Copropietario con su ex o con sus hermanos: cómo salir de un proindiviso

Dos personas compraron juntas un piso en Los Cristianos, se separaron y ya no se hablan. Tres hermanos heredan la casa de su madre en Corralejo: uno vive en ella, otro quiere vender y la tercera vive en Hamburgo y está cansada de pagar un tercio de los recibos de una casa que nunca usa. Lo primero es lo que los juristas españoles llaman proindiviso, una copropiedad sin dividir, y lo segundo se convierte en uno en cuanto se parte la herencia. La ley trata ambas situaciones como provisionales: cualquier propietario puede ponerles fin en cualquier momento, piensen lo que piensen los demás. En lo que los demás sí pueden influir es en cómo termina, y que el inmueble se venda a precio de mercado o acabe en una subasta depende de que consigan ponerse de acuerdo. Esta nota explica las reglas mientras dura la copropiedad, las salidas con y sin juzgado tal como están en octubre de 2026 y lo que cambia cuando el otro propietario es una antigua pareja o un hermano.

Qué es un proindiviso

El Código Civil lo define en una línea: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas (artículo 392). Nadie es dueño de la cocina ni de la planta de arriba. Cada copropietario tiene una cuota sobre el todo, y las cuotas se presumen iguales mientras no se pruebe otra cosa (artículo 393), por lo que el punto de partida es la escritura, y no el recuerdo de quién pagó qué.

Mientras dura la copropiedad, el Código da cinco reglas. Los beneficios y las cargas se reparten en proporción a las cuotas (artículo 393). Cada copropietario puede usar el inmueble conforme a su destino, sin perjudicar el interés común ni impedir a los demás utilizarlo (artículo 394). Cualquiera de ellos puede obligar al resto a contribuir a los gastos de conservación (artículo 395). Nadie puede alterar el inmueble sin el consentimiento de los demás, aunque el cambio beneficie a todos (artículo 397). Y las decisiones de administración se toman por mayoría de cuotas, no de personas; si no hay mayoría, o lo que esta decide perjudica gravemente al resto, decide el juez, que puede incluso nombrar un administrador (artículo 398).

Nadie está obligado a quedarse

La regla que gobierna todo lo demás es el artículo 400: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Entre copropietarios la acción no prescribe nunca (artículo 1965), y la jurisprudencia del Tribunal Supremo la califica de indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible (sentencia 164/2026, de 4 de febrero, que recuerda otras anteriores). «No quiero vender» no es una defensa. Lo que se pide al juzgado que decida, recuerda la misma sentencia, es no ya la división, que es indiscutible, sino el modo de practicarse.

El Código admite un freno: el pacto de conservar el inmueble indiviso por tiempo determinado, que no exceda de diez años, que un nuevo acuerdo puede prorrogar (artículo 400). Pueden servirse de él una pareja que compra junta o unos hermanos que deciden conservar un tiempo la casa de sus padres. Nadie puede quedar atado para siempre.

Tres salidas sin juez

• Un copropietario compra su parte a los demás. Un inmueble que no puede dividirse puede adjudicarse a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero (artículos 404 y 1062). El acuerdo se recoge en una escritura notarial, que es lo que inscribe el Registro de la Propiedad. Si hay hipoteca, la escritura no libera al propietario que sale: un deudor solo puede ser sustituido con el consentimiento del acreedor (artículo 1205), de modo que el banco también tiene que aceptar.
• Todos venden a un tercero. Cada copropietario solo puede vender lo suyo, así que firman todos, y el precio, menos lo que se deba sobre el inmueble, se reparte por cuotas.
• Una subasta voluntaria. Sirve cuando todos están de acuerdo en vender pero no en el precio ni en el comprador, y puede celebrarse ante notario (Ley del Notariado, artículos 72 a 75) o a través del letrado de la Administración de Justicia del lugar donde está el inmueble, en un expediente que no exige abogado ni procurador (Ley 15/2015, artículos 108 a 111). Las dos son electrónicas y se celebran en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado. Ante notario, la valoración es el suelo y no se admiten pujas inferiores, las pujas permanecen abiertas al menos veinte días naturales, los postores ajenos consignan el 5 por ciento del valor y los copropietarios nada, y si nadie puja el expediente se cierra y los propietarios quedan donde estaban.

