Quién se queda con la vivienda familiar tras el divorcio: uso, hipoteca y qué cambia cuando entra una nueva pareja

El piso de Corralejo está a nombre de los dos. A la hipoteca le quedan catorce años, los hijos tienen nueve y doce, y uno de los padres ya ha alquilado un estudio en Puerto del Rosario. En la primera reunión la pregunta llega casi siempre con las mismas palabras: ¿quién se queda con la casa? El Derecho español no la contesta, porque nunca se la hace. Se hace tres preguntas distintas: de quién es la vivienda, quién puede vivir en ella y quién paga el préstamo. La sentencia de divorcio decide la segunda. Deja la primera donde la puso la escritura de compra y la tercera donde la puso la escritura del préstamo. Esta guía recorre las tres, con el artículo 96 del Código Civil en la redacción vigente desde el 3 de septiembre de 2021 y las sentencias del Tribunal Supremo que llenan sus huecos, las más recientes de la primavera de 2026. Las citas son literales.

El uso: un derecho a vivir en la casa, no una parte de ella

El Código habla del «uso» de la vivienda familiar, y el Tribunal Supremo ha dicho qué clase de derecho es. En su sentencia de pleno 859/2009, de 14 de enero de 2010, declaró que el uso concedido en una sentencia matrimonial no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar. Permite vivir en la vivienda. No mueve nada en la propiedad: el cónyuge que se va sigue siendo tan propietario como antes, y un piso comprado por mitades sigue siendo de los dos por mitades el día en que el uso termina.

La vivienda familiar es aquella en la que los padres y los hijos vivieron hasta la ruptura; una segunda residencia o el local de un negocio no pueden atribuirse por esta vía. La cuestión se decide dos veces, primero como medida provisional al comenzar el procedimiento (artículo 103) y después en la sentencia, y las dos veces la respuesta depende sobre todo de los hijos.

La familia	Quién tiene el uso	Hasta cuándo
Hijos menores de dieciocho años que viven con uno de los progenitores	Los hijos y ese progenitor	Hasta que el más joven alcance la mayoría de edad
Un hijo con una discapacidad que aconseja seguir en la vivienda	Los hijos y ese progenitor	El plazo que fije el juzgado más allá de la mayoría de edad
Custodia compartida	El progenitor que el juzgado elija, por necesidad y por titularidad	Un plazo fijo: uno, dos o tres años en la mayoría de las sentencias
Sin hijos, o solo con hijos mayores de edad	El cónyuge más necesitado de protección, si el juzgado lo acuerda	Un plazo fijado con prudencia, nunca indefinido
La vivienda fue cedida por un tercero	Nadie por el artículo 96	El propietario puede reclamarla

Con hijos menores de dieciocho años: la vivienda sigue a los hijos

La regla es la primera frase del artículo 96: En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad. En esa frase caben tres cosas.

• Primero, el acuerdo. Los cónyuges pueden resolver la vivienda de otro modo en su convenio regulador: una venta con reparto del precio, la compra de la parte del otro, una fecha. El juez aprueba lo que acuerden salvo si son dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los cónyuges (artículo 90.2).
• El uso sigue a los hijos, no a la titularidad. Sin acuerdo, la vivienda acompaña a la custodia, aunque pertenezca por entero al progenitor que se marcha. Y mientras los hijos sean menores el juez no puede acortarlo, fuera de las excepciones que se describen más abajo: el Tribunal Supremo lee la norma como protección de los derechos de los hijos, no de la propiedad.
• Tiene fin. Desde la redacción de 2021 el propio Código da la fecha: el día en que el hijo más joven cumple dieciocho años.

La sentencia 907/2026, de 11 de junio de 2026, enseña cómo funciona ese final. La hija tenía trece años cuando sus padres se divorciaron en 2018 y pactaron que ella y su madre se quedarían en la casa; tenía veintiún años cuando el Tribunal Supremo resolvió. Dos tribunales inferiores se habían negado a poner fin al uso. El Supremo lo declaró extinguido y dio a madre e hija un último plazo para mudarse: la casa deberá ser desalojada, en el plazo de seis meses. También rechazó que el uso durase hasta que se repartiera el patrimonio de la pareja, porque esa fecha podía retrasarse recurso tras recurso.

