Wer behält die Familienwohnung nach der Scheidung in Spanien: Nutzung, Hypothek und was sich ändert, wenn ein neuer Partner einzieht

Die Wohnung in Corralejo gehört beiden. Die Hypothek läuft noch vierzehn Jahre, die Kinder sind neun und zwölf, und ein Elternteil hat schon ein Studio in Puerto del Rosario gemietet. Im ersten Gespräch kommt die Frage fast immer mit denselben Worten: Wer bekommt das Haus? Das spanische Recht beantwortet sie nicht, weil es sie nie stellt. Es stellt drei getrennte Fragen: wem die Wohnung gehört, wer in ihr wohnen darf und wer das Darlehen zahlt. Das Scheidungsurteil entscheidet die zweite. Die erste lässt es dort, wo die Kaufurkunde sie hingestellt hat, und die dritte dort, wo die Darlehensurkunde sie hingestellt hat. Dieser Leitfaden geht die drei der Reihe nach durch, mit Artikel 96 des Código Civil in der seit dem 3. September 2021 geltenden Fassung und den Urteilen des Obersten Gerichtshofs, die seine Lücken füllen, die jüngsten aus dem Frühjahr 2026. Die Zitate stehen auf Spanisch, mit der Lesart auf Deutsch.

Die Nutzung: ein Recht, dort zu wohnen, kein Anteil am Haus

Das Gesetzbuch spricht von der «Nutzung» der Familienwohnung, und der Oberste Gerichtshof hat gesagt, was für ein Recht das ist. In seinem Plenarurteil 859/2009 vom 14. Januar 2010 hielt er fest, dass die in einem Eheurteil zugewiesene Nutzung no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar — kein dingliches Recht ist, sondern ein Recht familienrechtlicher Art. Sie erlaubt einer Person, in der Wohnung zu leben. Am Eigentum ändert sie nichts: Der Ehegatte, der auszieht, bleibt so sehr Eigentümer wie zuvor, und eine je zur Hälfte gekaufte Wohnung gehört beiden auch an dem Tag noch je zur Hälfte, an dem die Nutzung endet.

Familienwohnung ist die Wohnung, in der Eltern und Kinder bis zur Trennung gelebt haben; eine Zweitwohnung oder die Räume eines Geschäfts können nach dieser Regel nicht zugewiesen werden. Die Frage wird zweimal entschieden, zuerst als vorläufige Maßnahme zu Beginn des Verfahrens (Artikel 103) und dann im Urteil, und beide Male hängt die Antwort vor allem von den Kindern ab.

Die Familie	Wer die Nutzung hat	Wie lange
Kinder unter achtzehn, die bei einem Elternteil leben	Die Kinder und dieser Elternteil	Bis das jüngste volljährig wird
Ein Kind mit einer Behinderung, die das Bleiben ratsam macht	Die Kinder und dieser Elternteil	Die Frist, die das Gericht über die Voll­jährig­keit hinaus festlegt
Gemeinsame Obhut im Wechsel­modell	Der Elternteil, den das Gericht nach Bedürftig­keit und Eigentum bestimmt	Eine feste Frist: in den meisten Urteilen ein, zwei oder drei Jahre
Keine Kinder oder nur volljährige Kinder	Der schutz­bedürf­tigere Ehegatte, wenn das Gericht es so entscheidet	Eine mit Augenmaß festgelegte Frist, nie unbefristet
Die Wohnung wurde von einem Dritten überlassen	Niemand nach Artikel 96	Der Eigentümer kann sie zurück­verlangen

Mit Kindern unter achtzehn: Die Wohnung folgt den Kindern

Die Regel ist der erste Satz von Artikel 96: En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad — mangels einer gerichtlich genehmigten Vereinbarung der Ehegatten steht die Nutzung der Familienwohnung und der darin gewöhnlich gebrauchten Gegenstände den gemeinsamen minderjährigen Kindern und dem Ehegatten zu, bei dem sie bleiben, bis sie alle volljährig sind. In diesem Satz stecken drei Dinge.

