شريك في ملكية عقار في إسبانيا مع شريك حياتك السابق أو مع إخوتك: كيف تخرج من الـ proindiviso

اشترى شخصان معاً شقة في لوس كريستيانوس ثم انفصلا ولم يعودا يتكلمان. وثلاثة إخوة يرثون بيت أمهم في كوراليخو: أحدهم يسكن فيه، والثاني يريد البيع، والثالثة تعيش في هامبورغ وقد تعبت من دفع ثلث فواتير بيت لا تستعمله أبداً. الحالة الأولى هي ما يسميه رجال القانون الإسبان proindiviso، أي ملكية شائعة غير مقسومة، والثانية تصير كذلك حالما تُقسم التركة. والقانون يعامل الحالتين على أنهما مؤقتتان: يستطيع أي مالك أن ينهي الوضع في أي وقت، مهما كان رأي الآخرين. وما يستطيع الآخرون التأثير فيه هو كيف ينتهي، وأن يُباع العقار بسعر السوق أو ينتهي إلى المزاد يتوقف على قدرتهم على الاتفاق. تشرح هذه المذكرة القواعد ما دامت الملكية الشائعة قائمة، وطرق الخروج منها بالمحكمة وبدونها كما هي في أكتوبر 2026، وما الذي يتغير حين يكون المالك الآخر شريك حياة سابقاً أو أخاً أو أختاً.

ما هو الـ proindiviso

يعرّفه القانون المدني في سطر واحد: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas، أي يوجد شيوع حين تكون ملكية شيء أو حق لعدة أشخاص دون قسمة (المادة 392). لا أحد يملك المطبخ أو الطابق العلوي. كل شريك يملك حصة في الكل، وتُفترض الحصص متساوية ما لم يثبت غير ذلك (المادة 393)، ولهذا فنقطة البداية هي سند الملكية لا ذكرى من دفع ماذا.

ما دامت الملكية الشائعة قائمة يضع القانون المدني خمس قواعد. المنافع والأعباء تُقسم بنسبة الحصص (المادة 393). ولكل شريك أن يستعمل العقار وفق ما أُعدّ له، دون أن يضر بالمصلحة المشتركة أو يمنع الآخرين من استعماله (المادة 394). ولأي منهم أن يُلزم الباقين بالمساهمة في نفقات الحفظ (المادة 395). ولا يجوز لأحد أن يغيّر في العقار دون موافقة الآخرين، حتى لو كان التغيير نافعاً للجميع (المادة 397). وقرارات الإدارة تُتخذ بأغلبية الحصص لا بأغلبية الأشخاص؛ فإن لم توجد أغلبية، أو كان قرارها يضر بالباقين ضرراً جسيماً، قرر القاضي، وله حتى أن يعيّن مديراً (المادة 398).

لا أحد ملزم بالبقاء

القاعدة التي تحكم كل ما عداها هي المادة 400: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común، أي لا يُلزم أي شريك بالبقاء في الشيوع، ولكل منهم أن يطلب في أي وقت قسمة الشيء المشترك. وبين الشركاء لا تسقط هذه الدعوى بالتقادم أبداً (المادة 1965)، واجتهاد المحكمة العليا يصفها بأنها indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible، أي لا يملك باقي الشركاء المنازعة فيها، وغير مشروطة ولا تتقادم (الحكم 164/2026 الصادر في 4 فبراير، الذي يذكّر بأحكام سابقة). «لا أريد أن أبيع» ليس دفاعاً. وما يُطلب من المحكمة أن تقرره، كما يذكّر الحكم نفسه، هو no ya la división, que es indiscutible, sino el modo de practicarse: ليس القسمة، فهي لا تقبل المنازعة، بل طريقة إجرائها.

ويسمح القانون المدني بكابح واحد: الاتفاق على إبقاء العقار دون قسمة por tiempo determinado, que no exceda de diez años، أي لمدة محددة لا تتجاوز عشر سنوات، يمكن أن يمدّدها اتفاق جديد (المادة 400). يستطيع أن يستعمله زوجان يشتريان معاً، أو إخوة يقررون الاحتفاظ ببيت والديهم بعض الوقت. ولا يمكن أن يُقيَّد أحد إلى الأبد.