¿Y la hija de veintiún años que sigue estudiando? El mismo artículo responde. Extinguido el uso, las necesidades de vivienda de los que carezcan de independencia económica se atenderán según lo previsto en el Título VI de este Libro, que es el título de los alimentos entre parientes. El techo de un hijo mayor de edad se paga con la pensión de alimentos, no con la casa; cómo se fija esa pensión, y hasta cuándo, es el tema de nuestra guía sobre la pensión de alimentos de los hijos.

Dos casos tienen regla propia. Si un hijo tiene una discapacidad que aconseja seguir en la vivienda después de la mayoría de edad, el juzgado fija cuánto dura el uso. Y si unos hijos quedan con un progenitor y los demás con el otro, el Código solo dice que el juez resolverá lo que proceda. La regla general cede además, ha dicho el Supremo, en dos situaciones: cuando la vivienda discutida no es en realidad la vivienda familiar, y cuando la necesidad de vivienda de los hijos está bien cubierta de otra manera, con una alternativa adecuada para ellos.

Custodia compartida: dos progenitores con el mismo derecho

El artículo 96 se escribió para un progenitor con la custodia y otro sin ella. Cuando los hijos pasan semanas alternas con cada uno, el Tribunal Supremo toma prestada la regla de los hijos repartidos entre los padres, de modo que el juez resuelve lo que proceda, y atiende a dos cosas: cuál de los dos tiene el interés más necesitado de protección, para que la propia custodia compartida no peligre, y si la vivienda es de uno o de los dos, pero siempre con fijación de plazo. Los plazos que ha fijado son casi siempre de uno, dos o tres años. El uso sirve para facilitar el paso a dos casas, no para resolver el destino de la vivienda.

Algunos padres piden lo contrario: que los hijos se queden en la vivienda y los padres se turnen en ella, la «casa nido». En la sentencia 427/2026, de 17 de marzo de 2026, el Tribunal Supremo dejó sin efecto una casa nido que los tribunales inferiores habían acordado y a la que el padre se oponía: Para acordar un sistema de casa nido es imprescindible constatar que concurre un alto nivel de entendimiento, y, salvo circunstancias excepcionales, no procede acordarla si alguno de los progenitores se opone. Las razones son prácticas. Una casa nido exige tres viviendas, la de cada progenitor y la común, y un grado de colaboración que los padres en litigio rara vez tienen. En aquel caso el Tribunal atribuyó el uso al padre, que vivía en el piso desde la separación y no podía pagarse otra vivienda, hasta que el hijo alcance la mayoría de edad en 2027. Los padres no estaban casados, y el Tribunal resolvió sobre la vivienda con los mismos criterios.

Sin hijos en casa: el cónyuge más necesitado, y por un tiempo

Cuando no hay hijos, o todos son mayores de edad, se aplica el apartado segundo del artículo: podrá acordarse que el uso de tales bienes corresponda al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije, siempre que las circunstancias lo aconsejen y el interés de ese cónyuge sea el más necesitado de protección.

Cada palabra lo limita. Es un «podrá», exige una necesidad mayor, que hay que probar, y es por un tiempo. El Tribunal ha repetido que una atribución sin fecha de fin sería una suerte de expropiación de su uso, y que tal asignación ha de ser con carácter temporal. En la sentencia de junio de 2026 ninguno de los cónyuges había probado la mayor necesidad, y nadie recibió la casa más allá de aquellos seis meses.