• Zuerst die Vereinbarung. Die Ehegatten können die Wohnung in ihrer Scheidungsvereinbarung anders regeln: ein Verkauf mit Teilung des Erlöses, die Übernahme durch einen von beiden, ein Datum. Das Gericht genehmigt, was sie vereinbaren, salvo si son dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los cónyuges — es sei denn, es schadet den Kindern oder benachteiligt einen der Ehegatten schwer (Artikel 90.2).
• Die Nutzung folgt den Kindern, nicht dem Eigentum. Ohne Vereinbarung geht die Wohnung mit der Obhut, auch wenn sie ganz dem Elternteil gehört, der auszieht. Und solange die Kinder minderjährig sind, kann das Gericht sie nicht verkürzen, abgesehen von den weiter unten beschriebenen Ausnahmen: Der Oberste Gerichtshof liest die Regel als Schutz der Rechte der Kinder, nicht des Eigentums.
• Sie endet. Seit der Fassung von 2021 nennt das Gesetzbuch selbst das Datum: den Tag, an dem das jüngste Kind achtzehn wird.

Das Urteil 907/2026 vom 11. Juni 2026 zeigt, wie dieses Ende abläuft. Die Tochter war dreizehn, als ihre Eltern sich 2018 scheiden ließen und vereinbarten, dass sie und ihre Mutter im Haus bleiben; sie war einundzwanzig, als der Oberste Gerichtshof entschied. Zwei Vorinstanzen hatten es abgelehnt, die Nutzung zu beenden. Der Oberste Gerichtshof erklärte sie für erloschen und gab Mutter und Tochter eine letzte Frist für den Umzug: Das Haus deberá ser desalojada, en el plazo de seis meses — muss binnen sechs Monaten geräumt werden. Er lehnte es auch ab, die Nutzung laufen zu lassen, bis das Vermögen des Paares geteilt ist, weil sich dieses Datum mit einem Rechtsmittel nach dem anderen hinausschieben ließe.

Und die einundzwanzigjährige Tochter, die noch studiert? Derselbe Artikel antwortet. Ist die Nutzung erloschen, gilt: las necesidades de vivienda de los que carezcan de independencia económica se atenderán según lo previsto en el Título VI de este Libro — der Wohnbedarf derer, die wirtschaftlich nicht unabhängig sind, wird nach Titel VI dieses Buches gedeckt — und das ist der Titel über den Unterhalt zwischen Verwandten. Das Dach über dem Kopf eines volljährigen Kindes wird über den Unterhalt bezahlt, nicht über das Haus; wie dieser Unterhalt bemessen wird und bis wann, ist Thema unseres Leitfadens zum Kindesunterhalt in Spanien.

Zwei Fälle haben eine eigene Regel. Hat ein Kind eine Behinderung, die es ratsam macht, nach der Volljährigkeit in der Wohnung zu bleiben, legt das Gericht fest, wie lange die Nutzung dauert. Und bleiben einige Kinder bei einem Elternteil und die übrigen beim anderen, sagt das Gesetzbuch nur, dass das Gericht das Angemessene entscheidet. Die allgemeine Regel weicht außerdem, so der Oberste Gerichtshof, in zwei Lagen: wenn die umstrittene Wohnung in Wahrheit nicht die Familienwohnung ist, und wenn der Wohnbedarf der Kinder auf andere Weise ordentlich gedeckt ist, durch eine für sie geeignete Alternative.

Wechselmodell: zwei Eltern mit demselben Anspruch

Artikel 96 wurde für einen Elternteil mit Obhut und einen ohne geschrieben. Verbringen die Kinder abwechselnd eine Woche bei jedem, leiht sich der Oberste Gerichtshof die Regel für auf beide Eltern verteilte Kinder, sodass das Gericht das Angemessene entscheidet, und er achtet auf zweierlei: wessen Interesse schutzbedürftiger ist, damit das Wechselmodell selbst nicht gefährdet wird, und ob die Wohnung einem von beiden oder beiden gehört, pero siempre con fijación de plazo — aber immer mit einer festgelegten Frist. Die Fristen, die er festgelegt hat, betragen meist ein, zwei oder drei Jahre. Die Nutzung soll den Übergang zu zwei Wohnungen erleichtern, nicht über das Haus entscheiden.

