Comproprietari di un immobile in Spagna con l'ex o con i fratelli: come uscire da un proindiviso

Due persone hanno comprato insieme un appartamento a Los Cristianos, si sono separate e non si parlano più. Tre fratelli ereditano la casa della madre a Corralejo: uno ci vive, uno vuole vendere e la terza vive ad Amburgo ed è stanca di pagare un terzo delle bollette di una casa che non usa mai. La prima situazione è quella che i giuristi spagnoli chiamano proindiviso, una comproprietà indivisa, e la seconda lo diventa non appena l'eredità viene divisa. La legge le tratta entrambe come provvisorie: qualunque proprietario può porvi fine in qualsiasi momento, qualunque cosa ne pensino gli altri. Ciò su cui gli altri possono incidere è come finisce, e che l'immobile sia venduto a prezzo di mercato o vada all'asta dipende dal fatto che riescano a mettersi d'accordo. Questa nota spiega le regole finché dura la comproprietà, le vie d'uscita con e senza tribunale così come stanno nell'ottobre 2026 e che cosa cambia quando l'altro proprietario è un ex partner o un fratello o una sorella.

Che cos'è un proindiviso

Il Codice civile lo definisce in una riga: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, vi è comunione quando la proprietà di una cosa o di un diritto appartiene indivisa a più persone (articolo 392). Nessuno è proprietario della cucina o del piano di sopra. Ciascun comproprietario ha una quota dell'intero, e le quote si presumono uguali finché non si provi altro (articolo 393); per questo il punto di partenza è l'atto, e non il ricordo di chi ha pagato che cosa.

Finché dura la comproprietà, il Codice dà cinque regole. Benefici e oneri si ripartiscono in proporzione alle quote (articolo 393). Ciascun comproprietario può usare l'immobile secondo la sua destinazione, senza danneggiare l'interesse comune né impedire agli altri di usarlo (articolo 394). Ognuno può obbligare gli altri a contribuire alle spese di conservazione (articolo 395). Nessuno può modificare l'immobile senza il consenso degli altri, anche se la modifica giovasse a tutti (articolo 397). E le decisioni di amministrazione si prendono a maggioranza delle quote, non delle teste; se manca la maggioranza, o la sua decisione danneggia gravemente gli altri, decide il giudice, che può persino nominare un amministratore (articolo 398).

Nessuno è obbligato a restare

La regola che governa tutto il resto è l'articolo 400: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, nessun comproprietario è obbligato a rimanere nella comunione, e ciascuno di essi può chiedere in qualsiasi momento che la cosa comune sia divisa. Tra comproprietari l'azione non si prescrive mai (articolo 1965), e la giurisprudenza del Tribunale Supremo la definisce indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, incontestabile dagli altri partecipanti, incondizionata e imprescrittibile (sentenza 164/2026 del 4 febbraio, che ne richiama di precedenti). «Non voglio vendere» non è una difesa. Ciò che si chiede al tribunale di decidere, ricorda la stessa sentenza, è no ya la división, que es indiscutible, sino el modo de practicarse: non la divisione, che è incontestabile, ma il modo di attuarla.

Il Codice ammette un freno: il patto di conservare l'immobile indiviso por tiempo determinado, que no exceda de diez años, per un tempo determinato non superiore a dieci anni, che un nuovo accordo può prorogare (articolo 400). Possono servirsene una coppia che compra insieme o dei fratelli che decidono di tenere per un po' la casa dei genitori. Nessuno può restare vincolato per sempre.

Tre vie d'uscita senza giudice

• Un comproprietario rileva la parte degli altri. Un immobile che non può essere diviso può essere assegnato a uno di loro a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, a condizione di versare agli altri l'eccedenza in denaro (articoli 404 e 1062). L'accordo va in un atto notarile, che è ciò che il Registro della Proprietà iscrive. Se c'è un mutuo ipotecario, l'atto non libera il proprietario che esce: un debitore può essere sostituito solo con il consenso del creditore (articolo 1205), quindi deve accettare anche la banca.
• Tutti vendono a un terzo. Ciascun comproprietario può vendere solo ciò che è suo, perciò firmano tutti, e il prezzo, tolto quanto è dovuto sull'immobile, si divide per quote.
• Un'asta volontaria. Serve quando tutti sono d'accordo nel vendere ma non sul prezzo o sull'acquirente, e può tenersi davanti a un notaio (Ley del Notariado, articoli da 72 a 75) o tramite il cancelliere del luogo in cui si trova l'immobile, in una procedura che non richiede né un legale né un rappresentante processuale, il procurador (Ley 15/2015, articoli da 108 a 111). Entrambe sono elettroniche e si svolgono sul Portale delle aste della Gazzetta ufficiale dello Stato. Davanti al notaio la valutazione è il minimo e non sono ammesse offerte inferiori, le offerte restano aperte per almeno venti giorni di calendario, gli offerenti esterni depositano il 5 per cento del valore e i comproprietari nulla, e se nessuno offre la procedura si chiude e i proprietari restano dov'erano.