Cuando una nueva pareja entra a vivir en la casa

Antes de 2018 el Tribunal Supremo solo había tratado la presencia de una nueva pareja en la vivienda a través de la pensión de alimentos de los hijos, que rebajó. La sentencia de pleno 641/2018, de 20 de noviembre de 2018, fue al uso mismo. La madre vivía en la vivienda, que pertenecía a los dos excónyuges, con los dos hijos y con su nueva pareja. El Tribunal partió de una afirmación general, El derecho de uso de la vivienda familiar existe y deja de existir en función de las circunstancias que concurren en el caso, y la aplicó: La introducción de una tercera persona hace perder a la vivienda su antigua naturaleza, porque ahora sirve a una familia distinta. Confirmó que el uso terminaría cuando se liquidara el patrimonio común de la pareja.

La misma sentencia dice lo que la decisión no es. A nadie se le prohíbe una nueva relación; lo que se cuestiona, en palabras del Tribunal, es que esa libertad se utilice en perjuicio de otros, en este caso del progenitor no custodio, dueño de la mitad de una vivienda en la que no podía vivir. Y añade: La medida no priva a los menores de su derecho a una vivienda, ni cambia la custodia. Las sentencias posteriores han convertido el principio en una rutina con cuatro piezas.

• Una pareja estable que vive allí. Las sentencias hablan de un tercero en relación estable que reside en la vivienda; una pareja que la visita no es lo que describen.
• Un año, no un desahucio. En octubre de 2019, en septiembre de 2020 y otra vez en septiembre de 2024 el Tribunal extinguió el uso y dio al progenitor y a los hijos un año para marcharse; en la primera de esas sentencias, madre e hija podrán permanecer en la misma por un tiempo prudencial de un año.
• La pensión se mueve en sentido contrario. La vivienda forma parte de lo que se debe a los hijos. En la sentencia de 2024 el Tribunal subió la pensión del padre de 250 € a 390 € al mes por cada hijo, a pagar desde el día en que dejen la vivienda, para que pueda proveerse una nueva.
• El uso pactado también termina. En el caso de 2019 los propios padres habían pactado el uso en su convenio regulador; terminó igualmente.

Nada de esto ocurre solo. El progenitor que quiere que el uso termine debe pedir al juzgado que acordó la medida que la modifique, acreditando que las circunstancias han variado sustancialmente (artículo 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), o bien los dos deben firmar un nuevo convenio y hacerlo aprobar. Hasta entonces la sentencia sigue en pie, y con ella los pagos que ordena.

La hipoteca: una deuda de los propietarios, viva quien viva en la casa

El malentendido más frecuente es que quien se queda en la vivienda la paga. El Tribunal Supremo zanjó la cuestión en la sentencia 188/2011, de 28 de marzo de 2011, que fija doctrina: el pago de las cuotas de la hipoteca contratada por ambos cónyuges para comprar la vivienda familiar es una deuda de la sociedad de gananciales y no constituye carga del matrimonio. El juez del divorcio no puede, por tanto, cargar todo el préstamo a un cónyuge como si fuera una pensión; mientras no se liquide el patrimonio común, cada uno paga la mitad.

Muchas parejas internacionales no están casadas en gananciales: firmaron capitulaciones, o una ley extranjera rige sus bienes. La respuesta es la misma por otro camino. En la sentencia 713/2012, de 26 de noviembre de 2012, sobre un matrimonio en separación de bienes, el Tribunal declaró que el préstamo es una deuda que debe satisfacerse por quienes ostentan título de dominio sobre el mismo de acuerdo con lo estipulado con la entidad bancaria, con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto copropietario. Así que el progenitor del estudio de Puerto del Rosario sigue pagando la mitad de la hipoteca de Corralejo, y un alquiler.

Dos consecuencias conviene dejarlas escritas antes de firmar nada. El banco no es parte en el divorcio: diga lo que diga la sentencia o el convenio, el préstamo sigue como se firmó, y cada prestatario responde ante el banco en los términos de la escritura. Si uno de los cónyuges va a quedarse con la casa y con el préstamo, el otro solo queda liberado cuando el banco lo acepta, porque sustituir a un deudor, dice el Código, es posible, pero no sin el consentimiento del acreedor (artículo 1205). Una adjudicación firmada sin el banco deja al cónyuge que cedió la vivienda debiendo todavía su hipoteca. Y el cónyuge que paga más de lo que le corresponde no pierde el exceso: es un crédito contra el otro, que se lleva a la liquidación del patrimonio de la pareja o se reclama.

