवारे की अनुमति केवल तब देता है जब घर ही बाँटने को बची एकमात्र संपत्ति हो (1 अप्रैल का निर्णय 431/2024)। जिन जोड़ों ने विदेश में विवाह किया, उनके लिए पहला सवाल यह है कि किस देश के नियम तय करते हैं कि क्या किसका है; इस बिंदु को हम सीमाओं के पार तलाक़ पर अपने लेख में छूते हैं।

अगर संपत्ति पारिवारिक घर थी और किसी अदालत ने उसका उपयोग आप में से एक को दिया, तब भी सह-स्वामित्व समाप्त किया जा सकता है। सिद्धांत स्थापित है: la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división, यानी घर का उपयोग सह-स्वामियों में से एक को दिया जाना दूसरे को बँटवारे की कार्रवाई करने से नहीं रोकता। बच्चों की और उनके साथ रहने वाले माता या पिता की रक्षा जो करता है वह है la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda, यानी उपयोग का अधिकार बँटवारे के बावजूद बना रहता है और घर के ख़रीदार के विरुद्ध भी मान्य है (निर्णय 168/2021)। जीवित उपयोग-अधिकार के साथ नीलाम हुआ घर किसी भी बोलीदाता के लिए कम मूल्य का होता है, और यही उपयोग समाप्त होने की प्रतीक्षा करने, या समझौता करने, का व्यावहारिक कारण है। वही निर्णय दो बातें जोड़ता है। पारिवारिक घर के नियम अविवाहित जोड़ों के नाबालिग बच्चों की भी रक्षा करते हैं। और जो उपयोग केवल तब तक के लिए दिया गया हो जब तक कोई पक्ष बँटवारे की कार्रवाई न करे, वह उसके बाद नहीं बचता। उपयोग कितने समय चलता है और किससे समाप्त होता है, यह तलाक़ के बाद पारिवारिक घर पर हमारे लेख में है; जोड़े के रूप में पंजीकरण से क्या बदलता है, यह अविवाहित जोड़ों पर हमारे लेख में।

भाई-बहनों के साथ

कई संतानों को विरासत में मिला घर अभी proindiviso नहीं है। जब तक विरासत स्वीकार और विभाजित नहीं होती, हर वारिस का हिस्सा पूरी विरासत में होता है, घर में नहीं, और रास्ता विरासत का बँटवारा है: Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, यानी किसी सह-वारिस को विरासत की अविभाजित स्थिति में बने रहने को बाध्य नहीं किया जा सकता, जब तक वसीयतकर्ता ने बँटवारे को स्पष्ट रूप से मना न किया हो (अनुच्छेद 1051)। वयस्क वारिस जैसे उचित समझें वैसे बाँट सकते हैं (अनुच्छेद 1058)। अगर वे सहमत न हों, तो उनमें से कोई भी अदालत से ऐसा करने को कह सकता है (अनुच्छेद 1059; सिविल प्रक्रिया क़ानून, अनुच्छेद 782), और जहाँ वसीयत इस काम के लिए किसी को नामित नहीं करती, वहाँ विरासत के कम से कम आधे के धारक वारिस नोटरी या न्यायालय सचिव से कह सकते हैं कि वह बँटवारा तैयार करने वाले को नियुक्त करे (अनुच्छेद 1057)। एक बार घर हिस्सों में वारिसों को मिल जाए, तो अनुच्छेद 400 लागू होता है। सर्वोच्च न्यायालय पहला क़दम केवल तब छोड़ता है जब घर ही विरासत की एकमात्र संपत्ति हो (निर्णय 431/2024, जो पहले के निर्णयों को दोहराता है)।

एक स्वामी की विरासत बाक़ी लोगों को नहीं रोकती। 26 जनवरी 2026 के निर्णय में आविला के एक घर का आधा भाग ऐसी विरासत का था जो कभी स्वीकार या विभाजित नहीं हुई थी, और दूसरा आधा उन चार लोगों का जिन्हें उनके हिस्से दान में मिले थे। उन्होंने 2016 में बँटवारे का दावा किया, और एक प्रांतीय अदालत ने वाद-अधिकार के अभाव में दावा ख़ारिज कर दिया। सर्वोच्च न्यायालय ने जवाब दिया कि उस विरासत की स्थिति no puede condicionar ni excepcionar la viabilidad de dicha acción, यानी इस कार्रवाई को न शर्त के अधीन कर सकती है न रोक सकती है, और अविभाजित विरासत पर उसी रूप में, उसके प्रबंधक के माध्यम से, दावा किया जा सकता है (निर्णय 67/2026)।