Manche Eltern verlangen das Gegenteil: Die Kinder bleiben in der Wohnung, und die Eltern wechseln sich darin ab, die «casa nido», das Nestmodell. Im Urteil 427/2026 vom 17. März 2026 hob der Oberste Gerichtshof ein Nestmodell auf, das die Vorinstanzen angeordnet hatten und dem der Vater widersprach: Para acordar un sistema de casa nido es imprescindible constatar que concurre un alto nivel de entendimiento — um ein Nestmodell anzuordnen, muss unbedingt festgestellt werden, dass ein hohes Maß an Einvernehmen besteht — und, von außergewöhnlichen Umständen abgesehen, ist es nicht anzuordnen, wenn ein Elternteil widerspricht. Die Gründe sind praktischer Art. Ein Nestmodell braucht drei Wohnungen, eine für jeden Elternteil und die gemeinsame, und ein Maß an Zusammenarbeit, das Eltern im Rechtsstreit selten haben. In jenem Fall wies der Gerichtshof die Nutzung dem Vater zu, der seit der Trennung in der Wohnung lebte und sich keine andere leisten konnte, bis der Sohn 2027 volljährig wird. Die Eltern waren nicht verheiratet, und der Gerichtshof entschied über die Wohnung nach denselben Kriterien.

Keine Kinder im Haus: der schutzbedürftigere Ehegatte, auf Zeit

Gibt es keine Kinder oder sind alle volljährig, gilt der zweite Absatz des Artikels: podrá acordarse que el uso de tales bienes corresponda al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije — die Nutzung kann dem Ehegatten, der nicht Eigentümer ist, für die mit Augenmaß festgelegte Zeit zugewiesen werden —, sofern die Umstände es ratsam machen und das Interesse dieses Ehegatten das schutzbedürftigste ist.

Jedes Wort schränkt ein. Es ist ein «kann», es verlangt eine größere Bedürftigkeit, die zu beweisen ist, und es gilt auf Zeit. Der Gerichtshof hat wiederholt, dass eine Zuweisung ohne Enddatum una suerte de expropiación de su uso — eine Art Enteignung ihrer Nutzung — wäre und dass tal asignación ha de ser con carácter temporal — eine solche Zuweisung zeitlich begrenzt sein muss. Im Urteil vom Juni 2026 hatte keiner der Ehegatten die größere Bedürftigkeit bewiesen, und niemand erhielt das Haus über jene sechs Monate hinaus.

Wenn ein neuer Partner einzieht

Vor 2018 hatte der Oberste Gerichtshof einen neuen Partner in der Wohnung nur über den Kindesunterhalt behandelt, den er herabsetzte. Das Plenarurteil 641/2018 vom 20. November 2018 ging an die Nutzung selbst. Die Mutter lebte in der Wohnung, die beiden früheren Ehegatten gehörte, mit den beiden Kindern und mit ihrem neuen Partner. Der Gerichtshof ging von einer allgemeinen Aussage aus, El derecho de uso de la vivienda familiar existe y deja de existir en función de las circunstancias que concurren en el caso — das Recht zur Nutzung der Familienwohnung besteht und endet je nach den Umständen des Falles —, und wandte sie an: La introducción de una tercera persona hace perder a la vivienda su antigua naturaleza — das Hinzutreten einer dritten Person nimmt der Wohnung ihre frühere Natur —, weil sie nun einer anderen Familie dient. Er bestätigte, dass die Nutzung enden würde, sobald das gemeinsame Vermögen des Paares auseinandergesetzt ist.

Dasselbe Urteil sagt, was die Entscheidung nicht ist. Niemandem wird eine neue Beziehung verboten; in Frage steht, in den Worten des Gerichtshofs, dass diese Freiheit se utilice en perjuicio de otros — zum Nachteil anderer genutzt wird —, hier des Elternteils ohne Obhut, dem die Hälfte einer Wohnung gehörte, in der er nicht leben konnte. Und La medida no priva a los menores de su derecho a una vivienda, ni cambia la custodia — die Maßnahme nimmt den Minderjährigen nicht ihr Recht auf eine Wohnung und ändert nichts an der Obhut. Die späteren Urteile haben aus dem Grundsatz eine Routine mit vier Teilen gemacht.