Comunidad, IBI y suministros

La misma lógica recorre los gastos menores, y el Tribunal Supremo la expuso de nuevo en la sentencia 667/2026, de 4 de mayo de 2026. Los gastos que nacen de usar la vivienda, como la electricidad, el agua, el gas o el teléfono, han de ser asumidos por el cónyuge usuario. Los que nacen de ser su dueño, como las cuotas de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), corresponden al propietario, porque la contribución a los gastos comunes de un edificio es una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios.

Gasto	Quién lo soporta si la sentencia y el convenio callan
Cuotas de la hipoteca	Los propietarios que firmaron el préstamo, según sus cuotas
Cuotas de comunidad y derramas	Los propietarios
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)	Los propietarios
Electricidad, agua, gas, teléfono	El cónyuge que vive en la vivienda

El encabezado de la segunda columna importa tanto como su contenido: son reglas por defecto. El juzgado de familia puede repartir los gastos de otro modo, y también los cónyuges en su convenio; si ninguno dice nada, la deuda va unida a la propiedad del inmueble. Estos gastos deben valorarse junto con el resto de las medidas del divorcio, añade el Tribunal, de modo que el lugar para discutirlos es el propio divorcio o una modificación posterior de sus medidas.

El Registro de la Propiedad: que el uso se vea

El uso limita lo que el propietario puede hacer con la vivienda. Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial (artículo 96.3). El Código dice a continuación dónde debe constar ese límite: Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. Y añade la trampa: La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.

Leídas juntas, las tres frases dicen que el uso que consta en el Registro vincula a quien compre, y que el que no consta puede perderse frente a un comprador que nada sabía. La sentencia de pleno de 2010 ya había declarado que el límite de disposición es oponible a terceros y por eso puede inscribirse en el Registro.

La sentencia 952/2026, de 18 de junio de 2026, enseña lo que cuesta un Registro vacío. La vivienda estaba inscrita a nombre solo del marido, porque la había comprado antes de casarse, aunque parte se había pagado con dinero común. Después del divorcio, y antes de liquidar el patrimonio de la pareja, la vendió. La exesposa demandó para deshacer la venta y perdió: los compradores consultaron el Registro de la Propiedad y este publicaba el pleno dominio del vendedor. Su reclamación es ahora contra él, en la liquidación de su patrimonio. Aquel caso trataba de la propiedad, no de un uso, pero la lección es la que enuncia el Código: lo que el Registro no muestra no alcanza al comprador de buena fe.

El paso práctico es pequeño. Después de la sentencia, pida al Registro una nota simple de la vivienda y compruebe que el uso aparece; si no aparece, pida que se inscriba, con el testimonio de la sentencia o del convenio aprobado. Durante el matrimonio y antes de cualquier sentencia la protección es otro artículo del Código: no se puede disponer de la vivienda habitual sin el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges (artículo 1320).

Vender, comprar la parte del otro o esperar

El uso no congela la propiedad; la condiciona. Mientras dura, una venta necesita las dos firmas o la autorización del juez, y en la práctica los cónyuges eligen entre tres salidas, en el convenio o más tarde.

• Vender y repartir. La vivienda se vende a un tercero, el préstamo se cancela con el precio y el resto se reparte según la titularidad. El progenitor que tiene a los hijos se muda, y la pensión se fija pensando en el nuevo coste de vivienda.
• Uno compra la parte del otro. Un cónyuge se queda con toda la vivienda y paga al otro su parte. Solo funciona con el banco dentro, por la razón ya dicha.
• Esperar a una fecha. La copropiedad continúa hasta que el uso termina, el día en que el hijo más joven cumple dieciocho años o en la fecha anterior que los cónyuges fijen, y la vivienda se vende entonces. El convenio debe decir quién paga qué entretanto y qué pasa si uno de los dos quiere vender antes.