Il Codice consente anche di affidare la divisione ad arbitri o ad «amichevoli compositori» scelti dai comproprietari (articolo 402).

La causa, come funziona nel 2026

Prima, negoziare. Dal 3 aprile 2025 una domanda civile è ammessa solo se chi agisce dimostra un previo tentativo di soluzione stragiudiziale (Ley Orgánica 1/2025, articolo 5; legge di procedura civile, articolo 403), e le domande di divisione non rientrano tra le eccezioni. Il tentativo può essere una mediazione o una conciliazione, e il requisito è soddisfatto anche quando la trattativa si svolge directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas, direttamente tra le parti o tra i loro legali. In una comproprietà il tentativo naturale è un'offerta scritta: «compro la Sua metà per questa cifra, oppure Lei compra la mia per la stessa». Che cosa vale come tentativo, e come documentarlo, è l'oggetto della nostra nota sul passaggio preliminare a ogni causa.

Un giudizio orale, qualunque sia il valore dell'immobile. Dal 20 marzo 2024 la legge di procedura civile manda al giudizio orale, il juicio verbal, Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común, le domande in cui si esercita l'azione di divisione di cosa comune (articolo 250). Il tribunale è quello del luogo in cui si trova l'immobile, ovunque vivano i proprietari (articolo 52): con un'ordinanza del 2 dicembre 2025 il Tribunale Supremo ha mandato una di queste domande a Madrid, dove si trovava l'immobile, e non a Pamplona, dove viveva la convenuta.

Che cosa dice la sentenza. Dichiara cessata la comproprietà e dice come. Se l'immobile può essere diviso, ciascun proprietario ne riceve una parte; un edificio le cui caratteristiche lo consentano può essere diviso in appartamenti indipendenti, su richiesta di qualunque comproprietario (articolo 401). Se non può, e per i tribunali un immobile è indivisibile non solo quando non lo si può materialmente dividere ma anche quando la divisione lo renderebbe inservibile, gli farebbe perdere una parte anomala del suo valore o richiederebbe spese considerevoli, allora, salvo che i proprietari convengano di assegnarlo a uno di loro che compensi gli altri, se venderá y repartirá su precio, sarà venduto e il suo prezzo ripartito (articolo 404).

La sentenza del 4 febbraio 2026 mostra dove passa il confine. Un edificio industriale di Alcoy, comprato da due fratelli nel 1977, apparteneva dopo la loro morte alle due vedove e ai sei figli. Un ramo della famiglia chiese la vendita; l'altro rispose che l'edificio poteva essere diviso in due, una parte per ciascun ramo, e due tribunali gli diedero ragione. Il Tribunale Supremo no: sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos, senza l'accordo unanime degli interessati non è possibile estinguere una comproprietà creandone altre più piccole. Ordinò di offrire prima l'edificio a una qualunque delle parti per il suo valore, che entrambe avevano finito per accettare in 584.071,55 euro, e altrimenti di venderlo all'asta pubblica aperta alle parti e agli estranei, salvo que las partes acuerden otro sistema de venta, salvo che le parti concordino un altro sistema di vendita. La domanda era stata presentata il 20 aprile 2015.

Farla eseguire. Vincere non è la fine. Se nessuno prende l'immobile e nessuno chiede al tribunale di eseguire la sentenza, non succede nulla, e il diritto di far eseguire una sentenza si estingue cinque anni dopo che è diventata definitiva (legge di procedura civile, articolo 518). In un caso che il Tribunale Supremo ha deciso il 12 novembre 2025, due ex coniugi avevano ottenuto nel 2013, dai tribunali di Palma di Maiorca, una sentenza che ordinava la divisione della loro casa. Nessuno dei due la fece eseguire, e dodici anni dopo erano ancora comproprietari e ancora in tribunale, questa volta su chi potesse viverci.