• Ein fester Partner, der dort wohnt. Die Urteile sprechen von einer dritten Person in einer stabilen Beziehung, die in der Wohnung lebt; ein Partner, der zu Besuch kommt, ist nicht das, was sie beschreiben.
• Ein Jahr, keine Räumung. Im Oktober 2019, im September 2020 und erneut im September 2024 beendete der Gerichtshof die Nutzung und gab dem Elternteil und den Kindern ein Jahr für den Auszug: Sie podrán permanecer en la misma por un tiempo prudencial de un año — können für eine angemessene Zeit von einem Jahr darin bleiben.
• Der Unterhalt bewegt sich in die andere Richtung. Wohnen gehört zu dem, was Kindern geschuldet ist. Im Urteil von 2024 erhöhte der Gerichtshof den Unterhalt des Vaters von 250 € auf 390 € im Monat für jedes Kind, zahlbar ab dem Tag des Auszugs, damit für eine neue Wohnung gesorgt werden kann.
• Auch eine vereinbarte Nutzung endet. Im Fall von 2019 hatten die Eltern die Nutzung selbst in ihrer Scheidungsvereinbarung vereinbart; sie endete trotzdem.

Nichts davon geschieht von selbst. Der Elternteil, der die Nutzung beenden will, muss das Gericht, das die Maßnahme angeordnet hat, um ihre Änderung bitten und zeigen, dass sich die Umstände wesentlich geändert haben (Artikel 775 der Zivilprozessordnung), oder beide müssen eine neue Vereinbarung unterschreiben und genehmigen lassen. Bis dahin gilt das Urteil, und mit ihm die Zahlungen, die es anordnet.

Die Hypothek: eine Schuld der Eigentümer, gleich wer dort wohnt

Das häufigste Missverständnis lautet, wer in der Wohnung bleibt, zahle sie auch. Der Oberste Gerichtshof entschied die Frage im Urteil 188/2011 vom 28. März 2011, das einen Rechtssatz aufstellt: Die Raten einer Hypothek, die beide Ehegatten für den Kauf der Familienwohnung aufgenommen haben, sind una deuda de la sociedad de gananciales — eine Schuld der Errungenschaftsgemeinschaft —, und ihre Zahlung no constituye carga del matrimonio — ist keine Last der Ehe. Ein Scheidungsgericht kann deshalb nicht das ganze Darlehen einem Ehegatten aufladen, als wäre es Unterhalt; bis das gemeinsame Vermögen auseinandergesetzt ist, zahlt jeder die Hälfte.

Viele internationale Paare leben nicht in Errungenschaftsgemeinschaft: Sie haben einen Ehevertrag geschlossen, oder ein ausländisches Recht regelt ihr Vermögen. Die Antwort ist auf anderem Weg dieselbe. Im Urteil 713/2012 vom 26. November 2012, zu einem Paar in Gütertrennung, hielt der Gerichtshof fest, dass das Darlehen eine Schuld ist, que debe satisfacerse por quienes ostentan título de dominio sobre el mismo de acuerdo con lo estipulado con la entidad bancaria — die von denen zu erfüllen ist, die Eigentum an der Immobilie haben, nach dem, was mit der Bank vereinbart wurde —, con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto copropietario — unabhängig davon, ob ihr Genuss einem bestimmten Miteigentümer zugewiesen ist. Der Elternteil im Studio in Puerto del Rosario zahlt also weiter die Hälfte der Hypothek in Corralejo, und eine Miete.

Zwei Folgen sollte man aufschreiben, bevor man etwas unterschreibt. Die Bank ist an der Scheidung nicht beteiligt: Was immer Urteil oder Vereinbarung sagen, das Darlehen bleibt, wie es unterschrieben wurde, und jeder Darlehensnehmer haftet der Bank nach den Bedingungen der Urkunde. Soll ein Ehegatte Haus und Darlehen behalten, wird der andere erst frei, wenn die Bank zustimmt, denn einen Schuldner zu ersetzen geht, so das Gesetzbuch, no sin el consentimiento del acreedor — nicht ohne die Zustimmung des Gläubigers (Artikel 1205). Eine Übernahme, die ohne die Bank unterschrieben wird, lässt den Ehegatten, der die Wohnung abgegeben hat, weiter die Hypothek darauf schulden. Und ein Ehegatte, der mehr als seinen Anteil zahlt, verliert den Überschuss nicht: Er ist eine Forderung gegen den anderen, die in die Auseinandersetzung des Vermögens des Paares eingebracht oder eingeklagt wird.