ثلاثة مخارج دون قاضٍ

• أن يشتري أحد الشركاء حصص الآخرين. العقار الذي لا يمكن قسمته يمكن أن يؤول إلى أحدهم a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero، أي بشرط أن يدفع للآخرين الزيادة نقداً (المادتان 404 و1062). يُدوَّن الاتفاق في محرر موثق، وهو ما يقيّده السجل العقاري. وإذا كان هناك رهن عقاري فالمحرر لا يُبرئ المالك الخارج: لا يُستبدل المدين إلا بموافقة الدائن (المادة 1205)، ولذلك يجب أن يوافق البنك أيضاً.
• أن يبيع الجميع لشخص ثالث. لا يستطيع كل شريك أن يبيع إلا ما يملكه، ولذلك يوقّع الجميع، ويُقسم الثمن بحسب الحصص بعد خصم ما على العقار من ديون.
• مزاد اختياري. يصلح حين يتفق الجميع على البيع ويختلفون على الثمن أو على المشتري، ويمكن أن يُجرى أمام كاتب عدل (Ley del Notariado، المواد من 72 إلى 75) أو عن طريق كاتب المحكمة في مكان العقار، في إجراء لا يتطلب محامياً ولا وكيلاً قضائياً، أي الـ procurador (Ley 15/2015، المواد من 108 إلى 111). وكلاهما إلكتروني ويجري على بوابة المزادات التابعة للجريدة الرسمية للدولة. أمام كاتب العدل يكون التقييم هو الحد الأدنى ولا تُقبل عروض أقل منه، وتبقى المزايدة مفتوحة مدة لا تقل عن عشرين يوماً تقويمياً، ويودع المزايدون من الخارج 5 في المئة من القيمة ولا يودع الشركاء شيئاً، وإذا لم يتقدم أحد بعرض أُغلق الإجراء وبقي الملاك حيث كانوا.

ويجيز القانون المدني أيضاً أن يعهد الشركاء بالقسمة إلى محكَّمين أو «مصالحين وديين» يختارونهم (المادة 402).

الدعوى كما تسير في 2026

أولاً، التفاوض. منذ 3 أبريل 2025 لا تُقبل الدعوى المدنية إلا إذا أثبت المدعي محاولة سابقة للتسوية خارج المحكمة (Ley Orgánica 1/2025، المادة 5؛ قانون المرافعات المدنية، المادة 403)، ودعاوى القسمة ليست من الاستثناءات. قد تكون المحاولة وساطة أو صلحاً، ويتحقق الشرط كذلك حين يجري التفاوض directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas، أي مباشرة بين الأطراف أو بين محاميهم. وفي الملكية الشائعة تكون المحاولة الطبيعية عرضاً مكتوباً: «أشتري نصفكم بهذا المبلغ، أو تشترون نصفي بالمبلغ نفسه». وما الذي يُعدّ محاولة وكيف توثَّق هو موضوع مذكرتنا عن الخطوة الإلزامية قبل أي دعوى.

إجراء شفوي أياً كانت قيمة العقار. منذ 20 مارس 2024 يحيل قانون المرافعات المدنية إلى الإجراء الشفوي، أي juicio verbal، Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común، أي الدعاوى التي تُمارَس فيها دعوى قسمة الشيء المشترك (المادة 250). والمحكمة هي محكمة مكان العقار أينما كان الملاك يعيشون (المادة 52): بقرار صدر في 2 ديسمبر 2025 أحالت المحكمة العليا إحدى هذه الدعاوى إلى مدريد حيث كان العقار، لا إلى بامبلونا حيث كانت المدعى عليها تعيش.

ماذا يقول الحكم. يعلن انتهاء الملكية الشائعة ويبيّن الطريقة. إذا أمكنت قسمة العقار نال كل مالك جزءاً؛ والمبنى الذي تسمح خصائصه بذلك يمكن أن يُقسم إلى شقق مستقلة بطلب أي شريك (المادة 401). وإذا لم تمكن، والعقار في نظر المحاكم غير قابل للقسمة لا حين يتعذر فصله مادياً فحسب، بل كذلك حين تجعله القسمة غير صالح للاستعمال أو تُفقده جزءاً غير عادي من قيمته أو تقتضي نفقات كبيرة، فعندئذ، ما لم يتفق الملاك على إسناده إلى أحدهم مع تعويض الباقين، se venderá y repartirá su precio، أي يُباع ويُوزَّع ثمنه (المادة 404).