El Código permite también encargar la división a árbitros o «amigables componedores» elegidos por los copropietarios (artículo 402).

La demanda, tal como funciona en 2026

Primero, negociar. Desde el 3 de abril de 2025 una demanda civil solo se admite si quien demanda acredita un intento previo de solución extrajudicial (Ley Orgánica 1/2025, artículo 5; Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 403), y las demandas de división no están entre las excepciones. El intento puede ser una mediación o una conciliación, y el requisito también se cumple cuando la negociación se desarrolla directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas. En una copropiedad el intento natural es una oferta por escrito: «le compro su mitad por esta cifra, o usted me compra la mía por la misma». Qué vale como intento y cómo documentarlo es el objeto de nuestra nota sobre el paso previo a cualquier demanda.

Un juicio verbal, valga lo que valga el inmueble. Desde el 20 de marzo de 2024 la Ley de Enjuiciamiento Civil manda decidir en juicio verbal las demandas de esta clase: Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común (artículo 250). El juzgado es el del lugar donde está el inmueble, vivan donde vivan los propietarios (artículo 52): por auto de 2 de diciembre de 2025 el Tribunal Supremo envió una de estas demandas a Madrid, donde estaba el inmueble, y no a Pamplona, donde vivía la demandada.

Qué dice la sentencia. Declara extinguida la copropiedad y dice cómo. Si el inmueble puede dividirse, cada propietario recibe una parte; un edificio cuyas características lo permitan puede dividirse en pisos independientes, a petición de cualquier copropietario (artículo 401). Si no puede, y para los tribunales un inmueble es indivisible no solo cuando no cabe partirlo físicamente sino también cuando al dividirlo quedaría inservible, perdería una parte anormal de su valor o exigiría gastos considerables, entonces, salvo que los propietarios acuerden adjudicarlo a uno de ellos que compense a los demás, se venderá y repartirá su precio (artículo 404).

La sentencia de 4 de febrero de 2026 enseña dónde está la línea. Un edificio industrial de Alcoy, comprado por dos hermanos en 1977, pertenecía tras su muerte a sus dos viudas y a sus seis hijos. Una rama de la familia pidió la venta; la otra contestó que el edificio podía partirse en dos, una parte para cada rama, y dos tribunales le dieron la razón. El Tribunal Supremo no: sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos. Ordenó ofrecer primero el edificio a cualquiera de las partes por su valor, que ambas habían acabado aceptando en 584.071,55 euros, y en otro caso venderlo en pública subasta abierta a las partes y a terceros, salvo que las partes acuerden otro sistema de venta. La demanda se había presentado el 20 de abril de 2015.

Hay que ejecutarla. Ganar no es el final. Si nadie se queda con el inmueble y nadie pide al juzgado que ejecute la sentencia, no ocurre nada, y la acción para ejecutar una sentencia caduca a los cinco años de su firmeza (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 518). En un asunto que el Tribunal Supremo resolvió el 12 de noviembre de 2025, dos antiguos cónyuges habían obtenido en 2013, de los tribunales de Palma de Mallorca, una sentencia que ordenaba dividir su casa. Ninguno la ejecutó, y doce años después seguían siendo copropietarios y seguían en los tribunales, esta vez por quién podía vivir en ella.

La subasta. Es electrónica y se celebra en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 648; Ley 15/2015, artículo 111). Los copropietarios pueden pujar como cualquier otro. Y quien compra recibe el inmueble con lo que lleva encima: la división no perjudica a terceros, que conservan sus hipotecas y demás derechos sobre él (Código Civil, artículo 405).

