在西班牙离婚后家庭住房归谁使用：使用权、房贷，以及新伴侣搬进来会改变什么

科拉莱霍的那套公寓登记在两个人名下。房贷还要还十四年，孩子一个九岁、一个十二岁，父母中的一方已经在罗萨里奥港租了一间单间公寓。第一次见面时，问题几乎总是用同一句话提出来：房子归谁？西班牙法律不回答这个问题，因为它从不这样问。它问的是三个不同的问题：房子是谁的，谁可以住在里面，谁来还贷款。离婚判决决定的是第二个。第一个，它留在购房契据放的地方；第三个，它留在贷款契据放的地方。本指南依次讲这三个问题，依据的是自 2021 年 9 月 3 日起生效的《民法典》第 96 条，以及填补其空白的最高法院判决，其中最新的几份出自 2026 年春季。引文为西班牙语原文，并附中文释义。

使用权：住在那里的权利，不是房子的份额

《民法典》说的是家庭住房的「使用」，最高法院说明了这是一种什么权利。在 2010 年 1 月 14 日的全体庭判决 859/2009 中，它认定，婚姻案件判决所给予的使用权 no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar——不是物权，而是一种家庭性质的权利。它让一个人可以住在这套房子里。它不改变所有权的任何东西：搬出去的配偶仍然和以前一样是所有人，一套各出一半买下的公寓，在使用权结束的那一天，仍然由两人各占一半。

家庭住房是父母和子女在关系破裂之前共同居住的那一套；第二套住房或者经营场所，不能依这条规则判给。这个问题要决定两次，先是在程序开始时作为临时措施（第 103 条），然后是在判决中，两次的答案都首先取决于子女。

家庭情况	谁享有使用权	多长时间
未满十八岁的子女与父母一方共同生活	子女和该方父母	直到最小的子女成年
子女有残疾，适宜继续居住	子女和该方父母	法院确定的、成年之后的期限
共同监护	法院按需要和产权选定的一方	固定期限：多数判决为一年、两年或三年
没有子女，或子女都已成年	更需要保护的配偶，如果法院这样决定	审慎确定的期限，绝非无限期
房子是第三人借给的	第 96 条不给任何人	所有人可以要回

有未满十八岁的子女：房子跟着孩子走

规则就是第 96 条的第一句话：En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad——在没有经司法机关批准的夫妻协议时，家庭住房及其中日常用品的使用权，归未成年的共同子女以及与他们共同生活的配偶，直到所有子女成年。这句话里包含三件事。

• 协议优先。 夫妻可以在离婚协议中对房子另作安排：出售并分割价款、一方买下另一方的份额、约定一个日期。法官会批准他们的约定，salvo si son dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los cónyuges——除非对子女有害或者对夫妻一方严重不利（第 90 条第 2 款）。
• 使用权跟着孩子，不跟着产权。 没有协议时，房子随监护权走，即使它完全属于搬出去的那一方。而且只要子女未成年，法官就不能缩短它，下文所述的例外除外：最高法院把这条规则理解为保护子女的权利，而不是保护所有权。
• 它有终点。 自 2021 年的条文起，《民法典》自己给出了日期：最小的子女满十八岁的那一天。

2026 年 6 月 11 日的判决 907/2026 说明了这个终点怎样到来。父母在 2018 年离婚并约定女儿和母亲留在房子里时，女儿十三岁；最高法院作出裁判时，她二十一岁。两级下级法院都拒绝终止使用权。最高法院宣告使用权消灭，并给母女一个最后的搬迁期限：房子 deberá ser desalojada, en el plazo de seis meses——应当在六个月的期限内腾空。它还拒绝让使用权延续到夫妻财产分割完毕，因为这个日期可以靠一次又一次的上诉往后推。

那么二十一岁、还在上学的女儿呢？同一条文作了回答。使用权消灭后，las necesidades de vivienda de los que carezcan de independencia económica se atenderán según lo previsto en el Título VI de este Libro——没有经济独立能力者的居住需要，依照本卷第六编的规定解决——也就是亲属间扶养的那一编。成年子女的住处靠抚养费来解决，而不是靠房子；这笔抚养费怎样确定、付到什么时候，见我们的西班牙子女抚养费指南。