يبيّن الحكم الصادر في 4 فبراير 2026 أين يقع الحد. مبنى صناعي في ألكوي اشتراه أخوان عام 1977 صار بعد وفاتهما ملكاً لأرملتيهما وأولادهما الستة. طلب أحد فرعي الأسرة البيع؛ وأجاب الفرع الآخر بأن المبنى يمكن أن يُشطر إلى جزأين، جزء لكل فرع، ووافقته محكمتان. أما المحكمة العليا فلم توافق: sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos، أي دون اتفاق إجماعي بين المعنيين لا يمكن إنهاء ملكية شائعة بإنشاء ملكيات شائعة أصغر. وأمرت بأن يُعرض المبنى أولاً على أي من الأطراف بقيمته، التي انتهى الجانبان إلى قبولها عند 584,071.55 يورو، وإلا فيُباع في مزاد علني مفتوح للأطراف وللغير، salvo que las partes acuerden otro sistema de venta، أي ما لم يتفق الأطراف على طريقة أخرى للبيع. وكانت الدعوى قد رُفعت في 20 أبريل 2015.

يجب تنفيذه. كسب الدعوى ليس النهاية. إذا لم يأخذ أحد العقار ولم يطلب أحد من المحكمة تنفيذ الحكم فلا يحدث شيء، والحق في طلب تنفيذ الحكم يسقط بعد خمس سنوات من صيرورته نهائياً (قانون المرافعات المدنية، المادة 518). في قضية فصلت فيها المحكمة العليا في 12 نوفمبر 2025، كان زوجان سابقان قد حصلا عام 2013 من محاكم بالما دي مايوركا على حكم يأمر بقسمة بيتهما. لم ينفذه أي منهما، وبعد اثني عشر عاماً كانا ما يزالان شريكين وما يزالان أمام المحاكم، وهذه المرة حول من يحق له السكن فيه.

المزاد. هو إلكتروني ويجري على بوابة المزادات التابعة للجريدة الرسمية للدولة (قانون المرافعات المدنية، المادة 648؛ Ley 15/2015، المادة 111). يستطيع الشركاء أن يزايدوا مثل أي شخص آخر. ومن يشتري يأخذ العقار بما عليه: القسمة لا تضر بالغير، الذين يحتفظون برهونهم وحقوقهم الأخرى عليه (القانون المدني، المادة 405).

ما دامت قائمة: الاستعمال والفواتير والمفاتيح

الشكوى الأكثر شيوعاً لا تتعلق بالبيع. أحد الشركاء يسكن العقار، أو يحمل المفاتيح الوحيدة، والآخر يدفع نصف كل شيء. وقد كررت المحكمة العليا أن استعمال أحد الشركاء للمال المشترك مع إقصاء الباقين غير مشروع، وأن الحصة الأكبر لا تغيّر ذلك. وما دامت الملكية الشائعة قائمة يوجد علاجان.

الأول أن يُطلب من المحكمة نظام مناوبة. ومذهبها أن la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa، أي تطبيق مناوبات في الإشغال مع استعمال حصري لفترات متعاقبة ومتكررة يُعدّ صيغة عادلة، حين لا يكون اقتسام السكن ممكناً أو مستحسناً ويطلب ذلك أحد الشركاء (الحكم 1602/2025 الصادر في 12 نوفمبر). في تلك القضية، قضية بالما، كانت الزوجة السابقة قد احتفظت بالبيت لنفسها منذ 2010 وغيّرت الأقفال؛ فمنحت المحاكم كلاً منهما البيت سنة بالتناوب، بدءاً به هو. والثاني هو الإخلاء: يستطيع الشركاء أن يطلبوا، لمصلحة الجميع، إلزام من يشغل العقار منفرداً بمغادرته (الحكم 1576/2024 الصادر في 20 نوفمبر).