Mientras dura: uso, recibos y llaves

La queja más frecuente no tiene que ver con vender. Un copropietario vive en el inmueble, o tiene las únicas llaves, y el otro paga la mitad de todo. El Tribunal Supremo ha repetido que el uso de un bien común por un copropietario con exclusión de los demás es ilegítimo, y que tener una cuota mayor no cambia eso. Mientras dura la copropiedad existen dos remedios.

El primero es pedir al juzgado un sistema de turnos. Su doctrina es que la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa, cuando compartir la vivienda no es posible o aconsejable y un copropietario lo pide (sentencia 1602/2025, de 12 de noviembre). En aquel asunto, el de Palma, la antigua esposa se había quedado la casa para sí desde 2010 y había cambiado las cerraduras; los tribunales atribuyeron la casa a cada uno por periodos de un año, empezando por él. El segundo es el desahucio: los copropietarios pueden pedir, en beneficio de todos, que quien ocupa el inmueble en solitario lo desaloje (sentencia 1576/2024, de 20 de noviembre).

El dinero se liquida aparte. Los gastos de mantener el inmueble, como el impuesto sobre bienes inmuebles y las reparaciones necesarias, se reparten por cuotas, y quien pagó de más puede reclamar la diferencia (artículos 393 y 395). Las cuotas de la hipoteca siguen lo que los propietarios acordaron entre sí: comprar por mitades apunta a pagar por mitades, ha dicho el Tribunal Supremo, y quien pagó más tiene un crédito salvo que haya una razón que lo excluya, como una donación (sentencia 168/2021, de 24 de marzo). Pero el mayor pago hay que probarlo, y el hombre que promovió aquel pleito no pudo demostrar quién había pagado qué. La división es el momento en que se cierran las cuentas: en el asunto de Palma la sentencia de 2013 había fijado en 31.469,13 euros lo que él le debía a ella por cuotas de hipoteca, impuesto sobre bienes inmuebles y reparaciones, a descontar de su parte del precio. La reclamación de él, 750 euros al mes mientras la nueva pareja de ella viviera en la casa, fue rechazada en primera instancia, entre otras razones porque él mismo se había marchado de la casa y había dejado pasar más de seis años sin ejecutar la división, y no recurrió. Guarde los extractos bancarios.

Con una antigua pareja

La primera pregunta es cómo eran ustedes propietarios. Los cónyuges casados en separación de bienes y las parejas no casadas que compraron juntas son copropietarios ordinarios. El artículo 400 se aplica desde el primer día, y la Ley de Enjuiciamiento Civil permite incluso pedir la división dentro del propio divorcio, donde cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común, respecto de lo que tengan en comunidad ordinaria (artículo 437).

Los cónyuges casados en gananciales, el régimen que rige según el Código Civil cuando no se pactó otra cosa (artículo 1316), están en otra posición. Tras el divorcio, una vivienda comprada para ese fondo común pertenece a una masa indivisa de bienes y deudas, no por mitades a cada uno, y la vía es la liquidación de ese régimen, de mutuo acuerdo o conforme a los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El Tribunal Supremo solo admite la división directa cuando la vivienda es el único bien que queda por repartir (sentencia 431/2024, de 1 de abril). Para las parejas que se casaron en el extranjero la pregunta previa es qué normas de qué país deciden de quién es cada cosa, punto que tocamos en nuestra nota sobre divorciarse entre países.

Si el inmueble era la vivienda familiar y un juzgado atribuyó su uso a uno de ustedes, la copropiedad puede extinguirse igualmente. La doctrina está asentada: la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división. Lo que protege a los hijos y al progenitor que vive con ellos es la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda (sentencia 168/2021). Una vivienda subastada con un derecho de uso vivo vale menos para cualquier postor, y esa es la razón práctica para esperar a que el uso termine, o para pactar. La misma sentencia añade dos cosas. Las reglas sobre la vivienda familiar protegen también a los hijos menores de las parejas no casadas. Y un uso concedido solo hasta que una de las partes ejercite la acción de división no la sobrevive. Cuánto dura un uso y qué lo extingue está en nuestra nota sobre la vivienda familiar tras el divorcio; qué cambia inscribirse como pareja, en nuestra nota sobre las parejas no casadas.

