स्पेन में तलाक़ के बाद पारिवारिक घर किसके पास रहता है: उपयोग, होम लोन और नया साथी आने पर क्या बदलता है

कोरालेखो का फ़्लैट दोनों के नाम है। होम लोन के अभी चौदह साल बाक़ी हैं, बच्चे नौ और बारह साल के हैं, और माता-पिता में से एक ने पुएर्तो देल रोसारियो में पहले ही एक स्टूडियो किराये पर ले लिया है। पहली मुलाक़ात में सवाल लगभग हर बार उन्हीं शब्दों में आता है: घर किसे मिलेगा? स्पेनिश क़ानून इसका उत्तर नहीं देता, क्योंकि वह यह सवाल पूछता ही नहीं। वह तीन अलग-अलग सवाल पूछता है: घर किसका है, उसमें कौन रह सकता है, और ऋण कौन चुकाता है। तलाक़ का निर्णय दूसरे सवाल का फ़ैसला करता है। पहले को वह वहीं छोड़ देता है जहाँ ख़रीद के विलेख ने उसे रखा था, और तीसरे को वहाँ जहाँ ऋण के विलेख ने रखा था। यह मार्गदर्शिका तीनों को बारी-बारी से लेती है, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 96 के साथ, उस पाठ में जो 3 सितंबर 2021 से लागू है, और सर्वोच्च न्यायालय के उन निर्णयों के साथ जो उसकी ख़ाली जगहें भरते हैं; इनमें सबसे नए 2026 के वसंत के हैं। उद्धरण स्पेनिश में हैं, साथ में हिंदी में उनका अर्थ।

उपयोग: वहाँ रहने का अधिकार, घर में हिस्सा नहीं

संहिता पारिवारिक घर के «उपयोग» की बात करती है, और सर्वोच्च न्यायालय ने बताया है कि यह किस तरह का अधिकार है। 14 जनवरी 2010 के अपने पूर्ण पीठ के निर्णय 859/2009 में उसने कहा कि वैवाहिक मामले के निर्णय में दिया गया उपयोग no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar — कोई वस्तुगत अधिकार नहीं, बल्कि पारिवारिक प्रकृति का अधिकार है। यह किसी व्यक्ति को घर में रहने देता है। स्वामित्व में यह कुछ नहीं बदलता: जो पति या पत्नी घर छोड़ता है वह पहले जितना ही मालिक रहता है, और आधा-आधा ख़रीदा गया फ़्लैट उस दिन भी दोनों का आधा-आधा रहता है जिस दिन उपयोग समाप्त होता है।

पारिवारिक घर वह है जिसमें माता-पिता और बच्चे संबंध टूटने तक रहे; दूसरा घर या किसी कारोबार का परिसर इस नियम के तहत नहीं दिया जा सकता। यह प्रश्न दो बार तय होता है, पहले कार्यवाही शुरू होने पर अंतरिम उपाय के रूप में (अनुच्छेद 103) और फिर निर्णय में, और दोनों बार उत्तर सबसे अधिक बच्चों पर निर्भर करता है।

परिवार	उपयोग किसके पास	कब तक
अठारह वर्ष से कम के बच्चे जो माता-पिता में से एक के साथ रहते हैं	बच्चे और वही अभिभावक	जब तक सबसे छोटा वयस्क न हो जाए
ऐसी विकलांगता वाला बच्चा जिसके कारण घर में बने रहना उचित हो	बच्चे और वही अभिभावक	वह अवधि जो न्यायालय वयस्कता के बाद के लिए तय करे
साझा अभिरक्षा	वह अभिभावक जिसे न्यायालय ज़रूरत और स्वामित्व देखकर चुने	निश्चित अवधि: अधिकांश निर्णयों में एक, दो या तीन वर्ष
बच्चे नहीं, या केवल वयस्क बच्चे	वह पति या पत्नी जिसे संरक्षण की अधिक ज़रूरत हो, यदि न्यायालय ऐसा तय करे	विवेक से तय की गई अवधि, कभी अनिश्चित नहीं
घर किसी तीसरे व्यक्ति ने रहने को दिया था	अनुच्छेद 96 के तहत किसी को नहीं	मालिक उसे वापस माँग सकता है

अठारह वर्ष से कम के बच्चों के साथ: घर बच्चों के पीछे चलता है

नियम अनुच्छेद 96 का पहला वाक्य है: En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad — न्यायिक प्राधिकारी द्वारा स्वीकृत पति-पत्नी के समझौते के अभाव में, पारिवारिक घर और उसमें मौजूद रोज़मर्रा के उपयोग की वस्तुओं का उपयोग साझा अवयस्क बच्चों और उस पति या पत्नी का होगा जिसके साथ वे रहते हैं, जब तक वे सब वयस्क न हो जाएँ। इस वाक्य में तीन बातें समाई हैं।