أما المال فيُسوّى على حدة. نفقات الحفاظ على العقار، مثل ضريبة العقارات والإصلاحات الضرورية، تُقسم بحسب الحصص، ومن دفع أكثر يستطيع أن يطالب بالفرق (المادتان 393 و395). وأقساط الرهن العقاري تتبع ما اتفق عليه الملاك فيما بينهم: الشراء مناصفة يدل على الدفع مناصفة، كما قالت المحكمة العليا، ومن دفع أكثر له دَين ما لم يوجد سبب يستبعده، كالهبة (الحكم 168/2021 الصادر في 24 مارس). لكن الدفع الزائد يجب إثباته، والرجل الذي رفع تلك الدعوى لم يستطع أن يبيّن من دفع ماذا. والقسمة هي لحظة إقفال الحسابات: في قضية بالما كان حكم 2013 قد حدد بمبلغ 31,469.13 يورو ما كان مديناً به لها عن أقساط الرهن وضريبة العقارات والإصلاحات، ليُخصم من نصيبه في الثمن. أما طلبه هو، 750 يورو شهرياً ما دام شريك حياتها الجديد يسكن البيت، فقد رُفض في أول درجة، لأسباب منها أنه هو من غادر البيت وترك أكثر من ست سنوات تمر دون تنفيذ القسمة، ولم يستأنف. احتفظوا بكشوف الحساب المصرفية.

مع شريك حياة سابق

السؤال الأول هو كيف كنتما تملكان العقار. الزوجان المتزوجان بنظام فصل الأموال والأزواج غير المتزوجين الذين اشتروا معاً شركاء عاديون. تنطبق المادة 400 من اليوم الأول، وقانون المرافعات المدنية يجيز حتى طلب القسمة داخل دعوى الطلاق نفسها، حيث cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común، أي يجوز لأي من الزوجين أن يمارس في الوقت نفسه دعوى قسمة الشيء المشترك، فيما يملكانه على الشيوع العادي (المادة 437).

أما الزوجان المتزوجان بنظام gananciales، وهو النظام الذي ينطبق وفق القانون المدني حين لا يُتفق على غيره (المادة 1316)، ففي وضع مختلف. بعد الطلاق يكون المسكن المشترى لذلك المال المشترك جزءاً من كتلة غير مقسومة من الأموال والديون، لا مناصفة لكل منهما، والطريق هو تصفية ذلك النظام، بالاتفاق أو وفق المواد 806 وما بعدها من قانون المرافعات المدنية. ولا تجيز المحكمة العليا القسمة المباشرة إلا حين يكون المسكن هو المال الوحيد الباقي للتوزيع (الحكم 431/2024 الصادر في 1 أبريل). وللأزواج الذين تزوجوا في الخارج يكون السؤال السابق: قواعد أي بلد تحدد من يملك ماذا، وهي نقطة نتناولها في مذكرتنا عن الطلاق بين بلدين.

وإذا كان العقار مسكن الأسرة وأسندت محكمة استعماله إلى أحدكما، فالملكية الشائعة يمكن إنهاؤها مع ذلك. والمذهب مستقر: la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división، أي إسناد استعمال المسكن إلى أحد الشركاء لا يمنع الآخر من ممارسة دعوى القسمة. وما يحمي الأولاد والوالد الذي يعيش معهم هو la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda، أي بقاء حق الاستعمال قائماً رغم القسمة وإمكان الاحتجاج به على من يكتسب المسكن (الحكم 168/2021). والمسكن الذي يُباع بالمزاد وعليه حق استعمال قائم يساوي أقل عند أي مزايد، وهذا هو السبب العملي لانتظار انتهاء الاستعمال، أو للاتفاق. ويضيف الحكم نفسه أمرين. قواعد مسكن الأسرة تحمي كذلك الأولاد القاصرين للأزواج غير المتزوجين. والاستعمال الممنوح فقط إلى أن يمارس أحد الطرفين دعوى القسمة لا يبقى بعدها. وكم يدوم الاستعمال وما الذي ينهيه مذكور في مذكرتنا عن مسكن الأسرة بعد الطلاق؛ وما الذي يغيّره التسجيل كزوجين، في مذكرتنا عن الأزواج غير المتزوجين.

مع الإخوة والأخوات

البيت الذي يرثه عدة أولاد ليس بعدُ proindiviso. إلى أن تُقبل التركة وتُقسم يكون لكل وارث حصة في التركة كلها لا في البيت، والمخرج هو قسمة التركة: Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia، أي لا يُجبر أي وارث شريك على البقاء في شيوع التركة، ما لم يمنع الموصي القسمة صراحة (المادة 1051). وللورثة البالغين أن يقتسموا كما يرون (المادة 1058). فإن لم يتفقوا فلأي منهم أن يطلب ذلك من المحكمة (المادة 1059؛ قانون المرافعات المدنية، المادة 782)، وحين لا تعيّن الوصية أحداً لهذه المهمة يستطيع الورثة الذين يملكون نصف التركة على الأقل أن يطلبوا من كاتب عدل أو من كاتب المحكمة تعيين من يُعدّ القسمة (المادة 1057). ومتى أُسند البيت إلى الورثة بالحصص انطبقت المادة 400. ولا تتجاوز المحكمة العليا الخطوة الأولى إلا حين يكون البيت هو المال الوحيد في التركة (الحكم 431/2024، الذي يذكّر بأحكام سابقة).