Gemeinschaftskosten, IBI und Rechnungen

Dieselbe Logik zieht sich durch die kleineren Kosten, und der Oberste Gerichtshof hat sie im Urteil 667/2026 vom 4. Mai 2026 erneut dargelegt. Kosten, die aus der Nutzung der Wohnung entstehen, wie Strom, Wasser, Gas oder Telefon, han de ser asumidos por el cónyuge usuario — hat der Ehegatte zu tragen, der sie nutzt. Kosten, die aus dem Eigentum entstehen, wie die Gemeinschaftskosten und die Grundsteuer (IBI), treffen den Eigentümer, weil der Beitrag zu den gemeinschaftlichen Kosten eines Gebäudes una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios — eine Pflicht ist, die nicht den Nutzern einer Immobilie auferlegt ist, sondern ihren Eigentümern.

Kosten	Wer sie trägt, wenn Urteil und Verein­barung schweigen
Hypotheken­raten	Die Eigentümer, die das Darlehen unter­schrieben haben, nach ihren Anteilen
Gemein­schafts­kosten und Sonder­umlagen	Die Eigentümer
Grundsteuer (IBI)	Die Eigentümer
Strom, Wasser, Gas, Telefon	Der Ehegatte, der in der Wohnung lebt

Die Überschrift der zweiten Spalte ist so wichtig wie ihr Inhalt: Es sind Auffangregeln. Das Familiengericht kann die Kosten anders verteilen, und ebenso die Ehegatten in ihrer Vereinbarung; sagt keiner etwas, gilt: la deuda va unida a la propiedad del inmueble — die Schuld folgt dem Eigentum an der Immobilie. Diese Kosten sind zusammen mit den übrigen Maßnahmen der Scheidung zu würdigen, fügt der Gerichtshof hinzu, sodass der Ort, über sie zu streiten, die Scheidung selbst oder eine spätere Änderung ihrer Maßnahmen ist.

Das Grundbuch: die Nutzung sichtbar machen

Die Nutzung begrenzt, was der Eigentümer mit der Wohnung tun kann. Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial — um über die Wohnung und die Gegenstände, deren Nutzung nach den vorstehenden Absätzen zugewiesen wurde, ganz oder teilweise zu verfügen, ist die Zustimmung beider Ehegatten oder ersatzweise eine gerichtliche Genehmigung erforderlich (Artikel 96.3). Das Gesetzbuch sagt dann, wo diese Grenze erscheinen muss: Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad — diese Beschränkung der Verfügungsbefugnis über die Familienwohnung wird im Grundbuch vermerkt. Und es fügt den Haken hinzu: La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe — eine irrige oder falsche Erklärung des Verfügenden über die Nutzung der Wohnung schadet dem gutgläubigen Erwerber nicht.

Zusammen gelesen sagen die drei Sätze, dass eine Nutzung, die im Grundbuch steht, jeden Käufer bindet, und dass eine, die dort nicht steht, gegenüber einem Käufer verloren gehen kann, der nichts wusste. Das Plenarurteil von 2010 hatte schon festgehalten, dass die Verfügungsbeschränkung Dritten entgegengehalten und deshalb im Grundbuch eingetragen werden kann.

Das Urteil 952/2026 vom 18. Juni 2026 zeigt, was ein leeres Grundbuch kostet. Die Wohnung war allein auf den Namen des Ehemanns eingetragen, weil er sie vor der Ehe gekauft hatte, obwohl ein Teil mit gemeinsamem Geld bezahlt worden war. Nach der Scheidung und vor der Auseinandersetzung des Vermögens des Paares verkaufte er sie. Die frühere Ehefrau klagte, um den Verkauf rückgängig zu machen, und verlor: los compradores consultaron el Registro de la Propiedad y este publicaba el pleno dominio del vendedor — die Käufer sahen im Grundbuch nach, und dieses wies den Verkäufer als Volleigentümer aus. Ihr Anspruch richtet sich nun gegen ihn, in der Auseinandersetzung ihres Vermögens. In jenem Fall ging es um Eigentum, nicht um eine Nutzung, aber die Lehre ist die, die das Gesetzbuch ausspricht: Was das Grundbuch nicht zeigt, erreicht einen gutgläubigen Käufer nicht.