• पहले समझौता। पति-पत्नी अपने तलाक़ समझौते में घर का प्रश्न किसी और तरह से तय कर सकते हैं: बिक्री और क़ीमत का बँटवारा, एक द्वारा दूसरे का हिस्सा ख़रीदना, कोई तारीख़। न्यायाधीश उनकी सहमति को स्वीकृत करता है salvo si son dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los cónyuges — सिवाय इसके कि वह बच्चों के लिए हानिकर हो या पति-पत्नी में से किसी एक के लिए गंभीर रूप से अहितकर हो (अनुच्छेद 90.2)।
• उपयोग बच्चों के पीछे चलता है, स्वामित्व के नहीं। समझौते के बिना घर अभिरक्षा के साथ जाता है, तब भी जब वह पूरी तरह उस अभिभावक का हो जो घर छोड़ रहा है। और जब तक बच्चे अवयस्क हैं, न्यायाधीश इसे छोटा नहीं कर सकता, नीचे बताए गए अपवादों को छोड़कर: सर्वोच्च न्यायालय इस नियम को बच्चों के अधिकारों की रक्षा के रूप में पढ़ता है, संपत्ति की नहीं।
• इसका अंत होता है। 2021 के पाठ के बाद से संहिता ख़ुद तारीख़ बताती है: वह दिन जब सबसे छोटा बच्चा अठारह वर्ष का होता है।

11 जून 2026 का निर्णय 907/2026 दिखाता है कि यह अंत कैसे आता है। बेटी तेरह वर्ष की थी जब 2018 में उसके माता-पिता का तलाक़ हुआ और उन्होंने तय किया कि वह और उसकी माँ घर में रहेंगी; जब सर्वोच्च न्यायालय ने फ़ैसला किया तब वह इक्कीस वर्ष की थी। दो निचली अदालतों ने उपयोग समाप्त करने से मना कर दिया था। सर्वोच्च न्यायालय ने उसे समाप्त घोषित किया और माँ-बेटी को घर बदलने के लिए एक आख़िरी अवधि दी: घर deberá ser desalojada, en el plazo de seis meses — छह महीने की अवधि में ख़ाली करना होगा। उसने यह भी नहीं माना कि उपयोग दंपति की संपत्ति के बँटवारे तक चलता रहे, क्योंकि वह तारीख़ एक के बाद एक अपील से आगे खिसकाई जा सकती थी।

और इक्कीस वर्ष की वह बेटी जो अभी पढ़ रही है? वही अनुच्छेद उत्तर देता है। उपयोग समाप्त होने पर, las necesidades de vivienda de los que carezcan de independencia económica se atenderán según lo previsto en el Título VI de este Libro — जिनके पास आर्थिक स्वतंत्रता नहीं है, उनकी आवास की ज़रूरतें इस पुस्तक के शीर्षक VI के अनुसार पूरी की जाएँगी — और वह शीर्षक संबंधियों के बीच भरण-पोषण का है। वयस्क संतान की छत भरण-पोषण से चुकाई जाती है, घर से नहीं; वह भरण-पोषण कैसे तय होता है और कब तक चलता है, यह हमारी स्पेन में बाल भरण-पोषण की मार्गदर्शिका का विषय है।

दो स्थितियों का अपना नियम है। जहाँ किसी बच्चे की विकलांगता के कारण वयस्क होने के बाद भी घर में बने रहना उचित हो, वहाँ न्यायालय तय करता है कि उपयोग कितने समय चलेगा। और जहाँ कुछ बच्चे एक अभिभावक के साथ और बाक़ी दूसरे के साथ रहते हैं, वहाँ संहिता केवल इतना कहती है कि न्यायाधीश जो उचित हो वह तय करेगा। सर्वोच्च न्यायालय के अनुसार सामान्य नियम दो और स्थितियों में पीछे हटता है: जब विवादित घर वास्तव में पारिवारिक घर नहीं है, और जब बच्चों की आवास की ज़रूरत किसी और तरीक़े से, उनके लिए उपयुक्त विकल्प के ज़रिये, ठीक से पूरी हो रही हो।

साझा अभिरक्षा: एक जैसे अधिकार वाले दो अभिभावक

अनुच्छेद 96 एक अभिरक्षा वाले और एक बिना अभिरक्षा वाले अभिभावक के लिए लिखा गया था। जब बच्चे बारी-बारी से एक-एक सप्ताह दोनों के साथ बिताते हैं, तो सर्वोच्च न्यायालय माता-पिता के बीच बँटे बच्चों वाला नियम उधार लेता है, ताकि न्यायाधीश जो उचित हो वह तय करे, और दो बातें देखता है: किसका हित संरक्षण का अधिक ज़रूरतमंद है, ताकि ख़ुद साझा अभिरक्षा ख़तरे में न पड़े, और घर एक का है या दोनों का, pero siempre con fijación de plazo — पर हमेशा अवधि तय करके। जो अवधियाँ उसने तय की हैं वे अधिकतर एक, दो या तीन वर्ष की हैं। उपयोग दो घरों की ओर जाने को आसान बनाने के लिए है, घर का भाग्य तय करने के लिए नहीं।