L'asta. È elettronica e si svolge sul Portale delle aste della Gazzetta ufficiale dello Stato (legge di procedura civile, articolo 648; Ley 15/2015, articolo 111). I comproprietari possono fare offerte come chiunque altro. E chi compra prende l'immobile con ciò che porta con sé: la divisione non pregiudica i terzi, che conservano le loro ipoteche e gli altri diritti su di esso (Codice civile, articolo 405).

Finché dura: uso, bollette e chiavi

La lamentela più frequente non riguarda la vendita. Un comproprietario vive nell'immobile, o ha le uniche chiavi, e l'altro paga la metà di tutto. Il Tribunale Supremo ha ripetuto che l'uso di un bene comune da parte di un comproprietario con esclusione degli altri è illegittimo, e che una quota maggiore non cambia le cose. Finché dura la comproprietà esistono due rimedi.

Il primo è chiedere al tribunale dei turni. La sua dottrina è che la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa, l'applicazione di turni di occupazione con uso esclusivo per periodi successivi e ricorrenti sarà considerata una formula giusta, quando condividere l'abitazione non è possibile o consigliabile e un comproprietario lo chiede (sentenza 1602/2025 del 12 novembre). In quel caso, quello di Palma, l'ex moglie teneva la casa per sé dal 2010 e aveva cambiato le serrature; i tribunali diedero la casa a ciascuno per un anno alla volta, cominciando da lui. Il secondo è lo sfratto: i comproprietari possono chiedere, a beneficio di tutti, che chi occupa da solo l'immobile sia costretto a lasciarlo (sentenza 1576/2024 del 20 novembre).

Il denaro si regola a parte. Le spese per mantenere l'immobile, come l'imposta sugli immobili e le riparazioni necessarie, si dividono per quote, e chi ha pagato di più può chiedere la differenza (articoli 393 e 395). Le rate del mutuo seguono ciò che i proprietari hanno concordato tra loro: comprare a metà indica pagare a metà, ha detto il Tribunale Supremo, e chi ha pagato di più ha un credito salvo che vi sia una ragione che lo escluda, come una donazione (sentenza 168/2021 del 24 marzo). Ma il maggior pagamento va provato, e l'uomo che aveva promosso quella causa non riuscì a dimostrare chi avesse pagato che cosa. La divisione è il momento in cui si chiudono i conti: nel caso di Palma la sentenza del 2013 aveva fissato in 31.469,13 euro quanto lui doveva a lei per rate del mutuo, imposta sugli immobili e riparazioni, da detrarre dalla sua parte del prezzo. La domanda di lui, 750 euro al mese finché il nuovo compagno di lei avesse vissuto nella casa, fu respinta in primo grado, tra le altre ragioni perché era stato lui stesso a lasciare la casa e aveva lasciato passare più di sei anni senza far eseguire la divisione, e non fece appello. Conservi gli estratti conto.

Con un ex partner

La prima domanda è come eravate proprietari. I coniugi sposati in separazione dei beni e le coppie non sposate che hanno comprato insieme sono comproprietari ordinari. L'articolo 400 si applica dal primo giorno, e la legge di procedura civile consente persino di chiedere la divisione nel divorzio stesso, dove cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común, ciascuno dei coniugi può esercitare contemporaneamente l'azione di divisione della cosa comune, per ciò che detengono in comunione ordinaria (articolo 437).

I coniugi sposati in regime di gananciales, quello che si applica secondo il Codice civile quando non è stato pattuito altro (articolo 1316), sono in una posizione diversa. Dopo il divorzio, un'abitazione comprata per quel fondo comune appartiene a una massa indivisa di beni e debiti, non per metà a ciascuno, e la via è la liquidazione di quel regime, d'accordo o secondo gli articoli 806 e seguenti della legge di procedura civile. Il Tribunale Supremo ammette la divisione diretta solo quando l'abitazione è l'unico bene rimasto da ripartire (sentenza 431/2024 del 1º aprile). Per le coppie sposate all'estero la domanda preliminare è le regole di quale Paese decidano di chi è che cosa, punto che tocchiamo nella nostra nota sul divorzio tra due Paesi.