有两种情况另有规则。子女有残疾、成年后适宜继续住在房子里的，由法院确定使用权持续多久。一部分子女跟父母一方、其余子女跟另一方的，《民法典》只说由法官作出适当的决定。最高法院还指出，一般规则在两种情形下要让步：争议的房子实际上不是家庭住房；或者子女的居住需要已经通过其他方式、以适合他们的替代住处得到妥善解决。

共同监护：两位权利相同的父母

第 96 条是为一方有监护权、另一方没有的情况写的。孩子在父母两边轮流各住一周时，最高法院借用子女分属父母双方的那条规则，由法官作出适当的决定，并看两件事：哪一方的利益更需要保护，以免共同监护本身受到威胁；以及房子属于其中一方还是双方，pero siempre con fijación de plazo——但总要确定一个期限。它确定的期限多为一年、两年或三年。使用权是为了帮助过渡到两个住处，而不是为了决定房子的归宿。

有些父母提出相反的要求：孩子留在房子里，父母轮流住进来，即「casa nido」，巢居模式。在 2026 年 3 月 17 日的判决 427/2026 中，最高法院撤销了下级法院决定、而父亲反对的巢居安排：Para acordar un sistema de casa nido es imprescindible constatar que concurre un alto nivel de entendimiento——要决定采用巢居模式，必须确认双方之间存在高度的默契——而且除特殊情况外，只要父母一方反对，就不应采用。理由很实际。巢居模式需要三套住房，父母各一套，再加共同的那一套，还需要诉讼中的父母很少具备的合作程度。在该案中，最高法院把使用权判给了父亲，他自分手以来一直住在这套公寓里，也负担不起另一处住房，期限到儿子 2027 年成年为止。这对父母没有结婚，最高法院用同样的标准对房子作出了决定。

家里没有孩子：更需要保护的配偶，而且有期限

没有子女，或者子女都已成年时，适用该条第二款：podrá acordarse que el uso de tales bienes corresponda al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije——可以决定把使用权给予非产权人配偶，期限审慎确定——条件是情况表明这样做适宜，而且该配偶的利益最需要保护。

每一个词都在限制它。这是「可以」，它要求更大的需要，而且必须证明，并且是有期限的。最高法院一再指出，没有终止日期的判给就是 una suerte de expropiación de su uso——对其使用的一种征收——并且 tal asignación ha de ser con carácter temporal——这种判给必须是临时性的。在 2026 年 6 月的那份判决中，夫妻双方都没有证明自己更需要，谁也没有在那六个月之外得到这套房子。

新伴侣搬进来的时候

2018 年之前，最高法院只通过子女抚养费来处理新伴侣住进房子的问题，并降低了抚养费。2018 年 11 月 20 日的全体庭判决 641/2018 直接处理了使用权本身。母亲带着两个孩子和她的新伴侣住在这套属于前夫妻双方的房子里。最高法院从一个一般性的论断出发，El derecho de uso de la vivienda familiar existe y deja de existir en función de las circunstancias que concurren en el caso——家庭住房的使用权依案件的具体情况而存在、而消灭——并加以适用：La introducción de una tercera persona hace perder a la vivienda su antigua naturaleza——第三人的进入使这套房子失去了原有的性质——因为它现在服务于另一个家庭。它确认，使用权在夫妻共同财产清算时终止。

同一份判决也说明了这个决定不是什么。没有人被禁止开始新的关系；用最高法院的话说，受到质疑的是这种自由 se utilice en perjuicio de otros——被用来损害他人——在本案中就是没有监护权的那一方，他拥有半套自己不能居住的房子。并且 La medida no priva a los menores de su derecho a una vivienda, ni cambia la custodia——这项措施不剥夺未成年人的居住权，也不改变监护权。此后的判决把这一原则变成了由四个部分组成的固定做法。

• 住在那里的稳定伴侣。 判决说的是处于稳定关系、居住在房子里的第三人；只是来访的伴侣，不是判决所指的情形。
• 一年，而不是驱逐。 在 2019 年 10 月、2020 年 9 月和 2024 年 9 月，最高法院都终止了使用权，并给父母一方和孩子一年时间搬离：她们 podrán permanecer en la misma por un tiempo prudencial de un año——可以在其中继续居住一年的合理期间。
• 抚养费朝相反方向变动。 住房是子女应得的一部分。在 2024 年的判决中，最高法院把父亲的抚养费从每个孩子每月 250 欧元提高到 390 欧元，自他们搬离之日起支付，以便安排新的住处。
• 约定的使用权同样会结束。 在 2019 年的案件中，使用权是父母自己在离婚协议里约定的；它照样结束了。