कुछ माता-पिता इसका उलटा माँगते हैं: बच्चे घर में रहें और माता-पिता बारी-बारी से उसमें रहें, यानी «casa nido» या घोंसला-घर। 17 मार्च 2026 के निर्णय 427/2026 में सर्वोच्च न्यायालय ने वह घोंसला-घर रद्द किया जिसका आदेश निचली अदालतों ने दिया था और जिसका पिता विरोध कर रहा था: Para acordar un sistema de casa nido es imprescindible constatar que concurre un alto nivel de entendimiento — घोंसला-घर की व्यवस्था का आदेश देने के लिए यह पक्का करना अनिवार्य है कि आपसी समझ का ऊँचा स्तर मौजूद है — और, असाधारण परिस्थितियों को छोड़कर, यदि माता-पिता में से कोई विरोध करे तो इसका आदेश नहीं दिया जाना चाहिए। कारण व्यावहारिक हैं। घोंसला-घर के लिए तीन घर चाहिए, हर अभिभावक का एक और साझा घर, और सहयोग का ऐसा स्तर जो मुक़दमा लड़ रहे माता-पिता में कम ही होता है। उस मामले में न्यायालय ने उपयोग पिता को दिया, जो अलगाव के बाद से फ़्लैट में रह रहा था और दूसरा घर नहीं जुटा सकता था, जब तक बेटा 2027 में वयस्क न हो जाए। माता-पिता विवाहित नहीं थे, और न्यायालय ने घर के बारे में उन्हीं कसौटियों से फ़ैसला किया।

घर में बच्चे नहीं: अधिक ज़रूरतमंद पति या पत्नी, और कुछ समय के लिए

जब बच्चे नहीं हैं, या सभी वयस्क हैं, तो अनुच्छेद का दूसरा अनुच्छेदांश लागू होता है: podrá acordarse que el uso de tales bienes corresponda al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije — उपयोग उस पति या पत्नी को दिया जा सकता है जो मालिक नहीं है, उतने समय के लिए जो विवेक से तय किया जाए — बशर्ते परिस्थितियाँ इसे उचित ठहराएँ और उस पति या पत्नी का हित संरक्षण का सबसे अधिक ज़रूरतमंद हो।

हर शब्द इसे सीमित करता है। यह «दिया जा सकता है» है, इसके लिए अधिक ज़रूरत चाहिए, जिसे साबित करना होता है, और यह कुछ समय के लिए है। न्यायालय ने दोहराया है कि बिना अंतिम तारीख़ का आवंटन una suerte de expropiación de su uso — उसके उपयोग का एक तरह का अधिग्रहण — होगा, और यह कि tal asignación ha de ser con carácter temporal — ऐसा आवंटन अस्थायी प्रकृति का होना चाहिए। जून 2026 के निर्णय में पति-पत्नी में से किसी ने भी अधिक ज़रूरत साबित नहीं की थी, और उन छह महीनों से आगे घर किसी को नहीं मिला।

जब नया साथी घर में आकर रहने लगे

2018 से पहले सर्वोच्च न्यायालय ने घर में नए साथी की मौजूदगी को केवल बच्चों के भरण-पोषण के ज़रिये निपटाया था, जिसे उसने घटाया था। 20 नवंबर 2018 का पूर्ण पीठ का निर्णय 641/2018 सीधे उपयोग तक गया। माँ उस घर में, जो दोनों पूर्व पति-पत्नी का था, दोनों बच्चों और अपने नए साथी के साथ रह रही थी। न्यायालय ने एक सामान्य कथन से शुरुआत की, El derecho de uso de la vivienda familiar existe y deja de existir en función de las circunstancias que concurren en el caso — पारिवारिक घर के उपयोग का अधिकार मामले की परिस्थितियों के अनुसार अस्तित्व में रहता है और समाप्त होता है — और उसे लागू किया: La introducción de una tercera persona hace perder a la vivienda su antigua naturaleza — किसी तीसरे व्यक्ति का प्रवेश घर से उसकी पुरानी प्रकृति छीन लेता है — क्योंकि अब वह एक अलग परिवार के काम आ रहा है। उसने पुष्टि की कि उपयोग तब समाप्त होगा जब दंपति की साझा संपत्ति का परिसमापन होगा।

वही निर्णय बताता है कि यह फ़ैसला क्या नहीं है। किसी को नया संबंध बनाने से नहीं रोका जाता; न्यायालय के शब्दों में, सवाल यह है कि यह स्वतंत्रता se utilice en perjuicio de otros — दूसरों के नुक़सान के लिए इस्तेमाल हो — यहाँ उस अभिभावक के, जिसके पास अभिरक्षा नहीं थी और जो उस घर के आधे का मालिक था जिसमें वह रह नहीं सकता था। और La medida no priva a los menores de su derecho a una vivienda, ni cambia la custodia — यह उपाय अवयस्कों को आवास के उनके अधिकार से वंचित नहीं करता, न ही अभिरक्षा बदलता है। बाद के निर्णयों ने इस सिद्धांत को चार हिस्सों वाली एक तय प्रक्रिया बना दिया है।