Con hermanos

Una casa heredada por varios hijos todavía no es un proindiviso. Hasta que la herencia se acepta y se parte, cada heredero tiene una cuota sobre la herencia en su conjunto, no sobre la casa, y la salida es la partición de la herencia: Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, a menos que el testador prohíba expresamente la división (artículo 1051). Los herederos mayores de edad pueden repartir como tengan por conveniente (artículo 1058). Si no se entienden, cualquiera de ellos puede pedir al juzgado que lo haga (artículo 1059; Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 782), y cuando el testamento no designa a nadie para la tarea, los herederos que reúnan al menos la mitad de la herencia pueden pedir a un notario o al letrado de la Administración de Justicia que nombre a quien redacte la partición (artículo 1057). Una vez que la casa se ha adjudicado a los herederos por cuotas, se aplica el artículo 400. El Tribunal Supremo solo se salta el primer paso cuando la casa es el único bien de la herencia (sentencia 431/2024, que recuerda otras anteriores).

La herencia de un propietario no bloquea a los demás. En la sentencia de 26 de enero de 2026, la mitad de una casa de Ávila pertenecía a una herencia que nunca se había aceptado ni partido, y la otra mitad a cuatro personas que habían recibido sus cuotas por donación. Demandaron la división en 2016, y una audiencia provincial desestimó la demanda por falta de legitimación. El Tribunal Supremo respondió que la situación de aquella herencia no puede condicionar ni excepcionar la viabilidad de dicha acción, y que una herencia sin partir puede ser demandada como tal, a través de quien la administre (sentencia 67/2026).

Y el hermano que vive en la casa no es dueño de las llaves. En la sentencia de 20 de noviembre de 2024, tres hermanos demandaron al cuarto, que vivía solo en el chalé de sus padres fallecidos en Vigo, había cambiado la cerradura, pagaba los recibos y reclamaba la cuota mayor en virtud del testamento de su madre. Los tres tribunales le ordenaron salir, en beneficio del conjunto de los herederos. Todo coheredero tiene título para poseer, dijo el tribunal, pero ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos. Los demás, añadió, tienen un interés legítimo en que la casa quede desocupada para poder dividirla.

El heredero que no quiera saber nada de todo esto conserva la opción que el Código da a todo heredero, decir no a la herencia, lo que solo puede hacerse por entero (artículo 990), con las formalidades y los plazos que explicamos en nuestra nota sobre la renuncia a la herencia.

Vender solo su cuota

Una cuota puede venderse por sí sola. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte, y puede venderla, cederla o hipotecarla (artículo 399); el artículo no pide el consentimiento de nadie. Hay empresas cuyo negocio es comprar esas cuotas. Espere ofertas por debajo de la fracción que le corresponde del valor de mercado: el comprador compra también un conflicto, y no conocemos ninguna cifra oficial de ese descuento.

Lo que el Código da a los demás copropietarios no es un veto, sino el derecho a ocupar el lugar del comprador: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos (artículo 1522), en las mismas condiciones que pactó el comprador (artículo 1521). El plazo es corto: dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro o, si la venta no se inscribe, desde el día en que el copropietario la conoció (artículo 1524), y los nueve días no se interrumpen. En la sentencia de 21 de octubre de 2025, una sociedad dueña de la mitad de un solar en Madrid descubrió que la otra mitad se había inscrito a nombre de un comprador el 3 de abril de 2014, y presentó su demanda el 13 de mayo: demasiado tarde. A los copropietarios, recordó el tribunal de un asunto anterior, les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad. Y una vez que una sentencia firme ha ordenado la división, el retracto ya no procede (sentencia 1602/2025, que recuerda la sentencia 153/2020).