这一切都不会自动发生。希望终止使用权的一方必须请求当初作出该措施的法院予以变更，并证明情况已经发生重大变化（《民事诉讼法》第 775 条），或者由双方签订新的协议并获得批准。在此之前，判决继续有效，它所命令的付款也是如此。

房贷：所有人的债务，不论谁住在里面

最常见的误解是：谁留在房子里，谁来还贷。最高法院在 2011 年 3 月 28 日的判决 188/2011 中解决了这个问题，并确立了裁判规则：夫妻双方为购买家庭住房而共同办理的按揭贷款，其分期还款是 una deuda de la sociedad de gananciales——夫妻共同财产的债务——而还款 no constituye carga del matrimonio——不构成婚姻负担。因此，离婚法官不能像判抚养费那样把整笔贷款压在一方身上；在共同财产清算之前，每人还一半。

许多跨国夫妻并不适用共同财产制：他们签过夫妻财产协议，或者他们的财产由外国法律调整。答案相同，只是路径不同。在 2012 年 11 月 26 日的判决 713/2012 中，针对一对适用分别财产制的夫妻，最高法院认定这笔贷款是一项债务，que debe satisfacerse por quienes ostentan título de dominio sobre el mismo de acuerdo con lo estipulado con la entidad bancaria——应当由对该不动产享有所有权的人按照与银行的约定清偿——con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto copropietario——不论其使用是否被判给某一位共有人。所以，住在罗萨里奥港单间公寓里的那一方，继续偿还科拉莱霍那套房子一半的房贷，外加一份房租。

有两个后果，值得在签任何东西之前写下来。银行不是离婚案件的当事人：不管判决或协议怎么说，贷款仍然按签订时的样子存在，每个借款人按契据的条款对银行负责。如果由一方保留房子和贷款，另一方只有在银行同意时才被解除责任，因为《民法典》规定，更换债务人可以进行，no sin el consentimiento del acreedor——但不能没有债权人的同意（第 1205 条）。没有银行参与而签下的份额收购，会让让出房子的一方仍然背着这套房子的房贷。而多付了自己份额的一方不会失去多付的部分：那是对另一方的债权，可以带入夫妻财产的清算，也可以另行主张。

物业费、IBI 和各种账单

同样的逻辑贯穿于较小的开支，最高法院在 2026 年 5 月 4 日的判决 667/2026 中再次作了阐述。因使用房子而产生的费用，如电、水、燃气或电话，han de ser asumidos por el cónyuge usuario——应由使用房屋的配偶承担。因拥有房子而产生的费用，如物业费和不动产税（IBI），由所有人承担，因为分担建筑物公共费用是 una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios——一项不是加给不动产使用人、而是加给其所有人的义务。

费用	判决和协议都没有规定时由谁承担
房贷分期还款	签署贷款的所有人，按各自份额
物业费和特别分摊款	所有人
不动产税（IBI）	所有人
电、水、燃气、电话	住在房子里的配偶

第二栏的标题和它的内容同样重要：这些是没有另行规定时适用的规则。家事法院可以另行分配这些费用，夫妻在协议中也可以；两者都没有说的，la deuda va unida a la propiedad del inmueble——债务跟随不动产的所有权。最高法院补充说，这些费用应当与离婚的其他措施一并衡量，所以争论它们的地方是离婚程序本身，或者之后对措施的变更。

不动产登记处：让使用权看得见

使用权限制了所有人对房子可以做的事。Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial——处分依前述各款被判给使用的住房和财物的全部或一部分，需要夫妻双方的同意，没有同意的，需要法院的许可（第 96 条第 3 款）。《民法典》接着说明这项限制应当出现在哪里：Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad——对家庭住房处分权的这一限制，应当记载于不动产登记处。然后加上了那个陷阱：La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe——处分人对住房使用情况所作的错误或虚假陈述，不损害善意取得人。

三句话连起来读，意思是：记载在登记处的使用权约束任何买受人，没有记载的使用权则可能在一个毫不知情的买受人面前落空。2010 年的全体庭判决早已认定，这项处分限制可以对抗第三人，因此可以在登记处登记。