• स्थिर साथी जो वहीं रहता है। निर्णय ऐसे तीसरे व्यक्ति की बात करते हैं जो स्थिर संबंध में है और घर में निवास करता है; जो साथी केवल मिलने आता है, वह उनके वर्णन में नहीं आता।
• एक वर्ष, बेदख़ली नहीं। अक्टूबर 2019 में, सितंबर 2020 में और फिर सितंबर 2024 में न्यायालय ने उपयोग समाप्त किया और अभिभावक तथा बच्चों को जाने के लिए एक वर्ष दिया: वे podrán permanecer en la misma por un tiempo prudencial de un año — एक वर्ष की विवेकसम्मत अवधि तक उसमें रह सकेंगी।
• भरण-पोषण उलटी दिशा में चलता है। आवास उसका हिस्सा है जो बच्चों को मिलना चाहिए। 2024 के निर्णय में न्यायालय ने पिता का भरण-पोषण हर बच्चे के लिए 250 यूरो से बढ़ाकर 390 यूरो प्रति माह किया, जो उस दिन से देय होगा जब वे घर छोड़ेंगे, ताकि नए घर का इंतज़ाम हो सके।
• सहमति से दिया गया उपयोग भी समाप्त होता है। 2019 के मामले में उपयोग ख़ुद माता-पिता ने अपने तलाक़ समझौते में तय किया था; फिर भी वह समाप्त हुआ।

इनमें से कुछ भी अपने-आप नहीं होता। जो अभिभावक उपयोग समाप्त कराना चाहता है, उसे उस न्यायालय से, जिसने यह उपाय तय किया था, उसे बदलने का अनुरोध करना होगा और दिखाना होगा कि परिस्थितियाँ काफ़ी हद तक बदल गई हैं (दीवानी प्रक्रिया अधिनियम का अनुच्छेद 775), या फिर दोनों को नया समझौता करके उसे स्वीकृत कराना होगा। तब तक निर्णय क़ायम रहता है, और उसके आदेशित भुगतान भी।

होम लोन: मालिकों का ऋण, चाहे घर में कोई भी रहे

सबसे आम ग़लतफ़हमी यह है कि जो घर में रहता है वही उसका भुगतान करता है। सर्वोच्च न्यायालय ने यह प्रश्न 28 मार्च 2011 के निर्णय 188/2011 में सुलझाया, जो एक सिद्धांत स्थापित करता है: पारिवारिक घर ख़रीदने के लिए दोनों पति-पत्नी द्वारा लिए गए बंधक ऋण की किस्तें una deuda de la sociedad de gananciales — वैवाहिक साझा संपत्ति का ऋण — हैं, और उनका भुगतान no constituye carga del matrimonio — विवाह का भार नहीं है। इसलिए तलाक़ की अदालत पूरा ऋण किसी एक पर इस तरह नहीं डाल सकती मानो वह भरण-पोषण हो; जब तक साझा संपत्ति का परिसमापन नहीं होता, हर कोई आधा चुकाता है।

बहुत-से अंतरराष्ट्रीय दंपति साझा संपत्ति व्यवस्था में विवाहित नहीं होते: उन्होंने विवाह-अनुबंध किया होता है, या उनकी संपत्ति पर कोई विदेशी क़ानून लागू होता है। उत्तर दूसरे रास्ते से वही है। 26 नवंबर 2012 के निर्णय 713/2012 में, पृथक संपत्ति व्यवस्था वाले एक दंपति के मामले में, न्यायालय ने कहा कि यह ऋण ऐसा ऋण है que debe satisfacerse por quienes ostentan título de dominio sobre el mismo de acuerdo con lo estipulado con la entidad bancaria — जिसे वे लोग चुकाएँगे जिनके पास संपत्ति का स्वामित्व है, बैंक के साथ तय शर्तों के अनुसार — con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto copropietario — इस बात से स्वतंत्र कि उसका उपभोग किसी एक सह-स्वामी को दिया गया है या नहीं। इसलिए पुएर्तो देल रोसारियो के स्टूडियो में रहने वाला अभिभावक कोरालेखो के होम लोन का आधा चुकाता रहता है, और साथ में किराया भी।

कुछ भी हस्ताक्षर करने से पहले दो परिणाम लिख लेना ठीक है। बैंक तलाक़ का पक्षकार नहीं है: निर्णय या समझौता जो भी कहे, ऋण वैसा ही रहता है जैसा हस्ताक्षरित हुआ था, और हर उधारकर्ता विलेख की शर्तों पर बैंक के प्रति उत्तरदायी रहता है। यदि पति-पत्नी में से एक घर और ऋण दोनों रखने वाला है, तो दूसरा तभी मुक्त होता है जब बैंक मान जाए, क्योंकि संहिता कहती है कि देनदार को बदलना संभव है, पर no sin el consentimiento del acreedor — लेनदार की सहमति के बिना नहीं (अनुच्छेद 1205)। बैंक के बिना हस्ताक्षरित हिस्सा-ख़रीद उस पति या पत्नी को, जिसने घर छोड़ दिया, उसी घर के होम लोन का देनदार बनाए रखती है। और जो पति या पत्नी अपने हिस्से से अधिक चुकाता है, वह अतिरिक्त राशि नहीं खोता: वह दूसरे के विरुद्ध एक दावा है, जिसे दंपति की संपत्ति के परिसमापन में लाया जाता है या माँगा जाता है।