El propio Tribunal Supremo apuntó las dos primeras en 2018: con una vivienda común, la madre podía seguir viviendo en ella si compraba la otra mitad, o podía venderse y comprar ella otra. Lo que un tribunal no hará es dejar la casa atada sin fecha.

Cuando la vivienda es de otra persona

Dos situaciones quedan fuera de todo lo anterior. La primera es el piso de los padres de uno de los cónyuges, cedido a la pareja sin renta ni contrato. El artículo 96 no crea ningún derecho frente a ellos. En palabras de la sentencia de pleno de 2010, el propietario puede recuperar la vivienda a su voluntad, aunque se haya atribuido judicialmente el uso a uno de los cónyuges. La sentencia que atribuye el uso del piso de los abuelos da un derecho entre los cónyuges, no frente a los propietarios.

La segunda es la vivienda alquilada. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite quedarse al cónyuge que no es el arrendatario: ese cónyuge podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida, pero debe comunicarlo al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de ella. Si el uso se atribuye de forma permanente, o por un plazo superior al que le queda al contrato, ese cónyuge pasa a ser el titular del arrendamiento (artículo 15).

Parejas internacionales: dos preguntas van antes

Para una pareja con dos pasaportes, o con un certificado de matrimonio de otro país, dos preguntas van antes que todo lo anterior. La primera es si un tribunal español puede conocer del divorcio, y con qué ley; es el tema de nuestra guía sobre el divorcio internacional en España. La segunda es qué es de cada cónyuge, que depende del régimen económico del matrimonio y decide quién es «propietario» en los apartados de la hipoteca y de los gastos; véase nuestra guía sobre capitulaciones matrimoniales y regímenes económicos. El progenitor que tiene el uso y piensa marcharse de España con los hijos tiene una tercera: el traslado necesita el consentimiento del otro progenitor o la autorización del juez, como explicamos en mudarse al extranjero con los hijos tras la separación, y con él se reabre la cuestión de la vivienda.

Hay una frontera más, dentro de España. Todo lo que dice esta guía es el Código Civil, que es el Derecho aplicable en Canarias. Cataluña y Aragón, entre otras comunidades, tienen reglas propias sobre la vivienda familiar, y no son las mismas.

Las sentencias que sostienen esta guía

Todas son sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, citadas por número y fecha.

Sentencia	Fecha	Qué decidió
859/2009, de pleno	14 de enero de 2010	El uso es un derecho familiar, no un derecho real; la vivienda cedida por un tercero puede reclamarse
188/2011	28 de marzo de 2011	Las cuotas de la hipoteca son deuda del patrimonio común, no carga del matrimonio
713/2012	26 de noviembre de 2012	Lo mismo en separación de bienes: pagan los propietarios, tenga quien tenga el uso
641/2018, de pleno	20 de noviembre de 2018	La nueva pareja que vive en la casa le quita el carácter de vivienda familiar
568/2019	29 de octubre de 2019	El uso termina aunque estuviera pactado; un año para marcharse
488/2020	23 de septiembre de 2020	Lo mismo tras un nuevo matrimonio; un año como máximo
1166/2024	23 de septiembre de 2024	Un año más en la vivienda y, después, una pensión más alta
427/2026	17 de marzo de 2026	No hay casa nido contra la voluntad de un progenitor; uso temporal para uno de ellos
667/2026	4 de mayo de 2026	La comunidad y el IBI corresponden a los propietarios
907/2026	11 de junio de 2026	El uso termina con la mayoría de edad de la hija; seis meses para marcharse
952/2026	18 de junio de 2026	El comprador que confió en el Registro conserva la vivienda

Una lista antes de firmar o de demandar

• Separe las tres preguntas. Lea la escritura de compra, la del préstamo y la sentencia como tres documentos distintos; cada uno contesta una pregunta.
• Ponga fecha al uso. En un convenio, diga cuándo termina y qué pasa con la vivienda ese día.
• Escriba quién paga qué. Hipoteca, comunidad, IBI, seguro y suministros; donde el convenio calla, decide la titularidad.
• Compruebe el Registro. Después de la sentencia, asegúrese de que el uso consta en la finca.
• Avise al arrendador. En una vivienda alquilada, en los dos meses siguientes a la resolución, con copia.
• Hable antes con el banco. Ninguna adjudicación libera a un prestatario sin el consentimiento del banco.
• Vuelva al juzgado para los cambios. Una nueva pareja, los dieciocho años de un hijo o un cambio de custodia solo alteran el uso mediante un convenio aprobado o una nueva sentencia.