Se l'immobile era la casa familiare e un tribunale ne ha assegnato l'uso a uno di voi, la comproprietà può comunque cessare. La dottrina è consolidata: la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división, l'assegnazione dell'uso dell'abitazione a uno dei comproprietari non impedisce all'altro di esercitare l'azione di divisione. Ciò che protegge i figli e il genitore che vive con loro è la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda, che il diritto d'uso sussista nonostante la divisione e sia opponibile a chi acquista l'abitazione (sentenza 168/2021). Un'abitazione messa all'asta con un diritto d'uso ancora in vita vale meno per qualunque offerente, ed è questa la ragione pratica per aspettare che l'uso finisca, o per accordarsi. La stessa sentenza aggiunge due cose. Le regole sulla casa familiare proteggono anche i figli minori delle coppie non sposate. E un uso concesso solo finché una delle parti non eserciti l'azione di divisione non le sopravvive. Quanto dura un uso e che cosa lo fa cessare è nella nostra nota sulla casa familiare dopo il divorzio; che cosa cambia registrarsi come coppia, nella nostra nota sulle coppie non sposate.

Con fratelli e sorelle

Una casa ereditata da più figli non è ancora un proindiviso. Finché l'eredità non è accettata e divisa, ciascun erede ha una quota dell'eredità nel suo insieme, non della casa, e la via d'uscita è la divisione dell'eredità: Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, nessun coerede può essere obbligato a rimanere nell'indivisione dell'eredità, a meno che il testatore non abbia espressamente vietato la divisione (articolo 1051). Gli eredi maggiorenni possono dividere come ritengono opportuno (articolo 1058). Se non si accordano, ognuno di loro può chiedere al tribunale di farlo (articolo 1059; legge di procedura civile, articolo 782), e quando il testamento non designa nessuno per il compito, gli eredi che detengono almeno la metà dell'eredità possono chiedere a un notaio o al cancelliere di nominare chi rediga la divisione (articolo 1057). Una volta che la casa è stata assegnata agli eredi per quote, si applica l'articolo 400. Il Tribunale Supremo salta il primo passaggio solo quando la casa è l'unico bene dell'eredità (sentenza 431/2024, che ne richiama di precedenti).

L'eredità di un proprietario non blocca gli altri. Nella sentenza del 26 gennaio 2026, la metà di una casa di Ávila apparteneva a un'eredità mai accettata né divisa, e l'altra metà a quattro persone che avevano ricevuto le loro quote per donazione. Chiesero la divisione nel 2016, e una corte provinciale respinse la domanda per difetto di legittimazione. Il Tribunale Supremo rispose che lo stato di quell'eredità no puede condicionar ni excepcionar la viabilidad de dicha acción, non può né condizionare né impedire l'azione, e che un'eredità non divisa può essere convenuta in quanto tale, tramite chi la amministra (sentenza 67/2026).

E il fratello che vive nella casa non è padrone delle chiavi. Nella sentenza del 20 novembre 2024, tre fratelli fecero causa al quarto, che viveva da solo nella villa dei genitori defunti a Vigo, aveva cambiato la serratura, pagava le bollette e rivendicava la quota maggiore in base al testamento della madre. Tutti e tre i tribunali gli ordinarono di uscire, a beneficio dell'insieme degli eredi. Ogni coerede ha un titolo per possedere, disse il tribunale, ma ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos, quel titolo non copre il possesso esclusivo ed escludente di un bene comune da parte di uno di loro. Gli altri, aggiunse, hanno un interesse legittimo a che la casa resti libera perché possa essere divisa.

L'erede che non vuole avere nulla a che fare con tutto questo conserva l'opzione che il Codice dà a ogni erede, dire no all'eredità, cosa che si può fare solo per intero (articolo 990), con le formalità e i termini che illustriamo nella nostra nota sulla rinuncia all'eredità.

Vendere solo la propria quota

Una quota può essere venduta da sola. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte, ogni comproprietario ha la piena proprietà della sua parte e può venderla, cederla o ipotecarla (articolo 399); l'articolo non chiede il consenso di nessuno. Esistono società il cui mestiere è comprare queste quote. Si aspetti offerte inferiori alla frazione del valore di mercato che Le spetta: chi compra acquista anche una lite, e non conosciamo alcuna cifra ufficiale di questo sconto.

Ciò che il Codice dà agli altri comproprietari non è un veto, ma il diritto di prendere il posto dell'acquirente: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, il comproprietario di una cosa comune può esercitare il riscatto quando la parte di tutti gli altri comproprietari o di uno di essi è alienata a un estraneo (articolo 1522), alle stesse condizioni pattuite dall'acquirente (articolo 1521). Il termine è breve: dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, entro nove giorni dall'iscrizione nel Registro della Proprietà o, se la vendita non è iscritta, dal giorno in cui il comproprietario ne ha avuto conoscenza (articolo 1524), e i nove giorni non possono essere interrotti. Nella sentenza del 21 ottobre 2025, una società proprietaria della metà di un terreno a Madrid scoprì che l'altra metà era stata iscritta a nome di un acquirente il 3 aprile 2014, e presentò la sua domanda il 13 maggio: troppo tardi. Ai comproprietari, ricordò il tribunale da un caso precedente, basta tenere d'occhio il Registro, les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad. E una volta che una sentenza definitiva ha ordinato la divisione, il riscatto non è più disponibile (sentenza 1602/2025, che richiama la sentenza 153/2020).