सोसाइटी शुल्क, IBI और बिल

यही तर्क छोटे ख़र्चों में भी चलता है, और सर्वोच्च न्यायालय ने इसे 4 मई 2026 के निर्णय 667/2026 में फिर रखा। जो ख़र्च घर के उपयोग से पैदा होते हैं, जैसे बिजली, पानी, गैस या टेलीफ़ोन, han de ser asumidos por el cónyuge usuario — उन्हें वही पति या पत्नी उठाएगा जो घर का उपयोग करता है। जो ख़र्च उसके स्वामित्व से पैदा होते हैं, जैसे सोसाइटी शुल्क और संपत्ति कर (IBI), वे मालिक पर आते हैं, क्योंकि किसी इमारत के साझा ख़र्चों में योगदान una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios — ऐसा दायित्व है जो संपत्ति के उपयोगकर्ताओं पर नहीं, बल्कि उसके मालिकों पर डाला गया है।

ख़र्च	निर्णय और समझौता चुप हों तो कौन उठाता है
होम लोन की किस्तें	वे मालिक जिन्होंने ऋण पर हस्ताक्षर किए, अपने हिस्सों के अनुसार
सोसाइटी शुल्क और विशेष अंशदान	मालिक
संपत्ति कर (IBI)	मालिक
बिजली, पानी, गैस, टेलीफ़ोन	वह पति या पत्नी जो घर में रहता है

दूसरे स्तंभ का शीर्षक उतना ही महत्वपूर्ण है जितनी उसकी सामग्री: ये वे नियम हैं जो कुछ और तय न होने पर लागू होते हैं। पारिवारिक न्यायालय ख़र्चों को अलग तरह से बाँट सकता है, और पति-पत्नी भी अपने समझौते में ऐसा कर सकते हैं; जहाँ कोई कुछ नहीं कहता, वहाँ la deuda va unida a la propiedad del inmueble — ऋण संपत्ति के स्वामित्व के साथ चलता है। न्यायालय यह भी जोड़ता है कि इन ख़र्चों को तलाक़ के बाक़ी उपायों के साथ तौला जाना चाहिए, इसलिए इन पर बहस की जगह ख़ुद तलाक़ है या बाद में उसके उपायों का संशोधन।

संपत्ति रजिस्ट्री: उपयोग को दिखाई देने योग्य बनाइए

उपयोग इस बात को सीमित करता है कि मालिक घर के साथ क्या कर सकता है। Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial — उस घर और उन वस्तुओं के पूरे या किसी हिस्से का निपटान करने के लिए, जिनका उपयोग पिछले अनुच्छेदांशों के अनुसार दिया गया है, दोनों पति-पत्नी की सहमति या, उसके अभाव में, न्यायिक अनुमति आवश्यक है (अनुच्छेद 96.3)। फिर संहिता बताती है कि यह सीमा कहाँ दिखनी चाहिए: Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad — पारिवारिक घर के निपटान की शक्ति पर यह प्रतिबंध संपत्ति रजिस्ट्री में दर्ज किया जाएगा। और वह पेच भी जोड़ती है: La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe — घर के उपयोग के बारे में निपटान करने वाले का ग़लत या झूठा कथन सद्भावी ख़रीदार को हानि नहीं पहुँचाएगा।

साथ पढ़ने पर तीनों वाक्य यह कहते हैं कि जो उपयोग रजिस्ट्री में दर्ज है वह हर ख़रीदार को बाँधता है, और जो दर्ज नहीं है वह ऐसे ख़रीदार के सामने खो सकता है जिसे कुछ पता नहीं था। 2010 के पूर्ण पीठ के निर्णय ने पहले ही कहा था कि निपटान पर यह सीमा तीसरे पक्षों के विरुद्ध लागू की जा सकती है और इसलिए रजिस्ट्री में दर्ज की जा सकती है।

18 जून 2026 का निर्णय 952/2026 दिखाता है कि ख़ाली रजिस्ट्री की क़ीमत क्या होती है। घर केवल पति के नाम दर्ज था, क्योंकि उसने उसे विवाह से पहले ख़रीदा था, हालाँकि उसका एक हिस्सा साझा पैसे से चुकाया गया था। तलाक़ के बाद, और दंपति की संपत्ति के परिसमापन से पहले, उसने उसे बेच दिया। पूर्व पत्नी ने बिक्री रद्द कराने के लिए वाद दायर किया और हार गई: los compradores consultaron el Registro de la Propiedad y este publicaba el pleno dominio del vendedor — ख़रीदारों ने संपत्ति रजिस्ट्री देखी, और वह विक्रेता का पूर्ण स्वामित्व दिखा रही थी। अब उसका दावा उसी के विरुद्ध है, उनकी संपत्ति के परिसमापन में। वह मामला स्वामित्व का था, उपयोग का नहीं, पर सबक़ वही है जो संहिता कहती है: जो रजिस्ट्री नहीं दिखाती, वह सद्भावी ख़रीदार तक नहीं पहुँचता।