2026 年 6 月 18 日的判决 952/2026 说明了一份空白的登记会付出什么代价。房子只登记在丈夫一人名下，因为他是婚前买的，尽管其中一部分是用共同的钱支付的。离婚之后、夫妻财产清算之前，他把房子卖了。前妻起诉要求撤销买卖，结果败诉：los compradores consultaron el Registro de la Propiedad y este publicaba el pleno dominio del vendedor——买受人查阅了不动产登记处，而登记显示出卖人享有完整的所有权。她现在只能在财产清算中向他主张。那个案件涉及的是所有权，不是使用权，但教训正是《民法典》所说的：登记处没有显示的，不能对抗善意买受人。

实际要做的事很小。判决之后，向登记处申请这套房子的登记摘要，核对使用权是否已经记载；如果没有，就申请登记，并附上法院出具的判决或已批准协议的证明文本。在婚姻存续期间、任何判决之前，保护来自《民法典》的另一条：未经夫妻双方同意或法院许可，不得处分惯常住房，aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges——即使这些权利只属于夫妻中的一方（第 1320 条）。

出售、买下对方份额，还是等待

使用权不会冻结所有权；它给所有权附加了条件。在使用权存续期间，出售需要两个人的签字或法官的许可，实践中夫妻在协议里或者之后，在三条出路中选择。

• 出售并分割。 房子卖给第三人，用价款还清贷款，余款按产权分割。带孩子的一方搬家，抚养费在确定时要考虑新的居住成本。
• 一方买下另一方的份额。 一方取得整套房子，并向另一方支付其份额。只有银行参与进来才行得通，理由已如上述。
• 等到某个日期。 共有关系持续到使用权结束，即最小的子女满十八岁生日那天，或者夫妻约定的更早日期，届时再出售。协议应当写明在此期间谁付什么，以及其中一方想提前出售时怎么办。

最高法院自己在 2018 年就指出了前两条：房子是共有的，母亲如果买下另一半就可以继续住，或者把房子卖掉，她再另买一套。法院不会做的，是让房子没有期限地被拴住。

房子属于别人的时候

有两种情形不在以上所说的范围之内。第一种是属于夫妻一方父母的公寓，没有租金也没有合同地借给这对夫妻。第 96 条不产生任何针对他们的权利。用 2010 年全体庭判决的话说，el propietario puede recuperar la vivienda a su voluntad, aunque se haya atribuido judicialmente el uso a uno de los cónyuges——所有人可以随自己的意愿收回住房，即使法院已经把它的使用权判给了夫妻一方。把祖父母公寓的使用权判给一方的判决，给出的是夫妻之间的权利，而不是针对所有人的权利。

第二种是租来的房子。《城市租赁法》允许不是承租人的配偶留下来：该配偶 podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida——在被判给时可以继续使用所租住房——但必须通知出租人，en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente——在相应司法裁判通知之日起两个月的期限内——并附上裁判的副本。如果使用权是永久判给的，或者期限超过租约剩余的时间，该配偶就成为承租人（第 15 条）。

跨国夫妻：先有两个问题

对于持两本护照的夫妻，或者结婚证出自另一个国家的夫妻，有两个问题排在以上所有内容之前。第一个是西班牙法院究竟能不能受理这桩离婚，适用哪国法律；这是我们的跨国夫妻在西班牙离婚指南的主题。第二个是夫妻各自拥有什么，这取决于婚姻的财产制度，并决定在房贷和费用两节中谁是「所有人」；见我们的夫妻财产协议与财产制度指南。享有使用权并打算带孩子离开西班牙的一方还有第三个问题：搬迁需要另一方父母的同意或法院的许可，我们在分居后带孩子出国一文中有说明，房子的问题也会随之重新提出。