Der praktische Schritt ist klein. Bitten Sie das Grundbuchamt nach dem Urteil um einen Auszug zur Wohnung und prüfen Sie, ob die Nutzung erscheint; wenn nicht, beantragen Sie die Eintragung, mit der gerichtlichen Ausfertigung des Urteils oder der genehmigten Vereinbarung. Während der Ehe und vor jedem Urteil schützt ein anderer Artikel des Gesetzbuchs: Über die gewöhnliche Wohnung kann nicht ohne Zustimmung beider Ehegatten oder gerichtliche Genehmigung verfügt werden, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges — auch wenn diese Rechte nur einem der Ehegatten zustehen (Artikel 1320).

Verkaufen, auszahlen oder warten

Die Nutzung friert das Eigentum nicht ein; sie bedingt es. Solange sie dauert, braucht ein Verkauf beide Unterschriften oder die Genehmigung des Gerichts, und in der Praxis wählen die Ehegatten zwischen drei Auswegen, in der Vereinbarung oder später.

• Verkaufen und teilen. Die Wohnung wird an einen Dritten verkauft, das Darlehen aus dem Preis getilgt und der Rest nach den Eigentumsanteilen geteilt. Der Elternteil mit den Kindern zieht um, und der Unterhalt wird mit Blick auf die neuen Wohnkosten festgesetzt.
• Einer zahlt den anderen aus. Ein Ehegatte übernimmt die ganze Wohnung und zahlt dem anderen dessen Anteil. Das geht nur mit der Bank im Boot, aus dem oben genannten Grund.
• Bis zu einem Datum warten. Das Miteigentum besteht fort, bis die Nutzung endet, am achtzehnten Geburtstag des jüngsten Kindes oder an einem früheren Datum, das die Ehegatten festlegen, und dann wird die Wohnung verkauft. Die Vereinbarung sollte sagen, wer in der Zwischenzeit was zahlt und was geschieht, wenn einer von beiden früher verkaufen will.

Der Oberste Gerichtshof selbst wies 2018 auf die ersten beiden hin: Bei einer gemeinsamen Wohnung konnte die Mutter dort weiterwohnen, wenn sie die andere Hälfte kaufte, oder die Wohnung konnte verkauft werden und sie eine andere kaufen. Was ein Gericht nicht tun wird, ist, das Haus ohne Datum gebunden zu lassen.

Wenn die Wohnung jemand anderem gehört

Zwei Lagen fallen aus allem bisher Gesagten heraus. Die erste ist die Wohnung, die den Eltern eines Ehegatten gehört und dem Paar ohne Miete und ohne Vertrag überlassen wurde. Artikel 96 schafft kein Recht gegen sie. In den Worten des Plenarurteils von 2010: el propietario puede recuperar la vivienda a su voluntad, aunque se haya atribuido judicialmente el uso a uno de los cónyuges — der Eigentümer kann die Wohnung nach Belieben zurückerlangen, auch wenn ihre Nutzung gerichtlich einem der Ehegatten zugewiesen wurde. Ein Urteil, das die Nutzung der Wohnung der Großeltern zuweist, gibt ein Recht zwischen den Ehegatten, nicht gegen die Eigentümer.

Die zweite ist die Mietwohnung. Das Gesetz über städtische Mietverhältnisse lässt den Ehegatten bleiben, der nicht Mieter ist: Dieser Ehegatte podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida — kann die gemietete Wohnung weiter nutzen, wenn sie ihm zugewiesen wird —, muss es aber dem Vermieter mitteilen, en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente — binnen zwei Monaten ab der Zustellung der gerichtlichen Entscheidung —, und eine Kopie davon beifügen. Wird die Nutzung dauerhaft oder für länger zugewiesen, als der Mietvertrag noch läuft, wird dieser Ehegatte zum Mieter (Artikel 15).