Las salidas, una junto a otra

Los impuestos, en un párrafo

Cuando un inmueble que no puede dividirse se adjudica a un copropietario que paga a los demás en dinero, el impuesto sobre transmisiones no trata ese pago como una compra. Grava Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil (texto refundido del impuesto, artículo 7). La escritura queda entonces sujeta, por regla general, al gravamen de los documentos notariales, al tipo que fije cada comunidad autónoma (artículo 31). A cuánto asciende eso en Canarias, si el propietario que sale tiene una ganancia que declarar en el impuesto sobre la renta y qué cobra el ayuntamiento son cuestiones de números, que conviene plantear a un asesor fiscal antes de firmar y no después.

Qué hacen nuestros equipos de familia y de herencias

Nuestra área de familia se ocupa de los regímenes económicos matrimoniales y del reparto de bienes, por acuerdo siempre que sea posible, y de los asuntos de parejas no casadas; nuestra área de herencias lleva las disputas entre herederos, negociadas o litigadas, intentando primero el acuerdo. Ambas se describen en nuestras páginas de derecho de familia y herencias. Si nos escribe, envíenos la nota simple del Registro de la Propiedad y, si los hay, la sentencia de divorcio o la escritura de aceptación de herencia.

Preguntas frecuentes

Mi ex se niega a vender nuestro piso. ¿Puedo forzar la venta?

Sí. Ningún copropietario está obligado a seguir siéndolo: tras un intento de acuerdo documentado, puede pedir al juzgado la división, y si ninguno de los dos compra al otro el piso se vende en pública subasta y se reparte el precio. Si estaban casados en gananciales, primero se liquida ese régimen, salvo que el piso sea el único bien que quede.

Mi hermano vive en la casa de nuestra madre fallecida y no quiere irse ni vender. ¿Qué podemos hacer?

Dos cosas, que pueden ir juntas. Pedir al juzgado que le haga desalojar la casa en beneficio de todos los herederos, porque ningún heredero puede quedarse para sí un bien heredado. Y pedir la partición de la herencia, tras la cual cualquiera de ustedes puede pedir la división de la casa, que en una casa significa que uno compra a los demás o que se vende.

¿Puede el otro propietario vender su mitad a un extraño sin preguntarme?

Sí. Pero usted tiene nueve días, contados desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, para ocupar el lugar del comprador por el mismo precio y en las mismas condiciones.

¿Podemos pactar no dividir nunca el inmueble?

Para siempre, no. El pacto de conservarlo indiviso vale por un tiempo determinado de hasta diez años, y puede renovarse con un nuevo acuerdo.

Vivo en el extranjero. ¿Dónde se tramita la demanda?

En el juzgado del lugar donde está el inmueble, cualquiera que sea su país de residencia y el de los demás propietarios.

Información general sobre el derecho vigente en octubre de 2026 (Código Civil, artículos 392 a 406, 990, 1051, 1057 a 1059, 1062, 1205, 1316, 1521, 1522, 1524 y 1965; Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 52, 250, 403, 437, 518, 648, 782 y 806; Ley 15/2015, artículos 108 a 111; Ley del Notariado, artículos 72 a 75; Ley Orgánica 1/2025, artículo 5; texto refundido del impuesto sobre transmisiones, artículos 7 y 31; sentencias del Tribunal Supremo 168/2021, 431/2024, 1576/2024, 1465/2025, 1602/2025, 67/2026 y 164/2026 y su auto de 2 de diciembre de 2025 en el conflicto 527/2025, leídos íntegros). No es asesoramiento sobre un inmueble concreto: la escritura, el régimen matrimonial, el estado de la herencia y lo que publique el Registro de la Propiedad deciden cuál de estas vías está abierta.