تركة أحد الملاك لا تعطّل الآخرين. في الحكم الصادر في 26 يناير 2026 كان نصف بيت في آبلة يعود إلى تركة لم تُقبل ولم تُقسم قط، والنصف الآخر إلى أربعة أشخاص تلقوا حصصهم بالهبة. رفعوا دعوى القسمة عام 2016، فردّتها محكمة إقليمية لانعدام الصفة. وأجابت المحكمة العليا بأن حال تلك التركة no puede condicionar ni excepcionar la viabilidad de dicha acción، أي لا يمكن أن يقيّد الدعوى ولا أن يحول دونها، وبأن التركة غير المقسومة يمكن مخاصمتها بصفتها هذه، عن طريق من يديرها (الحكم 67/2026).

والأخ الذي يسكن البيت ليس مالك المفاتيح. في الحكم الصادر في 20 نوفمبر 2024 رفع ثلاثة إخوة دعوى على الرابع، الذي كان يسكن وحده فيلا والديهم المتوفيين في فيغو، وقد غيّر القفل ودفع الفواتير وطالب بالحصة الكبرى استناداً إلى وصية أمه. وأمرته المحاكم الثلاث بالخروج، لمصلحة مجموع الورثة. قالت المحكمة إن لكل وارث شريك سنداً للحيازة، لكن ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos، أي ذلك السند لا يغطي حيازة حصرية وإقصائية لمال مشترك من جانب أحدهم. وأضافت أن للآخرين مصلحة مشروعة في أن يُخلى البيت ليتسنى قسمته.

والوارث الذي لا يريد أن يكون له شأن بكل هذا يبقى له الخيار الذي يمنحه القانون المدني لكل وارث: أن يقول لا للتركة، ولا يكون ذلك إلا للتركة كلها (المادة 990)، بالشكليات والمواعيد التي نعرضها في مذكرتنا عن التنازل عن الميراث.

بيع حصتكم وحدها

يمكن بيع الحصة وحدها. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte، أي لكل شريك الملكية التامة لنصيبه، وله أن يبيعه أو يتنازل عنه أو يرهنه (المادة 399)؛ والمادة لا تطلب موافقة أحد. وهناك شركات عملها شراء مثل هذه الحصص. توقعوا عروضاً أقل من الجزء الذي يقابل حصتكم من القيمة السوقية: فالمشتري يشتري نزاعاً أيضاً، ولا نعرف رقماً رسمياً لهذا الخصم.

وما يعطيه القانون المدني لباقي الشركاء ليس حق اعتراض، بل الحق في الحلول محل المشتري: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos، أي للشريك في شيء مشترك أن يستعمل الشفعة إذا بيعت لأجنبي حصة جميع الشركاء الآخرين أو أحدهم (المادة 1522)، بالشروط نفسها التي اتفق عليها المشتري (المادة 1521). والمدة قصيرة: dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro، أي خلال تسعة أيام تُحسب من القيد في السجل العقاري، أو، إذا لم يُقيَّد البيع، من اليوم الذي علم به الشريك (المادة 1524)، ولا تنقطع هذه الأيام التسعة. في الحكم الصادر في 21 أكتوبر 2025 اكتشفت شركة تملك نصف قطعة أرض في مدريد أن النصف الآخر قُيّد باسم مشترٍ في 3 أبريل 2014، ورفعت دعواها في 13 مايو: بعد فوات الأوان. وقد ذكّرت المحكمة، نقلاً عن قضية سابقة، بأن الشركاء يكفيهم أن يراقبوا السجل، les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad. ومتى أمر حكم نهائي بالقسمة لم تعد الشفعة متاحة (الحكم 1602/2025، الذي يذكّر بالحكم 153/2020).