Internationale Paare: Zwei Fragen kommen zuerst

Für ein Paar mit zwei Pässen oder mit einer Heiratsurkunde aus einem anderen Land kommen zwei Fragen vor allem Bisherigen. Die erste ist, ob ein spanisches Gericht die Scheidung überhaupt verhandeln kann und nach welchem Recht; das ist Thema unseres Leitfadens zur Scheidung in Spanien für internationale Paare. Die zweite ist, was jedem Ehegatten gehört; das hängt vom Güterstand der Ehe ab und entscheidet, wer in den Abschnitten über die Hypothek und die Kosten «Eigentümer» ist; siehe unseren Leitfaden zu Ehevertrag und Güterständen. Ein Elternteil, der die Nutzung hat und Spanien mit den Kindern verlassen will, hat eine dritte: Der Umzug braucht die Zustimmung des anderen Elternteils oder die Erlaubnis des Gerichts, wie wir in Umzug ins Ausland mit Kindern nach der Trennung erklären, und mit ihm stellt sich die Frage der Wohnung neu.

Eine weitere Grenze verläuft innerhalb Spaniens. Alles in diesem Leitfaden ist der Código Civil, also das Recht, das auf den Kanarischen Inseln gilt. Katalonien und Aragonien haben, wie andere Regionen, eigene Regeln zur Familienwohnung, und es sind nicht dieselben.

Die Urteile hinter diesem Leitfaden

Alle sind Urteile der Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs, zitiert nach Nummer und Datum.

Urteil	Datum	Was es entschied
859/2009, Plenum	14. Januar 2010	Die Nutzung ist ein Familien­recht, kein dingliches Recht; eine von einem Dritten überlassene Wohnung kann zurück­verlangt werden
188/2011	28. März 2011	Hypotheken­raten sind eine Schuld des gemeinsamen Vermögens, keine Last der Ehe
713/2012	26. November 2012	Dasselbe bei Güter­trennung: Die Eigentümer zahlen, gleich wer die Nutzung hat
641/2018, Plenum	20. November 2018	Ein neuer Partner, der in der Wohnung lebt, nimmt ihr den Charakter der Familien­wohnung
568/2019	29. Oktober 2019	Die Nutzung endet, auch wenn sie vereinbart war; ein Jahr für den Auszug
488/2020	23. September 2020	Dasselbe nach einer neuen Ehe; höchstens ein Jahr
1166/2024	23. September 2024	Ein weiteres Jahr in der Wohnung, danach höherer Unterhalt
427/2026	17. März 2026	Kein Nestmodell gegen den Willen eines Elternteils; befristete Nutzung für einen Elternteil
667/2026	4. Mai 2026	Gemein­schafts­kosten und IBI treffen die Eigentümer
907/2026	11. Juni 2026	Die Nutzung endet, wenn das Kind volljährig ist; sechs Monate für den Auszug
952/2026	18. Juni 2026	Ein Käufer, der sich auf das Grundbuch verlassen hat, behält die Wohnung

Eine Checkliste vor der Unterschrift oder der Klage

• Trennen Sie die drei Fragen. Lesen Sie die Kaufurkunde, die Darlehensurkunde und das Urteil als drei verschiedene Dokumente; jedes beantwortet eine Frage.
• Geben Sie der Nutzung ein Datum. Sagen Sie in einer Vereinbarung, wann sie endet und was an diesem Tag mit der Wohnung geschieht.
• Schreiben Sie auf, wer was zahlt. Hypothek, Gemeinschaftskosten, IBI, Versicherung und Rechnungen; wo die Vereinbarung schweigt, entscheidet das Eigentum.
• Prüfen Sie das Grundbuch. Vergewissern Sie sich nach dem Urteil, dass die Nutzung im Eintrag der Wohnung steht.
• Informieren Sie den Vermieter. Bei einer Mietwohnung binnen zwei Monaten ab der Entscheidung, mit Kopie.
• Sprechen Sie zuerst mit der Bank. Keine Übernahme befreit einen Darlehensnehmer ohne die Zustimmung der Bank.
• Gehen Sie für Änderungen zurück zum Gericht. Ein neuer Partner, der achtzehnte Geburtstag eines Kindes oder ein Wechsel der Obhut ändern die Nutzung nur über eine genehmigte Vereinbarung oder ein neues Urteil.

Das Urteil übergibt einen Schlüssel, keine Urkunde. Die Urkunde bleibt, wo sie war, und das Darlehen auch.