व्यावहारिक क़दम छोटा है। निर्णय के बाद रजिस्ट्री से घर का विवरण-पत्र माँगिए और जाँचिए कि उपयोग उसमें दर्ज है; यदि नहीं है, तो न्यायालय द्वारा जारी निर्णय या स्वीकृत समझौते की प्रमाणित प्रति के साथ उसे दर्ज कराने का आवेदन कीजिए। विवाह के दौरान और किसी भी निर्णय से पहले सुरक्षा संहिता के एक और अनुच्छेद से मिलती है: सामान्य निवास के घर का निपटान दोनों पति-पत्नी की सहमति या न्यायिक अनुमति के बिना नहीं किया जा सकता, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges — भले ही वे अधिकार पति-पत्नी में से केवल एक के हों (अनुच्छेद 1320)।

बेचना, दूसरे का हिस्सा ख़रीदना, या प्रतीक्षा करना

उपयोग संपत्ति को जमा नहीं देता; वह उस पर शर्तें लगाता है। जब तक वह चलता है, बिक्री के लिए दोनों के हस्ताक्षर या न्यायाधीश की अनुमति चाहिए, और व्यवहार में पति-पत्नी तीन रास्तों में से चुनते हैं, समझौते में या बाद में।

• बेचना और बाँटना। घर किसी तीसरे व्यक्ति को बेचा जाता है, क़ीमत से ऋण चुकाया जाता है और बाक़ी स्वामित्व के अनुसार बाँटा जाता है। बच्चों वाला अभिभावक घर बदलता है, और भरण-पोषण नए आवास-ख़र्च को ध्यान में रखकर तय होता है।
• एक दूसरे का हिस्सा ख़रीद ले। पति-पत्नी में से एक पूरा घर ले लेता है और दूसरे को उसका हिस्सा चुकाता है। ऊपर बताए कारण से यह केवल बैंक के साथ आने पर चलता है।
• किसी तारीख़ तक प्रतीक्षा। सह-स्वामित्व तब तक जारी रहता है जब तक उपयोग समाप्त नहीं होता, यानी सबसे छोटे बच्चे के अठारहवें जन्मदिन तक या उससे पहले की उस तारीख़ तक जो पति-पत्नी तय करें, और तब घर बेचा जाता है। समझौते में लिखा होना चाहिए कि इस बीच कौन क्या चुकाएगा और यदि दोनों में से कोई पहले बेचना चाहे तो क्या होगा।

सर्वोच्च न्यायालय ने 2018 में ख़ुद पहले दो रास्तों की ओर इशारा किया: घर साझा होने पर माँ उसमें रहती रह सकती थी यदि वह दूसरा आधा ख़रीद लेती, या घर बेचा जा सकता था और वह दूसरा ख़रीद सकती थी। जो कोई न्यायालय नहीं करेगा, वह है घर को बिना तारीख़ के बँधा छोड़ देना।

जब घर किसी और का हो

दो स्थितियाँ अब तक कही गई हर बात से बाहर हैं। पहली वह फ़्लैट है जो पति-पत्नी में से किसी एक के माता-पिता का है और दंपति को बिना किराये और बिना अनुबंध के रहने को दिया गया था। अनुच्छेद 96 उनके विरुद्ध कोई अधिकार पैदा नहीं करता। 2010 के पूर्ण पीठ के निर्णय के शब्दों में, el propietario puede recuperar la vivienda a su voluntad, aunque se haya atribuido judicialmente el uso a uno de los cónyuges — मालिक अपनी इच्छा से घर वापस ले सकता है, भले ही उसका उपयोग न्यायालय ने पति-पत्नी में से किसी एक को दिया हो। जो निर्णय दादा-दादी के फ़्लैट का उपयोग देता है, वह पति-पत्नी के बीच का अधिकार देता है, मालिकों के विरुद्ध नहीं।

दूसरी स्थिति किराये के घर की है। शहरी किराया अधिनियम उस पति या पत्नी को रहने देता है जो किरायेदार नहीं है: वह podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida — किराये के घर का उपयोग जारी रख सकेगा जब वह उसे दिया जाए — पर उसे मकान-मालिक को सूचित करना होगा en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente — संबंधित न्यायिक निर्णय की सूचना मिलने से दो महीने की अवधि में — और उसकी प्रति साथ लगानी होगी। यदि उपयोग स्थायी रूप से दिया गया है, या किराया-अनुबंध की बची अवधि से अधिक समय के लिए, तो वही पति या पत्नी किरायेदार बन जाता है (अनुच्छेद 15)।