La sentencia entrega una llave, no una escritura. La escritura sigue donde estaba, y el préstamo también.

Nuestro equipo de familia de los despachos de Costa Adeje y Corralejo asesora en convenios de divorcio, en demandas de modificación del uso de la vivienda y en la liquidación posterior; la consulta es de pago y se presupuesta por adelantado. El servicio se describe en nuestra página de derecho de familia, y la página de contacto tiene los horarios de los dos despachos.

Preguntas frecuentes

La casa está solo a mi nombre. ¿Puede mi cónyuge quedarse en ella con los hijos?

Sí. A falta de acuerdo, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos menores y al progenitor con el que viven, sea de quien sea, hasta que el más joven alcance la mayoría de edad. Usted sigue siendo el propietario y el uso no quita nada a su título, pero mientras dure no puede disponer de la vivienda sin el consentimiento de su excónyuge o la autorización del juez.

Me he ido de casa. ¿Tengo que seguir pagando la mitad de la hipoteca?

Si es dueño de la mitad y firmó el préstamo, sí. El Tribunal Supremo trata las cuotas como una deuda de los propietarios, no como una carga familiar, de modo que se reparten según la titularidad y la escritura del préstamo, viva quien viva en la vivienda. Frente al banco el divorcio no cambia nada. Si paga más de lo que le corresponde, tiene un crédito por el exceso.

La nueva pareja de mi excónyuge se ha instalado en la casa. ¿Se acaba el uso?

Puede acabarse. Desde la sentencia de pleno de 20 de noviembre de 2018, la pareja estable que vive en la vivienda le hace perder su carácter de vivienda familiar, y el uso puede extinguirse. No es automático: hay que pedir al juzgado la modificación de las medidas. En los casos resueltos desde entonces el Tribunal ha dado al progenitor y a los hijos hasta un año para marcharse y ha revisado la pensión de los hijos para cubrir su nueva vivienda.

Nuestro hijo pequeño ha cumplido dieciocho años. ¿Qué pasa con la casa?

El uso atribuido por razón de los hijos termina con su mayoría de edad; si no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con la vivienda, cualquiera de los dos puede pedir al juzgado que lo declare. El juzgado puede conceder un plazo breve para la mudanza, seis meses en una sentencia de junio de 2026, y puede atribuir un uso temporal al cónyuge que pruebe la mayor necesidad. El hijo mayor de edad que todavía depende de ustedes queda cubierto por los alimentos, no por la casa.

¿Se puede vender la vivienda mientras uno de los dos tiene el uso?

Solo con el consentimiento de ambos o con la autorización del juez. Si el uso está inscrito en el Registro de la Propiedad, vincula a cualquier comprador; si no lo está, el comprador de buena fe que confió en el Registro queda protegido, y al cónyuge que perdió la vivienda le queda una reclamación contra quien vendió. Por eso conviene comprobar la inscripción en la semana siguiente a la sentencia.

Este artículo es información general a 1 de octubre de 2026, no un asesoramiento sobre ningún caso concreto; sigue el Código Civil (artículos 90, 96, 103, 1205 y 1320 en su texto consolidado, el artículo 96 en la redacción de la Ley 8/2021, de 2 de junio), el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el artículo 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y las sentencias del Tribunal Supremo relacionadas más arriba por número y fecha. Los territorios con Derecho civil propio aplican reglas distintas; la consulta con nuestro equipo de familia es un servicio de pago.