Unser Familienrechtsteam in den Kanzleien in Costa Adeje und Corralejo berät zu Scheidungsvereinbarungen, zu Klagen auf Änderung der Wohnungsnutzung und zur anschließenden Vermögensauseinandersetzung; die Beratung ist kostenpflichtig und wird vorab veranschlagt. Die Leistung ist auf unserer Seite zum Familienrecht beschrieben, und die Kontaktseite nennt die Öffnungszeiten beider Kanzleien.

Häufige Fragen

Das Haus steht nur auf meinen Namen. Kann mein Ehegatte mit den Kindern darin bleiben?

Ja. Ohne Vereinbarung steht die Nutzung der Familienwohnung den minderjährigen Kindern und dem Elternteil zu, bei dem sie leben, gleich wem sie gehört, bis das jüngste volljährig wird. Sie bleiben Eigentümer, und die Nutzung nimmt Ihrem Titel nichts, aber solange sie dauert, können Sie ohne die Zustimmung Ihres früheren Ehegatten oder die Genehmigung des Gerichts nicht über die Wohnung verfügen.

Ich bin ausgezogen. Muss ich weiter die Hälfte der Hypothek zahlen?

Wenn Ihnen die Hälfte gehört und Sie das Darlehen unterschrieben haben, ja. Der Oberste Gerichtshof behandelt die Raten als Schuld der Eigentümer, nicht als Familienlast; sie werden also nach den Eigentumsanteilen und der Darlehensurkunde geteilt, gleich wer in der Wohnung lebt. Gegenüber der Bank ändert die Scheidung nichts. Zahlen Sie mehr als Ihren Anteil, haben Sie einen Anspruch auf den Überschuss.

Der neue Partner meines früheren Ehegatten ist ins Haus eingezogen. Endet die Nutzung?

Sie kann enden. Seit dem Plenarurteil vom 20. November 2018 verliert die Wohnung durch einen festen Partner, der darin lebt, ihren Charakter als Familienwohnung, und die Nutzung kann beendet werden. Automatisch geschieht das nicht: Sie müssen beim Gericht die Änderung der Maßnahmen beantragen. In den seither entschiedenen Fällen hat der Gerichtshof dem Elternteil und den Kindern bis zu einem Jahr für den Auszug gegeben und den Kindesunterhalt angepasst, damit er ihre neue Wohnung deckt.

Unser jüngstes Kind ist achtzehn geworden. Was geschieht mit dem Haus?

Die wegen der Kinder zugewiesene Nutzung endet mit deren Volljährigkeit; können Sie sich nicht einigen, was mit der Wohnung geschehen soll, kann jeder von Ihnen das Gericht bitten, das festzustellen. Das Gericht kann eine kurze Frist für den Umzug gewähren, sechs Monate in einem Urteil vom Juni 2026, und dem Ehegatten, der die größere Bedürftigkeit beweist, eine befristete Nutzung zuweisen. Ein erwachsenes Kind, das noch von Ihnen abhängt, ist über den Unterhalt abgesichert, nicht über das Haus.

Kann die Wohnung verkauft werden, solange einer von uns die Nutzung hat?

Nur mit der Zustimmung beider oder mit der Genehmigung des Gerichts. Ist die Nutzung im Grundbuch eingetragen, bindet sie jeden Käufer; ist sie es nicht, ist ein gutgläubiger Käufer geschützt, der sich auf das Grundbuch verlassen hat, und dem Ehegatten, der die Wohnung verloren hat, bleibt ein Anspruch gegen den, der verkauft hat. Deshalb lohnt es sich, den Eintrag in der Woche nach dem Urteil zu prüfen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information mit Stand 1. Oktober 2026 und keine Beratung zu einem bestimmten Fall; er folgt dem Código Civil (Artikel 90, 96, 103, 1205 und 1320 in der konsolidierten Fassung, Artikel 96 in der Fassung des Gesetzes 8/2021 vom 2. Juni), Artikel 15 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse, Artikel 775 der Zivilprozessordnung und den oben nach Nummer und Datum aufgeführten Urteilen des Obersten Gerichtshofs. Regionen mit eigenem Zivilrecht wenden andere Regeln an; eine Beratung durch unser Familienrechtsteam ist eine kostenpflichtige Leistung.