अंतरराष्ट्रीय दंपति: दो सवाल पहले आते हैं

दो पासपोर्ट वाले दंपति के लिए, या किसी दूसरे देश के विवाह-प्रमाणपत्र वाले दंपति के लिए, ऊपर की हर बात से पहले दो सवाल आते हैं। पहला यह कि क्या स्पेनिश न्यायालय तलाक़ की सुनवाई कर भी सकता है, और किस क़ानून के तहत; यह हमारी अंतरराष्ट्रीय दंपतियों के लिए स्पेन में तलाक़ की मार्गदर्शिका का विषय है। दूसरा यह कि हर पति या पत्नी के पास क्या है, जो विवाह की संपत्ति व्यवस्था पर निर्भर करता है और तय करता है कि होम लोन और ख़र्चों वाले खंडों में «मालिक» कौन है; देखिए हमारी विवाह-अनुबंध और संपत्ति व्यवस्थाओं की मार्गदर्शिका। जिस अभिभावक के पास उपयोग है और जो बच्चों के साथ स्पेन छोड़ने की सोच रहा है, उसके सामने तीसरा सवाल है: इस स्थानांतरण के लिए दूसरे अभिभावक की सहमति या न्यायालय की अनुमति चाहिए, जैसा हम अलगाव के बाद बच्चों के साथ विदेश जाना में समझाते हैं, और उसके साथ घर का प्रश्न फिर खुल जाता है।

एक और सीमा स्पेन के भीतर है। इस मार्गदर्शिका में जो कुछ है वह नागरिक संहिता है, यानी वह क़ानून जो कैनरी द्वीपों में लागू होता है। कैटेलोनिया और अरागोन सहित कुछ क्षेत्रों के पारिवारिक घर पर अपने नियम हैं, और वे एक जैसे नहीं हैं।

वे निर्णय जिन पर यह मार्गदर्शिका टिकी है

ये सभी सर्वोच्च न्यायालय के दीवानी सदन के निर्णय हैं, जिन्हें संख्या और तारीख़ से उद्धृत किया गया है।

निर्णय	तारीख़	क्या तय हुआ
859/2009, पूर्ण पीठ	14 जनवरी 2010	उपयोग पारिवारिक अधिकार है, वस्तुगत अधिकार नहीं; तीसरे व्यक्ति का दिया घर वापस माँगा जा सकता है
188/2011	28 मार्च 2011	होम लोन की किस्तें साझा संपत्ति का ऋण हैं, विवाह का भार नहीं
713/2012	26 नवंबर 2012	पृथक संपत्ति व्यवस्था में भी वही: मालिक चुकाते हैं, उपयोग चाहे किसी के पास हो
641/2018, पूर्ण पीठ	20 नवंबर 2018	घर में रहने वाला नया साथी उससे पारिवारिक घर का स्वरूप छीन लेता है
568/2019	29 अक्टूबर 2019	उपयोग समाप्त होता है, भले ही वह सहमति से तय था; जाने के लिए एक वर्ष
488/2020	23 सितंबर 2020	नए विवाह के बाद भी वही; अधिकतम एक वर्ष
1166/2024	23 सितंबर 2024	घर में एक वर्ष और, फिर अधिक भरण-पोषण
427/2026	17 मार्च 2026	किसी अभिभावक की इच्छा के विरुद्ध घोंसला-घर नहीं; एक अभिभावक के लिए अस्थायी उपयोग
667/2026	4 मई 2026	सोसाइटी शुल्क और IBI मालिकों पर आते हैं
907/2026	11 जून 2026	संतान के वयस्क होने पर उपयोग समाप्त; जाने के लिए छह महीने
952/2026	18 जून 2026	जिस ख़रीदार ने रजिस्ट्री पर भरोसा किया, घर उसी के पास रहता है

हस्ताक्षर या मुक़दमे से पहले की जाँच-सूची

• तीनों सवालों को अलग कीजिए। ख़रीद का विलेख, ऋण का विलेख और निर्णय तीन अलग दस्तावेज़ों की तरह पढ़िए; हर एक एक सवाल का उत्तर देता है।
• उपयोग पर तारीख़ लगाइए। समझौते में लिखिए कि वह कब समाप्त होगा और उस दिन घर का क्या होगा।
• लिखिए कि कौन क्या चुकाएगा। होम लोन, सोसाइटी शुल्क, IBI, बीमा और बिल; जहाँ समझौता चुप है, वहाँ स्वामित्व तय करता है।
• रजिस्ट्री जाँचिए। निर्णय के बाद पक्का कीजिए कि उपयोग घर की प्रविष्टि में दर्ज है।
• मकान-मालिक को बताइए। किराये के घर में, निर्णय के दो महीने के भीतर, प्रति के साथ।
• पहले बैंक से बात कीजिए। बैंक की सहमति के बिना कोई हिस्सा-ख़रीद उधारकर्ता को मुक्त नहीं करती।
• बदलावों के लिए न्यायालय लौटिए। नया साथी, बच्चे का अठारहवाँ जन्मदिन या अभिरक्षा में बदलाव उपयोग को केवल स्वीकृत समझौते या नए निर्णय के ज़रिये बदलते हैं।

निर्णय एक चाबी सौंपता है, स्वामित्व का विलेख नहीं। विलेख वहीं रहता है जहाँ था, और ऋण भी।

कोस्ता अदेखे और कोरालेखो कार्यालयों की हमारी पारिवारिक क़ानून टीम तलाक़ समझौतों पर, घर के उपयोग में संशोधन के दावों पर और उसके बाद होने वाले परिसमापन पर सलाह देती है; परामर्श सशुल्क है, जिसका अनुमान पहले दिया जाता है। सेवा का विवरण हमारे पारिवारिक क़ानून पृष्ठ पर है, और संपर्क पृष्ठ पर दोनों कार्यालयों के समय दिए गए हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

घर केवल मेरे नाम है। क्या मेरा जीवनसाथी बच्चों के साथ उसमें रह सकता है?