还有一条界线在西班牙境内。本指南所说的一切都是《民法典》，也就是适用于加那利群岛的法律。加泰罗尼亚和阿拉贡等地区对家庭住房有自己的规则，而且并不相同。

本指南所依据的判决

以下都是最高法院民事庭的判决，按编号和日期列出。

判决	日期	判了什么
859/2009，全体庭	2010 年 1 月 14 日	使用权是家庭法上的权利，不是物权；第三人借出的房子可以要回
188/2011	2011 年 3 月 28 日	房贷分期还款是共同财产的债务，不是婚姻负担
713/2012	2012 年 11 月 26 日	分别财产制下同样如此：由所有人还款，不论使用权在谁手里
641/2018，全体庭	2018 年 11 月 20 日	新伴侣住进房子，房子就失去家庭住房的性质
568/2019	2019 年 10 月 29 日	即使是约定的使用权也会终止；一年内搬离
488/2020	2020 年 9 月 23 日	再婚之后同样如此；最多一年
1166/2024	2024 年 9 月 23 日	在房子里再住一年，之后提高抚养费
427/2026	2026 年 3 月 17 日	父母一方反对时不采用巢居模式；由一方临时使用
667/2026	2026 年 5 月 4 日	物业费和 IBI 由所有人承担
907/2026	2026 年 6 月 11 日	子女成年时使用权终止；六个月内搬离
952/2026	2026 年 6 月 18 日	信赖登记的买受人保有房子

签字或起诉之前的核对清单

• 把三个问题分开。 把购房契据、贷款契据和判决当作三份不同的文件来读；每一份回答一个问题。
• 给使用权定一个日期。 在协议里写明它何时结束，以及那一天房子怎么办。
• 写清楚谁付什么。 房贷、物业费、IBI、保险和各种账单；协议没写的，由产权决定。
• 核对登记。 判决之后，确认使用权已经记载在这套房子的登记上。
• 通知出租人。 租来的房子，在裁判后两个月内通知，并附副本。
• 先和银行谈。 没有银行的同意，任何份额收购都不能解除借款人的责任。
• 有变化就回到法院。 新伴侣、子女满十八岁或监护权变更，只有通过已批准的协议或新的判决才能改变使用权。

判决交出的是一把钥匙，不是一份产权契据。契据留在原处，贷款也是。

我们科斯塔阿德赫和科拉莱霍办公室的家事法团队，就离婚协议、变更住房使用权的请求以及随后的财产清算提供意见；咨询收费，事先报价。服务详情见我们的家事法页面，联系页面载有两处办公室的营业时间。

常见问题

房子只登记在我一个人名下。我的配偶可以带着孩子继续住吗？

可以。没有协议时，家庭住房的使用权归未成年子女和与他们共同生活的一方，不论房子是谁的，直到最小的子女成年。您仍然是所有人，使用权不减损您的产权，但在它存续期间，未经前配偶同意或法官许可，您不能处分这套房子。

我已经搬出去了。还要继续还一半的房贷吗？

如果您拥有一半产权并签署了贷款，要。最高法院把分期还款看作所有人的债务，而不是家庭负担，所以它按产权和贷款契据分担，不论谁住在房子里。对银行来说，离婚不改变任何事。如果您付的超过了自己的份额，对超出的部分您享有债权。

前配偶的新伴侣搬进了房子。使用权会结束吗？

可能会。自 2018 年 11 月 20 日的全体庭判决以来，住在房子里的稳定伴侣会使它失去家庭住房的性质，使用权可以被终止。这不是自动的：您必须请求法院变更措施。在此后判决的案件中，最高法院给了父母一方和孩子最长一年的时间搬离，并调整了子女抚养费，以覆盖他们新的住处。

我们最小的孩子满十八岁了。房子怎么办？

因子女而给予的使用权随他们成年而结束；如果你们无法就房子怎么办达成一致，任何一方都可以请求法院作出宣告。法院可以给一个较短的搬迁期限，2026 年 6 月的一份判决给的是六个月，也可以把临时使用权判给证明自己更需要的配偶。仍然依靠你们生活的成年子女，由抚养费保障，而不是由房子保障。

在我们一方享有使用权期间，房子可以出售吗？

只有经双方同意或法官许可才可以。如果使用权已在不动产登记处登记，它约束任何买受人；如果没有，信赖登记的善意买受人受到保护，失去房子的配偶只剩下对出卖一方的债权。所以值得在判决后的那一周核对登记。

本文是截至 2026 年 10 月 1 日的一般性信息，不构成对任何具体案件的建议；所依据的是《民法典》（合并文本的第 90、96、103、1205 和 1320 条，其中第 96 条为 6 月 2 日第 8/2021 号法律的条文）、《城市租赁法》第 15 条、《民事诉讼法》第 775 条以及上文按编号和日期列出的最高法院判决。有自己民法的地区适用不同的规则；向我们的家事法团队咨询是收费服务。