और जो भाई घर में रहता है वह चाबियों का मालिक नहीं है। 20 नवंबर 2024 के निर्णय में तीन भाई-बहनों ने चौथे पर दावा किया, जो विगो में दिवंगत माता-पिता के विला में अकेला रहता था, ताला बदल चुका था, बिल चुकाता था और माँ की वसीयत के आधार पर सबसे बड़े हिस्से का दावा करता था। तीनों अदालतों ने उसे बाहर जाने का आदेश दिया, सभी वारिसों के हित में। अदालत ने कहा कि हर सह-वारिस के पास क़ब्ज़े का आधार है, पर ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos, यानी वह आधार उनमें से किसी एक द्वारा साझा संपत्ति के अनन्य और दूसरों को बाहर रखने वाले क़ब्ज़े को नहीं ढकता। उसने जोड़ा कि बाक़ी लोगों का इसमें वैध हित है कि घर ख़ाली हो ताकि उसे बाँटा जा सके।

जो वारिस इस सबसे कोई वास्ता नहीं रखना चाहता, उसके पास वह विकल्प बना रहता है जो संहिता हर वारिस को देती है: विरासत को ना कहना, जो केवल पूरी विरासत के लिए हो सकता है (अनुच्छेद 990), उन औपचारिकताओं और समय-सीमाओं के साथ जो हमने उत्तराधिकार के त्याग पर अपने लेख में बताई हैं।

केवल अपना हिस्सा बेचना

हिस्सा अकेले बेचा जा सकता है। Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte, यानी हर सह-स्वामी का अपने भाग पर पूर्ण स्वामित्व है और वह उसे बेच सकता है, सौंप सकता है या बंधक रख सकता है (अनुच्छेद 399); यह अनुच्छेद किसी की सहमति नहीं माँगता। ऐसी कंपनियाँ हैं जिनका कारोबार ऐसे हिस्से ख़रीदना है। उनके प्रस्ताव बाज़ार मूल्य के उस अंश से कम होने की अपेक्षा रखिए जो आपके हिस्से का बनता है: ख़रीदार एक विवाद भी ख़रीद रहा होता है, और इस छूट का कोई आधिकारिक आँकड़ा हमें ज्ञात नहीं है।

संहिता बाक़ी सह-स्वामियों को वीटो नहीं, बल्कि ख़रीदार की जगह लेने का अधिकार देती है: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, यानी साझा वस्तु का सह-स्वामी पूर्वक्रय के अधिकार का उपयोग कर सकता है जब बाक़ी सभी सह-स्वामियों का या उनमें से किसी एक का भाग किसी बाहरी व्यक्ति को हस्तांतरित हो (अनुच्छेद 1522), उन्हीं शर्तों पर जो ख़रीदार ने तय कीं (अनुच्छेद 1521)। समय कम है: dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, यानी संपत्ति रजिस्ट्री में प्रविष्टि से गिने गए नौ दिन के भीतर, या, अगर बिक्री दर्ज न हो, तो उस दिन से जब सह-स्वामी को उसका पता चला (अनुच्छेद 1524), और ये नौ दिन बाधित नहीं होते। 21 अक्टूबर 2025 के निर्णय में मैड्रिड के एक भूखंड के आधे की मालिक कंपनी को पता चला कि दूसरा आधा 3 अप्रैल 2014 को एक ख़रीदार के नाम दर्ज हो चुका था, और उसने अपना दावा 13 मई को दायर किया: बहुत देर से। अदालत ने एक पहले के मामले से याद दिलाया कि सह-स्वामियों को केवल रजिस्ट्री पर नज़र रखनी होती है, les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad। और जब कोई अंतिम निर्णय बँटवारे का आदेश दे चुका हो, तो पूर्वक्रय का अधिकार उपलब्ध नहीं रहता (निर्णय 1602/2025, जो निर्णय 153/2020 को दोहराता है)।

रास्ते, एक साथ

कर, एक अनुच्छेद में

जब कोई संपत्ति जो बाँटी नहीं जा सकती किसी एक सह-स्वामी को जाती है जो बाक़ी लोगों को पैसे में चुकाता है, तो हस्तांतरण कर उस भुगतान को ख़रीद नहीं मानता। वह कर लगाता है Los excesos de adjudicación declarados पर, यानी घोषित अधिक आवंटनों पर, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil, यानी उनको छोड़कर जो अन्य के साथ नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1062 के पालन से उत्पन्न होते हैं (कर का पाठ, अनुच्छेद 7)। तब विलेख सामान्यतः नोटरी दस्तावेज़ों पर लगने वाले शुल्क के अधीन आता है, उस दर पर जो हर क्षेत्र तय करता है (अनुच्छेद 31)। कैनरी द्वीपों में यह कितना बनता है, निकलने वाले स्वामी को आयकर में कोई लाभ घोषित करना है या नहीं, और नगरपालिका क्या वसूलती है, ये आँकड़ों के सवाल हैं, जो हस्ताक्षर से पहले कर सलाहकार से पूछने चाहिए, बाद में नहीं।