हाँ। समझौते के बिना पारिवारिक घर का उपयोग अवयस्क बच्चों और उस अभिभावक का होता है जिसके साथ वे रहते हैं, घर चाहे किसी का हो, जब तक सबसे छोटा वयस्क न हो जाए। आप मालिक बने रहते हैं और उपयोग आपके स्वामित्व से कुछ नहीं लेता, पर जब तक वह चलता है, आप अपने पूर्व जीवनसाथी की सहमति या न्यायाधीश की अनुमति के बिना घर का निपटान नहीं कर सकते।

मैं घर छोड़ चुका हूँ। क्या मुझे होम लोन का आधा चुकाते रहना होगा?

यदि आधा घर आपका है और आपने ऋण पर हस्ताक्षर किए हैं, तो हाँ। सर्वोच्च न्यायालय किस्तों को मालिकों का ऋण मानता है, पारिवारिक भार नहीं, इसलिए वे स्वामित्व और ऋण के विलेख के अनुसार बँटती हैं, घर में चाहे कोई भी रहे। बैंक के सामने तलाक़ से कुछ नहीं बदलता। यदि आप अपने हिस्से से अधिक चुकाते हैं, तो अतिरिक्त राशि पर आपका दावा बनता है।

मेरे पूर्व जीवनसाथी का नया साथी घर में रहने आ गया है। क्या उपयोग समाप्त हो जाता है?

हो सकता है। 20 नवंबर 2018 के पूर्ण पीठ के निर्णय के बाद से, घर में रहने वाला स्थिर साथी उससे पारिवारिक घर का स्वरूप छीन लेता है, और उपयोग समाप्त कराया जा सकता है। यह अपने-आप नहीं होता: आपको न्यायालय से उपायों में संशोधन माँगना होगा। तब से तय हुए मामलों में न्यायालय ने अभिभावक और बच्चों को जाने के लिए एक वर्ष तक का समय दिया है और बच्चों का भरण-पोषण इस तरह संशोधित किया है कि उनका नया आवास उसमें आ जाए।

हमारा सबसे छोटा बच्चा अठारह वर्ष का हो गया है। घर का क्या होगा?

बच्चों के कारण दिया गया उपयोग उनके वयस्क होने पर समाप्त होता है; यदि आप दोनों घर के बारे में सहमत नहीं हो पाते, तो आप में से कोई भी न्यायालय से इसकी घोषणा माँग सकता है। न्यायालय घर बदलने के लिए थोड़ी अवधि दे सकता है, जून 2026 के एक निर्णय में छह महीने, और उस पति या पत्नी को अस्थायी उपयोग दे सकता है जो अधिक ज़रूरत साबित करे। जो वयस्क संतान अब भी आप पर निर्भर है, वह भरण-पोषण से सुरक्षित है, घर से नहीं।

क्या घर तब बेचा जा सकता है जब हम में से किसी एक के पास उपयोग हो?

केवल दोनों की सहमति से या न्यायाधीश की अनुमति से। यदि उपयोग संपत्ति रजिस्ट्री में दर्ज है, तो वह हर ख़रीदार को बाँधता है; यदि नहीं है, तो रजिस्ट्री पर भरोसा करने वाला सद्भावी ख़रीदार सुरक्षित है, और जिस पति या पत्नी ने घर खोया उसके पास बेचने वाले के विरुद्ध केवल एक दावा बचता है। इसीलिए निर्णय के बाद के सप्ताह में प्रविष्टि जाँच लेना ठीक है।

यह लेख 1 अक्टूबर 2026 की स्थिति के अनुसार सामान्य जानकारी है, किसी विशेष मामले पर सलाह नहीं; यह नागरिक संहिता (समेकित पाठ के अनुच्छेद 90, 96, 103, 1205 और 1320, तथा अनुच्छेद 96 उस पाठ में जो 2 जून के क़ानून 8/2021 ने दिया), शहरी किराया अधिनियम के अनुच्छेद 15, दीवानी प्रक्रिया अधिनियम के अनुच्छेद 775 और ऊपर संख्या तथा तारीख़ से सूचीबद्ध सर्वोच्च न्यायालय के निर्णयों का अनुसरण करता है। जिन क्षेत्रों का अपना नागरिक क़ानून है, वहाँ अलग नियम लागू होते हैं; हमारी पारिवारिक क़ानून टीम से परामर्श एक सशुल्क सेवा है।