Le vie d'uscita, una accanto all'altra

Le imposte, in un paragrafo

Quando un immobile che non può essere diviso va a un comproprietario che paga gli altri in denaro, l'imposta sui trasferimenti non tratta quel pagamento come un acquisto. Tassa Los excesos de adjudicación declarados, le eccedenze di assegnazione dichiarate, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil, salvo quelle che derivano dall'applicare, tra gli altri, l'articolo 1062 del Codice civile (testo dell'imposta, articolo 7). L'atto ricade allora, di regola, nel tributo sugli atti notarili, con l'aliquota fissata da ciascuna regione (articolo 31). A quanto ammonti alle Canarie, se il proprietario che esce abbia una plusvalenza da dichiarare nell'imposta sul reddito e che cosa chieda il comune sono questioni di numeri, da porre a un consulente fiscale prima di firmare e non dopo.

Che cosa fanno i nostri team di famiglia e successioni

La nostra area di diritto di famiglia si occupa dei regimi patrimoniali tra coniugi e della ripartizione dei beni, con accordo ogni volta che è possibile, e dei casi delle coppie non sposate; la nostra area successioni segue le controversie tra eredi, negoziate o in giudizio, tentando prima l'accordo. Entrambe sono descritte nelle nostre pagine diritto di famiglia e successioni. Se ci scrive, invii la visura del Registro della Proprietà dell'immobile e, se ci sono, la sentenza di divorzio o l'atto di accettazione dell'eredità.

Domande frequenti

Il mio ex si rifiuta di vendere il nostro appartamento. Posso imporre la vendita?

Sì. Nessun comproprietario è obbligato a restarlo: dopo un tentativo di accordo documentato, può chiedere al tribunale la divisione, e se nessuno dei due rileva l'altro l'appartamento è venduto all'asta pubblica e il prezzo ripartito. Se eravate sposati in regime di gananciales, prima si liquida quel regime, a meno che l'appartamento sia l'unico bene rimasto.

Mio fratello vive nella casa di nostra madre defunta e non vuole né andarsene né vendere. Che cosa possiamo fare?

Due cose, che possono andare insieme. Chiedere al tribunale di fargli lasciare la casa a beneficio di tutti gli eredi, perché nessun erede può tenere per sé un bene ereditato. E chiedere la divisione dell'eredità, dopo la quale ognuno di voi può chiedere la divisione della casa, che per una casa significa che uno rileva gli altri oppure che si vende.

L'altro proprietario può vendere la sua metà a un estraneo senza chiedermelo?

Sì. Ma Lei ha nove giorni, contati dall'iscrizione della vendita nel Registro della Proprietà, per prendere il posto dell'acquirente allo stesso prezzo e alle stesse condizioni.

Possiamo concordare di non dividere mai l'immobile?

Per sempre, no. Il patto di conservarlo indiviso vale per un tempo determinato fino a dieci anni, e può essere rinnovato con un nuovo accordo.

Vivo all'estero. Dove si discute la causa?

Davanti al tribunale del luogo in cui si trova l'immobile, qualunque sia il Suo Paese di residenza e quello degli altri proprietari.

Informazione generale sul diritto vigente nell'ottobre 2026 (Codice civile, articoli da 392 a 406, 990, 1051, da 1057 a 1059, 1062, 1205, 1316, 1521, 1522, 1524 e 1965; Ley de Enjuiciamiento Civil, articoli 52, 250, 403, 437, 518, 648, 782 e 806; Ley 15/2015, articoli da 108 a 111; Ley del Notariado, articoli da 72 a 75; Ley Orgánica 1/2025, articolo 5; testo dell'imposta sui trasferimenti, articoli 7 e 31; le sentenze del Tribunale Supremo 168/2021, 431/2024, 1576/2024, 1465/2025, 1602/2025, 67/2026 e 164/2026 e la sua ordinanza del 2 dicembre 2025 nel conflitto 527/2025, lette per intero). Non è una consulenza su un immobile determinato: l'atto, il regime patrimoniale, lo stato dell'eredità e ciò che risulta dal Registro della Proprietà decidono quale di queste vie sia aperta.