हमारी पारिवारिक और उत्तराधिकार टीमें क्या करती हैं

हमारा पारिवारिक क़ानून विभाग वैवाहिक संपत्ति व्यवस्थाओं और संपत्ति के बँटवारे को देखता है, जहाँ तक संभव हो समझौते से, और अविवाहित जोड़ों के मामलों को भी; हमारा उत्तराधिकार विभाग वारिसों के बीच के विवाद सँभालता है, बातचीत से या अदालत में, पहले समझौते की कोशिश करते हुए। दोनों का वर्णन हमारे पारिवारिक क़ानून और उत्तराधिकार पृष्ठों पर है। अगर आप हमें लिखें, तो संपत्ति का रजिस्ट्री उद्धरण और, यदि हों, तलाक़ का निर्णय या विरासत स्वीकार करने का विलेख भेजिए।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

मेरा पूर्व साथी हमारा फ़्लैट बेचने से इनकार करता है। क्या मैं बिक्री के लिए बाध्य कर सकता हूँ?

हाँ। कोई भी सह-स्वामी बने रहने को बाध्य नहीं है: समझौते की दर्ज की गई कोशिश के बाद आप अदालत से बँटवारा माँग सकते हैं, और अगर आप दोनों में से कोई दूसरे का हिस्सा न ख़रीदे तो फ़्लैट सार्वजनिक नीलामी में बिकता है और क़ीमत बँटती है। अगर आप gananciales व्यवस्था में विवाहित थे, तो पहले उस व्यवस्था का परिसमापन होता है, जब तक फ़्लैट ही बची हुई एकमात्र संपत्ति न हो।

मेरा भाई हमारी दिवंगत माँ के घर में रहता है और न जाना चाहता है न बेचना। हम क्या कर सकते हैं?

दो काम, जो साथ चल सकते हैं। अदालत से कहें कि वह सभी वारिसों के हित में उससे घर ख़ाली करवाए, क्योंकि कोई वारिस विरासत की संपत्ति अपने लिए नहीं रख सकता। और विरासत का बँटवारा माँगें, जिसके बाद आप में से कोई भी घर का बँटवारा माँग सकता है, जिसका अर्थ घर के मामले में यह है कि एक बाक़ी लोगों से ख़रीद ले या घर बिके।

क्या दूसरा स्वामी मुझसे पूछे बिना अपना आधा किसी अजनबी को बेच सकता है?

हाँ। पर आपके पास नौ दिन हैं, जो संपत्ति रजिस्ट्री में बिक्री की प्रविष्टि से गिने जाते हैं, कि आप उसी क़ीमत और उन्हीं शर्तों पर ख़रीदार की जगह लें।

क्या हम तय कर सकते हैं कि संपत्ति कभी नहीं बाँटेंगे?

हमेशा के लिए नहीं। उसे अविभाजित रखने का समझौता अधिकतम दस साल की निश्चित अवधि के लिए मान्य है, और नए समझौते से नवीनीकृत हो सकता है।

मैं विदेश में रहता हूँ। दावा कहाँ सुना जाता है?

उस जगह की अदालत में जहाँ संपत्ति है, आपका और बाक़ी स्वामियों का निवास-देश चाहे जो हो।

अक्टूबर 2026 में लागू क़ानून पर सामान्य जानकारी (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 392 से 406, 990, 1051, 1057 से 1059, 1062, 1205, 1316, 1521, 1522, 1524 और 1965; Ley de Enjuiciamiento Civil, अनुच्छेद 52, 250, 403, 437, 518, 648, 782 और 806; Ley 15/2015, अनुच्छेद 108 से 111; Ley del Notariado, अनुच्छेद 72 से 75; Ley Orgánica 1/2025, अनुच्छेद 5; हस्तांतरण कर का पाठ, अनुच्छेद 7 और 31; सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय 168/2021, 431/2024, 1576/2024, 1465/2025, 1602/2025, 67/2026 और 164/2026 तथा विवाद 527/2025 में उसका 2 दिसंबर 2025 का आदेश, सभी पूरे पढ़े गए)। यह किसी विशेष संपत्ति पर सलाह नहीं है: विलेख, वैवाहिक संपत्ति व्यवस्था, विरासत की स्थिति और संपत्ति रजिस्ट्री जो दिखाती है, वे तय करते हैं कि इनमें से कौन-सा रास्ता खुला है।