المخارج جنباً إلى جنب

الضرائب في فقرة واحدة

حين يؤول عقار لا يقبل القسمة إلى شريك يدفع للآخرين نقداً، لا تعامل ضريبة نقل الملكية ذلك الدفع كشراء. فهي تفرض على Los excesos de adjudicación declarados، أي زيادات الإسناد المصرّح بها، salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil، أي باستثناء ما ينشأ عن تطبيق مواد منها المادة 1062 من القانون المدني (نص الضريبة، المادة 7). وعندئذ يخضع المحرر، كقاعدة، للرسم على المحررات الموثقة، بالنسبة التي يحددها كل إقليم (المادة 31). وكم يبلغ ذلك في جزر الكناري، وهل على المالك الخارج ربح يصرّح به في ضريبة الدخل، وما الذي تتقاضاه البلدية، كلها مسائل أرقام تُطرح على مستشار ضريبي قبل التوقيع لا بعده.

ماذا يفعل فريقانا لشؤون الأسرة والميراث

يتولى قسم قانون الأسرة عندنا أنظمة أموال الزوجين وتقسيم الأموال، بالاتفاق كلما أمكن، وقضايا الأزواج غير المتزوجين؛ ويتولى قسم الميراث النزاعات بين الورثة، تفاوضاً أو أمام القضاء، مع محاولة الاتفاق أولاً. وكلاهما موصوف في صفحتينا قانون الأسرة والميراث. وإذا كتبتم إلينا فأرسلوا مستخرج السجل العقاري للعقار، وإن وُجد، حكم الطلاق أو محرر قبول التركة.

أسئلة شائعة

شريكي السابق يرفض بيع شقتنا. هل أستطيع فرض البيع؟

نعم. لا يُلزم أي شريك بالبقاء شريكاً: بعد محاولة اتفاق موثقة تستطيعون أن تطلبوا القسمة من المحكمة، وإذا لم يشترِ أي منكما حصة الآخر بيعت الشقة في مزاد علني وقُسم الثمن. وإذا كنتما متزوجين بنظام gananciales صُفّي ذلك النظام أولاً، إلا إذا كانت الشقة هي المال الوحيد الباقي.

أخي يسكن بيت أمنا المتوفاة ولا يريد أن يغادر ولا أن يبيع. ماذا نستطيع أن نفعل؟

أمران، ويمكن الجمع بينهما. أن تطلبوا من المحكمة إلزامه بمغادرة البيت لمصلحة جميع الورثة، لأنه لا يجوز لأي وارث أن يحتفظ لنفسه بمال موروث. وأن تطلبوا قسمة التركة، وبعدها يستطيع أي منكم أن يطلب قسمة البيت، وهذا يعني في البيت أن يشتري أحدكم حصص الآخرين أو أن يُباع.

هل يستطيع المالك الآخر أن يبيع نصفه لغريب دون أن يسألني؟

نعم. لكن لكم تسعة أيام، تُحسب من قيد البيع في السجل العقاري، لتحلّوا محل المشتري بالثمن نفسه وبالشروط نفسها.

هل نستطيع أن نتفق على ألا نقسم العقار أبداً؟

ليس إلى الأبد. الاتفاق على إبقائه دون قسمة يصح لمدة محددة أقصاها عشر سنوات، ويمكن تجديده باتفاق جديد.

أعيش في الخارج. أين تُنظر الدعوى؟

أمام محكمة مكان العقار، أياً كان بلد إقامتكم وبلد إقامة الملاك الآخرين.

معلومات عامة عن القانون الساري في أكتوبر 2026 (القانون المدني، المواد من 392 إلى 406 و990 و1051 ومن 1057 إلى 1059 و1062 و1205 و1316 و1521 و1522 و1524 و1965؛ Ley de Enjuiciamiento Civil، المواد 52 و250 و403 و437 و518 و648 و782 و806؛ Ley 15/2015، المواد من 108 إلى 111؛ Ley del Notariado، المواد من 72 إلى 75؛ Ley Orgánica 1/2025، المادة 5؛ نص ضريبة نقل الملكية، المادتان 7 و31؛ أحكام المحكمة العليا 168/2021 و431/2024 و1576/2024 و1465/2025 و1602/2025 و67/2026 و164/2026 وقرارها الصادر في 2 ديسمبر 2025 في التنازع 527/2025، وقد قُرئت كاملة). وليست مشورة بشأن عقار بعينه: سند الملكية، ونظام أموال الزوجين، وحال التركة، وما يُظهره السجل العقاري، هي التي تحدد أي هذه الطرق مفتوح.